Erbbaurecht – Wert zukünftige Bebauung

Leitsätze:

Im Anschluss an die Entscheidung des Oberlandesgerichts München – 34 Wx 448/17 – vom 31.10.2018 geht die Kammer davon aus, dass noch nicht errichtete Bauwerke im Rahmen der Wertbestimmung für das Vorkaufsrecht am Erbbaurecht grundsätzlich keine Berücksichtigung finden können.

Bei der Wertermittlung kommt aus Billigkeitserwägungen im konkreten Einzelfall ein Zu-schlag für den Wert künftiger Bauwerke auf der Grundlage der prognostizierten Baukosten in Betracht, wenn in dem Vertrag der Erwerber des Erbbaurechts eine Bebauung vertraglich verpflichtend zugesagt hat.

Die Kostenberechnung wird unter Zurückweisung des Antrags im Übrigen wie folgt abgeändert:

Notarkostenberechnung Nr. 1901471 berechnet gemäß § 19 GNotKG

KV 24102 Pfandfreigabeantrag § 44 Abs. 1 GNotKG 1.387,50 EUR

Geschäftswert: 1.640.998,00 EUR

KV 24102 Prüfung gemäß § 94 Abs. 1 GNotKG erfolgt

Geschäftswert: 3.848.839,20 EUR

KV 22110 Vollzugsgebühr § 112 GNotKG 3.147,50 EUR

Zwischensumme netto 4.535,00 EUR

KV 32014 Umsatzsteuer 19% 861,65 EUR

Zwischensumme brutto 5.396,65 EUR

KV 32015 verauslagte Kosten 75,00 EUR

(Bearbeitungsgebühr der Sparkasse Westmünsterland) .

zu zahlender Betrag 5.471,65 EUR.

Gründe:

I.

Am 02.05.2019 beurkundete der beteiligte Notar unter der Nummer ### seiner Urkundenrolle für das Jahr 2019 einen Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Antragsteller als Grundstückseigentümer und dem „Kommunalunternehmen Flächenentwicklung X“ – Anstalt des öffentlichen Rechts als Erbbauberechtigtem. Erworben wurde laut Vertrag das Erbbaurecht an einer noch nicht vermessenen Teilfläche eines im Außenbereich liegenden unbebauten landwirtschaftlich genutzten Grundstücks, für das die Stadt X einen Bebauungsplan aufzustellen und es als Gewerbegebiet auszuweisen beabsichtigte. Der Vertrag stand unter der aufschiebenden Bedingung der Rechtswirksamkeit eines entsprechenden Bebauungsplans. Der Zweck des Erbbaurechts war die Ausweisung und der Betrieb eines Gewerbegebietes. Dem Erbbauberechtigten wurde in § 3 des Vertrages das Recht eingeräumt, entsprechende Gebäude auf dem Grundstück zu errichten, wobei er in § 4 des Vertrages verpflichtet wurde, Bauwerke und bauliche Anlagen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik, den Vorgaben des noch zu erstellenden Bebauungsplans und nach den Auflagen und Vorschriften der Baubehörde zu errichten. Die voraussichtlichen Baukosten der auf dem Erbbaugrundstück zu errichtenden Bauwerke wurden in § 24 des Vertrages auf 7.500.000,00 € geschätzt. Es wurden gegenseitige dingliche Vorkaufsrechte für alle Verkaufsfälle vereinbart. Das Erbbaugrundstück sollte von in Abteilung II und III eingetragenen Belastungen auf Kosten des Grundstückseigentümers freigestellt werden, der Notar wurde mit der Einholung und Entgegennahme der insoweit erforderlichen Erklärungen beauftragt, der Grundstückseigentümer beantragte die Eintragung der Pfandentlassungen. Der Notar wurde mit der Abwicklung und dem Vollzug der Urkunde beauftragt.

Für seine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Einholung der Lastenfreistellungsunterlagen sowie für den im Erbbaurechtsvertrag mitbeurkundeten Löschungs- und Pfandfreigabeantrag stellte der Notar dem Antragsteller unter dem 20.05.2019 insgesamt 7.339,95 € in Rechnung, wobei er hinsichtlich des Pfandfreigabeantrags einen Geschäftswert von 1.640.998,00 € zugrunde legte und hinsichtlich des Vollzugs der Urkunde (unter anteiliger Einbeziehung auch der Baukosten) einen Geschäftswert von 6.848.839,20 €, die angenommenen Geschäftswerte wurden in einer Anlage zur Kostenberechnung näher erläutert.

Mit Anwaltschriftsatz vom 06.06.2019 beantragte der Antragsteller die gerichtliche Überprüfung dieser Kostenberechnung. Der Notar und der Präsident des Landgerichts als vorgesetzte Dienstbehörde nahmen zu dem Antrag Stellung. Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Vertragsurkunde vom 02.05.2019 (Blatt 10ff der Akte), die Kostenberechnung des Notars vom 20.05.2019 mit Anlage (Blatt 6ff), den Kostenprüfungsantrag des Antragstellers vom 06.06.2019 (Blatt 1ff) und seine Stellungnahmen vom 17.09. und 29.10.2019 (Blatt 45ff und 53ff), die Stellungnahmen des Notars vom 01.07. und 10.10.2019 (Blatt 34ff und 48ff) und die Stellungnahme des Landgerichtspräsidenten vom 28.08.2019 (Blatt 39ff).

II.

Die zur Überprüfung gestellte Kostenberechnung entspricht den gesetzlichen Formerfordernissen des § 19 GNotKG und kann damit tauglicher Gegenstand eines Kostenprüfungsverfahrens nach § 127 GNotKG sein.

Entgegen den vom Landgerichtspräsidenten insoweit geäußerten Bedenken, denen der Antragsteller sich angeschlossen hat, ist es unschädlich, dass der Notar im vorliegenden Fall nur die Kostenberechnung selbst unterzeichnet hat, nicht aber die der Kostenberechnung als Anlage beigefügten Erläuterungen zum Geschäftswert.

Denn es ist zwar richtig, dass eine Kostenberechnung gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 GNotKG vom Notar eigenhändig zu unterschreiben ist, wobei die Unterschrift die Kostenberechnung räumlich abschließen sollte oder sogar muss. Diese enge Auslegung hat ihre Grundlage in dem öffentlich-rechtlichen Charakter einer Kostenforderung des Notars. Mit seiner Unterschrift übernimmt der Notar die strafrechtliche, die öffentlich-rechtliche und die dienst- und standesrechtliche Verantwortung für den Inhalt der Kostenberechnung (vgl. dazu z.B. Klingsch in: Renner/Otto/Heinze, Leipziger Gerichts- & Notarkosten-Kommentar, 2. Auflage 2016, § 19 Randnummer 10; Neie in: Bormann/Diehn/Sommerfeld, GNotKG, 3. Auflage 2010, § 19 Randnummer 13; Tiedke in: Korintenberg, GNorKG, 21. Auflage 2020, § 19 Randnummer 22; Macht in: Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 2. Auflage 2017, § 19 GNotKG Randnummer 50). Von der Unterschrift des Notars abgedeckt sein müssen vor diesem Hintergrund nach dem Verständnis der Kammer aber nur die Angaben, die zum zwingenden Mindestinhalt einer Kostenberechnung gehören, wie er in § 19 Abs. 2 GNotKG niedergelegt ist, weil auch nur deren Fehlen gemäß § 19 Abs. 4 GNotKG zur Unwirksamkeit der Kostenberechnung führt. Handelt es sich hingegen um weitere Angaben im Sinne des § 19 Abs. 3 GNotKG, die in einer Kostenberechnung nicht zwingend angegeben werden müssen, sondern nur angegeben werden sollen, führt ihr Fehlen nicht zur Unwirksamkeit der Kostenberechnung, so dass aus Sicht der Kammer auch nicht gefordert werden kann, dass der Notar sie zwingend unterschreiben muss, damit die Kostenberechnung wirksam ist (so auch Macht in: Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 2. Auflage 2017, § 19 GNotKG Randnummer 50).

Im vorliegenden Fall enthält die vom Notar unterschriebene Kostenberechnung alle nach § 19 Abs. 2 Nummern 1 bis 4 GNotKG zwingend vorgeschriebenen Angaben, nämlich die Bezeichnung des Verfahrens oder Geschäfts („Erbbaurechtsvertrag … hier: Kosten für die Lastenfreistellung“), die Angabe der angewandten Nummern des Kostenverzeichnisses („KV 24102 … 22110“), die Mitteilung des Geschäftswertes bei nach dem Geschäftswert zu berechnenden Gebühren (“Pfandfreigabeantrag … Geschäftswert: 1.640.998,00 € … Vollzugsgebühr … Geschäftswert: 6.848.839,20 €“) die Nennung der Beträge der einzelnen Gebühren und Auslagen („1.387,50 € … 4.717,50 € … 1.159,95 € … 75,00 € …“), nach § 19 Abs. 2 Nr. 5 GNotKG anzugebende Vorschüsse waren im vorliegenden Fall nicht gezahlt worden. Die nicht vom Notar unterschriebene Anlage beinhaltet lediglich eine Darlegung, wie sich der angenommene Geschäftswert im Einzelnen berechnet. Eine solche Aufschlüsselung des Geschäftswertes schafft Transparenz für den Schuldner und vereinfacht die Kontrolle sowohl für die Dienstaufsicht als auch für den Notar selbst (Klingsch in Renner/Otto/Heinze, Leipziger Gerichts- & Notarkosten-Kommentar, 2. Auflage 2016, § 19 Randnummer 22), gehört aber nicht zu den Angaben, die eine Notarkostenberechnung nach § 19 Abs. 2 GNotKG beinhalten muss, sondern zu den Angaben, die sie nach § 19 Abs. 3 (hier Nummer 3) GNotKG beinhalten soll. Die fehlende Unterschrift unter diesen Angaben macht die Kostenberechnung nicht unwirksam.

III.

Die Überprüfung einer Notarkostenberechnung im Verfahren nach §§ 127 ff GNotKG beschränkt sich inhaltlich auf die Beanstandungen des Antragstellers. Über das hinaus, was sich ausdrücklich oder im Wege der Auslegung seines vorgetragenen Begehrens ergibt, ist eine Nachprüfung der Kostenberechnung nicht zulässig (Wudy in: Renner/Otto/Heinze Leipziger Gerichts- & Notarkosten-Kommentar 2. Auflage 2016 § 128 Randnummer 59).

Der Antragsteller bezweifelt im vorliegenden Fall, dass die angesetzte Vollzugsgebühr dem Grunde nach berechtigt ist. Er hält ferner den insoweit angesetzten Geschäftswert für zu hoch mit der Begründung, der beurkundete Vertrag beinhalte keine Bauverpflichtung des Erwerbers, so dass die veranschlagten Baukosten bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt werden dürften. Schließlich verweist er darauf, dass bei einer getrennten Beurkundung des Erbbaurechtsvertrages mit Vorkaufsrecht auf der einen und des Löschungs- und Freigabeantrages auf der anderen Seite niedrigere Gebühren angefallen wäre, worin er eine unrichtige Sachbehandlung des Notars sieht mit der Folge, dass dieser die durch die Zusammenbeurkundung verursachten Mehrkosten nicht erheben dürfe.

Sein Kostenprüfungsantrag ist im dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

1.

Unbegründet ist der Antrag, soweit der Antragsteller in der Antragsschrift die ihm in Rechnung gestellte Vollzugsgebühr schon dem Grunde nach in Zweifel gezogen hat.

Der Notar hat seinen Ansatz der Vollzugsgebühr in seiner Stellungnahme vom 01.07.2019 näher – und nach Auffassung sowohl des Landgerichtspräsidenten als auch der Kammer zutreffend – erläutert. Dieser Erläuterung ist der Antragsteller, der konkrete Gründe für seine Zweifel in der Antragsschrift nicht genannt hat, nicht entgegengetreten, so dass zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Stellungnahme des Notars Bezug genommen und auf weitere Ausführungen dazu verzichtet wird.

2.

Begründet ist der Kostenprüfungsantrag insofern, als der Notar bei der Ermittlung des für die Vollzugsgebühr maßgeblichen Geschäftswertes zu Unrecht auch die im Vertrag erwähnten Baukosten von 7.500.000,00 EUR berücksichtigt hat.

Der Geschäftswert für den Vollzug ist gemäß § 112 Satz 1 GNotKG der Geschäftswert des zugrunde liegenden Beurkundungsverfahrens. Das vorliegende Beurkundungsverfahren umfasst drei gegenstandsverschiedene und damit nach § 86 Abs. 2 GNotKG einzeln zu bewertende Rechtsverhältnisse, nämlich 1. die Erbbaurechtsbestellung, 2. das Vorkaufsrecht am Erbbaurecht und 3. den Antrag auf Pfandfreigabe. Soweit der Notar den Wert der Erbbaurechtsbestellung und des Antrags auf Pfandfreigabe in der Anlage zu seiner Kostenberechnung mit ausführlicher Begründung mit 1.663.442,00 EUR bzw. 1.640.998,00 EUR errechnet hat, ist diese Berechnung sowohl nach Auffassung des Landgerichtspräsidenten als auch der Kammer zutreffend, konkrete Einwendungen werden insoweit auch vom Antragsteller nicht geltend gemacht, so dass wegen der Einzelheiten auf die Anlage zur Kostenberechnung verwiesen werden kann.

Problematisch ist vorliegend allein der für das Vorkaufsrecht anzusetzende Wert, für den gemäß § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG ein Teilwert von 50% vom Wert des Erbbaurechtes maßgeblich ist, der wiederum gemäß § 49 Abs. 2 GNotKG 80% „der Summe aus den Werten des belasteten Grundstücks und darauf errichteter Bauwerke“ beträgt und vorliegend mit (Grundstückswert 1.360.998,00 EUR + Baukosten 7.500.000,00 EUR = 8.860.998,00 EUR davon 80% = 7.088.798,40 EUR davon 50% =) 3.544.399,20 EUR berechnet wurde.

Die Frage, ob im Rahmen des § 49 Abs. 2 GNotKG nur der Wert einer bereits vorhandenen Bebauung oder auch eine künftige Bebauung zu berücksichtigen ist, wird unterschiedlich beantwortet. So soll z.B. nach Korintenberg (GNotKG 21. Auflage 2020 § 43 Randnummer 20) Bemessungsgrundlage für die Wertermittlung der Verkehrswert des Grundstücks samt vorhandener oder künftiger Gebäude (Baukosten) sein, während z.B. Deecke (in: Renner/Otto/Heinze, Leipziger Gerichts- und Notarkosten-Kommentar 2. Auflage 2016 § 49 Randnummer 6) bei zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts unbebauten Grundstücken die zukünftig zu errichtenden Bauwerke auch dann außer Ansatz lassen will, wenn der Erbbauberechtigte nach dem Erbbaurechtsvertrag zur Bebauung verpflichtet ist.

Im Anschluss an die bereits vom Landgerichtspräsidenten zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichts München – 34 Wx 448/17 – vom 31.10.2018 geht die Kammer davon aus, dass noch nicht errichtete Bauwerke im Rahmen der Wertbestimmung für das Vorkaufsrecht am Erbbaurecht grundsätzlich keine Berücksichtigung finden können. Hierfür sprechen bereits der Wortlaut des § 49 Abs. 2 GNotKG, in dem ausdrücklich von „errichteten“ und eben nicht auch von „zu errichtenden“ Bauwerken die Rede ist, und der Wortlaut des § 59 Satz 1 GNotKG, der ausdrücklich bestimmt, dass es für die Wertberechnung grundsätzlich auf den Zeitpunkt der jeweiligen den Verfahrensgegenstand betreffenden ersten Antragstellung in dem jeweiligen Rechtszug ankommt und eben nicht auf eine etwaige künftige Entwicklung. Richtig ist, dass es vor dem Inkrafttreten des Gerichts- und Notarkostengesetzes unter Geltung der damaligen Kostenordnung allgemeinem Konsens in Rechtsprechung und Literatur entsprach, eine zu erwartende künftige Bebauung bei der Bewertung des Vorkaufsrechts am Erbbaurecht werterhöhend zu berücksichtigen. Seinerzeit war aber der Wert gemäß § 30 Abs. 1 KostO auch nach freiem Ermessen zu schätzen, eine § 49 Abs. 2 GNotKG entsprechende ausdrückliche Vorschrift gab es in der Kostenordnung nicht. Das Oberlandesgericht München weist in seiner Entscheidung, auf die wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, aus Sicht der Kammer zutreffend darauf hin, dass es keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür gibt, dass auch nach dem Inkrafttreten des GNotKG nach dem Willen des Gesetzgebers entgegen dem Wortlaut des § 49 Abs. 2 GNotKG nicht nur der Wert bereits errichteter, sondern auch der Wert noch zu erstellender Bauwerke dann den Wert des Erbbaurechts bestimmen sollen, wenn dieser Wert als Bezugswert für das Vorkaufsrecht am Erbbaurecht von Bedeutung ist. Eine nähere Begründung dafür, warum sie auch nach dem Inkrafttreten des GNotKG an der bisherigen Auffassung festhalten, auch eine künftige Bebauung bzw. die dafür veranschlagten Baukosten sei in die Wertermittlung miteinzubeziehen wollen, geben auch die Vertreter dieser Gegenansicht nicht und findet sich insbesondere auch nicht in der vom Notar zitierten Kommentarstelle (Streifzug 12. Auflage Randnummer 814).

Zuzustimmen ist dem Oberlandesgericht München auch darin, dass bei der Wertermittlung aus Billigkeitserwägungen im konkreten Einzelfall ein Zuschlag für den Wert künftiger Bauwerke auf der Grundlage der prognostizierten Baukosten vorzunehmen ist, wenn in dem Vertrag der Erwerber des Erbbaurechts eine Bebauung vertraglich verpflichtend zugesagt hat. Denn diese zugesagte Bebauung wird nach § 12 ErbbauRG kraft Gesetzes zu einem wesentlichen Bestandteil des Erbbaurechts, auf den sich auch das zu bewertende Vorkaufsrecht bezieht, so dass es im Sinne des § 51 Abs. 3 GNotKG unbillig wäre, den entsprechenden wirtschaftlichen Wert bei der Wertermittlung unberücksichtigt zu lassen. Es würde aber zu weit führen, im Rahmen dieser Billigkeitsüberlegungen nicht nur im Falle einer Bauverpflichtung den Wert der künftigen Bebauung werterhöhend zu berücksichtigen, sondern auch schon dann, wenn eine Bebauung nur wahrscheinlich oder sogar bloß möglich ist.

Eine ausdrückliche Bauverpflichtung enthält der vorliegende Vertrag nicht. Der Erwerber ist nach § 3 des Vertrages zur Bebauung lediglich berechtigt, nicht jedoch verpflichtet. Entgegen der Auffassung des Notars kann auch aus der Regelung in § 4 keine Bauverpflichtung hergeleitet werden. Diese Regelung ist vielmehr so zu verstehen, dass dann, wenn Bauwerke und bauliche Anlagen errichtet werden, diese den Regeln der Technik und behördlichen Vorgaben entsprechen müssen, und beinhaltet keine Verpflichtung, überhaupt zu bauen, so wie auch die Angabe der „voraussichtlichen Baukosten der auf dem Erbbaugrundstück zu errichtenden Bauwerke“ in § 24 des Vertrages nur für den Fall einer möglichen Bebauung gilt und keineswegs eine Bauverpflichtung begründet. Auch dass Zweck des Erbbaurechtes erklärtermaßen die Ausweisung und der Betrieb eines Gewerbegebietes ist, was eine Bebauung des Grundstücks zwingend voraussetzt, und die Überlegung, dass der Vertrag ohne eine Bebauung im Ergebnis sinnlos sein mag, begründen keine vertraglich verpflichtende Zusage, das Grundstück zu bebauen. Es mag eine über eine bloße Möglichkeit der Bebauung hinausgehende Wahrscheinlichkeit bestehen, dass das Grundstück tatsächlich bebaut werden wird. Das aber reicht nach Auffassung der Kammer nicht aus, den Wert dieser (wahrscheinlich zu erwartenden) Bebauung bei der Wertermittlung für das Vorkaufsrecht am Erbbaurecht in Ansatz zu bringen.

Bleiben demnach die im Vertrag mit 7.500.000,00 EUR veranschlagten Baukosten bei der Wertermittlung unberücksichtigt, reduziert sich der vom Notar für das Vorkaufrecht am Erbbaurecht angenommene Wert von (Grundstückswert 1.360.998,00 EUR + Baukosten 7.500.000,00 EUR = 8.860.998,00 EUR davon 80% = 7.088.798,40 EUR davon 50% =) 3.544.399,20 EUR auf (Grundstückswert 1.360.998,00 EUR davon 80% = 1.088.798,40 EUR davon 50% =) 544.399,20 EUR. Der Gesamtwert der Urkunde reduziert sich damit von (Erbbaurecht 1.663.442,00 EUR + Vorkaufsrecht 3.544.399,20 EUR + Pfandfreigabe 1.640.998,00 EUR =) 6.848.839,20 EUR auf (Erbbaurecht 1.663.442,00 EUR + Vorkaufsrecht 544.399,20 EUR + Pfandfreigabe 1.640.998,00 EUR =) 3.848.839,20 EUR, wodurch sich die 0,5 Vollzugsgebühr nach KV 22110 von 4.717,50 EUR auf 3.147,50 EUR und damit der Gesamtbetrag der Rechnung von 7.339,95 EUR auf 5.471,65 EUR ermäßigt.

3.

Unbegründet ist der Kostenprüfungsantrag insofern, als eine unrichtige Sachbehandlung des Notars geltend gemacht wird, die darin liegen soll, dass der Notar den Löschungsantrag des Grundstückseigentümers in den Erbbaurechtsvertrag aufgenommen und nicht stattdessen einen gesonderten Löschungs- und Pfandfreigabeantrag entworfen und beurkundet hat.

Dass sich der Geschäftswert der Vollzugsgebühr nach § 112 GNotKG nach dem Geschäftswert des zu Grunde liegenden Beurkundungsverfahrens bemisst und im vorliegenden Fall die zu vollziehende Urkunde mehrere gegenstandsverschiedene und darum einzeln zu bewertende und zusammenzurechnende Geschäfte umfasst, aber nur eins dieser Geschäfte, nämlich die Pfandfreigabe, vollzugsbedürftig ist, hat hier zwar dazu geführt, dass bei einem Gesamtwert der Urkunde von 3.848.839,20 EUR eine Vollzugsgebühr von 3.147,50 EUR angefallen ist (s.o.), während bei einer getrennten Beurkundung geringere Kosten angefallen wären, nämlich nach dem Wert der allein zu vollziehenden Pfandfreigabe von 1.640.998,00 EUR eine Vollzugsgebühr von nur 832,50 EUR.

Das stellt aber für sich genommen noch keine unrichtige Sachbehandlung im Sinne von § 21 GNotKG dar, die zu einer Nichterhebung der durch die Zusammenbeurkundung entstandenen Mehrkosten führen würde.

§ 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG besagt, dass Kosten, die bei richtiger Behandlung nicht entstanden wären, nicht erhoben werden, wobei eine unrichtige Sachbehandlung nur dann anzunehmen ist, wenn dem Notar ein offensichtliches Versehen oder ein offen zu Tage tretender Verstoß gegen eindeutige gesetzliche Normen unterlaufen ist (vgl. dazu und im Folgenden Wudy in: Leipziger Gerichts- & Notarkosten-Kommentar 2. Auflage 2016 § 21 Randnummer 43, 45 und 96 jeweils mit weiteren Nachweisen). Zur richtigen Sachbehandlung gehört es auch, unter mehreren in gleicher Weise sicheren und zweckmäßigen Gestaltungsmöglichkeiten den für die Beteiligten kostengünstigsten Weg zu wählen. Ein sachlicher Grund für eine Zusammenbeurkundung mehrerer Geschäfte ist aber insbesondere dann anzunehmen, wenn hinsichtlich jedes Beurkundungsgegenstandes die gleichen Personen an dem Beurkundungsverfahren beteiligt sind oder der rechtliche Verknüpfungswille in der Urkunde zum Ausdruck kommt. Dass dabei nach der neuen Systematik des GNotKG bei zusammengesetzten Verträgen mit einem geringwertigen vollzugsbedürftigen Geschäft eine getrennte Beurkundung kostengünstiger sein kann als eine Zusammenbeurkundung, führt nicht ohne weiteres dazu, dass der Notar zu einer Getrenntbeurkundung verpflichtet wäre. Denn der Gesetzgeber nimmt, wie sich der Gesetzesbegründung entnehmen lässt, eine daraus resultierende Verteuerung offensichtlich in Kauf, so dass nur in ganz krassen Ausreißerfällen der Notar eine getrennte Beurkundung ernsthaft zu erwägen haben wird. Die Kommentierung nimmt einen solchen „Ausreißerfall“ beispielhaft dann an, wenn ein Mietvertrag im Wert von 1.000.000,00 EUR zusammen mit einem vollzugsbedürftigen Grundstückskaufvertrag im Wert von 10.000,00 EUR beurkundet wird, der vollzugsbedürftige Teil der Urkunde wertmäßig also nur 1% der Gesamturkunde ausmacht.

Gemessen an diesen Kriterien ist die hier vorgenommene Zusammenbeurkundung aus Sicht der Kammer nicht zu beanstanden. Die Zusammenbeurkundung lag im vorliegenden Fall wegen der Identität der beteiligten Personen und der inhaltlichen Verknüpfung zwischen der Erbbaurechtsbestellung nebst Vorkaufsrechtvereinbarung auf der einen und der Pfandfreigabe auf der anderen Seite nahe. Der vollzugsbedürftige Teil der Urkunde, also die Pfandfreigabe, macht mit einem Wert von 1.640.998,00 EUR immerhin rund 42% des Gesamtwertes der Urkunde von 3.848.839,20 EUR aus und ist damit von einem „Ausreißerfall“ im obigen Sinne weit entfernt.

IV.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Das Verfahren ist gerichtsgebührenfrei. Ein Fall des § 81 Abs. 1 und 2 FamFG, wonach einem Beteiligten nach billigem Ermessen Kosten aufzuerlegen wäre, liegt nicht vor.

V.

Der Wert des Kostenprüfungsverfahrens beträgt entsprechende dem Betrag der beanstandeten Vollzugsgebühr zuzüglich Umsatzsteuer (4.717,50 EUR + 19% =) 5.613,82 EUR.