Disziplinarverfahren gegen einen Notar: Geldbuße bei Vertragsaufspaltung

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrags abwenden, sofern nicht das beklagte Land vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Berufung wird zugelassen.

Der Streitwert wird festgesetzt auf 7.500,- Euro.

Tatbestand

Dem seit dem Jahr 198X als Rechtsanwalt tätigen, im Jahr 199X zum Notar bestellten und bislang disziplinarrechtlich nicht in Erscheinung getretenen Kläger wurde vom Präsidenten des Landgerichts Stadt3 mit der angefochtenen Disziplinarverfügung vom 1.11.2012 eine Geldbuße von 7.500,- Euro auferlegt. Wegen des zu Grunde liegenden Sachverhalts wird zwecks Vermeidung von Wiederholungen auf den Inhalt der Verfügung, Bl. 2 ff. der Akte, und des zurückweisenden Widerspruchsbescheids des Präsidenten des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 13.6.2013, Bl. 42 ff. der Akte, Bezug genommen.

Mit seiner am 11.7.2013 beim Oberlandesgericht eingegangenen und durch Schriftsatz vom 13.9.2013 begründeten Klage begehrt der Kläger eine Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Die in der Verfügung unter Punkt II.A. genannte Verletzung einer Treuhandauflage räumt er im Wesentlichen ebenso ein wie die unter Punkt II.B.1. aufgeführten Amtspflichtverletzungen beim Führen der Bücher und Blattsammlungen zum Verwahrungsgeschäft, die unter Punkt II.B.2. aufgeführte Einrichtung von Notaranderkonten trotz unbestimmter Hinterlegungsanweisungen, die unter Punkt II.B.3.a) aufgeführte Änderung einer einmal vergebenen Urkundenrollennummer durch das vom Kläger eingesetzte Computerprogramm sowie die unter Punkt II.B.5.2. bis 7. aufgeführten Verstöße gegen das Geldwäschegesetz bzw. gegen § 44a Abs. 1 Satz 1 BeurkG.

Das beklagte Land hält seinerseits nicht mehr an dem unter Punkt II.B.3. erhobenen Vorwurf einer mit der Einrichtung eines Notaranderkontos verbundenen Amtspflichtverletzung fest.

Zur Begründung seiner Klage trägt der Kläger im Wesentlichen vor, eine mit einer getrennten Beurkundung von Angebot und Annahme von Kaufverträgen verbundene Amtspflichtverletzung sei nicht ersichtlich. Die in der angefochtenen Verfügung zitierten Richtlinienempfehlungen der Bundesnotarkammer enthielten kein bindendes Recht. Soweit sich das beklagte Land nunmehr auf die auf der Grundlage des § 67 Abs. 2 BNotO erlassenen Berufsrichtlinien der Notarkammer Stadt1 berufe, hätte es diese nennen und das Vorliegen einer planmäßigen und missbräuchlichen Gestaltung des Beurkundungsverfahrens darlegen müssen. Weder sei das Fehlen sachlicher Gründe für die getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme festgestellt worden noch sei ihm Gelegenheit gegeben worden, sachliche Gründe darzulegen.

Eine Verletzung der Zweiwochenfrist des § 17 Abs. 2a) Satz 2 Nr. 2 BeurkG sei in keinem einzigen der in der angefochtenen Verfügung beanstandeten Fälle festgestellt worden. Vielmehr habe der Notar keine Möglichkeit gehabt, die Angaben der Urkundsbeteiligten zur Einhaltung der Frist zu überprüfen. Soweit den Käufern bei der Beurkundung des unter UR-Nr. …/08 beurkundeten Kaufvertragsangebots (Punkt II.B.5.7.1. der angefochtenen Verfügung) die darin erwähnten Bezugsurkunden nicht zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin am 16.5.2008 vorgelegen hätten, habe es sich bei den Bezugsurkunden lediglich um Nachtragsurkunden gehandelt, die formelle Erklärungen enthalten hätten, deren Aushändigung an den Käufer unmittelbar vor der Beurkundung ausgereicht habe.

Soweit die Kostenrechnung zu UR-Nr. …/2008 in Absprache mit der Verkäuferin nachträglich auf diese „umgeschrieben“ worden sei (Punkt II.B.5.7.2 der angefochtenen Verfügung), gebe es keinerlei Hinweis auf ein strafrechtlich relevantes Verhalten der Urkundsbeteiligten.

Im Falle der in der angefochtenen Verfügung unter Punkt II.B.4. monierten Einrichtung eines Notaranderkontos habe der angestrebte Besitzübergang vor Sicherung des Eigentumsübergangs die Einrichtung eines Anderkontos gerechtfertigt. Es habe jedenfalls ein schuldrechtlicher Anspruch des Käufers auf Besitzübergang bestanden.

Der unter Punkt II.B.3. der angefochtenen Verfügung erhobene Vorwurf der Beurkundung von Belehrungen und diesbezüglichen Erklärungen eines vollmachtlos durch eine Mitarbeiterin des Klägers vertretenen Käufers sei unverständlich, weil der geschäftserfahrene Käufer die ihm vorab bekannten Erklärungen der vollmachtlosen Vertreterin nachträglich genehmigt habe. Die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse am fraglichen Grundeigentum, insbesondere die in der Urkunde in Bezug genommene Teilungserklärung, seien dem Käufer als Eigentümer weiterer Einheiten bekannt gewesen. Der Verzicht auf die Auflassungsvormerkung sei von den Beteiligten vor der Beurkundung ausgehandelt worden.

Der Kläger beantragt,

die angefochtene Disziplinarverfügung vom 1.11.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 13.6.2013 aufzuheben.

Das beklagte Land beantragt,

die Klage abzuweisen.

Es verteidigt die angefochtene Entscheidung und führt hierzu im Wesentlichen aus, nach Ziffer II. 1. d) der auf der Grundlage der gesetzlichen Ermächtigung des § 67 Abs. 2 BNotO erlassenen Berufsrichtlinien der Notarkammer Stadt1 seien unter anderem folgende Verfahrensweisen unzulässig, wenn sie systematisch erfolgten: Aufspaltung von Verträgen in Angebot und Annahme. Soweit die Aufspaltung aus sachlichen Gründen gerechtfertigt sei, solle das Angebot vom belehrungsbedürftigeren Vertragsteil ausgehen. „Systematisch“ im vorstehenden Sinne bedeute planmäßige und missbräuchliche Gestaltung des Beurkundungsverfahrens.

Die Einhaltung der Zweiwochenfrist des § 17 Abs. 2a) Satz 2 Nr. 2 BeurkG müsse der Notar tatsächlich prüfen; er könne sich insoweit nicht mit pauschalen Erklärungen der Beteiligten zufrieden geben.

Die Beteiligten haben einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung zugestimmt.

Entscheidungsgründe

Die gemäß §§ 96 Abs. 1 Satz 1, 99 BNotO, 52 Abs. 2 Satz 1 BDG, 74 Abs. 1 Satz 1, 78 Abs. 1 Nr. 1, 81 Abs. 1, 82 Abs. 1 VwGO zulässige Anfechtungsklage ist in der Sache im Ergebnis unbegründet und daher abzuweisen.

Nach § 60 Abs. 3 BDG hat der Senat bei einer Klage gegen eine Disziplinarverfügung neben der Rechtmäßigkeit auch die Zweckmäßigkeit der angefochtenen Disziplinarentscheidung zu überprüfen. Es ist nicht auf die Prüfung beschränkt, ob die dem Kläger zum Vorwurf gemachte Verhaltensweise (Lebenssachverhalt) tatsächlich gegeben und disziplinarrechtlich als Dienstvergehen zu würdigen ist, sondern hat – bejahendenfalls – unter Beachtung des Verschlechterungsverbotes im Interesse der Verfahrensbeschleunigung auch darüber zu entscheiden, welches die angemessene Disziplinarmaßnahme ist. Anders als sonst bei einer Anfechtungsklage ist das Gericht danach nicht beschränkt, eine rechtswidrige Verfügung aufzuheben; es trifft in Anwendung der in § 13 Abs. 1 BDG niedergelegten Grundsätze innerhalb der durch die Verfügung vorgegebenen Disziplinarmaßnahmenobergrenze vielmehr eine eigene „Ermessensentscheidung“ (vgl. BT-Drucks. 14/4659 S. 49 zu § 60 BDG; BGH, Beschluss vom 23.7.2012 – NotSt (Brfg) 5/11, MDR 2012, 1194). Nach § 13 Abs. 1 BDG ist die Disziplinarmaßnahme nach der Schwere der Amtspflichtverletzung unter angemessener Berücksichtigung der Persönlichkeitsbilds des Notars und des Umfangs der Beeinträchtigung des Vertrauens der Allgemeinheit zu bemessen.

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe erachtet der Senat im vorliegenden Fall die in der angefochtenen Disziplinarverfügung festgesetzte Geldbuße schon allein wegen des unter Ziffer 5. der Verfügung erhobenen zentralen Vorwurfs, nämlich der systematischen Aufspaltung zu beurkundender Verträge in Angebot und Annahme, als geboten.

Nach Art. 14 Abs. 3 Satz 2 BNotO hat ein Notar jedes Verhalten zu vermeiden, das den Augenschein eines Verstoßes gegen die ihm gesetzlich auferlegten Pflichten erzeugt, insbesondere den Anschein der Abhängigkeit oder Parteilichkeit. Dabei obliegt es der zuständigen Notarkammer nach § 67 Abs. 2 Satz 1 und Satz 3 Nr. 2 BNotO, in Richtlinien das nach § 14 Abs. 3 BNotO zu beachtende Verhalten durch Satzung näher zu bestimmen.

Dem Kläger ist insoweit zwar zuzugestehen, dass es sich bei den in der angefochtenen Verfügung zitierten – auf der Grundlage des § 78 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 BNotO von der Bundesnotarkammer beschlossenen – Richtlinienempfehlungen nicht um bindendes Recht handelt. Das beklagte Land hat jedoch zutreffend darauf hingewiesen, dass es sich bei den von der Notarkammer Stadt1 in Anlehnung an die Richtlinienempfehlungen der Bundesnotarkammer auf der Grundlage des § 67 Abs. 2 BNotO als Satzung erlassenen Berufsrichtlinien der Notarkammer Stadt1 für den Kläger sehr wohl um bindendes Recht handelt mit der Folge, dass die dort als unzulässig bezeichneten Verfahrensweisen dem Kläger verboten sind (vgl. Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 7. Aufl. 2012, § 13, Rdnr. 20, 199).

Nach Ziffer II. 1. d) der Berufsrichtlinien der Notarkammer Stadt1 sind folgende Verhaltensweisen unzulässig, wenn sie systematisch erfolgen: Aufspaltung von Verträgen in Angebot und Annahme. Soweit die Aufspaltung aus sachlichen Gründen gerechtfertigt ist, soll das Angebot vom belehrungsbedürftigeren Vertragsteil ausgehen. „Systematisch“ im vorbeschriebenen Sinne bedeutet planmäßige und missbräuchliche Gestaltung des Beurkundungsverfahrens.

Diesen Anforderungen genügt das Verhalten des Klägers offensichtlich nicht. Ausweislich der vom Kläger nicht angegriffenen Feststellungen in der angefochtenen Verfügung erstellte der Kläger im Jahr 2006 insgesamt 601 Urkunden, von denen 75 auf Kaufverträge, 28 auf isolierte Angebote und zwei auf isolierte Annahmen entfielen. 2007 entfielen von den insgesamt 508 Urkunden 54 auf Kaufverträge, 30 auf isolierte Angebote und keines auf eine isolierte Annahme, 2008 von insgesamt 654 Urkunden 59 auf Kaufverträge, 155 auf isolierte Angebote und 13 auf isolierte Annahmen, 2009 von insgesamt 755 Urkunden 114 auf Kaufverträge, 127 auf isolierte Angebote und sieben auf isolierte Annahmen, 2010 (bis 23.6., Datum der richterlichen Geschäftsprüfung) von insgesamt 293 Urkunden 30 auf Kaufverträge, 38 auf isolierte Angebote und fünf auf isolierte Annahmen. Von insgesamt 2811 Beurkundungen im genannten Zeitraum entfielen also 405 und damit 14,41 Prozent auf die Beurkundung isolierter Vertragsangebote oder -annahmen. Die Zahl der isoliert beurkundeten 405 Vertragsangebote oder -annahmen überstieg sogar die Zahl der im selben Zeitraum beurkundeten 332 Kaufverträge, d.h. in über die Hälfte der beurkundeten Kaufvertragserklärungen erfolgte eine nur ausnahmsweise zulässige Aufspaltung in Angebot und Annahme. Bei einem so hohen Anteil getrennt beurkundeter Angebote und Annahmen ist ohne weitere Feststellungen von einer planmäßigen und missbräuchlichen Aufspaltung von Verträgen in Angebot und Annahme auszugehen, zumal sachliche Gründe für die Vielzahl der vorgenommenen Aufspaltungen weder vorgetragen noch ersichtlich sind (vgl. LG Berlin, Beschlüsse vom 2.3.2012 – 82 OH 124/11, BeckRS 2012, 08540, und vom 18.4.2012 – 82 OH 210/11, BeckRS 2013, 03555; dort wurde eine systematische Aufspaltung bereits bei einem Anteil von 9,45 Prozent der Gesamtbeurkundungen angenommen).

Jedenfalls bei den in Punkt II.B.5.1 bis 5.7 der angefochtenen Verfügung erwähnten, im Rahmen der richterlichen Geschäftsprüfung am 23.6.2010 näher geprüften acht Urkunden mit den UR-Nummern …/07, …/08, …/08, …/09, …/08, …/08 (bzw. …/08), …/08 und …/08 gab es offenbar keinen sachlichen Grund für die vorgenommene Aufspaltung von Verträgen in Angebot und Annahme. Bei den unter Punkt II.B.5.1 bis 5.5 und 5.7. der angefochtenen Verfügung erwähnten Beurkundungen wurde vor der Beurkundung des Kaufvertragsangebots der Käufer nicht einmal Kontakt zum Verkäufer aufgenommen. Ob eine Kontaktaufnahme zum Verkäufer auch vor der Beurkundung des Kaufvertragsangebots mit der UR-Nummer …/08 unterblieb, lässt sich den vorliegenden Akten nicht entnehmen. Jedenfalls erwies sich die Behauptung des Klägers, die Verkäuferin mit Sitz in Stadt2 habe dort keine Mitarbeiter, welche für sie handeln könnten, als falsch, weil der Geschäftsführer der Verkäuferin die Annahme des am 29.4.2008 vom Kläger beurkundeten Vertragsangebots am 15.5.2008 vom Kläger in dessen Geschäftsräumen beurkunden ließ.

Ausweislich der weiteren im Rahmen der richterlichen Geschäftsprüfung am 23.6.2010 durch Einsichtnahme in die Urkundenrolle, die Nebenakten und die Terminsbücher getroffenen Feststellungen richteten sich die vom Kläger beurkundeten Kaufvertragsangebote regelmäßig an Bauträgergesellschaften, wobei der Beurkundungstermin – oft kurzfristig und zu ungewöhnlichen Geschäftszeiten – von einem als Vermittler auftretenden Finanzdienstleister mit dem Kläger vereinbart wurde. Weder der Vermittler noch die Käufer und Verkäufer waren am Amtssitz des Klägers ansässig; auch die betroffenen Grundstücke befanden sich nicht dort. Die getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme wurde in den vom Kläger erstellten Urkunden dann formelhaft damit begründet, dass Verkäufer und Käufer keinen gemeinsamen Termin für eine Beurkundung hätten finden können. Eine diesbezügliche Nachfrage des Klägers beim Verkäufer erfolgte nicht. Der weder formell noch materiell an der Beurkundung beteiligte Vermittler erhielt vom Kläger im Anschluss an die Beurkundung eine Notarbestätigung über die erfolgte Beurkundung.

Das beschriebene Verhalten des Klägers ist geeignet, den Anschein zu erwecken, der Kläger werde von den Grundstücksverkäufern bzw. den von ihnen beauftragten Vermittlern gezielt ausgewählt, weil er bereit ist, bindende Grundstückskaufvertragsangebote der Käufer kurzfristig auch ohne nähere Prüfung des Vorliegens eines sachlichen Grundes getrennt von der Vertragsannahme der Verkäufer zu beurkunden. Allein dieser Anschein weckt Zweifel an der gebotenen Unparteilichkeit des Klägers und begründet eine Verletzung seiner sich aus § 14 Abs. 3 Satz 2 BNotO i.V.m. Ziffer II. 1. d) der Berufsrichtlinien der Notarkammer Stadt1 ergebenden Amtspflichten.

Soweit in der angefochtenen Verfügung an Stelle der Richtlinien der zuständigen Notarkammer lediglich die fast wortgleichen Richtlinienempfehlungen der Bundesnotarkammer erwähnt werden, ist dies für die Rechtmäßigkeit der verhängten Disziplinarmaßnahme ohne Bedeutung, nachdem der Kläger im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens auf die sich aus den Richtlinien der Notarkammer Stadt1 ergebenden Amtspflichten hingewiesen worden ist und hierzu Stellung nehmen konnte. Sachliche Gründe für die vom Präsidenten des Landgerichts Stadt3 erstmals mit Schreiben vom 28.8.2009 beanstandete systematische Aufspaltung von Verträgen in Angebot und Annahme hat der Kläger trotz des erfolgten Hinweises nicht vorgetragen.

Allein das Ausmaß der Aufspaltung von Verträgen in Angebot und Annahme, der hierdurch erzielte wirtschaftliche Vorteil und der Umstand, dass die Beurkundungspraxis zunächst auch nach deren Beanstandung mit Schreiben vom 28.8.2009 fortgesetzt wurde, hätten nach Auffassung des Senats eine höhere als die verhängte Geldbuße von 7.500,- Euro gerechtfertigt, zumal sich aus den in der beigezogenen Verwaltungsakte befindlichen Beschwerden betroffener Verbraucher eine mit dem Verhalten des Klägers einher gehende Schädigung des Ansehens des Notarberufs ergibt.

Hinzu kommen noch der unter Punkt II.A. der angefochtenen Verfügung gerügte Verstoß gegen eine dem Kläger erteilte Treuhandauflage sowie die neben den vorgenannten Amtspflichtverletzungen kaum ins Gewicht fallenden, vom Kläger eingeräumten Amtspflichtverletzungen beim Führen der Bücher und Blattsammlungen zum Verwahrungsgeschäft (Punkt II.B.1.), der Einrichtung von Notaranderkonten trotz unbestimmter Hinterlegungsanweisungen (Punkt II.B.2.), der Änderung einer einmal vergebenen Urkundenrollennummer durch das vom Kläger eingesetzte Computerprogramm (Punkt B.3.a) sowie die Verstöße gegen das Geldwäschegesetz bzw. gegen § 44a Abs. 1 Satz 1 BeurkG (Punkt II.B.5.2. bis 5.7).

Der Umstand, dass der Kläger disziplinarrechtlich bislang nicht in Erscheinung getreten ist und mittlerweile eine Änderung seiner Beurkundungspraxis angekündigt hat, vermögen eine Herabsetzung der verhängten Geldbuße vor diesem Hintergrund nicht zu rechtfertigen.

Auf die Frage, in welchem Umfang die weiteren in der Disziplinarverfügung gerügten, vom Sachverhalt her weitegehend unstreitigen Verhaltensweisen des Klägers die Verhängung von Disziplinarmaßnahmen rechtfertigen, kommt es für die vorliegende Entscheidung nicht an, weil – wie dargestellt – allein die systematische Aufspaltung zu beurkundender Verträge in Angebot und Annahme die verhängte Geldbuße rechtfertigt.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 96 Abs. 1 Satz 1 BNotO, 3 BDG, 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 96 Abs. 1 BNotO, 3 BDG, 167 Abs. 1 und 2 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Zulassung der Berufung beruht auf §§ 105 BNotO, 64 Abs. 2 BDG, 124 Abs. 2 Nr. 2 und 3, 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO. Dem Senat sind keine Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zur disziplinarrechtlichen Ahndung systematischer Aufspaltungen zu beurkundender Verträge in Angebot und Annahme bekannt.

Die Wertfestsetzung folgt aus § 52 Abs. 1 GKG. Der Senat bemisst das mit der Klage verfolgte Interesse des Klägers mit der Höhe der gegen ihn verhängten Geldbuße.

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