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Eigentümerberichtigung bei vertauschten Eigentumswohnungen

OLG München – Az.: 34 Wx 378/15 – Beschluss vom 28.04.2016

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Passau – Grundbuchamt – vom 25. August 2015 aufgehoben.

II. Das Amtsgericht Passau – Grundbuchamt – wird angewiesen, die Eintragungsanträge vom 14. Oktober 2014 nicht aus den Gründen des Beschlusses vom 25. August 2015 in der Form der Nichtabhilfeentscheidung vom 16. November 2015 zurückzuweisen.

Gründe

I.

Die inzwischen liquidierte xxx GmbH, für die der Beteiligte zu 1 als Nachtragsliquidator bestellt ist, errichtete Ende der 80-er Jahre des vergangenen Jahrhunderts als Bauträger eine Hotelanlage, bestehend aus sechs Gebäuden mit insgesamt 57 Appartement-Wohnungen, Gemeinschaftsanlagen, 19 Tiefgaragenstellplätzen sowie 38 weiteren Pkw-Stellplätzen im Freien. Dazu begründete sie mit Teilungserklärung vom 27.10.1988, eingetragen am 27.12.1988, an dem Baugrundstück Wohnungs- und Teileigentum.

1. Die Beteiligten zu 2 bis 4 sind laut Wohnungsgrundbuch Eigentümer in der Anlage, und zwar von Wohnungen im Haus Nr. 16. Dem Grundbuchstand zufolge gehört

(1) dem Beteiligten zu 2 ein Miteigentumsanteil von 24,083/1000stel, verbunden mit der auf Bl. xxx vorgetragenen Wohnung Nr. 14,

(2) der Beteiligten zu 3 ein Miteigentumsanteil von 10,247/1000stel, verbunden mit der auf Bl. xxx vorgetragenen Wohnung Nr. 15,

(3) der Beteiligten zu 4 ein Miteigentumsanteil von 23,001/1000stel, verbunden mit der auf Bl. xxx vorgetragenen Wohnung Nr. 13.

Das Wohnungseigentum Nr. 14 (Abt. III/2) ist mit einer Grundschuld ohne Brief zu 223.800 DM für ein Bankhaus belastet.

2. Die zunächst unter dem 24.1.2013 zum Vollzug vorgelegte notarielle Urkunde vom 31.10.2012 betrifft die Grundbuchberichtigung sowie die Auflassung in Form des Tauschs von Sondereigentum. Ziff. I. (Vorbemerkung) enthält unter Nr. 4 folgende Erklärung:

Seit der Eigentumsumschreibung wurde zwischenzeitlich festgestellt, dass im Rahmen des Aufteilungsplanes die Wohnungsnummern vertauscht wurden. Dieser Fehler wurde nach Angabe weder bei Abschluss des jeweiligen Kaufvertrages noch bei Beurkundung der Auflassungen bemerkt. Dabei sind die Miteigentumsanteile korrekt, jedoch wurden die Wohnungsnummern wie folgt “verwechselt”:

  • Die Wohnung Nr. 13 im Aufteilungsplan ist tatsächlich die im Grundbuch eingetragene Nr. 14.
  • Die Wohnung Nr. 14 im Aufteilungsplan ist tatsächlich die im Grundbuch eingetragene Nr. 15.
  • Die Wohnung Nr. 15 im Aufteilungsplan ist tatsächlich die im Grundbuch eingetragene Nr. 13.

Es folgt die Beschreibung der jeweiligen Wohnungen u. a. mit Flächenangabe (Nr. 15: 62,25 m²; Nr. 13: 65,37 m²; Nr. 14: 27,81 m²), ferner die Feststellung, dass sich aufgrund der tatsächlichen Nutzung und aufgrund der jeweiligen Kaufpreise folgender richtiger Kauf ergebe:

(Die Beteiligte zu 4) hat die im Aufteilungsplan mit Nr. 15 bezeichnete Wohnung gekauft.

(Die Beteiligte zu 3 als Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Käufers) hat die im Aufteilungsplan mit Nr. 14 bezeichnete Wohnung gekauft.

(Der Beteiligte zu 2) hat die im Aufteilungsplan mit Nr. 13 bezeichnete Wohnung gekauft.

Die Beteiligten gehen deshalb von einer “falsa demonstratio” aus und ziehen daraus den Schluss, dass der seinerzeitige Bauträger weiterhin Eigentümer der Wohnungen ist. Deshalb ordnet dieser in Ziffer II. im Weg der Grundbuchberichtigung die bezeichneten Wohnungen neu zu. Soweit die auf Bl. xxx eingetragene Grundschuld berührt ist, ist die Löschung von der Beteiligten zu 5 bewilligt und von der Beteiligten zu 1 beantragt. Ziffer III. der Urkunde enthält sodann nebst Bewilligung und Antrag die Auflassung, nämlich der Wohnung Nr. 13 an den Beteiligten zu 2, der Wohnung Nr. 14 an die Beteiligte zu 3 und der Wohnung Nr. 15 an die Beteiligte zu 4.

Mit Urkunde vom 7.2.2013 hat der Beteiligte zu 2 – damals durch einen Sequester – die Eintragung einer Sicherungshypothek in Höhe von 80.015 € an der im Aufteilungsplan mit der Nr. 13 (anstelle Nr. 14) bezeichneten Wohnung bewilligt und beantragt.

3. Das Grundbuchamt wies diese Eintragungsanträge am 18.6.2013 zurück; die Beschwerde blieb erfolglos. Auf den Beschluss des Senats vom 12.3.2014 (34 Wx 467/13 = RNotZ 2014, 434) wird im Einzelnen Bezug genommen.

4. Zu notarieller Urkunde vom 8.10.2014 genehmigte nunmehr der Beteiligte zu 2 als im Grundbuch eingetragener Eigentümer der mit einer Grundschuld zu 223.800 DM belasteten Wohnung Nr. 14 in Kenntnis der Vorurkunde sämtliche darin vom Sequester abgegebenen Erklärungen vorbehaltlos und unwiderruflich. Insbesondere bewilligte und beantragte er die Eintragung der Auflassung gemäß Ziff. III. der Vorurkunde und beantragte überdies die Eintragung der Sicherungshypothek im Grundbuch.

Auf den Vollzugsantrag vom 17.10.2014 hat das Grundbuchamt zunächst formlos Bedenken geäußert, worauf der Notar einen ergänzenden Beschluss des Amtsgerichts über die Befugnisse des Nachtragsliquidators sowie einen in der Wohnungsnummerierung geänderten Aufteilungsplan vorlegte.

Mit Beschluss vom 25.8.2015 hat das Grundbuchamt die Eintragungsanträge erneut zurückgewiesen. Es meint, soweit Berichtigungsbewilligungen als ausreichend anzusehen seien, müsse schlüssig dargelegt werden, dass das Grundbuch unrichtig ist und durch die Eintragung richtig würde. Dabei seien grundsätzlich die vorgetragenen Tatsachen als richtig zu unterstellen. Vorgetragen worden seien aber nur Mutmaßungen. Ganz offensichtlich sei das Grundbuch nicht unrichtig; Grundbuch und Teilungserklärung samt Plan stimmten überein. Die schlüssige Darlegung könne sich in diesem Fall nicht auf eine gegenteilige Behauptung beschränken; warum das Grundbuch durch die begehrte Eintragung richtig werden sollte, sei nicht ausreichend dargelegt.

Hiergegen richtet sich die namens der Beteiligten eingelegte Beschwerde. Die Angaben in der Teilungserklärung und den Aufteilungsplänen seien hier eindeutig. Im gegebenen Fall genügten Richtigstellungsbewilligungen unter Zustimmung der dinglich Berechtigten. Ausreichend sei eine sogenannte Identitätserklärung der Beteiligten. Keineswegs hätten sich die abgegebenen Erklärungen lediglich auf Mutmaßungen beschränkt. Hilfsweise werde beantragt, die gegenständlichen Urkunden als Wohnungstausch unter entsprechend geänderter Nummerierung der Sondereigentumseinheiten zu behandeln.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II.

Die zulässige Beschwerde (§ 71 Abs. 1, § 73 i. V. m. § 15 Abs. 2 GBO) hat Erfolg. Der Vollzug des „Wohnungstauschs“ samt Löschung und Neueintragung der Grundschuld kann nicht wegen unzureichender Berichtigungsbewilligungen abgelehnt werden.

1. Der Senat hat in dem vorangegangenen Beschluss die Voraussetzungen für eine Grundbuchberichtigung auf Grund erbrachten Unrichtigkeitsnachweises (§ 22 GBO) verneint (dort unter II. 2. b.). Die Sachlage ist insoweit unverändert; dies nehmen die Beteiligten auch hin. Sie erachten nämlich eine weitergehende Darstellung der Grundbuchunrichtigkeit für unerheblich, weil nunmehr sämtliche beteiligte Eigentümer an der Berichtigung mitgewirkt hätten.

2. Ersichtliches Ziel ist vielmehr die Berichtigung auf Grund Eintragungsbewilligungen – Identitätserklärungen – in der Form des § 29 GBO ohne erneute Einigung und Auflassung, wie dies in Rechtsprechung und Literatur bei sogenannten Parzellenverwechslungen weitgehend anerkannt ist (BGHZ 87, 150; BGH NotBZ 2001, 388; Holzer EWiR 2001, 941/942; Köbl DNotZ 1983, 598/603; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 3149). Die dafür geltenden Grundsätze lassen sich auch auf „vertauschtes“ Wohnungseigentum übertragen (vgl. BayObLGZ 1996, 149/151).

a) In der Berichtigungsbewilligung ist wegen § 20 GBO schlüssig darzulegen, dass das Grundbuch derzeit hinsichtlich der Eigentümerstellung unrichtig ist und durch die bewilligte Berichtigung auch wirklich richtig wird (z. B. Senat vom 20.2.2012, 34 Wx 6/12 = FGPrax 2012, 104; OLG Frankfurt FGPrax 1996, 8; Demharter GBO 29. Aufl. § 22 Rn. 31; Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 22 Rn. 71). Die notwendigen Angaben unterliegen der Form des § 29 GBO (Demharter a. a. O.; ders. FGPrax 2001, 54). Ist ein schlüssiger Vortrag gebracht, so hat das Grundbuchamt grundsätzlich von dessen Richtigkeit auszugehen und kann keine weiteren Beweise verlangen (Senat vom 20.2.2012; BayObLGZ 1994, 179/180; Hügel/Holzer § 22 Rn. 72). Die Grenze bildet das Legalitätsprinzip, d. h. der Eintragungsantrag darf nur bei auf Tatsachen begründeter sicherer Kenntnis davon abgelehnt werden, dass eine Unrichtigkeit nicht vorliegt und/oder die begehrte Eintragung das Grundbuch nicht richtig machen würde (Senat vom 20.2.2012; Hügel/Holzer a. a. O.). Demharter (FGPrax 2001, 54/55) weist zu Recht darauf hin, dass ein Unrichtigkeitsnachweis gerade nicht verlangt werden kann, weil das formelle Konsensprinzip von vorneherein die Möglichkeit einer Grundbuchunrichtigkeit einschließt und dies in Kauf nimmt.

b) Den Anforderungen an die notwendige Darlegung werden die notariellen Unterlagen gerecht.

aa) Die drei von der vorgetragenen Falschbezeichnung betroffenen, auf einer Ebene liegenden benachbarten Wohneinheiten werden in der grundbuchrechtlich notwendigen Eindeutigkeit beschrieben (vgl. § 28 GBO). In der Urkunde ist festgehalten, dass nach der seinerzeitigen Eigentumsumschreibung der Vertausch der Wohnungsnummern im Aufteilungsplan festgestellt wurde. Verbunden mit der Aussage, dass die Nummern 13 bis 15 fehlerhaft ausgewiesen wurden und dass der Fehler beim ursprünglichen Kauf mit anschließender Auflassung unbemerkt blieb, beinhaltet dies einen Tatsachenvortrag, der geeignet ist, die Unrichtigkeit des Grundbuchs zu belegen, nämlich die erfolgte Eintragung von Eigentümern, deren Auflassungserklärung sich auf ein anderes als das im Grundbuch ausgewiesene Eigentum bezogen hat. Die Wirksamkeit des jeweiligen Kaufvertrags wie der Auflassung bleibt davon unberührt (BGHZ 87, 150/153 ff.; BGH ZfIR 2001, 160/163 unter II. 2. b.; Palandt/Bassenge BGB 75. Aufl. § 925 Rn. 14). Allerdings wird das Grundbuch unrichtig, weil die Eintragung nicht von der Auflassung gedeckt ist. Sodann werden die drei Wohnungen in der nach Angabe der Beteiligten richtigen Weise zugeordnet, wobei die Zuordnung aus der tatsächlichen Nutzung und der jeweiligen Kaufpreise hergeleitet wird. Das trägt dem Umstand Rechnung, auch schlüssig dartun zu müssen, dass durch die begehrte Eintragung das Grundbuch richtig wird.

bb) Auf Tatsachen gestützte Erkenntnisse, dass eine Unrichtigkeit nicht vorliegt und die Berichtigung ihrerseits zur Grundbuchunrichtigkeit führt, hat der Senat nicht.

(1) Grundbuch und Teilungserklärung stimmen zwar überein. Für die Richtigkeit des Grundbuchs mag zunächst auch die Vermutung des § 891 BGB sprechen. Indessen besagt dies nichts Zwingendes zur materiellen Rechtslage, die sich auch so darstellen kann, wie sie die Beteiligten übereinstimmend schildern. Hinzu kommt, dass eine Berichtigung auf Grund Bewilligung ohne den gleichzeitig geführten Unrichtigkeitsnachweis stets scheitern müsste, wenn in diesem Fall die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB Geltung beanspruchen würde. Vielmehr erlaubt es das Gesetz, durch den bloßen Willen des Betroffenen die Berichtigung herbeizuführen (vgl. bereits BayObLGZ 1934, 179/181 f.).

(2) In der Senatsentscheidung vom 12.3.2014 wurde auch der Frage nachgegangen, ob der Unrichtigkeitsnachweis erbracht ist, und dies im Ergebnis verneint (siehe dort zu II. 2. b.). Namentlich unter (2) und (3) hat sich der Senat mit der Größe der Miteigentumsanteile, den jeweiligen Kaufpreisen und Erkenntnissen aus einem Zwangsversteigerungsverfahren betreffend die mit der Nr. 14 bezeichnete Einheit befasst. Die Überlegungen sind hier für die Berichtigung auf der Grundlage von Bewilligungen insoweit verwertbar, als die dort genannten Auffälligkeiten nicht gegen eine tatsächlich stattgefundene Wohnungsvertauschung sprechen, sondern einen dahingehenden Vortrag gerade plausibel machen, etwa die tatsächliche Nutzung durch den vermeintlichen Eigentümer bzw. die Korrelation zwischen Miteigentumsanteilen wie Kaufpreisen einerseits und Größe der Wohnungen andererseits. Diese Umstände genügen zwar, wie der Senat ausgeführt hat, nicht den strengen Anforderungen an den Unrichtigkeitsnachweis, bedingen aber keineswegs die sichere Kenntnis, dass eine Vertauschung nicht stattgefunden hat und der den Bewilligungen zugrunde gelegte Sachverhalt damit unzutreffend ist. Selbst wenn man in Abgrenzung von „bloßen Bedenken“ bereits „erhebliche und begründete Zweifel“ für ausreichend erachtet, um auf der Basis von Bewilligungen eine Berichtigung verweigern zu dürfen (OLG Jena FGPrax 2001, 12; Kohler in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 22 Rn. 12), sprechen doch zumindest nicht überwiegende Gründe gegen die Unrichtigkeit der aktuellen Eintragungen und gegen die Richtigkeit bei Zuordnung der Wohnungen in der nun bezeichneten Weise.

c) In formeller Hinsicht bedarf es jeweils der Bewilligung des – eingetragenen – Betroffenen (§ 22 Abs. 1 mit § 19 GBO) und der Zustimmung des – einzutragenden – Eigentümers (§ 22 Abs. 2 GBO), ferner der richtig gestellten Eintragungsbewilligung des Veräußerers – Identitätserklärung – (vgl. BGH ZfIR 2001, 160/164 unter II. 4. c.; Schöner/Stöber Rn. 3149; Joswig ZfIR 2001, 101/108), der seinerseits noch bewilligungsberechtigt sein muss. Wegen des Voreintragungsgrundsatzes (§ 39 GBO) müssen die Grundbücher zunächst auf den Veräußerer als Eigentümer berichtigt und kann dann erst das Eigentum an den richtigen Blättern auf die jeweiligen Erwerber umgeschrieben werden (vgl. RGZ 133, 279/281 f.; Holzer EWiR 2001, 941/942). Für den in Liquidation befindlichen Bauträger als Veräußerer handelt dessen gerichtlich bestellter Nachtragsliquidator. Dass sich dessen Wirkungskreis auch auf die Grundbuchberichtigung durch Mitwirkung bei der Auflassung der „richtigen“ Wohnungen bezieht, ist in dem Beschluss des Registergerichts vom 29.1.2015 klargestellt worden. Hinsichtlich der Grundschuld liegen neben dem am 9.1.2015 um die Löschung an dem Wohnungseigentum Nr. 14 ergänzten Antrag (unter Nr. 4 mit Urkunde vom 28.3.2013) samt Eigentümerzustimmung (Ziff. II a. E. der Urkunde vom 31.10.2012) die erforderlichen Erklärungen vor. Dass sonstige Berechtigte am Vollzug mitwirken müssten, ist nicht ersichtlich.

d) Soweit sich das Grundbuchamt auf die Entscheidung des Senats vom 14.7.2008 (34 Wx 037/ 08 = ZWE 2009, 39 mit Anm. Friedr. Schmidt) beruft, ist diese nicht einschlägig. Dort ging es um die mangelnde grundbuchrechtliche Bestimmtheit der Teilungserklärung im Hinblick auf die Mehrdeutigkeit der Wohnungsbezeichnung, von der hier nicht die Rede sein kann.

3. Für die weitere Sachbehandlung wird noch – unverbindlich – angemerkt:

a) Die Rechtskraft des Beschlusses über die Bestellung des Beteiligten zu 1 zum Nachtragsliquidator in Form eines Rechtskraftzeugnisses (§ 46 FamFG) erscheint bislang nicht belegt. Dasselbe gilt für den Ergänzungsbeschluss des Registergerichts vom 29.1.2015, dessen Ausfertigung vom 18.2.2015 sich zudem nur in unbeglaubigter Ablichtung bei den Grundakten befindet.

b) Eines neuerlichen Aufteilungsplans bedarf es im Hinblick auf die Umnummerierung der drei Einheiten nicht (vgl. Senat vom 13.8.2010, 34 Wx 105/10 = MittBayNot 2011, 229 mit Anm. Grziwotz, und Röll MittBayNot 1979, 218, zur technischen Umsetzung).

4. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

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