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Bewilligung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung

Oberlandesgericht Naumburg – Az.: 12 Wx 28/18 – Beschluss vom 03.09.2018

Die Beschwerde des Beteiligten zu 2) gegen den Beschluss des Amtsgerichts Halle (Saale), Grundbuchamt, vom 7. Juni 2018 wird als unzulässig verworfen.

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss des Amtsgerichts Halle (Saale), Grundbuchamt, vom 7. Juni 2018 wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1) und 2) tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Gebührenstreitwert für das Beschwerdeverfahren beträgt 1.000.000,00 €.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 3) ist als Eigentümerin des im Grundbuch von A. Blatt … verzeichneten Grundbesitzes eingetragen.

Mit Urkunde des Notars W. aus L., UR-Nr. 1426/17 vom 28. März 2017 veräußerte die Beteiligte zu 3) an die Beteiligte zu 1) auf der Grundlage der Urkunde desselben Notars, UR-Nr. 831/17 vom 16. Februar 2017 u.a. das im vorgenannten Grundbuch eingetragene Flurstück … . Vereinbart war ein Kaufpreis von 1.500.000,00 € für sämtliche veräußerten Grundstücke. Die Urkunde vom 28. März 2017 enthält auch die Bewilligung einer Auflassungsvormerkung durch die Beteiligte zu 3) zu Gunsten der Beteiligten zu 1). Jener Kaufpreis ist vollständig unbezahlt geblieben. Die Beteiligte zu 1) hat eine Minderung auf “null” geltend gemacht. Der Senat hat in seinem am 13. Juni 2018 verkündeten und zum hiesigen Verfahren beigezogenen Urteil, Geschäftszeichen 12 U 32/18, u.a. festgestellt, dass die Zwangsvollstreckung der Beteiligten zu 3) gegen die Beteiligte zu 1) wegen des Kaufpreises unzulässig ist, weil die wechselseitigen Leistungsansprüche erloschen sind, da die Beteiligte zu 3) wegen Zahlungsverzugs wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten ist. Wegen der weiteren Einzelheiten der Feststellungen wird auf das Urteil verwiesen.

Mit Schreiben vom 9. Mai 2018 hat die Beteiligte zu 1) unter Vorlage notariell beglaubigter Kopien der beiden Urkunden vom 16. Februar 2017 und vom 28. März 2017 bei dem Grundbuchamt des Amtsgerichts Halle (Saale) beantragt, die Auflassungsvormerkung einzutragen. Nachdem die Beteiligte zu 3) diesem Antrag entgegen getreten ist, hat das Grundbuchamt ihn mit dem angefochtenen Beschluss vom 7. Juni 2018 zurückgewiesen. Es hat zur Begründung ausgeführt, dass zur Eintragung der Auflassungsvormerkung dem Grundbuchamt die Urkunden in Ausfertigung vorzulegen seien. Da nur beglaubigte Fotokopien der Urkunden vorgelegen hätten, sei dem Verkäufer rechtliches Gehör gewährt worden, da der Nachweis der Bewilligung des Veräußerers nur durch Vorlage der Ausfertigung bzw. Urschrift geführt werden könne. Der Veräußerer habe zudem mit Schreiben vom 6. Juni 2018 mitgeteilt, dass er mit der beabsichtigten Eintragung der Vormerkung nicht einverstanden sei und der Vertrag mit dem Erwerber nicht zustande kommen solle. Daher könne vom Fortbestehen der Bewilligung des Veräußerers nicht ausgegangen werden.

Hiergegen haben die Beteiligten zu 1) und 2) mit Schriftsatz vom 19. Juni 2018 Beschwerde erhoben und zur Begründung ausgeführt, dass sie Anspruch auf Erteilung einer Ausfertigung gemäß § 51 BeurkG hätten, so dass die Vorlage einer beglaubigten Abschrift der Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt genüge. Die Eintragungsbewilligung ergebe sich eindeutig aus den vorgelegten notariellen Urkunden, die in beglaubigter Abschrift vorgelegt worden seien. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch Beschluss vom 25. Juni 2018 nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

1. Die Beschwerde des Beteiligten zu 2) ist als unzulässig zu verwerfen. Ihm fehlt es an der erforderlichen Beschwer. Weder ist er Antragsteller des Eintragungsverfahrens noch ist er in eigener Person Begünstigter der begehrten Auflassungsvormerkung, deren Eintragung die Beteiligte zu 1) begehrt.

2. Statthaft und auch im Übrigen zulässig ist demgegenüber die Beschwerde der Beteiligten zu 1) nach §§ 71 Abs. 1, 73 GBO. Ihre Beschwerde hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Grundbuchamt hat ihren Antrag, zu ihren Gunsten eine Auflassungsvormerkung einzutragen, im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen.

2.1. Die Zurückweisung des Antrags rechtfertigt sich allerdings nicht bereits daraus, dass keine wirksame Bewilligung nach § 19 GBO vorgelegt worden wäre, da keine Urschrift bzw. Ausfertigung der Eintragungsbewilligung eingereicht worden ist, sondern eine notariell beglaubigte Fotokopie/Abschrift. Die in der Form des §§ 29 Abs. 1 GBO erklärte Bewilligung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung der Beteiligten zu 3) (Ziffer IV Nr. 1 der Urkunde vom 28. März 2017) ist trotzdem wirksam und unwiderruflich geworden. Grundsätzlich gehört dazu, dass der Betroffene die Bewilligung in Urschrift oder Ausfertigung beim Grundbuchamt einreicht oder dem Begünstigten aushändigt. Legt dieser dem Grundbuchamt nur eine beglaubigte Abschrift der Bewilligung vor, so lässt dies grundsätzlich nicht den Schluss zu, dass von ihr mit dem Willen des Betroffenen Gebrauch gemacht wird. Dies ist aber Voraussetzung dafür, dass die Eintragungsbewilligung wirksam wird (z. B. BayObLG, DNotZ 1994, 182). Allerdings wird die Eintragungsbewilligung ausnahmsweise bereits mit dem Abschluss des Beurkundungsvorganges wirksam, wenn demjenigen, zu dessen Gunsten die Eintragungsbewilligung abgegeben wird, ein gesetzlicher Anspruch gemäß § 51 BeurkG auf Erteilung einer Ausfertigung zusteht. Nur ein derartiger gesetzlicher, der Willensmacht des Bewilligenden entzogener Anspruch kann den Zugang der Eintragungsbewilligung ersetzen. In diesem Fall genügt die Vorlage einer beglaubigten Abschrift der Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt (z. B. BayObLG, DNotZ 1994, 182; KG, FGPrax 1015, 10; Böttcher, in: Meikel, Rdn. 132 ff. zu § 19 GBO; Demharter, Rdn. 24 zu § 19 GBO). Hier ist die Eintragungsbewilligung der Beteiligten zu 3) bereits mit dem Abschluss der notariellen Beurkundung am 28. März 2017 wirksam geworden. Die Beteiligte zu 1) war an der Beurkundung beteiligt. Sie ließ, vertreten durch ihren Geschäftsführer, gleichfalls Erklärungen beurkunden. Sie hat somit gemäß § 51 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG einen Anspruch auf Erteilung von Ausfertigungen der notariellen Urkunde, den sie jederzeit geltend machen konnte. Dieser Anspruch steht der Aushändigung der Eintragungsbewilligung oder einer Ausfertigung davon durch den Bewilligungsberechtigten gleich, denn der Begünstigte ist nicht mehr von dessen Mitwirkung abhängig. Es reicht dann auch aus, wenn der begünstigte beim Grundbuchamt, wie vorliegend die Beteiligte zu 1) am 11. Mai 2018, eine notariell beglaubigte Fotokopie/Abschrift der Eintragungsbewilligung vorlegt.

Soweit die Kaufvertragsparteien in Ziffer IV Nr. 1 der Urkunde vom 28. März 2017 im Innenverhältnis den Notar einseitig unwiderruflich angewiesen haben, die Eintragung der Auflassungsvormerkung erst dann zu veranlassen, wenn ihm der Verkäufer schriftlich den Eingang der ersten und der zweiten Kaufpreisrate bestätigt hat, soll dies nach der Vereinbarung der Kaufvertragsparteien – Beteiligte zu 1) und 3) – ausdrücklich nicht von dem Grundbuchamt überprüft werden.

Als Verfahrenshandlung wird die Eintragungsbewilligung mit ihrer Wirksamkeit daher bindend und unwiderruflich (z. B. Demharter, Rdn. 112 zu § 19 GBO; Böttcher, in: Meikel, Rdn. 152 zu § 19 GBO). Sie kann von der Beteiligten zu 3) nicht mehr zurückgenommen werden. Dass die Beteiligte zu 3) mittlerweile mit der Eintragung der Vormerkung nicht mehr einverstanden ist, ist also grundsätzlich unbeachtlich.

2.2. Trotzdem war die Auflassungsvormerkung nicht einzutragen. Das Grundbuchamt ist nämlich nicht nur zur Beachtung der förmlichen Eintragungsvoraussetzungen, sondern auch zur Wahrung der Richtigkeit des Grundbuchs verpflichtet und darf deshalb keine Eintragung vornehmen, deren Unrichtigkeit ihm bekannt ist (z. B. BGHZ 106, 108). Es muss sicher feststehen, dass die Eintragung das Grundbuch unrichtig machen würde, denn dabei darf das Grundbuchamt nicht mitwirken (BayObLG, DNotZ 1994, 182). Bloße Zweifel genügen nicht. Die Tatsachen, die sich auch aus Vorgängen außerhalb der Eintragungsunterlagen ergeben können, müssen vielmehr zur Überzeugung des Grundbuchamts feststehen (z. B. BGH, NJW 1961, 1301; Demharter, Rdn. 41 Anh. zu § 13 GBO). Da das Grundbuchamt solch eine Prüfung nicht vorgenommen hat, gilt das Gleiche für die im Beschwerdeverfahren durch den Senat zu treffende Entscheidung (z. B. BGHZ 106, 108).

Nach diesen Grundsätzen steht zur Überzeugung des Senats fest, dass das Grundbuch durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung unrichtig würde. Die Vormerkung ist nämlich in Entstehung und Bestand vom gesicherten Anspruch abhängig. Besteht dieser nicht, kann auch die Vormerkung nicht entstehen, erlischt er, geht auch die Vormerkung unter. Hier hat der Senat in seinem am 13. Juni 2018 verkündeten und hier beigezogenen Urteil festgestellt, dass die gegenseitigen Leistungsansprüche aus dem Kaufvertrag vom 28. März 2017 erloschen sind, weil die Beteiligte zu 3) wegen Verzuges der Beteiligten zu 1) mit der Zahlung des Kaufpreises wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten ist. Ein Verzug war auch nicht ausgeschlossen, weil die Beteiligte zu 1) wegen Mängeln auf “null” hätte mindern dürfen. Wegen der Einzelheiten der Begründung des Senats wird auf das Urteil vom 13. Juni 2018 verwiesen. Sind aber die gegenseitigen Leistungsansprüche erloschen, hat die Beteiligte zu 1) keinen Anspruch mehr auf Übereignung des Grundstücks gegen die Beteiligte zu 3). Damit fehlt der Anspruch, der mit der Auflassungsvormerkung, deren Eintragung die Beteiligte zu 1) begehrt, hätte gesichert werden sollen.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG. Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das Beschwerdeverfahren folgt aus §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG. wobei der Senat den nach seiner Schätzung auf das Flurstück … entfallenden Kaufpreis zugrunde gelegt hat.

 

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