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Eintragung eines Personenzusammenschlusses alten Rechts als Eigentümer

Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt – Az.: 12 Wx 14/18 – Beschluss vom 01.10.2018

Die Beschwerde der Beteiligten vom 6. Februar 2018 gegen die im Grundbuch von W. Blatt 2478, vormals Blatt 594, vorgenommene Eintragung vom 24. Oktober 2017 wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten haben die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Im oben genannten Grundbuch ist in Abt. I unter laufender Nummer 1 eingetragen:

“Personenzusammenschluss alten Rechts nach dem Rezess vom 24.12.1913”.

Als Grundlage der Eintragung ist eingetragen:

“Unter Neufassung der Eigentümerbezeichnung aufgrund der unvollständigen Anteilsbuchung von 1915 und unter gleichzeitiger Umschreibung des auf Blatt 594 eingetragenen Eigentums hier berichtigend eingetragen am 24.10.2017.”

Mit Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 6. Februar 2018 haben die Beteiligten gegen diese Eintragung Beschwerde eingelegt. Zur Begründung haben sie ausgeführt, dass der Beteiligte zu 2. in dem geschlossenen Grundbuch von W. Blatt 594 unter den laufenden Nummern 289, 292 und 305 als Eigentümer eingetragen sei, der Beteiligte zu 1. unter den laufenden Nummern 293, 295, 300, 303, 304 und 307. Die Miteigentumsanteile seien jeweils anteilig beziffert worden. Die Eintragung der Separationsgemeinschaft habe zur Folge, dass Eigentumsübertragungen nicht mehr zuordenbar seien.

Mit Beschluss vom 20. März 2018 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Naumburg zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass im Grundbuch von W. , Blatt 594 bei Anlegung im Jahr 1915 unter laufenden Nummern 1 – 80 der Abt. II Eigentümer nach Bruchteilen eingetragen worden seien. Diese Eintragung sei auf Grundlage des Rezesses von W. 552 vom 5. Dezember 1913, vollzogen am 24. Dezember 1913, erfolgt.

Im Laufe der Jahre sei durch die jeweiligen Miteigentümer über die Anteile verfügt worden, sodass es zu zahlreichen Eigentumsumschreibungen gekommen sei. Im Rahmen eines Antrages aus dem Jahr 2017, wonach ein Miteigentümer nur seine Anteile an einem Teil des gebuchten Grundbesitzes habe veräußern wollen, seien die Anteilsverhältnisse in Abt. I des Grundbuchs geprüft worden. Dabei habe sich herausgestellt, dass diese Anteile kein Ganzes ergeben würden und eine entsprechende Bezugsgröße fehle. Zur weiteren Klärung seien die vorangegangenen Bände zu dem Grundbuch beigezogen worden. In einem Sonderband habe sich auch der Rezess von 1913 in Form einer Übersetzung des Landesarchivs Sachsen-Anhalt befunden. Dieser Rezess, der Grundlage der ursprünglichen Eintragung gewesen sei, beinhalte das Ausscheiden von drei Interessenten aus der bestehenden Separationsgemeinschaft. Über die Anteile der verbliebenen Mitglieder der Gemeinschaft sei eine Liste angelegt und deren Anteile benannt worden. Dabei falle auf, dass die Summe auch hier in keinem nachvollziehbaren Verhältnis zu einer Bezugsgröße stehe, sodass nicht davon ausgegangen werden könne, dass es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB handele. Vielmehr lasse der Rezess den Schluss zu, dass es sich um eine Separationsgemeinschaft oder “Gemeinschaft alten Rechts” handele, die wie eine Gesamthandsgemeinschaft anzusehen sei.

Aus diesem Grund sei das Grundbuch von W. 594 umgeschrieben und die Bezeichnung des Eigentümers berichtigt worden. In der Grundakte werde parallel dazu eine Liste über die bekannten Mitglieder dieser Gemeinschaft geführt, deren Vollständigkeit jedoch nicht abschließend sichergestellt werden könne. Die Berichtigung sei ohne die Vorlage eines Unrichtigkeitsnachweises möglich, weil aufgrund des Rezesses die Unrichtigkeit offensichtlich gewesen sei.

Da die Vollständigkeit der bekannten Miteigentümer nicht mit abschließender Sicherheit festgestellt werden könne, müsse hier auf altes Recht zugegriffen werden. Im Zuge dessen sei nur die Möglichkeit verblieben, die Eigentümergemeinschaft als Personenzusammenschluss alten Rechts einzutragen.

II.

1. Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71, 73 GBO).

Allerdings ist nach § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO eine Beschwerde gegen eine Eintragung nicht statthaft. Da die angegriffene Eintragung des Grundstückseigentümers am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teilnimmt (§§ 892 Abs. 1 Satz 1, 891 Abs .1 BGB i. V. m. Art. 233 § 10 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 EGBGB) kann mit der Beschwerde nur verlangt werden, das Grundbuchamt anzuweisen, einen Amtswiderspruch einzutragen oder eine unzulässige Eintragung zu löschen (§ 71 Abs. 2 Satz 2 GBO).

Die Beschränkung der Beschwerde muss der Beschwerdeführer nicht ausdrücklich erklären. Stets ist zu prüfen, ob die Beschwerde mit dem eingeschränkten Ziel gewollt ist. Dabei ist davon auszugehen, dass ein Rechtsmittel regelmäßig mit dem zulässigen Inhalt eingelegt werden soll. Anhaltspunkte für das Gegenteil sind hier nicht ersichtlich.

Die Beschwerdeberechtigung der Beteiligten unterliegt keinen Bedenken weil ihr vermeintliches Miteigentumsrecht direkt betroffen ist. Im Rahmen des § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO ist derjenige beschwerdebefugt, der einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 BGB geltend machen kann.

2. Die Beschwerde ist allerdings nicht begründet.

a) Erweist sich eine Eintragung nach ihrem Inhalt als unzulässig, so ist sie von Amts wegen zu löschen (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO). Dies ist nur dann der Fall, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder in der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht entstehen kann.

Dies ist hier nicht der Fall. Zwar sind die einzelnen Berechtigten und nicht die Gemeinschaft als solche einzutragen, wenn eine Mehrheit von Grundstückseigentümern als Rechtsinhaber in das Grundbuch einzutragen ist. Das gilt sowohl für Bruchteilsgemeinschaften als auch für Gesamthandsgemeinschaften. Die Zusammenfassung unter einer gemeinsamen Bezeichnung ist bei bekannten Beteiligten unzulässig. Ein Verstoß dagegen macht die Eigentümereintragung inhaltlich unzulässig. Ausnahme gelten jedoch für die OHG, KG, EWIV und Partnergesellschaften (z. B. Böhringer, NJ 2000, 120, 123).

Nach der Rechtsprechung handelt es sich bei Interessentenschaften alten Deutschen Rechts um Gebilde, die sich der juristischen Person nähern. Zulässig ist deshalb auch dort eine Zusammenfassung aller Interessenten – ohne deren Namensbezeichnung – unter einer gemeinschaftlichen Bezeichnung (z. B. OLG Naumburg, OLG-NL 2003, 275, OLG Hamm, RdL 1974, 73; Böhringer, a.a.O. ).

Für die aufgrund des Gesetzes vom 2. April 1887 (Preuß. GS S. 105) mit einer Vertretung ausgestattete Gesamtheit der Beteiligten hat § 4 Abs. 3 der Allgemeinen Verfügung des Preußischen Justizministers zur Ausführung der GBO vom 20. November 1899 (JMBl. S. 349) ausdrücklich bestimmt, dass eine solche Gesamtheit als Berechtigte im Grundbuch eingetragen werden kann, ohne dass es der Bezeichnung der einzelnen Berechtigten bedarf (vgl. Böhringer, a.a.O. , m. w. N.). Nach einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin (KGJ 48, 199, 204) gilt dies auch für eine nicht derartig organisierte Interessengemeinschaft. Insoweit ist es zur näheren Bezeichnung der Gesamtheit nur erforderlich, dass – wie hier – auf den Rezess verwiesen wird, in dem ihre Rechtsverhältnisse geregelt sind. Die Anführung aller einzelnen Grundstücke ist dagegen nicht erforderlich, weil dies ein Übermaß an Schreibwerk zur Folge hätte (vgl. Böhringer, a.a.O. , m. w. N.).

b) Das Grundbuch ist zudem nicht unrichtig. Die Separationsgrundstücke stehen, unabhängig davon, ob der Rezess Gesamthands- oder Bruchteilseigentum bestimmte, nicht den einzelnen Teilnehmern in Person, sondern als Eigentümer grundgebunden zu. Sie können nicht von den Eigentümern der Stammstellen an Dritte veräußert werden (vgl. OLG Naumburg, OLG-NL 2003, 275; Böhringer, NJ 2000, 120, 121). Es besteht vor diesem Hintergrund kein Bedürfnis, durch Eintragung vermeintlicher Anteile deren Verkehrsfähigkeit herzustellen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 80, 84 FamFG.

Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das Beschwerdeverfahren folgt aus §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 und Abs. 3 GNotKG, wobei der Senat mangels anderweitiger Anhaltspunkte von einem Gegenstandswert von 5.000,00 Euro ausgeht.

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