Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wann genügt elektronische Beglaubigung?
- Redaktionelle Leitsätze
- Braucht die Löschung ein Dienstsiegel?
- Wie wird die Grundschuld wirksam gelöscht?
- Ist elektronische Beglaubigung formwirksam?
- Experten-Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf das Grundbuchamt trotz digitaler Signatur zusätzlich ein physisches Dienstsiegel auf Papier verlangen?
- Wie reagiere ich richtig auf eine Zwischenverfügung wegen angeblicher Formmängel bei der Signatur?
- Muss ich die Kosten einer erneuten Beglaubigung tragen, wenn das Amt die Digitalversion ablehnt?
- Welche Nachweise muss mein Notar außer der Signatur erbringen, damit die Löschung erfolgt?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 2 W 29/26
Das Wichtigste im Überblick
OLG Braunschweig stoppt das Grundbuchamt: Elektronische Beglaubigung ersetzt das Dienstsiegel.
- Das Gericht hob die Zwischenverfügung auf und gab den Löschungsantrag zurück.
- Eine elektronische Unterschriftsbeglaubigung genügt. Das Dienstsiegel in Papierform braucht es dann nicht.
- Das Grundbuchamt darf nicht auf die papiergebundene Beglaubigung bestehen.
- Der Bundesgerichtshof erlaubt diese elektronische Form ebenfalls.
- Gericht: OLG Braunschweig
- Datum: 12.03.2026
- Aktenzeichen: 2 W 29/26
- Verfahren: Beschwerde gegen Zwischenverfügung im Grundbuchverfahren
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Beurkundungsrecht, Sachenrecht
- Streitwert: 500,00 €
- Relevant für: Notare, Grundbuchämter, Eigentümer bei Löschungen
Wann genügt elektronische Beglaubigung?
Erklärungen, die durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen sind, können im Rechtsverkehr als elektronisches Dokument übermittelt werden. Eine öffentlich beglaubigte Urkunde ist ein Dokument, bei dem ein Notar die Echtheit einer Unterschrift bestätigt – er prüft die Identität des Unterzeichners und versieht das Dokument mit seinem Siegel und seiner Unterschrift. Grundlage hierfür ist der § 137 Abs. 1 S. 1 GBO. Dabei muss das jeweilige Dokument mit einem einfachen elektronischen Zeugnis nach dem Beurkundungsgesetz (§ 39a BeurkG) versehen sein. Für die wirksame elektronische Form erfordert der Gesetzgeber eine qualifizierte elektronische Signatur sowie die formelle Bestätigung der Notareigenschaft.
Die qualifizierte elektronische Signatur ist das digitale Pendant zu Unterschrift und Stempel: Der Notar nutzt eine persönliche Chipkarte mit PIN, die von einem zertifizierten Vertrauensdiensteanbieter stammt. Das Gesetz stellt dieses Verfahren der handschriftlichen Unterschrift samt Dienstsiegel vollständig gleich.
Ein Beschluss des Oberlandesgerichts Braunschweig aus dem Jahr 2026 zeigt sehr anschaulich, wie diese Vorgaben im Alltag umgesetzt werden. Zwei Eigentümer eines Grundstücks stritten mit dem örtlichen Grundbuchamt um die Akzeptanz eines digital signierten Antrags – und gewannen in letzter Instanz. Zuvor hatten die Immobilienbesitzer einen eigenhändig unterschriebenen Antrag auf Löschung elektronisch bei der zuständigen Behörde eingereicht. Die beauftragte Notarin versah das eingescannte Dokument dabei mit ihrer qualifizierten elektronischen Signatur über eine spezielle Signaturkarte. Zusätzlich reichte sie ein weiteres qualifiziert signiertes Begleitdokument ein, welches amtlich bestätigte, dass die elektronische Abschrift inhaltlich exakt mit der ursprünglichen Papierurkunde übereinstimmt.
Redaktionelle Leitsätze
- Die elektronische Unterschriftsbeglaubigung mittels einer qualifizierten elektronischen Signatur ist der papiergebundenen Beglaubigung rechtlich vollumfänglich gleichgestellt und genügt als formwirksamer Nachweis im Grundbuchverfahren.
- Wird eine rechtserhebliche Erklärung auf zulässigem digitalen Weg notariell beglaubigt eingereicht, darf eine Behörde den weiteren Vollzug nicht von der zusätzlichen Einreichung eines Beglaubigungsvermerks in Papierform mitsamt physischem Dienstsiegel abhängig machen.
Braucht die Löschung ein Dienstsiegel?
Sämtliche Grundbucherklärungen bedürfen gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 GBO des zwingenden Nachweises durch öffentliche oder durch öffentlich beglaubigte Urkunden. Wählt ein Entscheider die klassische papiergebundene Beglaubigung, richten sich die Anforderungen maßgeblich nach den §§ 39 und 40 BeurkG, was stets den physischen Abdruck eines Dienstsiegels einschließt. Die Formwirksamkeit nach § 39a BeurkG ist demgegenüber als Spezialfall des einfachen elektronischen Zeugnisses rechtlich ebenso gesetzlich anerkannt.
Die behördliche Auslegung dieser Vorgaben führte zwischen dem Grundbuchamt Braunschweig und den Grundstückseigentümern zu einem rechtlichen Konflikt. Das Amt beanstandete im konkreten Fall das Fehlen eines physischen Dienstsiegels auf der eingereichten Urkunde zur Registernummer 88/25. Die Behörde erließ daraufhin eine amtliche Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO und setzte eine Frist von sechs Wochen, um den vermeintlichen Formmangel zu beheben. Die betroffenen Eigentümer wehrten sich gegen diese Blockade mit dem Argument, dass die qualifizierte elektronische Signatur der Notarin das klassische Dienstsiegel und die handschriftliche Unterschrift rechtlich vollständig ersetze.
Erhalten Sie selbst eine solche Zwischenverfügung mit einer Fristsetzung, lassen Sie diese nicht verstreichen. Reagieren Sie innerhalb der Frist – entweder indem Ihr Notar die geforderte Form nachliefert oder indem Sie direkt Beschwerde gegen die Zwischenverfügung einlegen und sich auf die nachfolgend beschriebene Rechtsprechung berufen.
Wie wird die Grundschuld wirksam gelöscht?
Eingetragene Grundpfandrechte – also Sicherungsrechte an einer Immobilie wie Hypotheken oder Grundschulden, die Banken bei der Finanzierung im Grundbuch eintragen lassen – dürfen nach § 27 S. 1 GBO nur dann aus dem Register gelöscht werden, wenn der jeweilige Grundstückseigentümer dem Vorgang ausdrücklich zustimmt. Das Amt prüft bei einem solchen Antrag streng die Einhaltung sämtlicher Formvorschriften im Rahmen der vorgelegten Eintragungsbewilligung. Dem beurkundenden Notar steht es dabei frei, ob er zwischen der traditionellen papiergebundenen Beglaubigung und der modernen elektronischen Beglaubigung wählt.
Dieser Ermessensspielraum der Notarin stand im Zentrum des Streits um zwei brieflose Grundschulden in Höhe von jeweils 30.000 D-Mark, die ehemals zugunsten der S.-Bank Hannover eG eingetragen worden waren. „Brieflos“ bedeutet: Es gibt kein physisches Schuldendokument (den sogenannten „Brief“), das Recht existiert ausschließlich als Eintrag im Grundbuch. Das angerufene Oberlandesgericht Braunschweig (Az. 2 W 29/26) hob die erlassene Zwischenverfügung auf und stellte sich auf die Seite der Immobilienbesitzer. Die Richter urteilten unmissverständlich, dass die gewählte elektronische Form der Beglaubigung für den vorliegenden Löschungsantrag juristisch ausreichend ist. Wenn sich eine Notarin bewusst für den digitalen Weg entscheidet, darf die Behörde bei der Löschung nicht nachträglich ein zusätzliches Farbdrucksiegel auf einem Papierdokument fordern.
Entscheidet der Notar sich für die elektronische Beglaubigung nach § 39a Abs. 1 S. 1, 1. Hs. BeurkG, kann das Grundbuchamt im Rahmen von § 18 Abs. 1 GBO nur darauf hinwirken, dass das für eine elektronische Beglaubigung vorgesehene Verfahren eingehalten wird, aber nicht auf eine alternative Beglaubigung in Papierform bestehen. – so das OLG Braunschweig
Praxis-Hinweis: Übertragbarkeit
Der entscheidende Faktor in diesem Verfahren war die doppelte Absicherung: Die Notarin kombinierte die qualifizierte elektronische Signatur des eingescannten Dokuments mit einem separat signierten Begleitdokument, das die inhaltliche Übereinstimmung mit dem Papieroriginal bestätigte. Genau diese Kombination nach § 39a BeurkG ersetzt das physische Dienstsiegel vollständig. Wenn Ihr Notar denselben elektronischen Weg gewählt hat und das Grundbuchamt dennoch ein Farbsiegel oder eine papiergebundene Beglaubigung fordert, liegt Ihr Fall vergleichbar.
Ist elektronische Beglaubigung formwirksam?
In Teilen der juristischen Fachliteratur wird ein sogenannter Medienbruch bei einer Beurkundung kritisch bewertet und teilweise als unzulässig eingestuft, da nur eine digitale Vermerkdatei ohne papiergebundene Urschrift entsteht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Beschluss vom 26. November 2025 (Az. II ZB 20/24) jedoch die Zulässigkeit der rein elektronischen Unterschriftsbeglaubigung bestätigt. Ein Amt darf folglich nicht auf einer papiergebundenen Alternative beharren, sofern das gesetzliche Verfahren nach § 39a BeurkG strikt eingehalten wurde.
Dem Wortlaut von § 39a Abs. 1 S. 1, 1. Hs. BeurkG lasse sich nicht entnehmen, dass die Beglaubigung einer Unterschrift durch einfaches elektronisches Zeugnis nicht formwahrend sei. – so das OLG Braunschweig
Weist Ihr Grundbuchamt einen elektronisch beglaubigten Löschungsantrag zurück und verlangt ein physisches Dienstsiegel, legen Sie innerhalb der gesetzten Frist Beschwerde beim zuständigen Oberlandesgericht ein. Verweisen Sie in der Begründung ausdrücklich auf den BGH-Beschluss vom 26. November 2025 (Az. II ZB 20/24) sowie das OLG Braunschweig (Az. 2 W 29/26). Beide Entscheidungen bestätigen, dass die elektronische Beglaubigung nach § 39a BeurkG dem physischen Siegelabdruck gleichgestellt ist.
Bei der Prüfung des Falles wies der Braunschweiger Senat die theoretischen Bedenken aus der zitierten Literatur konsequent zurück. Das vorinstanzliche Amtsgericht hatte in der fehlenden Vorlage einer Beglaubigung mit einem Farbdrucksiegel zuvor ein zwingendes Hindernis für die Löschung gesehen. Das Oberlandesgericht verwarf diese Gegenargumente, die ein physisches Original einforderten, als rechtlich unbegründet. Nach der vollständigen Anerkennung der elektronischen Signatur wurde die Akte zur abschließenden Entscheidung über den Löschungsantrag an das Amtsgericht zurückgereicht und der Geschäftswert für die Beschwerde auf 500 Euro festgesetzt. Der Geschäftswert ist der Betrag, nach dem sich Gerichts- und Anwaltskosten berechnen – er wurde hier niedrig angesetzt, weil es nur um eine Formalfrage ging und nicht um den Wert der Grundschulden selbst.
Was tun bei Zwischenverfügung?
Die Rechtslage ist durch den BGH-Beschluss (Az. II ZB 20/24) und das bestätigende Urteil des OLG Braunschweig (Az. 2 W 29/26) nun höchstrichterlich geklärt: Die qualifizierte elektronische Signatur eines Notars in Kombination mit einem signierten Übereinstimmungsnachweis ersetzt das physische Dienstsiegel vollständig. Diese Entscheidung ist kein Einzelfall, sondern bindend für alle deutschen Grundbuchämter – jedes Amt muss die elektronische Beglaubigung nach § 39a BeurkG akzeptieren.
Verlangt Ihr Grundbuchamt dennoch ein Farbsiegel oder eine Papierbeglaubigung und erlässt eine Zwischenverfügung, müssen Sie innerhalb der gesetzten Frist Beschwerde einlegen. Berufen Sie sich dabei schriftlich auf die genannten Beschlüsse. Ihr Notar muss dabei lediglich sicherstellen, dass er sowohl das eingescannte Dokument als auch ein separates Begleitdokument zur inhaltlichen Übereinstimmung qualifiziert elektronisch signiert hat – genau diese Kombination macht die Beglaubigung wirksam.
Experten-Kommentar
Hinter den Kulissen der Behörden regiert oft noch die blanke Skepsis gegenüber der Digitalisierung. Viele Sachbearbeiter in den Grundbuchämtern sind mit der Verifizierung elektronischer Signaturen schlicht überfordert oder scheuen den technischen Mehraufwand. Da wird aus reiner Unsicherheit lieber erst einmal eine blockadeartige Zwischenverfügung erlassen, statt sich mit der neuen Rechtslage auseinanderzusetzen.
Bei einer solchen Blockade sollten Betroffene nicht sofort den mühsamen Klageweg beschreiten, da dies den Immobilienverkauf monatelang aufschiebt. Oft wirkt hier ein pragmatischer Anruf des Notars beim Behördenleiter wahre Wunder. Erst wenn dieses direkte Gespräch scheitert, ist die förmliche Beschwerde der richtige Hebel, um Druck aufzubauen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf das Grundbuchamt trotz digitaler Signatur zusätzlich ein physisches Dienstsiegel auf Papier verlangen?
Nein, das Grundbuchamt darf bei einer gültigen qualifizierten elektronischen Signatur nach § 39a BeurkG kein zusätzliches physisches Dienstsiegel auf Papier verlangen. Die elektronische Beglaubigung ist der handschriftlichen Unterschrift mit Siegel rechtlich gleichgestellt, wenn das Verfahren formwirksam eingehalten wurde.
Das folgt aus der Gleichwertigkeit des einfachen elektronischen Zeugnisses nach § 39a BeurkG mit der papiergebundenen Beglaubigung. Im Grundbuchverfahren genügt deshalb die elektronisch beglaubigte Erklärung, wenn der Notar die Identität geprüft und die Urkunde qualifiziert elektronisch signiert hat. Das Amt darf dann nicht nachträglich eine Papierfassung mit Farbsiegel verlangen, nur weil es die digitale Form bevorzugt nicht akzeptieren will. Genau diese Sicht haben auch die Gerichte bestätigt, weil § 39a BeurkG gerade die klassische Siegelwirkung in die elektronische Form überführt.
Etwas anderes gilt nur, wenn die elektronische Beglaubigung selbst fehlerhaft ist, etwa weil die Signatur nicht qualifiziert ist oder der erforderliche Übereinstimmungsnachweis fehlt. Dann darf das Grundbuchamt den Antrag beanstanden, aber eben wegen eines Formmangels der elektronischen Einreichung und nicht wegen des fehlenden Papierstempels.
Wie reagiere ich richtig auf eine Zwischenverfügung wegen angeblicher Formmängel bei der Signatur?
Legen Sie innerhalb der gesetzten Frist Beschwerde beim zuständigen Oberlandesgericht ein und lassen Sie die Zwischenverfügung nicht einfach laufen. Bei einer beanstandeten Signatur geht es regelmäßig nicht darum, den vermeintlichen Mangel teuer nachzubessern, sondern die rechtliche Fehlannahme des Grundbuchamts anzugreifen.
Eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO soll formale Hindernisse aufzeigen und eine Frist zur Beseitigung setzen, oft sechs Wochen. Ist die elektronische notarielle Form nach § 39a BeurkG wirksam eingehalten, fehlt es aber gerade an einem behebbaren Mangel. Dann ist die Beschwerde das richtige Mittel, weil das Amt die elektronische Beglaubigung nicht durch eine Papierbeglaubigung mit Siegel ersetzen darf. In der Begründung sollten Sie ausdrücklich auf den BGH, Beschluss vom 26. November 2025, Az. II ZB 20/24, und auf das OLG Braunschweig, Az. 2 W 29/26, verweisen.
Wichtig ist, dass die Beschwerde fristgerecht eingelegt wird, weil sonst die Zwischenverfügung bestandskräftig werden kann und der Antrag praktisch blockiert bleibt. Lassen Sie deshalb sofort den Notar die Beschwerdeschrift vorbereiten, damit die elektronische Signatur und der Übereinstimmungsnachweis rechtlich sauber dargestellt werden. Ein bloßes Nachreichen eines Papierdokuments ist meist unnötig und kann den falschen Eindruck erwecken, als wäre die digitale Form tatsächlich fehlerhaft gewesen.
Muss ich die Kosten einer erneuten Beglaubigung tragen, wenn das Amt die Digitalversion ablehnt?
Nein, Sie müssen keine teure Papierbeglaubigung nachreichen; die Kosten einer Beschwerde gegen die unrechtmäßige Ablehnung sind regelmäßig gering. Wenn das Amt eine wirksam digital beglaubigte Urkunde zurückweist, darf es nicht einfach eine neue notarielle Beglaubigung in Papier verlangen.
Die elektronische Beglaubigung nach § 39a BeurkG ist der papiergebundenen Form rechtlich gleichgestellt, wenn das notarielle Verfahren eingehalten wurde. Verlangt die Behörde trotzdem ein Farbdienstsiegel oder eine neue Papierurkunde, beruht das auf einem Formfehler des Amtes und nicht auf einem Mangel Ihrer Erklärung. Für solche reinen Formalfragen wird der Geschäftswert niedrig angesetzt, hier mit 500 Euro, wodurch Gerichts- und Anwaltskosten überschaubar bleiben. Bevor Sie überhaupt eine neue Kosten auslösende Beglaubigung beim Notar beauftragen, sollten Sie das Grundbuchamt schriftlich auf die Rechtsprechung hinweisen.
Eine zweite Beglaubigung kann nur dann sinnvoll werden, wenn Ihre digitale Fassung selbst formunwirksam ist, etwa weil die qualifizierte elektronische Signatur oder der Übereinstimmungsnachweis fehlt. Liegt dagegen eine ordnungsgemäße digitale Beglaubigung vor, müssen Sie die unnötigen Mehrkosten nicht tragen.
Welche Nachweise muss mein Notar außer der Signatur erbringen, damit die Löschung erfolgt?
Der Notar muss neben der qualifizierten elektronischen Signatur auch einen gesonderten elektronischen Übereinstimmungsnachweis erstellen und signieren. Erst diese Kombination erfüllt die Form nach § 39a BeurkG und macht die Löschung im Grundbuchverfahren wirksam übermittelbar.
Die bloße Signatur unter dem eingescannten Antrag reicht nicht aus, weil das Grundbuchamt aus dem elektronischen Dokument selbst erkennen können muss, dass es inhaltlich mit der Papierurkunde übereinstimmt. Genau dafür dient das separate Begleitdokument, das der Notar ebenfalls qualifiziert elektronisch signiert und in dem er die Übereinstimmung mit dem Original bestätigt. Ohne diesen Nachweis fehlt dem elektronischen Dokument die vollständige notarielle Beglaubigungsfunktion, die § 29 Abs. 1 GBO für Registererklärungen verlangt.
Wichtig ist zudem, dass der Übereinstimmungsnachweis nicht nur irgendwie beigelegt wird, sondern ebenfalls die Form des § 39a BeurkG einhält. Fragen Sie Ihren Notar deshalb ausdrücklich, ob beide Teile vorliegen: die qualifizierte Signatur auf der elektronischen Fassung und das separat signierte Zeugnis zur Übereinstimmung mit der Papierurkunde.
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Das vorliegende Urteil
OLG Braunschweig – Az.: 2 W 29/26 – Beschluss vom 12.03.2026
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