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Dienstbarkeitsänderung unter Bezugnahme auf ursprüngliche Bewilligung

OLG München – Az.: 34 Wx 266/15 – Beschluss vom 30.05.2016

1. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Wolfratshausen – Grundbuchamt – vom 3. August 2015 aufgehoben.

2. Das Grundbuchamt wird angewiesen, einen Amtswiderspruch zugunsten der Beteiligten gegen die Richtigkeit des im Grundbuch des Amtsgerichts Wolfratshausen von Holzhausen Bl. ……. in der Zweiten Abteilung Spalte 5 zur lfd. Nr. 9 eingetragenen Änderungsvermerks vom 20. März 2015 einzutragen.

Gründe

I.

Die Beteiligte ist seit 7.5.2007 als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragen.

Zu Gunsten dieses Grundstücks war in der Kaufvertragsurkunde vom 4.3.1983 eine Dienstbarkeit wie folgt bestellt (Ziff. XV.) sowie deren Eintragung bewilligt und beantragt worden:

Der Verkäufer als Eigentümer des (sc.: angrenzenden) Grundstücks Flst. Nr. …… … räumt hiermit dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst. Nr. …… am Grundstück Flst. Nr. …… eine Grunddienstbarkeit des Inhalts ein, daß der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks berechtigt ist, die über die gemeinsame Grundstücksgrenze des herrschenden und dienenden Grundstücks hinweg gebaute Hütte, soweit sie sich auf dem dienenden Grundstück befindet, mit Ausnahme des südlichsten Drittels der Hütte ausschließlich zu nutzen. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks kann die Hütte, soweit sie ausschließlich von ihm zu Nutzen ist, in ihrem Inneren beliebig umbauen. Er darf im Übrigen alle zur Erhaltung der Hütte erforderlichen Reparaturen vornehmen.

Die Urkunde war dem Grundbuchamt verbunden mit einer Nachtragsurkunde vom 11.3.1983 am 25.3.1983 vorgelegt worden, um eine zugleich bewilligte Vormerkung einzutragen. In der Nachtragsurkunde ist zur Dienstbarkeit ergänzend geregelt:

Die Vertragsteile sind darüber einig, daß die Hütte von jedem der beiden Eigentümer jeweils insoweit genutzt wird, als sie auf seinem Grundstück befindlich ist. Jeder der Vertragsteile ist berechtigt, an der gemeinschaftlichen Grundstücksgrenze eine Trennwand einzuziehen.

Am 21.7.1983 beantragte der Notar sodann unter Übersendung einer beglaubigten Abschrift der Urkunde vom 4.3.1983 im Auszug die Eintragung der Dienstbarkeit gemäß Ziff. XV. Am 22.7.1983 nahm das Grundbuchamt die beantragte Eintragung in der Zweiten Abteilung (Nr. 9) wie folgt vor:

Hüttenbenützungsrecht für den jeweiligen Eigentümer des FlSt. …, gemäß Bewilligung vom 04.03.1983.

Auf dem herrschenden Grundstück kam die Dienstbarkeit nicht zur Eintragung.

Auf Antrag vom 25.2.2015, dem eine (unbeglaubigte) Kopie der Urkunde vom 11.3.1983 beigefügt war, hat das Grundbuchamt am 20.3.2015 in der Veränderungsspalte zu Abteilung II/9 folgenden Vermerk eingetragen:

Der Inhalt des Hüttenbenützungsrechts ist geändert; gemäß Bewilligung vom 11.3.1983 …

Am 15.6.2015 trug das Grundbuchamt eine Eigentumsvormerkung am dienenden Grundstück zugunsten von Frau G. ein.

Am 10.7.2015 hat die Beteiligte angeregt, gegen die eingetragene Änderung des Inhalts des Hüttenbenützungsrechts im Grundbuch einen Widerspruch einzutragen. Denn sie habe das Grundstück ohne Änderung des Inhalts der Dienstbarkeit gutgläubig erworben und das Grundbuch sei durch den Änderungsvermerk unrichtig geworden. Von dem Nachtrag vom 11.3.1983 sei den für sie beim Grunderwerb handelnden Personen nichts bekannt gewesen.

Diesen Antrag hat das Amtsgericht – Grundbuchamt – mit Beschluss vom 3.8.2015 zurückgewiesen. Die Änderung der Dienstbarkeit vom 11.3.1983 sei Inhalt der Eintragung, da die Bestellungsurkunde vom 4.3.1983 und die Änderungsurkunde untrennbar mit Schnur und Siegel verbunden gewesen seien. Durch die Bezugnahme auf die Urkunde vom 4.3.1983 sei somit auch der mit dieser Urkunde verbundene Nachtrag Grundbuchinhalt geworden. Der Eintragungsvermerk vom 20.3.2015 habe allenfalls hinweisenden Charakter.

Der am 21.8.2015 eingelegten Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen.

II.

Die Beschwerde mit dem Ziel, einen Amtswiderspruch einzutragen, ist nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthaft (Demharter GBO 30. Aufl. § 71 Rn. 26). Die Beteiligte ist beschwerdebefugt, da nach ihrem schlüssigen Vortrag zu ihren Gunsten der Widerspruch eingetragen werden müsste (Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 198). Die auch im Übrigen zulässige Beschwerde (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG) hat in der Sache Erfolg, da der begehrte Amtswiderspruch gegen den Änderungsvermerk vom 20.3.2015 einzutragen ist.

1. Die Eintragung eines Amtswiderspruchs setzt gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO voraus, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, an die sich ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann und durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist (Hügel/Holzer § 53 Rn. 24). Dabei müssen die Gesetzesverletzung feststehen und die Unrichtigkeit des Grundbuchs glaubhaft sein (Demharter § 53 Rn. 28).

2. Um eine Eintragung im Sinne des § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO handelt es sich auch, wenn die Veränderung eines schon eingetragenen Rechts in Spalte 5 (vgl. § 10 Abs. 5 GBV) vermerkt wird (vgl. Demharter § 71 Rn. 51). Insoweit kann gegen die Richtigkeit solcher Eintragungen, gegen die nur die beschränkte Beschwerde statthaft ist, die Eintragung eines Widerspruchs verlangt werden. An dieser Stelle spielt es keine Rolle, ob der Nachtrag vom 11.3.1983 nur den Rechtsinhalt der Dienstbarkeit und/oder auch deren Rechtsumfang im Sinne einer Erweiterung oder Verminderung zum Gegenstand hat. Denn verfahrensrechtlich ist die Behandlung identisch (vgl. § 877 i. V. m. § 873 f. BGB; Palandt/Bassenge BGB 75. Aufl. § 877 Rn. 4). Ersichtlich ist jedenfalls, dass die Bewilligung vom 11.3.1983 den ursprünglichen Inhalt der Dienstbarkeit abändert, also nicht nur richtig- oder klarstellenden Charakter hat. Denn mit der Vereinbarung vom 11.3.1983 haben die Urkundsbeteiligten im Vergleich zur Bestellung vom 4.3.1983 den Umfang des vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks auf dem dienenden Grundstück nutzbaren Hüttenanteils reduziert und Befugnisse zur Umgestaltung des Bauwerks – das im Eigentum des Errichters (Verkäufers) verblieben ist (vgl. BGHZ 157, 301; Palandt/Bassenge § 912 Rn. 2) – abweichend geregelt.

Verlautbart das Grundbuch einen veränderten Inhalt einer Dienstbarkeit etwa durch Einschränkung ihres Ausübungsbereichs, ist ein gutgläubiger Erwerber des dienenden Grundstücks nur noch entsprechend der zu seinen Gunsten verminderten Belastung zur Duldung verpflichtet. Umgekehrt kann sich der Erwerber des herrschenden Grundstücks auf den erweiterten Umfang berufen, solange die Veränderung nicht Grundbuchinhalt geworden ist. Letzteres beruht allerdings nicht auf Gutglaubensregeln, sondern auf dem Eintragungsgrundsatz des § 873 BGB.

3. Es ist glaubhaft, dass das Grundbuch durch die Eintragung des Änderungsvermerks unrichtig ist.

a) Die Eintragung einer Dienstbarkeit in das Grundbuch erfordert die schlagwortartige Wiedergabe ihres Inhalts; im Übrigen kann zur näheren Beschreibung des Inhalts nach § 874 BGB auf die Bewilligung Bezug genommen werden (Sörgel/Stürner BGB 13. Aufl. § 874 Rn. 5). Zur Eintragungsbewilligung gehört alles, was der Bewilligende durch die Urkunde erkennbar zum Inhalt des zu bestellenden Rechts erheben will (MüKo/Kohler BGB 6. Aufl. § 974 Rn. 13). Dazu kann er in der Bewilligung auch auf andere das Recht näher bezeichnende Urkunden verweisen (Staudinger/Gursky BGB Bearb. 2012 § 874 Rn. 6). Um Zweifel auszuschließen, wird entweder die Verbindung des in Bezug genommenen Schriftstücks mit der Bewilligungsurkunde oder aber dessen unzweideutige Bezeichnung gefordert (vgl. KGJ 48, A 175/176; OLG Düsseldorf Rpfleger 2010, 656/657). Die Verbindung der Schriftstücke mit der Bewilligung allein genügt nicht; es muss auf jeden Fall die Bezugnahme zum Ausdruck kommen (Staudinger/Gursky § 874 Rn. 6).

Modifiziert eine Nachtragsurkunde die ursprüngliche Bewilligung und nimmt die zweite Urkunde daher zwangsläufig auf die erste Bezug, ist das Recht folglich nur dann mit dem geänderten Inhalt eingetragen, wenn die Eintragung gemäß § 874 BGB auf die Nachtragsurkunde Bezug nimmt.

b) Vorliegend war die Dienstbarkeit nur gemäß der ursprünglichen Bewilligung vom 4.3.1983 entsprechend dem Vollzugsantrag vom 21.7.1983 eingetragen worden, das Benützungsrecht daher mit dem Inhalt gemäß dieser Bewilligung entstanden. Dass mit der Ausgangsurkunde die Nachtragsurkunde mit Schnur und Siegel verbunden zu den Grundakten gelangte, ändert an der Bezugnahme allein auf die Bewilligung vom 4.3.1983 nichts.

c) Ob das Grundbuch durch die im Jahr 2015 eingetragenen Änderungen (zunächst) unrichtig geworden ist, hängt davon ab, ob zwischen der ursprünglichen Eintragung und der Eintragung des Änderungsvermerks ein (gutgläubiger) Erwerb der Dienstbarkeit zusammen mit dem herrschenden Grundstück (vgl. § 96 BGB) stattgefunden hat (BayObLG MittBayNot 1987, 91/92). Weiterhin unrichtig ist das Grundbuch allerdings nur dann, wenn nicht das dienende Grundstück nach Eintragung des Änderungsvermerks wiederum gutgläubig erworben wurde (Demharter § 22 Rn. 37; § 53 Rn. 26).

aa) Maßgebend für den Erwerb der Dienstbarkeit ist die Eintragung im Grundbuch des dienenden Grundstücks zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs des herrschenden Grundstücks. Ohne Bedeutung ist hingegen, ob das subjektiv-dingliche Recht auch gemäß § 9 GBO auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks vermerkt ist (BayObLG MittBayNot 1979, 225/226).

Da die Dienstbarkeit durch Eintragung unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 4.3.1983 in dem ursprünglich bestellten Umfang entstanden ist und die Änderungen auf Grund der Bewilligung vom 11.3.1983 im Jahr 2007 noch nicht eingetragen waren, entsprach der Grundbuchstand beim Erwerb des herrschenden Grundstücks durch die Beteiligte der materiellen Rechtslage. Mangels Eintragung der Änderungen bestand die Dienstbarkeit nämlich noch in dem ursprünglich entstandenen Umfang (§§ 877, 873 Abs. 1 BGB).

Auf eine mögliche Kenntnis der Urkunde vom 11.3.1983 beim Erwerb kommt es nicht an.

bb) Nach dem Inhalt des Grundbuchs ist das Eigentum am dienenden Grundstück seit Eintragung des Veränderungsvermerks nicht auf einen Dritten übertragen worden. Die später eingetragene Eigentumsvormerkung steht der Eintragung des Widerspruchs nicht entgegen, da sie einen beabsichtigten Erwerb nur absichert (§ 883 Abs. 1 BGB). Zwar kann die Wirkung der Vormerkung nach § 883 BGB dazu führen, dass der nachträglich eingetragene Widerspruch sich nicht durchsetzt (Staudinger/Gursky BGB Bearb. 2013 § 883 Rn. 219). Eine Eintragung des Widerspruchs hindert sie jedoch nicht (Palandt/Bassenge § 883 Rn. 22). Der Vormerkungsberechtigte kann, wenn er bei Erwerb der Vormerkung gutgläubig war und es sich bei dem Erwerbsvorgang um ein Verkehrsgeschäft handelte, den Anspruch auf Löschung gegen den Veräußerer und korrespondierend auf Zustimmung zur Löschung gegen den Berechtigten des Amtswiderspruchs geltend machen (§ 888 BGB).

4. Das Grundbuchamt hat bei der Eintragung des Änderungsvermerks zudem gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen. Eine Eintragung darf nämlich nur vorgenommen werden, wenn der, dessen Recht durch sie betroffen wird, sie bewilligt hat (§ 19 GBO).

Die Bewilligung vom 11.3.1983 ändert das zu Gunsten der Beteiligten eingetragene Hüttenbenützungsrecht (siehe zu 2.) insofern, als sie den zunächst bestimmten Ausübungsbereich im Sinne einer Teilaufhebung des Rechts wieder begrenzt. Mangels Eintragung des mit der Urkunde vom 11.3.1983 vereinbarten Umfangs der Dienstbarkeit stellt der Änderungsvermerk eine Eintragung dar, die die Beteiligte beeinträchtigt. Nach § 19 GBO hätte sie daher von dieser als seinerzeit und aktuell eingetragener Eigentümerin bewilligt werden müssen. Die Bewilligung wurde aber von den – nicht mehr berechtigten – früheren Eigentümern des herrschenden Grundstücks abgegeben.

4. Eine vorherige Anhörung der Eigentümer des dienenden Grundstücks ist nicht erforderlich, da sonst die Gefahr der Rechtsvereitelung besteht (Demharter § 1 Rn. 70 GBO).

III.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§ 78 Abs. 2 GBO).

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