Eintragung eines Sondernutzungsrechts als Inhalt des Sondereigentums – Voraussetzungen

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Sondernutzungsrechte für Wohnungseigentümer – einfach eintragen lassen

Das Sondereigentum an einer Eigentumswohnung kann vielfältige Rechte und Befugnisse umfassen. Neben dem Wohnungseigentum selbst können auch zusätzliche Sondernutzungsrechte ein Teil des Sondereigentums sein. Diese Sondernutzungsrechte berechtigen den Eigentümer zur exklusiven Nutzung bestimmter Gebäudeteile oder Flächen. Eine rechtswirksame Eintragung dieser Sondernutzungsrechte in das Grundbuch ist dabei von entscheidender Bedeutung.

Um ein Sondernutzungsrecht als Teil des Sondereigentums eintragen zu lassen, müssen bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein. Der Beitrag erläutert, welche konkreten Anforderungen dafür gelten und was Eigentümer beachten müssen. So können Wohnungseigentümer ihre individuellen Nutzungsrechte optimal absichern und rechtlich absichern.

✔ Der Fall vor dem Kammergericht Berlin

Voraussetzungen für die Eintragung eines Sondernutzungsrechts

In diesem Fall ging es um die Eintragung eines Sondernutzungsrechts für einen Pkw-Stellplatz im Wohnungsgrundbuch. Das Kammergericht Berlin musste entscheiden, unter welchen Voraussetzungen ein Sondernutzungsrecht eingetragen werden kann.

Urteilsspruch und Begründung

Das Gericht hob den vorherigen Beschluss auf und wies das Grundbuchamt an, das Sondernutzungsrecht am Pkw-Stellplatz Nr. 13 als zugeordnet einzutragen. Als Grund führte es an, dass die Zuordnungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. Februar 2018 für die Eintragung ausreichte. Dies ergab sich aus der in der Teilungserklärung gebuchten Ermächtigung, durch eine solche Erklärung ein Sondernutzungsrecht zu begründen.

Wirkung der Zuordnungserklärung

Durch die Zuordnungserklärung wurden die übrigen Wohnungseigentümer mit der Wirkung des § 10 Abs. 3 S. 1 WEG von der Nutzung des Stellplatzes ausgeschlossen. Dieser Ausschluss (negative Komponente) trat mit Abgabe der Erklärung ein. Ebenso könnte die positive Komponente, also das alleinige Gebrauchsrecht des begünstigten Eigentümers, bereits mit der Erklärung wirksam geworden sein.

Bewilligung nicht erforderlich

Eine zusätzliche Bewilligung der übrigen Eigentümer nach § 19 GBO war laut Gericht nicht notwendig. Sie waren von der Eintragung nicht nachteilig betroffen, da die negative Komponente bereits durch die Zuordnungserklärung eingetreten war. Eine schuldrechtliche Vereinbarung abweichend vom Grundbuchinhalt sei zudem stets möglich. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte die Eintragungsbewilligung ausdrücklich erklärt.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Das Thema: Voraussetzungen Sondernutzungsrecht wirft bei vielen Lesern Fragen auf. Unsere FAQ-Sektion bietet Ihnen wertvolle Insights und Hintergrundinformationen, um Ihr Verständnis für dieses Thema zu vertiefen. Weiterhin finden Sie in der Folge einige der Rechtsgrundlagen, die für dieses Urteil wichtig waren.

Was ist eine Zuordnungserklärung und welche Rolle spielt sie bei der Eintragung?

Eine Zuordnungserklärung ist ein zentrales Dokument im Wohnungseigentumsrecht, das die Nutzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums regelt. Sie spielt eine entscheidende Rolle bei der Eintragung eines Sondernutzungsrechts ins Grundbuch. Durch die Zuordnungserklärung wird festgelegt, dass bestimmte Flächen oder Räume ausschließlich von einem bestimmten Wohnungseigentümer genutzt werden dürfen, während die übrigen Miteigentümer von der Nutzung ausgeschlossen sind.

Wichtige Aspekte der Zuordnungserklärung:

• Rechtliche Grundlage: Die Zuordnungserklärung basiert auf den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Sie muss klar und eindeutig formuliert sein, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.
• Eintragung ins Grundbuch: Damit ein Sondernutzungsrecht auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirksam ist, muss es ins Grundbuch eingetragen werden. Dies erfolgt durch die Eintragungsbewilligung, die in der Zuordnungserklärung enthalten ist. Ohne diese Eintragung bleibt das Sondernutzungsrecht lediglich schuldrechtlich und entfaltet keine dingliche Wirkung.
• Mitwirkung der Miteigentümer: Für die Eintragung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Dies stellt sicher, dass alle Betroffenen über die Nutzungseinschränkungen informiert sind und diesen zustimmen.
• Inhalt und Umfang: Die Zuordnungserklärung muss den genauen Inhalt und Umfang des Sondernutzungsrechts festlegen. Dies umfasst die genaue Beschreibung der betroffenen Flächen oder Räume sowie die Art der Nutzung.
• Rechtssicherheit: Durch die Eintragung ins Grundbuch wird das Sondernutzungsrecht rechtlich abgesichert und kann nicht ohne weiteres angefochten werden. Dies bietet sowohl dem Berechtigten als auch den übrigen Miteigentümern Klarheit und Sicherheit.
• Beispielhafte Anwendung: Ein Bauträger teilt ein Grundstück in mehrere Wohnungseigentumseinheiten auf und weist in der Teilungserklärung bestimmten Wohnungen Sondernutzungsrechte an Gartenflächen oder Stellplätzen zu. Diese Zuordnung wird in der Teilungserklärung festgehalten und anschließend ins Grundbuch eingetragen, um die Rechte der jeweiligen Wohnungseigentümer zu sichern.

Die Zuordnungserklärung ist unerlässlich für die wirksame Begründung und Eintragung von Sondernutzungsrechten. Sie stellt sicher, dass die Nutzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums klar geregelt und rechtlich abgesichert ist.

Unter welchen Bedingungen reicht die Zuordnungserklärung zur Eintragung aus?

Die Eintragung eines Sondernutzungsrechts als Inhalt des Sondereigentums erfordert bestimmte Voraussetzungen. Eine häufige Methode zur Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die Zuordnungserklärung, die in der Teilungserklärung enthalten sein kann. Diese Zuordnungserklärung muss bestimmte Bedingungen erfüllen, um wirksam zu sein.

• Ermächtigung in der Teilungserklärung: Die Teilungserklärung muss eine ausdrückliche Ermächtigung enthalten, die es ermöglicht, durch eine Zuordnungserklärung ein Sondernutzungsrecht zu begründen. Diese Ermächtigung muss klar und eindeutig formuliert sein, um spätere rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden. Sie sollte festlegen, welche Bereiche des Gemeinschaftseigentums durch Sondernutzungsrechte genutzt werden dürfen und unter welchen Bedingungen dies geschehen kann.
• Form und Inhalt der Zuordnungserklärung: Die Zuordnungserklärung selbst muss schriftlich erfolgen und von allen betroffenen Eigentümern unterzeichnet werden. Sie sollte detailliert beschreiben, welche Teile des Gemeinschaftseigentums dem Sondernutzungsrecht unterliegen und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind. Die Erklärung muss zudem im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Dritten wirksam zu sein.
• Eintragung im Grundbuch: Für die Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch ist es erforderlich, dass die Zuordnungserklärung zusammen mit der Teilungserklärung vorgelegt wird. Das Grundbuchamt prüft, ob die formellen Voraussetzungen erfüllt sind und ob die Ermächtigung in der Teilungserklärung ausreichend ist. Erst nach erfolgreicher Prüfung wird das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen.
• Praktische Beispiele: Ein typisches Beispiel für ein Sondernutzungsrecht ist die exklusive Nutzung eines bestimmten Parkplatzes oder Gartens durch einen Wohnungseigentümer. Diese Nutzung muss in der Teilungserklärung und der Zuordnungserklärung klar definiert und im Grundbuch eingetragen sein, um rechtlich bindend zu sein.
• Rechtliche Beratung: Da die Erstellung und Eintragung von Zuordnungserklärungen und Sondernutzungsrechten komplexe rechtliche Vorgänge sind, ist es ratsam, sich von einem erfahrenen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht beraten zu lassen. Dies stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und spätere Konflikte vermieden werden.

Die Eintragung eines Sondernutzungsrechts erfordert also eine klare Ermächtigung in der Teilungserklärung, eine detaillierte und schriftliche Zuordnungserklärung sowie die Eintragung im Grundbuch. Nur so kann das Sondernutzungsrecht rechtlich wirksam und gegenüber Dritten durchsetzbar sein.

Welche Wirkungen hat die Zuordnungserklärung auf die Nutzungsrechte?

Die Zuordnungserklärung hat erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsrechte. Sie bewirkt, dass das Sondernutzungsrecht zum Inhalt des Sondereigentums wird und somit für und gegen alle Eigentümer wirkt. Dies bedeutet, dass der Begünstigte das ausschließliche Recht erhält, die zugewiesene Fläche alleine zu nutzen, während andere Eigentümer von der Nutzung ausgeschlossen sind. Diese exklusive Nutzungsmöglichkeit ist im Grundbuch vermerkt und schafft somit klare rechtliche Verhältnisse.

Ein Sondernutzungsrecht kann auch an Dritte übertragen werden, jedoch nur zusammen mit der Sondereigentumseinheit, zu der es gehört. Die Eintragung im Grundbuch ist dabei entscheidend, um die dingliche Wirkung zu entfalten. Änderungen oder der Entzug eines Sondernutzungsrechts bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, es sei denn, es wurde eine Öffnungsklausel vereinbart, die einen Mehrheitsbeschluss zulässt.

Die Eintragung eines Sondernutzungsrechts erhöht die Rechtssicherheit und Klarheit im Grundbuch, da sie die Nutzungsmöglichkeiten eindeutig regelt und somit Konflikte zwischen den Eigentümern minimiert. Ein Beispiel hierfür ist die exklusive Nutzung eines Gartens oder eines Stellplatzes, die durch die Eintragung im Grundbuch rechtlich abgesichert wird.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG: Diese Paragraphen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) regeln die Voraussetzungen und Auswirkungen der Eintragung eines Sondernutzungsrechts in das Sondereigentum. Sie ermöglichen die Zuordnung von bestimmten Flächen oder Gebäudeteilen zur ausschließlichen Nutzung durch einen Wohnungseigentümer.
• § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG: Regelt das Mitgebrauchsrecht der Wohnungseigentümer an Gemeinschaftseigentum, das durch die Eintragung eines Sondernutzungsrechts ausgeschlossen wird.
• § 7 Abs. 3 WEG: Ermächtigt eine Person, durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, Sondernutzungsrechte zu begründen.
• § 19 GBO: Bestimmt, dass für die Eintragung von Rechten im Grundbuch die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer erforderlich ist, was hier vom Gericht verneint wurde.
• § 158 Abs. 1 BGB: Regelt die aufschiebende Bedingung im Bürgerlichen Gesetzbuch, nach der ein Recht erst mit dem Eintritt einer bestimmten Bedingung wirksam wird.
• BayObLG, DNotZ 1986, 479, 481 ff.: Gerichtliche Entscheidung, die ähnliche Fälle behandelt hat und als Präzedenzfall dient.
• Demharter, GBO, 32. Aufl.: Kommentarliteratur, die erläutert, dass bloße Zweifel des Grundbuchamts nicht ausreichen, um eine Eintragung zu verweigern.
• OLG Hamm, DNotZ 2018, 225: Gerichtsurteil, das die fortwirkende Ermächtigung zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten trotz Ausscheidens aus der Eigentümergemeinschaft bestätigt.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Kammergericht Berlin

KG Berlin – Az.: 1 W 213/22 – Beschluss vom 07.02.2023

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 17. Februar 2022 aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, in dem Bestandsverzeichnis des oben genannten Grundbuchs das Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Stellplatz Nr. 13 als zugeordnet einzutragen.

Gründe

Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und begründet. Für die Eintragung des Sondernutzungsrechts als Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 3 S. 1 WEG) genügt die Zuordnungserklärung der W… vom 20. Februar 2018 (§ 2 UR-Nr. 24/2018 des Notars …), die dem Grundbuchamt 2018 zugegangen ist. Das folgt aus ihrer gemäß § 7 Abs. 3 WEG gebuchten Ermächtigung, durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt für einen einzelnen Wohnungseigentümer ein die übrigen ausschließendes Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz zu begründen (§ 3 Nr. 2 UR-Nr. 368/2015 und § 2 UR-Nr. 41/2016 des Notars …).

Es kann dahin stehen, ob die beantragte Eintragung lediglich eine Klarstellung ist, weil das verdinglichte Sondernutzungsrecht durch die Zuordnungserklärung bereits vollständig entstand. Durch diese Erklärung sind die übrigen Wohnungseigentümer, die zuvor gemäß § 16 Abs. 1 S. 3 WEG zum Mitgebrauch berechtigt waren, mit der Wirkung des § 10 Abs. 3 S. 1 WEG von der Nutzung ausgeschlossen. Der Ausschluss aller nicht begünstigten Eigentümer (negative Komponente) durch die Teilungserklärung steht unter der aufschiebenden Bedingung der Zuweisungserklärung und wird gemäß § 158 Abs. 1 BGB mit dieser wirksam (BayObLG, DNotZ 1986, 479, 481 ff.). Gleiches könnte für die positive Komponente gelten, wenn die Ermächtigung dahin zu verstehen ist, dass für jeden Wohnungseigentümer ein gesondertes – jeweils durch eine ihn begünstigende (erste) Zuordnungserklärung aufschiebend bedingtes – Recht zum alleinigen Gebrauch bestimmt wird (vgl. Rieger, DNotZ 2020, 431, 435).

Auch soweit es sich um eine rechtsändernde Eintragung handeln sollte, bedarf es keiner Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer nebst dinglich Berechtigter gemäß § 19 GBO. Sie sind von der Buchung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch der begünstigten Einheit nicht nachteilig betroffen, da die negative Komponente bereits mit dem Eintritt der aufschiebenden Bedingung – der Zuordnungserklärung – als Inhalt des Sondereigentums in allen Wohnungsgrundbüchern eingetragen ist (Demharter, GBO, 32. Aufl., Anh. § 3 Rn. 28.3; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 2913a jew. m.w.N.).

Eine Mitwirkung der ausgeschlossenen Wohnungseigentümer ist auch nicht wegen des Zeitablaufs erforderlich. Zum einen besteht die Möglichkeit, vom Grundbuchinhalt Abweichendes schuldrechtlich zu vereinbaren, immer (vgl. Falkner, ZNotP 2017, 251, 258 f.). Die Eintragung nach § 10 Abs. 3 S. 1 WEG ist nur für die Wirkung gegen den Sondernachfolger relevant. Hätte die Beteiligte das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz mit nur schuldrechtlicher Wirkung auf einen anderen Wohnungseigentümer übertragen, wäre dieser nicht deshalb i.S.v. § 19 GBO sachenrechtlich betroffen, denn die Nutzungsbefugnis ist mangels Buchung nicht zum Inhalt seines Sondereigentums geworden. Für das Bewilligungserfordernis kommt es auf einen lediglich schuldrechtlichen Anspruch nicht an (Falkner, a.a.O.; a.A. OLG München, Beschluss vom 22. Dez. 2017 – 34 Wx 139/17 – juris Rn. 40).

Zum anderen hat das Grundbuchamt bloßen Zweifeln, das Grundbuch könne durch eine gemäß § 19 GBO bewilligte Eintragung unrichtig werden, nicht nachzugehen (vgl. Demharter, a.a.O., Anh. § 13 Rn. 41). Die W… hat die Eintragungsbewilligung, die regelmäßig in der Zuordnungserklärung liegt, zusätzlich ausdrücklich erklärt. Für ihre aus dem Vorbehalt in der Teilungserklärung folgende Bewilligungsberechtigung ist es unerheblich, dass ihr Zuweisungsrecht mit der Veräußerung der letzten Sondereigentumseinheit enden soll. Denn die W… ist erst 2019 aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden. Es reicht aus, dass sie ihr Zuweisungsrecht noch zuvor durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt ausgeübt hat (vgl. OLG Hamm, DNotZ 2018, 225). Bereits mit dem Zugang der Erklärung endete die Ermächtigung der teilenden Eigentümerin zur (anderweitigen) Zuweisung (vgl. BGH, NJW 2012, 676 Rn. 16); ihre so konkretisierte Bewilligungsberechtigung wirkt bis zur Eintragung der positiven Komponente fort.