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Dachanpassung entsprechend den Bebauungs- und Nutzungsvorschriften einer notariellen Urkunde

LG Aachen – Az.: 9 O 107/11 – Urteil vom 28.10.2011

Die Beklagten werden verurteilt, das von ihnen auf dem Grundstück S, B, errichtete Wohnhaus in der Weise zu verändern, dass dieses ein Dach mit einer Neigung zwischen 27 und 33 Grad aufweist.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.530,58 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über den Basiszinssatzes seit dem 20.4.2011 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar, Für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die gegen sie gerichtete Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke im “Waldwohngebiet” S in B. Hierbei handelt es sich um ein Waldgelände, das der frühere Oberbürgermeister der Stadt B, I, während seiner Amtszeit erworben hatte. Aufgrund von Verhandlungen zwischen Oberbürgermeister I und der Stadt B über die Möglichkeiten zur Nutzung dieses Geländes sollte schließlich auf der Grundlage eines vom Architekten Diplomingenieur N erstellten Durchführungsplans ein sogenanntes Waldwohngebiet entstehen. Zur Gewährleistung einer ihm in diesem Sinne angemessen erscheinenden privilegierten Nutzung des Gebiets errichtete Herr I unter dem 21.10.1958 vor dem B Notar Dr. H eine Urkunde (UR-Nummer XX/XX), die unter anderem folgenden Inhalt hat:

“…

Ich bin Eigentümer des im Grundbuch von B Band XX Blatt XX eingetragenen Grundbesitzes …

Für die Aufschließung und Bebauung dieses Geländes hat die Stadt B im Rahmen ihres Leitplanes einen von Herrn Diplom-Ingenieur N, Architekt zu B, aufgestellten Durchführungs- und Bebauungsplan genehmigt. Nach diesem Plan, von dem eine Kopie als Anlage zu dieser Urkunde genommen wird, soll der Grundbesitz, der auf der Südseite der Straße S liegt, durch zwei Wohnstraßen, die von dieser Straße aus in das Gelände führen, aufgeschlossen werden. Die Grundstücke sind so zugeschnitten, dass jedes Haus offen zur Südseite liegt, damit volle Besonnung und Sicht zum angrenzenden Wald auf der Hauptwohnseite gewährleistet ist. Die Sicht der Nachbarn und von der Straße in die Wohnseiten und Freisitzplätze ist durch die Stellung der einzelnen Häuser abgeschirmt. Es wird Wert darauf gelegt, dass der Charakter des Siedlungsgeländes als Waldwohngebiet erhalten bleibt und eine gute Bebauung erhält. Hierfür sind mit der Stadt B über die Art der Bebauung und die Unterhaltung der Häuser und Gärten sowie ihre Nutzung Abreden getroffen, die in der dieser Niederschrift beigefügten Anlage unter der Bezeichnung: “Bebauungs- und Nutzungsvorschriften” aufgeführt sind. Diese Beschränkungen und Verpflichtungen sollen zulasten eines jeden bei der Aufschließung entstehenden Baugrundstückes und zu Gunsten eines jeden Eigentümers aller angrenzenden und aller an derselben Wohnstraße liegenden zum Aufschließungsgebiet gehörenden Nachbargrundstücke als Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden und im Verzeichnis der jeweils herrschenden Grundstücke vermerkt werden. …

Jeder Erwerber eines Grundstückes aus dem hier zur Aufschließung kommenden Grundbesitz muss sich in dem Kaufvertrag auch schuldrechtlich verpflichten, in jedem Falle einer Zuwiderhandlung gegen

1.) die Buchstaben a oder k der Bebauungs- und Nutzungsvorschriften eine sofort fällige Geldstrafe von 3.000,- Deutsch Mark,

2.) die Buchstaben c oder e der Bebauungs- und Nutzungsvorschriften eine zwei Wochen nach erfolgloser schriftlicher Abmahnung fällige Geldstrafe von jedes Mal 100,- Deutsch Mark

an die Stadt B zu zahlen ….

Jeder Käufer ist verpflichtet, bei Verkauf des Grundstücks vor Fertigstellung eines Wohnhauses diese schuldrechtliche Verpflichtung gegen Rechtsnachfolger aufzuerlegen und diesen zu verpflichten, auch seinen Rechtsnachfolgern die gleiche Verpflichtung weiter aufzuerlegen. Für den Fall der Verletzung dieser Verpflichtung muss jeder Käufer sich zur Zahlung einer Vertragsstrafe von 5.000,- Deutsche Mark verpflichten. Jeder Käufer hat sich wegen der Vertragsstrafen der sofortigen Zwangsvollstreckung in notarieller Urkunde zu unterwerfen und zu bewilligen dass der Stadt B jederzeit ohne weitere Nachweisungen vollstreckbare Ausfertigung erteilt werden können.

…”

In der in der Urkunde in Bezug genommenen Bebauungs- und Nutzungsvorschriften heißt es unter anderem:

“Bebauungs- und Nutzungsvorschriften

für die Aufschließung und Bebauung des Waldwohngebietes am S in B.

a) Alle baulichen Anlagen sind, soweit möglich, an einer vom “S” abzweigenden Stichstraße auszuführen unter Einhaltung des Durchführungsplanes, der von dem Architekten Diplom-Ingenieur N, B, mit Genehmigung der Stadt B aufgestellt worden ist.

Als Dachneigung sind 30 Grad vorgeschrieben; jedoch ist eine Abweichung um 3 Grad darüber oder darunter zulässig. …

Alle baulichen und sonstigen Anlagen auf dem Grundstück müssen in Gestaltung und Ausführung dem Charakter der Landschaft und eines gut gestalteten Waldwohngebietes entsprechen.

b) …

…”

Der der Urkunde vom 21.10.1958 beigefügte Plan des Diplomingenieurs N (Bl. 20 GA) sieht eine Aufteilung des Gesamtareals in verschiedene Grundstücke vor. In den einzelnen Grundstücksflächen sind Baufelder und Baulinien für die Standorte zu errichtender Gebäude eingezeichnet.

Wegen des weiteren Inhalts der Urkunde vom 21.10.1958 wird auf deren der Klageschrift als Anlage K 1 beigefügte Ablichtung Bezug genommen (Bl. 14 ff. GA).

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks S, B, (Amtsgericht B, Grundbuch von B, Gemarkung B, Blatt XX, Flur XX, Flurstücke XX, XX – früher Flurstück XX -). In Abteilung II, Nr. 1 des Grundbuchblattes ist eine Grunddienstbarkeit mit folgendem Inhalt eingetragen:

Grunddienstbarkeit (Bebauungs- und Nutzungsbeschränkung) für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke

f) Flur XX Nr. XX …

…”

Die Beklagten sind Eigentümer des Grundstücks S, B (Amtsgericht B, Grundbuch von B Blatt XX, Flur XX, Flurstücke XX, XX – vormals Flurstücke XX, XX -). Sie erwarben dieses Grundstück durch Kaufvertrag vom 03.03.2010. Die Auflassung erfolgte am 24.09.2010. Die Beklagten haben das Grundstück inzwischen in zwei etwa gleich große, eigenständige Parzellen geteilt. Dabei liegt die Parzelle XX in voller Länge zwischen den Parzellen XX und XX. Wegen der Lage der Parzellen XX, XX und XX wird auf das dem Schriftsatz der Klägerin vom 09.05.2011 beigefügte Katasterblatt (Bl. 50 GA) verwiesen.

In Abteilung II Nr. 1 ist Grunddienstbarkeit mit folgendem Inhalt eingetragen:

Grunddienstbarkeit (Bebauungs- und Nutzungsbeschränkung) für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Gemarkung B:

a) Flur XX Nummer XX, XX …

Mit Bezug auf die Bewilligung vom 07.Juni 1963 und 21. Oktober 1958 … Die Rechte sind bei den jeweils herrschenden Grundstücken vermerkt. …”

Die Stadt B erteilte den Beklagten zur Bebauung der Parzelle XX eine Baugenehmigung für ein Zweifamilienhaus mit Arztpraxis. Dieses Objekt ist im Rohbau einschließlich des Flachdaches inzwischen fertig gestellt. Der Grundriss des Gebäudes deckt sich nicht mit den Baulinien des aus dem Durchführungsplan des Diplom-Ingenieurs N vorgesehenen Baufeldes.

Die Parzelle XX haben die Beklagten zum Zwecke der Bebauung mit einem neuen Haus inzwischen anderweitig verkauft. Die Auflassung dieses Grundstücks an die Erwerber ist noch nicht erfolgt.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagten würden mit der Nutzung ihres Grundstücks gegen die Vorgaben der zugunsten ihres Grundstücks bestellten Grunddienstbarkeit verstoßen. Unzulässigerweise weiche die Lage des neu geplanten Hauses auf der Parzelle XX vom Baufeld des Durchführungsplanes N ab. Auch verstoße das Flachdach gegen die Vorgaben in Abschnitt a) der Bebauungs- und Nutzungsvorschriften der Urkunde vom 21.10.1958. Auch sei die Errichtung eines zweiten Wohnhauses auf der neugebildeten Parzelle XX unzulässig, weil für dieses Areal im Durchführungsplan N ein Baufeld nicht vorgesehen sei.

Die Klägerin beantragt,

1. a) festzustellen, dass eine Bebauung des Grundstücks S, B, mit einem zweiten einzelnstehenden Wohnhaus unzulässig ist;

b) die Beklagten zu verurteilen, das von ihnen auf dem Grundstück S, B, errichtete Wohnhaus in der Weise zu verändern, dass dieses ein Dach mit einer Neigung zwischen 27 und 33 Grad aufweist;

2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 6873,44 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über den Basiszinssatz seit dem 20.04.2011 (Rechtshängigkeit) zu zahlen.

Den Antrag zu 1 b) hat die Klägerin zunächst als Feststellungsantrag angekündigt. Nach Fertigstellung des Daches im Laufe dieses Rechtsstreits als sie den Antrag letztlich wie oben wiedergegeben umgestellt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten rügen das Fehlen eines Feststellungsinteresses für den Antrag zu 1 a). Sie seien nicht passivlegitimiert, nachdem sie die neu begründete Parzelle im Februar 2011 verkauft hätten.

Die Beklagten sind der Ansicht, mit den Regelungen in der Urkunde vom 21.10.1958 hätten trotz deren Ausgestaltung als Grunddienstbarkeiten nicht privatrechtliche Interessen, sondern städtebauliche Vorstellungen der Stadt B und damit öffentlich-rechtliche Vorgaben abgesichert werden sollen. Die Bebauung des Grundstücks der Beklagten entspreche der gegenwärtigen Bauleitplanung der Stadt B für den Bereich S sowie dem formellen und materiellen Bauordnungsrecht. Insbesondere sei ihnen für ihr Bauvorhaben seitens der Stadt B eine Baugenehmigung erteilt worden. Im Übrigen seien die Inhalte der Bebauungs- und Nutzungsvorschriften, soweit ihnen über die Grunddienstbarkeiten privatrechtliche Wirkung zuteil geworden seien nicht mehr bindend, da seit der Zeit ihrer Begründung auf mehreren Grundstücken davon abgewichen worden sei. Namentlich seien die Bestimmungen über die Dachform vielfach unbeachtet geblieben.

Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die beiderseitigen Schriftsätze und die dazu gehörenden Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage hat nur teilweisen Erfolg.

1. Begründet ist der Antrag zu 1 b) in der zuletzt gestellten, auf Vornahme einer Handlung gerichteten Fassung. Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß §§ 1027, 1004, 823 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der auf dem Grundstück der Beklagten (Parzelle XX) lastenden Grunddienstbarkeit Anpassung des Daches des von den Beklagten errichteten Hauses entsprechend den Vorgaben von Abschnitt a) der Bebauungs- und Nutzungsvorschriften der notariellen Urkunde vom 29.10.1958, nämlich als Sattel- oder Pultdach mit einer Neigung von 27 bis 33 Grad, verlangen. Die von den Beklagten gewählte Form eines Flachdachs entspricht dieser Festsetzung nicht. Sie verletzt damit Rechte, die zugunsten der Klägerin als Eigentümerin des Grundstücks S durch die Grunddienstbarkeit zulasten des Grundstücks der Beklagten begründet worden sind. Die Beseitigung dieser Störung ihres beschränkt dinglichen Rechts kann die Klägerin nach Maßgabe der genannten Bestimmungen verlangen.

Die Bebauungs- und Nutzungsvorschriften sind integraler Bestandteil der auf dem Grundstück der Beklagten lastenden Grunddienstbarkeit zugunsten des Grundstücks der Klägerin. Aus dem Grundbuch selbst geht der Inhalt der Grunddienstbarkeit zwar nicht hervor. Jedoch ist nach Maßgabe von § 874 BGB durch die Eintragung im Grundbuch hinreichend deutlich auf die Eintragungsbewilligung vom 21.10.1958 Bezug genommen worden.

Nicht gefolgt werden kann der Auffassung der Beklagten bei den Inhalten der Grunddienstbarkeit handele es sich um öffentlich-rechtliche Rechtspositionen, die mangels geeigneter öffentlich-rechtlicher Gestaltungsformen, namentlich mangels der Möglichkeit, auf die 1958 noch nicht geregelte Form der Baulast (jetzt: § 83 BauO NW) zugreifen zu können, in das privatrechtliche Gewand der Grunddienstbarkeit gekleidet worden seien. Zwar sprechen die bemerkenswerte Zweckbeschreibung und der Sanktionenkatalog (an die Stadt B zu zahlende “Geldstrafen”!) in der Urkunde vom 21.10.1958 auch für die Begründung öffentlich-rechtlicher Wirkungen ähnlich denen einer Baulast. Es ist aber nicht ersichtlich, dass sich die Wirkungen auf das Öffentliche Recht beschränken sollten. Im Übrigen hätte der Stadt B ohne weiters die Möglichkeit offen gestanden, nach der Parzellierung des Gebiets einen hinreichend detailreichen Bebauungsplan zu erlassen.

Die Grunddienstbarkeit zulasten des Grundstücks der Beklagten entfaltet auch nach wie vor ihre Wirkung, auch wenn – wie die Beklagten dargelegt haben – auf Nachbargrundstücken vielfach von der vorgeschriebenen Dachgestaltung abgewichen worden sein mag. Allein die Tatsache, dass in diesen Fällen die Eigentümer der jeweils herrschenden Grundstücke auf die Einhaltung der Grunddienstbarkeit nicht gedrungen haben, befreit die Beklagten nicht von der Pflicht, ihrerseits den Inhalt des Grundbuchs zu beachten.

Schließlich ist das Änderungsbegehren der Klägerin auch nicht rechtsmissbräuchlich. Ausreichende Anhaltspunkte für treuwidriges Verhalten der Klägerin sind nicht ersichtlich, auch wenn es der Klägerin möglich gewesen sein sollte, die Ausführung eines Flachdachs frühzeitig zu erkennen. Das Absehen von rechtsschützenden Maßnahmen wie der Erwirkung eines Baustopps durch Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung beim ordentlichen Gericht oder durch einen Eilantrag beim Verwaltungsgericht reicht nicht aus, um einen Rechtsverlust der Klägerin u begründen.

2. Teilweise begründet ist der Anspruch der Klägerin auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.530,58 EUR gemäß §§ 823 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB. Die Missachtung des Inhalts der Baulast stellt die Verletzung eines beschränkt dinglichen und damit absoluten Rechts im Sinne der genannten Vorschrift dar. Den aus dieser Verletzung eines dinglichen Rechts resultierenden Vermögensschaden haben die Beklagten nach Maßgabe von § 249 BGB zu ersetzen. Dabei beschränkt sich der Gegenstandswert, nachdem die Anwaltskosten berechnet werden können, auf die Entwertung die das Grundstück der Klägerin durch den Neubau auf dem Grundstück der Beklagten erfährt. Diesen schätzt das Gericht – zugunsten der Klägerin großzügig – auf 10% des von der Klägerin mit 450.000 EUR angegebenen Grundstückswertes, d.h. auf 45.000 EUR. Angesichts der nur mittleren Schwierigkeit des Falles ist gemäß §§ 13, 14 RVG i.V.m. Nr. 2300 VV RVG die Abrechnung lediglich auf der Basis einer 1,3 Geschäftsgebühr statthaft.

Damit berechnet sich der von der Klägerin zu recht zu fordernde Betrag wie folgt:

Gegenstandswert: 45.000,00 EUR, 1,3 Geschäftsgebühr 1.266,20 EUR, Telekommunikationspauschale 20,00 EUR, Mehrwertsteuer 244,38 EUR, Summe 1.530,58 EUR

3. Keinen Erfolg hat die Klage hinsichtlich des Feststellungantrags zu 1 a), mit dem sich die Klägerin gegen die Errichtung eines zweiten Wohnhauses auf dem vormals einheitlichen Grundstück der Beklagten wendet.

a) Unproblematisch ist jedoch zunächst die Passivlegitimation der Beklagten, denn (noch) sind sie als Eigentümer der Parzelle XX sachbefugt, haben als derzeit noch den maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung von Baumaßnahmen auf ihrem Grundstück.

b) Bedenken bestehen aber bereits gegen die Zulässigkeit des Feststellungantrags. Vieles spricht dafür, dass für die Klage das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Rechtsschutzinteresse fehlt. Nach Maßgabe dieser Vorschrift kann Gegenstand einer Feststellungsklage grundsätzlich nur die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines gegenwärtigen Rechtsverhältnisses sein. Unter Rechtsverhältnis ist eine bestimmte, rechtlich geregelte Beziehung einer Person zu anderen Personen oder einer Person zu einer Sache zu verstehen (vgl. BGHZ 22, 43, 47; BGH NJW 2001, 3789). Unstatthaft ist es, im Wege der Feststellungklage eine abstrakte Rechtsfrage zu klären. Aus Sicht der Kammer ist der Feststellungsantrag hier seinem Wortlaut nach nicht auf die Feststellung gegenwärtiger Rechtsbeziehungen der Klägerin zu der Beklagten gerichtet, sondern auf die Beantwortung der abstrakten Rechtsfrage, ob die Beklagten berechtigt sind, auf ihrem (früher einheitlichen) Grundstück ein zweites Haus zu errichten. Mit diesem Inhalt wäre der Klageantrag – als Antrag auf Feststellung der Rechtmäßigkeit bzw. Unrechtmäßigkeit eines Verhaltens – unzulässig.

c) Letztlich kann die Frage der Zulässigkeit offenbleiben, denn jedenfalls die Klägerin als Eigentümerin des Grundstücks S (Flurstück XX, XX) kann aus materiell-rechtlichen Gründen nicht Unterlassung der Bebauung der Parzelle XX verlangen.

aa) Ungeachtet der auf der früher einheitlichen Parzelle XX lastenden Grunddienstbarkeit zugunsten des Grundstücks der Klägerin waren die Beklagten berechtigt, ihr Grundstück zu teilen. Ein Teilungsverbot ergab sich nämlich aus für die Grunddienstbarkeiten inhaltsbildenden Bebauungs- und Nutzungsvorschriften der Urkunde vom 21.10.1958 nicht.

bb) Für den Fall der Teilung des dienenden Grundstücks richtet sich das Schicksal der Grunddienstbarkeit nach § 1026 BGB. Danach lastet nach der Teilung des Grundstücks die Grunddienstbarkeit grundsätzlich auf beiden Parzellen, es sei denn die Ausübung der Grunddienstbarkeit beschränkt sich nur auf einen der nunmehr getrennten Teile. In diesem Fall wird der andere Teil von der Belastung der Grunddienstbarkeit frei. So liegen die Dinge hier. Ihrem Zweck nach sind die nach Maßgabe der Urkunde vom 21.10.1958 begründeten Grunddienstbarkeiten nachbarschützend. Das heißt, diese begrenzen die optische, akustische und ästhetische Einwirkung der (dienenden) Nachbargrundstücke auf das herrschende Grundstück in detaillierter Weise. Fehlt die unmittelbare Nachbarschaft zwischen dem herrschenden Grundstück und einer anderen Parzelle entfällt das Schutzbedürfnis des herrschenden Grundstücks jedenfalls gegenüber diesem anderen Grundstück. Dadurch, dass die Parzelle XX das Grundstück der Klägerin und die Parzelle XX vollständig von einander trennt, ist die für die frühere Parzelle XX begründete Grunddienstbarkeit für die neue Parzelle XX kraft Gesetzes erloschen.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

III.

Streitwert: 90.000,00 EUR

Antrag zu 1 a) 45.000 EUR

Antrag zu 1 b) 45.000 EUR

Antrag zu 2 keine Streitwerterhöhung (§ 4 ZPO)

 

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