Eine vermögensverwaltende GmbH wurde mit einer Betreuungsgebühr des Notars bei Geschäftserfahrenheit in Höhe von 2.200 Euro für die Anzeige einer Grundschuld belastet. Die Zahlung wurde verweigert, weil die hohe Geschäftserfahrung des Immobilienunternehmens die notarielle Betreuungsleistung plötzlich überflüssig machte.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Notarkosten: Wann ist eine reine Info extra zu bezahlen?
- Der Brief, der 2.270 Euro kosten sollte
- Die Gebühr, die einen besonderen Auftrag braucht
- Die Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf
- Keine Gebühr für ungefragte Fürsorge
- Die Urteilslogik
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wann muss ich die Notar-Betreuungsgebühr bezahlen, wenn kein Auftrag erteilt wurde?
- Entfällt die Betreuungsgebühr des Notars, wenn die Information objektiv überflüssig war?
- Wie kann ich eine Notarrechnung anfechten, wenn ich den Auftrag nicht erteilt habe?
- Was tun, wenn der Notar mir unnötige Betreuungskosten trotz meiner Geschäftserfahrung berechnet?
- Wie beauftrage ich einen Notar richtig, um versteckte Betreuungsgebühren zu vermeiden?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 19 OH 9/21 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Düsseldorf
- Datum: 10.02.2025
- Aktenzeichen: 19 OH 9/21
- Verfahren: Überprüfung von Notarkostenrechnungen
- Rechtsbereiche: Notarkostenrecht, Sachenrecht
- Das Problem: Eine erfahrene Immobilienfirma wehrte sich gegen die Berechnung einer zusätzlichen Gebühr durch den Notar. Der Notar hatte eine Betreuungspauschale für die formlose Mitteilung der Zweckbeschränkung einer Grundschuld an die finanzierende Bank in Rechnung gestellt.
- Die Rechtsfrage: Darf ein Notar eine zusätzliche Betreuungsgebühr verlangen, wenn die Bank die notwendigen Einschränkungen der Grundschuld bereits vorab schriftlich bestätigt hatte?
- Die Antwort: Nein. Die Kostenrechnungen des Notars wurden aufgehoben. Die Gebühr darf nicht erhoben werden, da die Abrechnung einer Betreuungstätigkeit einen besonderen Auftrag voraussetzt, der in diesem Fall fehlte.
- Die Bedeutung: Notare können eine gesonderte Betreuungsgebühr für die Anzeige von Zweckbeschränkungen nur verlangen, wenn die Beteiligten geschäftsunerfahren sind oder einen expliziten Auftrag erteilen. Bei geschäftserfahrenen Unternehmen und bereits vorab informierten Banken entfällt die Gebührenpflicht.
Notarkosten: Wann ist eine reine Info extra zu bezahlen?
Ein Notar informiert die finanzierende Bank über eine vertragliche Besonderheit – eine routinemäßige Handlung, die der Sicherheit aller Beteiligten dient. Doch darf er dafür eine zusätzliche Gebühr verlangen, wenn niemand ihn explizit darum gebeten hat und die Bank bereits Bescheid wusste? Über diese Frage entschied das Landgericht Düsseldorf am 10. Februar 2025 in einem Beschluss (Az.: 19 OH 9/21), der die Grenzen notarieller Dienstleistungen und ihrer Abrechnung schärfer zieht, insbesondere wenn Profis am Tisch sitzen.
Der Brief, der 2.270 Euro kosten sollte
Die Geschichte beginnt am 17. Mai 2021. Eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH, eine erfahrene Akteurin am Markt, saß bei einem Notar, um zwei Immobilienkäufe unter Dach und Fach zu bringen. Parallel zu den Kaufverträgen ließ sie zugunsten der Sparkasse Leverkusen zwei Grundschulden beurkunden, um die Finanzierung zu sichern. Es ging um beträchtliche Summen: eine Grundschuld über 441.000 Euro und eine weitere über 2.200.000 Euro.
In beiden Grundschuldbestellungsurkunden war eine entscheidende Klausel verankert, die sogenannte Zweckbeschränkung. Diese legte fest, dass die Grundschulden bis zur vollständigen Bezahlung der Immobilien ausschließlich zur Sicherung der Kaufpreisforderung dienen durften. Die Bank durfte das Geld also nur an den Verkäufer auszahlen und die Grundschuld nicht für andere Kredite oder Schulden des Käufers verwenden. Erst nach Eigentumsumschreibung sollte die Grundschuld für weitergehende Zwecke frei sein. Dies ist ein üblicher und wichtiger Schutzmechanismus für den Verkäufer.
Der Knackpunkt des Falles liegt jedoch in einem Detail, das sich schon vor dem Beurkundungstermin ereignete. Bereits am 22. April 2021, also fast einen Monat zuvor, hatte die Sparkasse Leverkusen dem Notar schriftlich mitgeteilt, dass ihr diese Einschränkung der Sicherungsabrede bekannt sei und sie diese selbstverständlich beachten werde. Die Bank bestätigte sogar, dass sie im Falle einer Rückabwicklung nur die Löschung der Grundschuld verlangen könne, nicht aber deren Abtretung an jemand anderen.
Trotz dieser vorliegenden Bestätigung setzte der Notar am Tag der Beurkundung, dem 17. Mai 2021, ein Schreiben an die Sparkasse auf. Darin wies er die Bank nochmals explizit auf die Zweckbeschränkung hin und formulierte dies als „Treuhandauflage“. Für diese Tätigkeit stellte er der Immobilien-GmbH kurz darauf zwei Rechnungen aus: Er berechnete jeweils eine 0,5-Betreuungsgebühr nach Nr. 22200 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Für die kleinere Grundschuld ergab das eine Gebühr von 442,50 Euro, für die größere eine Gebühr von 1.827,50 Euro. Die Immobilien-GmbH weigerte sich zu zahlen und beantragte die gerichtliche Aufhebung der Rechnungen.
Die Gebühr, die einen besonderen Auftrag braucht
Im Zentrum des rechtlichen Konflikts steht das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), genauer gesagt das Kostenverzeichnis (KV GNotKG). Der Notar stützte seine Forderung auf die Gebührennummer 22200 KV GNotKG. Diese Position erlaubt die Abrechnung einer Gebühr für sogenannte Betreuungstätigkeiten, wozu unter anderem die Überwachung von Zahlungen oder die Anzeige von vertraglichen Beschränkungen gegenüber Dritten gehören kann.
Doch das Gesetz hat eine entscheidende Hürde eingebaut, die in der Vorbemerkung 2.2 des Kostenverzeichnisses formuliert ist. Dort heißt es unmissverständlich, dass Gebühren für Betreuungstätigkeiten nur dann entstehen, „wenn dem Notar für seine Tätigkeit ein besonderer Auftrag erteilt worden ist.“
Ein solcher Auftrag muss nicht immer ausdrücklich und mündlich erfolgen. Er kann auch konkludent, also durch schlüssiges Verhalten, erteilt werden. Das wäre der Fall, wenn ein Laie beim Notar sitzt, der die Komplexität des Geschäfts offensichtlich nicht überblickt. In einer solchen Situation darf und muss der Notar aus seiner Fürsorgepflicht heraus annehmen, dass der Beteiligte eine weitergehende Betreuung wünscht, um vor Nachteilen geschützt zu werden. Die entscheidende Frage für das Gericht war also nicht, ob der Brief des Notars eine Betreuungstätigkeit war, sondern ob er überhaupt den Auftrag dazu hatte.
Die Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf
Das Gericht folgte der Argumentation der Immobilien-GmbH und hob die Rechnungen des Notars auf. Die Analyse der Richter war präzise und konzentrierte sich vollständig auf die Frage des Auftrags.
Was das Gericht entscheiden musste
Die Kernfrage für das Gericht lautete: Lag ein besonderer Auftrag der Immobilien-GmbH an den Notar vor, die finanzierende Bank über die Zweckbeschränkung der Grundschulden zu informieren und dies als gebührenpflichtige Betreuungstätigkeit abzurechnen?
Was das Gericht geprüft hat
Das Gericht prüfte die Angelegenheit in zwei Schritten. Zuerst stellte es fest, dass der Notar selbst nicht behauptet hatte, einen ausdrücklichen Auftrag für sein Schreiben an die Bank erhalten zu haben. Es gab keine mündliche oder schriftliche Anweisung der Immobilien-GmbH. Damit verlagerte sich die gesamte Prüfung auf die zweite Stufe: die Frage nach einem konkludenten, also stillschweigend erteilten Auftrag. Ein solcher Auftrag könnte nur dann angenommen werden, wenn der Notar nach den Umständen des Falles vernünftigerweise davon ausgehen durfte, dass die GmbH eine solche gesonderte Benachrichtigung der Bank wünschte und bereit war, dafür zu bezahlen.
Was den Ausschlag gab
Der „Aha-Effekt“ in diesem Fall liegt in der Kombination zweier Fakten, die das Gericht als entscheidend ansah. Erstens war die Kostenschuldnerin keine unerfahrene Privatperson, sondern eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH. Das Gericht stellte klar, dass der Notar bei einer solchen Gesellschaft von Geschäftserfahrenheit ausgehen muss. Die typische Schutzbedürftigkeit, aus der sich eine stillschweigende Beauftragung ergeben könnte, fehlte hier gänzlich. Ein Profi im Immobiliengeschäft weiß, wie Grundschulden und deren Absicherung funktionieren.
Zweitens – und das war der entscheidende Punkt – hatte die Sparkasse dem Notar bereits Wochen vor dem Termin proaktiv und unaufgefordert schriftlich bestätigt, dass sie die Zweckbeschränkung kannte und beachten würde. Diese Erklärung der Bank entlastete den Notar vollständig. Aus seiner Sicht gab es objektiv keinen Grund mehr zur Annahme, dass eine zusätzliche Überwachung oder Benachrichtigung notwendig oder von seiner Mandantin gewünscht sei. Die Bank hatte bereits signalisiert: „Wir wissen Bescheid, alles ist sicher.“ Das nachträgliche Schreiben des Notars war aus Sicht des Gerichts daher eine überflüssige und vor allem eine nicht beauftragte Handlung.
Was die unterlegene Partei vorbrachte
Der Notar argumentierte, seine Tätigkeit – die Anzeige der Beschränkung gegenüber der Bank – sei eine typische Betreuungsleistung, die vergütet werden müsse. Er verwies auf die Systematik des GNotKG, die solche Tätigkeiten grundsätzlich vorsieht. Doch dieses Argument verfing nicht, weil es am entscheidenden Punkt vorbeiging. Das Gericht machte deutlich, dass es nicht darauf ankommt, ob die Tätigkeit theoretisch eine Betreuungsleistung sein kann. Entscheidend ist allein, ob sie im konkreten Fall beauftragt war. Ohne Auftrag, so die klare Logik der Richter, entsteht keine Gebühr – ganz gleich, wie nützlich oder fürsorglich die Handlung des Notars gemeint war.
Was das Gericht anordnete
Konsequenterweise hob das Landgericht Düsseldorf die Kostenrechnungen des Notars vom 26. und 31. Mai 2021 auf. Es wies den Notar an, der Immobilien-GmbH neue Rechnungen zu erstellen, die die strittige Betreuungsgebühr nach Nr. 22200 KV GNotKG nicht mehr enthalten. Die Kosten des Gerichtsverfahrens musste niemand tragen, und jede Partei blieb auf ihren eigenen Anwaltskosten sitzen, was in solchen Verfahren üblich ist.
Keine Gebühr für ungefragte Fürsorge
Der Beschluss des Landgerichts Düsseldorf schafft eine wichtige Klarheit für die Praxis. Er bestätigt, dass ein Notar nicht eigenmächtig entscheiden kann, welche Betreuungsleistungen für seine Mandanten notwendig sind, um diese dann in Rechnung zu stellen. Die Gebühr für eine besondere Betreuungstätigkeit setzt zwingend einen Auftrag voraus. Fehlt es an einer ausdrücklichen Anweisung, kann ein stillschweigender Auftrag nur dann angenommen werden, wenn die Beteiligten als geschäftsunerfahren erscheinen und ein objektiver Anlass zur Sorge besteht.
Sind die Beteiligten jedoch, wie hier, professionelle Marktteilnehmer und ist der Zweck der Betreuungshandlung – die Information der Bank – bereits auf anderem Wege nachweislich erreicht, gibt es keine Grundlage für eine zusätzliche Gebühr. Der Notar kann seine Fürsorge nicht abrechnen, wenn sie weder erbeten noch objektiv erforderlich war. Für die Immobilien-GmbH bedeutet dies eine Ersparnis von über 2.200 Euro und die Bestätigung, dass man für unbestellte Leistungen nicht bezahlen muss.
Die Urteilslogik
Die Gebührenpflicht für notarielle Betreuungstätigkeiten entfällt, sobald der Notar ohne konkreten Auftrag handelt oder seine Leistung objektiv überflüssig wird.
- Besonderer Auftrag schlägt Fürsorge: Die Abrechnung einer notariellen Betreuungsgebühr setzt zwingend einen besonderen Auftrag voraus, da die Notar-Fürsorgepflicht allein keine Honorarpflicht begründet.
- Geschäftserfahrung negiert Schutzbedarf: Die Schutzbedürftigkeit der Beteiligten bestimmt, ob ein stillschweigender Auftrag entsteht; bei geschäftserfahrenen Marktteilnehmern entfällt die Annahme eines konkludenten Mandats gänzlich.
- Redundanz verhindert Honoraranspruch: Der Notar kann für die Anzeige einer vertraglichen Beschränkung keine gesonderte Gebühr verlangen, wenn der Adressat die Information bereits nachweislich kennt und der Schutzzweck somit erfüllt ist.
Ein Notar kann seine Dienstleistung nicht abrechnen, wenn die Handlung weder beauftragt noch objektiv erforderlich war, um die Interessen der Beteiligten zu sichern.
Experten Kommentar
Wer einen Profi beauftragt, sollte keine ungefragten Zusatzleistungen auf die Rechnung bekommen. Genau das bestätigt dieses Urteil: Der Notar darf die Betreuungsgebühr nicht automatisch abrechnen, wenn er eine geschäftserfahrene Partei betreut, die sich selbst schützen kann. Die stillschweigende Auftragserteilung, die oft Laien schützt, greift hier nicht, denn die Immobilien-GmbH wusste, was sie tat. Da die Bank zudem bereits schriftlich über die Notwendigkeit der Zweckbeschränkung der Grundschuld informiert war, war die zusätzliche Benachrichtigung schlicht redundante Arbeit. Das Ergebnis ist eine klare Ansage: Unnötige Fürsorge, die nicht bestellt wurde, muss auch nicht bezahlt werden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann muss ich die Notar-Betreuungsgebühr bezahlen, wenn kein Auftrag erteilt wurde?
Die Notar-Betreuungsgebühr (Nr. 22200 GNotKG) schulden Sie ohne ausdrücklichen Auftrag nur in sehr begrenzten Ausnahmefällen. Das Gerichts- und Notarkostengesetz verlangt zwingend einen sogenannten „besonderen Auftrag“ für diese Tätigkeiten. Dieser Auftrag kann zwar stillschweigend (konkludent) erteilt werden, dies setzt aber strenge Bedingungen voraus. Sie müssen zahlen, wenn Sie als Laie gelten und die Betreuung objektiv notwendig war, um Sie vor unmittelbaren Nachteilen zu schützen.
Die Regelung in der Vorbemerkung 2.2 GNotKG schützt Mandanten gezielt vor ungefragten Kosten, die durch übertriebenen Notar-Eifer entstehen. Hat der Notar von Ihnen keine explizite Anweisung für die Betreuung erhalten, muss er einen stillschweigenden Auftrag nachweisen. Gerichte nehmen einen konkludenten Auftrag fast nur dann an, wenn ein Beteiligter unübersehbar schutzbedürftig ist. Das ist der Fall, wenn ein Laie die Komplexität des Geschäfts offensichtlich nicht überblickt, etwa bei einem komplexen Immobiliengeschäft.
Wenn Sie jedoch als professioneller Marktteilnehmer handeln, fehlt die juristische Grundlage für eine solche stillschweigende Beauftragung. Ein geschäftserfahrener Akteur, zum Beispiel eine vermögensverwaltende GmbH, kann die Notwendigkeit zusätzlicher Absicherungsmaßnahmen selbst beurteilen. Der Notar darf in dieser Konstellation nicht automatisch annehmen, dass Sie eine zusätzliche, kostenpflichtige Fürsorgeleistung wünschen. Liegt zudem bereits nachweislich fest, dass die Information objektiv überflüssig war, entfällt die Gebührenpflicht vollständig.
Suchen Sie alle Dokumente und Nachweise, die Ihren Status als geschäftserfahrene Person belegen, um die Forderung erfolgreich anzufechten.
Entfällt die Betreuungsgebühr des Notars, wenn die Information objektiv überflüssig war?
Ja, die notarielle Betreuungsgebühr (Nr. 22200 GNotKG) entfällt, wenn die durchgeführte Leistung objektiv überflüssig war. Überflüssigkeit ist ein starker Beweis gegen die Annahme eines notwendigen Auftrags. War die relevante Information der zu informierenden Drittpartei bereits nachweislich bekannt, fehlt der objektive Anlass für die notarielle Tätigkeit. Dadurch kann ein stillschweigender, also konkludenter, Auftrag nicht angenommen werden.
Notare dürfen eine Betreuungstätigkeit nur abrechnen, wenn dafür ein besonderer Auftrag vorlag, der nicht immer ausdrücklich erteilt werden muss. Juristen nehmen einen stillschweigenden Auftrag nur dann an, wenn die notarielle Fürsorge objektiv notwendig ist, um einen Beteiligten vor unmittelbaren Nachteilen zu schützen. Liegt dem Notar jedoch ein schriftlicher Beweis vor, dass die Information bereits sicher beim Empfänger besaß, entfällt jeglicher objektive Grund zur Sorge. Der Notar handelt in diesem Fall auf eigenes Risiko, da die Dienstleistung weder erbeten noch objektiv erforderlich war.
Konkret bestätigte das Landgericht Düsseldorf, dass die Überflüssigkeit der Handlung zur Aufhebung der Gebühr führt. Das Gericht stellte fest, dass die finanzierende Bank dem Notar bereits Wochen zuvor schriftlich mitgeteilt hatte, die vertragliche Zweckbeschränkung zu kennen und zu beachten. Die nachträgliche, eigenmächtige Benachrichtigung durch den Notar war daher eine redundante Handlung. Ohne den notwendigen objektiven Anlass konnte der Notar seine Fürsorgepflicht nicht als Grundlage für eine kostenpflichtige Beauftragung heranziehen.
Sammeln Sie alle schriftlichen Bestätigungen, die belegen, dass die notwendigen Informationen vor dem notariellen Betreuungsakt bereits gesichert waren.
Wie kann ich eine Notarrechnung anfechten, wenn ich den Auftrag nicht erteilt habe?
Wenn Sie sicher sind, dass Sie für eine berechnete Leistung keinen besonderen Auftrag erteilt haben, legen Sie die Notarrechnung nicht einfach beiseite, sondern handeln Sie umgehend. Zunächst schreiben Sie dem Notar ein formelles Ablehnungsschreiben per Einschreiben. Der anschließende juristische Weg ist der Antrag auf gerichtliche Entscheidung über die Kosten. Mit diesem Antrag leiten Sie ein Verfahren vor dem zuständigen Gericht ein.
Diese Kostenbeschwerde ist in § 127 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) geregelt. Sie richten den Antrag beim Landgericht oder Amtsgericht ein, das für den Notarsitz zuständig ist. Das Besondere bei Notarkosten liegt in der Beweislast: Der Notar muss nachweisen, dass die Gebühr rechtmäßig entstanden ist. Er muss belegen, dass er von Ihnen einen ausdrücklichen oder stillschweigenden Auftrag für die nun strittigen Leistungen erhalten hat. Ohne diesen Nachweis kann er die Gebühr nicht fordern.
Verweigern Sie die Zahlung der strittigen Posten, etwa der Betreuungsgebühr (Nr. 22200 GNotKG), bereits im Vorfeld. Zahlen Sie die Rechnung nicht, auch nicht unter Vorbehalt, da dies Ihre Rechtsposition schwächen kann. Im Fall vor dem Landgericht Düsseldorf weigerte sich die Immobilien-GmbH ebenfalls zu zahlen und beantragte die gerichtliche Aufhebung der Rechnungen. Das Ziel dieses Vorgehens ist die Aufhebung der Kostenrechnung, woraufhin der Notar vom Gericht angewiesen wird, eine korrigierte Rechnung ohne die unberechtigte Gebühr auszustellen.
Reagieren Sie zügig nach Erhalt der Rechnung, da der Antrag auf gerichtliche Entscheidung in der Regel nur innerhalb eines Monats möglich ist.
Was tun, wenn der Notar mir unnötige Betreuungskosten trotz meiner Geschäftserfahrung berechnet?
Sie wehren sich erfolgreich, indem Sie dezidiert auf Ihren Status als professioneller Marktteilnehmer hinweisen. Notare dürfen die Gebühr 22200 GNotKG nur berechnen, wenn dafür ein besonderer Auftrag erteilt wurde. Bei Ihrer Geschäftserfahrung fehlt die typische Schutzbedürftigkeit, welche die Annahme eines stillschweigenden Auftrags überhaupt erst begründen würde. Betonen Sie, dass Sie die Notwendigkeit der Betreuungsleistung selbst beurteilen konnten und diese daher ablehnten.
Die Regel verlangt für die notarielle Betreuungsgebühr zwingend einen besonderen Auftrag, der entweder explizit oder konkludent erteilt wurde. Bei einem juristischen Laien wird oft angenommen, der Notar solle aus seiner Fürsorgepflicht heraus handeln, wodurch die Leistung automatisch in Auftrag genommen erscheint. Als erfahrener Investor oder als Gesellschaft können Sie die Notwendigkeit der notariellen Fürsorge selbst beurteilen. Der Notar muss bei Ihnen den Auftrag daher explizit einholen, da er nicht primär von einem Schutzbedürfnis ausgehen kann.
Das Landgericht Düsseldorf bestätigte diese Auffassung in einem wichtigen Beschluss. Das Gericht stellte klar, dass der Notar bei einer vermögensverwaltenden Gesellschaft zwingend von Geschäftserfahrenheit ausgehen muss. Die Grundlage für eine stillschweigende Beauftragung fehlt damit gänzlich. War die Betreuungshandlung, wie das Benachrichtigen Dritter, zusätzlich objektiv überflüssig, weil die Informationen bereits gesichert waren, entfällt die Gebühr vollständig.
Führen Sie in Ihrem Widerspruchsschreiben die genaue Art Ihrer Geschäftstätigkeit oder die Anzahl ähnlicher Transaktionen an, um Ihre Eigenschaft als Profi gerichtsübergreifend zu belegen.
Wie beauftrage ich einen Notar richtig, um versteckte Betreuungsgebühren zu vermeiden?
Um Zusatzkosten proaktiv zu verhindern, müssen Sie den notariellen Auftrag schriftlich begrenzen. Schließen Sie optionale Betreuungsleistungen nach der Nummer 22200 KV GNotKG ausdrücklich aus, wenn Sie diese nicht benötigen. Diese Gebühr entsteht nur, wenn der Notar für Tätigkeiten wie die Überwachung von Zahlungen oder die Benachrichtigung Dritter einen besonderen Auftrag erhält.
Vermeiden Sie vage Auftragsformulierungen, die dem Notar einen weitreichenden Handlungsspielraum gewähren. Eine Anweisung wie „Der Notar soll alle notwendigen Schritte zur Sicherung durchführen“ kann Gerichten später als stillschweigender Generalauftrag ausgelegt werden. Beauftragen Sie Zusatzleistungen, etwa die Anzeige von Beschränkungen bei Banken, nur separat und bei tatsächlichem Bedarf. Lassen Sie sich die Gebührenhöhe für diese spezifischen Zusatzleistungen immer vorab schriftlich bestätigen, bevor der Notar tätig wird.
Prüfen Sie den Vertragsentwurf auf Klauseln, die unnötige Betreuungstätigkeiten einschließen könnten. Liegt Ihnen beispielsweise bereits eine schriftliche Bestätigung der finanzierenden Bank vor, dass sie bestimmte Einschränkungen kennt, legen Sie dieses Dokument dem Notar vor. Eine zusätzliche notarielle Benachrichtigung weisen Sie dann explizit zurück. Fügen Sie dem Notariatsentwurf eine klare Anweisung bei, die alle Leistungen nach Nr. 22200 GNotKG ohne Ihre separate, schriftliche Anweisung als nicht beauftragt deklariert.
Da die Gebühr zwingend einen besonderen Auftrag voraussetzt, ist präventive, schriftliche Klarheit Ihr bester Kostenschutz.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Antrag auf gerichtliche Entscheidung
Dieser Antrag ist das spezifische Verfahren, das Sie einleiten müssen, um die Rechtmäßigkeit einer Kostenrechnung des Notars durch das zuständige Gericht überprüfen zu lassen. Mit dieser Kostenbeschwerde können Mandanten strittige Gebühren anfechten, ohne eine umfassende Zivilklage führen zu müssen. Das Verfahren dient dem gezielten Rechtsschutz des Mandanten gegen Notarkosten, deren Entstehung angezweifelt wird.
Beispiel: Die Immobilien-GmbH stellte beim Landgericht Düsseldorf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung, um die vom Notar berechnete Betreuungsgebühr in Höhe von 2.270 Euro aufheben zu lassen.
Betreuungsgebühr (Nr. 22200 KV GNotKG)
Juristen nennen die Betreuungsgebühr nach GNotKG die Vergütung, die der Notar für besondere Überwachungs- und Fürsorgetätigkeiten erhält, wie beispielsweise die Sicherstellung von Zahlungen oder die Benachrichtigung Dritter über vertragliche Beschränkungen. Das Gerichts- und Notarkostengesetz schreibt zwingend vor, dass diese Gebühr nur dann entsteht, wenn der Notar einen besonderen Auftrag für die Betreuungshandlung erhalten hat. Diese strenge Regelung soll Mandanten vor ungefragten und unnötigen Zusatzkosten schützen, selbst wenn die Handlung theoretisch nützlich war.
Beispiel: Der Notar berechnete die Betreuungsgebühr für das Schreiben an die Sparkasse, in dem er die Bank nochmals auf die vertraglich vereinbarte Zweckbeschränkung der Grundschuld hinwies.
Grundschuldbestellungsurkunde
Bei Immobiliengeschäften handelt es sich hierbei um das notarielle Dokument, in dem die finanzierende Bank ein Grundpfandrecht in einer bestimmten Höhe als Sicherheit für den Kredit in das Grundbuch eintragen lässt. Diese öffentliche Urkunde schafft die notwendige Sicherheit für den Darlehensgeber, indem sie ihm das Recht gibt, das Grundstück zu verwerten, falls der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
Beispiel: Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH ließ zugunsten der Sparkasse Leverkusen zwei Grundschulden in getrennten Grundschuldbestellungsurkunden beurkunden, um die Kaufpreisforderungen abzusichern.
Konkludenter Auftrag
Ein konkludenter Auftrag ist eine stillschweigende Beauftragung, bei der die Willenserklärung nicht ausdrücklich mündlich oder schriftlich erfolgt, sondern nur durch das schlüssige Verhalten der beteiligten Parteien angenommen werden kann. Juristisch wird ein solcher Auftrag nur dann anerkannt, wenn die Umstände des Falles vernünftigerweise den Schluss zulassen, dass der Beteiligte die kostenpflichtige Leistung wünschte, was oft bei offensichtlicher Schutzbedürftigkeit von Laien der Fall ist.
Beispiel: Da die Immobilien-GmbH ein professioneller Marktteilnehmer war und die Bank bereits informiert hatte, konnte das Gericht keinen konkludenten Auftrag für die zusätzliche Benachrichtigung durch den Notar annehmen.
Sicherungsabrede
Die Sicherungsabrede ist die schuldrechtliche Vereinbarung zwischen dem Kreditnehmer (Käufer) und der finanzierenden Bank, die festlegt, wofür die bestellte Grundschuld tatsächlich als Sicherheit dienen soll. Dieses wichtige Dokument ist die interne Ergänzung zur formalen Grundschuld und bestimmt, welche konkreten Forderungen der Bank im Sicherungsfall abgesichert sind.
Beispiel: Die Sparkasse Leverkusen hatte dem Notar vorab schriftlich mitgeteilt, dass ihr die Einschränkung der Sicherungsabrede bekannt sei und sie diese selbstverständlich beachten werde.
Zweckbeschränkung
Eine Zweckbeschränkung ist eine besondere Klausel innerhalb einer Sicherungsabrede, die den Einsatz der Grundschuld auf einen bestimmten Zweck limitiert, meistens bis zum Abschluss eines Vorgangs. Durch diese vertragliche Einschränkung wird verhindert, dass eine Grundschuld sofort für andere, alte Schulden des Käufers herangezogen werden kann, und sie dient damit als essenzieller Schutzmechanismus für den Verkäufer.
Beispiel: Die in der Grundschuldbestellungsurkunde verankerte Zweckbeschränkung legte fest, dass die Grundschuld bis zur vollständigen Bezahlung der Immobilien ausschließlich zur Sicherung der Kaufpreisforderung dienen durfte.
Das vorliegende Urteil
Landgericht Düsseldorf – Az.: 19 OH 9/21 – Beschluss vom 10.02.2025
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