Erwerb Miteigentumsanteile an Grundstück durch Minderjährigen – Genehmigung

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Minderjährige und Grundstückserwerb: Wann Genehmigung erforderlich ist

Die Erwerbung von Grundstücken oder Miteigentumsanteilen ist für Minderjährige ein komplexes rechtliches Thema. In den meisten Fällen bedarf es hier einer Genehmigung durch einen gesetzlichen Vertreter oder ein Gericht. Dies soll die Interessen des Minderjährigen schützen, da mit dem Erwerb bestimmte Verpflichtungen und Haftungsrisiken einhergehen können.

Die rechtlichen Voraussetzungen unterscheiden sich je nach Art des Erwerbs. Beim Erwerb von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück müssen beispielsweise andere Regeln beachtet werden als beim Erwerb einer Eigentumswohnung. Zentral ist stets die Frage, ob das Rechtsgeschäft für den Minderjährigen lediglich vorteilhaft ist oder ob es auch nachteilige Folgen haben kann.

Im Folgenden soll ein konkreter Gerichtsfall zum Erwerb von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück durch Minderjährige näher beleuchtet werden. Dabei wird deutlich, welche Aspekte das Gericht bei seiner Entscheidung berücksichtigt hat und welche grundsätzlichen Erwägungen für Minderjährigenschutz in diesem Bereich gelten.

✔ Der Fall vor dem Kammergericht Berlin

Erwerb von Miteigentumsanteilen durch Minderjährige: Rechtliche Grundlage und Problemstellung

Ein bemerkenswerter Fall beschäftigt sich mit der Übertragung von Miteigentumsanteilen an Grundstücken auf Minderjährige. Der Kern dieses Falls liegt in der rechtlichen Bewertung, ob eine solche Übertragung der Zustimmung durch einen gesetzlichen Vertreter oder eines Gerichts bedarf, um die Rechte des Minderjährigen zu schützen. Der vorliegende Fall dreht sich um eine Schenkung eines Grundstücks, bei der die Übertragung an die minderjährigen Kinder der Übergeberin vorgenommen wurde.

Die beteiligte Mutter, die als Beteiligte zu 1 geführt wird, ließ in einer notariellen Urkunde vom 21. Oktober 2022 die Hälfte ihres Grundstücks an ihre minderjährigen Kinder (Beteiligte zu 3 und 4) übertragen. Gleichzeitig behielt sie sich Rechte auf Nießbrauch sowie einen bedingten Rückauflassungsanspruch vor. Das Grundbuchamt verlangte daraufhin eine Genehmigung durch einen Ergänzungspfleger und das Familiengericht, da es unklar war, ob die Schenkung für die Minderjährigen ausschließlich vorteilhaft ist. Als Reaktion auf diese Anforderung legten die Beteiligten Beschwerde ein, ergänzt durch ein Negativattest des Familiengerichts, das die Notwendigkeit der Genehmigungen verneinte.

Das Grundbuchamt forderte darüber hinaus eine Klarstellung einiger Vertragsklauseln und der Bevollmächtigung der durchführenden Notarfachangestellten, was zu weiteren rechtlichen Auseinandersetzungen führte. Hauptsächlich ging es um die Frage, ob die Vollmachten und die Erklärungen in der notariellen Urkunde ausreichend präzise und rechtens sind. Die Parteien legten eine aktualisierte Urkunde vor, um die Beanstandungen zu beheben, doch das Grundbuchamt hielt an seiner Zwischenverfügung fest, was letztendlich zur gerichtlichen Auseinandersetzung führte.

Gerichtliche Entscheidung zum Erwerb von Miteigentumsanteilen durch Minderjährige

Das Kammergericht Berlin entschied im Beschluss vom 2. August 2023 teilweise zu Gunsten der Beschwerdeführer. Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts wurde hinsichtlich der Erfordernis der Ergänzungspflegschaft und der Genehmigung des Familiengerichts aufgehoben. Wichtig hierbei ist, dass das Gericht im Negativattest des Familiengerichts vom 30. Mai 2023 keinen Grund sah, warum das Rechtsgeschäft genehmigungspflichtig sein sollte. Es wurde betont, dass das Rechtsgeschäft keine offensichtlichen Nachteile für die Minderjährigen birgt.

Das Gericht führ weiter aus, dass die notarielle Durchführungsvollmacht, die in der ursprünglichen Urkunde festgelegt wurde, hinreichend sei, um die Vertreterrolle zu übernehmen. Die Entscheidungsfindung des Gerichts basierte auf der Interpretation des Bundesgerichtshofes, welcher in einem früheren Urteil festgestellt hatte, dass es nicht unbedingt einer fortlaufenden Ertragsgenerierung bedarf, um eine Übertragung als rechtmäßig anzusehen.

Darüber hinaus hatte das Gericht auch zu klären, ob die Klarstellungen und Änderungen in den eingereichten Nachtragsurkunden die Anforderungen des Grundbuchamts erfüllen. Zu den strittigen Punkten gehörten die genauen Formulierungen der Rückauflassungsvormerkungen und die Präzisierung von Vertretungsmacht und Handlungsvollmacht der in die Urkunde involvierten Notarfachangestellten.

Auswirkungen für die Zukunft und allgemeine Bedeutung

Die Entscheidung des Kammergerichts hat weitreichende Konsequenzen für ähnliche Fälle, in denen es um den Erwerb von Miteigentumsanteilen an Grundstücken durch Minderjährige geht. Sie stellt klar, dass nicht in jedem Fall eine Genehmigung durch einen Ergänzungspfleger oder das Familiengericht notwendig ist, wenn keine erheblichen Nachteile für die Minderjährigen ersichtlich sind. Dies könnte zukünftig die Rechtslage für Familien, die Grundstücke oder Miteigentumsanteile an ihre minderjährigen Kinder übertragen wollen, vereinfachen und klären.

Das Gericht legte dar, dass bei der Übertragung von Eigentum an Minderjährige stets eine gründliche Prüfung und Abwägung der potenziellen Vor- und Nachteile erforderlich ist. Entscheidend ist, dass eine Übertragung nicht per se als nachteilig eingestuft werden sollte, sofern keine offensichtlichen negativen Auswirkungen auf die Vermögenssituation der Minderjährigen zu erwarten sind. Dies könnte im Nachhinein auch Auswirkungen auf die Praxis der Grundbuchämter haben, die möglicherweise weniger strikt auf formalen Genehmigungen bestehen werden.

✔ FAQ – Häufige Fragen: Erwerb von Miteigentumsanteilen durch Minderjährige

Was sind die rechtlichen Voraussetzungen für die Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige?

Die Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige unterliegt in Deutschland strengen rechtlichen Voraussetzungen, die insbesondere den Schutz der Minderjährigen vor nachteiligen Verpflichtungen und Risiken sicherstellen sollen. Hier sind die wesentlichen Punkte zusammengefasst:

Genehmigung durch das Familiengericht

Die Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige bedarf in der Regel der Genehmigung durch das Familiengericht. Diese Genehmigung wird erteilt, wenn die Schenkung für den Minderjährigen insgesamt vorteilhaft ist. Eine umfassende Abwägung aller Vor- und Nachteile ist dabei erforderlich.

Bestellung eines Ergänzungspflegers

Bei der unentgeltlichen Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum ist die Bestellung eines Ergänzungspflegers durch das Familiengericht notwendig. Dies liegt daran, dass der Minderjährige nicht nur mit der erworbenen Sache, sondern auch mit seinem sonstigen Vermögen persönlich haftet, was die Übertragung nicht lediglich rechtlich vorteilhaft macht.

Ausschluss der Eltern als Vertreter

Die Eltern sind von der Vertretung ihrer Kinder vor dem Notar ausgeschlossen, wenn es sich nicht um ein lediglich rechtlich vorteilhaftes Geschäft handelt. Dies gilt insbesondere, wenn der Minderjährige durch die Übertragung in bestehende Mietverhältnisse und damit verbundene Verpflichtungen eintritt.

Prüfung der rechtlichen Vorteile

Nach § 107 BGB ist die Zustimmung des gesetzlichen Vertreters erforderlich, wenn der Minderjährige nicht nur rechtliche Vorteile erlangt. Die Überlassung von Grundbesitz zu Miteigentum ist nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, da damit Verpflichtungen und potenzielle Haftungsrisiken verbunden sind.

Erforderliche Genehmigungen

Die Genehmigungspflicht des Erwerbs nach §§ 1643 Abs. 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB scheidet aus, da dieser Tatbestand nur bereits vorhandenes Grundvermögen schützt. Eine Genehmigungspflicht kann sich jedoch aus Nr. 5 der Vorschrift ergeben, falls ein „entgeltlicher Erwerb“ vorliegt. Gemischte Schenkungen oder Schenkungen unter Auflage, bei denen der Minderjährige persönliche Verbindlichkeiten des Veräußerers übernimmt, sind genehmigungspflichtig.

Ermessensentscheidung des Familiengerichts

Die Frage der Genehmigung durch das Familiengericht ist eine Ermessensentscheidung gemäß § 1828 BGB. Der alleinige Maßstab für die Genehmigung ist das Kindeswohl, wobei sowohl die wirtschaftlichen als auch die immateriellen Interessen des Kindes berücksichtigt werden müssen.

Schutzpflichten gegenüber Minderjährigen

Die gesetzlichen Regelungen zielen darauf ab, Minderjährige vor nachteiligen Verpflichtungen und Risiken zu schützen, die mit dem Erwerb von Miteigentumsanteilen verbunden sein können. Dies umfasst insbesondere die persönliche Haftung für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen.

Rolle der gesetzlichen Vertreter

Die gesetzlichen Vertreter, in der Regel die Eltern, spielen eine zentrale Rolle bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige. Ihre Vertretungsbefugnis ist jedoch eingeschränkt, wenn das Geschäft nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist. In solchen Fällen ist die Bestellung eines Ergänzungspflegers und die Genehmigung durch das Familiengericht erforderlich, um sicherzustellen, dass die Interessen des Minderjährigen gewahrt bleiben.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige in Deutschland strengen rechtlichen Voraussetzungen unterliegt, die den Schutz der Minderjährigen vor nachteiligen Verpflichtungen und Risiken sicherstellen sollen. Die Genehmigung durch das Familiengericht und die Bestellung eines Ergänzungspflegers sind zentrale Elemente dieses Schutzmechanismus.

Wann ist eine gerichtliche Genehmigung bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige erforderlich?

Eine gerichtliche Genehmigung bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige ist erforderlich, wenn die Übertragung nicht lediglich rechtlich vorteilhaft für den Minderjährigen ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Minderjährige durch die Übertragung persönliche Verbindlichkeiten übernimmt oder wenn es sich um eine gemischte Schenkung oder eine Schenkung unter Auflage handelt.

Nach § 1643 Abs. 1 und § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist eine gerichtliche Genehmigung erforderlich, wenn der Erwerb nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist. Ein Rechtsgeschäft ist nur dann rechtlich vorteilhaft, wenn es für den Minderjährigen keine rechtlichen Nachteile mit sich bringt. Dies bedeutet, dass wirtschaftliche Gesichtspunkte bei der Beurteilung nicht berücksichtigt werden, sondern ausschließlich die rechtlichen Folgen für den Minderjährigen entscheidend sind.

Wichtig ist, dass auch bei unentgeltlichen Schenkungen eine gerichtliche Genehmigung erforderlich sein kann, wenn der Minderjährige durch die Übertragung persönliche Haftungen übernimmt. Beispielsweise haftet der Minderjährige bei der Übertragung von Wohnungseigentum für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft persönlich, was eine gerichtliche Genehmigung notwendig macht.

Die Rolle des Familiengerichts besteht darin, das Kindeswohl zu schützen. Das Gericht prüft, ob die Übertragung im besten Interesse des Kindes liegt, wobei sowohl wirtschaftliche als auch immaterielle Interessen des Kindes berücksichtigt werden müssen. Die Genehmigung ist eine Ermessensentscheidung des Gerichts gemäß § 1828 BGB.

Der Ergänzungspfleger wird bestellt, wenn die Eltern aufgrund eines Interessenkonflikts nicht in der Lage sind, das Kind zu vertreten. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn mehrere minderjährige Geschwister beteiligt sind und der Ergänzungspfleger auf beiden Seiten des Rechtsgeschäfts auftreten müsste. In solchen Fällen muss für jeden Minderjährigen ein eigener Ergänzungspfleger bestellt werden.

Eine gerichtliche Genehmigung bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige ist erforderlich, wenn die Übertragung nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist und der Minderjährige persönliche Verbindlichkeiten übernimmt. Das Familiengericht prüft dabei das Kindeswohl und kann einen Ergänzungspfleger bestellen, um Interessenkonflikte zu vermeiden.

Welche Rolle spielen Nießbrauchsrechte und Rückauflassungsansprüche bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige?

Nießbrauchsrechte und Rückauflassungsansprüche spielen eine bedeutende Rolle bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige, da sie die rechtliche und wirtschaftliche Bewertung solcher Transaktionen beeinflussen können.

Nießbrauchsrechte gewähren dem Nießbraucher das Recht, die Nutzungen eines Eigentums zu ziehen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige kann die Bestellung eines Nießbrauchs im Zusammenhang mit dem Erwerb des Eigentums erfolgen. Dies ist nicht genehmigungsbedürftig nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wenn die Belastung wirtschaftlich als Teil des Erwerbsvorgangs betrachtet wird und die Auflassung sowie die dingliche Einigung über die Belastung gleichzeitig erfolgen. In solchen Fällen soll dem Minderjährigen von vornherein nur belastetes Eigentum zukommen, was den Schutz des Minderjährigen sicherstellt.

Rückauflassungsansprüche betreffen das Recht, unter bestimmten Bedingungen die Rückübertragung des Eigentums zu verlangen. Diese Ansprüche können ebenfalls im Zusammenhang mit der Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige auftreten. Die Eintragung solcher Ansprüche kann eine familiengerichtliche Genehmigung erfordern, insbesondere wenn sie als rechtlich nachteilhaft für den Minderjährigen angesehen werden. Dies ist der Fall, wenn die Übernahme von Verbindlichkeiten oder die Haftung für rückständige Kosten und Lasten in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt ist. Eine solche Regelung kann dazu führen, dass eine familiengerichtliche Genehmigung erforderlich wird, um den Minderjährigen vor finanziellen Nachteilen zu schützen.

• Wirtschaftliche Auswirkungen: Die Bestellung eines Nießbrauchs oder die Eintragung eines Rückauflassungsanspruchs kann die Vermögenssituation des Minderjährigen erheblich beeinflussen. Ein Nießbrauchsrecht kann die Nutzungsmöglichkeiten des Eigentums einschränken, während Rückauflassungsansprüche potenzielle finanzielle Verpflichtungen mit sich bringen können. Daher ist es wichtig, diese Rechte bei der Prüfung der Genehmigungspflicht sorgfältig zu berücksichtigen, um sicherzustellen, dass die Interessen des Minderjährigen gewahrt bleiben.
• Genehmigungspflicht: Die Notwendigkeit einer familiengerichtlichen Genehmigung hängt von der rechtlichen und wirtschaftlichen Bewertung der Transaktion ab. Wenn die Bestellung eines Nießbrauchs oder die Eintragung eines Rückauflassungsanspruchs als Teil des Erwerbsvorgangs betrachtet wird und keine zusätzlichen rechtlichen Nachteile für den Minderjährigen entstehen, kann eine Genehmigung entbehrlich sein. Andernfalls ist eine Genehmigung erforderlich, um den Minderjährigen vor möglichen finanziellen und rechtlichen Nachteilen zu schützen.

Insgesamt ist bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige eine sorgfältige rechtliche Prüfung erforderlich, um sicherzustellen, dass die Interessen des Minderjährigen gewahrt bleiben und alle notwendigen Genehmigungen eingeholt werden.

Welche Anforderungen werden an die Vollmachten und Erklärungen in der notariellen Urkunde gestellt?

Die Anforderungen an Vollmachten und Erklärungen in notariellen Urkunden sind hoch, um die Rechtssicherheit und Verbindlichkeit der dokumentierten Rechtsgeschäfte zu gewährleisten. Diese Anforderungen betreffen sowohl die Form als auch den Inhalt der Urkunden.

• Formelle Anforderungen: Notarielle Urkunden müssen gemäß § 415 ZPO als öffentliche Urkunden erstellt werden, was bedeutet, dass sie vollen Beweis darüber erbringen, dass die darin enthaltenen Erklärungen so abgegeben wurden, wie sie beurkundet sind. Dies schließt ein, dass die Urkunde die endgültige Form der Erklärungen der Beteiligten dokumentiert, die während der Beurkundungsverhandlung vor dem Notar abgegeben wurden. Der Notar hat die Aufgabe, den Willen der Parteien zu ermitteln und die Erklärungen so zu formulieren, dass sie den Absichten und Interessen der Beteiligten gerecht werden.
• Inhaltliche Anforderungen: Die Erklärungen in der notariellen Urkunde müssen klar und vollständig sein. Unklare oder fehlerhafte Angaben können die Rechtssicherheit der Urkunde gefährden und zu Streitigkeiten führen. Beispielsweise muss eine Vollmacht, die in einer notariellen Urkunde erteilt wird, präzise formuliert sein, um Missverständnisse zu vermeiden. Die Vollmacht sollte den Umfang der Vertretungsbefugnis eindeutig festlegen und alle relevanten Befugnisse des Bevollmächtigten klar benennen.
• Genehmigungen und Zustimmungen: In bestimmten Fällen, wie bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige, sind zusätzliche Genehmigungen erforderlich. Diese Genehmigungen müssen ebenfalls in der notariellen Urkunde dokumentiert werden. Beispielsweise bedarf die Zustimmung eines Ehegatten bei der Veräußerung eines Grundstücks gemäß § 1365 BGB der Form der öffentlichen Beglaubigung. Der Notar ist dafür verantwortlich, sicherzustellen, dass alle erforderlichen Zustimmungen eingeholt und korrekt dokumentiert werden.
• Konsequenzen unklarer oder fehlerhafter Angaben: Unklare oder fehlerhafte Angaben in notariellen Urkunden können erhebliche rechtliche Konsequenzen haben. Sie können die Beweiskraft der Urkunde beeinträchtigen und dazu führen, dass die beurkundeten Rechtsgeschäfte angefochten oder für unwirksam erklärt werden. Dies kann insbesondere dann problematisch sein, wenn es um die Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige geht, da hier die rechtlichen Anforderungen besonders hoch sind, um den Schutz der Minderjährigen zu gewährleisten.
• Widerruf von Vollmachten: Eine notarielle Vollmacht kann jederzeit widerrufen werden, solange der Bevollmächtigte das Original der Vollmacht besitzt. Der Widerruf muss schriftlich und nachweislich erfolgen, und der Notar sollte über den Widerruf informiert werden, damit dieser im Zentralen Vorsorgeregister vermerkt wird.

Insgesamt ist es entscheidend, dass notarielle Urkunden präzise und vollständig formuliert sind, um die Rechtssicherheit der dokumentierten Rechtsgeschäfte zu gewährleisten und mögliche rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden.

Wie können potenzielle Vor- und Nachteile der Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige abgewogen werden?

Die Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige erfordert eine sorgfältige Abwägung der potenziellen Vor- und Nachteile, um sicherzustellen, dass das Wohl des Kindes gewahrt bleibt. Diese Abwägung ist besonders wichtig, da solche Übertragungen nicht immer rechtlich vorteilhaft sind und zusätzliche rechtliche Schritte, wie die Bestellung eines Ergänzungspflegers, notwendig machen können.

Vorteile:

• Langfristige Vermögensbildung: Die Übertragung von Miteigentumsanteilen kann zur langfristigen Vermögensbildung des Minderjährigen beitragen. Immobilienbesitz kann eine wertvolle Investition sein, die im Laufe der Zeit an Wert gewinnt und somit die finanzielle Sicherheit des Kindes erhöht.
• Steuerliche Vorteile: Eltern können durch die Übertragung von Miteigentumsanteilen steuerliche Freibeträge nutzen, was zu einer Reduzierung der Steuerlast führen kann. Dies kann insbesondere bei der Schenkungs- und Erbschaftssteuer von Vorteil sein.

Nachteile:

• Haftungsrisiken: Ein wesentlicher Nachteil besteht in den Haftungsrisiken, die mit dem Eigentum an Immobilien verbunden sind. Minderjährige haften nicht nur mit der erworbenen Immobilie, sondern auch mit ihrem sonstigen Vermögen für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 8 S. 1 WEG). Dies kann zu erheblichen finanziellen Belastungen führen.
• Verpflichtungen aus Mietverhältnissen: Wenn der Miteigentumsanteil an einem vermieteten Grundstück übertragen wird, tritt der Minderjährige gemäß § 566 BGB in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Dies bedeutet, dass er alle Rechte und Pflichten eines Vermieters übernimmt, was zusätzliche administrative und finanzielle Belastungen mit sich bringen kann.
• Genehmigungspflicht: Da die Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige nicht als lediglich rechtlich vorteilhaftes Geschäft im Sinne von § 107 BGB gilt, ist die Zustimmung eines Ergänzungspflegers erforderlich. Dies stellt sicher, dass die Interessen des Kindes gewahrt bleiben, kann aber den Prozess der Übertragung verkomplizieren und verzögern.

Rolle von Sachverständigengutachten:

Sachverständigengutachten können eine wichtige Rolle bei der Abwägung der Vor- und Nachteile spielen. Sie bieten eine objektive Bewertung der wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekte der Übertragung und helfen dabei, die langfristigen Auswirkungen auf das Vermögen des Minderjährigen zu beurteilen. Solche Gutachten können auch dazu beitragen, die immateriellen Interessen des Kindes zu ermitteln und zu berücksichtigen, was für die Entscheidung des Familiengerichts von Bedeutung ist.

Kriterien für die Beurteilung:

• Wirtschaftliche Interessen: Die langfristige Vermögenssituation des Minderjährigen sollte sorgfältig geprüft werden. Hierzu gehört die Bewertung der potenziellen Wertsteigerung der Immobilie sowie der laufenden Kosten und Verpflichtungen.
• Rechtliche Verpflichtungen: Die rechtlichen Verpflichtungen, die mit dem Eigentum verbunden sind, müssen berücksichtigt werden. Dies umfasst Haftungsrisiken und Verpflichtungen aus bestehenden Mietverhältnissen.
• Immaterielle Interessen: Neben den wirtschaftlichen Aspekten sind auch die immateriellen Interessen des Kindes zu berücksichtigen. Dies kann beispielsweise die Frage betreffen, ob das Kind durch die Übertragung in seiner persönlichen Entwicklung oder in seinen Lebensumständen beeinträchtigt wird.
• Steuerliche Aspekte: Die steuerlichen Auswirkungen der Übertragung sollten ebenfalls in die Abwägung einbezogen werden. Dies betrifft sowohl die unmittelbaren steuerlichen Vorteile als auch mögliche langfristige steuerliche Verpflichtungen.

Insgesamt ist die Abwägung der Vor- und Nachteile der Übertragung von Miteigentumsanteilen an Minderjährige eine komplexe Entscheidung, die eine umfassende Bewertung aller relevanten Faktoren erfordert. Die Bestellung eines Ergänzungspflegers und die Einholung von Sachverständigengutachten können dabei helfen, sicherzustellen, dass die Interessen des Kindes bestmöglich gewahrt bleiben.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 107 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Nach § 107 BGB bedarf ein Rechtsgeschäft, das für einen Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist, der Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter. Dies berücksichtigt, dass der Erwerb eines Grundstücksanteils für die Minderjährigen auch finanzielle Verpflichtungen mit sich bringen kann, die nicht nur dinglich, sondern auch persönlich zu erfüllen sind.
• § 1643 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Seltene Genehmigung durch das Familiengericht, und zwar für die Vertretung eines Kindes bei Rechtsgeschäften, die besonderer Genehmigung bedürfen. Dies umfasst insbesondere Rechtsgeschäfte wie den Erwerb von Grundstücken, was explizit genannt wird.
• § 1821 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Notwendigkeit der Genehmigung des Familiengerichts bei der Veräußerung oder Belastung von Grundstücken eines Minderjährigen. Dies stellt sicher, dass das Interesse des Minderjährigen ausreichend gewahrt wird und keine nachteiligen Geschäfte abgeschlossen werden können.
• § 12 GBO (Grundbuchordnung): Anforderungen an die Eintragungsbewilligung im Grundbuch. Die hier relevanten Eintragungen betreffen den Nießbrauch, den Eigentumswechsel und die Rückauflassungsvormerkung, die alle ordnungsgemäß und rechtskonform erfolgen müssen.
• § 29 GBO (Grundbuchordnung): Belegpflicht zur Grundbuchberichtigung, die gewährleistet, dass die notwendigen Unterlagen (z.B. Vollmachten, Vertretungsnachweise) vollständig und korrekt vorgelegt werden, bevor das Grundbuchamt eine Eintragung vornimmt.
• BGH-Beschluss vom 25.11.2004 – V ZB 13/04: Entscheidung zur Frage der wirtschaftlichen Vorteile bei Grundstückstransaktionen durch Minderjährige. Der BGH entschied, dass eine solche Übertragung nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sein kann, da regelmäßige Einnahmen zur Deckung der laufenden Kosten (z.B. öffentliche Grundstückslasten) nachgewiesen werden müssen.
• OLG Brandenburg, NotBZ 2012, 133: Präzisierung zur Zulassung von nicht namentlich benannten Bevollmächtigten bei notariellen Angelegenheiten. Dies ist relevant, weil die namentliche Nennung der Notarfachangestellten und die Ausübung der entsprechenden Bevollmächtigung durch den Notar im konkreten Rechtssachverhalt thematisiert wurde.
• Umwandlungsverfügung nach § 1055 BGB: Relevanz der Nießbrauchsrechte und ihrer Eintragung im Grundbuch als persönliche und dingliche Rechte, welche die Rechte der Minderjährigen hinsichtlich der Nutzung und Verwertung der Miteigentumsanteile beeinflussen.

⬇ Das vorliegende Urteil vom Kammergericht Berlin

KG Berlin – Az.: 1 W 93/23 – Beschluss vom 02.08.2023

Die Zwischenverfügung wird zu Ziffer 2 und 3 aufgehoben.

Die weitergehende Beschwerde wird nach einem Geschäftswert von 5.000 EUR zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1 ließ in notarieller Urkunde vom 21. Oktober 2022 (UVZ-Nr. 7xx/2xxx des Notars Mxxx Hxxx) in Vollzug einer in derselben Urkunde vereinbarten Schenkung ihr im Beschlusseingang bezeichnetes Grundstück zu je ½ an die Beteiligten zu 3 und 4, ihre minderjährigen Kinder, auf. Sie behielt sich einen lebenslangen Nießbrauch sowie einen durch Vormerkung zu sichernden bedingten Rückauflassungsanspruch vor. § 10 der Urkunde enthält eine Durchführungsvollmacht für „die Notarfachangestellten des Notars Mxxx Hxxx, die dieser einseitig benennten darf“.

Mit Nachtragsvermerk vom 30. November 2022 berichtigte der Notar die Urkunde vom 21. Oktober 2022 dahin, dass im Falle eines Rückübertragungsverlangens die Beteiligte zu 1 Schaden- oder Wertersatz nicht verlangen kann.

Die Beteiligten haben die Eintragung des Nießbrauchs, des Eigentumswechsels und der Rückauflassungsvormerkung beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 2. Januar 2023 aufgegeben, (1.) den Vertrag durch einen Ergänzungspfleger und (2.) die Genehmigung des Ergänzungspflegers durch das Familiengericht genehmigen zu lassen. Mit Ziffer 3 der Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt beanstandet, dass § 2 und § 7 der UVZ-Nr. 7xx/2xxx hinsichtlich der Verwendung des Begriffs „Übertragungsgegenstand“ und zu der Frage, wie viele Rückauflassungsvormerkungen einzutragen sind, klargestellt werden müssten.

Dagegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten.

Zu Ziffer 1 und 2 der Zwischenverfügung haben die Beteiligten ein Negativattest des Familiengerichts vom 30. Mai 2023 – 84 F 1014/23 – vorgelegt. Nach dem Inhalt dieser Bescheinigung geht die zuständige Rechtspflegerin davon aus, dass das Rechtsgeschäft weder der Genehmigung durch einen Ergänzungspfleger noch der Genehmigung des Familiengerichts bedarf.

Zu Ziffer 3 der Zwischenverfügung haben die Beteiligten eine Urkunde vom 16. Januar 2023 (UVZ-Nr. 2x/2xxx des Notars Mxxx Hxxx) vorgelegt, mit der § 2, § 7 und § 8 der UVZ-Nr. 7xx/2xxx geändert werden. In der notariellen Verhandlung ist unter Berufung auf die Durchführungsvollmacht in § 10 der UVZ-Nr. 7xx/2xxx Exx Bxxx aufgetreten, die im Eingang der Urkunde von dem Notar als Notarfachangestellte mit Dienstsitz Gxxx 3x, 1xxx Bxxx bezeichnet und „ausdrücklich benannt“ wird.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Im Nichtabhilfebeschluss vom 19. April 2023 hat es im Hinblick auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25. November 2004 – V ZB 13/04 – ausgeführt, es sei nicht ersichtlich, dass das Grundstück laufende Erträge abwerfe, aus denen die Erwerber laufende öffentliche Grundstückslasten bestreiten könnten. Bezüglich der UVZ-Nr. 2x/2xxx fehle es am Nachweis der Vertretungsmacht der Frau Bxxx, da Bevollmächtigte in der Vollmachtsurkunde ausdrücklich benannt werden müssten.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig (§§ 71 ff. GBO), hat in der Sache aber nur zum Teil Erfolg.

1.

Ziffer 3 der Zwischenverfügung ist aufzuheben, weil die Beteiligten die dort bezeichneten Eintragungshindernisse mit der UVZ-Nr. 2x/2xxx behoben haben. Die hierzu erforderliche Vollmacht der Frau Bxxx ist nachgewiesen. Die Bevollmächtigung der jeweiligen, namentlich nicht bezeichneten Angestellten des Notars ist jedenfalls dann für zulässig zu erachten, wenn der Notar zugleich ermächtigt ist, einen seiner Angestellten zu benennen (OLG Brandenburg, NotBZ 2012, 133) und er diese Ermächtigung bei der Beurkundung der Vertretererklärung auch ausdrücklich ausübt. Die Vollmachtsmitteilung der Vollmachtgeber an das Grundbuchamt ist in diesem Fall „zweiteilig“, weil die Konkretisierung der Person des Bevollmächtigten erst durch den hierzu bevollmächtigten Notar erfolgen soll. Unter Berücksichtigung beider Teile der Mitteilung ist dem Grundbuchamt die eindeutige und namentliche Identifizierung des auftretenden Bevollmächtigen ohne Zuhilfenahme weiterer Umstände möglich.

2.

Mit Recht hat das Grundbuchamt jedoch aufgegeben, die Auflassung an die Beteiligten zu 3 und 4 durch einen Ergänzungspfleger genehmigen zu lassen.

Der Erwerb der Miteigentumsanteile an dem Grundstück bedarf nach § 107 BGB der Genehmigung des gesetzlichen Vertreters der Beteiligten zu 3 und 4, weil er für diese nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist.

Ein auf den Erwerb einer Sache gerichtetes Rechtsgeschäft ist für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, wenn er in dessen Folge mit Verpflichtungen belastet wird, für die er nicht nur dinglich mit der erworbenen Sache, sondern auch persönlich mit seinem sonstigen Vermögen haftet (BGHZ 161, 170, 175; 187, 119). Ob diese weitergehenden Verpflichtungen von den Beteiligten des Rechtsgeschäfts angestrebt worden sind, ist unerheblich. Es genügt, wenn sie die gesetzliche Folge des angestrebten Rechtsgeschäfts sind (BGH a.a.O.).

Nach diesen Maßstäben hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass der unentgeltliche Erwerb einer Eigentumswohnung – anders als der Eigentumserwerb an einem (gesamten) Grundstück – nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist, weil der Erwerber damit nicht nur einen Vermögensgegenstand erwirbt, sondern Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wird. Die den Erwerber damit kraft Gesetzes treffenden persönlichen Verpflichtungen können nicht als ihrem Umfang nach begrenzt und wirtschaftlich so unbedeutend angesehen werden, dass sie unabhängig von den Umständen des Einzelfalles eine Verweigerung der Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter oder durch einen Ergänzungspfleger nicht rechtfertigen könnten (BGHZ 187, 119). Als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft hätte der Erwerber anteilig die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Kosten können je nach dem Alter und dem Zustand des Gebäudes ein ganz erhebliches Ausmaß annehmen (BGH a.a.O.). Hinzu kommt, dass der Erwerber als Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG (ehemals § 10 Abs. 8 Satz 1 Halbs. 1 WEG) infolge des Erwerbs der Eigentumswohnung kraft Gesetzes den Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft für Verbindlichkeiten haftet, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstehen oder während dieses Zeitraums fällig werden (BGH a.a.O.).

Nicht grundsätzlich anders verhält es sich jedoch auch, wenn der Minderjährige keine Eigentumswohnung, sondern einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück erwerben soll. In diesem Fall wird er Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft gemäß §§ 741 ff., 1008 ff. BGB. Auch dies ist eine Sonderverbindung, aus der sich Pflichten und Haftungsfolgen ergeben. So ist der Bruchteilseigentümer gemäß § 748 BGB den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils – in der Höhe jedoch nicht auf den Wert seines Anteils beschränkt – zu tragen. Anders als ein Alleineigentümer kann er über die Aufwendung solcher Kosten nicht allein entscheiden (§§ 744, 745 BGB). Jedenfalls nach entsprechenden Beschlüssen der Gemeinschafter gemäß § 745 Abs. 1 BGB kann er auch gegen seinen Willen auch im Außenverhältnis wirksam rechtsgeschäftlich verpflichtet werden.

Der Senat verkennt nicht, dass auch der Erwerb eines (gesamten) Grundstücks die Gefahr mit sich bringt, dass der minderjährige Erwerber für Instandhaltung oder Instandsetzung eines aufstehenden Gebäudes oder zur Verhinderung von von dem Grundstück ausgehenden Gefahren Verbindlichkeiten eingehen muss, die über den Wert des erworbenen Grundstücks hinausgehen. Von der Entstehung solcher Verbindlichkeiten könnte er sich jedoch durch Dereliktion des Grundstücks befreien. Eine entsprechende Möglichkeit steht dem Bruchteilseigentümer ebenso wenig wie dem Wohnungseigentümer offen (BGHZ 115, 1; 172, 209). Der Bruchteilseigentümer kann auch nicht ohne weiteres die Bruchteilsgemeinschaft aufheben. Selbst wenn die Aufhebung nicht gemäß § 749 Abs. 2 BGB ausgeschlossen ist, bedarf es zu einer Befreiung von den Pflichten eines Eigentümers nicht nur einer Willensentschließung des Minderjährigen, sondern noch der Durchsetzung des Aufhebungsanspruchs, gegebenenfalls im Wege der Teilungsversteigerung.

Der damit gegebene Nachteil entfällt hier auch nicht deshalb, weil sich die Beteiligte zu 1 einen lebenslangen Nießbrauch an dem Grundstück vorbehalten hat. Der Nießbrauch enthält hier zwar gemäß § 8.2 der UVZ-Nr. 7xx/2xxx die Vereinbarung, dass der Nießbraucher die privaten Lasten in Bezug auf den Übertragungsgegenstand, insbesondere die außergewöhnlichen Ausbesserungen und Erneuerungen zu tragen hat. Das entlastet die Beteiligten zu 3 und 4 im Verhältnis zu Gläubigern aber nicht. Im Übrigen endet die Entlastung im Innenverhältnis auch mit dem Ende des Nießbrauchs.

Die Genehmigung nach § 107 BGB konnte und kann weiterhin nicht von den Beteiligten zu 1 und 2 erteilt werden. Sie sind von der Vertretung ausgeschlossen, weil das Rechtsgeschäft mit der Beteiligten zu 1 vorgenommen werden soll (§§ 181, 1824 Abs. 2, 1629 II BGB bzw. §§ 1824 Abs. 1 Nr. 1, 1629 Abs. 2 BGB). Das macht die Bestellung eines Ergänzungspflegers gemäß § 1809 BGB erforderlich. Das gegenläufige Negativattest des Familiengerichts bindet das Grundbuchamt bei der Prüfung der Eintragungsvoraussetzungen nicht und ersetzt auch die Genehmigung nicht. Hat das Familiengericht die Genehmigungsbedürftigkeit verneint, so hat es in erster Linie die Frage geprüft, ob das vorgelegte Rechtsgeschäft überhaupt einer Genehmigung bedarf, regelmäßig jedoch nicht, ob dadurch konkret schutzwürdige Interessen des Minderjährigen gefährdet werden. Diese sachliche Prüfung ist jedoch erforderlich, weil das Genehmigungserfordernis die Individualinteressen des Minderjährigen schützen soll (BGH, NJW 1966, 652; OLG Hamm, FGPrax 2011, 61; OLG Zweibrücken, FamRZ 2000, 117). Gleiches gilt für die Frage eines Bedürfnisses für die Ergänzungspflegerbestellung.

3.

Die Auflassung bedarf allerdings nicht auch der Genehmigung durch das Familiengericht.

Die Auflassung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück ist für den erwerbenden Teil kein Rechtsgeschäft, das unter den Genehmigungstatbestand des § 1850 Nr. 1 BGB (oder § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB a.F.) fällt. Auch die Voraussetzungen des § 1850 Nr. 4 BGB sind nicht erfüllt, da der Gesetzgeber bei dieser Neuregelung ausdrücklich nur Wohnungs- und Teileigentum im Sinne des WEG erfasst hat. Eine Erweiterung des Kreises der genehmigungsbedürftigen Geschäfte durch Analogie kommt nicht in Betracht (Götz in Grüneberg, BGB, 82. Aufl., vor § 1848 Rdn. 5).

Schließlich ist das Rechtsgeschäft auch nicht von § 1854 Nr. 4 BGB erfasst. Anders als die Regelung des § 1822 Nr. 10 BGB a.F. bezieht sich das Genehmigungserfordernis dieser Norm nur auf Rechtsgeschäfte, die auf die Übernahme einer fremden Verbindlichkeit „gerichtet“ sind. Der Gesetzgeber wollte damit die Fälle ausscheiden, in denen sich die Haftung für fremde Verbindlichkeiten lediglich als Nebenfolge eines anderen Rechtsgeschäfts ergibt (BT-Drucks. 19/2445 S. 289). Hier findet § 1854 Nr. 4 BGB Anwendung. Die Regelungen des Gesetzes zur Reform des Vormundschafts- und Betreuungsrechts sind mit Wirkung ab 1. Januar 2023 in Kraft getreten. Eine Fortgeltung der alten Rechtslage ist in den Überleitungsvorschriften gemäß Art. 229 § 54 EGBGB für den vorliegenden Sachverhalt nicht geregelt. Die Auflassungserklärung der minderjährigen Beteiligten war zum Zeitpunkt der Beurkundung schwebend unwirksam und ist dies weiterhin bis zu der Genehmigung eines Ergänzungspflegers. Da diese erst noch abzugeben ist, können sich die Voraussetzungen ihres Wirksamwerdens nur nach der jetzt geltenden Rechtslage richten.

Die Wertfestsetzung folgt aus §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG.

Die Rechtsbeschwerde wird gemäß § 78 Abs. 2 GBO zugelassen.