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Erbbaurecht hindert den Vollzug eines Teilungsantrags gemäß § 8 WEG

OLG Karlsruhe – Az.: 14 W 75/22 (Wx) – Beschluss vom 22.12.2022

1. Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Villingen-Schwenningen vom 26.07.2022, Az. VSW014 GRG 746/2022, wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt der Antragsteller.

3. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

4. Der Gegenstandswert wird auf 84.000 € festgesetzt.

Gründe

i.

Der Antragsteller begehrt die Eintragung einer Teilungserklärung nach § 8 WEG hinsichtlich eines in seinem Eigentum stehenden Grundstücks, das derzeit mit einem in Ausübung eines Erbbaurechts errichteten Einfamilienhaus nebst Doppelgarage bebaut ist.

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 15.11.2021 (UR … des Notars K), auf den verwiesen wird, erwarb der Antragsteller von der P das im Grundbuch des Amtsgerichts Villingen- Schwenningen, Gemeinde …, Blatt …, eingetragene Grundstück Flst. Nr. …, …, Gebäude- und Freifläche mit 9,87 ar, das mit einem Erbbaurecht belastet ist. Das Grundstück ist mit einem in Ausübung des Erbbaurechts errichteten Einfamilienhaus nebst Doppelgarage bebaut.

Mit gesonderter Urkunde des Notars Dr. V in Freiburg vom … (UR …) hatte der Antragsteller zuvor das Erbbaurecht an dem vorstehenden Grundbesitz von dem Erbbauberechtigten erworben. Das Erbbaurecht sollte nach dem Vollzug des Eigentumswechsels aufgehoben und im Grundbuch gelöscht werden. Das Erbbaurecht ist mit einer Briefgrundschuld in Höhe von 7.413,73 € mit 10 % Jahreszinsen belastet (Grundbuch des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen, Gemeinde …, Blatt …, Abt. III Nr. 2).

Am 11.04.2022 erklärte der Antragsteller vor dem Notar Dr. S, Notar in …, zu öffentlicher Urkunde die Teilungserklärung nach § 8 WEG mit Gemeinschaftsordnung hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks. Das vorhandene Wohnhaus soll danach in ein Fünffamilienhaus mit vier PKW-Garagen und zwei Carport-Stellplätzen sowie weiteren Außenstellplätzen umgebaut werden. Auf die öffentliche Urkunde vom 11.04.2022 wird verwiesen.

Unter dem 14.03.2022 beantragte der vom Antragsteller bevollmächtigte Notar K den Vollzug des Eigentumswechsels hinsichtlich des Kaufvertrags vom 15.11.2021 sowie den Vollzug sämtlicher in der genannten Urkunde enthaltener und im Grundbuch noch nicht erledigter Eintragungsanträge im Grundbuch. Auf das Schreiben vom 14.03.2022 wird verwiesen.

Mit weiterem Schreiben vom 09.06.2022, auf das verwiesen wird, nahm der bevollmächtigte Notar namens des Antragstellers den Antrag auf Löschung des Erbbaurechts zurück, da der Brief zu der oben erwähnten Grundschuld verloren gegangen sei.

Der Notar Dr. S hat für den Antragsteller am 19.04.2022 nach § 15 Abs. 2 GBO unter Bezugnahme auf die Urkunde vom 11.04.2022 den Vollzug der Teilungserklärung des Grundstücks Flst. Nr. … nach § 8 WEG beantragt, wobei der Vollzug gemäß Schreiben vom 22.06.2022, auf das verwiesen wird, vor Vollzug der Löschung des Erbbaurechts erfolgen solle.

Mit Beschluss vom 26.07.2022, auf den Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht Villingen- Schwenningen nach vorhergehendem Hinweis den Antrag zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Fortbestand des Erbbaurechts hindere den Vollzug des Teilungsantrags. Des Weiteren liege die Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Aufteilungsplänen nicht vollständig vor, die für die Begründung von Wohnungs-/Teileigentum erforderliche Genehmigung nach § 22 BauGB fehle.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des von dem Notar Dr. S vertretenen Antragstellers vom 29.07.2022, auf die verwiesen wird. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, entgegen der Auffassung des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen hindere der Fortbestand des Erbbaurechts den Vollzug des Teilungsantrags nicht. Eine Genehmigung nach § 22 BauGB sei aufgrund des in der Gemeinde … geltenden Ortsrechts nicht erforderlich.

Unter dem 02.08.2022 hat der Notar eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 / § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG nebst Aufteilungsplänen nachgereicht.

Ausweislich der auf Nachfrage des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen übermittelten Satzung vom 28.11.2011 zur Aufhebung der Satzung über die Sicherung der Zweckbestimmung des Fremdenverkehrs vom 23.11.1992 ist die entsprechende Satzung vom 23.11.1992 aufgehoben worden.

Mit Beschluss vom 04.08.2022, auf den Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

Wegen des Sachverhalts wird im Übrigen auf den weiteren Akteninhalt ergänzend Bezug genommen.

II.

Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte Beschwerde ist zulässig, aber unbegründet.

Der Fortbestand des Erbbaurechts hindert den Vollzug des Teilungsantrags nach § 8 WEG, wovon das Amtsgericht – Grundbuchamt – Villingen-Schwenningen zutreffend ausgegangen ist.

1.

Die Begründung von Wohnungseigentum ist ein sachenrechtlicher Akt, dessen inhaltliche Zulässigkeit nur davon abhängt, ob er den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes entspricht. Nach § 8 Abs. 1 WEG kann durch Teilungserklärung Wohnungseigentum schon vor Errichtung des Gebäudes gebildet werden. Das den Miteigentumsanteilen am Grundstück jeweils zugeordnete Sondereigentum an einer Wohnung entsteht dann erst mit deren Fertigstellung. Dinglich vollzogen wird die Teilungserklärung bereits durch Eintragung in die Wohnungsgrundbücher (§ 8 Abs. 2, § 7 Abs. 1 WEG), obwohl zu diesem Zeitpunkt dasjenige Wohnungseigentum, das sich auf eine Wohnung in einem erst noch zu errichtenden Gebäude erstreckt, tatsächlich nur ein Miteigentumsanteil am Grundstück ist. Die Eintragung verschafft dem Grundstückseigentümer als nunmehrigem Inhaber aller Miteigentumsanteile und damit auch dem späteren Erwerber eines Anteils zwar die gesicherte Rechtsposition, dass dem Anteil am Grundstück im Falle der Bebauung – entgegen der Regel des § 93 BGB – Sondereigentum zuwächst; diese „Anwartschaft“ auf Erlangung von Sondereigentum – sowie von Miteigentum an den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen – sagt jedoch nichts darüber aus, ob das Gebäude errichtet wird und ob es nach öffentlichem Bauplanungsrecht überhaupt errichtet werden darf. Wenn das Gebäude, gleichgültig aus welchen Gründen, nicht erstellt wird, bleibt das Wohnungseigentum auf Dauer in dem Zustand wirksam, in dem es sich bei Grundbucheintragung befand, also der Substanz nach nur in dem eines Miteigentumsanteils am Grundstück (BGH, Urteil vom 22. Dezember 1989 – V ZR 339/87 BGHZ 110, 36-41, Rn. 12).

Die Begründung von Wohnungseigentum ist eine Verfügung über das Eigentum, nämlich eine Inhaltsänderung. Denn die Gebäudeteile, an denen Sondereigentum gebildet wird, stehen nur noch einem bestimmten Sondereigentümer unter Ausschluss der übrigen zur Verfügung (allgemeine Meinung vgl. nur BeckOK WEG/Leidner, 50. Ed. 30.09.2022, WEG § 3 Rn. 39 mwN).

Nach § 12 Abs. 1 ErbbauRG gilt das auf Grund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Das vom Erbbauberechtigten in Ausübung des Erbbaurechts selbst errichtete Gebäude wird sein Eigentum. Das Gebäude wird im Hinblick auf § 95 Abs. 1 S. 2 BGB nicht Bestandteil des bebauten Grundstücks. Insoweit handelt es sich um einen Scheinbestandteil. Darüber hinaus wird das aufgrund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk für die Dauer des Erbbaurechts wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts selbst (Staudinger/Rapp (2017) ErbbauRG § 12, Rn. 2).

Das Erbbaurecht kann nach § 10 Abs. 1 ErbbauRG nur zur ausschließlich ersten Rangstelle bestellt werden; der Rang kann nicht geändert werden.

Die Antragsberechtigung nach § 13 Abs. 1 GBO leitet sich aus der materiell-rechtlichen Verfügungsbefugnis des Betroffenen und der „Anwartschaft“ des Begünstigten ab. Antragsbefugt ist derjenige Antragsteller, der die Antragsberechtigung ausüben darf. Fehlt einem Antragsteller allerdings die materiell-rechtliche Verfügungsbefugnis, fehlt ihm regelmäßig auch die Antragsberechtigung und infolgedessen die Antragsbefugnis (BeckOK GBO/Reetz, 47. Ed. 30.09.2022, GBO § 13 Rn. 56; 76).

2.

Gemessen hieran ist der Senat mit der herrschenden Meinung der Auffassung, dass ein bestehendes Erbbaurecht den Vollzug des Teilungsantrags gemäß § 8 WEG hindert.

a) Da das aufgrund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts (§ 12 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG) gilt, kann es nicht Gegenstand des Sondereigentums werden (§ 93 BGB). Es ist deshalb ausgeschlossen, dass mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück das Sondereigentum an einer Wohnung verbunden wird, die sich in einem Gebäude befindet, das aufgrund eines Erbbaurechts erstellt wurde (Staudinger/Rapp (2018) WEG § 1, Rn. 35; BeckOGK/M. Müller, 01.09.2022, WEG § 3 Rn. 44). Denn im Hinblick auf § 10 ErbbauRG, wonach das Erbbaurecht nur zur ausschließlich ersten Rangstelle bestellt werden kann, darf an der Grundstücksfläche, auf die sich die Ausübung des Erbbaurechts erstreckt, kein Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers bestehen (Bärmann/Armbrüster, WEG 14. Aufl. 2018, § 1 Rn. 165).

Es ist zwar nicht schlechthin ausgeschlossen, Miteigentum in der Form des Raumeigentums nach dem WEG an einem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück zu begründen. Das setzt jedoch voraus, dass das auf Grund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk und das in Wohnungseigentum aufgeteilte Bauwerk unterschiedliche Gebäude sind (OLG Hamm, Beschluss vom 27. März 1998 – 15 W 332/97 -, juris). Ein Erbbaurecht steht der Begründung von Wohnungseigentum (nur) dann nicht entgegen, wenn die Teilung sich auf ein Bauwerk bezieht, das nicht „auf Grund“ des Erbbaurechts errichtet wurde; in diesen Fällen greift § 12 ErbbauRG nicht ein. Wohnungseigentum kann also nur dann begründet werden, wenn das Gebäude sich außerhalb des Ausübungsbereichs des Erbbaurechts befindet (BeckOGK/M. Müller, 01.09.2022, WEG § 3 Rn. 44; Gutachten DNotI-Report, 1998, 13 f.). Dies ist vorliegend nicht der Fall.

b) Die Gegenansicht überzeugt nicht.

Sie stellt darauf ab, auch bei einer „Vorratsteilung“ eines bislang unbebauten Grundstücks obliege es dem Eigentümer, ob er dieses entsprechend der Aufteilung bebaue oder dies unterlasse. Während bei der Aufteilung eines unbebauten Grundstücks die Entstehung des Gegenstands von Sondereigentum ein zukünftiges ungewisses Ereignis sei, bewirke das Erbbaurecht vorliegend lediglich eine Befristung der Substanzlosigkeit des Sondereigentums, weswegen kein sachenrechtlicher Grund ersichtlich sei, die Substanzlosigkeit aus rechtlichen Gründen anders zu behandeln als die Substanzlosigkeit aus tatsächliche Gründen (Gutachten DNotI-Report, 2022, 129, 131 in Abkehr von der im Gutachten DNotI-Report 1998, 13 f. vertretenen Ansicht).

Hiergegen spricht aus Sicht des Senats entscheidend, dass die beiden Fälle sachenrechtlich nicht ohne Weiteres miteinander vergleichbar sind. Denn im Fall einer „Vorratsteilung“ nach § 8 WEG und dadurch entstehendem substanzlosem Sondereigentum trifft der Eigentümer eine Verfügung über sein eigenes Grundstück. Er ist in seiner Verfügungsbefugnis nicht beschränkt. Vorliegend ist der Eigentümer des Grundstücks bei (noch) bestehendem Erbbaurecht indes nicht befugt, über das Bauwerk zu verfügen, das nach § 12 Abs. 1 ErbbauRG Teil des Erbbaurechts ist. Damit fehlt dem Grundstückseigentümer zudem die Antragsbefugnis nach § 13 Abs. 1 GBO. Hinzu kommt die sich aus § 10 Abs. 1 ErbbauRG ergebende Beschränkung.

Dass der Antragsteller vorliegend sowohl Grundstückseigentümer als auch Erbbauberechtigter ist, führt zu keiner anderen Beurteilung. Denn es handelt sich um zwei sachenrechtlich getrennt voneinander zu betrachtende Rechtspositionen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 84 FamFG.

Die Festsetzung des Geschäftswerts des Beschwerdeverfahrens folgt aus §§ 61 Abs. 1 S. 1, 42 Abs. 1 GNotKG. Der Antragsteller hat das Grundstück für 84.000 € erworben.

Die Rechtsbeschwerde ist nach § 78 Abs. 2 Nr. 1 GBO zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Die Frage, ob ein bestehendes Erbbaurecht den Vollzug eines Teilungsantrags gemäß § 8 WEG hindert, ist höchstrichterlich bislang ungeklärt.

 

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