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Eintragung gleichrangiger Vorkaufsrechte im Grundbuch

OLG Hamm – Az.: I-15 W 233/16 – Beschluss vom 25.08.2016

Der angefochtene Beschluss wird abgeändert.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, die folgenden Eintragungen im Grundbuch von D Blatt … zu löschen:

  • die in Abteilung II unter laufender Nr.3 für die Beteiligten zu 2), 3) und 5) eingetragene bedingte Auflassungsvormerkung;
  • das in Abteilung II unter laufender Nr.4 für den Beteiligten zu 2) eingetragene bedingte Vorkaufsrecht;
  • das in Abteilung II unter laufender Nr.5 für den Beteiligten zu 5) eingetragene bedingte Vorkaufsrecht;
  • das in Abteilung II unter laufender Nr.6 für den Beteiligten zu 3) eingetragene bedingte Vorkaufsrecht;
  • das in Abteilung II unter laufender Nr.7 für den Beteiligten zu 4) eingetragene bedingte Vorkaufsrecht.

Eine Erstattung der den Beteiligten in der Beschwerdeinstanz entstandenen außergerichtlichen Kosten findet nicht statt.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 2) bis 5) sind die Söhne des im Grundbuch von D als Eigentümer eingetragenen Beteiligten zu 1).

Am 26.10.2009 schlossen die Beteiligten zu 1) bis 5) unter Beteiligung der Enkelin des Beteiligten zu 1), Frau S, einen als “Erbvertrag sowie Erb-, Pflichtteilsverzicht und Pflichtteilsergänzungsverzicht” überschriebenen Vertrag (UR-Nr…./2009 des Notars T in D).

Unter § 3 des Vertrages verzichteten die Beteiligten zu 2) bis 5) auf ihre sich aus den letztwilligen gemeinschaftlichen Verfügungen des Beteiligten zu 1) und dessen am ……..2009 verstorbener Ehefrau vom 17.09.1985 und 26.02.1995 ergebenden Zuwendungen.

Unter § 4 des Vertrages setzte der Beteiligte zu 1) in Abänderung der mit seiner verstorbenen Ehefrau getroffenen gemeinschaftlichen Verfügungen seine Enkelin S zu seiner Alleinerbin ein und beschwerte sie mit dem folgenden Vermächtnis:

Seine vorgenannte Vollerbin … hat nach seinem Tode mit Ausnahme seines Hausgrundstücks Gemarkung C Flur 1 Flurstück 366 … eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts D Blatt …, sämtlichen Nachlass an die Erschienenen zu 3 bis 6 (die hiesigen Beteiligten zu 2) bis 5) zu gleichen Teilen herauszugeben. …

Unter § 5 des Vertrages heißt es weiter:

Die Erschienene zu 2 (Enkelin S) ist verpflichtet, den hiesigen Vertragsgegenstand unentgeltlich auf die Erschienenen zu 3 bis 5 (Beteiligte zu 2), 3) und 5) zu je 1/3 Anteil zu übertragen, wenn sie das Vertragsobjekt binnen 10 Jahren nach dem Versterben des Erschienenen zu 1 (Beteiligter zu 1) auf einen Dritten überträgt.

Die Erschienenen zu 1 und 2 bewilligen und beantragen hiermit die Eintragung je einer bedingten Auflassungsvormerkung zugunsten der Erschienen zu 3 bis 5 zur Sicherung des oben genannten Anspruchs, jeweils im gleichen Rang.

Bedingung ist das Ableben des Erschienenen zu 1.

Unter § 6 des Vertrages räumte der Beteiligte zu 1) den Beteiligten zu 2) bis 5)

je ein Vorkaufsrecht an dem in § 4 genannten Grundstück für alle Verkaufsfälle ein. Die Vorkaufsrechte haben jeweils gleichen Rang. Sie sind nachrangig zu den Auflassungsvormerkungen gemäß § 5.

Bedingung ist das Ableben des Erschienen zu 1.

Die Erschienenen bewilligen und beantragen die Eintragung der Vorkaufsrechte im Grundbuch in Rang nach obigen Auflassungsvormerkungen.

Auf den weiteren Inhalt der notariellen Urkunde wird Bezug genommen.

Unter dem 25.06.2010 wurde in Abteilung II unter laufender Nummer 3 des Grundbuchs die folgende Eintragung vorgenommen:

Bedingte Auflassungsvormerkung für H, X, I zu je 1/3 Anteil. Bezug: Bewilligung vom 26.10.2009 …

Ebenfalls unter dem 25.06.2010 wurde in Abteilung II unter laufenden Nummern 4 bis 7 jeweils ein bedingtes Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für die Beteiligten zu 2) bis 5) eingetragen.

Bezug: Bewilligung vom 26.10.2009 … die Rechte in Abteilung II Nr. 4,5,6,7 haben Gleichrang.

Mit Schriftsatz vom 5.10.2015 beantragte der Beteiligte zu 1), die oben angeführten Eintragungen nach § 22 GBO bzw. § 53 GBO zu löschen. Zur Begründung führte er zum einen an, er sei von dem Vertrag vom 26.10.2009 zurückgetreten. Weiterhin hätten die Eintragungen von Anfang an aus verfahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Gründen nicht vorgenommen werden dürfen.

Nachdem der Beteiligte zu 1) mit Schriftsatz vom 12.01.2016 erklärt hatte, er könne die vom Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 7.12.2015 angeforderten Löschungsbewilligungen der Beteiligten zu 2) bis 5) nicht beibringen, hat das Grundbuchamt den Löschungsantrag mit Beschluss vom 15.04.2016 zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluss richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 3.05.2016, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 17.05.2016 nicht abgeholfen und die es dem Senat zur Entscheidung vorgelegt hat.

Der Senat hat die Beteiligten zu 2) bis 5) als Buchberechtigte an dem Beschwerdeverfahren beteiligt.

II.

Die nach §§ 71 ff. GBO zulässige Beschwerde des Beteiligten zu 1) ist auch begründet und führt zur Anweisung an das Grundbuchamt, die im Tenor näher bezeichneten Eintragungen zu löschen.

Eine Eintragung im Grundbuch ist dann von Amts wegen zu löschen, wenn sie sich ihrem Inhalt nach als unzulässig erweist (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO).

Eine Eintragung ist inhaltlich unzulässig, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder in der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann (Demharter, GBO, 30. Auflage, § 53 Rn.42; BayObLG Rechtspfleger 1986, 371). Die Unzulässigkeit muss sich aus der Eintragung selbst und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ergeben (BayObLG Rechtspfleger 1988, 102; OLG München Rechtspfleger 2008, 480).

Unter Berücksichtigung dieser allgemeinen Grundsätze ergibt sich für die im Grundbuch eingetragene Vormerkung und eingetragenen Vorkaufsrechte das Folgende:

1. Die für die Beteiligten zu 2), 3) und 5) eingetragene bedingte Auflassungsvormerkung ist zu löschen, da sie ein Recht mit nicht erlaubtem Inhalt verlautbart.

Eine Vormerkung hat dann keinen erlaubten Inhalt, wenn ein durch Vormerkung sicherbarer Anspruch nicht gegeben ist (Demharter a. a. O. § 53 Rn.46). Ob ein Anspruch vormerkungsfähig ist, ist von dem Grundbuchamt vor der Eintragung zu prüfen. Eine inhaltlich unzulässige Vormerkung ist von Amts wegen zu löschen (Bauer/von Oefele-Kohler, GBO, 3. Auflage, AT III Rn.110).

Eine Vormerkung kann nicht für einen Anspruch eingetragen werden, der sich gegen eine andere Person als den gegenwärtig eingetragenen Eigentümer richtet (BGH NJW 1997, 861 Rz.20 – zitiert nach juris; Bauer/von Oefele-Kohler a. a. O. AT III Rn.23). Der Schuldner des Anspruchs muss also bei der Eintragung der Vormerkung Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks oder Inhaber des von der Vormerkung betroffenen Rechts sein. Denn die Vormerkung soll den Gläubiger nur gegen nachträgliches, nicht auch gegen anfängliches Leistungsunvermögen des Schuldners sichern. Das Erfordernis der Identität des Schuldners mit dem Inhaber des betroffenen Rechts ergibt sich nicht aus dem Gesetzeswortlaut der §§ 883, 885 BGB. Dass der Gesetzgeber von diesem Identitätsgebot ausging, wird aber unter anderem an der Vorschrift des § 886 BGB deutlich (BGH a. a. O.; Staudinger-Gursky, BGB, Neubearbeitung 2013, § 883 Rn.56).

Der in § 5 des notariellen Vertrages vom 26.10.2009 begründete Anspruch auf Übertragung des Grundstücks, der durch die Vormerkung gesichert werden soll, richtet sich nach dem eindeutigen Inhalt des Vertrages alleine gegen die Enkelin S und nicht gegen den eingetragenen Eigentümer, den Beteiligten zu 1). Dass die Enkelin S in dem Vertrag zur Erbin des Beteiligten zu 1) eingesetzt worden ist, gibt ihr keine mit dem eingetragenen Eigentümer vergleichbare Rechtsposition (Staudinger-Gursky, a. a. O. § 883 Rn.62; Bauer/von Oefele-Kohler, a. a. O. AT III Rn.31).

2. Die für die Beteiligten zu 2) bis 5) eingetragenen bedingten Vorkaufsrechte, die untereinander gleichrangig sind, sind zu löschen, da sie ein Recht mit einem gesetzlich nicht zulässigen Inhalt verlautbaren.

Mehrere gleichrangige Vorkaufsrechte können an einem Grundstück nur dann rechtwirksam bestellt werden, wenn eine Vereinbarung zur Vermeidung von Kollisionen aus einer möglichen mehrfachen Ausübung der Vorkaufsrechte getroffen wird (BGH NJW 2014, 3024 – Textziffer 22 – zitiert nach juris; OLG München MDR 2016, 513).

Zwar ist die allgemeine, das Rangverhältnis einschließlich die Ranggleichheit mehrerer Grundstücksbelastungen betreffende Regelung des § 879 BGB grundsätzlich auch auf das dingliche Vorkaufsrecht anwendbar. Allerdings hat der Gesetzgeber für den Fall des Konflikts gleichrangiger Vorkaufsrechte – anders als für das Zusammentreffen mehrerer dinglicher Nutzungsrechte (§§ 1024, 1060, 1090 Abs. 2 BGB) – keine Bestimmung darüber getroffen, welche rechtliche Konsequenz der Widerstreit gleichrangiger Rechte für das jeweils einzelne Recht hat und auf welche Weise der Konflikt zu lösen ist. Im Vorkaufsfall würden sich die gleichrangigen Rechte wechselseitig blockieren (§ 1098 Abs. 2 in Verbindung mit §§ 883, 888 BGB), wenn eine Vereinbarung über die Auflösung des Konflikts fehlt. Ranggleichheit kann aber nicht bestehen, wenn die Ausübung des einen Rechts die gleichzeitige Ausübung des anderen Rechts unmöglich machen würde (OLG München a. a. O.).

Die Eintragung von gleichrangigen Vorkaufsrechten kann daher nur in zulässiger Weise erfolgen, wenn die Urkundsbeteiligten bei der Begründung der Vorkaufsrechte eine Regelung treffen, die die Ausübung der Vorkaufsrechte durch mehr als einen Vorkaufsberechtigten regelt, oder sich eine entsprechende Regelung aus dem Inhalt des zugrunde liegenden Vertrages ergibt.

Eine solche Kollisionsregelung lässt sich hier dem Text der notariellen Urkunde vom 26.10.2009 unmittelbar nicht entnehmen.

Auch im Wege der Auslegung lässt sich eine Kollisionsregelung nicht mit der für das Grundbuchrecht erforderlichen Bestimmtheit ermitteln.

Grundlage der Auslegung ist die Eintragung im Grundbuch in Verbindung mit der gemäß § 874 BGB zulässig in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung. Für die Auslegung ist nach grundbuchrechtlichen Grundsätzen maßgebend die nächstliegende Bedeutung, die sich für den unbefangenen Betrachter nach dem Wortlaut der Bewilligung unter Berücksichtigung jedermann erkennbarer Tatsachen (auch) außerhalb der Urkunde ergibt (BGH FGPrax 2015, 5; Bauer/von Oefele-Meincke a. a. O. § 53 Rn.100). Die gefundene Auslegung muss dabei die einzige mögliche Auslegung sein. Sobald nach der Auslegung zwei oder mehrere Regelungen denkbar sind, verlieren die Eintragung und die Eintragungsbewilligung die für den Grundbuchverkehr unerlässliche Bestimmtheit (Senat DNotZ 1970, 378).

Es gibt mehrere denkbare Möglichkeiten, eine Kollisionsregelung für die mehrfache Ausübung des Vorkaufsrechts zu treffen. Es kommt insbesondere eine Regelung nach dem Prioritätsprinzip oder eine Berechtigung auf Übertragung des Grundstücks zu anteiligen Miteigentumsquoten der das Vorkaufsrecht ausübenden Berechtigten in Betracht. Für die letztgenannte Lösung könnte sprechen, dass die Beteiligten zu 2), 3) und 5) nach der in § 5 der notariellen Urkunde getroffenen Regelung anteilige Miteigentümer werden sollen, wenn die Enkelin S das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall überträgt. Allerdings bezieht diese auf die Vormerkung bezogene Regelung den Beteiligten zu 4) nicht ein, ohne dass sich aus der Urkunde oder sonst klar erkennbaren Tatsachen entnehmen lässt, warum diese Einbeziehung unterblieben ist.

Letztlich beschränken sich die in der notariellen Urkunde getroffenen Regelungen nicht auf die Bestellung der Vorkaufsrechte. Vielmehr beinhaltet die getroffene Vereinbarung komplexe und umfassende Regelungen zum Nachlass der verstorbenen Ehefrau des Beteiligten zu 1) und zum Nachlass des Beteiligten zu 1) selbst. Welche Regelung zu den Vorkaufsrechten die Beteiligten naheliegender Weise getroffen hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass eine gleichrangige Begründung ohne Kollisionsregelung nicht möglich ist, lässt sich mit den im Grundbuchrecht zugelassenen Beweismitteln nicht mit der gebotenen Bestimmtheit feststellen. Denn wenn man davon ausgeht, dass eine mögliche Kollisionsregel im Sinne der mehrfachen Berechtigung auf Übertragung des Grundstücks zu anteiligen Miteigentumsquoten den Interessen der Urkundsbeteiligten noch am nächsten käme, würde dieses Ergebnis dennoch bedeuten, dass bei mehrfacher Ausübung des Vorkaufsrechts die Berechtigten sich damit begnügen müssten, mit einem um den Erwerb des Grundstücks konkurrierenden Bruder in eine Miteigentümergemeinschaft mit der Konsequenz einer nachfolgend ggf. erforderlichen Auseinandersetzung der Gemeinschaft (§ 753 BGB) eintreten zu müssen. Aus der Sicht des Senats verbleiben Zweifel, ob ein solches Ergebnis von den Urkundsbeteiligten tatsächlich gewollt ist oder ob die Beteiligten in Kenntnis der Rechtslage von der gesamten Regelung ggf. Abstand genommen hätten. Feststellungen hierzu können mit den Mitteln des Grundbuchrechts nicht getroffen werden.

Die Anordnung der Erstattung der den Beteiligten in der Beschwerdeinstanz entstandenen außergerichtlichen Kosten entspricht nicht billigem Ermessen (§ 81 Abs. 1 FamFG). Das Grundbuchamt hat sein Verfahren ohne die gebotene Beteiligung der Beteiligten zu 2) bis 5) durchgeführt. Daher ist es nicht sachgerecht, diese Beteiligten allein aufgrund ihrer zwingend gebotenen Beteiligung in der Beschwerdeinstanz mit den in dieser Instanz entstandenen Kosten zu belasten.

Eine Wertfestsetzung ist wegen des Erfolgs der Beschwerde nicht veranlasst.

Gründe, die Rechtsbeschwerde zuzulassen (§ 78 Abs. 2 GBO) sind nicht gegeben.

Die Entscheidung des Senats zur Eintragungsfähigkeit gleichrangiger Vorkaufsrechte und zur Löschung von eingetragenen gleichrangigen Vorkaufsrechten befindet sich im Einklang mit der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung.

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