Eigentumsumschreibung nach Kaufangebot: Kann die Übertragung gestoppt werden?

1. Der Antrag der Verfügungsklägerin auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wird zurückgewiesen.

2. Die Verfügungsklägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf 1.000.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten im einstweiligen Verfügungsverfahren um die Umschreibung des Eigentums dreier Wohnungseigentumseinheiten im H. Stadtteil St. P. (J. Straße… ), die aus jeweils einem sog. „Townhaus“ bestehen.

Die Verfügungsklägerin hatte die drei genannten Wohnungseigentumseinheiten im Mai 2018 erworben, ohne zunächst den Kaufpreis zu bezahlen. Das Townhaus in der J. Straße… bezog die Verfügungsklägerin selbst, die anderen beiden wollte sie vermieten, ggf. an ihre Söhne bzw. jedenfalls einen von diesen.

Als die Verfügungsklägerin im Jahr 2019 sowohl einen Käufer für ein vorher von ihr selbst bewohntes Haus in H.- O. als auch eine Refinanzierung für die Townhäuser in der J. Straße benötigte, lernte sie über ihren ehemaligen Bevollmächtigten, Rechtsanwalt Dr.-Ing. L1, die Verfügungsbeklagte kennen. Die Verfügungsbeklagte war seinerzeit zunächst noch Prokuristin und ist inzwischen eine von drei Geschäftsführern/innen einer M. I.-H.- und V.-GmbH (im Folgenden: M. GmbH). Gesellschafter der M. GmbH sind zwei Brüder der Verfügungsbeklagten sowie, als beherrschende Gesellschafterin, die J. H. AG, deren Aufsichtsratsmitglieder die Verfügungsbeklagte, einer ihrer Brüder und ihr Vater sind, deren Vorstand aber ausschließlich aus Personen besteht, die nicht zur Familie L. gehören. Geschäftszweck der J. H. AG ist u.a. der Handel und die Verwaltung von Immobilien.

Die Verfügungsbeklagte äußerte nach dem Kennenlernen der Verfügungsklägerin, am direkten Erwerb der Townhäuser in der J. Straße interessiert zu sein, was die Verfügungsklägerin aber ablehnte. Gleichzeitig verhandelten die Parteien darüber, dass die M. GmbH das Objekt in H.- O. erwerben sollte, was aber nicht geschah. Die Parteien einigten sich aber, dass die Verfügungsbeklagte die Zwischenfinanzierung für den von der Verfügungsklägerin weiterhin geschuldeten Kaufpreis für die Townhäuser zur Verfügung stellen sollte. Die Verfügungsbeklagte bat einen der Mitarbeiter der M. GmbH, einen Herrn P., die Townhäuser von innen zu besichtigen, was dieser im Einverständnis mit der Verfügungsklägerin tat. Einen Besichtigungstermin, bei dem beide Parteien dieses Rechtsstreits gleichzeitig anwesend waren, gab es in der J. Straße nicht. Während der Verhandlungen wurde die Verfügungsklägerin vom Rechtsanwalt Dr.-Ing. L1 vertreten, die Verfügungsbeklagte hatte keinen eigenen Rechtsbeistand.

Entsprechend der Absprache der Parteien schlossen die Parteien sodann zur Finanzierung des Kaufpreises aus dem Erwerb aus dem Jahr 2018 am 18. November 2019 einen Darlehensvertrag ab, der beim H. Notar Dr. R. beurkundet wurde (Urk.-Nr…. ). Gegenstand des Vertrages war ein endfälliges Darlehen in Höhe von € 3,1 Millionen, das die Verfügungsbeklagte der Verfügungsklägerin zur Verfügung stellen sollte. Das Darlehen sollte gemäß Teil A, §§ 1, 2 und 3 Abs. 1 des Vertrags eine Laufzeit von zwei Jahren ab dem Auszahlungstag haben und mit 6% pro Jahr zu verzinsen sein, die Zinsen sollen in monatlichen Raten gezahlt werden. Nach Teil A Abs. 2 der Urkunde waren sich die Parteien darüber einig, dass ihr Vertrag kein Verbraucherdarlehensvertrag ist. Die Refinanzierung des Darlehens durch die Verfügungsbeklagte sollte ausweislich der Vorbemerkung des Darlehensvertrages über die M. GmbH erfolgen. In Teil A, § 4 des Darlehensvertrages ist geregelt, dass der Verfügungsbeklagten selbst kein Grundpfandrecht zur Sicherung gewährt wird, dass aber die Verfügungsklägerin sie bevollmächtigt, zur Absicherung der Refinanzierung Grundpfandrechte bis zu einer Höhe von € 3,1 Millionen zzgl. Zinsen an dem Wohnungseigentum zu bestellen. Ferner erklärte die Verfügungsklägerin in Teil B der Urkunde i.V.m. deren Anlage 1 gegenüber der Verfügungsbeklagten das bis zum 31. März 2022 unwiderrufliche Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages betreffend das Wohnungseigentum an den drei Townhäusern. Der für den Fall der Annahme des Angebots fällige Kaufpreis i.H.v. € 3,1 Millionen sollte durch Aufrechnung mit der Darlehensrückzahlungsforderung beglichen sein (vgl. Anlage 1, § 2 der Vertragsurkunde). In dem angebotenen Kaufvertrag heißt es unter II., dass die Beteiligten den Notar zur Durchführung des Vertrages beauftragen und bevollmächtigen, einschließlich der Stellung von Grundbuchanträgen (vgl. auch Teil C Ziff. III der Darlehensvertragsurkunde). Für den weiteren Inhalt des Darlehensvertrages und des Kaufvertragesangebots wird Bezug genommen auf die Anlage ASt1.

Im Grundbuch betreffend den Kaufgegenstand wurde am 3. Dezember 2019 eine Grundschuld i.H.v. € 3,1 Millionen für die M. GmbH an erster Rangstelle eingetragen, nachdem die M. GmbH wie vorgesehen der Verfügungsbeklagten den Betrag von € 3,1 Millionen ebenfalls darlehensweise zur Verfügung gestellt hatte.

Bis zum Januar 2020 zahlte die Verfügungsbeklagte sodann die Darlehensvaluta in Höhe von 3,1 Millionen € vollumfänglich an die Verfügungsklägerin aus.

In der Folge ließen noch im Jahr 2020 diverse Gläubiger der Verfügungsklägerin Zwangssicherungshypotheken in die Wohnungseigentumsgrundbücher betreffend das Wohnungseigentum in der J. Straße… und… eintragen. Für die genauen Zwangssicherungshypotheken, die Eintragungsdaten und die zugrunde liegenden Rechtstitel wird Bezug genommen auf die Grundbuchauszüge gemäß Anlage ASt 11.

Nachdem die Verfügungsbeklagte von den Zwangssicherungshypotheken erfahren hatte, erklärte sie wegen eben dieser neuen Grundbuchbelastungen mit Schreiben vom 17. August 2020 gegenüber der Verfügungsklägerin die fristlose Kündigung des Darlehensvertrages. Ferner erklärte sie, das am 18. November 2019 beurkundete Kaufvertragsangebot anzunehmen zu wollen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 27. August 2020 widersprach die Verfügungsklägerin der Kündigung und erklärte, dass eine Beurkundung der Annahmeerklärung nicht erfolgen dürfe, hilfsweise nicht vollzogen werden dürfe. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2020 erklärte die Verfügungsklägerin zudem den Widerruf des „Darlehensvertrages nebst verbundenem Kaufvertragsangebot“ (Anlage ASt18). Die Verfügungsklägerin beendete – mit Ausnahme einer weiteren Zahlung – nach dem Darlehenswiderruf die Zinszahlungen auf das Darlehen und bat die Verfügungsbeklagte sodann um Bezifferung ihrer Zinsansprüche nach Widerruf und überwies einen Abschlagsbetrag auf einen Kapitalnutzungsanspruch. Seit Ende 2020 hat die Verfügungsklägerin keine Zahlungen mehr auf das Darlehen vom 18. Dezember 2019 geleistet. Mit Schreiben vom 2. Februar 2021, zugestellt am Folgetag, erklärte die Verfügungsbeklagte erneut die fristlose Kündigung des Darlehens, u.a. sei die Verfügungsklägerin mit drei Raten in Zahlungsverzug.

Gegen die vom Notar Dr. R. avisierte Beurkundung der Angebotsannahme durch die Verfügungsbeklagte initiierte die Verfügungsklägerin ein Notarbeschwerdeverfahren gemäß § 15 Abs. 2 BNotO mit dem Ziel, dem Notar die Beurkundung der Annahme des Angebots durch die Verfügungsbeklagte zu untersagen. Mit Entscheidung vom 22. Oktober 2021 wies das Landgericht Hamburg dieses Ansinnen zurück. Für die Begründung wird auf die Entscheidung des Landgerichts Hamburg zum Az. 321 T 5/21 Bezug genommen. Nach dieser Entscheidung des Landgerichts beurkundete der Notar Dr. R. am 15. November 2021 die Annahmeerklärung der Verfügungsbeklagten betreffend das am 18. November 2019 beurkundete Angebot auf Übertragung des Wohnungseigentums an den drei Townhäusern in der J. Straße.

Derselbe Notar beurkundete sodann, nachdem das Landgericht Hamburg mit Entscheidung vom 20. Januar 2022 eine weitere Beschwerde der Verfügungsklägerin zurückgewiesen hatte, unter Einsatz seiner bevollmächtigten Mitarbeiterinnen noch am 20. Januar 2022 die Auflassung des Wohnungseigentums an die Verfügungsbeklagte (ASt 27) und reichte entsprechende Anträge auf Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Hamburg ein.

Bis zum Abschluss der mündlichen Verhandlung ist eine Umschreibung des Eigentums auf die Verfügungsbeklagte nach Kenntnis der Parteien noch nicht erfolgt.

Die Verfügungsklägerin ist der Auffassung, dass ihr Kaufvertragsangebot gemäß Teil B der Urkunde Nr…. unwirksam bzw. nichtig sei. Deswegen habe die Eigentumsumschreibung zu unterbleiben bzw., sollte die Umschreibung doch schon erfolgt sein, müsse in das Grundbuch ein Widerspruch eingetragen werden. Anders als in Teil A der Urkunde festgehalten handele es sich bei dem Darlehensvertrag vom 18. November 2019 um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag, den sie wirksam widerrufen habe. Die Verfügungsbeklagte habe lediglich formal als Privatperson gehandelt. Sie nutze aber die M. GmbH und deren Organisationsstruktur zur Umsetzung des Immobilienprojekts, das schon deswegen nicht als private Vermögensverwaltung gewertet werden könne, weil die Verfügungsbeklagte gar kein eigenes privates Vermögen für die Darlehensgewährung eingesetzt habe. Letztlich hätte der Darlehensvertrag auch direkt mit der M. GmbH geschlossen werden können. Ihr Widerrufsrecht sei auch trotz der Notarbestätigungen in Teil A des Darlehensvertrages nicht gemäß § 495 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Ferner ist die Verfügungsklägerin der Auffassung, dass der Kaufvertrag als Verfallklausel gemäß § 1149 BGB unwirksam sei. Hieran ändere es nichts, dass die Verfügungsbeklagte als (formale) Darlehensgeberin nicht selbst Grundpfandrechtsgläubigerin sei, denn diese Aufspaltung habe von Anfang an der Umgehung des § 1149 gedient. Schließlich ist die Verfügungsklägerin der Auffassung, dass die Bindefrist an das Kaufvertragsangebot von zweieinhalb Jahren unwirksam sei.

Im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 8. März 2022 hat die Verfügungsklägerin die vorher bereits ausgeführten Argumente vertieft und zusätzlich geltend gemacht, die Kündigung des Darlehens durch die Verfügungsbeklagte in 2020 und 2021 seien rechtswidrig. Die Verfügungsklägerin selbst habe ohne jedes eigenes Verschulden keine Zahlungen mehr auf das Darlehen an die Verfügungsbeklagte geleistet, da nach dem Widerruf die Verfügungsbeklagte nicht daran mitgewirkt habe, eigene Grundbuchpositionen (sowie solche der M. GmbH) aufzugeben und zudem die Berechnung nach dem Widerruf fälliger Zahlungsansprüche nicht ermöglicht habe.

Die Verfügungsklägerin beantragt, wie folgt zu erkennen:

I. Der Antragsgegnerin wird es unter Androhung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten verboten, bis zum Vorliegen einer der Rechtskraft fähigen Entscheidung im Hauptsacheverfahren ihre Eintragung als Eigentümerin der Wohnungseigentumsrechte vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichtes H., S.. P.- N., Blätter…,… und… den Eigentumsübergang zu beantragen, bzw. einen bereits gestellten Eintragungsantrag aufrechtzuerhalten.

II. hilfsweise für den Fall, dass der unter Ziffer I geltend gemachte Anspruch deswegen nicht besteht, weil die Eigentumsumschreibung bereits erfolgt ist, wird im Grundbuch von St. P. N. des Amtsgerichts H., Blatt…,… und…, Flurstück… zu Gunsten der Antragstellerin ein Widerspruch gegen die Eintragung der Antragsgegnerin als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen, da der Antragstellerin insoweit ein Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB zusteht.

III. hilfsweise, soweit der unter Ziffer II geltend gemachte Anspruch besteht, ersucht das Gericht das zuständige Grundbuchamt, den Widerspruch in das Grundbuch einzutragen.

Die Verfügungsbeklagte beantragt,

den Erlass der einstweiligen Verfügung abzulehnen.

Sie ist der Auffassung, weder das Kaufvertragsangebot noch die erfolgten weiteren Erklärungen (Annahmeerklärung und Auflassung) seien unwirksam. Sie, die Verfügungsbeklagte, habe den Darlehensvertrag als Privatperson geschlossen. Es handele sich um ihre private Vermögensverwaltung. Auch die Townhäuser würde sie als Privatperson erwerben.

Das Gericht hat die beim Landgericht Hamburg geführten Akte 321 T 5/21 beigezogen.

Entscheidungsgründe

Der zulässige Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung hat in der Sache keinen Erfolg.

I.

Der Antrag ist zulässig, insbesondere ist das Landgericht Hamburg zuständig. Die sachliche Zuständigkeit folgt aus §§ 937 ZPO, 71 Abs. 1, 23 Nr. 1 GVG, die örtliche Zuständigkeit aus §§ 937, 24 ZPO. Grundbuchberichtigungsansprüche im Sinne von § 894 BGB, die die Verfügungsklägerin hier präventiv (Hauptantrag) bzw. durch den begehrten Widerspruch (Hilfsantrag) geltend macht, begründen die ausschließliche Zuständigkeit nach § 24 Abs. 1 ZPO (Schultzky in: Zöller, Zivilprozessordnung, 34. Aufl. 2022, § 24 ZPO, Rn. 8).

II.

Der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung war abzulehnen, weil die Verfügungsklägerin das Bestehen eines Verfügungsanspruchs nicht glaubhaft gemacht hat, §§ 935, 936, 920 Abs. 2, 294 ZPO.

Unter Anlegung der im einstweiligen Verfügungsverfahren bestehenden Maßstäbe steht der Verfügungsklägerin kein Grundbuchberichtigungsanspruch im Sinne von § 894 BGB zu, den sie entweder präventiv über § 1004 Abs. 1 BGB analog (Hauptantrag) oder im Wege eines Widerspruchs nach § 899 BGB (Hilfsantrag) gegen die Eigentumsumschreibung geltend machen kann. Es muss dabei nicht entschieden werden, ob die von der Klägerin gegen die Wirksamkeit der schuldrechtlichen Abrede in Form des Kaufvertrages geltend gemachten Einwendungen (s. dazu nachfolgend 1. und 2.) etwa durch eine präventive Durchsetzung von Bereicherungsansprüche (ggf. in Verbindung mit dem Einwand dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est) dazu führen können, dass die Eigentumsumschreibung trotz der inzwischen erklärten Auflassung und der entsprechenden Grundbuchvollmacht nicht erfolgen darf bzw. ein Widerspruch eingetragen werden kann. Denn keine der von der Verfügungsklägerin geltend gemachten Einwendungen, weder auf schuldrechtlicher noch auf dinglicher Ebene, greift nach den im einstweiligen Verfügungsverfahren anzulegenden Maßstäben durch.

1.

Die Verfügungsklägerin hat nicht im Sinne von §§ 936, 920 Abs. 2, 294 ZPO glaubhaft gemacht, dass das am 18. November 2019 beurkundete Verkaufsangebot wegen einer überlangen Bindungsfrist unwirksam wäre.

Die Unwirksamkeit ergibt sich nicht aus § 308 Nr. 1 BGB. Es ist schon nicht ersichtlich, dass es sich bei dem Vertrag vom 18. November 2019 um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 BGB handelt. Dies setzte die Absicht voraus, die entsprechende Klausel für eine Vielzahl von Verträgen zu verwenden, wobei die Absicht des beurkundenden Notars ausreichen kann. Dass der beurkundende Notar Dr. R. aber Verträge wie den vom 18. November 2019 überhaupt mehrfach schließen wollte, lässt sich dem Vortrag der Verfügungsklägerin nicht entnehmen. Im Gegenteil sprechen, worauf das Gericht in der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat, die Hintergründe der Beurkundung vom 18. November 2019 dafür, dass es sich bei dem Vertragswerk um eine individuell auf die Absprache der Parteien zugeschnittene Lösung und damit gerade nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.

Andere Unwirksamkeitsgründe der zweijährigen Bindungsfrist sind nicht ersichtlich, insbesondere liegt keine Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB vor, da die Dauer des Angebots sich an der Laufzeit des Darlehens orientiert und deshalb mit Blick auf die wirtschaftlichen Risiken der Parteien ein sachlicher Grund für die Länge der Bindungsfrist vorliegt.

2.

Die vertraglichen Abreden vom 18. November 2019 sind auch nicht deswegen unwirksam, weil die Verfügungsklägerin diese Abreden mit Anwaltsschreiben vom 1. Dezember 2020 widerrufen hat.

Denn die Verfügungsklägerin hat nicht glaubhaft gemacht, dass ihr ein Widerrufsrecht zustand.

Das Bestehen eines Widerrufsrechts nach §§ 495 Abs. 1, 355 BGB setzte voraus, dass es sich bei der Verfügungsklägerin um eine Verbraucherin und bei der Verfügungsbeklagten um eine Unternehmerin im Sinne von § 14 BGB handelte, wobei die Verfügungsklägerin als diejenige, die aus der Unternehmereigenschaft der Prozessgegnerin Rechte herleiten will, auch im einstweiligen Verfügungsverfahren die Darlegungs- und Beweislast (bzw. nach §§ 920 Abs. 2, 294 ZPO die Laste der Glaubhaftmachung) trifft.

Da die Eigenschaft als Verbraucherin/Unternehmerin nicht zur Disposition der Parteien steht (s. nur BeckOGK/Alexander, 1.1.2022, BGB § 13 Rn. 117 m.w.N.), hatte das Gericht dabei in dem summarischen Erkenntnisverfahren des Eilrechtsschutzes (G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 34. Aufl. 2022, Vorbemerkungen zu §§ 916-945b, Rn. 3) selbst zu überprüfen hatte, inwieweit die Parteien an dem Rechtsgeschäft als Verbraucherin bzw. Unternehmerin beteiligt waren.

Es kann dahinstehen, ob die Verfügungsklägerin den Vertrag vom 18. November 2019 als Verbraucherin im Sinne von § 13 BGB abgeschlossen hat.

Denn jedenfalls führt die Prüfung des Gerichts nach dem anzulegenden Maßstab des §§ 920 Abs. 2, 294 ZPO (Glaubhaftmachung) nicht dazu, dass die Verfügungsbeklagte als Unternehmerin handelte.

Um eine Tatsache glaubhaft zu machen, genügt im Vergleich zum Maßstab des § 286 ZPO (Vollbeweis) ein geringerer Grad der richterlichen Überzeugungsbildung. Eine Behauptung ist glaubhaft gemacht, sofern eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass sie zutrifft (BGH, Beschluss vom 11. September 2003, IX ZB 37/03, BGHZ 156, 139-147, juris Rn. 8). Das Gericht verkennt bei der Bestimmung dieses Maßstabs nicht, dass im einstweiligen Rechtsschutzverfahren grundsätzlich auch eine Folgenabschätzung vorzunehmen ist (s. nur BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 26. Juni 2018, 1 BvR 733/18, juris Rn. 3, allerdings im Sozialgerichtsverfahren) und dass die Folgen einer negativen Entscheidung für die Verfügungsklägerin (Überschreibung einer verkehrsfähigen Eigentumsposition an die Verfügungsbeklagte) nachhaltiger wären als diejenigen für die Verfügungsbeklagte, die im Verlustfalle zunächst einen einzutragenden Widerspruch in einem Hauptsacheverfahren wieder entfernen lassen müsste. Dies ändert aber nichts daran, dass die Verfügungsklägerin vor diesen gravierenden Folgen nach dem Wortlaut und der Vorstellung des Gesetzgebers (§§ 936, 920 Abs. 2 ZPO) nur dann zu schützen ist, wenn sie einen entsprechenden Verfügungsanspruch glaubhaft gemacht hat, also ein gewisser Grad an Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass sie der erwartete Nachteil letztlich zu Unrecht treffen würde. Das ist hier nicht der Fall:

Es ist zum Schluss der mündlichen Verhandlung unter Betrachtung aller vorgetragener Umstände des Einzelfalls nicht überwiegend wahrscheinlich, dass die Verfügungsbeklagte in Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit oder einer selbständigen beruflichen Tätigkeit (s. § 14 Abs. 1 BGB) handelte, als sie den Vertrag vom 18. November 2019 abschloss.

Die Verwaltung eigenen Vermögens ist grundsätzlich nicht als gewerbliche Tätigkeit zu qualifizieren. Eine Grenze zur gewerblichen Tätigkeit ist erst dann überschritten, wenn nach dem Umfang der mit der Vermögensverwaltung verbundenen Geschäfte ein planmäßiger Geschäftsbetrieb erforderlich ist, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation (st. Rspr., zuletzt BGH, Urteil vom 03. März 2020, XI ZR 461/18, juris Rn. 12; BGH, Urteil vom 20. Februar 2018, XI ZR 445/17, juris Rn. 21).

Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung (vgl. § 937 Abs. 3 ZPO) erscheint es hinreichend, wenn nicht sogar überwiegend wahrscheinlich, dass der Darlehensvertrag vom 18. November 2019 wie von der Verfügungsbeklagten selbst vorgetragen der Verwaltung des eigenen Vermögens diente, ohne dass diese Vermögensverwaltung die Grenze zu einem planmäßigen Geschäftsbetrieb überschritten hätte.

Dass die Geschäfte der Verfügungsbeklagten einen die rechtlich maßgebliche Grenze überschreitenden Umfang erreicht hätten, hat die Verfügungsklägerin nicht glaubhaft gemacht. Vielmehr ist es unmittelbar einleuchtend, dass allein der (fremdfinanzierte) Erwerb und die Verwaltung der drei streitgegenständlichen Townhäuser auch ohne gewerbetypische Infrastruktur möglich ist. Überdies ist nicht ersichtlich und erst recht nicht von der Verfügungsklägerin glaubhaft gemacht worden, dass die Verfügungsbeklagte persönlich mehr Immobilien als die streitgegenständlichen Townhäuser verwaltet, was den Aufbau einer entsprechenden Infrastruktur erforderlich machen würde. Die von der Verfügungsklägerin ins Feld geführten Umstände – die Verfügungsbeklagte nutzte für die Korrespondenz mit dem Notar einer der M. GmbH zugeschriebene E-Mail-Adresse, die Besichtigung der Objekte (jedenfalls in Anwesenheit der Verfügungsklägerin) wurde durch Herrn P., einem Mitarbeiter der M. GmbH durchgeführt, im Nachhinein habe auch eine Mitarbeiterin der M. GmbH mit dem Notar Dr. R. kommuniziert – ändern an der maßgeblich Feststellung – der Erwerb dreier Townhäuser und deren Verwaltung erfordern keine gewerbliche Infrastruktur – nichts.

Der Verfügungsbeklagten können für die Zwecke der §§ 495, 14 Abs. 1 BGB auch nicht die Aktivitäten der M. GmbH im Immobilienmarkt (deren gewerblicher Charakter hier unterstellt werden kann) zugerechnet werden. Unabhängig von der Frage, ob ein Organ einer juristischen Person über eine derartige Zurechnung überhaupt die Verbrauchereigenschaft verlieren kann (vgl. BeckOGK/Alexander, 1.1.2022, BGB § 14 Rn. 76), ist hier nichts dafür ersichtlich, dass die grundsätzlich gebotene getrennte Betrachtung von Organwalterin einerseits und juristischer Person andererseits aufzuheben wäre. Weder die Gewährung der wirtschaftlichen Mittel zur Refinanzierung des Darlehensbetrages noch die anderen von der Verfügungsklägerin angeführten Umstände führen im summarischen Verfahren zu der Einschätzung, dass wirtschaftlich betrachtet die Verfügungsbeklagte und die M. GmbH identisch sind. So ist es etwa nicht glaubhaft gemacht, dass die M. GmbH der Verfügungsbeklagten die Mittel ohne Gegenleistung oder ohne Rückzahlungsverpflichtung zur Verfügung gestellt hätte. Selbst wenn die M. GmbH der Verfügungsbeklagten näher steht als eine Geschäftsbank, bedeutet dies nicht ohne Weiteres eine komplette Kongruenz ihrer Interessen (ob dies bei einer „Ein-Frau GmbH“ anders zu beurteilen wäre, kann hier dahinstehen). Der Umstand, dass die Verfügungsbeklagte zur Refinanzierung auf Vermögen aus dem Familienbetrieb zurückgreifen kann, macht ihre eigene Vermögensverwaltung nicht zur gewerblichen Tätigkeit. Und auch der Einsatz einer dienstlichen E-Mail-Adresse, die Nutzung von Frankierung mit dem Logo der „L.-Gruppe“ (s. Schriftsatz vom 8. März 2022, dort Seite 12) und die Nutzung eines Mitarbeiters der M. GmbH führen zu keiner anderen Bewertung, weder für sich genommen noch in ihrer Gesamtheit. Gleiches gilt für den im Schriftsatz vom 8. März 2022, dort Seite 11, aufgeführten Umstand, dass die Verfügungsbeklagte das Objekt in H.- O., zu dem zeitgleich wie zu den Townhäusern verhandelt worden war, als Geschäftsführerin für die M. GmbH erwerben wollte bzw. sollte. Nur weil diese beiden Objekte für die Verfügungsklägerin unmittelbar miteinander verknüpft waren (sie benötigte den Kaufpreis für das Objekt in H.- O., um die Townhäuser in H.-S.. P. zu finanzieren), ist es ohne Weiteres denkbar, dass die Verfügungsbeklagte das Objekt in Hamburg-O. für die M. GmbH für interessant hielt, die Townhäuser dagegen nur für sich persönlich.

Dass die Verfügungsbeklagte durch die Verfügbarkeit familiärer Ressourcen bei den Verhandlungen mit der Verfügungsklägerin ein wirtschaftliches Übergewicht hatte und mit dem zur Sicherheit beurkundeten Kaufangebot letztlich ein Ergebnis durchsetzte, das die Verfügungsklägerin im Ergebnis nicht wollte (andernfalls hätte sie der Verfügungsbeklagten die Townhäuser schon im Jahr 2019 übertragen können), reicht dagegen für eine Qualifikation als Unternehmerin nicht aus. Denn dieses wirtschaftliche Ungleichgewicht ist dem gesamten Darlehensrecht immanent.

3.

Das Angebot auf Übertragung des Wohnungseigentums vom 18. November 2019 ist auch nicht in Ansehung von §§ 1192, 1149 BGB nichtig.

Nach §§ 1149, 1192 BGB kann der Grundstückseigentümer, solange nicht die durch die Grundschuld gesicherte Forderung ihm gegenüber fällig geworden ist, dem Gläubiger nicht das Recht einräumen, zum Zweck der Befriedigung die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück zu verlangen. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor, weil die Verfügungsbeklagte nur Darlehensgläubigerin ist und nicht auch Grundschuldgläubigerin. Eine entsprechende Anwendung der §§ 1149, 1192 BGB auf Fälle wie den vorliegenden, in denen der Darlehensgläubiger das Darlehen nur deswegen gewähren kann, weil er seinerseits hierzu ein Darlehen aufnimmt und sein eigener Gläubiger durch eine Grundschuld auf dem Grundstück des Schuldners gesichert wird, hat der BGH mit Urteil vom 25. Oktober 2002 (Az.: V ZR 253/01) abgelehnt. Zwar verweist die Verfügungsklägerin zu Recht darauf, dass im Fall, der diesem Urteil zugrunde lag, sich der Gläubiger bei einer Bank refinanziert hatte, während im vorliegenden Fall die Refinanzierung über die Gesellschaft der Gläubigerin geschehen ist, so dass wegen der größeren Nähe zwischen Gläubigerin und refinanzierendem Dritten der Anschein einer bewussten Umgehung von §§ 1192, 1149 BGB größer sein mag als im Fall des BGH. Hierauf kam es dem BGH aber nicht entscheidend an. Maßgeblich war vielmehr, dass der Eigentumsübertragungsanspruch des Gläubigers unabhängig von dem Schicksal der für den Refinanzierenden eingetragenen Grundschuld entsteht (Rn 11 des Urteils bei juris). Das ist hier nicht anders.

Im Übrigen ist auch eine bewusste Umgehung in dem Sinne, dass die Verfügungsbeklagte die Struktur aus dem Darlehen vom 18. November 2019 nur deswegen gewählt hätte, um die Wirkung von § 1149 BGB zu umgehen, nicht glaubhaft gemacht. Vor allem ist eine wirtschaftliche Identität der Interessen der M. GmbH mit denen der Verfügungsbeklagten nicht dargetan. Allein der Umstand, dass die Gesellschafter der M. GmbH Familienangehörige der Verfügungsbeklagten sind, führt nicht zu einer kompletten Identität der wirtschaftlichen Interessen. Vor allem ist es gerade nicht ausgeschlossen, dass auch nach einem Eigentumserwerb der Verfügungsbeklagten die M. GmbH die ihr gewährten Grundpfandrechte nutzt, sollte ihr Anspruch auf Rückführung der zur Verfügung gestellten Darlehenssumme nicht beglichen werden. Dann kann aber nicht davon gesprochen werden, dass hier eine Umgehung vorliegt oder auch nur glaubhaft gemacht worden ist.

4.

Soweit die Verfügungsklägerin im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 8. März 2022 (dort Seiten 8 und 9) ausgeführt hat, die Kündigungen des Darlehens seien zu Unrecht erfolgt, weil die Verfügungsbeklagte eine Mitwirkung verweigert habe, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Die Verfügungsklägerin hat unstreitig seit dem Jahr 2021 keine Zahlungen mehr geleistet, insbesondere nicht seit Endfälligkeit des Darlehens im Jahr 2022. Da sie – davon ist für die Zwecke des einstweiligen Verfügungsverfahrens nach dem unter 2. Gesagten auszugehen – das Darlehen auch nicht wirksam widerrufen hat, darf sie sich auch nicht (wie im Schriftsatz vom 8. März 2022 auf Seiten 8 und 9 ausgeführt) darauf berufen, letzten Endes sei die Verfügungsbeklagte daran schuld, weil sie die Refinanzierung mangels Aufgabe der eigenen Sicherheiten (insbesondere der Auflassungsvormerkung) verhindert habe.

5.

Da die Verfügungsklägerin den geltend gemachten Verfügungsanspruch nicht glaubhaft gemacht hat, konnte auch auf die Hilfsanträge keine andere Entscheidung ergehen, unabhängig von der Frage, ob die Eigentumsumschreibung bereits erfolgt ist.

III.

Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91, 709 Satz 1, Satz 2 ZPO.

IV.

Der Streitwert des einstweiligen Verfügungsverfahrens bemisst sich gemäß §§ 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG, § 3 ZPO nach dem Interesse der Verfügungsklägerin, dies hier darin zu sehen ist, dass sie durch den beantragten Widerspruch vor allem vor einer zwischenzeitlichen Verfügung der Verfügungsbeklagten und damit vor einem endgültigen Verlust des Wohnungseigentums, ggf. vor Entscheidung über eine entsprechende Klage in einer etwaigen Hauptsache, geschützt werden will (s.a. Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 34. Aufl. 2022, § 3 ZPO, Rn. 16_63). Der endgültige Verlust des Wohnungseigentums ist mit dessen Wert anzusetzen (s.a. § 6 ZPO), wegen des Charakters des Eilrechtsverfahrens war ein Abschlag von 2/3 vorzunehmen, sodass sich der Wert des Verfahrens auf 1/3 des Wertes des Wohnungseigentums beläuft. Für diesen Wert des Wohnungseigentums kommt es auf den Preis an, den die Verfügungsklägerin dafür im Jahr 2018 entrichtet hatte.

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