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Eintragungsbewilligungen und Grundbuchvollmachten – Auslegung

OLG München – Az.: 34 Wx 95/17 – Beschluss vom 04.12.2017

I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 2 gegen den Beschluss des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 9. Januar 2017 wird zurückgewiesen.

II. Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

Zu notarieller Urkunde vom 10.12.2004 bewilligten die damaligen Eigentümer die Eintragung von Grunddienstbarkeiten (Geh- und Fahrtrechte) zu Lasten ihrer Grundstücke, FlSt … und …, zugunsten des jeweiligen Eigentümers mehrerer – in der damaligen Form aufgrund Zerlegungen und Zusammenlegungen nicht mehr bestehender – Grundstücke, als deren Eigentümerin am 13.8.2004 die Beteiligte zu 2 eingetragen worden war. Unter Ziffer II (Dienstbarkeitsbestellung) ist hierzu beurkundet:

In Erfüllung der Verpflichtung in § 13 Abs. 1 der Vorurkunde bewilligen und beantragen der Verkäufer und die … (= Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 1) die Eintragung folgender

Grunddienstbarkeit

1) an dem vereinigten Grundstück in Blatt … lfd. Nr. 17 (= dienendes Grundstück) und zwar in der Ausübung beschränkt auf Teilflächen des Flst.Nr. …

2) an dem Grundstück Flst.Nr. … in Blatt … lfd. Nr. 3

… folgenden Inhalts:

1. Ort und Umfang der Benutzung

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks räumt dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks und den von diesem ermächtigten Personen das Recht ein, das dienende Grundstück auf den rot schraffiert markierten Flächen in den dieser Urkunde als Anlage beigefügten beiden Lageplänen zu begehen und mit Fahrzeugen aller Art zu befahren und zu diesem Zweck mit für Geh- und auch für Lastverkehr geeigneten Fahrbahnen zu versehen und diese Fahrbahn zu haben, zu halten und zu belassen.

Im Bereich der Ausübungsfläche des Geh- und Fahrrechts ist das Abstellen von Fahrzeugen aller Art nicht gestattet. …

5. Ausübungsbereich

Der Ausübungsbereich der vorbezeichneten Dienstbarkeiten ist aus den dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplänen ersichtlich; auf die Pläne wird verwiesen.

6. Vermessung des Ausübungsbereichs

Die … (Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 1) beabsichtigt, die von den Dienstbarkeiten betroffenen Ausübungsbereiche als eigene Grundstücke herausmessen zu lassen. Die … (Beteiligte zu 2) gibt heute schon die nicht vom Ausübungsbereich betroffenen Flächen von den Dienstbarkeiten frei und beauftragt und bevollmächtigt den amtierenden Notar, nach Vorliegen des Vermessungsergebnisses die betroffenen Grund- und Flurstücke genau zu bezeichnen.

Mit der Urkunde sind die bezeichneten Lagepläne verbunden. Darin ist ein großflächiges Areal rot schraffiert gekennzeichnet, allerdings ohne Einzeichnung von Flurgrenzen und ohne Angabe von Flurnummern. Lediglich zwei – hier nicht betroffene – Flurstücksbezeichnungen sind handschriftlich eingetragen. Zur Orientierung dienen erläuternde Bezeichnungen wie „Bahnlinie“, „Gleisanlagen“, „Tennisanlage“ und einzelne Straßennamen.

Die Urkundsbeteiligten beauftragten den amtierenden Notar mit dem Vollzug der Urkunde und ermächtigten ihn außerdem (Ziffer III der Urkunde), alle zum Grundbuchvollzug erforderlichen Erklärungen, Bewilligungen und Anträge abzugeben.

Teilvollzug sollte zulässig sein. Die Dienstbarkeiten sollte der Notar allerdings sofort zum Grundbuchvollzug vorlegen. Abschließend wurde der Notar bevollmächtigt, sämtliche zum Vollzug dieser Urkunde erforderlichen Erklärungen abzugeben und Anträge zu stellen.

Auf den am 15.12.2004 notariell gestellten Antrag wurden die Geh- und Fahrtrechte im jeweiligen Grundbuch zu Lasten der im Bewilligungstext bezeichneten Grundstücke am 30.12.2004 eingetragen.

Der im Lageplan schraffiert markierte Ausübungsbereich erstreckt sich über eine zusammenhängende Fläche, die unter anderem eine Teilfläche des Grundstücks FlSt …/17 umfassen soll. Dieses Grundstück ist durch Teilung aus dem Grundstück FlSt …/8 (lfd. Nr. 4 des Bestandsverzeichnisses) hervorgegangen und mit grundbuchamtlichem Vollzug des zugrunde liegenden Fortführungsnachweises (Nr. …) am 17.1.2005 unter der lfd. Nr. 31 des Bestandsverzeichnisses auf dem Grundbuchblatt gebucht worden, in dem FlSt … unter lfd. Nr. 3 vermerkt war. Eigentümerin des Stammgrundstücks …/8 sowie des FlSt … war im Bestellungszeitpunkt die Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 1. Letztere ist nach Ausgliederung gemäß UmwG seit dem 19.10.2011 als Eigentümerin eingetragen.

Unter Vorlage einer vom Urkundsnotar mit dem Zusatz „a. D.“ sowie vom Amtsnachfolger unterzeichneten und mit dem Siegel des Amtsnachfolgers versehenen Eigenurkunde vom 24.8.2016 hat der Amtsnachfolger am 31.8.2016 gemäß § 15 GBO die Eintragung eines inhaltsgleichen Geh- und Fahrtrechts auch an FlSt …/17 beantragt. Die als „Nachtrag zur Urkunde vom 10.12.2004“ bezeichnete, mit beglaubigten Kopien der Ausübungspläne verbundene Eigenurkunde enthält hierzu folgende Erklärungen:

Die Grunddienstbarkeiten sichern Geh- und Fahrtrechte, deren Ausübungsbereiche … durch Verweisung auf die der vorgenannten Urkunde als Anlagen beigefügten beiden Pläne näher beschrieben ist. … Dieser in den vorgenannten Plänen rot schraffierte Dienstbarkeitsausübungsbereich umfasst auch eine Teilfläche des vorgenannten Grundstücks FlSt. …/17 … .

In Ausübung der in Abschnitt III. der vorgenannten Urkunde erteilten Ermächtigung komplettieren wir, die Unterzeichneten, hiermit für die … (Beteiligte zu 1) und für die … (Beteiligte zu 2) die in Abschnitt II.A) der vorgenannten Urkunde enthaltene Eintragungsbewilligung samt Eintragungsantrag in der Weise, dass die vorgenannte Grunddienstbarkeit auch an dem vorstehenden Grundstück FlSt.

Der Eigenurkunde ist ein am 19.7.2016 erstellter Auszug aus der amtlichen Flurkarte beigegeben. Danach erscheint es als naheliegend, dass das Grundstück …/17 innerhalb der als Ausübungsbereich markierten Fläche liegt.

Mit Beschluss vom 9.1.2017 hat das Grundbuchamt den Antrag zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Die Notarermächtigung sei nur zum Vollzug der Urkunde erteilt, in der aber eine Bewilligung zur Belastung des (damaligen) FlSt …/8 nicht enthalten sei. Aus der Darstellung des Ausübungsbereichs in den zur Urkunde genommenen Plänen lasse sich eine Ermächtigung des Notars, die Bewilligung auf das „vergessene Flurstück“ zu erweitern, nicht herleiten. Mithin könne offen gelassen werden, ob die von der damaligen Grundstückseigentümerin erteilte Ermächtigung/Vollmacht im Zuge der Ausgliederung „übergegangen“ sei und nun zur Vertretung der Beteiligten zu 1 berechtige. Weil die herrschenden Grundstücke nach mehrfacher Teilung nicht mehr in der damaligen Form existent seien, sei außerdem eine den aktuellen Verhältnissen entsprechende Bezeichnung in der Bewilligung erforderlich. Da somit zum Vollzug eine Genehmigung der Nachtragsurkunde durch die Beteiligte zu 1 nicht ausreiche, sei der Erlass einer diesbezüglichen Zwischenverfügung nicht veranlasst.

Hiergegen richtet sich die Beteiligte zu 2 mit der über den Notar eingelegten Beschwerde, mit der der Eintragungsantrag weiterverfolgt wird. Zwar sei es richtig, dass der Text der Eintragungsbewilligung von den dabei in Bezug genommenen Lageplänen abweiche. Rechtlich unzutreffend sei es aber, aus dem Fehlen von FlSt …/17 im Urkundstext das Fehlen einer diesbezüglichen Bewilligung abzuleiten. Vielmehr sei die zeichnerische Darstellung in den Plänen – zumal vor Vermessung und deshalb fehlender katastermäßiger Bezeichnung – für die Auslegung von maßgeblicher Bedeutung. Daraus ergebe sich eindeutig, dass das beabsichtigte Geh- und Fahrtrecht auf beiden Seiten seiner U-Form bis zur öffentlichen Straße reichen und deshalb auch das FlSt …/17 (früher FlSt …/8) umfassen solle. Die ausdrückliche Aufnahme des Flurstücks in den Bewilligungstext sei aufgrund eines ohne weiteres nachvollziehbaren Versehens unterblieben. Eine Auslegung der Urkunde – auch nach den Grundsätzen der falsa demonstratio – führe zu dem Ergebnis, dass dieses Flurstück von der Bewilligung mitumfasst sei. Da die Eigentümerstellung der Beteiligten zu 1 infolge des vollzogenen Ausgliederungs- und Übernahmevertrags auf einer partiellen Gesamtrechtsnachfolge beruhe, sei die Beteiligte zu 1 an die Bewilligung gebunden. Dies gelte entsprechend für die erteilte Notarvollmacht. Nach deren Umfang berechtige sie auch zur Abgabe der Eintragungsbewilligung, denn dabei handele es sich um eine zum Vollzug der Urkunde erforderliche Erklärung. Insbesondere die nachträgliche Bezeichnung von dienstbarkeitsbelasteten, aber in der Urkunde nicht oder nicht ausreichend bezeichneten Grundstücken zur Fehlerbehebung solle von einer solchen Vollmacht umfasst sein. Der Vollmacht sei außerdem nichts dafür zu entnehmen, dass sie mit dem (vermeintlichen) Vollzug durch Eintragung an den beantragten Stellen erlöschen sollte. In der Nachtragserklärung werde nicht die Dienstbarkeit auf ein vergessenes Grundstück erstreckt, sondern lediglich der Widerspruch zwischen Plan und Text aufgeklärt. Die Eintragung habe zugunsten der als herrschend bezeichneten Grundstücke zu erfolgen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Die in der Urkunde vom 10.12.2004 erklärte Bewilligung könne nicht im Sinne der Beschwerde ausgelegt werden. Die Urkunde sei mit den vorgenommenen Eintragungen vollzogen. Der Notar sei daher nicht bevollmächtigt, noch Anträge und Bewilligung im Rahmen der ihm erteilten Vollzugsvollmacht abzugeben. Zudem entspreche die Bezeichnung der herrschenden Grundstücke nicht der aktuellen Grundbuchlage.

In der Beschwerdeinstanz hat die Beteiligte zu 2 über den Notar nochmals zu dem aus ihrer Sicht zutreffenden Auslegungsergebnis vorgetragen. Weil die Dienstbarkeitsbestellung ausdrücklich in Erfüllung einer schuldrechtlichen Verpflichtung unter Verweis auf die hierüber erstellte Urkunde erfolgt sei, sei von der Bewilligung eindeutig der gesamte in den beigefügten Plänen unverändert eingezeichnete Ausübungsbereich umfasst. Mit den in der Bewilligung in Bezug genommenen Lageplänen sei auch das Grundstück …/8 in einer für Grundbuchzwecke ausreichenden Weise bezeichnet. Selbst wenn man dies anders sehen wollte, würde jedenfalls die erteilte und im Außenverhältnis nicht beschränkte Notarvollmacht die in der Nachtragsurkunde erklärte Bewilligung decken. Als „Reparaturvollmacht“ erfasse sie auch im Urkundstext nicht ausdrücklich erwähnte Grundstücke; sie erstrecke sich insbesondere auf die Berichtigung des offensichtlich unrichtigen Texts. Erloschen sei die Vollmacht mangels vollständigen Urkundsvollzugs nicht.

II.

Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthafte Beschwerde erweist sich auch im Übrigen als zulässig (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG). Dabei kann dahinstehen, ob die im notariellen Vertrag vom 10.12.2004 erteilte Vollmacht den Notar zur Vertretung im Verfahren über die Eintragung einer Dienstbarkeit am gegenständlichen Grundstück berechtigt, denn die wirksame Vertretung der Beteiligten zu 2 ergibt sich jedenfalls aus der gesondert erteilten und im Beschwerdeverfahren vorgelegten Vollmacht (vgl. auch BGH NJW 1999, 2369/2370; OLG Hamm MittRhNotK 1996, 330; KEHE/Briesemeister GBO 7. Aufl. § 71 Rn. 63 f.).

In der Sache hat die Beschwerde keinen Erfolg, weil die zur Eintragung der Dienstbarkeit gemäß § 19 GBO erforderliche Bewilligung des Betroffenen fehlt.

1. Mit der Urkunde vom 10.12.2004 liegt eine auf FlSt …/17 bezogene Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) in der grundbuchrechtlich notwendigen Eindeutigkeit (§ 28 Satz 1 GBO) nicht vor.

a) Um die Eintragung der dinglichen Rechtsverhältnisse beim richtigen Grundstück zu sichern, sind im Grundbuchverkehr klare Erklärungen unverzichtbar. Gemäß § 28 Satz 1 GBO ist deshalb in der Eintragungsbewilligung das betroffene Grundstück „in Übereinstimmung mit dem Grundbuch“ (vgl. § 2 Abs. 2 GBO i. V. m. § 6 Abs. 3 bis 5 GBV) oder „durch Hinweis auf das Grundbuchblatt“ (vgl. § 5 GBV) zu bezeichnen (vgl. BGH Rpfleger 1984, 310/311; 1987, 452). Sind mehrere Grundstücke betroffen, so sind alle entsprechend zu bezeichnen. Sind nur einzelne von mehreren auf einem Blatt vorgetragene Grundstücke betroffen, so sind diese durch Angabe der laufenden Nummern im Bestandsverzeichnis gemäß § 6 Abs. 1 GBV oder durch Angabe der Kennzeichen gemäß § 6 Abs. 3 bis 5 GBV zu benennen (Demharter § 28 Rn. 10 und 13).

Eine Bezugnahme auf ein Grundbuchblatt ist in der Urkunde vom 10.12.2004 mit Nennung der dortigen lfd. Nr. von konkret bezeichneten Flurstücken erfolgt. Gemäß § 28 Satz 1 GBO wäre es erforderlich gewesen, in der Bewilligung das weitere Grundstück, dessen Belastung nun begehrt wird, mit seiner Flurstücksnummer (damals …/8) ausdrücklich zu nennen oder in der Bewilligung zur Bezeichnung des Belastungsgegenstands auf einen die konkreten Flurnummern enthaltenden und der Urkunde beigefügten Plan Bezug zu nehmen. Beides ist hier nicht der Fall. Dass der Vorurkunde vom 30.12.2003, in der sich die Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 1 schuldrechtlich zur Bestellung von Dienstbarkeiten verpflichtet hat, laut Beschwerdevorbringen ein Plan beigefügt sein soll, in dem die Flurnummern und die Flurstücksgrenzen eingetragen seien, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Weder die Vorurkunde selbst noch der mit der Beschwerde vorgelegte Plan sind Bestandteil der Bestellungsurkunde. In der Bestellungsurkunde wird die Vorurkunde lediglich als Rechtsgrund für die Bestellung genannt. Deren Inhalt wird auszugsweise wiedergegeben und als den Beteiligten bekannt bezeichnet. Damit ist § 28 Satz 1 GBO nicht Genüge getan.

b) Zwar ist die Eintragungsbewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung grundsätzlich auslegungsfähig. Das Grundbuchamt ist zur Auslegung zudem nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet. Bei der Auslegung ist allerdings – wie bei der von Grundbucheintragungen – auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (vgl. BGH FGPrax 2015, 5; BGHZ 113, 374/378; Demharter § 19 Rn. 28 sowie Rn. 75). Auf das subjektiv vom Bewilligenden Gewollte kommt es hingegen nicht an. Mit Blick auf den verfahrensbeherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen darf auf die Auslegung nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (BGHZ 129, 1/3 f.). Ist der Inhalt der Bewilligung allerdings eindeutig, so bedarf es keiner Sinnermittlung; eine Auslegung kommt dann von vorneherein nicht in Betracht (BGHZ 32, 60/63; Senat vom 27.6.2012, 34 Wx 184/12 = DNotZ 2012, 828; vom 8.10.2015, 34 Wx 289/15 = MittBayNot 2016, 234; vom 34 Wx 36/17, juris Rn. 36; BayObLGZ 1979, 12/15; BayObLG NJW-RR 1997, 1511/1512; OLG Frankfurt Rpfleger 1993, 331; Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 19 Rn. 48; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 172; Hügel/Wilsch § 28 Rn. 97; Palandt/Ellenberger BGB 76. Aufl. § 133 Rn. 6).

aa) In der Bewilligung sind die dienenden Grundstücke, an denen die Dienstbarkeit eingetragen werden soll, eindeutig durch Verwendung der amtlichen Katasterbezeichnung benannt. Schon deshalb trifft es nicht zu, dass zum Verständnis der Bewilligung wegen angeblich fehlender katastermäßiger Bezeichnung vorrangig auf die der Urkunde beigefügten Pläne abzustellen sei. Zwar stand die geplante Vermessung des Ausübungsbereichs noch aus; die vom Ausübungsbereich betroffenen Grundstücke selbst waren jedoch gemäß § 2 Abs. 2 GBO im Grundbuch gebucht. Zudem lässt § 28 GBO andere als die genannten beiden Arten der Grundstücksbezeichnung nicht zu (Kössinger in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 28 Rn. 34).

Die Eindeutigkeit der erklärten Bewilligung wird nicht dadurch beeinträchtigt, dass sich der im Plan als zusammenhängende Fläche dargestellte Bereich der Ausübung über die nach dem Urkundstext zu belastenden Grundstücke hinaus auf weitere Grundstücke, die teils in fremdem Eigentum, teils im Eigentum der Bewilligenden standen, erstreckt. Auf diesen Plan wurde nur zur vereinbarungsgemäßen Festlegung des Ausübungsbereichs Bezug genommen. Dass über die konkret im Bewilligungstext mit ihren Flurstücksnummern bezeichneten Grundstücke hinaus alle übrigen Grundstücke, die vom Ausübungsbereich betroffen wurden, oder jedenfalls diejenigen, die ebenfalls im Eigentum der Bewilligenden standen, Gegenstand der Belastungsbewilligung seien, kommt im Bewilligungstext nicht zum Ausdruck und ist der Bezugnahme auf die Pläne nur im Zusammenhang mit dem Ausübungsbereich nicht zu entnehmen.

bb) Der Wortsinn einer Erklärung ist zwar dann nicht maßgeblich, wenn feststeht, dass die Vertragsparteien den Gegenstand ihrer Erklärung irrtümlich falsch oder infolge irrtümlicher Auslassung unvollständig bezeichnet haben (sog. falsa demonstratio; Senat vom 5.7.2017, 34 Wx 104/17 = MittBayNot 2017, 581; zur Auflassung: BGHZ 87, 150/155; OLG Stuttgart FamRZ 2012, 1419; Hügel/Wilsch § 28 Rn. 93). Indessen ist im Eintragungsverfahren nur zu prüfen, ob die zur Eintragung der Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) erforderlichen Erklärungen mit dem zweifelsfrei bezeichneten Vertragsgegenstand (§ 28 GBO) durch – formell wirksame – öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen sind (§ 29 Abs. 1 GBO; Senat vom 23.9.2008, 34 Wx 76/08 = FGPrax 2009, 11).

Eine irrtümliche Unrichtigkeit oder Unvollständigkeit der im Text der Bewilligung vorgenommenen Grundstücksbezeichnung ergibt sich nicht aus der Planskizze und dem dort dargestellten Ausübungsbereich. Vereinbarungen über den Ausübungsbereich dienen der räumlichen Ausübungsbeschränkung einer Dienstbarkeit auf einem Flurstück. Diese Zweckrichtung erlaubt nicht im Umkehrschluss ein Verständnis der Gesamterklärung dahingehend, die im Plan markierten Grundstücke seien – über die eindeutige katastermäßige Bezeichnung im Text der Bewilligung hinaus – Gegenstand der Bewilligung (vgl. Senat vom 27.6.2012, 34 Wx 184/12 = DNotZ 2012, 828).

Der nur aus dem Plan ableitbare Zweck, mithilfe von Geh- und Fahrtrechten auf beiden Seiten der U-Form einen Zugang zu öffentlichem Verkehrsgrund sicherzustellen, ändert daran ebenso wenig wie die Bezugnahme auf die in der Vorurkunde übernommene schuldrechtliche Bestellungsverpflichtung, zumal über diese Verpflichtung im Abschnitt „Vorbemerkungen“ der Bestellungsurkunde unter Ziff. 3 nur erwähnt wird, dass Dienstbarkeiten an den Grundstücken 2451 und 2129 zu bestellen seien. Eine Intention der Parteien dahingehend, weitere Bestellungsverpflichtungen mit den am 10.12.2004 beurkundeten Erklärungen zu erfüllen, ergibt sich daraus nicht. Dasselbe gilt für die Bezeichnung der Urkunde als „Bestellung von Dienstbarkeiten (Erfüllung von Verpflichtungen aus dem … Kaufvertrag vom …) …“.

2. Die nach § 19 GBO zur Eintragung der Grundstücksbelastung an FlSt …/17 erforderliche Bewilligung des Betroffenen ist auch mit der Eigenurkunde (vgl. Demharter § 29 Rn. 35) vom 24.8.2016 nicht vorgelegt, denn eine ausreichende Bevollmächtigung zur Erklärung einer Bewilligung dieses Inhalts ist nicht nachgewiesen.

a) Von einer wirksamen „Korrektur“ der Bewilligung durch Nachtragsurkunde nach § 44a Abs. 2 Satz 3 BeurkG unter Inanspruchnahme der dem Notar erteilten Vollmacht (vgl. Hügel/Wilsch § 28 Rn. 98) kann nicht ausgegangen werden, weil mit der Urkunde vom 10.12.2004 eine hinreichende Bevollmächtigung nicht nachgewiesen ist.

aa) Das Grundbuchamt – und an seiner Stelle in der Beschwerdeinstanz der Senat – hat die Wirksamkeit einer Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig zu prüfen, auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht für ausreichend angesehen hat (Senat vom 26.9.2012, 34 Wx 258/12, juris; BayObLG Rpfleger 1991, 365; Demharter § 19 Rn. 74.1; Schöner/Stöber Rn. 3579, 3580a).

bb) Die dem Urkundsnotar erteilte und durch Vorlage einer beglaubigten Urkundsabschrift formgerecht (§ 29 GBO) nachgewiesene Vollmacht geht zwar auf dessen Amtsnachfolger über (LG Köln MittRhNotK 1984, 104; Schöner/Stöber Rn. 164; Staudinger/Hertel BGB [2017] Beurkundungsgesetz Rn. 661b). Dass sie die in der Eigenurkunde vom 24.8.2016 namens der Beteiligten erklärte Bewilligung deckt, kann jedoch nicht angenommen werden.

cc) Grundbuchvollmachten sind nach den für Grundbucherklärungen maßgeblichen Grundsätzen auszulegen (Senat vom 18.10.2012, 34 Wx 358/12 = DNotZ 2013, 139). Es ist also auf Wortlaut und Sinn der in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) nachzuweisenden Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände hingegen können wegen der Beweismittelbeschränkung im Grundbuchverfahren für die Auslegung des Vollmachtsumfangs nicht herangezogen werden, es sei denn, sie seien offenkundig (OLG Hamm FGPrax 2005, 240/241). Führt die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis, gilt der Grundsatz, dass der geringere Umfang der Vollmacht anzunehmen ist, wenn sich der größere nicht nachweisen lässt (Senat vom 14.3.2016, 34 Wx 4/16 = RNotZ 2016, 312; BayObLG Rpfleger 1996, 332; Demharter § 19 Rn. 75; Schöner/Stöber Rn. 3580a).

Zwar muss bei der Auslegung berücksichtigt werden, dass die rechtsgeschäftliche Bevollmächtigung des Urkundsnotars nur dann einen Sinn hat, wenn sie über die Regelung des § 15 GBO hinausgeht, denn sonst bedürfte es einer besonderen Vollmacht nicht (Wilke in Bauer/von Oefele § 15 Rn. 35). Die Vollmacht, im Namen der Vertragsparteien „alle zum Grundbuchvollzug“ bzw. „zum Vollzug dieser Urkunde erforderlichen“ Erklärungen und Bewilligungen abzugeben sowie Anträge zu stellen, deckt ihrem Wortlaut und Sinn nach allerdings nur diejenigen Erklärungen ab, die zur Abwicklung und grundbuchmäßigen Umsetzung des beurkundeten Rechtsgeschäfts (typischerweise) notwendig oder förderlich sind. Dazu können auch Erklärungen zählen, die von den Beteiligten oder vom Notar bei der Vertragsunterzeichnung übersehen worden sind (vgl. OLG Köln NJW-RR 1995, 590; OLG München – 32. Senat – Rpfleger 2006, 392; OLG Düsseldorf FGPrax 2009, 203/204; OLG Frankfurt vom 12.10.2009, 20 W 116/07, juris; LG Saarbrücken Rpfleger 2000, 109; Demharter § 15 Rn. 3.3; Bauer/von Oefele § 15 Rn. 35). Den für die Bestimmung des Vollmachtsumfangs maßgeblichen Rahmen definiert jedoch der Inhalt des beurkundeten Rechtsgeschäfts, zu dessen Vollziehung die Vollmacht erteilt ist; eine Vollmacht zur inhaltlichen Änderung der Eintragungsgrundlage besteht nicht (vgl. auch BGH NJW 2002, 2863/2864; NJW-RR 2012, 1483/1484; Senat vom 18.10.2012, 34 Wx 358/12 = DNotZ 2013, 139; OLG Frankfurt OLG-Report 2007, 888/889; OLG Düsseldorf DNotZ 2013, 30). Eine nach außen uneingeschränkte Vollmacht zur Vertretung der Vertragsparteien im Grundbuchverkehr (vgl. OLG Jena MittBayNot 2003, 298; Milzer notar 2013, 35/44) ist nicht erteilt.

Dass die im Nachtrag vom 24.8.2016 beurkundete Bewilligung im Rahmen der zur Urkunde vom 10.12.2004 erteilten Vollzugsvollmacht bliebe, kann danach nicht angenommen werden. Nach ihrem Wortlaut berechtigt die Vollmacht nicht zur Abgabe aller Erklärungen, die zur Grundstücksbelastung mit Dienstbarkeiten im Umfang des Ausübungsbereichs notwendig oder förderlich sind, sondern nur zu solchen Erklärungen, die den Vollzug des beurkundeten Geschäfts fördern. Ob aber die Parteien übereinstimmend dem Wortlaut der beurkundeten Bestellung (§ 873 BGB) einen umfassenderen Sinn beigemessen haben oder nicht, ist zumindest zweifelhaft. Im Abschnitt „Vorbemerkungen“ wird auf die übernommene Bestellungspflicht nicht umfassend, sondern nur im Hinblick auf die Grundstücke … und … abgestellt; die nachfolgende Dienstbarkeitsbestellung und die in diesem Zusammenhang erklärte Bewilligung reichen zur Erfüllung der so dargestellten schuldrechtlichen Verpflichtung aus. Die Flurstücke selbst sind in den „Vorbemerkungen“ zudem teils näher beschrieben, was dafür spricht, dass sich die Parteien mit der zutreffenden Bezeichnung der Belastungsgegenstände befasst haben. Danach ist nicht mit der notwendigen Bestimmtheit festzustellen, dass die Bewilligungsergänzung lediglich dem Zweck des beurkundeten materiellen Rechtsgeschäfts zum Erfolg verhelfen würde. Dass die Bezeichnung der zu belastenden Flurstücke in der Bewilligung vom 10.12.2004 lediglich versehentlich unvollständig und hinter dem Gemeinten zurückgeblieben sei, kann somit nicht mit der nötigen Gewissheit festgestellt werden. Mithin kann die Benennung der zu belastenden Grundstücke nicht in Ausübung der Vollmacht „komplettiert“ werden, denn die vom Notar in Anspruch genommene Vollmacht ist lediglich zum Vollzug „dieser“ Urkunde, mithin der Bestellungsurkunde, erteilt, nicht aber zur Umsetzung einer – möglicherweise – umfassenderen schuldrechtlichen Verpflichtung.

b) Die Änderung der am 10.12.2004 beurkundeten Bewilligung kann (erst recht) nicht nach § 44a Abs. 2 Sätze 1 und 2 BeurkG durch den notariellen Amtsnachfolger im Weg der Berichtigung erfolgen.

Nach dieser Vorschrift können Unrichtigkeiten, auch versehentliche Auslassungen und Unvollständigkeiten, berichtigt werden (Winkler BeurkG 18. Aufl. § 44a Rn. 17 f.), sofern der Fehler offensichtlich ist, sich also aus Umständen, die auch außerhalb der Urkunde liegen können, für jeden, der diese Umstände kennt, ergibt (Senat vom 13.1.2012, 34 Wx 411/11 = Rpfleger 2012, 311; vom 27.6.2012, 34 Wx 184/12 = DNotZ 2012, 828; Winkler § 44a Rn. 19; Lerch BeurkG 5. Aufl. § 44a Rn. 8 ff.). Die schriftlich niedergelegten Bestimmungen der Ausgangsurkunde können dann klarstellend an die Rechtslage, die aufgrund übereinstimmender, wenn auch fehlerhaft oder unvollständig zum Ausdruck gekommener Erklärungen ohnehin besteht, angepasst werden (Milzer notar 2013, 35/36 f.).

Eine offensichtliche Unrichtigkeit, die der Berichtigung zugänglich wäre, besteht nicht, denn Umstände, aus denen sich eine versehentliche Auslassung offenkundig ergäbe, liegen nicht vor (vgl. Kanzleiter DNotZ 1999, 292/305f.). Die Bestellungsurkunde trägt den abschließenden Vermerk, wonach sie vom Notar vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und eigenhändig unterschrieben worden ist. Danach stimmen die abgegebenen und in der Niederschrift enthaltenen Erklärungen überein. Dass der Wille der Parteien deshalb in der Urkunde einen nur unzureichenden Ausdruck gefunden habe, weil materiell-rechtlich auch das Flurstück …/8 (nun: …/17) mit einem Geh- und Fahrtrecht habe belastet werden sollen (vgl. auch Winkler § 44a Rn. 20 bis 22), ist zwar möglich, aber nicht offensichtlich. Es sind unterschiedliche Gründe dafür denkbar, weshalb FlSt …/8 in der Urkunde nicht als Belastungsgegenstand genannt ist. Ob aus Sachgründen eine sukzessive Erfüllung schuldrechtlicher Belastungsverpflichtungen gewollt war oder die beurkundeten Erklärungen hinter dem Gemeinten zurückblieben oder die Willensbildung selbst lückenhaft geblieben war, weil die Parteien ein Grundstück übersehen haben, ist zwar möglicherweise – angesichts des verstrichenen Zeitraums allerdings nicht zwingend – für die Parteien offensichtlich, nicht aber für einen Dritten.

3. Der Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO zu dem Zweck, der Beteiligten zu 2 Gelegenheit zu geben, eine Genehmigung (§ 184 Abs. 1 BGB) der Beteiligten zu 1 in der nach § 29 Abs. 1 GBO erforderlichen Form beizubringen, scheidet hier aus, weil der Antrag – wie das Grundbuchamt zutreffend ausgeführt hat – selbst im Falle einer Genehmigung nicht vollzugsfähig wäre.

In der Nachtragsurkunde sind die herrschenden Grundstücke nicht – wie erforderlich (vgl. OLG Frankfurt vom 10.5.2010, 20 W 81/05, juris Rn. 13) – gemäß § 28 Satz 1 GBO in Übereinstimmung mit dem aktuellen Grundbuch bezeichnet. Die referierende Wiedergabe der laut Bestellungsurkunde berechtigten Grundstücke samt ihren (damaligen) Flurstücksnummern vermag darüber nicht hinwegzuhelfen.

Bestandsveränderungen des herrschenden Grundstücks sind zwar im Grundbuch des dienenden Grundstücks mit Blick auf eine dort eingetragene Grunddienstbarkeit nicht durch entsprechende Eintragung kenntlich zu machen (vgl. BGH NJW-RR 2008, 827/828; KG NJW 1975, 697/698). Solche Änderungen sind vielmehr aus den Eintragungen auf dem Blatt des herrschenden Grundstücks nachzuvollziehen. Nichts anderes gilt, wenn das ursprüngliche Blatt geschlossen und die dortigen Eintragungen auf ein oder – wie hier – mehrere neu angelegte Blätter übertragen wurden.

Diese Grundsätze sind hier aber nicht anwendbar, weil das Geh- und Fahrtrecht an FlSt …/17 noch nicht eingetragen ist, sondern mit der begehrten Eintragung originär entstehen soll (§ 873 Abs. 1 BGB). Hierfür ist es notwendig, die herrschenden Grundstücke eindeutig und in Übereinstimmung mit dem Grundbuch zu bezeichnen. Die aufgrund diverser Zerlegungen und Zusammenlegungen überholten Grundstücksbezeichnungen genügen den Vorgaben des § 28 Satz 1 GBO nicht. Die im Berichtsstil gehaltene Aufzählung der laut Vorurkunde berechtigten Grundstücke vermeidet zudem die Bezeichnung der herrschenden Grundstücke in der Bewilligungserklärung der Nachtragsurkunde. Die Beibringung einer Eintragungsbewilligung geänderten Inhalts kann aber mit Zwischenverfügung nicht aufgegeben werden (Hügel/Zeiser § 18 Rn. 17).

III.

1. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil sich die Verpflichtung zur Tragung der Gerichtskosten aus dem Gesetz, § 22 Abs. 1 GNotKG, ergibt.

2. Den Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens setzt der Senat mit dem Regelwert fest (§ 36 Abs. 1 und 3 GNotKG). Für eine Bemessung nach § 52 GNotKG fehlen hinreichende Anhaltspunkte.

3. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) liegen nicht vor.

 

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Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

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