Bewertung eines Kaufvertrages im Einheimischenmodell bei Notarkosten

Wichtige rechtliche Aspekte beim Immobilienkauf: Kaufvertrag und Notarkosten analysiert

Der Immobilienerwerb ist ein komplexer Prozess, der viele rechtliche Aspekte umfasst. Insbesondere der Kaufvertrag spielt eine zentrale Rolle, da er die Rechte und Pflichten beider Parteien festlegt. Bei der Bewertung eines Kaufvertrages im Rahmen des Einheimischenmodells gilt es, besondere Vertragsbedingungen zu beachten. Dieses Modell zielt darauf ab, Einheimischen einen bevorzugten Zugang zum Immobilienmarkt zu ermöglichen. Um sicherzustellen, dass die im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen fair sind, ist eine gründliche Vertragsprüfung unerlässlich.

Ein weiterer wichtiger Aspekt sind die Notarkosten, die bei der Beurkundung eines Immobilienkaufs anfallen. Diese Gebühren können erheblich variieren und sollten in die Kaufpreisfestlegung einfließen. Darüber hinaus spielt die Immobilienbewertung eine entscheidende Rolle, um sicherzustellen, dass der vereinbarte Preis dem tatsächlich marktüblichen Wert entspricht. Notarielle Dienstleistungen und die rechtliche Prüfung des Kaufvertrages sind unerlässlich, um potenzielle rechtliche Schwierigkeiten zu vermeiden und eine reibungslose Eigentumsübertragung zu sichern.

Im Folgenden wird ein konkreter Fall näher betrachtet, der diese Themen aufgreift und die wichtigsten Aspekte der Kaufvertragsanalyse beleuchtet.

Der Fall vor Gericht

Notargebühren bei Grundstückskaufverträgen mit Vorkaufsrecht: OLG Hamm präzisiert Bewertungsgrundlagen

Im September 2015 traf das Oberlandesgericht (OLG) Hamm eine wegweisende Entscheidung zur Berechnung von Notargebühren bei Grundstückskaufverträgen mit Vorkaufsrecht. Der Fall drehte sich um die Frage, ob ein Vorkaufsrecht als eigenständiger Beurkundungsgegenstand zu werten ist und somit gesondert in die Ermittlung des Geschäftswerts einfließen muss.

Hintergrund des Falls: Komplexer Grundstückskaufvertrag mit Vorkaufsrecht

Ein Notar hatte im September 2013 einen Grundstückskaufvertrag zwischen einer Gemeinde als Verkäuferin und einer Privatperson als Käuferin beurkundet. Der Vertrag enthielt neben den üblichen Kaufvereinbarungen auch spezielle Verpflichtungen für die Käuferin, darunter die Bebauung des Grundstücks innerhalb bestimmter Fristen und ein Verfügungsverbot. Zusätzlich wurde der Gemeinde ein Vorkaufsrecht eingeräumt.

In seiner Kostenrechnung behandelte der Notar das Vorkaufsrecht als separaten Beurkundungsgegenstand und setzte dafür einen zusätzlichen Geschäftswert von 125.000 Euro an. Diese Vorgehensweise führte zu einer Gesamtrechnung von über 2.000 Euro.

Gerichtliche Auseinandersetzung um die korrekte Gebührenberechnung

Der Präsident des zuständigen Landgerichts beanstandete im Rahmen einer Prüfung die gesonderte Bewertung des Vorkaufsrechts. Trotz mehrfacher Korrekturen seiner Rechnung durch den Notar hob das Landgericht Münster diese schließlich auf und setzte einen deutlich niedrigeren Gesamtbetrag von 1.283,34 Euro fest. Der Notar legte daraufhin Beschwerde beim OLG Hamm ein.

OLG Hamm: Vorkaufsrecht kein eigenständiger Beurkundungsgegenstand

Das OLG Hamm bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Beschwerde des Notars zurück. In seiner Begründung führte das Gericht aus, dass das Vorkaufsrecht im vorliegenden Fall kein gesonderter Beurkundungsgegenstand sei. Gemäß §§ 86 Abs. 2, 109 Abs. 1 S.1 GNotKG liegt ein einheitlicher Beurkundungsgegenstand vor, wenn Rechtsverhältnisse in einem Abhängigkeitsverhältnis stehen und eines unmittelbar dem Zweck des anderen dient.

Das Gericht betonte, dass das Vorkaufsrecht nicht als Ausgestaltung eines eigenständigen wirtschaftlichen Interesses der Gemeinde vereinbart wurde, sondern lediglich zur Absicherung der von der Käuferin übernommenen Verpflichtung zum Unterlassen einer Veräußerung diente. Eine Gesamtschau des Vertrages zeige, dass das Vorkaufsrecht Teil des Gesamtvertragssystems sei und der Sicherung der übernommenen Verpflichtungen diene.

Bedeutung für die notarielle Praxis

Die Entscheidung des OLG Hamm hat weitreichende Konsequenzen für die Gebührenberechnung in ähnlich gelagerten Fällen. Notare müssen bei der Kostenermittlung sorgfältig prüfen, ob zusätzliche Vereinbarungen wie Vorkaufsrechte tatsächlich eigenständige Beurkundungsgegenstände darstellen oder ob sie im Zusammenhang mit anderen vertraglichen Verpflichtungen stehen.

Das Gericht stellte klar, dass die bloße separate Regelung eines Vorkaufsrechts im Vertrag nicht ausreicht, um es als eigenständigen Beurkundungsgegenstand zu qualifizieren. Vielmehr ist eine ganzheitliche Betrachtung des Vertragswerks erforderlich, um die Funktion und Abhängigkeit einzelner Vertragsbestandteile zu beurteilen.

Diese Entscheidung bietet Notaren eine wichtige Orientierungshilfe für die korrekte Gebührenberechnung bei komplexen Grundstückskaufverträgen und unterstreicht die Notwendigkeit einer sorgfältigen Analyse der Vertragsstrukturen zur Vermeidung von Beanstandungen durch die Aufsichtsbehörden.

Die Schlüsselerkenntnisse

Die Entscheidung des OLG Hamm verdeutlicht, dass ein Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag nicht automatisch als eigenständiger Beurkundungsgegenstand zu werten ist. Entscheidend ist vielmehr die Funktion des Vorkaufsrechts im Gesamtkontext des Vertrages. Dient es lediglich der Absicherung anderer vertraglicher Verpflichtungen, ist es kein separater Beurkundungsgegenstand und darf bei der Gebührenberechnung nicht gesondert berücksichtigt werden. Diese Klarstellung erfordert von Notaren eine sorgfältige Gesamtbetrachtung des Vertragswerks bei der Kostenermittlung.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Notar müssen Sie bei der Gebührenberechnung für Grundstückskaufverträge mit Vorkaufsrecht besonders sorgfältig vorgehen. Das OLG Hamm hat klargestellt, dass ein Vorkaufsrecht nicht automatisch als eigenständiger Beurkundungsgegenstand zu werten ist. Entscheidend ist vielmehr die Funktion des Vorkaufsrechts im Gesamtkontext des Vertrages. Dient es lediglich der Absicherung anderer vertraglicher Verpflichtungen, wie etwa eines Veräußerungsverbots, darf es bei der Ermittlung des Geschäftswerts nicht gesondert berücksichtigt werden. Um Beanstandungen durch Aufsichtsbehörden zu vermeiden, sollten Sie stets eine ganzheitliche Betrachtung des Vertragswerks vornehmen und die Interdependenz der einzelnen Vertragsbestandteile genau analysieren. Dies kann in vielen Fällen zu einer niedrigeren Gesamtgebühr führen.

FAQ – Häufige Fragen

In unserem FAQ-Bereich finden Sie umfassende Antworten auf häufig gestellte Fragen rund um den Kaufvertrag sowie die Notarkosten im Immobilienerwerb. Ob Sie gerade über den Kauf Ihrer Traumimmobilie nachdenken oder bereits in den Verkaufsprozess involviert sind – hier klären wir für Sie die wichtigsten Aspekte und unterstützen Sie dabei, informierte Entscheidungen zu treffen.

Wann gilt ein Vorkaufsrecht als eigenständiger Beurkundungsgegenstand bei der Berechnung von Notargebühren?

Ein Vorkaufsrecht gilt als eigenständiger Beurkundungsgegenstand bei der Berechnung von Notargebühren, wenn es nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Hauptgeschäft steht. Dies ist insbesondere der Fall, wenn das Vorkaufsrecht separat vereinbart wird oder wenn es über den Umfang des Hauptgeschäfts hinausgeht.

Separate Vereinbarung

Wenn Sie ein Vorkaufsrecht unabhängig von einem Kaufvertrag vereinbaren, wird es als eigenständiger Beurkundungsgegenstand behandelt. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn Sie mit Ihrem Nachbarn ein gegenseitiges Vorkaufsrecht für Ihre Grundstücke vereinbaren, ohne dass aktuell ein Verkauf geplant ist.

Erweiterter Umfang

Auch wenn das Vorkaufsrecht im Rahmen eines Kaufvertrags vereinbart wird, kann es als eigenständiger Beurkundungsgegenstand gelten, wenn es über den Umfang des Hauptgeschäfts hinausgeht. Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus und vereinbaren zusätzlich ein Vorkaufsrecht für alle anderen Wohnungen im Gebäude. In diesem Fall würde das Vorkaufsrecht als eigenständiger Beurkundungsgegenstand betrachtet werden.

Bewertung des Vorkaufsrechts

Für die Gebührenberechnung wird der Wert des Vorkaufsrechts separat ermittelt. Dieser Wert orientiert sich in der Regel am Wert des Kaufgegenstands, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht. Bei einem Vorkaufsrecht für ein Grundstück würde also der Verkehrswert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage dienen.

Auswirkungen auf die Notargebühren

Wird das Vorkaufsrecht als eigenständiger Beurkundungsgegenstand behandelt, führt dies zu einer Erhöhung der Notargebühren. Der Notar berechnet dann eine zusätzliche Gebühr für die Beurkundung des Vorkaufsrechts, basierend auf dessen Wert. Dies kann die Gesamtkosten der notariellen Beurkundung erheblich steigern.

Beachten Sie, dass die genaue Beurteilung, ob ein Vorkaufsrecht als eigenständiger Beurkundungsgegenstand gilt, oft von den spezifischen Umständen des Einzelfalls abhängt. Im Zweifelsfall sollten Sie den Notar im Vorfeld um eine Einschätzung und einen detaillierten Kostenvoranschlag bitten. So vermeiden Sie unangenehme Überraschungen bei der Abrechnung und können die Gesamtkosten besser kalkulieren.

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Welche Kriterien verwendet das OLG Hamm zur Bestimmung eines einheitlichen Beurkundungsgegenstands?

Welche Kriterien verwendet das OLG Hamm zur Bestimmung eines einheitlichen Beurkundungsgegenstands?

Das OLG Hamm verwendet spezifische Kriterien zur Bestimmung eines einheitlichen Beurkundungsgegenstands, insbesondere im Kontext von Kaufverträgen und Vorkaufsrechten. Diese Kriterien sind für Sie als Immobilienkäufer oder -verkäufer relevant, da sie Auswirkungen auf die Notarkosten haben können.

Hauptkriterien des OLG Hamm

Inhaltlicher Zusammenhang: Das Gericht prüft, ob zwischen dem Hauptvertrag (z.B. einem Kaufvertrag) und dem Vorkaufsrecht ein enger inhaltlicher Zusammenhang besteht. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie kaufen und gleichzeitig ein Vorkaufsrecht für ein angrenzendes Grundstück vereinbaren, könnte dies als einheitlicher Beurkundungsgegenstand betrachtet werden.

Zeitliche Nähe: Die zeitgleiche oder zeitnahe Beurkundung von Kaufvertrag und Vorkaufsrecht ist ein weiteres wichtiges Kriterium. Stellen Sie sich vor, Sie unterzeichnen den Kaufvertrag für ein Haus und vereinbaren am selben Tag ein Vorkaufsrecht für die Garage des Nachbarn – in diesem Fall würde das OLG Hamm wahrscheinlich von einem einheitlichen Beurkundungsgegenstand ausgehen.

Wirtschaftliche Verbundenheit: Das Gericht berücksichtigt, ob die beurkundeten Rechtsgeschäfte wirtschaftlich miteinander verknüpft sind. Wenn Sie zum Beispiel ein Grundstück erwerben und sich gleichzeitig ein Vorkaufsrecht für ein benachbartes Grundstück sichern, um Ihre Expansionsmöglichkeiten zu wahren, könnte dies als wirtschaftlich verbunden angesehen werden.

Praktische Auswirkungen

Die Anwendung dieser Kriterien durch das OLG Hamm hat direkte Auswirkungen auf die Gebührenberechnung des Notars. Wenn Kaufvertrag und Vorkaufsrecht als einheitlicher Beurkundungsgegenstand betrachtet werden, führt dies in der Regel zu niedrigeren Gesamtkosten für Sie als Beteiligter, da die Gebühren auf Basis des Gesamtwertes berechnet werden und nicht für jeden Vertragsteil separat.

Es ist wichtig zu verstehen, dass die Entscheidung des OLG Hamm in diesem Punkt von anderen Gerichten kritisiert wurde, da sie keine detaillierte normzweckbezogene Begründung enthält. Dies bedeutet für Sie, dass die Anwendung dieser Kriterien in der Praxis nicht immer einheitlich erfolgt und von Fall zu Fall variieren kann.

Wenn Sie einen Immobilienkauf planen und dabei Vorkaufsrechte eine Rolle spielen, ist es ratsam, im Vorfeld mit Ihrem Notar über die möglichen Auswirkungen auf die Gebührenberechnung zu sprechen. So können Sie potenzielle Überraschungen vermeiden und eine fundierte Entscheidung treffen.

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Welche rechtlichen Vorgaben beeinflussen die Gebührenerhebung in Zusammenhang mit Vorkaufsrechten?

Die Gebührenerhebung bei Vorkaufsrechten unterliegt strengen rechtlichen Vorgaben, die sowohl Notare als auch Beteiligte kennen sollten. Folgende Aspekte sind dabei besonders relevant:

Gesetzliche Grundlagen

Die Gebührenerhebung für notarielle Tätigkeiten im Zusammenhang mit Vorkaufsrechten basiert primär auf dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dieses Gesetz legt fest, dass Notare verpflichtet sind, für ihre Amtshandlungen die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben. Eine individuelle Vereinbarung oder Ermäßigung der Gebühren ist nicht zulässig.

Bewertung des Geschäftswerts

Bei der Berechnung der Gebühren für Vorkaufsrechte spielt der Geschäftswert eine entscheidende Rolle. Dieser richtet sich in der Regel nach dem Kaufpreis der Immobilie. Wenn Sie beispielsweise ein Vorkaufsrecht für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro eintragen lassen, bildet dieser Betrag die Grundlage für die Gebührenberechnung.

Gebührensätze und -tabellen

Das GNotKG enthält detaillierte Gebührentabellen, die je nach Art der notariellen Tätigkeit und Geschäftswert die entsprechenden Gebühren festlegen. Für die Beurkundung eines Vorkaufsrechts fallen in der Regel 2,0 Gebühren an, während für die Eintragung ins Grundbuch weitere Gebühren hinzukommen können.

Besonderheiten bei öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechten

Bei öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechten, etwa zugunsten einer Gemeinde, gelten teilweise abweichende Regelungen. In solchen Fällen kann die Gebührenerhebung durch spezielle kommunale Vorschriften beeinflusst werden.

Transparenz und Informationspflicht

Notare sind verpflichtet, Sie vor der Durchführung der Amtshandlung über die voraussichtlich anfallenden Gebühren zu informieren. Dies soll Ihnen ermöglichen, die Kosten im Vorfeld abzuschätzen und in Ihre Entscheidung einzubeziehen.

Kostenbefreiungen und -ermäßigungen

In bestimmten Fällen, etwa bei sozialen Wohnungsbauprojekten oder gemeinnützigen Zwecken, können Kostenbefreiungen oder -ermäßigungen greifen. Diese sind jedoch streng reglementiert und bedürfen einer genauen Prüfung im Einzelfall.

Beachten Sie, dass die korrekte Gebührenerhebung nicht nur für Notare, sondern auch für Sie als Beteiligten von großer Bedeutung ist. Eine fehlerhafte Gebührenberechnung kann zu rechtlichen Komplikationen führen und den gesamten Vorgang des Vorkaufsrechts beeinträchtigen. Es empfiehlt sich daher, im Zweifelsfall eine fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen, um alle rechtlichen und finanziellen Aspekte des Vorkaufsrechts vollständig zu verstehen.

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Wie können Notare sicherstellen, dass zusätzliche Vertragsbestandteile korrekt in die Gebührenberechnung einfließen?

Notare müssen bei der Gebührenberechnung alle relevanten Vertragsbestandteile sorgfältig berücksichtigen, um eine korrekte und rechtmäßige Abrechnung zu gewährleisten. Hierfür sind mehrere Schritte und Maßnahmen erforderlich:

Gründliche Vertragsanalyse

Zunächst ist es wichtig, dass der Notar den gesamten Vertrag eingehend prüft und alle Bestandteile identifiziert, die gebührenrelevant sein könnten. Dazu gehören nicht nur die Hauptvereinbarungen, sondern auch Nebenabsprachen, Zusatzklauseln oder besondere Verpflichtungen der Parteien. Wenn Sie beispielsweise einen Kaufvertrag für eine Immobilie abschließen, könnte eine Renovierungsverpflichtung des Verkäufers als zusätzlicher Vertragsbestandteil in die Gebührenberechnung einfließen.

Korrekte Wertermittlung

Der Geschäftswert ist die Grundlage für die Gebührenberechnung. Notare müssen daher alle wertbildenden Faktoren berücksichtigen. Bei einem Grundstückskauf umfasst dies nicht nur den reinen Kaufpreis, sondern möglicherweise auch übernommene Hypotheken, Wertminderungen durch Baulasten oder den Wert von Inventar. Stellen Sie sich vor, Sie erwerben ein Haus mit einer wertvollen Einbauküche – der Wert dieser Küche könnte in die Gebührenberechnung einfließen.

Anwendung der korrekten Gebührentatbestände

Notare müssen für jeden Vertragsbestandteil den passenden Gebührentatbestand im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) identifizieren. Zusätzliche Vertragsbestandteile können separate Gebühren auslösen oder den Geschäftswert erhöhen. Wenn in Ihrem Ehevertrag neben der Gütertrennung auch eine Unterhaltsregelung getroffen wird, könnte dies als zusätzlicher Gebührentatbestand berücksichtigt werden.

Transparente Kommunikation

Es ist wichtig, dass Notare die Gebührenberechnung für die Beteiligten nachvollziehbar gestalten. Sie sollten den Parteien erklären, welche Vertragsbestandteile in welcher Weise in die Berechnung einfließen. Dies schafft Vertrauen und vermeidet spätere Missverständnisse. Wenn Sie einen komplexen Vertrag abschließen, kann der Notar Ihnen die einzelnen Positionen der Gebührenrechnung erläutern.

Regelmäßige Fortbildung

Um stets auf dem aktuellen Stand der Rechtsprechung und Gesetzgebung zu bleiben, ist es für Notare unerlässlich, sich regelmäßig fortzubilden. Dies betrifft insbesondere Änderungen im Gebührenrecht oder neue Rechtsprechung zur Bewertung von Vertragsbestandteilen.

Einsatz von Spezialsoftware

Viele Notare nutzen spezielle Software zur Gebührenberechnung. Diese Programme werden regelmäßig aktualisiert und helfen, alle relevanten Faktoren zu berücksichtigen. Dennoch bleibt die fachkundige Einschätzung des Notars unerlässlich, um die Besonderheiten jedes Einzelfalls zu erfassen.

Durch diese Maßnahmen stellen Notare sicher, dass zusätzliche Vertragsbestandteile korrekt in die Gebührenberechnung einfließen. Dies dient nicht nur der Rechtssicherheit, sondern auch dem Schutz Ihrer Interessen als Vertragspartei.

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Welche Folgen hat eine fehlerhafte Gebührenberechnung für Notare und wie können Beanstandungen vermieden werden?

Eine fehlerhafte Gebührenberechnung kann für Notare weitreichende Konsequenzen haben. Diese reichen von finanziellen Nachteilen bis hin zu strafrechtlichen Verfolgungen und dem möglichen Verlust des Amtes.

Rechtliche Folgen

Notare sind als Amtsträger verpflichtet, die gesetzlich festgelegten Gebühren korrekt zu berechnen und zu erheben. Eine Unterschreitung der vorgeschriebenen Gebühren kann als Bestechlichkeit im Amt nach § 332 StGB gewertet werden. Dies gilt insbesondere, wenn im Gegenzug weitere Aufträge in Aussicht gestellt werden. Stellen Sie sich vor, ein Notar vereinbart mit einem Immobilienkaufmann regelmäßig nur die Hälfte der gesetzlichen Gebühren zu berechnen – dies könnte strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Berufsrechtliche Konsequenzen

Neben strafrechtlichen Folgen drohen bei fehlerhafter Gebührenberechnung auch berufsrechtliche Maßnahmen. In schwerwiegenden Fällen kann dies sogar zum Amtsverlust führen. Wenn Sie als Notar tätig sind, sollten Sie sich bewusst sein, dass jede Abweichung von den gesetzlichen Gebühren kritisch hinterfragt werden kann.

Finanzielle Auswirkungen

Eine Unterschreitung der gesetzlichen Gebühren führt zu finanziellen Einbußen für den Notar. Umgekehrt kann eine zu hohe Gebührenberechnung Rückzahlungsforderungen und Schadensersatzansprüche der Klienten nach sich ziehen. In einem solchen Fall müssten Sie als Notar nicht nur die zu viel berechneten Gebühren zurückerstatten, sondern möglicherweise auch für entstandene Schäden aufkommen.

Vermeidung von Beanstandungen

Um Beanstandungen zu vermeiden, sollten Notare folgende Punkte beachten:

1. Genaue Kenntnis der Gesetzeslage: Halten Sie sich stets über aktuelle Änderungen im Gebührenrecht auf dem Laufenden.
2. Sorgfältige Prüfung: Überprüfen Sie jeden Einzelfall genau auf die korrekte Gebührenberechnung.
3. Transparenz: Erläutern Sie Ihren Klienten die Gebührenberechnung nachvollziehbar.
4. Interne Kontrollen: Implementieren Sie ein Vier-Augen-Prinzip bei der Gebührenberechnung.
5. Fortbildungen: Nehmen Sie regelmäßig an Schulungen zum Gebührenrecht teil.

Wenn Sie als Notar tätig sind, ist es entscheidend, dass Sie die Gebührenberechnung mit höchster Sorgfalt durchführen. Eine fehlerhafte Berechnung kann nicht nur Ihr berufliches Ansehen schädigen, sondern auch erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen. Durch gewissenhafte Arbeit und regelmäßige Überprüfung Ihrer Berechnungsmethoden können Sie das Risiko von Beanstandungen minimieren und Ihre Integrität als Amtsträger wahren.

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Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

• Vorkaufsrecht: Ein Vorkaufsrecht ist eine vertragliche Vereinbarung, die dem Berechtigten das Recht einräumt, eine Sache vorrangig zu erwerben, falls der Eigentümer sie verkaufen möchte. Bei Grundstücken wird es oft von Gemeinden genutzt, um Einfluss auf die Grundstücksentwicklung zu behalten. Es kann als eigenständiges Recht oder als Teil eines Kaufvertrags vereinbart werden. Im vorliegenden Fall war entscheidend, ob das Vorkaufsrecht als separater Beurkundungsgegenstand zu werten ist oder ob es in einem Abhängigkeitsverhältnis zum Hauptvertrag steht und somit keine zusätzlichen Notargebühren rechtfertigt.
• Beurkundungsgegenstand: Der Beurkundungsgegenstand bezeichnet den rechtlichen Inhalt, der in einer notariellen Urkunde festgehalten wird. Er ist maßgeblich für die Berechnung der Notargebühren. Mehrere Rechtsverhältnisse können verschiedene Beurkundungsgegenstände bilden, es sei denn, sie stehen in einem Abhängigkeitsverhältnis zueinander. Im Fall des OLG Hamm war strittig, ob das Vorkaufsrecht einen eigenständigen Beurkundungsgegenstand darstellt oder ob es als Teil des Hauptvertrags zu betrachten ist. Die Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der Notargebühren.
• Geschäftswert: Der Geschäftswert ist die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Notargebühren. Er spiegelt den wirtschaftlichen Wert des beurkundeten Rechtsgeschäfts wider. Bei Kaufverträgen entspricht er in der Regel dem Kaufpreis. Zusätzliche Vereinbarungen wie Vorkaufsrechte können den Geschäftswert erhöhen, wenn sie als eigenständige Beurkundungsgegenstände gelten. Im vorliegenden Fall hatte der Notar für das Vorkaufsrecht einen zusätzlichen Geschäftswert von 125.000 Euro angesetzt, was zu einer deutlich höheren Gesamtgebühr führte.
• Abhängigkeitsverhältnis: Ein Abhängigkeitsverhältnis im Sinne des Notarkostenrechts liegt vor, wenn ein Rechtsverhältnis der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung eines anderen Rechtsverhältnisses dient. In diesem Fall werden die abhängigen Rechtsverhältnisse als einheitlicher Beurkundungsgegenstand betrachtet. Das OLG Hamm entschied, dass das Vorkaufsrecht in einem Abhängigkeitsverhältnis zum Hauptkaufvertrag stand, da es lediglich der Absicherung der Käuferverpflichtungen diente. Folglich durfte es nicht als separater Beurkundungsgegenstand bewertet werden.
• Einheimischenmodell: Das Einheimischenmodell ist ein kommunalpolitisches Instrument, das Einheimischen einen bevorzugten Zugang zum lokalen Immobilienmarkt ermöglichen soll. Gemeinden verkaufen dabei Grundstücke zu vergünstigten Konditionen an Ortsansässige, verbunden mit bestimmten Auflagen wie Bebauungs- und Nutzungspflichten. Im vorliegenden Fall nutzte die Gemeinde ein Vorkaufsrecht, um die Einhaltung dieser Verpflichtungen abzusichern. Die Bewertung solcher Vertragsklauseln ist für die korrekte Gebührenberechnung durch Notare von großer Bedeutung.
• Verfügungsverbot: Ein Verfügungsverbot untersagt dem Eigentümer, über eine Sache zu verfügen, also sie zu verkaufen, zu verschenken oder anderweitig zu übertragen. Im Kontext des Einheimischenmodells dient es dazu, spekulative Weiterverkäufe zu verhindern und die Ziele der Gemeinde (z.B. Ansiedlung von Familien) zu sichern. Das OLG Hamm sah das Vorkaufsrecht als Absicherung dieses Verfügungsverbots und damit in einem Abhängigkeitsverhältnis zum Hauptvertrag stehend. Diese Einordnung war entscheidend für die Frage der Gebührenberechnung.

Wichtige Rechtsgrundlagen

• § 35 Abs. 1 GNotKG (Grundsatz der Wertberechnung): Dieser Paragraph legt fest, dass bei mehreren Verfahrensgegenständen deren Werte grundsätzlich zu addieren sind. Im vorliegenden Fall geht es um die Frage, ob das Vorkaufsrecht einen separaten Verfahrensgegenstand darstellt und somit seinen Wert zur Berechnung der Notargebühren beiträgt.
• § 97 Abs. 1 GNotKG (Geschäftswert für die Beurkundung): Dieser Paragraph bestimmt, dass der Geschäftswert für die notarielle Beurkundung vom jeweiligen Beurkundungsgegenstand abhängt. Die Definition des Beurkundungsgegenstandes ist daher entscheidend für die Berechnung der Notargebühren.
• § 86 Abs. 1 und 2 GNotKG (Beurkundungsgegenstand): Diese Paragraphen definieren den Begriff des Beurkundungsgegenstandes. Mehrere Rechtsverhältnisse können verschiedene Beurkundungsgegenstände bilden, es sei denn, sie stehen in einem Abhängigkeitsverhältnis und dienen unmittelbar demselben Zweck. Im konkreten Fall wird geprüft, ob das Vorkaufsrecht einen eigenständigen Beurkundungsgegenstand darstellt oder ob es in einem solchen Abhängigkeitsverhältnis zum Kaufvertrag steht.
• §§ 86 Abs. 2, 109 Abs. 1 S. 1 und 2 GNotKG (Abhängigkeitsverhältnis): Diese Paragraphen konkretisieren, wann ein Abhängigkeitsverhältnis zwischen Rechtsverhältnissen vorliegt. Ein solches Verhältnis besteht, wenn ein Rechtsverhältnis der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des anderen Rechtsverhältnisses dient. Im vorliegenden Fall wird untersucht, ob das Vorkaufsrecht lediglich der Sicherung des Kaufvertrags dient und somit keinen eigenständigen Beurkundungsgegenstand bildet.
• § 47 S. 2 GNotKG (Sonstige Verpflichtungen): Dieser Paragraph regelt die Berücksichtigung sonstiger Verpflichtungen bei der Wertermittlung. Auch wenn das Vorkaufsrecht keinen eigenständigen Beurkundungsgegenstand darstellt, kann es dennoch als zusätzliche Verpflichtung des Käufers gewertet werden, die bei der Berechnung der Notargebühren zu berücksichtigen ist.

Das vorliegende Urteil

OLG Hamm – Az.: I-15 W 74/15 – Beschluss vom 25.09.2015

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