Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Entwurfsgebühr des Notars: Wer trägt die Kosten bei Immobilienkäufen?
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Wer trägt die Kosten für die Entwurfsgebühr des Notars beim Immobilienkauf?
- Kann ich als Käufer für die Entwurfsgebühren eines zweiten Notars haftbar gemacht werden, wenn der Verkäufer einen zusätzlichen Notar für die Überprüfung der Entwürfe beauftragt?
- Gibt es eine gesetzliche Grundlage, die mich als Käufer zur Zahlung der Entwurfsgebühr verpflichtet, auch wenn ich den Auftrag zur Überprüfung der Entwürfe nicht erteilt habe?
- Kann ich im Kaufvertrag eine Regelung zur Kostentragung für Notarkosten treffen, um die Haftung für die Entwurfsgebühren des Notars zu regeln?
- Welche Möglichkeiten habe ich, wenn ich mit der Höhe der Notarkosten nicht einverstanden bin und diese zu hoch erscheinen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Beteiligte zu 2) hat die Kosten für die UrkundenNr. 002/14, 003/14 und UR-Nr. 004/14 den Erwerbern des Erbbaurechts in Rechnung gestellt.
- Die Beteiligten zu 1) wenden sich gegen diese Kostenrechnung, da der angesetzte Geschäftswert nicht stimme und die Ergänzung des vorgelegten Entwurfs nicht erforderlich gewesen sei.
- Die Beteiligten zu 1) sind der Auffassung, nur für die Kosten der reinen Unterschriftsbeglaubigung aufkommen zu müssen.
- Der Beteiligte zu 2) vertritt die Auffassung, eine Inanspruchnahme der Antragsteller für die Entwurfsgebühr komme gem. § 30 Abs. 3 GNotKG in Betracht.
- Die Notarkostenrechnung war jedoch aufzuheben, weil die Beteiligten zu 1) keine Kostenschuldner im Hinblick auf die Entwurfsgebühr sind.
- Die Grundstückseigentümerin ist Kostenschuldnerin der Entwurfsgebühren, da sie dem Notar den erforderlichen Auftrag zur Entwurfsfertigung erteilt hat.
- Die Beteiligten zu 1) hafteten nicht für die Sonderwünsche der Eigentümer und können daher nicht für die Entwurfsgebühren in Anspruch genommen werden.
- Die Kosten für die Unterschriftsbeglaubigung sind jedoch von den Beteiligten zu 1) zu tragen.
- Die Aufhebung der Notarkostenrechnung durch das Gericht ist ein wichtiger Schritt zur Klärung der Kostenschuldnerschaft im Rahmen des Notarkostenrechts.
Entwurfsgebühr des Notars: Wer trägt die Kosten bei Immobilienkäufen?
Die Entwurfsgebühr des Notars ist ein häufiges Thema, das im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften auftritt. Doch was genau versteht man darunter und wer trägt diese Kosten? Die Entwurfsgebühr ist eine Gebühr, die der Notar für die Erstellung des Kaufvertrages sowie anderer wichtiger Dokumente, die für den Immobilienkauf notwendig sind, berechnet. Sie ist eine Pauschalgebühr, die in der Regel nach dem Wert der Immobilie bemessen wird. In den meisten Fällen ist der Käufer der Immobilie zum Tragen dieser Kosten verpflichtet. Allerdings kann dies im Einzelfall auch anders geregelt sein, zum Beispiel im Kaufvertrag.
Besonders relevant ist die Frage nach dem Kostenschuldner bei Streitigkeiten bezüglich der Entwurfsgebühr. So kann es vorkommen, dass der Käufer die Entwurfsgebühr nicht zahlen möchte oder dass er der Meinung ist, dass die Gebühr zu hoch ist. In solchen Fällen kommt es nicht selten zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Es ist daher wichtig, die Regeln rund um die Entwurfsgebühr und den Kostenschuldner genau zu kennen. Im folgenden Abschnitt wollen wir nun einen konkreten Fall beleuchten, der die rechtliche Situation bezüglich Entwurfsgebühr und Kostenschuldner verdeutlicht.
Der Fall vor Gericht
Notargebühren für Immobilienkauf: Wer zahlt die Entwurfsgebühr?
Das Landgericht Arnsberg hat in einem Beschluss vom 05.10.2015 (Az.: 4 OH 25/14) eine wichtige Entscheidung zur Kostentragung bei notariellen Entwurfsgebühren im Rahmen eines Immobilienkaufs getroffen. Der Fall betraf den Erwerb eines Erbbaurechts und die damit verbundenen notariellen Kosten für die Überprüfung und Anpassung von Eigentümererklärungen.
Streit um Notarkosten beim Erwerb eines Erbbaurechts
Die Käufer eines Erbbaurechts hatten sich gegen eine Kostenrechnung des Notars gewehrt, der die Eigentümererklärungen überprüft und angepasst hatte. Der Streitpunkt lag darin, ob die Käufer für die Entwurfsgebühr des Notars aufkommen mussten. Die Grundstückseigentümerin hatte einen zweiten Notar beauftragt, die vom ersten Notar erstellten Entwürfe für die Veräußerungszustimmung, Belastungszustimmung und Erklärungen zum Erbbauzins zu überprüfen und anzupassen.
Die Käufer argumentierten, sie seien nicht für die Kosten verantwortlich, die durch die Sonderwünsche der Eigentümerin entstanden waren. Sie waren der Meinung, lediglich für die reine Unterschriftsbeglaubigung aufkommen zu müssen. Der Notar hingegen vertrat die Auffassung, die Käufer könnten gemäß § 30 Abs. 3 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) für die Entwurfsgebühr in Anspruch genommen werden.
Gerichtliche Entscheidung zur Kostentragung
Das Landgericht Arnsberg gab den Käufern Recht und hob die Notarkostenrechnung auf. Die Richter stellten klar, dass die Käufer in diesem Fall nicht als Kostenschuldner für die Entwurfsgebühr herangezogen werden können. Für das Entstehen einer Entwurfsgebühr sei laut Gesetzgeber ein ausdrücklicher Auftrag zur Entwurfsfertigung erforderlich.
Das Gericht führte aus, dass der Auftrag zur Überprüfung des Entwurfs eindeutig von der Grundstückseigentümerin erteilt wurde. Gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG sei derjenige Schuldner der Entwurfsgebühr, der dem Notar den erforderlichen Auftrag zur Entwurfsfertigung erteilt. Somit wurde die Grundstückseigentümerin als Kostenschuldnerin der Entwurfsgebühren identifiziert.
Rechtliche Begründung des Gerichts
Das Gericht lehnte eine Kostenschuldnerschaft der Käufer aus mehreren Gründen ab:
- Es lag kein ausdrücklicher Auftrag der Käufer zur Überprüfung der Entwürfe vor.
- Ein konkludenter Auftrag konnte nicht angenommen werden, da der im Kaufvertrag erteilte Auftrag zur Einholung der Eigentümerzustimmung sich nur auf den ersten Notar bezog.
- Eine Haftung nach § 29 Nr. 2 GNotKG schied aus, da die Kostenübernahmeerklärung im Kaufvertrag nur das Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer betraf.
- § 30 Abs. 3 GNotKG war nicht anwendbar, da diese Vorschrift nur die Haftung für Kosten des beurkundenden Notars regelt, nicht aber für Kosten eines zweiten Notars in einem separaten Verfahren.
Das Gericht betonte, dass § 30 Abs. 3 GNotKG nach seinem eindeutigen Wortlaut eine Kostenschuldnerschaft ausschließlich gegenüber dem beurkundenden Notar begründet. Für Gebühren, die durch Tätigkeiten eines dritten Notars entstehen, wird keine unmittelbare Kostenschuldnerschaft begründet, unabhängig von vertraglichen Abreden zwischen Käufer und Verkäufer zur wirtschaftlichen Kostentragung.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung des Landgerichts Arnsberg stärkt die Position von Immobilienerwerbern hinsichtlich notarieller Zusatzkosten. Sie verdeutlicht, dass Käufer nicht automatisch für Entwurfsgebühren haften, die durch Sonderwünsche des Verkäufers entstehen. Die Kostenschuldnerschaft für notarielle Leistungen richtet sich streng nach dem Auftraggeber, wobei § 30 Abs. 3 GNotKG eng auszulegen ist und sich nur auf den beurkundenden Notar bezieht. Dies schafft Rechtssicherheit und Kostentransparenz im Immobiliengeschäft.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Immobilienkäufer schützt Sie dieses Urteil vor unerwarteten Notarkosten. Wenn der Verkäufer einen zusätzlichen Notar beauftragt, um Dokumente zu überprüfen oder anzupassen, müssen Sie diese Kosten nicht tragen. Sie sind nur für die Gebühren des beurkundenden Notars verantwortlich, nicht für die eines zweiten Notars. Achten Sie beim Kaufvertrag darauf, dass keine Klausel enthalten ist, die Sie zur Übernahme solcher Zusatzkosten verpflichtet. Im Streitfall können Sie sich auf dieses Urteil berufen und die Zahlung von Entwurfsgebühren für einen vom Verkäufer beauftragten Zweitnotar ablehnen.
FAQ – Häufige Fragen
Der Kauf einer Immobilie ist ein aufregendes, aber auch komplexes Unterfangen. Neben den bekannten Kosten wie Kaufpreis und Maklergebühren, können Notarkosten schnell zu einem unliebsamen Kostenfaktor werden. In unserer FAQ Rubrik beantworten wir Ihnen die wichtigsten Fragen rund um dieses Thema und geben Ihnen so einen transparenten Überblick über die anfallenden Gebühren.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Wer trägt die Kosten für die Entwurfsgebühr des Notars beim Immobilienkauf?
- Kann ich als Käufer für die Entwurfsgebühren eines zweiten Notars haftbar gemacht werden, wenn der Verkäufer einen zusätzlichen Notar für die Überprüfung der Entwürfe beauftragt?
- Gibt es eine gesetzliche Grundlage, die mich als Käufer zur Zahlung der Entwurfsgebühr verpflichtet, auch wenn ich den Auftrag zur Überprüfung der Entwürfe nicht erteilt habe?
- Kann ich im Kaufvertrag eine Regelung zur Kostentragung für Notarkosten treffen, um die Haftung für die Entwurfsgebühren des Notars zu regeln?
- Welche Möglichkeiten habe ich, wenn ich mit der Höhe der Notarkosten nicht einverstanden bin und diese zu hoch erscheinen?
Wer trägt die Kosten für die Entwurfsgebühr des Notars beim Immobilienkauf?
Die Entwurfsgebühr des Notars beim Immobilienkauf ist ein wichtiger Kostenfaktor, der oft übersehen wird. Grundsätzlich trägt der Käufer die Notarkosten, einschließlich der Entwurfsgebühr. Dies entspricht der gängigen Praxis im deutschen Immobilienrecht.
Die Entwurfsgebühr fällt an, wenn der Notar den Kaufvertrag vorbereitet. Sie ist Teil der gesamten Notarkosten und basiert auf dem Kaufpreis der Immobilie. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, diese Gebühr zu erheben, unabhängig davon, ob der Kaufvertrag letztendlich zustande kommt oder nicht.
Es ist wichtig zu verstehen, dass die Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer vertraglich anders geregelt werden kann. In solchen Fällen sollte die abweichende Vereinbarung explizit im Kaufvertrag festgehalten und notariell beurkundet werden.
In bestimmten Situationen kann die Kostenfrage komplexer sein. Wenn der Verkäufer den Notar beauftragt, den Vertragsentwurf zu erstellen, und der Kauf dann nicht zustande kommt, muss in der Regel der Verkäufer für die entstandenen Notargebühren aufkommen. Dies unterstreicht die Bedeutung klarer Absprachen vor der Beauftragung des Notars.
Die Höhe der Entwurfsgebühr richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie beträgt in der Regel die volle Gebühr für die Beurkundung, auch wenn es nicht zur tatsächlichen Beurkundung kommt. Dies kann für Käufer überraschend sein, weshalb es ratsam ist, sich frühzeitig über diese Kosten zu informieren.
Es ist zu beachten, dass die Entwurfsgebühr auf die späteren Beurkundungsgebühren angerechnet wird, falls der Kauf zustande kommt. Dies bedeutet, dass die Gesamtkosten für den Käufer nicht steigen, sondern lediglich vorgezogen werden.
Für Käufer ist es empfehlenswert, vor der Beauftragung eines Notars die Kostenverteilung mit dem Verkäufer zu klären. Eine schriftliche Vereinbarung kann spätere Missverständnisse vermeiden. Dabei sollte besonders auf die Regelung für den Fall geachtet werden, dass der Kauf nicht zustande kommt.
Die Entwurfsgebühr des Notars ist ein notwendiger Teil des Immobilienkaufprozesses. Sie stellt sicher, dass der Kaufvertrag rechtlich einwandfrei und den Interessen beider Parteien entsprechend gestaltet wird. Trotz der zusätzlichen Kosten bietet sie somit einen wichtigen Schutz für Käufer und Verkäufer.
Kann ich als Käufer für die Entwurfsgebühren eines zweiten Notars haftbar gemacht werden, wenn der Verkäufer einen zusätzlichen Notar für die Überprüfung der Entwürfe beauftragt?
Bei Immobiliengeschäften ist die Frage der Kostentragung für notarielle Leistungen oft Gegenstand von Diskussionen zwischen Käufer und Verkäufer. Grundsätzlich gilt, dass derjenige die Kosten für notarielle Leistungen zu tragen hat, der den Notar beauftragt. Dies ergibt sich aus dem allgemeinen Grundsatz des Auftragsrechts.
Im Fall der Beauftragung eines zweiten Notars durch den Verkäufer zur Überprüfung der Vertragsentwürfe ist die Rechtslage eindeutig: Der Verkäufer ist für die dadurch entstehenden zusätzlichen Kosten verantwortlich. Diese Kosten fallen in den Bereich der individuellen Rechtsberatung des Verkäufers und sind nicht Teil der notwendigen Beurkundungskosten, die üblicherweise vom Käufer getragen werden.
Es ist wichtig zu unterscheiden zwischen den Kosten für die eigentliche Beurkundung des Kaufvertrags und zusätzlichen Leistungen, die eine Partei in Anspruch nimmt. Die Beurkundungskosten werden in der Regel vom Käufer übernommen, da er als Erwerber der Immobilie den größten Nutzen aus der notariellen Beurkundung zieht. Dies ist jedoch keine zwingende gesetzliche Vorgabe, sondern basiert auf der gängigen Praxis und kann vertraglich anders geregelt werden.
Wenn der Verkäufer einen zweiten Notar zur Überprüfung der Entwürfe heranzieht, handelt es sich um eine zusätzliche Dienstleistung, die über den Rahmen der üblichen Beurkundung hinausgeht. Diese Kosten können nicht automatisch auf den Käufer abgewälzt werden, es sei denn, dies wurde explizit im Kaufvertrag vereinbart.
In der Praxis kommt es gelegentlich vor, dass Verkäufer einen ihnen vertrauten Notar zur Überprüfung der Vertragsentwürfe konsultieren möchten. Dies kann verschiedene Gründe haben, wie etwa besondere Komplexität des Geschäfts oder spezifische rechtliche Fragen, die geklärt werden sollen. In solchen Fällen ist es ratsam, die Kostenfrage vorab klar zu regeln, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.
Es ist zu beachten, dass die Beauftragung eines zweiten Notars zur Überprüfung der Entwürfe nicht mit der reinen Unterschriftsbeglaubigung zu verwechseln ist. Letztere kann in bestimmten Fällen notwendig sein, etwa wenn der Verkäufer nicht persönlich beim beurkundenden Notar erscheinen kann. Die Kosten für eine solche Beglaubigung werden in der Regel als Teil der Gesamtkosten des Kaufvertrags betrachtet und somit üblicherweise vom Käufer getragen.
Im Zweifelsfall sollten die Parteien die Kostentragung für zusätzliche notarielle Leistungen explizit im Kaufvertrag regeln. Dies schafft Klarheit und verhindert potenzielle Konflikte nach Abschluss des Kaufvertrags. Eine transparente Kommunikation zwischen Käufer und Verkäufer über die erwarteten Kosten und deren Verteilung ist generell empfehlenswert, um ein reibungsloses Immobiliengeschäft zu gewährleisten.
Gibt es eine gesetzliche Grundlage, die mich als Käufer zur Zahlung der Entwurfsgebühr verpflichtet, auch wenn ich den Auftrag zur Überprüfung der Entwürfe nicht erteilt habe?
Die Frage nach der gesetzlichen Grundlage für die Zahlungspflicht des Käufers bezüglich der Entwurfsgebühr eines Notars, ohne selbst den Auftrag erteilt zu haben, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt auf die spezifischen Umstände des Einzelfalls an.
Grundsätzlich regelt § 29 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) die Kostenschuldnerschaft. Demnach ist derjenige zur Zahlung der Notarkosten verpflichtet, der den Auftrag erteilt oder den Antrag gestellt hat. Dies bedeutet, dass in der Regel nur derjenige die Entwurfsgebühr schuldet, der den Notar tatsächlich mit der Erstellung des Entwurfs beauftragt hat.
Allerdings gibt es Situationen, in denen auch der Käufer zur Zahlung verpflichtet sein kann, ohne explizit den Auftrag erteilt zu haben. Dies kann der Fall sein, wenn der Käufer konkludent, also durch schlüssiges Verhalten, sein Einverständnis mit der Beauftragung des Notars zum Ausdruck gebracht hat. Ein solches konkludentes Einverständnis könnte beispielsweise angenommen werden, wenn der Käufer aktiv an der Gestaltung des Entwurfs mitgewirkt oder den Entwurf kommentiert hat.
Es ist wichtig zu betonen, dass die bloße Entgegennahme oder Kenntnisnahme eines Vertragsentwurfs in der Regel nicht ausreicht, um eine Zahlungspflicht zu begründen. Die Rechtsprechung hat in verschiedenen Fällen klargestellt, dass eine weitergehende Billigung oder aktive Mitwirkung erforderlich ist, um den Käufer zum Kostenschuldner zu machen.
Ein weiterer relevanter Aspekt ist die Frage, ob der Käufer bereits als kaufentschlossen galt. Selbst wenn ein Kaufinteressent gegenüber dem Verkäufer eindeutig erklärt, das Objekt erwerben zu wollen, lässt sich daraus nicht automatisch die Erteilung einer Vollmacht zur Beauftragung eines Notars ableiten.
In der Praxis ist es daher ratsam, die Kostentragung für den Vertragsentwurf vorab klar zu regeln. Häufig wird vereinbart, dass der Verkäufer zunächst die Entwurfskosten trägt, diese aber bei erfolgreicher Beurkundung auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden. So werden Unklarheiten und potenzielle Streitigkeiten vermieden.
Für den Käufer ist es empfehlenswert, bei Erhalt eines Vertragsentwurfs, den er nicht selbst in Auftrag gegeben hat, umgehend schriftlich klarzustellen, dass er nicht als Auftraggeber auftritt und keine Kostenhaftung übernimmt. Dies kann helfen, spätere Auseinandersetzungen über die Kostentragung zu vermeiden.
Letztendlich hängt die Frage der Zahlungspflicht von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend sind dabei insbesondere die Kommunikation zwischen den Parteien, das Verhalten des Käufers nach Erhalt des Entwurfs und die Frage, ob eine konkludente Beauftragung oder Zustimmung zur Beauftragung des Notars angenommen werden kann.
Kann ich im Kaufvertrag eine Regelung zur Kostentragung für Notarkosten treffen, um die Haftung für die Entwurfsgebühren des Notars zu regeln?
Im Kaufvertrag für eine Immobilie können die Parteien durchaus Regelungen zur Kostentragung für die Notarkosten treffen. Dies betrifft insbesondere auch die Haftung für die Entwurfsgebühren des Notars. Eine solche Vereinbarung ist grundsätzlich zulässig und kann beiden Seiten Klarheit und Sicherheit bieten.
Üblicherweise trägt der Käufer die gesamten Notarkosten, einschließlich der Gebühren für den Vertragsentwurf. Dies entspricht der gängigen Praxis, ist aber keine zwingende gesetzliche Vorgabe. Die Parteien können davon abweichen und eine andere Kostenverteilung vereinbaren. Eine solche Regelung im Kaufvertrag kann beispielsweise vorsehen, dass der Verkäufer die Entwurfsgebühren übernimmt oder dass diese Kosten zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden.
Besonders relevant wird eine vertragliche Regelung zur Kostentragung, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt. In diesem Fall entstehen trotzdem Notargebühren für den erstellten Vertragsentwurf. Ohne eine klare Vereinbarung kann es hier zu Streitigkeiten kommen, wer diese Kosten zu tragen hat.
Eine mögliche Formulierung im Kaufvertrag könnte lauten: „Die Kosten für den notariellen Vertragsentwurf trägt der Verkäufer, unabhängig vom Zustandekommen des Kaufvertrags. Alle weiteren Notarkosten und Gebühren im Zusammenhang mit diesem Kaufvertrag trägt der Käufer.“ Diese Regelung schafft Klarheit und verteilt das finanzielle Risiko für den Fall eines Scheiterns des Kaufs.
Es ist wichtig zu beachten, dass eine solche Vereinbarung nur zwischen den Vertragsparteien gilt. Gegenüber dem Notar haften grundsätzlich beide Parteien als Gesamtschuldner für die entstandenen Kosten. Der Notar kann sich also an beide Parteien wenden, um seine Gebühren einzufordern. Die interne Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer regelt dann, wer im Verhältnis zueinander die Kosten letztlich zu tragen hat.
Bei der Formulierung einer Kostenregelung im Kaufvertrag sollte auf Präzision und Eindeutigkeit geachtet werden. Es empfiehlt sich, genau festzulegen, welche Kosten von wem getragen werden sollen. Dabei können verschiedene Szenarien berücksichtigt werden, etwa der Fall eines erfolgreichen Vertragsabschlusses und der Fall eines Scheiterns der Verhandlungen.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Kostentragung an bestimmte Bedingungen zu knüpfen. Zum Beispiel könnte vereinbart werden, dass der Käufer die Entwurfskosten nur dann trägt, wenn er den Kauf ohne triftigen Grund abbricht. Umgekehrt könnte der Verkäufer verpflichtet werden, die Kosten zu übernehmen, wenn er grundlos vom Verkauf zurücktritt.
Die Wirksamkeit solcher Vereinbarungen hängt von ihrer Angemessenheit ab. Einseitige oder stark benachteiligende Klauseln könnten unter Umständen unwirksam sein. Es ist daher ratsam, eine ausgewogene Regelung zu treffen, die die Interessen beider Parteien berücksichtigt.
Durch eine klare vertragliche Regelung zur Kostentragung für Notarkosten, insbesondere für die Entwurfsgebühren, können potenzielle Konflikte vermieden und die finanziellen Risiken fair verteilt werden. Dies trägt zu einem reibungsloseren Ablauf des Immobilienkaufs bei und schafft von Anfang an Transparenz zwischen den Vertragsparteien.
Welche Möglichkeiten habe ich, wenn ich mit der Höhe der Notarkosten nicht einverstanden bin und diese zu hoch erscheinen?
Bei Unzufriedenheit mit der Höhe der Notarkosten stehen verschiedene Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung. Zunächst ist es wichtig zu wissen, dass die Notarkosten in Deutschland durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich geregelt sind. Dies bedeutet, dass die Gebühren bei allen Notaren gleich hoch sein müssen und nicht verhandelbar sind.
Erscheinen die Kosten dennoch zu hoch, sollte als erster Schritt das direkte Gespräch mit dem Notar gesucht werden. Oftmals lassen sich Missverständnisse oder Unklarheiten in der Kostenberechnung auf diesem Wege klären. Der Notar ist verpflichtet, die Grundlagen seiner Kostenberechnung transparent darzulegen.
Führt dieses Gespräch zu keinem zufriedenstellenden Ergebnis, besteht die Möglichkeit, eine Überprüfung der Kostenrechnung durch das zuständige Landgericht zu beantragen. Dieser Antrag kann formlos gestellt werden, am einfachsten „zur Niederschrift“ beim Rechtspfleger des Landgerichts. Hierbei ist kein Anwalt erforderlich und es entstehen keine zusätzlichen Kosten für den Antragsteller.
Ein wichtiger Aspekt ist, dass bis zur Entscheidung des Gerichts die Notarkostenrechnung nicht bezahlt werden muss. Das Landgericht wird in der Regel den Notar auffordern, während des laufenden Verfahrens keine Vollstreckungsmaßnahmen einzuleiten.
Bei der Überprüfung wird das Gericht insbesondere den Geschäftswert und die angewandten Gebührentatbestände aus dem Kostenverzeichnis des GNotKG prüfen. Der Geschäftswert ist dabei oft der entscheidende Faktor für die Höhe der Gebühren. Bei einem Testament beispielsweise richtet sich dieser nach dem Wert des Vermögens des Erblassers.
Es ist zu beachten, dass das notarielle Gebührensystem bewusst so gestaltet ist, dass Geschäfte mit hohen Werten andere mit geringem Wert subventionieren. Dies dient dem Sozialstaatsprinzip und soll sicherstellen, dass notarielle Dienstleistungen für alle Bevölkerungsgruppen erschwinglich bleiben.
Sollte der Notar entgegen der Aufforderung des Landgerichts eine vollstreckbare Ausfertigung der Rechnung zustellen, kann eine drohende Vollstreckung durch Hinterlegung einer Sicherheitsleistung beim Amtsgericht verhindert werden.
Die Überprüfung durch das Landgericht ist umfassend, kann jedoch aufgrund der Arbeitsbelastung der Gerichte mehrere Monate in Anspruch nehmen. In dieser Zeit bleibt die Zahlungsverpflichtung ausgesetzt.
Abschließend ist zu betonen, dass Notare als Träger eines öffentlichen Amtes einer strengen Kontrolle unterliegen und Fehler in der Kostenberechnung eher selten vorkommen. Dennoch ist es das gute Recht eines jeden Bürgers, die Richtigkeit einer Kostenrechnung überprüfen zu lassen, wenn Zweifel an deren Angemessenheit bestehen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Erbbaurecht: Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Es handelt sich um ein grundstücksgleiches Recht, das zeitlich begrenzt ist und gegen Zahlung eines Erbbauzinses eingeräumt wird. Im vorliegenden Fall erwarben die Käufer ein Erbbaurecht, was zu einem Streit über die Notarkosten führte.
- Eigentümererklärungen: Eigentümererklärungen sind Erklärungen des Grundstückseigentümers, die im Zusammenhang mit der Belastung oder Veräußerung des Grundstücks abgegeben werden. Sie dienen dazu, die Rechte und Pflichten der Beteiligten zu klären und Rechtssicherheit zu schaffen. Im vorliegenden Fall ging es um die Überprüfung und Anpassung von Eigentümererklärungen im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Erbbaurechts.
- Entwurfsgebühr: Die Entwurfsgebühr ist ein Teil der Notarkosten und wird für die Erstellung von Vertragsentwürfen und anderen notariellen Dokumenten erhoben. Sie wird in der Regel nach dem Geschäftswert berechnet und ist vom Auftraggeber zu tragen. Im vorliegenden Fall stritten sich Käufer und Verkäuferin darüber, wer die Entwurfsgebühr für die Überprüfung der Eigentümererklärungen zahlen muss.
- Kostenschuldner: Der Kostenschuldner ist die Person, die gesetzlich oder vertraglich verpflichtet ist, bestimmte Kosten zu tragen. Im Zusammenhang mit Notarkosten ist der Kostenschuldner in der Regel derjenige, der den Notar beauftragt hat. Im vorliegenden Fall entschied das Gericht, dass die Verkäuferin die Kostenschuldnerin für die Entwurfsgebühr ist, da sie den Auftrag zur Überprüfung der Entwürfe erteilt hatte.
- Konkludenter Auftrag: Ein konkludenter Auftrag liegt vor, wenn der Wille, einen Vertrag abzuschließen, nicht ausdrücklich erklärt wird, sondern sich aus den Umständen ergibt. Im vorliegenden Fall wurde geprüft, ob die Käufer durch ihr Verhalten einen konkludenten Auftrag zur Überprüfung der Entwürfe erteilt hatten, was jedoch verneint wurde.
- Kostenübernahmeerklärung: Eine Kostenübernahmeerklärung ist eine Vereinbarung, in der sich eine Partei verpflichtet, bestimmte Kosten einer anderen Partei zu erstatten. Im vorliegenden Fall enthielt der Kaufvertrag eine Kostenübernahmeerklärung der Käufer, die sich jedoch nur auf das Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer bezog und nicht auf die Übernahme der Notarkosten gegenüber dem Notar.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 29 Nr. 1 GNotKG (Kostenschuldner bei Entwurfsfertigung): Dieser Paragraph regelt, wer die Kosten für die Erstellung eines Entwurfs durch den Notar trägt. Schuldner ist grundsätzlich derjenige, der den Auftrag zur Erstellung des Entwurfs erteilt hat. Im vorliegenden Fall hatte die Grundstückseigentümerin den Auftrag zur Überprüfung und Anpassung der Entwürfe erteilt, weshalb sie die Kosten tragen muss.
- § 29 Nr. 2 GNotKG (Kostenübernahme durch Dritte): Dieser Paragraph regelt die Möglichkeit, dass ein Dritter die Notarkosten übernimmt. Im vorliegenden Fall hatten die Käufer zwar im Kaufvertrag eine Kostenübernahme erklärt, diese bezog sich jedoch nur auf das Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer und nicht auf die Kostenübernahme gegenüber dem Notar.
- § 30 Abs. 3 GNotKG (Haftung bei Kostenübernahme): Dieser Paragraph regelt die Haftung desjenigen, der in einer notariellen Urkunde die Kosten des Beurkundungsverfahrens übernimmt. Diese Haftung erstreckt sich jedoch nur auf den beurkundenden Notar und nicht auf Dritte, wie im vorliegenden Fall den zweiten Notar, der die Entwürfe überprüft hat.
- § 130 Abs. 3 GNotKG (Kostenentscheidung): Dieser Paragraph regelt die Kostenentscheidung in notariellen Verfahren. Im vorliegenden Fall wurden die Kosten der Notarkostenrechnung der Grundstückseigentümerin auferlegt, da sie die Kostenschuldnerin der Entwurfsgebühren war.
- § 81 FamFG (Kostenentscheidung im Beschwerdeverfahren): Dieser Paragraph regelt die Kostenentscheidung im Beschwerdeverfahren. Da das Gericht der Beschwerde der Käufer stattgab, wurden die außergerichtlichen Kosten nicht erstattet und es wurden keine Gerichtskosten erhoben.
Das vorliegende Urteil
LG Arnsberg – Az.: 4 OH 25/14 – Beschluss vom 05.10.2015
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Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1.) vom 18.12.2014 wird die Notarkostenrechnung des Beteiligten zu 2.) vom 19.11.2014 aufgehoben.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Gerichtskosten werden nicht erhoben.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1.) haben mit notariellem Vertrag des Notars I. (UR-Nr. 001/14) ein Erbbaurecht erworben.
Die Grundstückseigentümer wurden durch den Notar I. unter Beifügung entsprechender Entwürfe um Abgabe der Veräußerungszustimmung nebst Vorkaufsrechtsverzichtserklärung sowie um Abgabe der Belastungszustimmung nebst Stillhalteerklärung gebeten.
Die Eigentümerin T. ließ diese Entwürfe durch den Beteiligten zu 2.) überprüfen. Nach Ergänzung der Entwürfe ließ die Eigentümerin ihre Unterschrift durch den Beteiligten zu 2.) beglaubigen.
Der Beteiligte zu 2.) stellte seine Kosten für die Urkunden Nr. 002/14 (Zustimmung zur Veräußerung), 003/14 (Zustimmung zur Belastung) und UR-Nr. 004/14 (Erklärungen zum Erbbauzins) mit Kostenrechnung vom 19.11.2014 den Erwerbern des Erbbaurechts, den Beteiligten zu 1.), in Rechnung.
Gegen diese Kostenrechnung wenden sich die Beteiligten zu 1.) mit der Begründung, der angesetzte Geschäftswert stimme nicht. Zudem wenden sie sich gegen den Ansatz der Entwurfsgebühren, da die Ergänzung des vorgelegten Entwurfs nicht erforderlich gewesen sei. Sie sind der Auffassung, nur für die Kosten der reinen Unterschriftsbeglaubigung aufkommen zu müssen.
Darüber hinaus bemängeln die Beteiligten zu 1.) die Ausstellung der Kostenrechnung auf sie, da sie für die Sonderwünsche der Eigentümer nicht hafteten.
Der Beteiligte zu 3.) hat zu den Formalien und zur Frage der Kostenschuldnerschaft der Beteiligten zu 1.) mit Schreiben vom 03.03.2015 Stellung genommen. Daraufhin hat der Beteiligte zu 2.) seine Kostenrechnung in formeller Hinsicht teilweise abgeändert und als Anlage zum Schriftsatz vom 25.03.2015 erneut übersandt. Er vertritt insbesondere zur Frage der Kostenschuldnerschaft die Auffassung, eine Inanspruchnahme der Antragsteller für die Entwurfsgebühr komme gem. § 30 Abs. 3 GNotKG in Betracht. Auf die hierzu eingeholte ergänzende Stellungnahme des Beteiligten zu 3.) vom 28.07.2015 hat der Beteiligte zu 2.) innerhalb der gewährten (und verlängerten) Frist keine weitere Stellung genommen.
II.
Die Notarkostenrechnung war ungeachtet der Frage der formellen Ordnungsgemäßheit und der Anwendung der zutreffenden Wertvorschriften im Übrigen bereits deshalb aufzuheben, weil die Beteiligten zu 1.) keine Kostenschuldner im Hinblick auf die Entwurfsgebühr sind. Hierzu hat der Beteiligte zu 3.) ausgeführt:
„Voraussetzung für das Entstehen einer Entwurfsgebühr soll nach den Motiven des Gesetzgebers die Erteilung eines ausdrücklichen Auftrags zur Entwurfsfertigung sein (BT-Drucks. 17/11471, S. 229). Auch aus Vorbem. 2.4.1 Abs. 1 Satz 1 KV GNotKG ergibt sich, dass die Erteilung eines Entwurfsauftrags erforderlich ist (Bormann, in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, Vorbem. 2.4.1 KV Rn. 2). Danach entsteht eine Entwurfsgebühr, wenn außerhalb eines Beurkundungsverfahrens ein Entwurf für ein bestimmtes Rechtsgeschäft oder eine bestimmte Erklärung im Auftrag eines Beteiligten gefertigt worden ist.
Der Auftrag zur Überprüfung des Entwurfs ist dem Notar jedenfalls durch die Grundstückseigentümerin T. erteilt worden, wie Notar Dr. E. in seiner Stellungnahme vom 13.01.2015 ausführt (Bl. 42 d.A.). Derjenige, der dem Notar den erforderlichen Auftrag zur Entwurfsfertigung ereilt, ist gem. § 29 Nr. 1 GNotKG Schuldner der Entwurfsgebühr. Die Grundstückseigentümerin ist damit Kostenschuldnerin der Entwurfsgebühren.
Von der Erteilung eines ausdrücklichen Auftrags zur Überprüfung des Entwurfs der Eigentümererklärungen durch die Erwerber des Erbbaurechts dürfte nicht ausgegangen werden können. Der Überprüfungsauftrag ergibt sich auch nicht konkludent daraus, dass der Urkundsnotar I. im Kaufvertrag (§ 2 Nr. 7 der UR-Nr. 001/14) beauftragt worden ist, die Zustimmung der Eigentümer einzuholen.
Der Auftrag zur Einholung der erforderlichen Eigentümererklärungen kann allenfalls für den Urkundsnotar I. als Auftrag angesehen werden, einen Entwurf zu fertigen und so den Vollzug zu betreiben, denn für den Urkundsnotar macht es gebührenrechtlich keinen Unterschied, ob er den Vollzug durch Entwurfsfertigung oder ohne Beifügung eines Entwurfs betreibt. Für ihn entsteht allein die Vollzugsgebühr. Da bei Entwurfsfertigung bzw. -überprüfung durch einen weiteren Notar (wie hier durch Dr. E.) höhere Kosten entstehen, kann der dem Notar I. konkludent erteilte Entwurfsauftrag nicht auf einen weiteren Notar erweitert werden.
Dass die durch Notar I. übersandten Entwürfe nochmals durch einen weiteren Notar überprüft wurden, war von den Erwerbern des Erbbaurechts zudem weder ausdrücklich noch konkludent beauftragt. Die Erwerber sind somit nicht Kostenschuldner nach § 29 Nr. 1 GNotKG gegenüber dem Notar Dr. E.
Eine Haftung der Antragsteller für die Entwurfsgebühr nach § 29 Nr. 2 GNotKG dürfte ebenfalls ausscheiden. Danach ist derjenige Kostenschuldner, der die Kostenschuld gegenüber dem Notar übernommen hat. Die Übernahme der Kosten durch die Käufer und Antragsteller in § 11 der Urkunde ist zunächst keine Übernahmeerklärung gegenüber dem Notar, sondern gegenüber dem Verkäufer und betrifft deshalb nur das Innenverhältnis zwischen den Urkundsbeteiligten (Neie, in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, § 29 Rn. 23).
Auch eine Inanspruchnahme der Antragsteller für die Entwurfsgebühr gem. § 30 Abs. 3 GNotKG erscheint ausgeschlossen. Gem. § 30 Abs. 3 GNotKG haftet derjenige, der in einer notariellen Urkunde die Kosten dieses Beurkundungsverfahrens, die im Zusammenhang mit dem Beurkundungsverfahren anfallenden Kosten des Vollzugs und der Betreuungstätigkeiten oder sämtliche genannten Kosten übernommen hat, insoweit auch gegenüber dem Notar. § 30 Abs. 3 GNotKG erfasst nach dem klaren Wortlaut somit nur die Haftung für die Kosten, die beim Urkundsnotar I. angefallen sind, nicht aber die Kosten eines zweiten Notars in einem besonderen notariellen Verfahren. Daran ändert auch die ausdrückliche Nennung der Kosten der Eigentümererklärungen nichts. Die Haftung nach § 30 Abs. 3 GNotKG wirkt sich nur gegenüber dem beurkundenden Notar aus, nicht aber gegenüber einem Drittnotar.“
Diesen Ausführungen schließt sich die Kammer aufgrund eigener Würdigung vollumfänglich an.
Soweit der Beteiligte zu 2.) hiergegen eingewendet hat, § 30 Abs. 3 GNotKG begründe eine Kostenschuldnerschaft nicht nur gegenüber dem Notar, der die für die Durchführung des Vertrages notwendigen Erklärungen beurkundet hat, sondern auch darüber hinausgehend – so etwa auch wie vorliegend im Verhältnis zu dem Beteiligten zu 2.), der die Erklärungsentwürfe überprüft hat -, kann dem nicht gefolgt werden. § 30 Abs. 3 GNotKG begründet nach seinem eindeutigen Wortlaut eine Kostenschuldnerschaft ausschließlich gegenüber dem beurkundenden Notar. Für lediglich mittelbare Gebührentatbestände, die durch weitere notarielle Tätigkeiten eines dritten Notars entstehen, wird keine unmittelbare Kostenschuldnerschaft begründet. Dies gilt unabhängig davon, ob bei einer rein wirtschaftlichen Betrachtungsweise aufgrund vertraglicher Abreden mit dem Veräußerer die Kosten letztlich vom Erwerber zu tragen wären (OLG Hamm 15 W 77/15, Beschluss vom 23.01.2015; LG Arnsberg, 4 OH 17/14, Beschluss vom 07.01.2015).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 130 Abs. 3 GNotKG in Verbindung mit § 81 FamFG.
