Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 W 74/21 – Beschluss vom 24.08.2021
Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1 wird unter teilweiser Aufhebung des Beschlusses des Amtsgerichts Lübben vom 21. April 2021, Gz. … Blatt …, die Kostenrechnung vom 26. Januar 2021 teilweise abgeändert und der Gegenstandswert auf 11.000 € festgesetzt; im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.
Gründe
I.
Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 16. Dezember 2020 (Urkundenrolle Nr. …/2020 des Notars Dr. … in H…) verkaufte L… W… das im Grundbuch von … Blatt … eingetragene Grundstück Gemarkung … Flur 2, Flurstück 33 (Waldfläche, L… zu 10150 qm) an den Beteiligten zu 1 zu einem Kaufpreis von 12.000 €. Nach IV. 1. entfallen vom Kaufpreis 3.000 € auf den Grund und Boden, 8.000 € auf den Aufwuchs und 1.000 € auf einen Zaun. Für die Eintragung der bewilligten auflösend bedingten Auflassungsvormerkung erging am 26. Januar 2021 zu dem Kassenzeichen …. unter Zugrundelegung eines Gegenstandswertes von 12.000 € eine Kostenrechnung über 41,50 €.
Gegen diese Kostenrechnung wandte sich der Beteiligte zu 1 mit seiner Erinnerung vom 2. Februar 2021, mit der geltend machte, dass nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 4. November 2010 – Az. III ZR 45/10 – der auf den Scheinbestandteil entfallende Kaufpreis von 8.000 € bei der Kostenrechnung nicht hätte berücksichtigt werden dürfen. Aufwuchs und Zaun seien keine wesentlichen Bestandteile des Grundstücks, die feste Verbindung sei aus Rechtsgründen gelöst. Dies sei auch die Auffassung des Finanzgerichts Düsseldorf in seiner Entscheidung zu dem Aktenzeichen 7 K 3217/18, der sich auch das Finanzgericht Münster angeschlossen habe.
Die Beteiligte zu 2 hielt die Erinnerung für unbegründet. Der Wert von Waldflächen sei nach den maßgeblichen Waldermittlungsrichtlinien durch Addition des Waldbodens und des Aufwuchses zu ermitteln.
Das Amtsgericht Lübben hat mit Beschluss vom 21. April 2021 die Erinnerung zurückgewiesen und wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Beschwerde zugelassen. Die vom Beteiligten zu 1 angeführte Entscheidung des Bundesgerichtshofes sei nicht einschlägig, denn es sei dabei um die Bemessung eines Wildschadens an Baumpflanzungen einer Forstwirtschaft gegangen.
Gegen diesen ihm am 23. April 2021 zugestellten Beschluss wendet sich der Beteiligte zu 1 mit seiner am 27. April 2021 eingegangenen Beschwerde. Die Kostenfestsetzung knüpfe an den Begriff des Grundstücks an, zu dem auch die wesentlichen Bestandteile gehörten. Ob ein Bestandteil wesentlich sei, bestimme sich nach § 95 BGB. Nach der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs liege eine vorübergehende Verbindung auch dann vor, wenn diese für lange Zeit bestehe. Der Baumbestand eines Wirtschaftswaldes werde mit dem Ziel der späteren Ernte gepflanzt. Die Bewertung eines Wirtschaftswaldes werde durch den Wert des aufstehenden Holzes als eigenständigem Wirtschaftsfaktor geprägt. Dies ergebe sich auch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. Januar 2006, Az. V ZR 46/05. Im vorliegenden Fall sei der aufstehende Baumbestand angepflanzt worden, um geerntet zu werden. Der Voreigentümer habe den regionstypischen Kiefernwald vor einigen Jahren einschlagen lassen und unter dem Schutz von wenigen Altbäumen einen Laubbaumbestand (Eichen) neu angepflanzt. Da sich der Jungbestand gut entwickle, werde der Zaun in den kommenden Jahren entfernt. Das Vorgehen entspreche den Empfehlungen zur Bewirtschaftung von Waldbeständen und zum Umbau von lagetypischen Kiefernreinbeständen hin zu klimastabilen Waldbeständen mit hohem Wertzuwachspotential. So habe auch der Bezirksrevisor bei dem Landgericht Mönchengladbach in einer Entscheidung vom 17. Juli 2019 und der Bezirksrevisor bei dem Landgericht Koblenz anerkannt, dass es sich bei einem Wirtschaftswald um einen Scheinbestandteil handeln könne.
Die Beteiligte zu 2 erachtet die Beschwerde für unbegründet. Gemäß § 94 Abs. 1 S. 1 BGB gehörten zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks dessen Erzeugnisse, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Als Scheinbestandteile würden jedenfalls Pflanzen und Bäume in Baumschulen angesehen. Es sei vorliegend nicht belegt, dass es sich bei den verfahrensgegenständlichen Waldflächen um zielgerichtete und damit vorübergehende Pflanzungen für die Holzproduktion handele. Es sei auch fraglich, ob ein wesentlicher Bestandteil später in einen Scheinbestandteil umgewandelt werden könne.
II.
Die vom Amtsgericht zugelassene Beschwerde ist nach § 81 Abs. 2 S. 2 GNotKG, über die nach der Übertragung gemäß § 81 Abs. 6 S. 2 GNotKG der Senat in der vom Gerichtsverfassungsgesetz vorgeschriebenen Besetzung (§ 122 Abs. 1 GVG) entscheidet, zulässig. Das Rechtsmittel hat in der Sache nur zu einem geringen Teil Erfolg.
Für den Wert einer Sache ist zur Bestimmung der zu zahlenden Gebühren nach § 46 Abs. 1 GNotKG deren Verkehrswert maßgeblich, der wiederum im Fall eines Verkaufs nach § 47 S. 1 GNotKG grundsätzlich durch den Kaufpreis bestimmt wird. Grundstück im Sinne dieser Wertbestimmungen ist das Grundstück im zivilrechtlichen Sinn, d. h. dessen wesentliche Bestandteile (§ 94 BGB) werden dem Wert hinzugerechnet, während etwa Zubehör (§ 97 BGB) unberücksichtigt bleibt (BeckOK KostR/Soutier, GNotKG, § 46 Rn. 19).
Hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks gilt, dass nach § 94 Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich seine Erzeugnisse wesentliche Bestandteile und damit dem Wert hinzuzurechnen sind. Erzeugnisse des Grundstücks sind seine natürlichen (organischen) Bodenprodukte, also alle – mit oder ohne menschliche Hilfe – aus dem Grundstück hervorgehenden Produkte. Erzeugnisse sind damit gerade nicht auf eine dauernde Verbindung mit dem Grundstück angelegt, sondern regelmäßig zur Trennung davon bestimmt. Wesentliche Bestandteile sind sie, solange sie mit dem Boden zusammenhängen, da sie (nur) bis zur Trennung keine vom Boden unabhängige Existenz besitzen (BeckOGK/Mössner, BGB § 94 Rn. 14; Staudinger/Stieper, BGB, § 99 Rn. 6). Auf eine feste Verbindung mit dem Grundstück kommt es nicht an. Anders als die sonstigen in § 94 Abs. 1 S. 1 BGB genannten wesentlichen Bestandteile liegt bei ihnen auch keine dauernde Zweckeinheit mit dem Grundstück vor (Staudinger/Stieper, BGB § 94 Rn. 17). Maßgeblich für die Qualifizierung einer Sache als organisches Erzeugnis ist die Verkehrsauffassung. Danach gehören Bäume sowie deren Erträgnisse, unabhängig davon, ob sie gesät oder die Pflanze ausgesetzt war, zu den Erzeugnissen, und zwar spätestens sobald sie Wurzeln geschlagen haben (Staudinger/Stieper, BGB, § 99 Rn. 7; vgl. auch RGZ 80, 229, 232; 109, 190, 192). Bäume sind damit als Erzeugnisse der Sache (hier: des Grundstücks) nach § 99 Abs. 1 BGB zugleich Früchte der Sache, die, gerade auch im Fall einer forstwirtschaftlichen Nutzung, gemäß der Bestimmung der Sache gewonnen werden (Palandt/Ellenberger, BGB, § 99 Rn. 2).
Bäume als Teil eines forstwirtschaftlich genutzten Waldes sind auf dieser Grundlage als dessen Erzeugnisse wesentliche Bestandteile des Grundstücks, auf dem sie aufstehen. Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1 nicht schon aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. Januar 2006 (NJW 2006, 1414 ff. Rn. 9) sowie aus den vom Bundesgerichtshof in diesem Zusammenhang in Bezug genommenen Urteilen des Oberlandesgerichts Hamm (NJW-RR 1992, 1439) und des Oberlandesgerichts München (VersR 1995, 843, 844). Danach sind, vom Sonderfall von zum Verkauf bestimmter Bäume (z. B. Weihnachtsbäume und Bäume aus Baumschulen) abgesehen, diese nach § 94 Abs. 1 wesentliche Bestandteile des Grundstücks und können demgemäß nach § 93 BGB nicht Gegenstand eigener Rechte sein. Als Scheinbestandteile eines Grundstücks im Sinne von § 95 BGB kommen danach nur solche Bäume in Betracht, die als solche, d. h. als ganze Bäume (wenn auch im Fall von Weihnachtsbäumen ggf. ohne Wurzeln) von Vorneherein, also schon mit ihrer Anpflanzung für jeden erkennbar zum Verkauf bestimmt sind.
Der Senat vermag hiervon ausgehend der Entscheidung des III. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 4. November 2010 (NJW 2011, 852, 853), der ohne nähere Begründung auch Bäume, die im Rahmen der Forstwirtschaft zur wirtschaftlichen Verwertung bestimmt sind, also im Sinne von §§ 94 Abs. 1 S. 1, 99 Abs. 1 BGB gemäß der Bestimmung der Sache gewonnen werden, als Scheinbestandteile des Grundstücks ansieht, nicht zu folgen. Diese Auffassung führt nämlich dazu, dass die gesetzliche Regelung für Erzeugnisse eines Grundstücks, also gerade zur Trennung bestimmter Bodenprodukte, für forstwirtschaftliche Grundstücke nicht mehr gilt. Weil es an äußerlich erkennbaren Unterscheidungskriterien zu anderen Waldflächen fehlt, wäre auch für Dritte nicht mehr ohne weiteres erkennbar, ob sich etwa eine Hypothek oder Grundschuld (§ 1192 Abs. 1 BGB) auf Waldflächen, die nach ihrem äußeren Erscheinungsbild als Erzeugnisse des Grundstücks anzusehen sind und dessen maßgeblichen wirtschaftlichen Wert bestimmen, nach § 1120 BGB erstreckt. Auch der Nießbrauch an einem Grundstück, der nach § 1036 Abs. 1 BGB zur Ziehung der Nutzungen, nach § 100 BGB i. V. m. § 99 Abs. 1 BGB, also zur Fruchtziehung, berechtigt, würde, wäre der forstwirtschaftlich genutzte Wald lediglich Scheinbestandteil des Grundstücks, nicht mehr zur Nutzung des Waldes selbst berechtigten. Der Nießbrauch müsste dann jeweils am konkreten Baum bestellt werden. Der Bundesgerichtshof verlangt in seiner Entscheidung vom 4. November 2010 für solche forstwirtschaftlich genutzte Waldflächen, die als Scheinbestandteile des Grundstücks anzusehen sein sollen, keine solche Erkennbarkeit nach außen und nimmt auch im Übrigen eine Abgrenzung zu Erzeugnissen des Grundstücks auch vor dem Hintergrund der zitierten reichsgerichtlichen Rechtsprechung nicht vor. Die in dieser Entscheidung in Bezug genommenen Urteile des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs sowie der Oberlandesgerichte Hamm und München beziehen sich dagegen auf Baumschulen und Weihnachtsbaumflächen, also auf Grundstücke, deren spezifische Nutzung durch zum Verkauf bestimmte Bäume, also nicht durch Verkauf von Holz, ohne weiteres für Dritte erkennbar ist.
Es spricht danach vieles dafür, forstwirtschaftlich genutzte Waldflächen bereits grundsätzlich nicht als Scheinbestandteile, sondern als wesentliche Bestandteile des Grundstücks anzusehen, die in die Bestimmung seines Verkehrswertes einfließen. Aber selbst wenn man insoweit der Auffassung des III. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs folgen und die Möglichkeit eines Scheinbestandteils in Betracht ziehen wollte, ergäbe sich vorliegend keine andere Entscheidung, weil es dann an einem in diesem Fall nach Auffassung des Senats erforderlichen nach außen erkennbaren Unterscheidungsmerkmal zu anderen Waldflächen fehlen würde. Eine in diesem Sinn erkennbare Nutzung des Grundstücks zum Verkauf der Bäume selbst behauptet der Beteiligte zu 1 schon nicht. Eine hinreichende Bestimmung des Eigentümers dahingehend, dass es sich bei dem aufstehenden Wald um einen Scheinbestandteil des Grundstücks handeln soll, lässt sich den kaufvertraglichen Regelungen nicht hinreichend bestimmt entnehmen. Allein die gesonderte Ausweisung des Wertes des Baumbestandes im Kaufvertrag genügt hierfür nicht, da dies auch bei der Einordnung als Erzeugnis zur näheren Bestimmung der Kaufpreisbildung bedeutsam wäre. Auch der ausdrückliche Hinweis auf eine forstwirtschaftliche Tätigkeit beider Kaufvertragsparteien in I. 1. des Kaufvertrages vermag den Wald nicht zu einem Scheinbestandteil des Grundstücks zu machen. Wenn man zu Gunsten des Beteiligten zu 1 davon ausgeht, dass die Verbindung zu einem vorübergehenden Zweck (§ 95 BGB) auch von dem Grundstückseigentümer selbst vorgenommen werden kann, wäre, weil eine Grundlage für eine Vermutung zugunsten eines inneren Willens fehlt, erforderlich, dass entsprechende objektive Anhaltspunkte wie etwa ein Baumschulbestand oder eine Weihnachtsbaumkultur (Staudinger/Stieper, BGB, § 95 Rn. 13), gegeben sind. An solchen hinreichenden objektiven Anhaltspunkten fehlt es vorliegend. Hierfür genügt nicht, dass ein Teil der Fläche mit jungen Eichen bepflanzt ist, weil diese klimastabiler sein sollen. Dies wäre auch dann zweckmäßig, wenn eine forstwirtschaftliche Nutzung nicht beabsichtigt ist.
Das Amtsgericht hat daher zutreffend bei der Bestimmung des Gegenstandswertes auf der Grundlage des vereinbarten Kaufpreises den Wert des Baumbestandes als wesentlichem Bestandteil des Grundstücks berücksichtigt. Die Beschwerde bleibt damit hinsichtlich des darauf entfallenden Betrages von 8.000 € ohne Erfolg.
Die Beschwerde hat dagegen Erfolg, soweit sie sich gegen die Berücksichtigung des Wertes des Zaunes wendet. Dieser dient äußerlich erkennbar nur dem Schutz der jungen Bäume und soll, nachdem die Jungpflanzen eine hinreichende Größe erreicht haben und durch Wildtiere nicht mehr gefährdet sind, wieder entfernt werden. Er ist im Sinne von § 95 BGB vom Eigentümer nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden worden und damit kein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Er war also bei der Bestimmung des Grundstückswertes nicht zu berücksichtigen.
Der Gegenstandswert für die vorgenommene Eintragung beläuft sich danach auf 11.000 €.
Die Entscheidung ergeht gebührenfrei, Kosten werden nicht erstattet (§ 81 Abs. 8 GNotKG).
