OLG München – Az.: 34 Wx 434/11 – Beschluss vom 09.07.2012
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Aichach – Grundbuchamt – vom 21. April 2011 aufgehoben.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1 ist Alleinberechtigte eines an einem Grundstück des Beteiligten zu 2 eingetragenen, mit notarieller Urkunde vom 16.11.1999 bestellten Erbbaurechts. Dieses berechtigt sie, auf dem Erbbaugelände eine Reithalle zu errichten und zu belassen sowie bereits vorhandene Kuh- und Schweinestallungen zu Aufstallungen für maximal 35 Pferde umzubauen. Es erstreckt sich auch auf den für die Bauwerke nicht erforderlichen Teil des Erbbaurechtsgrundbesitzes, wobei die Bauwerke wirtschaftlich die Hauptsache bilden sollen. Der Erbbauberechtigte ist auch berechtigt, einen Reitplatz zu errichten.
Mit notarieller Urkunde vom 15.11.2005 bestellte der Grundstückseigentümer zusätzlich und in Ergänzung zum Erbbaurechtsvertrag vom 16.11.1999 zugunsten der Beteiligten zu 1 ein (Gesamt-) Erbbaurecht an weiteren (sechs) Grundstücken (Landwirtschaftsfläche, Waldfläche, Verkehrsfläche) in einer Gesamtgröße von ca. 7,7 ha.
Der unter dem 2.3.2009 gestellte Antrag auf Eintragung des Erbbaurechts an den zu diesem Zweck rechtlich zu vereinigenden Flurstücken hat das Grundbuchamt zurückgewiesen, da das Erbbaurecht zwar auf einen nicht für das Bauwerk erforderlichen Teil des Grundstücks erstreckt werden könne, das Bauwerk wirtschaftlich aber die Hauptsache bleiben müsse. Dieses sei zweifelhaft. Es würden große landwirtschaftliche Flächen zum Zweck der Erbbaurechtsbestellung rechtlich vereinigt mit dem Grundstück, auf dem sich die Gebäude befinden. Die landwirtschaftlichen Flächen dienten offensichtlich als Pferdeweiden. Es entspreche der Lebenserfahrung, dass für die Pferdehaltung die Weidefläche ein wesentliches Element darstelle. Ohne Weideflächen gebe es keine Pferdehaltung. Daraus könne gefolgert werden, dass die Stallungen nicht wirtschaftlich die Hauptsache bildeten, sondern die Weideflächen mindestens gleichartig seien. Das ergebe sich insbesondere auch aus der Größe der Weideflächen im Verhältnis zu den bebauten Grundstücksteilen, aus der Tatsache, dass eigens zur Erbbaurechtsbestellung eine rechtliche Vereinigung von Landwirtschaftsflächen erfolge und aus der eher beiläufigen Erwähnung der Gebäude in den Bestellungsurkunden.
Mit notarieller Urkunde vom 21.2.2011 wurde der Bestellungsvertrag vom 15.11.2005 geändert. Vorab wird klargestellt, dass die auf einem der Grundstücke befindlichen Gebäulichkeiten erweitert, ausgebaut und renoviert wurden sowie auf einem zweiten Grundstück eine weitere Halle errichtet wurde. Sämtliche Gebäulichkeiten unterfielen dem Erbbaurecht, wie die Pferdestallung mit Sattelkammer und Lagerplatz, die Reit- und Voltigierhalle, die Feldscheune, die als Unterstand diene, und die Pferdekoppel. Diese Gebäulichkeiten bildeten bei dem Erbbaurecht die Hauptsache. Ziffer 3. der Urkunde vom 15.11.2005 wurde neu gefasst wie folgt:
3.1 Der Erbbauberechtigte übernimmt zusätzlich zu dem im Erbbaurechtsvertrag … vom 16.11.1999 genannten Flächen und Gebäulichkeiten, die in vorstehender Ziffer 2. genannten Gebäude und Flächen, insbesondere den nördlichen Teil des restlichen Stadelgebäudes mit Sattelkammer und Lagerplatz und die nördlich gelegene Reit- und Voltigierhalle.
3.2 Der Erbbauberechtigte ist auch für diese zusätzlichen … Gebäude und Grundstücke nur zur Lagerung von ausschließlich zur Pferdehaltung bestimmter Waren und Gerätschaften berechtigt. Er ist weiter berechtigt, den nördlichen Teil des restlichen Stadelgebäudes in der Weise umzubauen, dass dieser zur Pferdehaltung genutzt werden kann….
Unter dem 3. 3.2011 hat der Notar für die Beteiligten gemäß § 15 GBO Eintragungsantrag gestellt. Mit Zwischenverfügung vom 21.4.2011 hat das Grundbuchamt unter Bezugnahme auf eine frühere Zwischenverfügung Frist zur Beseitigung folgenden Mangels gesetzt: Es bestünden erhebliche Zweifel, dass die Bauwerke wirtschaftlich die Hauptsache blieben; diese Zweifel müssten in der Form des § 29 Abs. 1 GBO ausgeräumt werden.
Der beurkundende Notar hat darauf verwiesen, dass es sich um ein Gesamterbbaurecht handle und demgemäß auf alle Bauwerke abzustellen sei, die dem Recht unterlägen. Die Bauwerke würden insgesamt als Pferdegestüt genutzt, die Nebenflächen als Weide- und Ausreitflächen. Für die Frage, ob die Bauwerke wirtschaftlich die Hauptsache darstellten, sei ein großzügiger Maßstab zugunsten des Erbbauberechtigten anzulegen. Maßgeblich sei, ob die Nutzung des Bauwerks das eigentliche Motiv für die Bestellung des Erbbaurechts sei und ob die Nebenflächen eine eigene wirtschaftliche Bedeutung hätten. Liege lediglich eine Nutzung der Nebenflächen im Rahmen der Zweckbestimmung der Hauptsache vor, stehe die Hauptsacheeigenschaft der Bauwerke von vornherein fest, ohne dass eine Bewertung vorzunehmen wäre oder Wertvergleiche anzustellen wären. Die Nutzung der Nebenflächen als Weide- und Ausreitflächen sei lediglich eine untergeordnete Nebennutzung im Hinblick auf die Nutzung als Pferdegestüt. Die Nutzung der unbebauten Flächen ergebe sich aus der Zweckbestimmung des Bauwerks selbst und biete für die Benutzung der Bauwerke Vorteile. Sie hätten auch keine eigene selbständige wirtschaftliche Bedeutung, da sie nur im Zusammenhang und innerhalb der Zweckbestimmung der Bauwerke genutzt würden. Im Übrigen ergebe auch ein Wertvergleich zwischen den Bauwerken und dem Ertragswert der Wiesenflächen, dass die Bauwerke die Hauptsache darstellen.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 26.9.2011 nicht abgeholfen. Es könne nicht von unbedeutenden Nebenflächen ausgegangen werden. Die Anträge seien deshalb wie angekündigt zurückzuweisen gewesen.
II.
1. Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung ist gemäß § 71 Abs. 1 i.V.m. § 73 i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO zulässig.
Das Rechtsmittel ist nicht dadurch unzulässig geworden, dass zwischenzeitlich das Grundbuchamt den Antrag endgültig zurückgewiesen hätte. Mit Beschluss vom 26.9.2011 hat es der Beschwerde gegen die Zwischenverfügung nicht abgeholfen (vgl. § 75 GBO). Die dazu gegebene Begründung schießt zwar über die Frage, ob abgeholfen werde oder nicht, hinaus; der Beschluss enthält aber seiner Funktion nach keine über die beanstandete Zwischenverfügung hinausgehende abschließende Entscheidung des Grundbuchamts über den Eintragungsantrag.
2. Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Das in der Zwischenverfügung genannte Eintragungshindernis besteht nicht.
a) Gemäß § 1 ErbbauRG kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das Recht hat, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Der Begriff des Bauwerks ist gesetzlich nicht definiert. Es stellt eine unbewegliche durch Verwendung von Arbeit und bodenfremdem Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache dar (vgl. MüKo/von Oefele 5. Aufl. § 1 ErbbauRG Rn. 9). Dass die bereits vorhandenen oder auch noch zu errichtenden oder umzugestaltenden Baulichkeiten auf den Grundstücken, auf denen das Erbbaurecht besteht bzw. bestellt werden soll, Bauwerke, und zwar Gebäude (vgl. von Oefele aaO.), darstellen, bedarf keiner weiteren Erläuterung. Auch ein Reitplatz wird zumindest als Bauwerk (zu den Begriffen Bauwerk und Gebäude vgl. von Oefele aaO.) anzusehen sein.
b) Ein großer Teil der Flächen, auf die sich das Erbbaurecht erstrecken soll, ist indessen aber als Landwirtschaftsfläche oder Waldfläche bezeichnet und wird sich auch insoweit nicht oder nur unwesentlich verändern, jedenfalls nicht bebaut werden.
Zwar können auch unbebaute Grundstücksteile als Teil einer komplexen Anlage anzusehen sein und zusammen mit den Gebäuden eine funktionelle und bauliche Einheit darstellen, die als solches ein Bauwerk bildet, auch wenn Teile enthalten sind, die ihrerseits keinen Bauwerkscharakter haben (vgl. für einen Golfplatz BGHZ 117, 19; MüKo/von Oefele § 1 ErbbauRG Rn. 9). Dies ist etwa bei einem eine funktionelle Einheit bildenden Golfplatz, dessen Bauwerke über die gesamte dem Erbbaurecht unterliegende Fläche planmäßig verteilt sind, der Fall. Für die zu einer der Aufzucht und Haltung von Pferden bestimmten Anlage gehörenden unbebauten Flächen ist dies nicht der Fall. Die nicht bebauten Flächen bilden mit den Bauwerken keine bauliche Einheit.
c) Gemäß § 1 Abs. 2 ErbbauRG kann das Erbbaurecht aber auch auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Dies ist zwingend (vgl. MüKo/von Oefele § 1 ErbbauRG Rn. 21). Maßgeblich ist insoweit die Verkehrsanschauung, wobei kein zu enger Maßstab anzulegen ist und die Interessen des Erbbauberechtigten in den Vordergrund zu stellen sind (von Oefele MittbayNot 1992, 29/30). Als Beispiele werden etwa aufgeführt einerseits das Landhaus mit Park, Zier- und Obstgarten, andererseits das landwirtschaftliche Anwesen oder auch die Gärtnerei einschließlich Betriebsflächen; bei letzteren Bauwerken sind in der Regel die Betriebsflächen, deren Ausbeutung die Baulichkeiten dienen, von größerer wirtschaftlicher Bedeutung (vgl. MüKo/von Oefele aaO.; Staudinger/Rapp BGB Neubearb. 2009 § 1 ErbbauRG Rn. 13 und 18). Entsprechend ist etwa bei der Schweinezucht im größeren Stil wiederum die Stallung wirtschaftlich als Hauptsache anzusehen, während die Freifläche lediglich dem Auslauf dient (vgl. BayObLGZ 20, 139). Maßgeblich ist allein, ob die Nutzung des Bauwerks das eigentliche Motiv für die Bestellung des Erbbaurechts und die Nutzung der weiteren Flächen eine Nebenfolge derselben ist. Größen- und Wertverhältnisse zwischen überbauter und nicht überbauter Fläche sind nicht allein entscheidend (vgl. Staudinger/Rapp aaO. Rn. 18). Wenn sich die Nebenflächennutzung aus der Bauwerksbenutzung ergibt und die erstere damit letztlich untergeordnet ist, ergibt sich auch hieraus bereits die Hauptsacheeigenschaft des Bauwerks (vgl. von Oefele MittBayNot 1992, 29).
d) Diese Maßstäbe angelegt überwiegt hier die wirtschaftliche Bedeutung der Baulichkeiten diejenige der unbebauten Grundstücksteile. Für die Haltung der Pferde sind Ställe, entsprechende Lagerräume und die dazu gehörigen Gebäude notwendig. Ohne sie ist die Haltung von Reitpferden nicht möglich. Der unbebaute Grund soll zwar auch als Weidefläche dienen. Dies bedeutet aber nicht, dass diese die Ernährungsgrundlage der Pferde darstellt. Die vom Bayerischen Obersten Landesgericht (BayObLGZ 1920, 139) aufgestellten Grundsätze lassen sich zwar nicht direkt auf eine der Pferdeaufzucht oder -haltung dienende Anlage übertragen. Trotzdem tritt auch hier die Bedeutung von Koppeln für den Auslauf hinter diejenige der Stallgebäude zurück. Die Notwendigkeit, über Koppeln zu verfügen, bedeutet noch nicht deren wirtschaftliches Übergewicht. Zum Ausreiten sind ohnehin keine eigenen Flächen erforderlich und im Allgemeinen auch nicht ausreichend. Die Nebenflächen werden nur innerhalb der Zweckbestimmung der Bauwerke – Haltung von Pferden – genutzt. Den Beteiligten ist darin Recht zu geben, dass unter Umständen ein Gestüt ohne Weideflächen denkbar ist, umgekehrt aber nicht ohne Stallungen. Die Unterbringung von Pferden setzt das Vorhandensein von Auslaufflächen – die unter Umständen auch anderweitig sichergestellt werden können – nicht zwingend voraus.
Unter diesen Umständen hält der Senat die vom Grundbuchamt in der Zwischenverfügung geäußerten Bedenken für unbegründet.
3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
