Die Eintragung eines Sondernutzungsrechts für die Garage wurde 26 Jahre nach der ursprünglichen Zuweisung durch den ausgeschiedenen Bauträger verweigert. Das OLG musste klären, ob dafür tatsächlich die Zustimmung aller aktuellen Wohnungseigentümer erforderlich ist.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Die Urteilslogik
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Ist mein Sondernutzungsrecht gültig, wenn es nur im Kaufvertrag steht?
- Kann ich ein Sondernutzungsrecht nachträglich eintragen, wenn der Bauträger ausgeschieden ist?
- Müssen Miteigentümer der Eintragung eines alten Sondernutzungsrechts zustimmen?
- Was mache ich, wenn das Grundbuchamt die Eintragung meiner Garage ablehnt?
- Welche Nachweise braucht das Grundbuchamt für ein Jahrzehnte altes Sondernutzungsrecht?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 34 Wx 106/25 e | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 01.10.2025
- Aktenzeichen: 34 Wx 106/25 e
- Verfahren: Grundbuchbeschwerde
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Grundbuchrecht
- Das Problem: Ein Wohnungseigentümer wollte ein Sondernutzungsrecht für eine Garage im Grundbuch eintragen lassen. Das Recht war ihm vor vielen Jahren vom ursprünglichen Bauträger zugewiesen worden. Das Grundbuchamt verlangte die Zustimmung aller aktuellen Eigentümer, weil der Bauträger die Gemeinschaft längst verlassen hatte.
- Die Rechtsfrage: Reicht die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts durch den ursprünglich ermächtigten Eigentümer für die Eintragung aus, wenn diese Zuweisung erfolgte, als er noch Teil der Gemeinschaft war?
- Die Antwort: Ja. Entscheidend ist der Zeitpunkt, zu dem die Zuweisungserklärung wirksam abgegeben und dem Grundbuchamt mitgeteilt wurde. Die nachträgliche Eintragung erfordert deshalb nicht die formellen Genehmigungen aller übrigen Wohnungseigentümer.
- Die Bedeutung: Das Urteil bestätigt, dass einmal gültig zugewiesene Sondernutzungsrechte auch Jahre später noch im Grundbuch eingetragen werden können. Das Grundbuchamt darf die Eintragung nicht von der Zustimmung aller aktuellen Miteigentümer abhängig machen, wenn die ursprüngliche Teilungserklärung dies bereits vorgesehen hatte.
Der Fall vor Gericht
Kann ein 26 Jahre altes Versprechen die Bürokratie aushebeln?
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen einen Tresor, bekommen aber nur einen von zwei Schlüsseln. Den ersten Schlüssel schmiedete ein Bauträger beim Bau einer Wohnanlage: Er schloss per Teilungserklärung alle künftigen Eigentümer von der Nutzung einer bestimmten Garage aus. Gleichzeitig behielt er sich das Recht vor, diese Garage später einer Wohnung zuzuweisen. Das war Schritt eins, für alle sichtbar im Grundbuch verankert.
Den zweiten Schlüssel bekamen die Käufer einer Erdgeschosswohnung im Jahr 1999: In ihrem Kaufvertrag wies der Bauträger ihnen die Garage exklusiv zu. Das Problem – dieser zweite Schlüssel wurde nie offiziell benutzt, um das Recht im Grundbuch „einzuschließen“. Als die heutigen Eigentümer das Jahrzehnte später nachholen wollten, behauptete das Grundbuchamt, das Schloss sei ausgetauscht. Der ursprüngliche Schlüsselschmied – der Bauträger – hatte die Wohnanlage längst verlassen. Konnten die Eigentümer den Tresor mit ihrem alten Schlüssel noch öffnen? Das Oberlandesgericht München gab die Antwort.
Warum weigerte sich das Grundbuchamt, die Garage einzutragen?
Für das Grundbuchamt war der Fall eine klare Sache. Es sah zwei unüberwindbare Hindernisse. Erstens: Die Zuweisung einer Garage an eine einzige Wohnung ändere die Spielregeln für alle. Eine solche Inhaltsänderung der Gemeinschaftsordnung sei eine „echte“ Änderung. Sie erfordere die formgerechte Zustimmung (§ 29 Grundbuchordnung, GBO) aller Miteigentümer der gesamten Anlage. Selbst die Banken, die Kredite für die anderen Wohnungen vergeben hatten, müssten ihr Okay geben.
Zweitens, und das war der springende Punkt: Der Bauträger, der die Zuweisung 1999 erklärt hatte, war seit 2007 kein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mehr. Seine Befugnis zur Zuweisung sei mit seinem Ausscheiden erloschen. Ein Recht könne nur eintragen, wer im Moment der Eintragung auch dazu berechtigt sei. Die alte Zuweisungserklärung von 1999 sei verpufft. Was nicht rechtzeitig ins Grundbuch kam, stehe nun wieder allen Eigentümern zur gemeinschaftlichen Nutzung offen. Die Behörde stellte den Antragstellern ein Ultimatum: Entweder sie liefern die Zustimmungen aller Beteiligten nach oder der Antrag wird abgewiesen.
Wie argumentierte die Notarin für die Wohnungseigentümer?
Die Notarin, die den Antrag für die Eigentümer gestellt hatte, legte Beschwerde ein. Ihr Argument war elegant und stützte sich auf die Logik einer zweistufigen Rechtsschöpfung. Sie erklärte, dass das Sondernutzungsrecht nicht erst im Moment der Eintragung entsteht. Der entscheidende Akt sei die Zuweisungserklärung des dazu ermächtigten Bauträgers gewesen.
Diese Erklärung wurde 1999 abgegeben und dem Grundbuchamt damals sogar zur Kenntnis gebracht, als der Bauträger noch Mitglied der WEG und damit voll handlungsfähig war. Mit diesem Zugang beim Amt sei die Zuweisung wirksam geworden. Die spätere Eintragung habe nur noch eine „verlautbarende“ Funktion. Sie macht das Recht für alle künftigen Käufer sichtbar, ändert aber nichts an seiner bereits erfolgten Entstehung. Dass der Bauträger Jahre später aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist, spiele keine Rolle. Eine einmal wirksam ausgeübte Befugnis wird nicht durch spätere Ereignisse rückwirkend unwirksam. Die Forderung nach Zustimmung aller Eigentümer sei überflüssig.
Welcher Logik folgte das Gericht in seiner Entscheidung?
Das Oberlandesgericht München hob die Verfügung des Grundbuchamts auf. Die Richter folgten der Argumentation der Notarin und schufen damit Klarheit in einer praktisch relevanten Frage. Sie zerlegten das Sondernutzungsrecht in seine zwei Bestandteile, die das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorsieht.
Der erste Teil ist die „negative Komponente“: der Ausschluss aller anderen Eigentümer von der Nutzung einer bestimmten Fläche, hier der Garage. Dieser Ausschluss war bereits in der ursprünglichen Teilungserklärung von 1997 festgeschrieben und im Grundbuch eingetragen. Damit waren die Rechte der anderen Miteigentümer bereits beschränkt. Sie durften die Garage von Anfang an nicht nutzen.
Der zweite Teil ist die „positive Komponente“: die konkrete Zuweisung dieser Fläche an eine bestimmte Wohnung. Die Teilungserklärung hatte dem Bauträger genau diese Befugnis vorbehalten. Als der Bauträger 1999 im Kaufvertrag die Garage der Wohnung Nr. 13 zuwies, übte er lediglich dieses vorbehaltene Recht aus. Das Gericht stellte klar: Diese Zuweisung berührt die anderen Eigentümer in ihren Rechten nicht weiter. Ihr Recht auf Mitgebrauch der Garage war ohnehin schon ausgeschlossen. Die spätere Eintragung dieser Zuweisung ändert nichts an ihrer bereits bestehenden Rechtsposition.
Entscheidend für das Gericht war der Zeitpunkt, an dem die Zuweisungserklärung abgegeben wurde und dem Grundbuchamt zuging. Das geschah 1999, als der Bauträger noch zur WEG gehörte. Damit lag eine gültige Eintragungsgrundlage vor. Das spätere Ausscheiden des Bauträgers änderte daran nichts. Das formelle Konsensprinzip des Grundbuchrechts (§ 19 GBO), das die Bewilligung des Betroffenen verlangt, war hier nicht verletzt. Die Betroffenheit der anderen Eigentümer war bereits durch die Teilungserklärung zementiert.
Musste das Gericht seine eigene Rechtsprechung korrigieren?
Ja, und das ist ein bemerkenswerter Aspekt der Entscheidung. Der Senat räumte ein, dass er in früheren Fällen eine strengere Linie verfolgt hatte. Bislang hatte das Gericht verlangt, dass Antragsteller bei einer späten Eintragung nachweisen müssen, dass das Recht in der Zwischenzeit nicht an jemand anderen abgetreten wurde – ein Nachweis über eine „Nicht-Abtretung„.
Diese Anforderung gab das Gericht nun ausdrücklich auf. Es erkannte an, dass der Nachweis einer negativen Tatsache – also zu beweisen, dass etwas nicht geschehen ist – im formstrengen Grundbuchverfahren kaum zu erbringen ist. Diese Hürde war unpraktikabel und widersprach dem System des Grundbuchrechts. Mit dieser Entscheidung vollzog das Gericht einen Richtungswechsel: Liegt eine formgültige Zuweisungserklärung vor, die zu einem Zeitpunkt wirksam wurde, als der Zuweisende dazu berechtigt war, genügt dies für die Eintragung. Weitere Nachforschungen über den schuldrechtlichen Verbleib des Rechts sind nicht die Aufgabe des Grundbuchamts. Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts war rechtswidrig und wurde aufgehoben.
Die Urteilslogik
Eine einmal wirksam ausgeübte Zuweisungsbefugnis überdauert den späteren Ausschluss des Berechtigten aus der Wohnungseigentümergemeinschaft und behält ihre Gültigkeit für die Eintragung.
- Wirksamkeit des Zuweisungszeitpunkts: Die Befugnis, ein Sondernutzungsrecht zuzuweisen, muss lediglich im Moment der Abgabe und des Zugangs der Erklärung beim Grundbuchamt bestehen. Das nachträgliche Ausscheiden des Zuweisenden aus der Eigentümergemeinschaft lässt die Rechtswirksamkeit der Erklärung unberührt.
- Konsens der Eigentümer ist entbehrlich: Die nachträgliche Eintragung eines Sondernutzungsrechts erfordert nicht die Zustimmung aller übrigen Eigentümer, wenn ihre Mitgebrauchsrechte an der Fläche bereits durch die ursprüngliche Teilungserklärung ausgeschlossen wurden.
- Grenzen der grundbuchrechtlichen Prüfung: Das Grundbuchamt prüft lediglich die formelle Bewilligungsbefugnis und darf nicht verlangen, dass Antragsteller negative Tatsachen wie das Nicht-Vorliegen einer Zwischenabtretung beweisen.
Das formstrenge Grundbuchrecht muss der Entstehung des Sondernutzungsrechts in zwei Schritten Rechnung tragen und die einmal geschaffene Rechtssicherheit für die betroffenen Eigentümer garantieren.
Experten Kommentar
Wie lange hält eigentlich ein Versprechen, das ein Bauträger vor Jahrzehnten gegeben hat, rechtlich stand? Das Gericht stellt klar: War die Befugnis zur Zuweisung eines Sondernutzungsrechts in der Teilungserklärung sauber vorbereitet, zählt der Moment, in dem der Bauträger dieses Recht zuweist, nicht der späte Gang zum Grundbuchamt. Wer ein Sondernutzungsrecht nachträglich eintragen will, kann jetzt aufatmen, denn die oft unmögliche Forderung nach der Zustimmung aller Nachbarn oder dem Nachweis, dass das Recht zwischendurch nicht abgetreten wurde, fällt weg. Dies ist eine konsequente Vereinfachung, die der Praxis Rechnung trägt und alte, vergessene Rechte im Grundbuchverfahren wieder durchsetzbar macht.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ist mein Sondernutzungsrecht gültig, wenn es nur im Kaufvertrag steht?
Ihr Sondernutzungsrecht ist durch die Zuweisungserklärung im Kaufvertrag bereits wirksam entstanden. Der Vertrag schafft eine schuldrechtliche Bindung zwischen Ihnen und dem Verkäufer. Für die volle Sicherheit gegenüber neuen Eigentümern und der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist jedoch die Eintragung ins Grundbuch unerlässlich. Erst diese gewährleistet die dingliche Wirkung des Rechts, die auch Dritte bindet.
Die Regel ist: Der Kaufvertrag selbst stellt den entscheidenden Akt zur Entstehung des Rechts dar. Dies gilt, wenn der Bauträger zum Zeitpunkt der Erklärung befugt war, die Fläche zuzuweisen. Das Oberlandesgericht München bekräftigte, dass die spätere Grundbucheintragung nur noch ein „verlautbarender“ oder deklaratorischer Akt ist. Sie macht das Recht lediglich für Dritte sichtbar, schafft es aber nicht neu oder macht es erst gültig.
Solange das Recht ausschließlich im Vertrag steht, gilt es nur zwischen den Vertragsparteien. Neue Käufer in der WEG könnten es im Zweifel ignorieren. Die Voraussetzung für eine problemlose Eintragung ist, dass die ursprüngliche Teilungserklärung die sogenannte negative Komponente enthielt. Prüfen Sie, ob dort bereits der Ausschluss aller anderen Eigentümer von der Nutzung (etwa der Garage) festgeschrieben wurde.
Suchen Sie sofort die ursprüngliche Teilungserklärung Ihrer Wohnanlage und den damaligen Kaufvertrag heraus, um die Zuweisungsbefugnis des Bauträgers zu prüfen.
Kann ich ein Sondernutzungsrecht nachträglich eintragen, wenn der Bauträger ausgeschieden ist?
Ja, der nachträglichen Eintragung steht das Ausscheiden des Bauträgers nicht entgegen. Das Oberlandesgericht München hat klargestellt, dass das Recht zu dem Zeitpunkt wirksam wird, an dem die Zuweisungserklärung abgegeben wurde. Die ursprüngliche Befugnis muss daher nur im Moment der Erklärung bestanden haben. Eine einmal wirksam ausgeübte Befugnis erlischt nicht nachträglich.
Das Grundbuchamt argumentierte im bekannten Präzedenzfall fälschlicherweise, die Befugnis zur Zuweisung erlösche, sobald der Bauträger nicht mehr Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist. Das Amt forderte, dass nur eine im Moment der Eintragung handlungsbefugte Partei das Recht eintragen lassen dürfe. Diese strenge Auffassung wird durch die höhergerichtliche Rechtsprechung widerlegt. Maßgeblich ist allein, ob die ursprüngliche Zuweisungserklärung juristisch gültig war.
Die Zuweisung ist eine wirksam ausgeübte Befugnis, deren Gültigkeit an den Zeitpunkt ihrer Abgabe gebunden ist. Nehmen wir an, die Zuweisung erfolgte 1999, als der Bauträger noch Teil der WEG war. Die spätere Eintragung dient dann lediglich der formellen Verlautbarung dieses bereits existierenden Rechts. Die nachträgliche Handlungsunfähigkeit des Bauträgers ist unerheblich, da sie die Wirksamkeit der ursprünglichen Erklärung nicht rückwirkend aufhebt.
Dokumentieren Sie anhand historischer Unterlagen, dass der Bauträger zum Zeitpunkt der ursprünglichen Zuweisungserklärung (im Kaufvertrag) noch handlungsbefugtes WEG-Mitglied war.
Müssen Miteigentümer der Eintragung eines alten Sondernutzungsrechts zustimmen?
Nein, Miteigentümer müssen der nachträglichen Eintragung eines alten Sondernutzungsrechts nicht zustimmen, wenn die Fläche bereits durch die ursprüngliche Teilungserklärung von der gemeinschaftlichen Nutzung ausgeschlossen wurde. Das formelle Konsensprinzip des Grundbuchrechts verlangt nur dann eine Bewilligung aller Beteiligten, wenn ihre Rechte durch die Eintragung nachteilig verändert werden. Ist die Beschränkung der Nutzungsrechte bereits älter, ist die Zustimmung der Nachbarn meist unnötig.
Das Grundbuchamt fordert die Zustimmung aller Eigentümer und deren finanzierenden Banken, wenn es eine echte Inhaltsänderung der Gemeinschaftsordnung vermutet. Das Oberlandesgericht München stellte jedoch klar, dass man das Sondernutzungsrecht in zwei Komponenten unterteilen muss. Die sogenannte negative Komponente (der Ausschluss aller Miteigentümer vom Mitgebrauch) war in solchen Fällen bereits in der ursprünglichen Teilungserklärung festgelegt und eingetragen.
Die spätere Zuweisung dieser Fläche an eine spezifische Wohnung (die positive Komponente) ändert an der bereits bestehenden Beschränkung der Nachbarn nichts. Ihr Recht auf Mitgebrauch war ohnehin schon ausgeschlossen. Weil die Rechtsposition der anderen Wohnungseigentümer damit bereits zementiert war, ist ihr Veto bei der späten formellen Eintragung des Rechts juristisch irrelevant.
Lassen Sie Ihren juristischen Vertreter die Beschwerde primär darauf stützen, dass das Konsensprinzip des Grundbuchrechts hier nicht verletzt war.
Was mache ich, wenn das Grundbuchamt die Eintragung meiner Garage ablehnt?
Wenn das Grundbuchamt die Eintragung Ihres Sondernutzungsrechts ablehnt, erhalten Sie in der Regel eine sogenannte Zwischenverfügung. Ignorieren Sie diese Fristsetzung auf keinen Fall, denn damit würde Ihr Antrag formell als abgewiesen gelten. Sie müssen formelle Beschwerde gegen die Verfügung einlegen und die juristische Argumentation sofort auf die Ebene der höhergerichtlichen Rechtsprechung verlagern. Der Rechtsweg muss über Ihren Notar eröffnet werden.
Viele Grundbuchämter fordern die Zustimmung aller Miteigentümer und der finanzierenden Banken, um eine angebliche Inhaltsänderung der Gemeinschaftsordnung zu verhindern. Die Behörde setzt Ihnen hierzu meist eine Frist von sechs Wochen. Lassen Sie sich nicht darauf ein, die geforderten, aber unnötigen Zustimmungen nachträglich einzuholen. Die Nachlieferung ist die Falle, die das Gericht als eine unpraktikable Hürde identifiziert hat.
Ihre Beschwerde muss die Rechtsauffassung des Grundbuchamts aktiv widerlegen. Verweisen Sie dabei auf die Rechtsprechung des Oberlandesgerichts (OLG) München, das in Präzedenzfällen klargestellt hat: Die ursprüngliche Zuweisungserklärung des Bauträgers machte das Recht bereits wirksam. Weil das Recht schon entstanden ist, ist die späte Eintragung nur ein verlautbarender Akt und benötigt keine nachträgliche Zustimmung aller übrigen Beteiligten.
Kontaktieren Sie umgehend den Notar, der den Antrag gestellt hat, und weisen Sie ihn an, innerhalb der gesetzten Frist Beschwerde einzulegen, gestützt auf die Argumentation des OLG München.
Welche Nachweise braucht das Grundbuchamt für ein Jahrzehnte altes Sondernutzungsrecht?
Die Anforderungen an die Nachweise für ein altes Sondernutzungsrecht sind dank einer korrigierten Rechtsprechung des Oberlandesgerichts München deutlich vereinfacht worden. Primär benötigen Sie die ursprüngliche Zuweisungserklärung, die meist im Kaufvertrag von 1999 enthalten ist. Ebenfalls erforderlich ist der Nachweis, dass der Bauträger zum Zeitpunkt dieser Erklärung noch handlungsbefugt war. Entscheidend ist, dass Sie keine „unmöglichen“ Beweise mehr erbringen müssen.
Früher verlangten Gerichte oft, dass Antragsteller den lückenlosen Verbleib des Rechts beweisen mussten. Sie sollten also nachweisen, dass das Recht in den letzten 20 Jahren nicht schuldrechtlich an Dritte abgetreten wurde. Diese unpraktikable Forderung, das Fehlen einer Nicht-Abtretung zu beweisen, hat das OLG München nun explizit fallengelassen. Das Gericht erkannte, dass der Nachweis einer negativen Tatsache im formstrengen Grundbuchverfahren kaum zu erbringen ist.
Das Grundbuchamt muss keine Nachforschungen über den schuldrechtlichen Verbleib des Rechts anstellen. Es zählt ausschließlich der dingliche Zustand zum Zeitpunkt der wirksamen Zuweisung. Liegt die formgültige Erklärung vor, die zu einem berechtigten Zeitpunkt abgegeben wurde, genügt dies für die Eintragung. Daher sind lückenlose Kopien des Kaufvertrages sowie die Teilungserklärung zur Feststellung der damaligen Bauträgerbefugnis die zentralen Dokumente.
Stellen Sie sicher, dass Ihr Notar bestätigt, wann der ursprüngliche Kaufvertrag dem Grundbuchamt damals zur Kenntnis gebracht wurde, da dies den Zeitpunkt der Wirksamkeit markiert.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Formelles Konsensprinzip
Das Formelle Konsensprinzip (§ 19 GBO) ist eine grundlegende Regel im Grundbuchrecht, die festlegt, dass die Eintragung oder Änderung eines dinglichen Rechts nur mit der Bewilligung desjenigen erfolgen darf, dessen Rechtsposition dadurch nachteilig betroffen wird. Dieses Prinzip stellt sicher, dass niemand unfreiwillig einen Rechtsverlust durch eine behördliche Eintragung erleidet und dient damit dem Schutz des Privateigentums und der Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr.
Beispiel: Das Gericht stellte fest, dass das Formelle Konsensprinzip im vorliegenden Fall nicht verletzt war, weil die Rechte der anderen Eigentümer bereits durch die ursprüngliche Teilungserklärung beschränkt wurden.
Nicht-Abtretung
Juristen sprechen von der Nicht-Abtretung, wenn der Nachweis erbracht werden muss, dass ein schuldrechtliches Recht – beispielsweise der Anspruch auf Zuweisung einer Garage – in der Zwischenzeit nicht an eine andere Partei weiterverkauft oder übertragen wurde. Gerichte forderten diesen negativen Beweis früher, um sicherzustellen, dass das einzutragende Recht tatsächlich noch beim Antragsteller liegt, bevor es dinglich abgesichert wird.
Beispiel: Der Senat des Oberlandesgerichts München gab die Anforderung des Nachweises der Nicht-Abtretung nun ausdrücklich auf, da dieser Beweis einer negativen Tatsache im formstrengen Grundbuchverfahren kaum zu erbringen ist.
Sondernutzungsrecht
Ein Sondernutzungsrecht ermöglicht es einem einzelnen Wohnungseigentümer, bestimmte Flächen des Gemeinschaftseigentums (wie etwa eine Garage oder einen Gartenanteil) exklusiv für sich zu nutzen und alle anderen Miteigentümer von dieser Nutzung auszuschließen. Diese Rechte sind essenziell, um Wohnanlagen praktikabel zu gestalten und werden entweder in der Teilungserklärung oder durch eine spätere Zuweisung geschaffen.
Beispiel: Das Gericht musste klären, ob das jahrzehntealte Sondernutzungsrecht an der Garage wirksam im Grundbuch eingetragen werden konnte, obwohl die Zuweisung lange vor dem Antrag erfolgte.
Teilungserklärung
Als Teilungserklärung bezeichnen Juristen die notarielle Urkunde, mit der ein Bauträger oder Eigentümer ein Grundstück rechtlich in die einzelnen Miteigentumsanteile aufteilt, wodurch das Sondereigentum an den Wohnungen und das Gemeinschaftseigentum entstehen. Sie bildet die rechtliche Grundlage für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und enthält in der Regel die Gemeinschaftsordnung, welche die grundlegenden Spielregeln des Zusammenlebens festlegt.
Beispiel: Bereits die ursprüngliche Teilungserklärung von 1997 enthielt die negative Komponente, indem sie alle Eigentümer von der Nutzung der fraglichen Garage ausschloss.
Verlautbarender Akt
Als Verlautbarenden Akt bezeichnen Rechtsexperten die späte Eintragung eines bereits wirksam entstandenen Rechts ins Grundbuch, weil diese Eintragung das Recht nicht erst schafft, sondern nur für alle Dritten verbindlich sichtbar macht. Die Unterscheidung zwischen der Entstehung des Rechts (durch die Zuweisungserklärung) und seiner formellen Verlautbarung ist entscheidend, um die Gültigkeit alter Rechte festzustellen.
Beispiel: Die Notarin argumentierte erfolgreich, dass die spätere Eintragung des Sondernutzungsrechts nur noch eine verlautbarende Funktion habe, da die Zuweisungserklärung bereits 1999 wirksam geworden war.
Zwischenverfügung
Eine Zwischenverfügung ist eine formelle Mitteilung des Grundbuchamts, wenn einem Eintragungsantrag ein behebbares Hindernis entgegensteht, und setzt dem Antragsteller eine Frist zur Nachreichung der fehlenden Unterlagen oder Zustimmungen. Die Verfügung gibt dem Antragsteller die Möglichkeit, Mängel zu korrigieren, bevor der Antrag endgültig abgelehnt wird, und dient damit dem ordnungsgemäßen Verfahrensablauf.
Beispiel: Das Grundbuchamt erließ eine Zwischenverfügung, in der es die Wohnungseigentümer aufforderte, die Zustimmungen aller finanzierenden Banken der WEG nachzuliefern.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 106/25 e – Beschluss vom 01.10.2025
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