Ihr Ansprechpartner in allen
notariellen Angelegenheiten

Dingliches Vorkaufsrecht – Auslegung im Hinblick auf seine Vererblichkeit

OLG Zweibrücken – Az.: 3 W 103/11 – Beschluss vom 20.09.2011

1. Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Sinzig vom 27. Juli 2011 wird aufgehoben.

2. Das Verfahren wird zur erneuten Sachbehandlung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats an das Amtsgericht – Grundbuchamt – Sinzig zurückverwiesen

Gründe

I.

Im Grundbuch der im Betreff genannten Grundstücke ist in Abteilung II unter Nr. 5 „gemäß Bewilligung vom 14. Juni 1923“ seit dem 28. Januar 1924 ein Vorkaufsrecht zugunsten der inzwischen verstorbenen Eheleute J… J… und M… S… eingetragen. Die Eintragungsbewilligung vom 6. Februar 1923 lautet.

„Herr Direktor A… W…, lies handelnd wie angegeben, räumt hiermit den Verkäufern und deren Erben an dem verkauften Grundstück ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle ein, die sich während der Besitzzeit der jetzigen Erwerberin und deren sämtlichen Rechtsnachfolgern im Eigentume des Grundstücks ereignen möchten, mit der Maßgabe, dass die Verkäufer oder deren Erben im Verkaufsfalle berechtigt sind, das Grundstück zurück zu erwerben zu einem Preise, der sich ergibt unter Zugrundelegung des heutigen Verkaufspreises von fünf Millionen Papiermark auf einer Dollarbasis von vierzigtausend Mark pro Dollar und des Dollarkurses bei Ausübung des Vorkaufsrechtes.“

Die Beteiligten haben die Löschung des Vorkaufsrechts mit der Begründung beantragt, sämtliche Erben der in der Bewilligung genannten Vorkaufsberechtigten seien gestorben.

Mit dem angegriffenen Beschluss hat die Rechtspflegerin bei dem Amtsgericht die Bewilligung der durch Erbschein nachzuweisenden Berechtigten verlangt. Zur Begründung ist ausgeführt, dass das Vorkaufsrecht auch für die Erbeserben der zunächst Berechtigten bestellt worden sei.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, mit der er zusätzlich geltend macht, die Vereinbarung eines festen Preises bei Ausübung des Vorkaufsrechtes sei nicht wirksam, ein dingliches Vorkaufsrecht zu einem Festpreis sei inhaltlich unzulässig.

II.

1. Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO zulässig. Der Senat ist nach §§ 72, 81 Abs. 1 GBO für die Entscheidung über die Beschwerde zuständig.

2. Die Beschwerde führt in der Sache zu dem angestrebten Erfolg.

Die Löschung des im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrechts kann aufgrund – allerdings noch zu führenden – Unrichtigkeitsnachweises (§ 22 GBO) grundsätzlich mittels öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden (§ 29 GBO) erfolgen. Im Einzelnen gilt folgendes:

Das – hier im Jahr 1923 vereinbarte – subjektiv-persönliche dingliche Vorkaufsrecht (§ 1094 Abs. 1 BGB) ist nach § 1098 Abs. 1 iVm. § 473 BGB im Zweifel unvererblich, es sei denn, es ist durch Vereinbarung vererblich gemacht worden. Ist die Vererblichkeit eines subjektiv-persönlichen Vorkaufsrechts weder durch den Eintragungsvermerk noch durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung Grundbuchinhalt geworden, dann kann dieses Recht nach dem Tode des eingetragenen Vorkaufsberechtigten durch Vorlage einer Sterbeurkunde ohne Bewilligung der Rechtsnachfolger gelöscht werden (OLG Hamm OLGZ 1989, 9, Senat, OLGZ 1990, 11). Nicht anders verhält es sich, wenn die Vererblichkeit vereinbart und – wie hier – durch Inbezugnahme der Eintragungsbewilligung auch Grundbuchinhalt geworden ist, aber sämtliche Erben gestorben und eine Weitervererbung an deren Erben ausgeschlossen ist. So liegt der Fall hier.

Zu Recht weisen die Beteiligten in diesem Zusammenhang darauf hin, dass das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht hier bei zutreffender Auslegung nur für die Erben der zunächst Berechtigten, nicht aber für deren Erbeserben vereinbart worden ist. Überzeugend argumentiert die Beschwerde, dass „Erbeserben“ im Rechtssinne keine Erben der Berechtigten sind und dass in einer notariellen Urkunde im Zweifel Rechtsbegriffe in ihrer nach der Rechtslehre zutreffenden Bedeutung verwandt werden. Weiter haben die Vertragsschließenden auf Seiten der durch das Vorkaufsrecht Verpflichteten auch „deren sämtliche Rechtsnachfolger“ bezeichnet und auch dadurch zu verstehen gegeben, dass sie in ihrer Wortwahl zwischen den Erben als unmittelbaren Rechtsnachfolgern der Verpflichteten und jedweden, auch mehrstufigen Rechtsnachfolgern auf Seiten der Verpflichteten unterscheiden. Damit ist das Vorkaufsrecht mit dem Tod des letzen Erben der aus dem Vorkaufsrecht berechtigten Grundstücksverkäufer erloschen.

Ergänzend weist der Senat auf folgendes hin:

Das Vorkaufsrecht ist nicht schon deshalb zu löschen, weil es sich um eine inhaltlich unzulässige Eintragung handelt. Zwar ist die Ausgangsüberlegung der Beschwerdeführer zutreffend, wonach ein dingliches Vorkaufsrecht nicht zu einem „limitierten Kaufpreis“ vereinbart werden kann (RGZ 104, 122, Westermann in MüKo/BGB, 5. Aufl., § 1094 Rn 6); denn die in § 464 BGB enthaltene Bestimmung, wonach der Kaufvertrag bei Ausübung des Vorkaufsrechtes unter den Bedingungen zustande kommt, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat, gilt nach § 1098 BGB zwingend auch für das dingliche Vorkaufsrecht (während sie schuldrechtlich abdingbar ist). Die Vereinbarung eines solchen „limitierten Kaufpreises“ führt aber nur zur Unwirksamkeit eben dieser Regelung, nicht aber zur inhaltlichen Unzulässigkeit der Grundbucheintragung im Sinne von § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO (OLG München, NJOZ 2008, 476), es sei denn, es stünde fest, dass sich die Beteiligten über ein Vorkaufsrecht mit dem gesetzlich zulässigen Inhalt nicht geeinigt hätten. Letzteres wird das Grundbuchamt mit den ihm zur Verfügung stehenden Erkenntnisquellen regelmäßig nicht feststellen können, weshalb eine Löschung als inhaltlich unzulässig ausscheidet.

Die Beteiligten haben bislang noch nicht durch öffentliche Urkunden den Tod sämtlicher Erben der Grundstücksverkäufer nachgewiesen. Sollte der Tod der letzten Erbin noch nicht länger als ein Jahr zurückliegen, so wird das Grundbuchamt die Bestimmung in § 23 GBO zu beachten haben. Es ist nämlich nicht auszuschließen, dass einer der Vorkaufsberechtigten zu Lebzeiten sein Vorkaufsrecht bereits ausgeübt hat und damit zwischen ihm und dem Eigentümer ein Grundstückskaufvertrag zustande gekommen ist. Die hieraus resultierenden Rechte wären sodann auf den oder die Rechtsnachfolger des Vorkaufsberechtigten übergegangen, weil insoweit die Unvererblichkeitsregel des § 473 Satz 1 BGB nicht gilt. Dem deshalb bestehenden Schutzbedürfnis der Rechtsnachfolger des Vorkaufsberechtigten wird durch die Regelung des § 23 Abs. 1 Satz 1 GBO Rechnung getragen (Senat OLGZ 1990, 11).

Gerne beantworten wir Ihre Fragen und Anliegen so schnell wie möglich.

Sie können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

02732 791079

Ratgeber und Tipps

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz