Eintragungsfähigkeit einer WEG im Grundbuch

OLG Frankfurt, Az.: 20 W 32/14, Beschluss vom 28.04.2014

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsantrag nicht aus den Gründen dieser Zwischenverfügung zurückzuweisen.

Gründe

I.

In Abt. I lfd. Nr. 5 des betroffenen Wohnungsgrundbuchs ist der Beteiligte zu 2. seit 31.03.1992 als Eigentümer eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück „A…“, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. … eingetragen. Unter dem 07.08.2013 hat der Verfahrensbevollmächtigte nebst weiteren Unterlagen seine notarielle Urkunde vom 25.06.2013, UR-Nr. …/2013, beim Grundbuchamt eingereicht. Darin hat der Beteiligte zu 2. den Grundbesitz an die Beteiligte zu 1. übertragen. Die Beteiligten haben die Auflassung erklärt und beantragt, die Eigentumsänderung im Grundbuch einzutragen. Wegen der Einzelheiten dieser Urkunde wird auf Blatt 3 ff. der Grundakten Bezug genommen. Ebenfalls eingereicht hat der Verfahrensbevollmächtigte eine beglaubigte Kopie des Protokolls der Eigentümerversammlung der Beteiligten zu 1. vom 22.05.2013 (Bl. 8 ff. der Grundakten). Unter TOP 7 dieser Versammlung, in der 94 von 168 Wohneinheiten bzw. 57.617 von 100.000 Miteigentumsanteilen vertreten waren, hat die Eigentümergemeinschaft einstimmig bei einer Enthaltung beschlossen, dass das hier betroffene Wohnungseigentum (Hausmeisterwohnung Nr. …) zeitnah an den Verband der Wohnungseigentümer übertragen werden solle und die Verwaltung bevollmächtigt werde, den Übertragungsvertrag stellvertretend für die Eigentümergemeinschaft abzuschließen. Auf die Einzelheiten dieses Eigentümerbeschlusses wird verwiesen.

Durch Verfügung vom 16.08.2013, auf deren Einzelheiten und genauen Wortlaut Bezug genommen wird, hat das Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass es zur Veräußerung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer durch einstimmigen Beschluss bedürfe und die Genehmigung der restlichen Miteigentümer in der Form des § 29 GBO einzuholen sei. Nach Erinnerung durch das Grundbuchamt hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 09.01.2014, auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, Einwendungen erhoben und gebeten, die vom Grundbuchamt mitgeteilte Rechtsauffassung noch einmal zu überdenken. Durch die angefochtene Zwischenverfügung vom 22.01.2014, auf deren Einzelheiten ebenfalls Bezug genommen wird, hat das Grundbuchamt an seiner Rechtsauffassung festgehalten und weiterhin die Einreichung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer in der Form des § 29 GBO für erforderlich erachtet. Hiergegen hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 30.01.2014 Beschwerde eingelegt, der das Grundbuchamt ausweislich des Beschlusses vom 06.02.2014 nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt hat. Der Verfahrensbevollmächtigte hat in seinem Schriftsatz vom 19.02.2014 gegenüber dem Senat klargestellt, dass die Beschwerde im Namen der Beteiligten zu 1. eingelegt worden sei und hat seine Rechtsauffassung vertieft. Wegen der Einzelheiten wird auf die genannten Aktenbestandteile verwiesen.

II.

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1. ist gemäß den §§ 71, 73 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg.

Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens gegen eine Zwischenverfügung ist nur das in ihr angenommene Eintragungshindernis, nicht die Entscheidung über den Eintragungseintrag selbst, so dass das weitere Verfahren nicht zu überprüfen ist. Das in der angefochtenen Zwischenverfügung angenommene Eintragungshindernis besteht nicht. Für die begehrte Eigentumsumschreibung bedarf es nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Nach inzwischen ganz überwiegend vertretener Rechtsauffassung, der der Senat folgt, ist im Grundsatz zunächst davon auszugehen, dass aus der (Teil-) Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auch ihre Fähigkeit folgt, als Inhaber eines dinglichen Rechts – mithin auch als Eigentümer – im Grundbuch eingetragen zu werden (vgl. hierzu beispielhaft OLG Hamm NJW 2010, 1464 und Rpfleger 2010, 583; OLG Celle FGPrax 2008, 143; LG Frankenthal MittBayNot 2008, 128; LG Deggendorf MittBayNot 2008, 380, je zitiert nach juris; Abramenko in Handbuch WEG, 2. Aufl., § 1 Rz. 265; Münchener Kommentar/Commichau, BGB, 6. Aufl., § 10 WEG Rz. 99; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 2838 c; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rz. 106; Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., AT II, 36; AT V 313 c; § 13 Rz. 38; Lafontaine in jurisPK-BGB, 6. Aufl. 2012, § 10 WEG Rz. 203, 223; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rz. 77/78; Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl., § 10 Rz. 223; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 10 WEG Rz. 26; Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 10 Rz. 67, jeweils m. w. N. auch zur Gegenauffassung). Dass die als „Eigentümergemeinschaft…“ bezeichnete Beteiligte zu 1. eine Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt, ergibt sich aus dem Beschluss vom 22.05.2013 und dem übrigen Akteninhalt; davon geht ersichtlich auch das Grundbuchamt aus. Die Bezeichnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft als Berechtigte, an der sich auch die Eintragung im Grundbuch zu orientieren hat, ist allerdings nunmehr in § 10 Abs. 6 Satz 4 WEG ausdrücklich gesetzlich geregelt (vgl. dazu OLG Hamm NJW 2010, 1464; Bauer/von Oefele, a.a.O., AT V 313 d; § 13 Rz. 38; Lafontaine in jurisPK-BGB, a.a.O., § 10 WEG Rz. 228; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 32). Danach muss die Gemeinschaft die Bezeichnung “Wohnungseigentümergemeinschaft” gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Ggf. hat das Grundbuchamt auf die Einhaltung dieser Benennungsregel hinzuwirken (Bauer/von Oefele, a.a.O., § 13 Rz. 38).

Nach § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nämlich im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichte eingehen. Dazu gehört nach nunmehr ganz herrschender Rechtsauffassung auch der Erwerb von Grundeigentum durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; dieser kann auch auf einem Mehrheitsbeschluss beruhen (vgl. hierzu etwa OLG Hamm NJW 2010, 1464; OLG Celle FGPrax 2008, 143; LG Frankenthal MittBayNot 2008, 128; LG Deggendorf MittBayNot 2008, 380; Abramenko in Handbuch WEG, a.a.O., § 1 Rz. 265; Münchener Kommentar/Commichau, a.a.O., § 10 WEG Rz. 99; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 2838 c, 2338 d; Demharter, a.a.O., § 19 Rz. 106; Bauer/von Oefele, a.a.O., § 13 Rz. 38; Lafontaine in jurisPK-BGB, a.a.O., § 10 WEG Rz. 225; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 10 Rz. 77; Bärmann/Klein, a.a.O., § 10 Rz. 223; Jennißen, a.a.O., § 10 Rz. 67a, 68a, jeweils m. w. N.). Soweit sich also aus der Verfügung vom 16.08.2013 in Verbindung mit der angefochtenen Zwischenverfügung vom 22.01.2014 zu ergeben scheint, dass das Grundbuchamt für die Eintragung der Beteiligten zu 1. als Eigentümerin im Grundbuch einen einstimmigen Beschluss aller Wohnungseigentümer über den Eigentumserwerb für erforderlich hielt, kann dem bereits im Hinblick auf § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG nicht ohne weiteres gefolgt werden, zumal vorliegend der Erwerb einer Einheit im selben Objekt in Rede steht, was bereits für die Zugehörigkeit zum Verwaltungsbereich spricht. Dass die Teilungserklärung vorliegend etwas Abweichendes regelt, hat das Grundbuchamt nicht festgestellt bzw. beanstandet. Im Übrigen könnte die Frage, inwieweit sich aus § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG eine gegenständliche Begrenzung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben könnte, dahinstehen, da im Grundbucheintragungsverfahren gemäß § 20 GBO die Wirksamkeit der Auflassung und damit nachgewiesen werden muss, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwalter oder einzelne Wohnungseigentümer wirksam rechtsgeschäftlich vertreten worden ist (vgl. dazu OLG Hamm NJW 2010, 1464; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 2838 d; Bauer/von Oefele, a.a.O., AT V 313 c).

Offensichtlich ausgehend von der letztgenannten Erwägung hat das Grundbuchamt denn auch ausweislich des Nichtabhilfebeschlusses zuletzt offensichtlich nur noch darauf abgestellt, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft im Hinblick auf den Eigentumserwerb wirksam durch den Verwalter vertreten wurde, wobei das Grundbuchamt allerdings – wie schon in der angefochtenen Verfügung vom 22.01.2014 – jeweils auf den nicht einschlägigen § 27 Abs. 1 (Satz 1) Nr. 7 WEG abstellt. Die hinreichende Ermächtigung des Verwalters ergibt sich aus dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.05.2013 zu TOP 7 in Verbindung mit dem hier einschlägigen § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG. Nach dieser Vorschrift ist der Verwalter berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. Letzteres ist hier der Fall. Die Wirksamkeit einer solchen Beschlussfassung ist vom Grundbuchamt nach Maßgabe wohnungseigentumsrechtlicher Vorschriften zu überprüfen. Der Beschluss ist somit gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG als gültig zu behandeln, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. Die Prüfungsbefugnis des Grundbuchamtes ist im Übrigen auf eine etwaige Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses beschränkt, die aber nur dann festgestellt werden kann, wenn er gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt, § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG. Die Abgrenzung zwischen Anfechtbarkeit und Nichtigkeit der Beschlussfassung hat nach den in der Rechtsprechung dazu entwickelten Kriterien zu erfolgen.Ob die getroffene Maßnahme nach den Umständen des Einzelfalls ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, unterliegt nach den obigen Ausführungen hingegen nicht der Überprüfung durch das Grundbuchamt (vgl. OLG Hamm NJW 2010, 1464; OLG Celle FGPrax 2008, 143; Geiben in jurisPK-BGB, a.a.O., § 27 WEG Rz. 61; Lafontaine in jurisPK-BGB, a.a.O., § 10 WEG Rz. 227; Abramenko, a.a.O., § 1 Rz. 265, und ZWE 2010, 193; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 2838 d; Demharter, a.a.O., § 19 Rz. 106; Bauer/von Oefele, a.a.O., § 13 Rz. 38, je m. w. N.). Soweit das Grundbuchamt meint, der Eigentümerbeschluss sei nichtig, fehlt es hierfür an hinreichenden Anhaltspunkten. Die Ermächtigungsnorm des § 27 Abs. 3 WEG bezieht sich allerdings auf ein Handeln im Namen der Gemeinschaft. Von daher mag es auch zutreffend sein, dass die Ermächtigung durch Mehrheitsbeschluss Angelegenheiten betreffen muss, die einen Gemeinschaftsbezug aufweisen, woran es fehlen mag, wenn sie sich auf individuelle Rechte einzelner oder auch aller Miteigentümer bezieht. Zu Letzterem mögen auch – worauf das Grundbuchamt offensichtlich abstellen will – Verfügungen über das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer (vgl. § 1 Abs. 5 WEG) gehören, das diesen im Gegensatz zum Verwaltungsvermögen persönlich zusteht (vgl. dazu OLG München NZM 2010, 247, zitiert nach juris). Vorliegend geht es jedoch nicht um die Veräußerung von Gemeinschaftseigentum oder Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks bzw. eine Verfügung darüber, so dass auch die vom Grundbuchamt zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.04.2013 (= NZM 2013, 514), wonach eine solche die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft und schon aus diesem Grund keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG darstellt, entgegen der Rechtsauffassung des Grundbuchamtes nicht einschlägig ist (vgl. zur Differenzierung zum Erwerb von Sondereigentum auch Bauer/von Oefele, a.a.O., AT V 313 c; Jennißen/Heinemann, a.a.O., § 27 Rz. 117; Bärmann/Merle, a.a.O., § 27 Rz. 265; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 26; OLG Hamm NJW 2010, 1464). Ansonsten kann entgegen dem Grundbuchamt  die Beschlusskompetenz beim Eigentumserwerb durch die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG nicht grundsätzlich verneint werden. Die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft Immobiliareigentum erwerben darf, ist damit lediglich eine solche der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung, die vom Grundbuchamt – wie dargelegt – nicht zu prüfen ist. Ob hiervon bei Erwerbsvorgängen eine Ausnahme zu machen ist, die keinerlei Bezug mehr zu den Angelegenheiten der Gemeinschaft erkennen lassen (vgl. dazu etwa OLG Hamm NJW 2010, 1464; Lafontaine in jurisPK-BGB, a.a.O., § 10 WEG Rz. 225; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 2838 d), kann offen bleiben, da hier jedenfalls der Erwerb einer Sondereigentumseinheit der eigenen Anlage in Rede steht, der darüber hinaus auch noch ausweislich des Eigentümerbeschlusses vom 22.05.2013 mit gemeinschaftsbezogenen Erwägungen begründet ist.

Dass die entsprechenden Beschlussfassungen der Wohnungseigentümer etwa  nicht hinreichend in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen seien, hat das Grundbuchamt nicht beanstandet (so ausdrücklich auch im Nichtabhilfebeschluss), so dass es insoweit keiner weiteren Ausführungen des Senats bedarf.

Ist die Beschwerde mithin begründet, bedarf es weder einer Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens noch über die Zulassung einer Rechtsbeschwerde.