Erbbaurecht – im Ersterwerbervertrag genannte Kosten muss Erwerber übernehmen

I. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 11.05.2023 – Az. 27 C 1867/22 – wird zurückgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil und das in Ziffer I genannte Urteil des Amtsgerichts Lübeck sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Beschluss:

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf bis EUR 500,00 festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten über die Umlagefähigkeit von Kosten für die Unterhaltung von Gemeinschaftsflächen.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 8.5.2023.

Das Amtsgericht hat die Klage – soweit für das Berufungsverfahren relevant – abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dem Kläger stehe grundsätzlich gegen die Beklagte ein Anspruch aus § 4 Abs. 3b des Ersterwerbervertrags auf Zahlung eines Verwaltungskostenbeitrages bezüglich der im Erbbaurecht des Klägers verbleibenden Gemeinschaftsflächen zu. Der Verwaltungskostenbeitrag umfasse allerdings nicht eine anteilige Umlage der folgenden Positionen (angegebene Gesamthöhe) (1) Straßenreinigungsgebühren i.H.v. EUR 199,64, (2) Niederschlagswasser i.H.v. EUR 984,40 sowie (3) Winterdienst i.H.v. EUR 1.745,00. Dass die Beklagte diese Kosten und Gebühren anteilig tragen müsse, ergebe sich nicht aus einer Auslegung von § 4 Abs. 3b des Ersterwerbervertrags. Die Kosten, die die Siedlungsbewohner zu übernehmen hätten, seien dort enumerativ beschrieben. Es gelte der Grundsatz, die Kosten habe derjenige zu tragen, in dessen Pflicht- und Verantwortungsbereich sie entstünden (Bl. 68 d.A.).

Dass die Kosten und Gebühren erst nachträglich entstanden seien, stehe dem nicht entgegen. Dem Rechtsvorgänger des Klägers habe es freigestanden, in den Vertrag eine Mehrbelastungsklausel aufzunehmen, wie dies im Bereich der Betriebskostenumlage üblich sei (Bl. 68 f. d.A.). Das Amtsgericht hat die Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache zugelassen.

In der Berufungsinstanz wiederholt und vertieft der Kläger seine bereits in der ersten Instanz vorgebrachten Argumente. Das Amtsgericht habe verkannt, dass die Kosten und Gebühren bei Vertragsschluss im Jahr 1959 nicht in der Aufzählung hätten erwähnt werden können, da sie erst nachträglich entstanden seien. Im Wege der Auslegung ergebe sich, dass die Kosten tatsächlich umlagefähig seien. Es sei zu prüfen, was die Parteien seinerzeit vereinbart hätten, wenn es diese Kosten bzw. Gebühren damals bereits gegeben hätte (Bl. 15 eA).

Der Vertrag regele, dass das Wohnungsunternehmen (mithin der Kläger) verpflichtet sei, die Gemeinschaftsflächen zu verwalten, zu pflegen und zu erhalten. Demgegenüber seien die Erbbaurechtsnehmer (mithin unter anderem die Beklagte) verpflichtet, sich anteilig an den entstehenden Kosten zu beteiligen und diese dem Wohnungsunternehmen zu erstatten (Bl. 15 f. eA). Allein die Erbbaurechtsnehmer profitierten davon, dass die Gemeinschaftsflächen einheitlich gepflegt und verwaltet würden. Nach Sinn und Zweck der in dem Vertrag enthaltenen Regelung seien nachträglich entstandene Gebühren von der Kostentragungspflicht der Erbbaurechtsnehmer umfasst. Anderenfalls wäre der Kläger mit Kosten belastet, für die er keinen Gegenwert habe, da er selbst von der Pflege der Gemeinschaftsflächen nicht profitiere (Bl. 16 eA).

Der Kläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 11.5.2023 (Az.: 27 C 1867/22) aufzuheben, soweit die Klage abgewiesen wurde, und die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger weitere 203,99 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 3.5.2022 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Kammer hat die Parteien in der mündlichen Verhandlung persönlich angehört. Insoweit wird auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig, in der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.

Der Kläger kann von der Beklagten keine anteilige Zahlung für die Abrechnungsposten Straßenreinigungsgebühren, Niederschlagswasser oder Winterdienst i.H.v. insgesamt EUR 203,99 für das Jahr 2021 verlangen.

1. Ein Anspruch folgt nicht aus dem Ersterwerbervertrag aus dem Jahr 1959.

a. Nach § 4 Abs. 1 S. 1 des Ersterwerbervertrags übernimmt der Erwerber vom Tage der Übergabe ab § 1 (2) die das Erbbaugrundstück betreffenden Steuern, Abgaben, Kapitalgebühren einschließlich Bürgschaftsbanken und sonstigen privaten und öffentlichen Lasten einschließlich der aus laufenden Versicherungen zu zahlenden Prämien sowie die Annuitätsleistungen auf die Hypothekendarlehen.

Nach § 4 Abs. 3b verpflichtet sich der Erwerber darüber hinaus, dem WU [Wohnungsunternehmen = Kläger] vom Übergabetag ab einen weiteren im Voraus zu entrichtenden jährlichen Verwaltungskostenbeitrag von zurzeit DM 54 zu zahlen. […] Mit diesem Betrag sind die Kosten der Verwaltung, der Pflege und Erhaltung, jedoch nicht der Reinigung, sowie die Erbbauzinsen und die Grundsteuern der im Erbbaurecht des WU verbleibenden gemeinschaftlichen Grünflächen, Wohnwege, Müllstände, Einstellplätze und dergleichen anteilig abgegolten. Der Verwaltungskostenbeitrag kann kalenderjährlich neu vom WU festgesetzt werden, wenn vom WU festgestellt wird, dass er zur Deckung der Kosten nicht ausreicht.

b. Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass sich die drei streitgegenständlichen Abrechnungspositionen nicht unter die bestehende Regelung in § 4 Abs. 3b des Ersterwerbervertrags subsumieren lassen. Die Regelung umfasst lediglich die Kosten der Verwaltung, der Pflege und Erhaltung, jedoch nicht der Reinigung, sowie die Erbbauzinsen und die Grundsteuern der im Erbbaurecht des Wohnungsunternehmen verbleibenden gemeinschaftlichen Grünflächen, Wohnwege, Mühlsteine, Einstellplätze und dergleichen.

Die von dem Kläger angesetzten Straßenreinigungsgebühren fallen damit bereits nach dem expliziten Wortlaut der Regelung aus der Kostentragungspflicht der Erwerber heraus. Auch die Abrechnungsposten Niederschlagswasser und Winterdienst fallen nicht unter die Regelung, da sie sich weder unter die Positionen Verwaltung, Pflege und Erhaltung noch unter die Positionen Erbbauzinsen oder Grundsteuern subsumieren lassen. Auch einen Vergleich mit der Regelung in § 4 Abs. 1 S. 1 des Ersterwerbervertrags zeigt, dass die in Abs. 3b aufgeführten Abrechnungspositionen nicht weit auszulegen sind, da dort hinsichtlich der Übernahmeverpflichtung der Erwerber bezüglich des erworbenen Erbbaugrundstücks im weitesten Sinne Steuern und Abgaben genannt sind. Eine derart weite Formulierung ist hinsichtlich der Gemeinschaftsflächen in § 4 Abs. 3b gerade nicht gewählt worden.

c. Der Kläger konnte den Verwaltungskostenbeitrag hinsichtlich der streitgegenständlichen Positionen auch nicht nach § 4 Abs. 3b a.E. des Ersterwerbervertrags anpassen.

Zwar ermöglicht die Regelung eine jährliche Neufestsetzung des Verwaltungskostenbeitrags, wenn festgestellt wird, dass er zur Deckung der Kosten nicht ausreicht. Aus der Systematik des Absatzes ergibt sich jedoch, dass eine Anpassung nur hinsichtlich der Höhe der in demselben Absatz konkret bezeichneten Positionen möglich sein soll, namentlich für die Kosten der Verwaltung, der Pflege und Erhaltung, jedoch nicht der Reinigung, sowie die Erbbauzinsen und die Grundsteuern der im Erbbaurecht des WU verbleibenden gemeinschaftlichen Grünflächen, Wohnwege, Mühlsteine, Einstellplätze und dergleichen. Eine Ergänzung neuer Abrechnungspositionen ist in der Regelung nicht vorgesehen.

d. Anders als die Berufung meint, kann die Umlagefähigkeit der streitgegenständlichen Abrechnungspositionen auch nicht über eine ergänzende Vertragsauslegung erreicht werden.

i. Eine im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließende Regelungslücke besteht, wenn der Vertrag innerhalb des durch ihn gesteckten Rahmens oder innerhalb der objektiv gewollten Vereinbarung ergänzungsbedürftig ist, weil eine Vereinbarung in einem regelungsbedürftigen Punkt fehlt (BGH vom 4.3.2004, Az. III ZR 96/03) und keine Regelung des dispositiven Gesetzesrechts eingreift (BGH vom 24.1.2008, Az. III ZR 79/07). Das ist dann der Fall, wenn die Parteien einen Punkt übersehen oder ihn bewusst offengelassen haben, weil sie ihn im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für nicht regelungsbedürftig gehalten haben, und sich diese Annahme nachträglich als unzutreffend herausstellt. Dabei kann von einer planwidrigen Regelungslücke nur gesprochen werden, wenn der Vertrag eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den ihm zugrunde liegenden Regelungsplan der Parteien zu verwirklichen, mithin ohne Vervollständigung des Vertrags eine angemessene, interessengerechte Lösung nicht zu erzielen ist (BGH vom 17.5.2018, Az. VII ZR 157/17).

Mit Blick auf die vergleichbare Konstellation im Betriebskostenrecht hat das Amtsgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass eine Umlage erhöhter oder neu hinzugetretener Betriebskosten nach § 560 Abs. 1 S. 1 BGB eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraussetzt. Fehlt es an einer entsprechenden Mehrbelastungsklausel, ist eine Umlage erhöhter oder neuer Betriebskosten nicht zulässig (Schindler, in: BeckOGK BGB, Stand 1.7.2024, § 560 Rn. 13; Zehelein, in: MüKo BGB, 9. Aufl. 2023, § 560 Rn. 11; Schur, in: Stand 1.2.2023, § 560 Rn. 17; dahin auch BGH vom 27.9.2006, Az. VIII ZR 80/06). Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt vor dem Hintergrund grundsätzlich nicht in Betracht, weil der Vermieter außerhalb des vertraglich vereinbarten Bereichs grundsätzlich das Risiko erhöhter Betriebskosten übernommen hat. Eine Ausnahme gilt bei der Umlage solcher Betriebskosten, die aufgrund duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen an dem Mietobjekt entstehen (BGH vom 27.6.2007, Az. VIII ZR 202/06).

ii. Diese Grundsätze finden auch auf den vorliegenden Ersterwerbervertrag Anwendung. Die Klägerseite hat keine Anhaltspunkte vorgetragen, die eine abweichende Beurteilung rechtfertigen könnten. Insbesondere hat sie sich maßgeblich auf die Umstände gestützt, dass die streitgegenständlichen Abrechnungsposten neu hinzugetreten und deswegen für den Kläger nicht vorhersehbar gewesen sind und dass er von den ihn treffenden Kosten und Gebühren nicht profitiert. Diese Aspekte gelten aber in gleicher Weise für einen Vermieter bei neu hinzugetretenen Betriebskosten innerhalb eines Mietverhältnisses.

Im Übrigen scheitert eine ergänzende Vertragsauslegung auch daran, dass nicht feststellbar ist, ob hinsichtlich der Kostentragungspflicht im Ersterwerbervertrag tatsächlich eine Regelungslücke besteht. Mit Blick auf die Regelungen in § 4 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 3b, die die Kostentragungspflicht für Steuern und Abgaben des Erbbaugrundstücks einerseits und Steuern und Kosten der Gemeinschaftsflächen andererseits Regeln, ist – wie bereits ausgeführt – festzuhalten, dass die Regelungen einen unterschiedlichen Regelungsumfang aufweisen und die für die Erbbaugrundstücke anfallenden Belastungen in weitreichenderem Maße auf die Erwerber umgelegt werden als die für die Gemeinschaftsflächen anfallenden Steuern und Kosten. Vor diesem Hintergrund kann ohne weitergehende Anhaltspunkte nicht auf eine Regelungslücke geschlossen werden.

Diesbezüglich trägt der Kläger die Darlegungslast (BGH vom 30.3.1990, Az. V ZR 113/89).

e. Die Kammer verkennt bei alldem nicht, dass der Kläger in den Ersterwerbervertrag eingetreten ist und ihn nicht selbst abgeschlossen hat. Berücksichtigt hat die Kammer zudem, dass der Kläger aus der Bewirtschaftung der Gemeinschaftsflächen nach seinem Vortrag in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer keinen nennenswerten Gewinn zieht und den streitgegenständlichen Abrechnungspositionen demnach keine Ausgleichsmöglichkeiten gegenüberstehen. Dieser wirtschaftliche Aspekt wäre allerdings mit der Hansestadt Lübeck zu erörtern, wenn und soweit die Bewirtschaftung letztlich in deren Interesse von dem Kläger übernommen wird. Mit Blick auf die besonderen wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers im Verhältnis zur Hansestadt Lübeck einerseits und den Erwerbern andererseits wäre auch eine Anpassung des Ersterwerbervertrags nach § 313 Abs. 1 BGB zu erwägen. Hierzu hat der Kläger aber weder inhaltlich vorgetragen noch hat er eine Anpassung des Vertrags erklärt.

2. Die Kostenfolge ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Gründe, die Revision zuzulassen, sieht die Kammer nicht. Denn die Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien sind wesentlich durch das rechtliche und wirtschaftliche Verhältnis des Klägers zur Hansestadt Lübeck geprägt, das im Verlauf des Rechtsstreits allerdings nicht in hinreichender Tiefe beleuchtet wurde. Vor diesem Hintergrund sieht die Kammer keine ausreichenden Anhaltspunkte für eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache i.S.v. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO.