KG Berlin – Az.:1 W 146/18 – Beschluss vom 26.02.2019
Die angefochtene Zwischenverfügung wird zu Nr. 1 und Nr. 4 aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde nach einem Wert von 5.000 € zurückgewiesen.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen, soweit die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung zu Nr. 3 zurückgewiesen worden ist.
Gründe
I.
Das im Beschlusseingang genannte Wohnungseigentum ist seit dem … 2016 unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligungen vom … 2015, … und … 2016 (UR-Nrn 714/2015, …/2016 und …/2016 des Notars X…) im Grundbuch eingetragen.
In notarieller Verhandlung vom 27. November 2015 (UR-Nr. 606/2015 der Notarin Y…) unterbreitete die Beteiligte zu 2) als Käuferin der Beteiligten zu 1) – eingetragene Eigentümerin – ein Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrags, in dem der noch nicht gebildete Kaufgegenstand unter Hinweis auf die UR-Nr. 714/2015 beschrieben wird. Unter Teil A bestimmte die Beteiligte zu 2) die Annahmefrist bis zum 31. Januar 2016; danach erlösche das Angebot. Zur Wirksamkeit der Annahme sollte deren Beurkundung genügen. Teil B enthält den Wortlaut des angebotenen Vertrags. In § 17 Nr. 1 lit. c heißt es, die Vertragsparteien bevollmächtigten D… u.a. den Kaufgegenstand zu ändern, für den geänderten Kaufgegenstand die Auflassung zu erklären und entgegenzunehmen sowie die Eigentumsumschreibung zu bewilligen und zu beantragen.
In notarieller Verhandlung vom 14. Januar 2016 (UR-Nr. 37/2016 des Notars X…) erklärte die Beteiligte zu 1) die Annahme des Angebots und bestätigte sämtliche Vollmachten.
In notarieller Verhandlung vom … 2016 (UR-Nr. 855/2016 des Notars X…) erklärte D… unter Bezugnahme auf die Vollmacht gemäß Teil B § 17 Nr. 1 der UR-Nr. 606/2015 die Auflassung und bewilligte die Eigentumsumschreibung.
Mit Schreiben vom 14. Dezember 2017 hat Notar X… u.a. beantragt, das Eigentum auf die Beteiligte zu 2) umzuschreiben. Mit Zwischenverfügung vom 23. April 2018 hat das Grundbuchamt Eintragungshindernisse beanstandet. Unter Nr. 3 heißt es, die Vertretungsbefugnis der D… sei nicht nachgewiesen, da kein Kaufvertrag zustande gekommen sei. Die Erklärungen in der UR-Nr. 855/2016 seien durch die Beteiligten zu 1) und 2) zu genehmigen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Akten des Amtsgerichts Mitte von …, insbesondere … Bezug genommen.
II.
Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und in dem aus der Beschlussformel ersichtlichen Umfang begründet. Die Zwischenverfügung zu Nr. 1 und Nr. 4 ist nicht gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 GBO veranlasst.
zu Nr. 1:
Für die Löschung der Grundschulden, die in Abt. III lfd. Nr. 1 und 2 zu Gunsten der Beteiligte zu 3) gebucht sind, muss der antragstellende Notar X… keine schriftliche Vollmacht der – gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 GBO antragsberechtigten – Beteiligten zu 1) oder 3) nachweisen. Die Vollmacht eines Rechtsanwalts oder Notars zur Stellung eines reinen Antrags bedarf gemäß §§ 1, 11 S. 4 FamFG grundsätzlich auch dann keines Nachweises, wenn die Voraussetzungen von § 15 Abs. 2 GBO nicht vorliegen (Senat, FGPrax 2014, 5, 6; Demharter, GBO, 31. Aufl., § 30 Rn. 8; vgl. auch BGH, NJW 1999, 2369, 2370; Beschluss vom 26. Febr. 2015 – V ZB 30/14 – juris Rn. 29).
zu Nr. 4:
Die aufgegebene Bewilligung der Beteiligten zu 2) für die Löschung der Vormerkung kann nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein. Die erst noch zu erklärende Bewilligung des unmittelbar Betroffenen nach § 19 GBO ist mangels Rückwirkung des Beseitigungsmittels kein zulässiger Inhalt einer solchen Verfügung (BGH, FGPrax 2014, 192; Demharter, a.a.O., § 18 Rn. 12).
Im Übrigen ist die Beschwerde nicht begründet. Die Voraussetzungen von § 18 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 GBO liegen für die Zwischenverfügung zu Nr. 2 und Nr. 3 vor.
zu Nr. 2:
Das aufgezeigte Eintragungshindernis besteht. Der Bewilligungserklärung der Beteiligten zu 3) vom … 2017 (UR-Nr. …/2017 der Notarin Z…) ist nicht mit der im Grundbuchverfahren erforderlichen Eindeutigkeit (vgl. dazu Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 27 f.) zu entnehmen, dass sie auch dann Wirkung haben soll, wenn nicht Notarin Z… oder ihr Vertreter oder Nachfolger im Amt den Eintragungsantrag stellt. Die Beteiligte zu 3) bewilligt den Vollzug der Pfandfreigabe und die Löschung im Grundbuch, “wenn und soweit der grundbuchamtliche Vollzug gemäß § 15 GBO beantragt ist”. Diese Einschränkung ist nach ihrer nächstliegenden Bedeutung als Bedingung (§ 158 BGB) zu verstehen, die hier als Inhalt der Bewilligung zulässig sein kann (vgl. Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 31). Es ist nicht anzunehmen, dass mit dem Verweis auf § 15 GBO dessen Absatz 1 gemeint ist. Ob der Eintragungsantrag durch die Beteiligte zu 1) oder eine beliebige von ihr bevollmächtigte Person gestellt wird, ist für die Beteiligte zu 3) unerheblich. Sie nimmt nach dem Sinnzusammenhang der Erklärung vielmehr auf Absatz 2 der Vorschrift Bezug. Danach gilt grundsätzlich Notarin Z…, deren amtlich bestellter Vertreter die formbedürftige Bewilligungserklärung (§§ 19, 29 Abs. 1 S. 1 GBO) der Beteiligten zu 3) notariell beglaubigt hat, als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.
Es ist nicht erkennbar, ob die Bedingung auch Eintragungsanträge anderer Notare erfassen soll. Zwar gilt die Vollmachtsvermutung des § 15 Abs. 2 GBO auch für die Zustimmungserklärung des Eigentümers nach § 27 S. 1 GBO. Eine solche Erklärung ist hier aber für die Eintragung nicht erforderlich. Die Pfandfreigabeerklärung vom … 2017, die nicht sämtliche Pfandobjekte der Gesamtgrundschulden erfasst – Blatt … fehlt – und zudem ausdrücklich den Teilvollzug gestattet, ist als Verzicht i.S.v. § 1175 Abs. 1 S. 2 BGB (i.V.m. § 1192 Abs. 1 BGB) zu verstehen, der regelmäßig durch die Löschung des Rechts verlautbart wird (§ 1168 Abs. 2 S. 1 BGB) und keiner Eigentümerzustimmung nach § 27 S. 1 GBO bedarf (BGH, NJW 1969, 1426; Senat, HRR 1931 Nr. 740; HRR 1932 Nr. 513; BayObLGZ 23, 47, 49; OLG Hamm, NJW-RR 1999, 741, 742; Palandt/Herrler, BGB, 78. Aufl., § 1175 Rn. 3; Staudinger/Wolfsteiner, BGB, Bearb. 2015, § 1175 Rn. 7, 11 f.; Demharter, a.a.O., § 27 Rn. 8; Meikel/Böttcher, GBO, 11. Aufl., § 27 Rn. 10, 91). Der reine Eintragungsantrag unterfällt nicht § 15 Abs. 2 GBO (Demharter, a.a.O., § 15 Rn. 8; Meikel/ Böttcher, a.a.O., § 15 Rn. 6).
zu Nr. 3:
Das die Vertretungsbefugnis betreffende Eintragungshindernis und das Beseitigungsmittel sind zutreffend aufgezeigt. Für den Nachweis der Auflassung (§ 20 GBO, § 925 BGB) und Bewilligung (§ 19 GBO) ist in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO nachzuweisen, dass die Erklärungen in der UR-Nr. 855/2016 gemäß §§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1 BGB für und gegen die Beteiligten zu 1) und 2) wirken. Das Grundbuchamt hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass es daran fehlt. Steht die Vollmacht unter einer aufschiebenden Bedingung nach § 158 Abs. 1 BGB, ist auch ihr Eintritt formgerecht nachzuweisen (Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 77), so dass hier ausnahmsweise das Grundgeschäft zu prüfen ist (vgl. Senat, KGJ 41, 162, 164; Demharter, a.a.O, § 19 Rn. 19). Die Vollmachtserklärungen der Beteiligten zu 1) und 2) in Teil B § 17 der UR-Nr. 606/2015 werden erst wirksam, wenn sie den angebotenen Kaufvertrag geschlossen haben. Die Vollmacht ist nicht selbständig erklärt, sondern als Klausel eines künftig zustande kommenden Kaufvertrags.
Den eingereichten Urkunden ist nicht zu entnehmen, dass die Beteiligte zu 1) das Angebot vom 27. November 2015 angenommen hat, bevor dieses gemäß § 146 BGB erlosch. Denn es ist nicht auszuschließen, dass die Bestimmung der Annahmefrist (§§ 148, 151 S. 2, 152 S. 2 BGB) in Teil A der UR-Nr. 606/2015 gemäß § 308 Nr. 1, § 305 Abs. 1, § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam ist. Die Frist bis zum 31. Januar 2016 geht mit über 9 Wochen auch unter Berücksichtigung der Weihnachtsfeiertage bis zum Jahreswechsel (vgl. dazu KG, Urteil vom 14. Aug. 2015 – 9 U 74/14 – juris Rn. 34) wesentlich über die Frist des § 147 Abs. 2 BGB hinaus, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei Bauträgerverträgen regelmäßig 4 Wochen beträgt (NJW 2010, 2873 Rn. 8, 11 ff.; 2014, 854 Rn. 11 ff.). Demgemäß ist auch nicht festzustellen, dass die Annahme am 14. Januar 2016 – nach 48 Tagen – gemäß §§ 151 S. 2, 152 S. 2 BGB i.V.m. § 306 Abs. 2 BGB rechtzeitig war. Verzögerungen bei der Übermittlung des Antrags, eine besondere Interessenlage der Beteiligten zu 1) und sonstige Umstände des Einzelfalls können im Grundbuchverfahren schon deshalb nicht berücksichtigt werden, weil die konkreten Gesamtumstände nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen sind (vgl. Demharter, a.a.O., § 1 Rn. 71, § 29 Rn. 63). Die Nachweisanforderungen sollen verlässliche Eintragungsgrundlagen sicherstellen und die Prüfung der Eintragungsvoraussetzungen in standardisierten Verfahren ohne einzelfallbezogene Beweiswürdigung ermöglichen (Senat, FGPrax, a.a.O.). Auf die zivilprozessuale Beweislastverteilung kommt es im Grundbuchverfahren nicht an. Es ist auch kein Fall gegeben, in dem eine Eintragung nur abgelehnt werden darf, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch sie unrichtig würde (vgl. dazu Senat, ZWE 2017, 403; Demharter, a.a.O., Einl. 1, Anh. § 3 Rn. 25, Anh. § 13 Rn. 41). Vorliegend geht es um den vorgeschalteten Nachweis der formalen Eintragungsvoraussetzungen.
Die Wertfestsetzung beruht auf § 61 Abs. 1 und 2, § 36 Abs. 3 GNotKG. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen gemäß § 78 Abs. 2 S. 1 GBO nur vor, soweit die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung zu Nr. 3 zurückgewiesen worden ist. Jede einzelne Beanstandung ist ein selbständiger Verfahrensgegenstands, auf den die Zulassung der Rechtsbeschwerde begrenzt werden kann (Demharter, a.a.O., § 18 Rn. 55, § 71 Rn. 34, § 78 Rn. 6.2; vgl. auch BGH, NJW 1994, 1158).
