Trotz des eingetragenen dinglichen Vorkaufsrechts bei Schenkung des Grundstücks an den Sohn verweigerte das Grundbuchamt die Löschung und verlangte die Bewilligung von zehn Dritten. Die entscheidende Frage lautete: Ist eine vorweggenommene Erbfolge gegen Entgelt juristisch überhaupt ein Verkaufsfall, der das Vorkaufsrecht auslösen würde?
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Wann erlischt ein dingliches Vorkaufsrecht bei einer Schenkung an den Sohn?
- Was genau war geschehen?
- Welche Gesetze entscheiden über das Schicksal des Vorkaufsrechts?
- Warum das Gericht die Löschung ohne Bewilligung für rechtens hielt
- Der formale Fehler: Warum die Zwischenverfügung das falsche Instrument war
- Kein „Verkaufsfall“: Warum die Übertragung das Vorkaufsrecht nicht auslöste
- Szenario 1: Eine Übertragung in vorweggenommener Erbfolge
- Szenario 2: Eine gemischte Schenkung
- Das Ergebnis ist in beiden Fällen dasselbe: Das Vorkaufsrecht erlischt
- Welche Lehren lassen sich aus diesem Urteil ziehen?
- Die Urteilslogik
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Löst eine Schenkung oder Übertragung an mein Kind ein dingliches Vorkaufsrecht aus?
- Wann erlischt ein Vorkaufsrecht, das nur für den „ersten Verkaufsfall“ bestellt wurde?
- Was ist der Unterschied zwischen Verkauf und gemischter Schenkung bei einem Vorkaufsrecht?
- Wie kann ich ein erloschenes Vorkaufsrecht im Grundbuch löschen lassen?
- Was tun, wenn das Grundbuchamt die Löschung ohne Zustimmung der Berechtigten verweigert?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 3 Wx 139/18 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf
- Datum: 05.12.2018
- Aktenzeichen: 3 Wx 139/18
- Verfahren: Beschwerde in Grundbuchsachen
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Sachenrecht, Erbrecht
- Das Problem: Eine Grundstückseigentümerin übertrug ihr Grundstück im Rahmen einer teilentgeltlichen Schenkung an ihren Sohn. Da ein Dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen war, forderte das Grundbuchamt die Zustimmung der Vorkaufsberechtigten zur Löschung. Die Beteiligten weigerten sich und behaupteten, das Vorkaufsrecht sei automatisch erloschen, da kein Kaufvertrag vorlag.
- Die Rechtsfrage: Gilt ein Vorkaufsrecht „für den ersten Verkaufsfall“ auch, wenn ein Grundstück an den Sohn verschenkt wird oder als Vorweggenommene Erbfolge dient?
- Die Antwort: Nein, das Vorkaufsrecht muss in diesem Fall gelöscht werden. Das Recht gilt nur beim Abschluss eines echten Kaufvertrages. Übertragungen im Rahmen einer Schenkung oder mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht sind kein auslösender Verkaufsfall.
- Die Bedeutung: Ein für den ersten Verkaufsfall bestelltes Vorkaufsrecht hindert in der Regel nicht die Übertragung eines Grundstücks innerhalb der Familie. Das Grundbuchamt darf bei nachgewiesener Schenkung oder vorweggenommener Erbfolge keine Zustimmung der Vorkaufsberechtigten verlangen.
Wann erlischt ein dingliches Vorkaufsrecht bei einer Schenkung an den Sohn?
Eine Mutter möchte ihrem Sohn das elterliche Haus übergeben – ein alltäglicher Vorgang der Generationennachfolge. Doch im Grundbuch lastet eine alte Eintragung: ein Vorkaufsrecht zugunsten von zehn weiteren Personen. Mutter und Sohn sind überzeugt, dass dieses Recht bei einer Übertragung innerhalb der engsten Familie keine Rolle spielt. Das Grundbuchamt sieht das anders und legt ein Veto ein. Dieser Konflikt führte zu einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 5. Dezember 2018 (Az.: 3 Wx 139/18), die präzise aufzeigt, wann ein Vorkaufsrecht an seine Grenzen stößt und warum die Absicht hinter einer Immobilienübertragung entscheidend ist.
Was genau war geschehen?
Die Eigentümerin eines bebauten Grundstücks entschloss sich, dieses an ihren Sohn zu übertragen. Seit 1989 war jedoch im Grundbuch ein sogenanntes dingliches Vorkaufsrecht zugunsten von zehn Personen eingetragen. Dieses Recht war explizit „für den ersten Verkaufsfall“ bestellt worden.
Am 5. März 2018 beurkundete ein Notar den Übertragungsvertrag zwischen Mutter und Sohn. Das Dokument trug die Überschrift „gemischter Schenkungsvertrag“. Der Wert des Grundstücks wurde auf 210.000 Euro beziffert. Der Sohn verpflichtete sich, seiner Mutter im Gegenzug eine Einmalzahlung von 150.000 Euro zu leisten. Im Vertrag wurde der Schenkungsanteil des Geschäfts mit 50.400 Euro ausgewiesen. Zudem behielt sich die Mutter ein zweijähriges Wohnrecht in Teilen des Hauses vor.
Entscheidend für den weiteren Verlauf war eine Klausel, die die Übertragung in den Kontext einer zukünftigen Erbschaft stellte: Der Wert der Schenkung sollte auf den Pflichtteil des Sohnes angerechnet werden. Es handelte sich also um eine sogenannte vorweggenommene Erbfolge. Mutter und Sohn erklärten im Vertrag konsequenterweise, dass das Vorkaufsrecht durch diese Art der Übertragung erloschen sei. Sie beauftragten den Notar, beim Grundbuchamt die Löschung durch eine einfache Grundbuchberichtigung zu beantragen.
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Geldern spielte jedoch nicht mit. Mit einer sogenannten Zwischenverfügung forderte es Mutter und Sohn auf, die schriftliche Zustimmung zur Löschung (Löschungsbewilligungen) von allen zehn Vorkaufsberechtigten vorzulegen. Die Begründung des Amtes: Aus der Vertragsurkunde gehe nicht zweifelsfrei hervor, dass es sich hier nicht doch um einen Kaufvertrag handle, der das Vorkaufsrecht auslösen würde. Gegen diese Verfügung legten Mutter und Sohn Beschwerde ein und der Fall landete beim Oberlandesgericht Düsseldorf.
Welche Gesetze entscheiden über das Schicksal des Vorkaufsrechts?
Um die Logik der Richter nachzuvollziehen, müssen wir uns kurz mit den zentralen juristischen Werkzeugen vertraut machen, die in diesem Fall zur Anwendung kamen.
Das dingliche Vorkaufsrecht nach § 1097 BGB ist ein starkes Recht, das direkt mit dem Grundstück verbunden ist. Es gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, in einen Kaufvertrag, den der Eigentümer mit einem Dritten schließt, zu exakt denselben Konditionen einzutreten. Der Knackpunkt ist hier jedoch die Formulierung „für den ersten Verkaufsfall“. Das bedeutet, das Recht kann nur ein einziges Mal ausgeübt werden. Nach dem ersten Verkauf – oder wenn es aus anderen Gründen erlischt – ist es verbraucht.
Ein solcher „Verkaufsfall“ liegt nach der Definition des Gesetzes (§ 463 BGB) nur dann vor, wenn ein klassischer Kaufvertrag geschlossen wird. Andere Formen der Eigentumsübertragung, wie eine Schenkung oder ein Tausch, lösen das Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht aus.
Eine besondere Ausnahme regelt § 470 BGB. Er besagt, dass ein Vorkaufsrecht auch dann nicht ausgeübt werden kann, wenn das Grundstück „mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht“ an einen gesetzlichen Erben verkauft wird. Dieser Fall, oft als „Kindskauf“ bezeichnet, privilegiert die Übergabe innerhalb der Familie.
Wenn eine Eintragung im Grundbuch nicht mehr der Realität entspricht – zum Beispiel, weil ein Recht wie hier erloschen ist –, kann der Eigentümer eine Grundbuchberichtigung nach § 22 der Grundbuchordnung (GBO) beantragen. Dafür muss er dem Grundbuchamt die Unrichtigkeit nachweisen.
Reagiert das Grundbuchamt auf einen Antrag mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO, teilt es dem Antragsteller mit, dass ein Hindernis der Eintragung im Wege steht. Dieses Instrument ist aber nur für solche Hindernisse gedacht, die mit rückwirkender Kraft geheilt werden können, etwa eine fehlende Unterschrift.
Warum das Gericht die Löschung ohne Bewilligung für rechtens hielt
Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab der Beschwerde von Mutter und Sohn statt und hob die Verfügung des Grundbuchamtes auf. Die Richter begründeten ihre Entscheidung auf zwei Ebenen: Zuerst rügten sie einen formalen Fehler des Grundbuchamtes, bevor sie sich dem eigentlichen Kern der Sache widmeten.
Der formale Fehler: Warum die Zwischenverfügung das falsche Instrument war
Die Richter stellten klar, dass das Grundbuchamt die Zwischenverfügung gar nicht hätte erlassen dürfen. Dieses prozessuale Werkzeug ist dafür da, behebbare Mängel eines Antrags aufzuzeigen. Mutter und Sohn hatten aber keinen mangelhaften Antrag gestellt. Sie stützten ihren Antrag auf die Behauptung, das Grundbuch sei durch die Übertragung unrichtig geworden und müsse daher berichtigt werden – ohne dass es der Zustimmung der Vorkaufsberechtigten bedürfe.
Die Forderung des Grundbuchamtes, genau diese Zustimmungen beizubringen, war daher kein Hinweis auf einen behebbaren Mangel. Es war eine fundamentale Zurückweisung der rechtlichen Argumentation der Antragsteller. Hätte das Grundbuchamt den Nachweis der Unrichtigkeit für nicht erbracht gehalten, hätte es den Antrag direkt zurückweisen müssen. Gegen diese Zurückweisung hätten Mutter und Sohn dann klagen können. Eine Zwischenverfügung zu nutzen, um die Vorlage von Unterlagen zu fordern, deren Notwendigkeit der Antragsteller gerade bestreitet, ist laut Gericht unzulässig. Schon aus diesem formalen Grund war die Entscheidung des Grundbuchamtes aufzuheben.
Kein „Verkaufsfall“: Warum die Übertragung das Vorkaufsrecht nicht auslöste
Das Gericht ging aber noch einen Schritt weiter und prüfte die Sache auch inhaltlich. Es kam zu dem klaren Ergebnis, dass das Vorkaufsrecht tatsächlich erloschen und das Grundbuch somit unrichtig war. Die Richter analysierten dabei zwei denkbare rechtliche Einordnungen des Übertragungsvertrages.
Szenario 1: Eine Übertragung in vorweggenommener Erbfolge
Der Vertrag enthielt klare Anhaltspunkte dafür, dass die Übertragung „mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht“ erfolgte. Die Anrechnung auf den Pflichtteil und die Regelungen zur Erbauseinandersetzung sprachen eine deutliche Sprache. Für einen solchen Fall bestimmt das Gesetz in § 470 BGB ausdrücklich, dass ein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden kann. Die Übergabe an nahe Angehörige zur Regelung der Vermögensnachfolge ist privilegiert und soll nicht durch Vorkaufsrechte Dritter blockiert werden können.
Szenario 2: Eine gemischte Schenkung
Selbst wenn man den Vertrag nicht als vorweggenommene Erbfolge, sondern als Gemischte Schenkung betrachten würde, änderte dies nichts am Ergebnis. Ein Vorkaufsrecht wird nur durch einen Kaufvertrag ausgelöst (§ 463 BGB). Bei einer gemischten Schenkung überwiegt jedoch der Schenkungscharakter, auch wenn eine Gegenleistung fließt. Der Wille der Parteien ist nicht auf einen reinen Austausch von Ware gegen Geld wie bei einem typischen Marktgeschäft gerichtet, sondern auf eine unentgeltliche Zuwendung, die durch eine Gegenleistung nur teilweise kompensiert wird. Auch eine solche Übertragung stellt daher keinen „Verkaufsfall“ dar.
Das Ergebnis ist in beiden Fällen dasselbe: Das Vorkaufsrecht erlischt
Die Düsseldorfer Richter führten die Argumentationsstränge elegant zusammen: Es sei letztlich unerheblich, ob man den Vertrag als vorweggenommene Erbfolge oder als gemischte Schenkung qualifiziere. In beiden Fällen wurde der Tatbestand des „Verkaufsfalls“ nicht erfüllt.
Da das Vorkaufsrecht aber ausdrücklich nur „für den ersten Verkaufsfall“ eingetragen war, führte dies zu einer entscheidenden Konsequenz: Mit der Eigentumsübertragung an den Sohn, die eben kein Verkaufsfall war, ist die Möglichkeit eines ersten Verkaufsfalls durch die Mutter endgültig entfallen. Das Recht kann somit nie wieder aufleben oder ausgeübt werden. Es ist ersatzlos erloschen. Folglich war die Eintragung im Grundbuch unrichtig geworden, und Mutter und Sohn hatten einen Anspruch auf Berichtigung, ohne die Zustimmung der Vorkaufsberechtigten einholen zu müssen.
Welche Lehren lassen sich aus diesem Urteil ziehen?
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf verdeutlicht zwei zentrale Prinzipien im Immobilienrecht, die für Eigentümer und potenzielle Erben von großer Bedeutung sind. Sie zeigt, dass die sorgfältige Gestaltung von Übergabeverträgen entscheidend ist, um unerwünschte Rechtsfolgen zu vermeiden.
Erstens macht das Urteil klar, dass der Begriff „Verkaufsfall“ eng auszulegen ist. Ein Vorkaufsrecht ist kein generelles Vetorecht gegen jede Form der Eigentumsübertragung. Es greift nur bei einem echten Kaufgeschäft. Übertragungen innerhalb der Familie, die primär der Vermögensnachfolge dienen – sei es als Schenkung, gemischte Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge –, lösen ein solches Recht in der Regel nicht aus. Die Absicht der Vertragsparteien, die sich in der Vertragsgestaltung widerspiegelt, ist wichtiger als die reine Tatsache, dass Geld fließt.
Zweitens beleuchtet der Fall die spezifische Natur eines Vorkaufsrechts, das „für den ersten Verkaufsfall“ bestellt ist. Diese Klausel bietet zwar einen einmaligen Schutz, birgt aber für die Berechtigten ein Risiko: Wird das Grundstück auf eine andere Weise als durch Verkauf übertragen – etwa durch Schenkung oder Erbschaft –, erlischt das Vorkaufsrecht endgültig. Es „wartet“ nicht auf den nächsten Verkauf durch den neuen Eigentümer. Für Eigentümer bedeutet dies im Umkehrschluss, dass eine strategisch geplante, nicht-verkaufsbasierte Übertragung ein probates Mittel sein kann, um ein solches Vorkaufsrecht legal zum Erlöschen zu bringen und das Grundstück lastenfrei an die nächste Generation weiterzugeben.
Die Urteilslogik
Die Absicht hinter einer Immobilienübertragung entscheidet darüber, ob ein eingetragenes dingliches Vorkaufsrecht überhaupt ausgelöst wird oder endgültig erlischt.
- Die Reichweite des Verkaufsfalls: Ein dingliches Vorkaufsrecht greift ausschließlich bei einem klassischen Kaufvertrag; weder eine gemischte Schenkung noch eine Übertragung innerhalb der Familie zur Regelung der Erbfolge gilt als relevanter „Verkaufsfall“.
- Erlöschen durch Nicht-Verkaufsübertragung: Ein auf den „ersten Verkaufsfall“ beschränktes Vorkaufsrecht erlischt endgültig, sobald das Grundstück im Wege einer Schenkung oder einer Übertragung in vorweggenommener Erbfolge den Eigentümer wechselt.
- Grenzen der Zwischenverfügung: Das Grundbuchamt darf die Zwischenverfügung nur nutzen, um behebbare Mängel eines Antrags aufzuzeigen, nicht aber, um die Vorlage von Löschungsbewilligungen zu erzwingen, deren Notwendigkeit die Antragsteller rechtlich bestreiten.
Die Qualifizierung eines Vertrages als Schenkung oder Erbfolgeübertragung schützt die Vermögensnachfolge innerhalb der Familie vor den Zugriffsrechten Dritter.
Experten Kommentar
Ein altes Vorkaufsrecht im Grundbuch fühlt sich für viele Eigentümer an wie eine ewige Belastung, doch dieses Urteil liefert die strategische Blaupause für eine elegante Lösung. Die Düsseldorfer Richter stellen klar: Eine Übertragung an den Sohn im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge gilt selbst bei einer erheblichen Gegenleistung nicht als echter „Verkaufsfall“. Wer das Grundstück auf diese Weise unentgeltlich an die Familie weitergibt, bringt ein Vorkaufsrecht, das nur für den ersten Verkaufsfall bestellt ist, legal und unwiderruflich zum Erlöschen. Das ermöglicht die Löschung des Eintrags, weil das Grundbuch unrichtig geworden ist – und das ohne die sonst notwendige und oft mühsame Bewilligung der Vorkaufsberechtigten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Löst eine Schenkung oder Übertragung an mein Kind ein dingliches Vorkaufsrecht aus?
Nein, eine reine Schenkung oder die Übertragung einer Immobilie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge löst das dingliche Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht aus. Dieses Recht ist im deutschen Recht eng definiert. Es greift nur bei einem echten Verkaufsfall, also dem Abschluss eines Kaufvertrages (§ 463 BGB). Da bei einer Schenkung oder Erbregelung die Absicht der unentgeltlichen Zuwendung überwiegt, fehlt es am notwendigen Tauschgeschäft.
Die gesetzliche Regelung privilegiert die Weitergabe von Vermögen innerhalb der Familie ganz bewusst. Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt in § 470 BGB, dass ein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden kann, wenn die Übertragung an einen gesetzlichen Erben erfolgt. Diese Ausnahme schützt die strategische Familiennachfolge vor dem Eingriff Dritter, selbst wenn das Grundstück mit einem Vorkaufsrecht belastet ist. Die Übergabe muss lediglich mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht stattfinden.
Häufig fließt bei solchen Familienübergaben dennoch Geld, beispielsweise als Ausgleich für weichende Geschwister oder zur Sicherung der Altersversorgung. In diesen Fällen liegt eine sogenannte gemischte Schenkung vor. Wichtig ist hierbei, dass der Wille zur Schenkung klar überwiegt und nicht der reine Leistungsaustausch. Selbst wenn die Gegenleistung relativ hoch ist – Gerichte akzeptierten bereits Gegenleistungen, die über 70 % des Verkehrswertes lagen – bleibt der Schenkungscharakter erhalten, solange die primäre Absicht die unentgeltliche Zuwendung ist.
Lassen Sie Ihren Notar unbedingt den Schenkungscharakter und die Anrechnung der Zuwendung auf den Pflichtteil im Übertragungsvertrag klar festhalten, um rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.
Wann erlischt ein Vorkaufsrecht, das nur für den „ersten Verkaufsfall“ bestellt wurde?
Ein Vorkaufsrecht, welches explizit nur „für den ersten Verkaufsfall“ bestellt wurde, erlischt endgültig, sobald das Eigentum auf eine Weise übertragen wird, die keinen klassischen Verkaufsfall darstellt. Der entscheidende Punkt ist, dass die Möglichkeit eines ersten Verkaufs durch den ursprünglichen Eigentümer unwiederbringlich entfällt. Die Übertragung per Schenkung oder vorweggenommener Erbfolge führt zur dauerhaften Löschung des Rechts.
Dieses spezifische Recht ist untrennbar an den ursprünglichen Eigentümer gebunden und kann nur einmalig durch ein echtes Kaufgeschäft ausgelöst werden. Eine Schenkung oder die Übertragung im Rahmen der Erbfolge stellt keinen Kaufvertrag im Sinne des § 463 BGB dar. Obwohl das Vorkaufsrecht durch diese Geschäfte nicht aktiviert wird, ist die Chance auf einen ersten Verkauf durch den Alt-Eigentümer nach der Eigentumsübertragung verbraucht.
Die Konsequenz ist eine dauerhafte Befreiung der Immobilie von dieser Last. Das Recht geht nicht automatisch auf den neuen Eigentümer über und wartet dort auf dessen ersten Verkauf. Sobald das Eigentum durch die nicht-kaufmännische Übertragung wechselt, wird die Grundbucheintragung unrichtig. Juristisch betrachtet ist dies der strategisch sichere Weg, um die Immobilie legal lastenfrei an die nächste Generation weiterzugeben.
Überprüfen Sie daher dringend den genauen Wortlaut der Grundbucheintragung in Abteilung II, um festzustellen, ob das Recht „für den ersten Verkaufsfall“ oder „für jeden Verkaufsfall“ bestellt wurde, da dies die Rechtslage fundamental ändert.
Was ist der Unterschied zwischen Verkauf und gemischter Schenkung bei einem Vorkaufsrecht?
Der entscheidende Unterschied zwischen einem Verkauf und einer gemischten Schenkung liegt in der primären Zuwendungsabsicht der Vertragsparteien. Ein Verkauf ist ein reiner Tausch von Ware gegen Geld, der das dingliche Vorkaufsrecht nach § 463 BGB zwingend auslöst. Im Gegensatz dazu dient die gemischte Schenkung der teilweisen unentgeltlichen Vermögensübertragung, was den Tatbestand des „Verkaufsfalls“ in der Regel vermeidet.
Bei einem klassischen Kaufvertrag liegt der Fokus auf dem Marktgeschäft und der vollständigen, leistungsgerechten Gegenleistung. Die gemischte Schenkung ist hingegen eine hybride Form: Der Beschenkte erbringt zwar eine Gegenleistung (etwa eine Ausgleichszahlung oder die Übernahme von Schulden), aber der Wert dieser Leistung liegt deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie. Dieser Schenkungscharakter muss in der Vertragsgestaltung klar dominieren und erkennbar sein. Überwiegt der Wille zur unentgeltlichen Zuwendung, bleibt das Vorkaufsrecht inaktiv.
Die OLG-Rechtsprechung verdeutlicht, dass selbst hohe Gegenleistungen den Schenkungscharakter nicht automatisch ausschließen. Nehmen wir an, Sie erhalten für ein 210.000 Euro werte Grundstück 150.000 Euro, was etwa 71 Prozent des Wertes entspricht. Das Geschäft gilt weiterhin als gemischte Schenkung, wenn die Absicht der vorweggenommenen Erbfolge im Vertrag klar im Vordergrund steht. Das Geschäft riskiert die Einstufung als reiner Kauf erst, wenn der vereinbarte Preis marktnah ist und die tatsächliche unentgeltliche Zuwendung in den Hintergrund tritt.
Lassen Sie im Übertragungsvertrag den tatsächlichen Marktwert des Grundstücks taxieren und den Schenkungsanteil explizit in Euro ausweisen, um Ihre primäre Zuwendungsabsicht zu belegen.
Wie kann ich ein erloschenes Vorkaufsrecht im Grundbuch löschen lassen?
Wenn das dingliche Vorkaufsrecht durch eine Schenkung oder eine Übertragung in der Familie erloschen ist, müssen Sie die Berechtigten nicht um deren Zustimmung bitten. Der juristisch korrekte und direkteste Weg führt über die Grundbuchberichtigung gemäß § 22 der Grundbuchordnung. Dieses Verfahren beseitigt die Last im Grundbuch, weil die Eintragung nach der eigentlichen Übertragung unrichtig geworden ist.
Sie beantragen die Berichtigung, da das Recht nicht formal aufgehoben, sondern automatisch durch den fehlenden Verkaufsfall beendet wurde. Um die Unrichtigkeit nachzuweisen, legen Sie dem Grundbuchamt die notariell beurkundete Übertragungsurkunde vor. Diese Urkunde muss klar belegen, dass die Eigentumsübertragung als Schenkung oder im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge erfolgte. Das Grundbuchamt muss diesen Nachweis akzeptieren, wenn er die tatsächliche Nichtexistenz des Rechts belegt.
Die große praktische Erleichterung dabei: Sie benötigen keine Löschungsbewilligung der Vorkaufsberechtigten, auch wenn diese zahlreich sind. Der Gesetzgeber verlangt deren Zustimmung nicht, sobald der Nachweis der Unrichtigkeit durch öffentliche Urkunden erbracht ist. Versuchen Sie keinesfalls, die Zustimmungen mühsam einzuholen, da dies Ihr eigenes juristisches Argument schwächen würde, dass das Recht ohnehin erloschen war.
Beauftragen Sie den beurkundenden Notar unverzüglich, den Antrag auf Grundbuchberichtigung zu stellen, und verweisen Sie auf die einschlägige OLG-Rechtsprechung.
Was tun, wenn das Grundbuchamt die Löschung ohne Zustimmung der Berechtigten verweigert?
Die Verweigerung des Grundbuchamtes erfolgt oft in Form einer Zwischenverfügung (§ 18 GBO). Gegen dieses Instrument sollten Sie sofort Beschwerde einlegen, da es in diesem Kontext prozessual unzulässig ist. Das Grundbuchamt nutzt die Zwischenverfügung falsch, wenn es die juristische Notwendigkeit der Vorlage von Löschungsbewilligungen anzweifelt – es hätte den Antrag direkt zurückweisen müssen.
Die Zwischenverfügung darf nur erlassen werden, um behebbare, formelle Mängel eines Antrags zu heilen, beispielsweise eine fehlende Unterschrift oder ein Tippfehler. Die Forderung nach Löschungsbewilligungen, deren Notwendigkeit Sie bestreiten, ist jedoch ein inhaltlicher Mangel. Wenn das Amt Ihre Argumentation, dass das eingetragene Recht bereits erloschen ist, nicht akzeptiert, muss es den Antrag auf Grundbuchberichtigung sofort zurückweisen.
Legen Sie daher förmliche Beschwerde gegen die Unzulässigkeit der Zwischenverfügung ein. Dies zwingt das Grundbuchamt, den Fall an das zuständige Oberlandesgericht zur juristischen Klärung weiterzuleiten. Auf diese Weise erzwingen Sie eine gerichtliche Überprüfung der Rechtslage und vermeiden, dass Sie mühsam Zustimmungen einholen müssen, deren Einholung Ihre eigene juristische Position implizit bestätigen würde.
Lassen Sie über Ihren Notar oder Anwalt unverzüglich eine förmliche Beschwerde gegen die prozessuale Unzulässigkeit der Zwischenverfügung einreichen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Dingliches Vorkaufsrecht
Das dingliche Vorkaufsrecht (§ 1097 BGB) gibt einer berechtigten Person die Befugnis, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag über ein Grundstück zu exakt denselben Konditionen einzutreten. Dieses stark gesicherte Recht ist direkt im Grundbuch eingetragen und wirkt unmittelbar gegenüber jedermann, wodurch es dem Berechtigten einen gesicherten Zugriff auf die Immobilie im Falle eines Verkaufs verschafft.
Beispiel: Im Fall war das dingliche Vorkaufsrecht zugunsten von zehn Personen eingetragen worden, wodurch die Eigentümerin nicht einfach verkaufen durfte, ohne den Berechtigten das Grundstück zum Kauf anzubieten.
Gemischte Schenkung
Als gemischte Schenkung bezeichnen Juristen einen Vertrag, bei dem eine Sache, wie eine Immobilie, zwar gegen eine Gegenleistung übertragen wird, der Wert der Leistung aber deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt, sodass der Schenkungswille überwiegt. Diese Vertragsart ist ein Hybrid zwischen Kauf und reiner Schenkung; das Gesetz erkennt sie als weitgehend unentgeltliche Zuwendung an, was die Anwendung von Vorkaufsrechten verhindert.
Beispiel: Obwohl der Sohn der Mutter eine Zahlung von 150.000 Euro für das Haus leistete, qualifizierten die Richter das Geschäft wegen der vorherrschenden Absicht der Vermögensübertragung als gemischte Schenkung.
Grundbuchberichtigung
Die Grundbuchberichtigung (§ 22 GBO) ist das gerichtliche Verfahren, mit dem Eigentümer die Korrektur des Grundbuches beantragen, wenn dessen Inhalt – typischerweise durch das Erlöschen eines eingetragenen Rechts – unrichtig geworden ist. Da das Grundbuch öffentlichen Glauben genießt und die tatsächliche Rechtslage abbilden muss, dient dieser Antrag dazu, die formelle Eintragung ohne die Zustimmung der vormals Berechtigten zu beseitigen.
Beispiel: Nachdem das Vorkaufsrecht durch die Familienübertragung erloschen war, beantragten Mutter und Sohn eine Grundbuchberichtigung, um die Last ohne Zustimmung der Vorkaufsberechtigten löschen zu lassen.
Löschungsbewilligung
Die Löschungsbewilligung ist die notariell beurkundete Erklärung desjenigen, dessen Recht im Grundbuch eingetragen ist, dass er mit der Löschung dieses Rechts einverstanden ist und dieses Recht aufgibt. Üblicherweise verlangt das Grundbuchamt diese Zustimmung, um sicherzustellen, dass ein Recht nicht gegen den Willen des Berechtigten beseitigt wird und somit dessen Eigentumsrechte geschützt sind.
Beispiel: Das Grundbuchamt forderte von Mutter und Sohn die Löschungsbewilligung aller zehn Vorkaufsberechtigten, obwohl das Oberlandesgericht das Vorkaufsrecht als bereits automatisch erloschen ansah.
Vorweggenommene Erbfolge
Unter einer vorweggenommenen Erbfolge verstehen Experten die Übertragung von Vermögenswerten (häufig Immobilien) zu Lebzeiten des Erblassers an künftige Erben, welche im Vertrag oft mit der Anrechnung auf den späteren Pflichtteil verknüpft wird. Diese Regelung dient der frühzeitigen und strategischen Vermögensnachfolge und genießt den gesetzlichen Schutz des § 470 BGB, der das Eingreifen von Vorkaufsrechten bei dieser Art der Übertragung ausschließt.
Beispiel: Da die Schenkung explizit auf den Pflichtteil des Sohnes angerechnet werden sollte, lag eine vorweggenommene Erbfolge vor, die das Vorkaufsrecht nach Ansicht des Gerichts nicht auslöste.
Zwischenverfügung
Eine Zwischenverfügung (§ 18 GBO) ist ein formaler Bescheid des Grundbuchamtes, mit dem Antragsteller aufgefordert werden, einen behebbaren Mangel, der einer beantragten Eintragung oder Löschung im Wege steht, innerhalb einer bestimmten Frist zu korrigieren. Dieses prozessuale Werkzeug soll die sofortige Abweisung eines Antrags vermeiden, wenn nur formelle Fehler vorliegen, darf aber keine grundlegenden inhaltlichen oder juristischen Streitfragen behandeln.
Beispiel: Das OLG Düsseldorf hob die Zwischenverfügung auf, weil das Grundbuchamt sie fälschlicherweise nutzte, um die juristische Notwendigkeit der Löschungsbewilligungen anzuzweifeln, anstatt den Antrag direkt zurückzuweisen.
Das vorliegende Urteil
OLG Düsseldorf – Az.: 3 Wx 139/18 – Beschluss vom 5.12.2018
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