Formgerechte Rücknahme von Zwangshypothekseintragungen: OLG Hamm betont Bedeutung der Rechtssicherheit im Grundbuchverfahren
Das OLG Hamm bestätigte in seinem Beschluss vom 21.01.2015 (Az.: I-15 W 492/14), dass die formgerechte Rücknahme eines Antrags auf Eintragung einer Zwangshypothek gemäß § 31 S. 1 GBO erforderlich ist. Die formgerechte Rücknahme ist notwendig, um die Ranganwartschaft im Grundbuch zu erlöschen und damit den Weg für spätere Eintragungen freizumachen. Der Beschluss unterstreicht die Bedeutung der Rechtssicherheit im Grundbuchverfahren.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Rücknahme Antrag: Ein Antrag auf Zwangshypothekseintragung muss formgerecht zurückgenommen werden.
- Formerfordernis: Gemäß § 31 S. 1 GBO ist die formgerechte Rücknahme des Antrags essenziell.
- Rechtssicherheit: Die formgerechte Rücknahme dient der Rechtssicherheit und klaren Feststellungen im Grundbuchverfahren.
- Ranganwartschaft: Die Rücknahme beeinflusst die Ranganwartschaft für spätere Eintragungen im Grundbuch.
- OLG Hamm: Der Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm betont die Wichtigkeit formeller Voraussetzungen.
- Grundbuchamt: Das Grundbuchamt prüft die Vollstreckungsvoraussetzungen und die Zulässigkeit der Grundbucheintragung.
- Zwangshypothek: Die Eintragung einer Zwangshypothek ist sowohl ein Vollstreckungsakt als auch ein Grundbuchgeschäft.
- Rechtsbeschwerde: Eine Rechtsbeschwerde gegen diesen Beschluss wurde nicht zugelassen.
Übersicht
Formerfordernis für Rücknahme eines Antrags auf Zwangshypothekseintragung
Ein Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek muss gemäß § 31 S. 1 GBO in der vorgeschriebenen Form eingereicht werden. Dies gilt auch für die Rücknahme des Antrags. Laut FoReNo 24.11.2018 ist die Form nach §§ 31, 29 GBO auch dann zu fordern, wenn das Grundbuchamt Vollstreckungsmaßnahmen vornimmt, wie bei der Rücknahme eines Antrags.
Die Formvorschriften für die Rücknahme eines Antrags auf Zwangshypothekseintragung sind in § 29 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 GBO geregelt. Eine Erklärung zur Rücknahme des Antrags bedarf der in § 29 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 vorgeschriebenen Form.
In der Entscheidung OLG Hamm, Beschluss vom 21.01.2015 – 15 W 492/14 wird bestätigt, dass § 31 S. 1 GBO auch den Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek erfasst, dessen Rücknahme somit ebenfalls der Formvorschrift unterliegt.
Im weiteren Verlauf dieses Artikels werden wir uns mit einem konkreten Urteil befassen, das die Bedeutung der Formvorschriften für die Rücknahme eines Antrags auf Zwangshypothekseintragung verdeutlicht.
Die Komplexität der Zwangshypothekseintragung am Beispiel des OLG Hamm
Im Kern dreht sich das Urteil des Oberlandesgerichts Hamm (Az.: I-15 W 492/14) um die rechtliche Auseinandersetzung bezüglich der Rücknahme eines Antrags auf Zwangshypothekseintragung. Der Fall begann, als der Beteiligte zu 1) gegen die Beteiligte zu 2) aus einem Versäumnisurteil vollstrecken wollte und beim Grundbuchamt eine Zwangshypothek auf deren Grundstück beantragte. Das Grundbuchamt wies darauf hin, dass der Antragsteller den gleichen Antrag bei einem anderen Amtsgericht gestellt hatte, was rechtlich unzulässig ist. Um die Zurückweisung seines Antrags zu vermeiden, sollte der Antragsteller seinen Antrag formgerecht zurücknehmen, was er jedoch nicht tat.
Formbedürftigkeit der Antragsrücknahme nach GBO
Das rechtliche Problem in diesem Fall lag in der Formbedürftigkeit der Antragsrücknahme gemäß § 31 S. 1 GBO. Der Antragsteller nahm seinen Antrag mit einem einfachen Schreiben zurück, was nicht den formalen Anforderungen entsprach. Das Grundbuchamt wies darauf hin und kündigte an, den Antrag zurückzuweisen, falls keine formgültige Rücknahme erfolge. Trotzdem blieb eine formgerechte Rücknahme aus. Dies führte dazu, dass das Grundbuchamt den Antrag kostenpflichtig zurückwies, da der Antrag nicht formgerecht zurückgenommen wurde und ein weiterer Eintragungsantrag vorlag, der in einem Rangverhältnis zum ersten Antrag stand.
Das Urteil des OLG Hamm zur Rücknahmeproblematik
Das OLG Hamm entschied, dass die Beschwerde des Antragstellers unbegründet sei. Es wurde festgestellt, dass die Antragsrücknahme vom 17.10.2014 nicht dem in § 29 Abs. 1 GBO vorgesehenen Formerfordernis entsprach. Der Senat des OLG Hamm hielt an seinem Rechtsstandpunkt fest, dass die Rücknahme eines Antrags auf Eintragung einer Sicherungshypothek der in § 29 S. 1 GBO vorgeschriebenen Form bedarf. Dies sei für die Rechtssicherheit und die einwandfreie Feststellung des Erlöschens der Ranganwartschaft im Grundbuch unerlässlich.
Grundbuchamtliche Prüfung und Vollstreckungsvoraussetzungen
Das Urteil betont die Rolle des Grundbuchamts als Vollstreckungsorgan und Organ der Grundbuchführung. Es hat sowohl die Vollstreckungsvoraussetzungen als auch die Zulässigkeit der Grundbucheintragung nach den Vorschriften der GBO zu prüfen. Die Eintragung einer Zwangshypothek ist sowohl ein Vollstreckungsakt als auch ein Grundbuchgeschäft. Die Entscheidung des OLG Hamm unterstreicht, dass die formgerechte Rücknahme eines Antrags auf Eintragung einer Zwangshypothek essentiell ist, um die rechtlichen und prozessualen Abläufe im Grundbuchverfahren einzuhalten und die Rechtssicherheit zu gewährleisten.
Zum Abschluss dieses detaillierten Berichts lässt sich festhalten, dass das Urteil des OLG Hamm (Az.: I-15 W 492/14) ein klares Signal sendet, wie wichtig die Einhaltung formeller Vorgaben im Kontext der Zwangshypothekseintragung und deren Rücknahme ist. Es zeigt auf, dass der rechtliche Rahmen nicht nur ein bürokratisches Element, sondern ein grundlegender Bestandteil der Rechtssicherheit und Ordnung im Grundbuchwesen ist.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was versteht man unter einer Zwangshypothek und in welchem Kontext wird sie eingesetzt?
Eine Zwangshypothek, auch als Zwangssicherungshypothek bekannt, ist eine Form der Sicherungshypothek, die im Rahmen der Zwangsvollstreckung auf Antrag eines Gläubigers von Amts wegen eingetragen wird. Sie ist ein staatliches Zwangsmittel, das im Grundstücksrecht eingesetzt wird, um die Forderungen eines Gläubigers gegenüber einem Schuldner zu sichern.
Die Eintragung einer Zwangshypothek erfolgt nicht freiwillig, sondern aufgrund einer gesetzlichen Regelung oder eines Vollstreckungsverfahrens. Sie wird im Grundbuch als „Sicherungshypothek“ oder „Zwangshypothek“ bezeichnet. Die Zwangshypothek entsteht mit ihrer Eintragung und dient als Sicherung für die Forderung des Gläubigers.
Im Kontext der Zwangsvollstreckung ermöglicht die Zwangshypothek dem Gläubiger, im Falle einer Zwangsversteigerung bevorzugt aus dem Erlös befriedigt zu werden. Für den Schuldner besteht somit das Risiko, dass er im Falle der Nichterfüllung einer Forderung sein Grundstück verliert.
In der Vergangenheit haben auch Staaten dieses Mittel genutzt, um ihre Einnahmen zu erhöhen, insbesondere in Krisenzeiten. Es gab Vorschläge, durch Zwangshypotheken mehr staatliche Einnahmen zu generieren, aber diese wurden massiv kritisiert und standen nie ernsthaft zur Debatte.
Es ist zu beachten, dass die Eintragung einer Zwangshypothek bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllen muss. Dazu gehört unter anderem ein vollstreckbarer Titel, der die Forderung des Gläubigers bestätigt.
Welche Rolle spielt das Grundbuchamt im Prozess der Zwangshypothekseintragung?
Das Grundbuchamt spielt eine entscheidende Rolle im Prozess der Zwangshypothekseintragung. Wenn ein Gläubiger eine Geldforderung aus einem Urteil oder einem anderen vollstreckbaren Titel hat, kann er die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek beantragen. Dieser Antrag wird beim Grundbuchamt eingereicht.
Das Grundbuchamt trägt die Zwangshypothek auf der Grundlage eines vollstreckbaren Titels ein. Es ist wichtig zu beachten, dass die Eintragung einer Zwangshypothek ein komplexes Verfahren ist, das sowohl vollstreckungsrechtliche als auch grundbuchrechtliche Aspekte berücksichtigen muss.
Die Eintragung einer Zwangshypothek bietet dem Gläubiger eine Rangstelle für seine Forderung gegenüber anderen Berechtigten, falls es zu einer Zwangsversteigerung kommt. Die Kosten für die Eintragung sind abhängig vom Betrag der geltend gemachten Forderung.
Es ist auch zu beachten, dass das Grundbuchamt nicht befugt ist, die inhaltliche Richtigkeit des Ersuchens zu prüfen. Es ist daher wichtig, dass der Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek korrekt und vollständig ist, um Verzögerungen oder Ablehnungen zu vermeiden.
Insgesamt ist das Grundbuchamt ein zentraler Akteur im Prozess der Zwangshypothekseintragung, da es für die Eintragung der Hypothek auf der Grundlage des vollstreckbaren Titels verantwortlich ist. Es ist jedoch die Verantwortung des Gläubigers, sicherzustellen, dass der Antrag korrekt und vollständig ist.
Was bedeutet die Formbedürftigkeit bei der Rücknahme eines Antrags auf Zwangshypothekseintragung nach dem GBO?
Die Formbedürftigkeit bei der Rücknahme eines Antrags auf Zwangshypothekseintragung bezieht sich auf die gesetzlichen Anforderungen, die erfüllt sein müssen, um einen solchen Antrag wirksam zurückzuziehen. Gemäß § 31 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) muss die Rücknahme eines Antrags auf Eintragung einer Zwangshypothek die in § 29 GBO vorgeschriebene Form erfüllen.
Dies bedeutet, dass die Rücknahmeerklärung in der Regel durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde erfolgen muss. Dies kann beispielsweise durch einen Notar geschehen. Es ist zu beachten, dass diese Formvorschrift auch für die Rücknahme der Vollmacht gilt, die zur Stellung des Eintragungsantrags erteilt wurde.
Die Formbedürftigkeit dient dazu, dem Grundbuchamt eine einwandfreie Feststellung zu ermöglichen, ob ein einmal gestellter Antrag noch gilt. Dies ist insbesondere wichtig, da die Eintragung einer Zwangshypothek ein komplexes Verfahren ist, das sowohl vollstreckungsrechtliche als auch grundbuchrechtliche Aspekte berücksichtigt.
Es ist zu beachten, dass die Nichtbeachtung der Formbedürftigkeit bei der Rücknahme eines Antrags auf Zwangshypothekseintragung zu erheblichen Kosten führen kann. Entweder muss der Gläubiger die Mehrkosten tragen, die sich aus der Antragszurückweisung ergeben, oder er muss die Rücknahmeerklärung zumindest notariell beglaubigen lassen. Daher ist es ratsam, bei der Rücknahme eines solchen Antrags sorgfältig vorzugehen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen.
OLG Hamm – Az.: I-15 W 492/14 – Beschluss vom 21.01.2015
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist aus tatsächlichen Gründen nicht veranlasst.
Der Geschäftswert wird auf 54,75 € festgesetzt.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Der Beteiligte zu 1) vollstreckt gegen die Beteiligte zu 2) aus dem Versäumnisurteil des Landgerichts Dortmund vom 04.04.2013 in dem Rechtsstreit 2 O 451/12, mit dem diese zur Zahlung von 61.594,90 € (zzgl. Nebenforderungen) verurteilt wurde. Er hat beim Grundbuchamt beantragt, wegen des Gesamtbetrags von 65.905,85 € auf dem Grundstück der Beteiligten zu 2) eine Zwangshypothek einzutragen. Mit Schreiben vom 02.10.2014 teilte das Grundbuchamt dem Beteiligten zu 1) mit, aus dessen Fax vom 01.10.2014 und dem Telefonat mit seiner Mitarbeiterin Frau S sei bekannt geworden, dass er wegen derselben Forderung gleichzeitig beim Amtsgericht Dortmund die Eintragung von mehreren Zwangshypotheken beantragt habe. Dies sei gemäß § 867 Abs. 2 S. 1 ZPO unzulässig, so dass um Überprüfung des Antrags gebeten werde. Sofern die Eintragung in voller Höhe in dem Grundbuch von Dortmund erfolgen solle, müsse der Antrag zur Vermeidung einer Zurückweisung des Antrags zurückgenommen werden. Diesbezüglich werde auf die Formbedürftigkeit einer solchen Antragsrücknahme gemäß § 31 S. 1 GBO hingewiesen.
Nachdem das Amtsgericht Dortmund mit Schreiben vom 13.10.2014 dem Grundbuchamt Kamen eine Eintragungsnachricht über die dort gebuchten Zwangshypotheken übersandt hatte, nahm der Beteiligte zu 1) seinen Eintragungsantrag mit einfachem Schreiben vom 17.10.2014 zurück. Das Grundbuchamt wies mit Schreiben vom 21.10.2014 erneut auf die Formbedürftigkeit der Antragsrücknahme hin und kündigte an, den Antrag zurückzuweisen, wenn nicht innerhalb von 3 Wochen eine formgültige Antragsrücknahme vorliege.
Mit Beschluss vom 28.10.2014 wies das Grundbuchamt den Eintragungsantrag kostenpflichtig zurück. In den Gründen führte es aus, der Antrag des Beteiligten zu 1) sei noch nicht erledigt, weil er nicht formgerecht zurückgenommen worden sei, andererseits nunmehr ein weiterer Eintragungsantrag vorliege, der gemäß § 17 GBO in einem Rangverhältnis zu dem Antrag des Beteiligten zu 1) stehe und erledigungsreif sei.
Gegen die Zurückweisung des Eintragungsantrags richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1), der das Grundbuchamt nicht abhalf.
II.
Die Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig, in der Sache aber unbegründet.
Dabei kann die Frage offen bleiben, ob das Grundbuchamt den Eintragungsantrag schon am 28.10.2014 hätte zurückweisen dürfen oder zunächst die mit Schreiben vom 02.10.2014 gesetzte Frist hätte anwarten müssen. Jedenfalls kann der Beschluss wegen dieser Verfahrensweise nicht aufgehoben werden, weil auch jetzt noch nicht eine formgerechte Rücknahmeerklärung vorliegt.
Die Antragsrücknahme vom 17.10.2014 entsprach nicht dem in § 29 Abs. 1 GBO vorgesehenen Formerfordernis (§ 31 S. 1 GBO) und ist deshalb unbeachtlich geblieben.
Der Senat hatte bereits mit Beschluss vom 30.01.1985 – 15 W 41/85 – entschieden, dass die Zurücknahme des Antrags auf Eintragung einer Sicherungshypothek gemäß § 31 S. 1 GBO der in § 29 S. 1 GBO vorgeschriebenen Form bedarf (Rpfleger 1985, 231 = MittRhNotK 1985, 76 m.w.N.; ebenso Demharter, GBO, 29 Aufl., § 31 Rn. 2; Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, Grundbuchrecht, 5. Aufl., § 31 Rn. 2; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 94; OLG Sachsen-Anhalt FGPrax 2014, 55; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18. August 1999 – 3 Wx 286/99 -, juris). Hieran hält er trotz der hiergegen in der Literatur erhobenen Bedenken (Hintzen Rpfleger 1985, 268/288 und ZIP 1991, 474/475; Böttcher JurBüro 1997, 461) fest. Dazu hatte der Senat u.a. ausgeführt:
Nach gesicherter Rechtsauffassung ist die Eintragung einer Sicherungshypothek gemäß § 867 ZPO als Zwangsvollstreckungsmaßnahme ein Vollstreckungsakt und verfahrensrechtlich ein Grundbuchgeschäft. Das Grundbuchamt wird also in doppelter Funktion als Vollstreckungsorgan und als Organ der Grundbuchführung tätig (BGH Rpfleger 1958, 218). Es hat daher die Vollstreckungsvoraussetzungen und ebenso die Zulässigkeit der Grundbucheintragung nach den Vorschriften der GBO selbständig zu prüfen. Dabei wird die Eintragung einer Zwangshypothek als Vollstreckungsakt aufgrund ihrer formellen Zuweisung in das Grundbuchverfahren verfahrensrechtlich nur nach den Vorschriften der GBO behandelt, weil diese nicht zwischen freiwilligen (etwa aufgrund Bewilligung gemäß § 19 GBO) und zwangsweise (aufgrund eines vollstreckbaren Titels) geschehenen Eintragungen unterscheidet. Nach den Vorschriften der GBO ist daher auch die Zurücknahme eines Antrags auf Eintragung einer Sicherungshypothek zu behandeln. Ein solcher Antrag wird als reiner Eintragungsantrag bezeichnet. Erklärungen, durch die ein solcher Eintragungsantrag zurückgenommen wird, bedürfen der im § 29 Satz 1 GBO vorgeschriebenen Form, wie § 31 GBO zu entnehmen ist. § 31 GBO erfasst auch die Zurücknahme eines Antrags auf Eintragung einer Sicherungshypothek, die vom Gläubiger bis zum Vollzug der Eintragung mit Unterzeichnung (§ 44 GBO) erklärt werden kann. Der Gesetzgeber hat aus Gründen der Rechtssicherheit für die Zurücknahme des Eintragungsantrags diese gegenüber dem reinen Antragsantrag verschärfte Form vorgeschrieben, um dem Grundbuchamt die einwandfreie Feststellung zu ermöglichen, ob ein einmal gestellter Antrag noch gilt.
An diesem Rechtsstandpunkt hält der Senat unter Berücksichtigung der zitierten abweichenden Auffassungen unverändert fest. Der Hinweis darauf, dass es sich bei der Eintragung einer Zwangshypothek um eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung handelt, die ihre Grundlage in der ZPO findet, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn der verfahrensrechtliche Weg, der zur Entstehung eines solchen Grundpfandrechts führt, ist ausschließlich der GBO zugewiesen. Ebenso wie die eingetragene Zwangshypothek nach Maßgabe des § 879 BGB materiell-rechtlich in ein Rangverhältnis zu anderen im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechten steht, erzeugt der Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek in derselben Weise wie ein Antrag auf Eintragung eines rechtsgeschäftlich bestellten dinglichen Rechts eine grundbuchverfahrensrechtliche Ranganwartschaft, die sich nach Maßgabe der §§ 17, 45 GBO gegenüber später eingegangenen Eintragungsanträgen durchsetzt. Diese Ranganwartschaft erlischt durch eine wirksame Rücknahme des Antrags, so dass der Weg für die Erledigung später gestellter Anträge frei ist. Der Zweck der gesetzlichen Vorschrift des § 31 S. 1 GBO, aus Gründen der Rechtssicherheit durch die zwingend vorgeschriebene Form der Rücknahmeerklärung die zweifelsfreie Feststellung des Erlöschens der Ranganwartschaft infolge der Antragsrücknahme zu gewährleisten, gilt danach uneingeschränkt auch für einen Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek.
Da der Beteiligte zu 1) trotz des Hinweises des Grundbuchamts seinen Eintragungsantrag nicht formwirksam zurückgenommen hat, war der Antrag des Beteiligten zu 1) im Hinblick auf die Eintragungen der Zwangssicherungshypotheken im Grundbuch von Dortmund nach § 867 Abs. 2 S. 1 ZPO unzulässig und musste deshalb zurückgewiesen werden.
Die Wertfestsetzung beruht auf § 36 Abs. 1 GNotKG. Maßgebliches Interesse waren hier die gerichtlichen Mehrkosten, die bei der Zurückweisung des Antrags gegenüber dessen Rücknahme entstehen (vgl. Nr. 14400 und 14401 der Anlage 1 zum GNotKG).
Die Voraussetzungen zur Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 S. 1 GBO liegen nicht vor.
