Eintragungsbewilligung muss sich inhaltlich mit Eintragungsantrag decken

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Grundschuld: Antrag muss nicht exakt Bewilligung entsprechen

Die Eintragung eines Unternehmens oder einer Organisation in ein öffentliches Register ist ein wichtiger Schritt, der rechtliche Konsequenzen mit sich bringt. Um einen reibungslosen Prozess zu gewährleisten, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Eine zentrale Anforderung ist, dass die Eintragungsbewilligung, die vom zuständigen Behördenvertreter ausgestellt wird, genau den Angaben im Eintragungsantrag entsprechen muss.

Dieser Grundsatz dient dazu, Rechtssicherheit und Transparenz herzustellen. Nur wenn Antrag und Bewilligung übereinstimmen, kann die Eintragung in das Register rechtsgültig erfolgen. Eventuelle Abweichungen oder Unklarheiten können zu Verzögerungen oder sogar zur Ablehnung des Antrags führen.

Daher ist es von entscheidender Bedeutung, dass Antragsteller ihren Eintragungsantrag sorgfältig und genau formulieren. Zudem sollten sie die Eintragungsbewilligung stets überprüfen, um mögliche Diskrepanzen frühzeitig zu erkennen und zu klären. In einem anschließenden Gerichtsfall würde diese Übereinstimmung ebenfalls eine zentrale Rolle spielen.

✔ Der Fall vor dem Oberlandesgericht Köln

Eintragung einer Grundschuld wird trotz abweichendem Betrag bewilligt

Das Oberlandesgericht (OLG) Köln hat in einem Beschluss vom 17.01.2023 (Az.: I-2 Wx 2/23) entschieden, dass die Eintragung einer Grundschuld auch dann bewilligt werden kann, wenn der im Eintragungsantrag genannte Betrag geringer ist als der in der notariellen Bewilligung angegebene Betrag.

Sachverhalt: Beteiligte beantragte Eintragung einer geringeren Grundschuld

Im vorliegenden Fall hatte die Beteiligte in einer notariellen Urkunde die Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 500.000 Euro zugunsten der Sparkasse V. bewilligt. Mit einem späteren Antrag wurde jedoch die Eintragung der Grundschuld nur in Höhe von 250.000 Euro beantragt. Das Grundbuchamt wies den Antrag zurück, da der Betrag nicht mit der Bewilligung übereinstimmte.

OLG Köln: Eintragung eines geringeren Betrages ist zulässig

Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten hatte Erfolg. Das OLG Köln entschied, dass der Eintragung nicht entgegensteht, dass der Grundschuldbetrag im Antrag geringer ist als in der Bewilligung. Zwar müsse sich die Eintragungsbewilligung grundsätzlich inhaltlich mit dem Antrag decken. Jedoch sei die Bewilligung der Auslegung zugänglich. Aus ihr könne sich ergeben, dass der Antrag im Umfang hinter der Bewilligung zurückbleiben darf.

Stillschweigende Gestattung eines geringeren Betrages möglich

Das Gericht sah es als nicht ersichtlich an, dass die Eigentümerin mit ihrer Bewilligung nicht auch die Eintragung eines geringeren Grundschuldbetrages hätte ermöglichen wollen. Eine stillschweigende Gestattung in der Bewilligung komme in Betracht. Entgegenstehende Interessen Beteiligter seien ebenso wenig zu erkennen wie eine Beeinträchtigung der Zuverlässigkeit des Grundbuchs.

Betragsmäßiger Teilvollzug auch bei Zwangssicherungshypotheken zulässig

Das OLG Köln verwies darauf, dass ein betragsmäßiger Teilvollzug auch bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek auf Grundlage eines Urteils für zulässig erachtet werde. Es hob daher den zurückweisenden Beschluss des Grundbuchamtes auf und wies dieses an, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats erneut über den Antrag zu entscheiden.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Das Thema: Eintragungsbewilligung und Eintragungsantrag wirft bei vielen Lesern Fragen auf. Unsere FAQ-Sektion bietet Ihnen wertvolle Insights und Hintergrundinformationen, um Ihr Verständnis für dieses Thema zu vertiefen. Weiterhin finden Sie in der Folge einige der Rechtsgrundlagen, die für dieses Urteil wichtig waren.

Was ist eine Eintragungsbewilligung und warum ist sie wichtig?

Eine Eintragungsbewilligung ist die Erklärung eines Berechtigten gegenüber dem Grundbuchamt, mit der er einer bestimmten Änderung im Grundbuch zustimmt. Sie ist in der Regel Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt eine Eintragung, wie beispielsweise eine Belastung des Grundstücks mit einem Recht, vornehmen darf. Derjenige, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird, meist der Eigentümer des Grundstücks, muss mit der Eintragung einverstanden sein und dies durch die Eintragungsbewilligung zum Ausdruck bringen.

Die Eintragungsbewilligung ist von der materiell-rechtlichen Erklärung zu unterscheiden, mit der ein Recht begründet, übertragen oder aufgehoben wird. Sie ist eine verfahrensrechtliche Erklärung, die sich an das Grundbuchamt richtet und diesem die Befugnis erteilt, eine konkrete Eintragung vorzunehmen. Erst wenn die Eintragungsbewilligung dem Grundbuchamt vorliegt, darf dieses die beantragte Eintragung durchführen.

Die Eintragungsbewilligung muss bestimmte Formerfordernisse erfüllen. In der Regel ist eine öffentliche Beglaubigung erforderlich. Soll sich der Eigentümer jedoch zusätzlich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen, ist eine notarielle Beurkundung notwendig. Durch diese Formvorschriften soll die Richtigkeit und Authentizität der Erklärung sichergestellt werden.

Die Eintragungsbewilligung ist ein zentrales Element des Eintragungsverfahrens und dient dem Schutz des Eigentümers bzw. des Rechteinhabers. Sie stellt sicher, dass Änderungen im Grundbuch nicht ohne Zustimmung des Betroffenen erfolgen. Gleichzeitig schafft sie Rechtssicherheit für denjenigen, zu dessen Gunsten eine Eintragung vorgenommen werden soll. Ohne wirksame Eintragungsbewilligung darf das Grundbuchamt die beantragte Eintragung nicht vornehmen.

Welche Voraussetzungen müssen Eintragungsantrag und Eintragungsbewilligung erfüllen?

Eintragungsantrag und Eintragungsbewilligung müssen sich inhaltlich decken, damit eine Eintragung im Grundbuch erfolgen kann. Der Antrag darf nicht über die Bewilligung hinausgehen oder dahinter zurückbleiben. In der Eintragungsbewilligung oder im Antrag muss das betroffene Grundstück übereinstimmend mit dem Grundbuch bezeichnet werden.

Die Eintragungsbewilligung muss grundsätzlich durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden. Eine einfache schriftliche Erklärung oder E-Mail genügt nicht. Soll ein dingliches Recht unter einer Bedingung oder Befristung eingetragen werden, muss dies in das Grundbuch selbst aufgenommen werden. Die bloße Bezugnahme auf eine entsprechende Eintragungsbewilligung reicht dafür nicht aus.

Der Eintragungsantrag selbst ist formlos möglich und kann auch mündlich gestellt werden. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten sie erfolgen soll. Die Bewilligung darf dagegen nur von demjenigen erteilt werden, dessen im Grundbuch eingetragenes Recht von der Eintragung betroffen ist.

Neben Antrag und Bewilligung müssen je nach Eintragungsgegenstand weitere Voraussetzungen erfüllt sein. Bei der Eigentumsübertragung ist zusätzlich die Auflassung, also die dingliche Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber, erforderlich. Für bestimmte Eintragungen wie die Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist eine notarielle Beurkundung nötig.

Was passiert, wenn der Eintragungsantrag und die Eintragungsbewilligung inhaltlich nicht übereinstimmen?

Wenn der Eintragungsantrag und die Eintragungsbewilligung inhaltlich nicht übereinstimmen, kann das Grundbuchamt die beantragte Eintragung nicht vornehmen. Die Eintragungsbewilligung muss sich inhaltlich mit dem Eintragungsantrag decken. Andernfalls liegt keine wirksame Bewilligung für den gestellten Antrag vor.

Weicht die Eintragungsbewilligung vom Antrag ab, muss das Grundbuchamt den Antragsteller auf die Abweichung hinweisen und Gelegenheit zur Stellungnahme geben. Der Antragsteller kann dann entweder den Antrag an die Bewilligung anpassen oder eine neue, mit dem Antrag übereinstimmende Bewilligung beibringen.

Erfolgt trotz Aufforderung keine Anpassung, wird das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zurückweisen, da die formellen Voraussetzungen für eine Eintragung nicht erfüllt sind. Eine Eintragung ohne übereinstimmende Bewilligung wäre verfahrensfehlerhaft und angreifbar.

Wird die Abweichung erst nach erfolgter Eintragung bemerkt, ist das Grundbuch in diesem Punkt unrichtig geworden. Der Betroffene, dessen Recht entgegen der Bewilligung eingetragen wurde, kann dann die Berichtigung des Grundbuchs verlangen. Unter Umständen können auch Schadensersatzansprüche gegen den Antragsteller oder Notar in Betracht kommen, wenn durch die fehlerhafte Eintragung ein Schaden entstanden ist.

Kann eine Eintragung auch dann erfolgen, wenn der beantragte Betrag niedriger ist als der bewilligte Betrag?

Eintragungsantrag und Eintragungsbewilligung müssen sich inhaltlich decken, damit eine Eintragung im Grundbuch erfolgen kann. Der Antrag darf nicht über die Bewilligung hinausgehen oder dahinter zurückbleiben. In der Eintragungsbewilligung oder im Antrag muss das betroffene Grundstück übereinstimmend mit dem Grundbuch bezeichnet werden.

Die Eintragungsbewilligung muss grundsätzlich durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden. Eine einfache schriftliche Erklärung oder E-Mail genügt nicht. Soll ein dingliches Recht unter einer Bedingung oder Befristung eingetragen werden, muss dies in das Grundbuch selbst aufgenommen werden. Die bloße Bezugnahme auf eine entsprechende Eintragungsbewilligung reicht dafür nicht aus.

Der Eintragungsantrag selbst ist formlos möglich und kann auch mündlich gestellt werden. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten sie erfolgen soll. Die Bewilligung darf dagegen nur von demjenigen erteilt werden, dessen im Grundbuch eingetragenes Recht von der Eintragung betroffen ist.

Neben Antrag und Bewilligung müssen je nach Eintragungsgegenstand weitere Voraussetzungen erfüllt sein. Bei der Eigentumsübertragung ist zusätzlich die Auflassung, also die dingliche Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber, erforderlich. Für bestimmte Eintragungen wie die Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist eine notarielle Beurkundung nötig.

Wie kann ich sicherstellen, dass mein Eintragungsantrag korrekt und vollständig ist?

Um sicherzustellen, dass ein Eintragungsantrag für das Grundbuch korrekt und vollständig ist, sollten folgende Punkte beachtet werden:

Der Antrag muss schriftlich beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht werden. Eine Antragsstellung per E-Mail ist nicht ausreichend. Die Erklärungen und Dokumente, mit denen dem Grundbuchamt gegenüber nachgewiesen wird, dass dem Antrag stattzugeben ist, müssen in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunde enthalten sein.

Der Antrag muss auf eine bestimmte Eintragung gerichtet sein sowie die Person des Antragstellers und das betreffende Recht eindeutig bezeichnen. In der Praxis wird durchweg auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen. Dem Antrag sind alle für die Eintragung erforderlichen Unterlagen beizufügen.

Die Bewilligung desjenigen, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird, ist notwendig. Die Eintragungsbewilligung muss sich inhaltlich mit dem Eintragungsantrag decken. Sie ist in Form einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde nachzuweisen.

Wichtig ist zudem, dass der Antragsteller selbst oder die Person, deren Recht übertragen, belastet, geändert oder aufgehoben werden soll, bereits im Grundbuch eingetragen ist. Dies wird als Voreintragungsgrundsatz bezeichnet.

Für bestimmte Eintragungen wie die Auflassung eines Grundstücks ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Den Antrag auf Eintragung von Eigentum infolge von Kauf oder Schenkung stellt dann der beurkundende Notar, nachdem die Beurkundung erfolgt ist.

Generell empfiehlt es sich, sich von einem Notar oder Rechtsanwalt beraten zu lassen, um auf die individuelle Situation abgestimmte Hinweise zum Verfahren und zu den benötigten Unterlagen zu erhalten. So lassen sich Fehler vermeiden, die zu einer Zurückweisung des Antrags durch das Grundbuchamt führen können.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 71 Abs. 1 GBO: Diese Vorschrift regelt die statthafte Grundbuchbeschwerde. Sie ist wichtig, weil sie der Beteiligten das Recht gibt, gegen die Entscheidung der Grundbuchrechtspflegerin Beschwerde einzulegen.
• § 133 BGB: Diese Norm behandelt die Auslegung von Willenserklärungen. Im vorliegenden Fall ermöglicht sie die Auslegung der Eintragungsbewilligung dahingehend, dass auch eine geringere Grundschuld eingetragen werden kann, wenn dies aus der Bewilligung hervorgeht.
• BayObLG, Beschluss vom 09.11.1995 – 2Z BR 85/95: Dieses Urteil legt fest, dass sich die Eintragungsbewilligung inhaltlich mit dem Eintragungsantrag decken muss. Es wird als Präzedenzfall zitiert, um die Grundsätze der Übereinstimmung zu verdeutlichen.
• § 13 GBO: Diese Regel betrifft die Eintragung von Rechten in das Grundbuch. Sie ist hier relevant, da sie die formalen Anforderungen und die notwendige Übereinstimmung zwischen Antrag und Bewilligung regelt.
• OLG München, Beschluss vom 07.09.2022, 34 Wx 323/22: Dieses Urteil wird herangezogen, um zu verdeutlichen, dass ein betragsmäßiger Teilvollzug auch bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek zulässig ist, was als Argument für die Flexibilität der Eintragungsbewilligung dient.
• Rechtssicherheit und Zuverlässigkeit des Grundbuchs: Diese Grundsätze sind essentiell, um sicherzustellen, dass Eintragungen im Grundbuch korrekt und verlässlich sind. Sie erklären, warum die Übereinstimmung von Bewilligung und Antrag so wichtig ist.
• BGB analog: Die Anwendung des BGB auf analoge Fälle ermöglicht die flexible Auslegung rechtlicher Bestimmungen. Hier wird § 133 BGB analog angewendet, um die Auslegung der Eintragungsbewilligung zu erlauben.
• Grundbuchamt und dessen Entscheidungen: Das Grundbuchamt spielt eine zentrale Rolle bei der Eintragung von Rechten. Seine Entscheidungen müssen rechtlich korrekt und im Einklang mit den vorliegenden Bewilligungen und Anträgen sein.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Oberlandesgericht Köln

OLG Köln – Az.: I-2 Wx 2/23 – Beschluss vom 17.01.2023

Auf die Beschwerde der Beteiligten vom 25.12.2022 wird der Beschluss der Rechtspflegerin des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Euskirchen vom 07.11.2022 – NK-1037-2 – aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, über den Antrag vom 17.10.2022 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats erneut zu entscheiden.

Gründe

1. In notarieller Urkunde vom 18.08.2022 (Urkundenverzeichnis Nr. N01 der Notarin P. in V., Bl. 19 ff.) hat die Beteiligte, die im genannten Grundbuch als Eigentümerin verzeichnet ist, vertreten durch ihren bevollmächtigten Ehemann die Eintragung einer Grundschuld zugunsten der Sparkasse V. in Höhe von 500.000,– EUR bewilligt.

Mit Schreiben ihres Ehemannes vom 17.10.2022 ist bei dem Grundbuchamt eine Ausfertigung der Urkunde mit dem Antrag eingereicht worden, das Grundpfandrecht in Höhe von 250.000,– EUR nebst Zinsen, Zahlungsbedingungen und dinglicher Unterwerfungsklausel einzutragen.

Den Antrag hat die Grundbuchrechtspflegerin mit Beschluss vom 07.11.2022 zurückgewiesen. Zur Begründung hat sie sich im Wesentlichen darauf gestützt, dass der Betrag im Antrag (250.000,– EUR) nicht mit dem Betrag der Bewilligung (500.000,– EUR) übereinstimme (Bl. 36 f.). Mit ihrer hiergegen gerichteten Beschwerde macht die Beteiligte im Wesentlichen geltend, die begehrte Eintragung eines geringeren Betrages sei von der Bewilligung umfasst; dies ergebe sich durch Auslegung der Bewilligung. Sie habe sich mit der Darlehensgeberin auf den geringeren Betrag geeinigt (Bl. 49 ff.). Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 03.01.2023 nicht abgeholfen und die Sache zur Entscheidung dem Oberlandesgericht vorgelegt (Bl. 54 f.).

2. Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte Grundbuchbeschwerde ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des zurückweisenden Beschlusses des Grundbuchamtes.

Das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis besteht nicht. Der begehrten Eintragung steht nicht entgegen, dass der Grundschuldbetrag in der Bewilligung über denjenigen im Antrag hinausgeht.

Zwar muss sich die Eintragungsbewilligung inhaltlich mit dem Eintragungsantrag decken; sie darf weder über ihn hinausgehen noch hinter ihm zurückbleiben (BayObLG, Beschluss vom 09.11.1995 – 2Z BR 85/95 – juris Tz. 10 – = MittBayNot 1996,36). Die Bewilligung ist indes der Auslegung (§ 133 BGB analog) zugänglich; aus ihr kann sich ergeben, dass der Antrag im Umfang hinter ihr zurückbleiben darf (BayObLG a.a.O.), wobei eine stillschweigende Gestattung in der Bewilligung in Betracht kommt (Bauer, GBO, 18. Aufl. 2018, § 13 Rn. 65). Dies ist hier der Fall. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die antragstellende Eigentümerin mit ihrer Bewilligung nicht auch die Eintragung eines geringeren Grundschuldbetrages im Wege eines Teilvollzuges hätte ermöglichen wollen. Entgegenstehende Interessen Beteiligter sind in diesem Fall ebenso wenig zu erkennen wie eine Beeinträchtigung der Zuverlässigkeit des Grundbuchs. So wird ein betragsmäßiger Teilvollzug denn auch im Falle der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek auf der Grundlage eines Urteils für zulässig erachtet (OLG München, Beschluss vom 07.09.2022, 34 Wx 323/22 – juris Tz. 41; Reetz in BeckOK GBO, 47. Edition, § 13 Rn. 48).

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 GBO liegen nicht vor.