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Eintragung von Wohnungsrechten zugunsten des Eigentümers und eines Dritten

KG Berlin – Az.: 1 W 344/18 – Beschluss vom 08.01.2019

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Anträge der Beteiligten vom 28. August 2018 auf Eintragung der Wohnungsrechte und Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu vollziehen.

Gründe

Die Voraussetzungen für die beantragte Eintragung des Eigentumswechsels auf die Beteiligte zu 2 und der Wohnungsrechte für die Beteiligten zu 1 und 2 liegen vor.

I.

Die einzutragenden Wohnungsrechte sind weder einzeln noch in ihrer Kombination inhaltlich unzulässig.

1.

Nach wohl herrschender Meinung, der sich auch der Senat angeschlossen hat (Rpfleger 2014, 130), kann ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ebenso wie andere beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (BGHZ 41, 209; BGH, NJW 1988, 2362) auch zugunsten des Eigentümers eingetragen werden (OLG München, DNotZ 2012, 778; Bayer/Lieder in Bauer/Schaub, GBO, 4. Aufl., AT C Rdn. 466; Herrler in Palandt, 78. Aufl., § 1093 Rdn. 7; Morvilius in Meikel, GBO, 11. Aufl., Einl. B Rdn. 416; Reymann in Staudinger, BGB, <2017>, § 1093 Rdn. 19; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 1244). Dem steht nicht entgegen, dass der Rechtsinhalt des § 1093 BGB sich gerade dadurch auszeichnet und von dem Wohnrecht nach § 1090 BGB abgrenzt, dass der Eigentümer kein eigenes Nutzungsrecht hat; dies begründet keine inhaltliche Unzulässigkeit eines Eigentümer-Wohnungsrechts. Es kann dahingestellt bleiben, ob das schon deshalb gilt, weil die gesetzliche Regelung “unter Ausschluss des Eigentümers” in § 1093 BGB nur bedeutet, dass ein Mitbenutzungsrecht des Eigentümers als solchem mit einem Wohnungsrecht unvereinbar ist (so BayObLG, NJW-RR 1992, 847; Weitnauer, DNotZ 1958, 352, 357). Selbst wenn gemäß § 1093 Abs. 1 S. 1 BGB Eigentum und Benutzungsrecht nicht in einer Person zusammenfallen könnten, ließe das die Zulässigkeit des Rechtsinhalts unberührt. Es hätte allein zur Folge, dass der Wohnungsberechtigte das Wohnungsrecht erst nach einem Eigentümerwechsel ausüben könnte (Senat a.a.O.). Für die Zulässigkeit des Rechtsinhalts kommt es jedoch allein auf den Eintragungsvermerk einschließlich der zulässigerweise in Bezug genommenen Bewilligung an.

2.

Inhaltliche Unzulässigkeit der beantragten Eintragung ergibt sich auch nicht aus dem Zusammentreffen der Wohnungsrechte für die Beteiligte zu 1 und für die Beteiligte zu 2.

a) Zunächst begegnet es keinen Bedenken, zwei selbständige Wohnungsrechte inhalts- und ranggleich an denselben Wohnräumen zu bestellen. Ausübungsstreitigkeiten sind nach § 1024 BGB zu lösen (Bayer/Lieder a.a.O. Rdn. 468; Reymann a.a.O. Rdn. 20).

b) Anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass einerseits die Beteiligte zu 1 aufgrund des zu ihren Gunsten bestellten Wohnungsrechts gemäß § 1093 BGB berechtigt sein soll, die Beteiligte zu 2 als Eigentümerin von der Nutzung auszuschließen, während andererseits gleichzeitig und gleichrangig auch der Beteiligten zu 2 ein Wohnungsrecht zustehen soll. Beide Rechte schließen einander nur scheinbar aus. Auch insoweit gilt entsprechend den Ausführungen zu 1., dass – je nach rechtlicher Begründung für die Zulässigkeit des Eigentümer-Wohnungsrechts – entweder die Beteiligte zu 2 nur in ihrer Stellung als Eigentümerin, nicht aber als ihrerseits Wohnungsberechtigte von der Nutzung ausgeschlossen ist, oder dass die Beteiligte zu 2 ihr Wohnungsrecht erst ausüben kann, wenn sie nicht mehr Eigentümerin der Wohnung ist.

3.

Für die Eintragung des Eigentümer-Wohnungsrechts zugunsten der Beteiligten zu 2 fehlt auch nicht das Rechtsschutzinteresse. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 2011, 3517) genügt für die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Eigentümers die bloße Möglichkeit eines rechtlich geschützten Interesses. Dieses ist schon im Hinblick auf einen möglichen Eigentümerwechsel zu bejahen.

II.

Die Beteiligten haben inzwischen nachgewiesen, dass die Beteiligte zu 2 die Tochter der Beteiligten zu 1 ist, so dass jedenfalls aus diesem Grunde die Verfügungsbeschränkung gemäß § 12 WEG nicht eingreift.

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