Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Gerichtsurteil zur Bewertung von Leitungsrechten: OLG Köln klärt Streit um Geschäftswert und Anzahl der Dienstbarkeiten für neue Eigentumswohnungen
- Streit um Kosten für Leitungsrechte: Die Ausgangslage am geteilten Grundstück
- Der Weg durch die Instanzen: Uneinigkeit über Wert und Anzahl der Dienstbarkeiten
- Die Entscheidung des OLG Köln zur Wertermittlung der Dienstbarkeit
- Nur eine Dienstbarkeit trotz vier Wohnungseigentumseinheiten: Die Begründung des Gerichts
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was ist eine Grunddienstbarkeit und welche Rechte räumt sie ein?
- Wie wird der Wert einer Grunddienstbarkeit grundsätzlich berechnet, wenn keine konkreten Vereinbarungen vorliegen?
- Was bedeutet Wohnungseigentum im Zusammenhang mit einer Grunddienstbarkeit? Entsteht für jede Wohnung eine eigene Dienstbarkeit?
- Welche Rolle spielt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bei der Eintragung einer Grunddienstbarkeit und wie beeinflusst es die Kosten?
- Was kann ich tun, wenn ich mit der Bewertung einer Grunddienstbarkeit oder den dafür angesetzten Gebühren nicht einverstanden bin?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 Wx 13/24 und 2 Wx 24/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: OLG Köln
- Datum: 29.02.2024
- Aktenzeichen: 2 Wx 13/24 und 2 Wx 24/24
- Verfahrensart: Verfahren zur Festsetzung von Gerichtskosten (Geschäftswertfestsetzung)
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Kostenrecht, Wohnungseigentumsrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Eigentümer von Wohnungseigentumseinheiten auf dem begünstigten Grundstück, die eine niedrigere Kostenfestsetzung beantragten.
- Beklagte: Bezirksrevisorin, zuständig für die Prüfung von Gerichtskosten, die eine höhere Kostenfestsetzung beantragte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Ein Grundstück wurde in Wohnungseigentum aufgeteilt. Gleichzeitig wurde eine Grunddienstbarkeit (Wegerecht für Leitungen) auf einem Nachbargrundstück zugunsten des aufgeteilten Grundstücks bestellt und in die neuen Grundbücher eingetragen. Die Höhe der Kosten für diese Eintragung wurde vom Grundbuchamt und der Bezirksrevisorin unterschiedlich festgesetzt.
- Kern des Rechtsstreits: Es gab zwei Hauptstreitpunkte: Wie der Wert der Grunddienstbarkeit für die Kostenberechnung zu ermitteln ist und ob Kosten für eine einzelne Dienstbarkeit oder für mehrere (entsprechend der Anzahl der Wohnungseigentumseinheiten) anfallen.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht wies beide Beschwerden zurück. Es bestätigte den vom Grundbuchamt zuletzt festgesetzten Geschäftswert von 77.500 Euro pro Dienstbarkeit und entschied, dass nur eine einzige Grunddienstbarkeit eingetragen wurde.
- Begründung: Der Geschäftswert berechnet sich nach dem Nutzen für das begünstigte Grundstück, hier 5 % des Werts der betroffenen Fläche über 20 Jahre, was 77.500 Euro ergibt. Aus der notariellen Urkunde und der Art des Rechts (Leitungen für ein Mehrfamilienhaus) ergibt sich die Bestellung einer einzigen Gesamtgrunddienstbarkeit für das gesamte Grundstück, auch wenn dieses in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde.
- Folgen: Die Kosten für die Eintragung der Grunddienstbarkeit bemessen sich nach dem festgesetzten Wert von 77.500 Euro und fallen nur einmal für die Eintragung dieser einzigen Dienstbarkeit an.
Der Fall vor Gericht
Gerichtsurteil zur Bewertung von Leitungsrechten: OLG Köln klärt Streit um Geschäftswert und Anzahl der Dienstbarkeiten für neue Eigentumswohnungen
Das Oberlandesgericht (OLG) Köln hat in einem Beschluss vom 29. Februar 2024 (Aktenzeichen 2 Wx 13/24 und 2 Wx 24/24) wichtige Fragen zur Bewertung und gebührenrechtlichen Behandlung von Grunddienstbarkeiten geklärt. Im Kern ging es darum, wie der Wert einer Dienstbarkeit zur Sicherung von Ver- und Entsorgungsleitungen für ein in Wohnungseigentum aufgeteiltes Grundstück zu bestimmen ist und ob für jede neu geschaffene Wohnungseigentumseinheit eine eigene gebührenpflichtige Dienstbarkeit entsteht.
Streit um Kosten für Leitungsrechte: Die Ausgangslage am geteilten Grundstück
Den Ausgangspunkt des Verfahrens bildete ein Grundstück (Flurstück N02) in der Gemarkung G., das Frau G. (im Folgenden „die Eigentümerin“) gehörte. Mit einer notariellen Urkunde vom 2. September 2021 teilte die Eigentümerin dieses Grundstück nach § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in vier Miteigentumsanteile auf. Jeder Anteil war mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden. Zwei dieser neu geschaffenen Wohnungseigentumseinheiten verkaufte sie an Familie K. (im Folgenden „die Käufer K.“) und die anderen beiden an Herrn M. (im Folgenden „der Käufer M.“).
In derselben notariellen Urkunde bewilligte die Eigentümerin eine Grunddienstbarkeit. Eine Grunddienstbarkeit ist das Recht, ein fremdes Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen. In diesem Fall sollte ihr eigenes benachbartes Grundstück (Flurstück N04, das „dienende Grundstück“) belastet werden, und zwar zugunsten des frisch in Wohnungseigentum geteilten Flurstücks N02 (das „herrschende Grundstück“). Konkret erlaubte die Dienstbarkeit dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks N02, Ver- und Entsorgungsleitungen in einem genau definierten, schraffierten Bereich auf dem dienenden Grundstück N04 zu verlegen und zu unterhalten. Dies war für die Versorgung des auf N02 entstehenden Mehrfamilienhauses notwendig. In der Urkunde wurde der Jahreswert dieser Dienstbarkeit mit 1.000 Euro angegeben.
Zunächst beantragte der beauftragte Notar nur die Eintragung der Teilungserklärung und die Anlage der vier neuen Wohnungsgrundbücher für das Flurstück N02. Dies geschah am 1. Februar 2022. Erst später, nachdem die Wohnungsgrundbücher existierten, beantragte der Notar die Eintragung der Grunddienstbarkeit. Sie wurde am 18. März 2022 im Grundbuch des belasteten Flurstücks N04 eingetragen, und zwar zugunsten „des jeweiligen Eigentümers des in den angelegten Wohnungseigentumsgrundbüchern jeweils eingetragenen Eigentumsrechts“ des Flurstücks N02.
Daraufhin meldete sich die Bezirksrevisorin des Amtsgerichts Köln (im Folgenden „die Bezirksrevisorin“), die für die Prüfung von Gerichts- und Notarkosten zuständig ist. Sie beantragte die Festsetzung des Geschäftswerts für die Eintragung der Dienstbarkeit. Ihrer Ansicht nach war der in der Urkunde genannte Jahreswert von 1.000 Euro nicht nachvollziehbar. Sie verwies auf § 52 Absatz 5 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Diese Vorschrift besagt, dass, wenn kein anderer Wert bestimmbar ist, der Jahreswert einer Dienstbarkeit mit 5 % des Werts des betroffenen Gegenstandes – hier der betroffenen Fläche auf dem dienenden Grundstück – anzusetzen ist. Die Bezirksrevisorin schätzte die betroffene Fläche auf dem dienenden Grundstück N04 auf etwa 165 Quadratmeter und legte einen Bodenrichtwert von 620 Euro pro Quadratmeter zugrunde. Dies ergab einen Wert der betroffenen Fläche von 102.300 Euro. Weiterhin vertrat sie die Auffassung, dass nicht nur eine, sondern vier separate Grunddienstbarkeiten – eine für jede der vier Wohnungseigentumseinheiten – eingetragen worden seien. Folglich beantragte sie, vier Gebühren auf Basis eines Geschäftswerts von jeweils 102.300 Euro festzusetzen.
Der Weg durch die Instanzen: Uneinigkeit über Wert und Anzahl der Dienstbarkeiten
Das Grundbuchamt, als erste Instanz für die Kostenfestsetzung, setzte den Geschäftswert mit Beschluss vom 7. November 2022 zunächst auf 20.000 Euro fest. Gegen diesen Beschluss legte die Bezirksrevisorin am 10. November 2022 Beschwerde ein. Daraufhin änderte das Grundbuchamt seine Meinung: Mit Beschluss vom 12. Juli 2023 half es der Beschwerde der Bezirksrevisorin vollständig ab und setzte den Geschäftswert nun für die Eintragung von vier Grunddienstbarkeiten auf jeweils 102.300 Euro fest.
Gegen diesen neuen Beschluss legten nun die Käufer K. und der Käufer M. am 19. Juli 2023 ihrerseits Beschwerde ein. Sie argumentierten, die tatsächlich von den Leitungen betroffene Fläche sei lediglich circa 115 Quadratmeter groß. Vor allem aber machten sie geltend, dass es sich nur um eine einheitliche Dienstbarkeit für das gesamte Grundstück N02 handle und nicht um vier einzelne. Sie beantragten daher eine Herabsetzung des Geschäftswerts auf insgesamt 20.000 Euro.
Das Grundbuchamt reagierte mit einem weiteren Beschluss vom 13. September 2023 und half der Beschwerde der Käufer K. und des Käufers M. teilweise ab. Es korrigierte die Größe der betroffenen Fläche auf nunmehr 125 Quadratmeter. Auf Basis des Bodenrichtwerts von 620 Euro pro Quadratmeter errechnete es daraus einen Wert von 77.500 Euro (125 qm * 620 Euro/qm). Entscheidender war jedoch, dass das Grundbuchamt seine Auffassung bezüglich der Anzahl der Dienstbarkeiten erneut änderte. Es stellte nun fest, dass nur eine einzige Grunddienstbarkeit zugunsten der Eigentümer des gesamten Flurstücks N02 bewilligt und eingetragen worden sei, nicht aber zugunsten der jeweiligen einzelnen Wohnungseigentümer. Dementsprechend setzte das Grundbuchamt den Wert für die Eintragung dieser einen Grunddienstbarkeit auf 77.500 Euro fest.
Gegen diesen Beschluss vom 13. September 2023 legte wiederum die Bezirksrevisorin am 21. September 2023 Beschwerde ein. Sie akzeptierte zwar die Berechnung des Werts von 77.500 Euro pro Dienstbarkeit, beharrte aber auf ihrer Ansicht, dass vier Grunddienstbarkeiten eingetragen worden seien. Dies ergebe sich auch daraus, dass in jedem der vier Wohnungseigentumsgrundbücher ein sogenannter Herrschvermerk eingetragen worden sei. Ein Herrschvermerk ist ein Eintrag im Grundbuch des herrschenden (begünstigten) Grundstücks, der auf das Bestehen der Dienstbarkeit hinweist. Ihre Argumentation lautete sinngemäß: „Das Kostenrecht folgt dem, was tatsächlich eingetragen wurde.“ Da das Grundbuchamt dieser Beschwerde nicht abhalf, legte es die Sache dem Oberlandesgericht Köln zur Entscheidung vor.
Die Entscheidung des OLG Köln zur Wertermittlung der Dienstbarkeit
Das OLG Köln wies die Beschwerden der Käufer K. und des Käufers M. (soweit ihnen nicht schon durch den Beschluss vom 13. September 2023 abgeholfen worden war) zurück. Es bestätigte die Festsetzung des Geschäftswerts für die Dienstbarkeit auf 77.500 Euro.
Die Richter begründeten dies ausführlich anhand des § 52 GNotKG. Nach § 52 Absatz 1 GNotKG bestimmt sich der Wert einer Dienstbarkeit grundsätzlich nach dem Wert, den das Recht für das herrschende Grundstück hat. Entscheidend ist also der Nutzen der Dienstbarkeit für das begünstigte Grundstück (hier Flurstück N02), nicht etwa die Beeinträchtigung des dienenden Grundstücks (Flurstück N04). Dieser Nutzen bestand hier in der dauerhaften Sicherung der notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen für das Mehrfamilienhaus auf Flurstück N02. Die Notwendigkeit zukünftiger Reparaturen oder die dauerhafte Abhängigkeit von dieser Leitungstrasse, insbesondere wenn keine alternative Verlegung über öffentlichen Grund möglich wäre, unterstreichen diesen erheblichen und dauerhaften Nutzen.
Die Berechnung im Detail: § 52 GNotKG und der Nutzen für das herrschende Grundstück
Da keine konkrete Gegenleistung für die Dienstbarkeit vereinbart war und auch kein anderer Jahreswert (wie der in der Urkunde genannte, aber als nicht nachvollziehbar angesehene Wert von 1.000 Euro) zugrunde gelegt werden konnte, griff das Gericht auf § 52 Absatz 5 GNotKG zurück. Diese Regelung sieht vor, dass der Jahreswert der Dienstbarkeit mit 5 % des Werts des betroffenen Gegenstandes anzusetzen ist. Der „betroffene Gegenstand“ ist hier die konkret für die Leitungen genutzte Fläche auf dem dienenden Grundstück N04.
Das OLG Köln bestätigte die Feststellung des Grundbuchamts, dass die betroffene Ausübungsfläche, wie sie im Lageplan schraffiert dargestellt war, 125 Quadratmeter beträgt. Die abweichenden Flächenangaben der Beschwerdeführer wurden als nicht relevant erachtet, da das Grundbuchamt die Fläche nachvollziehbar ermittelt hatte. Unter Zugrundelegung des unstrittigen Bodenrichtwerts von 620 Euro pro Quadratmeter ergab sich somit ein Wert der betroffenen Fläche von 77.500 Euro (125 qm * 620 Euro/qm).
Der Jahreswert der Dienstbarkeit beträgt gemäß § 52 Absatz 5 GNotKG 5 % dieses Flächenwerts, also 3.875 Euro (5 % von 77.500 Euro).
Da es sich bei der Grunddienstbarkeit für Ver- und Entsorgungsleitungen um ein Recht von unbeschränkter Dauer handelt, ist für die Bestimmung des Gesamtwerts der Dienstbarkeit § 52 Absatz 3 GNotKG heranzuziehen. Dieser besagt, dass der Wert solcher unbefristeten Rechte sich nach dem auf die ersten 20 Jahre entfallenden Wert bemisst. Der Gesamtwert der Dienstbarkeit beläuft sich somit auf das 20-fache des Jahreswerts: 20 * 3.875 Euro = 77.500 Euro. Die Wertfestsetzung durch das Grundbuchamt in seiner letzten Entscheidung war demnach korrekt.
Nur eine Dienstbarkeit trotz vier Wohnungseigentumseinheiten: Die Begründung des Gerichts
Die Beschwerde der Bezirksrevisorin, die weiterhin von vier separaten, gebührenpflichtigen Dienstbarkeiten ausging, wies das OLG Köln ebenfalls zurück. Das Gericht bestätigte die Auffassung des Grundbuchamts, dass kostenrechtlich nur die Eintragung einer einzigen Grunddienstbarkeit auf Basis des festgesetzten Werts von 77.500 Euro zu berücksichtigen ist.
Die zentrale Frage war hier, ob eine einzige Dienstbarkeit für das gesamte, nun in Wohnungseigentum aufgeteilte Flurstück N02 begründet wurde oder ob vier separate Dienstbarkeiten zugunsten jeder einzelnen der vier Wohnungseigentumseinheiten entstanden sind.
Das OLG stellte zunächst klar, dass die Eintragung einer Dienstbarkeit zugunsten einzelner Wohnungseigentumseinheiten rechtlich grundsätzlich möglich ist. Das Sondereigentum an einer Wohnung wird insoweit wie ein eigenständiges Grundstück im Sinne des § 1018 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) behandelt, welcher die Grunddienstbarkeit regelt. Auch die Bestellung einer Dienstbarkeit zugunsten mehrerer Berechtigter gemeinsam ist anerkannt, beispielsweise zugunsten mehrerer Wohnungseigentümer.
Entscheidend für die Argumentation des Gerichts war jedoch die Auslegung der notariellen Urkunde und der Sinn und Zweck der getroffenen Regelung, auch unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens des § 1025 Satz 1 BGB. Diese Vorschrift regelt den Fall, dass ein bereits herrschendes Grundstück (also ein Grundstück, das bereits von einer Dienstbarkeit profitiert) nachträglich geteilt wird, zum Beispiel in Wohnungseigentum. In einem solchen Fall bleibt die bestehende Dienstbarkeit kraft Gesetzes als einheitliches Recht für alle neuen Eigentümer der geteilten Teile bestehen. Es entsteht eine sogenannte Gesamtgrunddienstbarkeit, nicht etwa mehrere selbstständige Dienstbarkeiten für jeden Teil.
Im vorliegenden Fall wurde die Dienstbarkeit zwar erst nach oder zumindest zeitgleich mit der beabsichtigten Aufteilung in Wohnungseigentum bestellt und erst nach Eintragung der Wohnungsgrundbücher im Grundbuch vollzogen. Daher war § 1025 BGB nicht unmittelbar anwendbar. Das OLG Köln zog jedoch den Sinn und Zweck dieser Regelung heran und kam zu dem Schluss, dass die Parteien hier die Bestellung einer solchen Gesamtgrunddienstbarkeit gewollt hatten.
Ein wichtiges Indiz dafür war die Formulierung in der notariellen Urkunde. Dort wurde die Dienstbarkeit zugunsten „des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundbesitzes“ (gemeint war das gesamte Flurstück N02) bewilligt, nicht ausdrücklich zugunsten der jeweiligen Eigentümer der einzelnen neu gebildeten Wohnungseigentumseinheiten. Dies deutete darauf hin, dass das gesamte Flurstück N02 als das herrschende Grundstück betrachtet wurde und der Vorteil aus der Dienstbarkeit dessen Eigentümern – also den vier Wohnungseigentümern – gemeinsam zustehen sollte.
Hinzu kam die Art der Dienstbarkeit: Ver- und Entsorgungsleitungen für ein Mehrfamilienhaus dienen zwingend und einheitlich dem gesamten Grundbesitz. Eine solche Dienstbarkeit ist nicht nach einzelnen Wohnungen teilbar, wie es vielleicht bei einzelnen Zuwegungen oder Garagennutzungsrechten der Fall sein könnte. Die Ausübung des Rechts, Leitungen zu unterhalten, kann sinnvollerweise nur in ihrer Gesamtheit und von den verschiedenen Eigentümern nur einheitlich erfolgen.
Aus diesen Gründen legte das Gericht die Urkunde dahingehend aus, dass die Parteien eine einzige Gesamtgrunddienstbarkeit zugunsten der jeweiligen Eigentümer des Flurstücks N02 (also der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) gewollt und beurkundet hatten.
Keine Vervielfachung der Dienstbarkeit durch Herrschvermerke
Den Einwand der Bezirksrevisorin, die Eintragung von Herrschvermerken in jedem der vier Wohnungseigentumsgrundbücher belege die Existenz von vier separaten Dienstbarkeiten, ließ das Gericht nicht gelten. Die Eintragung dieser Herrschvermerke sei lediglich eine grundbuchtechnische Folge der Tatsache, dass alle Teile des in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks N02 von der einzigen Grunddienstbarkeit profitieren. Diese Vermerke bezeugen also nicht die Existenz mehrerer selbstständiger Dienstbarkeiten, sondern dokumentieren lediglich die Auswirkung der einen, einheitlichen Dienstbarkeit auf die neue Eigentümerstruktur des herrschenden Grundstücks. Für die Frage der Anzahl der materiell-rechtlich begründeten Rechte – und damit für die Anzahl der anfallenden Gebühren – sei dies nicht ausschlaggebend.
Das OLG Köln entschied somit, dass nur eine Gebühr für die Eintragung einer einzigen Grunddienstbarkeit anfällt, deren Wert korrekt mit 77.500 Euro bestimmt wurde. Eine gesonderte Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren traf das Gericht nicht, da dies im Verfahren der Geschäftswertfestsetzung nach § 83 Absatz 3 GNotKG nicht vorgesehen ist.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das OLG Köln-Urteil klärt, dass bei der Verlegung von Ver- und Entsorgungsleitungen für ein in Wohnungseigentum geteiltes Grundstück nur eine einzige Grunddienstbarkeit entsteht – ungeachtet der Anzahl der einzelnen Wohnungseinheiten. Der Wert dieser Dienstbarkeit bemisst sich nach dem Nutzen für das begünstigte Grundstück und wird bei fehlenden anderen Anhaltspunkten mit 5% des Werts der genutzten Fläche auf dem dienenden Grundstück berechnet. Diese Klarstellung ist bedeutsam für Immobilienbesitzer und Notare, da sie erhebliche Auswirkungen auf die Gebührenberechnung bei Grundbucheintragungen hat und unnötige Mehrfachgebühren vermeidet.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist eine Grunddienstbarkeit und welche Rechte räumt sie ein?
Eine Grunddienstbarkeit ist ein juristisches Recht, das ein Grundstück (das herrschende Grundstück) zugunsten des jeweiligen Eigentümers mit einem Recht an einem anderen Grundstück (dem dienenden Grundstück) belastet. Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Grundstück, und Ihr Nachbar benötigt für sein Grundstück ein bestimmtes Recht auf Ihrem Grund und Boden. Dieses Recht wird dann als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem alle wichtigen Rechte an Grundstücken verzeichnet sind.
Welche Rechte können einer Grunddienstbarkeit zugrunde liegen?
Eine Grunddienstbarkeit ermöglicht dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks verschiedene Nutzungen oder Beschränkungen auf dem dienenden Grundstück. Die häufigsten Beispiele sind:
- Wegerecht: Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks darf über das dienende Grundstück gehen oder fahren, um z.B. zur öffentlichen Straße zu gelangen. Dieses Recht ist oft notwendig, wenn ein Grundstück keine eigene Anbindung an das öffentliche Wegenetz hat (ein sogenanntes Hinterliegergrundstück).
- Leitungsrecht: Erlaubt das Verlegen und Betreiben von Versorgungsleitungen (z.B. für Wasser, Abwasser, Strom, Gas) oder Telekommunikationsleitungen über das dienende Grundstück.
Das Recht beschränkt sich nicht nur auf ein aktives Tun (wie Überqueren), sondern kann auch ein Unterlassen beinhalten. Zum Beispiel könnte eine Dienstbarkeit den Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichten, auf seinem Grundstück nicht höher als eine bestimmte Grenze zu bauen, um dem Nachbarn (Eigentümer des herrschenden Grundstücks) die Aussicht zu erhalten (sogenannte Baubeschränkungen).
Der Eigentümer des dienenden Grundstücks muss die Ausübung der Grunddienstbarkeit dulden oder etwas auf seinem Grundstück unterlassen. Eine Pflicht zu einem aktiven Handeln (z.B. einen Weg in Stand zu halten) ist nur in seltenen Fällen und dann meist zusätzlich geregelt.
Die Wirkung der Grunddienstbarkeit
Ein sehr wichtiger Punkt ist die sogenannte dingliche Wirkung. Das bedeutet, die Grunddienstbarkeit ist nicht an die Person des jeweiligen Eigentümers gebunden, sondern haftet am Grundstück selbst. Wenn das dienende Grundstück verkauft wird, muss der neue Eigentümer die eingetragene Grunddienstbarkeit weiterhin dulden. Genauso profitiert der neue Eigentümer des herrschenden Grundstücks von dem Recht auf dem Nachbargrundstück. Da die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist, ist sie für jeden, der das Grundbuch einsehen darf, ersichtlich. Dies schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten.
Wie wird der Wert einer Grunddienstbarkeit grundsätzlich berechnet, wenn keine konkreten Vereinbarungen vorliegen?
Wenn bei einer Grunddienstbarkeit – das ist ein Recht, das ein Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks belastet (z.B. ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht) – die Eigentümer keinen bestimmten Wert vereinbart haben, muss dieser Wert für verschiedene Zwecke ermittelt werden. Dies ist oft der Fall, wenn zum Beispiel Gebühren für Gerichte oder Notare berechnet werden müssen.
Grundsätzlich orientiert sich der Wert einer Grunddienstbarkeit daran, wie stark sie das belastete Grundstück (das, auf dem das Recht liegt) in seinem Wert mindert oder wie sehr sie den Wert des begünstigten Grundstücks (das, dem das Recht zugutekommt) erhöht.
Bei Rechten, die auf Dauer oder für lange Zeit bestehen, wie eben eine Grunddienstbarkeit, wird oft versucht, einen Jahreswert zu schätzen. Das ist der Betrag, den das Recht pro Jahr wert ist. Stellen Sie sich vor, Sie müssten dafür Miete zahlen – dieser jährliche Betrag wäre der Jahreswert. Diesen Jahreswert in der Praxis genau zu bestimmen, ist aber oft schwierig, wenn keine Zahlungen fließen.
Wenn ein solcher Jahreswert bestimmt werden kann, wird für die Gebührenberechnung daraus meist ein Kapitalwert errechnet. Dieser Kapitalwert ist ein einmaliger Betrag, der den Gesamtwert des Rechts über seine Laufzeit abbildet. Bei Rechten auf unbestimmte Dauer wird dafür oft der 18-fache Jahreswert angesetzt, wie es beispielsweise in § 52 Absatz 1 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) geregelt ist.
Was gilt, wenn der Jahreswert nicht bestimmbar ist?
Sehr häufig lässt sich der Jahreswert einer Grunddienstbarkeit nicht eindeutig festlegen. Für solche Fälle sieht das Gesetz eine Regelung vor, um trotzdem einen Wert annehmen zu können. Nach § 52 Absatz 5 GNotKG wird der Wert der Grunddienstbarkeit in diesen Fällen auf mindestens 20 Prozent des Werts des belasteten Grundstücks angesetzt. Es kann aber auch sein, dass ein höherer Wert angesetzt wird, der sich am Wert des vom Recht betroffenen Grundstücksteils orientiert.
Wie wird der Wert des betroffenen Grundstücksteils ermittelt?
Wenn der Wert des betroffenen Grundstücksteils herangezogen wird, betrachtet man die Fläche, die von der Dienstbarkeit konkret in Anspruch genommen wird (z.B. die Fläche des Weges).
Als Orientierungswert für den Quadratmeterpreis dieser Fläche dient oft der Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert ist ein amtlich ermittelter durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Grundstücke in einer bestimmten Gegend, der regelmäßig von Gutachterausschüssen veröffentlicht wird.
Eine grobe Schätzung des Werts dieses Teils kann dann so aussehen:
Wert des betroffenen Grundstücksteils = Fläche des betroffenen Teils (in m²) × Bodenrichtwert (pro m²)
Der tatsächlich angenommene Wert kann jedoch auch davon abhängen, wie stark die Nutzung des betroffenen Grundstücks durch die Dienstbarkeit tatsächlich eingeschränkt ist. Eine Dienstbarkeit, die nur unterirdisch verläuft und die Nutzung kaum beeinträchtigt, kann anders bewertet werden als ein Wegerecht, das eine große Fläche blockiert.
So wird der Wert einer Grunddienstbarkeit ohne konkrete Vereinbarung nach dem Gesetz ermittelt, um eine Grundlage für die Berechnung von Gebühren oder ähnlichem zu haben, insbesondere wenn ein Jahreswert nicht leicht festzustellen ist und der Wert des betroffenen Grundstücksteils als Anhaltspunkt dient.
Was bedeutet Wohnungseigentum im Zusammenhang mit einer Grunddienstbarkeit? Entsteht für jede Wohnung eine eigene Dienstbarkeit?
Wenn ein Grundstück, das mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist oder dem eine Grunddienstbarkeit zusteht, in Wohnungseigentum aufgeteilt wird, entsteht dadurch nicht für jede einzelne Wohnung eine eigene, separate Dienstbarkeit.
Eine Grunddienstbarkeit ist ein Recht, das einem bestimmten Grundstück (dem sogenannten „herrschenden“ Grundstück) zugutekommt oder ein anderes Grundstück (das „dienende“ Grundstück) belastet. Wenn das herrschende Grundstück, das also von der Dienstbarkeit profitiert (z.B. ein Wegerecht nutzt), in Wohnungseigentum aufgeteilt wird, dann bleibt die Grunddienstbarkeit grundsätzlich als einheitliches Recht bestehen.
Die Dienstbarkeit ist rechtlich an das gesamte Grundstück gebunden. Im Fall von Wohnungseigentum bedeutet dies, dass das Recht der Grunddienstbarkeit dem Gemeinschaftseigentum zugutekommt. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Wohnungseigentümern gemeinsam, entsprechend ihrer Miteigentumsanteile.
Daher handelt es sich weiterhin um eine einzige Grunddienstbarkeit, die nun zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer des herrschenden Grundstücks besteht. Das Recht kann dann von allen Wohnungseigentümern im Rahmen ihrer Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum ausgeübt werden.
Diese rechtliche Einordnung als eine einzige, dem gesamten Grundstück bzw. dem Gemeinschaftseigentum zustehende Dienstbarkeit kann auch bei der Berechnung von Gebühren, beispielsweise bei der Eintragung oder Änderungen im Grundbuch, eine Rolle spielen. Es wird in der Regel von einer Dienstbarkeit ausgegangen, die das gesamte Grundstück betrifft, und nicht von einer Vielzahl separater Dienstbarkeiten für jede einzelne Wohnungseinheit.
Welche Rolle spielt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bei der Eintragung einer Grunddienstbarkeit und wie beeinflusst es die Kosten?
Wenn Sie eine Grunddienstbarkeit eintragen lassen wollen – das ist ein Recht, das einem Grundstück zusteht und ein anderes Grundstück belastet (z.B. ein Wegerecht oder Leitungsrecht) – fallen dafür Gebühren an. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ist das Gesetz, das genau festlegt, wie hoch diese Gebühren sein dürfen.
Das GNotKG regelt die Kosten sowohl für die Arbeit des Notars, der die notwendige Urkunde erstellt und beglaubigt, als auch für die Eintragung im Grundbuch durch das Grundbuchamt. Beide Stellen – Notar und Grundbuchamt – berechnen ihre Gebühren auf Grundlage dieses Gesetzes.
Wie bestimmen sich die Kosten? Der Geschäftswert.
Der entscheidende Faktor für die Höhe der Gebühren nach dem GNotKG ist der sogenannte Geschäftswert der Grunddienstbarkeit. Dieser Geschäftswert soll den wirtschaftlichen Wert widerspiegeln, den die Dienstbarkeit für die beteiligten Grundstücke hat. Er ist nicht mit dem Kaufpreis des Grundstücks identisch, sondern bezieht sich nur auf den Wert des eingeräumten Rechts.
Das GNotKG enthält klare Regeln, wie dieser Geschäftswert ermittelt wird. Bei einer Grunddienstbarkeit orientiert sich der Wert oft am jährlichen Vorteil, den das begünstigte Grundstück hat, oder am jährlichen Nachteil, den das belastete Grundstück erleidet. Dieser jährliche Wert wird dann mit einer bestimmten Zahl multipliziert (oft dem 25-fachen Jahreswert, aber das Gesetz legt dies genau fest), um den Geschäftswert zu ermitteln. Lässt sich ein solcher Jahreswert nicht klar bestimmen, wird der Geschäftswert geschätzt, was ebenfalls nach den Regeln des GNotKG erfolgt.
Wichtig: Das GNotKG sieht auch vor, dass der Geschäftswert für eine Grunddienstbarkeit eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten darf. Diese Obergrenze orientiert sich oft am Wert des belasteten Grundstücks oder des betroffenen Teils davon. Das schützt davor, dass die Kosten unverhältnismäßig hoch werden, selbst wenn der rechnerische Jahreswert, multipliziert, einen sehr hohen Betrag ergeben würde.
Welche Faktoren beeinflussen die Kosten?
Die konkrete Gebührenhöhe hängt also in erster Linie vom ermittelten oder geschätzten Geschäftswert ab. Zusätzlich können weitere Faktoren die Gesamtkosten beeinflussen:
- Umfang der notariellen Tätigkeit: Benötigt der Notar zusätzliche Genehmigungen oder ist die Vereinbarung besonders komplex?
- Zusätzliche Vereinbarungen: Werden neben der reinen Grunddienstbarkeit noch weitere Dinge in der Urkunde geregelt?
- Wert des betroffenen Grundstücks: Aufgrund der Obergrenze kann der Grundstückswert indirekt die Kosten beeinflussen, wenn der nach Jahreswert ermittelte Geschäftswert diese Obergrenze übersteigt.
Die Kosten für die Notar- und Grundbuchamtsgebühren addieren sich. Das GNotKG enthält für jeden Schritt (Beurkundung, Eintragung) eigene Gebührentatbestände und -sätze, die sich prozentual am Geschäftswert orientieren.
Sie erhalten über die entstandenen Kosten eine Kostenberechnung vom Notar und eine Gebührenrechnung vom Grundbuchamt. Das GNotKG ist öffentlich zugänglich und beschreibt genau, welche Gebühren für welche Tätigkeiten anfallen. Wenn Sie Fragen zur Berechnung der Kosten haben, gibt es gesetzlich vorgesehene Verfahren zur Überprüfung der Kosten.
Was kann ich tun, wenn ich mit der Bewertung einer Grunddienstbarkeit oder den dafür angesetzten Gebühren nicht einverstanden bin?
Wenn Sie der Meinung sind, dass die festgesetzte Bewertung einer Grunddienstbarkeit oder die darauf basierenden Gebühren nicht korrekt sind, gibt es Möglichkeiten, dies überprüfen zu lassen. Oft sind die für Eintragungen oder andere Vorgänge im Zusammenhang mit einer Grunddienstbarkeit anfallenden Gebühren, beispielsweise bei Gerichten oder Notaren, gesetzlich geregelt und richten sich nach dem festgestellten Wert der Dienstbarkeit.
Die Feststellung dieses Werts erfolgt in der Regel nach bestimmten gesetzlichen Vorgaben und kann von verschiedenen Stellen vorgenommen werden. Wenn Sie die festgesetzte Bewertung selbst für unzutreffend halten, weil sie Ihrer Ansicht nach den tatsächlichen Verhältnissen nicht entspricht, gibt es in der Regel gesetzlich vorgesehene Verfahren zur Überprüfung dieser Wertfestsetzung. Das bedeutet, Sie können Einwände gegen die Höhe des festgesetzten Werts erheben.
Sollten Sie hingegen nicht mit der Bewertung, sondern mit der darauf basierenden Berechnung der Gebühren nicht einverstanden sein – also wenn Sie glauben, die Gebühren wurden trotz korrekten Werts falsch berechnet – dann gibt es dafür ebenfalls ein eigenes Verfahren. Dies ist oft eine Beschwerde gegen den sogenannten Kostenfestsetzungsbeschluss oder eine ähnliche Entscheidung, die die Höhe der zu zahlenden Kosten verbindlich festlegt.
Es ist wichtig zu wissen, dass für beide Arten des Vorgehens – sowohl gegen die Wertfestsetzung als auch gegen die Kostenberechnung – gesetzlich festgelegte Fristen gelten. Diese Fristen müssen unbedingt eingehalten werden, da sonst ein Einwand oder eine Beschwerde eventuell nicht mehr berücksichtigt werden kann. Die genauen Abläufe und zuständigen Stellen hängen vom konkreten Fall und der Art der Gebühren ab.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Grunddienstbarkeit
Eine Grunddienstbarkeit ist ein Recht, das ein Grundstück (das dienende Grundstück) zugunsten eines anderen Grundstücks (dem herrschenden Grundstück) belastet. Sie erlaubt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks, bestimmte Nutzungen oder Beschränkungen auf dem dienenden Grundstück vorzunehmen, etwa Wege zu nutzen oder Leitungen zu verlegen. Dieses Recht ist rechtlich an das Grundstück gebunden und bleibt bestehen, wenn das Grundstück verkauft wird. Im Fall aus dem Text ging es um das Recht, Ver- und Entsorgungsleitungen auf einem Nachbargrundstück zu verlegen und zu unterhalten.
Beispiel: Wenn Sie einen Brunnen auf Ihrem Grundstück haben, aber Ihr Nachbar braucht einen Weg über Ihr Grundstück, um sein Haus zu erreichen, dann kann eine Grunddienstbarkeit dieses Wegerecht festlegen.
Geschäftswert
Der Geschäftswert ist der wirtschaftliche Wert eines Rechts, wie einer Grunddienstbarkeit, für die Berechnung von Gebühren bei Behörden und Notaren. Er bemisst sich meist an dem finanziellen Nutzen, den das Recht für das begünstigte Grundstück hat, oder am Nachteil für das belastete Grundstück. Im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ist geregelt, wie dieser Wert zu ermitteln ist, etwa durch Multiplikation eines Jahreswerts mit einem Faktor. Im Text war die genaue Bestimmung des Geschäftswerts entscheidend, da von ihm die anfallenden Kosten für die Eintragung abhingen.
Beispiel: Wenn Sie ein Leitungsrecht erhalten, das den Wert Ihres Grundstücks um 10.000 Euro erhöht, kann dieser Betrag als Grundlage für den Geschäftswert dienen, von dem dann Gebühren abgeleitet werden.
§ 52 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
§ 52 GNotKG regelt, wie bei der Eintragung von Rechten an Grundstücken, wie Grunddienstbarkeiten, der Geschäftswert bestimmt wird. Absatz 1 bestimmt, dass der Wert des Rechts für das herrschende Grundstück maßgeblich ist, also der Nutzen, den das Recht bringt. Kann der Jahreswert nicht genau festgestellt werden, gibt Absatz 5 eine Schätzung vor, meist 5 % des Wertes des betroffenen Grundstücksteils. Absatz 3 legt außerdem fest, wie bei unbefristeten Rechten der Gesamtwert aus dem Jahreswert zu berechnen ist – meist das 20- oder 25-fache. Im Text wurde auf diese Vorschrift mehrfach Bezug genommen, um den Wert der Dienstbarkeit zu berechnen.
Beispiel: Wenn eine Dienstbarkeit den Wert des belasteten Grundstückteils auf 100.000 Euro schätzt und der Jahreswert schwer bestimmbar ist, wird nach § 52 Absatz 5 GNotKG ein Jahreswert von 5.000 Euro (5 %) angesetzt.
Wohnungseigentum
Wohnungseigentum ist das Recht, einzelne Wohnungen in einem Gebäude als Sondereigentum zu besitzen, verbunden mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum des Grundstücks. Dabei wird ein Grundstück in mehrere rechtlich eigenständige Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt. Im Zusammenhang mit Grunddienstbarkeiten bedeutet dies, dass die Dienstbarkeit oft nicht für jede Wohnung einzeln besteht, sondern für das gesamte Grundstück als Gemeinschaftsrecht. Das Eigentum an einzelnen Wohnungen wird durch Eintragung in eigene Wohnungsgrundbücher nach dem WEG geregelt, was im vorliegenden Fall entscheidend für die Bewertung der Dienstbarkeit war.
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus ist in Wohnungen aufgeteilt, jede Wohnung gehört einem anderen Eigentümer. Die Dienstbarkeit, die eine Leitung über das Grundstück erlaubt, betrifft aber das Grundstück als Ganzes, also alle Wohnungseigentümer gemeinsam.
Gesamtgrunddienstbarkeit
Eine Gesamtgrunddienstbarkeit entsteht, wenn eine bestehende Dienstbarkeit auf ein Grundstück besteht und dieses Grundstück in mehrere Teile geteilt wird, etwa durch die Bildung von Wohnungseigentum. Statt mehrere separate Dienstbarkeiten für jeden Teil jeweils einzutragen, bleibt die Dienstbarkeit als ein einheitliches Recht bestehen, das von allen neuen Grundstückseigentümern gemeinschaftlich genutzt wird. Dies ist in § 1025 Satz 1 BGB geregelt und war zentral in der Entscheidung des OLG Köln, da damit die rechtliche Natur der Dienstbarkeit und die Anzahl der einzutragenden Dienstbarkeiten bestimmt wird.
Beispiel: Ein Wegerecht für ein großes Grundstück, das in vier Wohnungen aufgeteilt wird, bleibt ein gemeinsames Wegerecht, das alle Wohnungsbesitzer zusammen nutzen können, anstatt dass jede Wohnung ein eigenes Wegerecht hat.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 52 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz), insbesondere Absätze 1, 3 und 5: Dieser Paragraf regelt die Wertermittlung von Rechten, insbesondere Dienstbarkeiten, für die Festsetzung von Gerichts- und Notarkosten. Absatz 1 bestimmt, dass der Wert des Rechts sich nach dem Nutzen für das herrschende Grundstück richtet; Absatz 3 sieht für Rechte von unbeschränkter Dauer eine Bewertung anhand der ersten 20 Jahre vor; Absatz 5 gibt eine Bewertungsformel vor, wenn kein konkreter Wert vorliegt, nämlich 5 % des Werts des betroffenen Gegenstands. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das OLG Köln nutzte diese Vorschriften zur korrekten Bestimmung des Geschäftswerts der Dienstbarkeit, bewertete den Nutzen für das Mehrfamilienhausgrundstück und berechnete den Wert auf Grundlage der betroffenen Leitungsfläche und des Bodenrichtwerts.
- § 1018 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) – Grunddienstbarkeit: Diese Norm definiert die Grunddienstbarkeit als dingliches Recht, ein fremdes Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen und kennt auch die Möglichkeit der Bestellung solcher Rechte zugunsten von Sondereigentum, das ähnlich wie ein selbstständiges Grundstück behandelt wird. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht stellte fest, dass zwar grundsätzlich jede Wohnungseigentumseinheit eine eigene Dienstbarkeit erhalten könnte, hier aber eine einheitliche Dienstbarkeit für das gesamte herrschende Flurstück N02 bestellt wurde, weshalb keine Vervielfachung der Dienstbarkeiten geboten ist.
- § 1025 Satz 1 BGB – Gesamtgrunddienstbarkeit bei Aufteilung: Diese Vorschrift regelt, dass bei nachträglicher Teilung eines herrschenden Grundstücks eine bestehende Dienstbarkeit als einheitliches Recht aller neuen Teileigentümer fortbesteht (Gesamtgrunddienstbarkeit), es also nicht zu mehreren selbstständigen Dienstbarkeiten kommt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Obwohl die Dienstbarkeit erst nach oder mit der Teilung bestellt wurde, zog das OLG Köln den Sinn und Zweck von § 1025 BGB heran, um die einheitliche Gesamtgrunddienstbarkeit zu bejahen und so die Eintragung nur einer Dienstbarkeit für alle Wohnungseigentümer zu bestimmen.
- Grundbuchrecht (insbesondere Herrschvermerk): Der Herrschvermerk ist ein Eintrag im herrschenden Grundbuch, der auf eine Dienstbarkeit hinweist, wobei die Eintragung in den jeweiligen Wohnungseigentumsgrundbüchern eine grundbuchtechnische Maßnahme darstellt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht wertete die mehrfachen Herrschvermerke nicht als Beleg für mehrere Dienstbarkeiten, sondern als Darstellung einer einzigen Gesamtgrunddienstbarkeit, die alle neuen Wohnungseigentümer gemeinsam betrifft.
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 8: Diese Vorschrift regelt die Teilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum sowie die Begründung von Miteigentumsanteilen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Aufteilung des Grundstücks in vier Miteigentumsanteile mit jeweiligen Sondereigentumsrechten bildete die Grundlage für die Frage, ob die Dienstbarkeit sich auf das gesamte Grundstück oder auf die einzelnen Einheiten bezieht.
- Bodenrichtwert und Bewertung fremder Grundstücksflächen: Bewertungsgrundlage für die Wertermittlung ist der Verkehrswert der betroffenen Fläche auf dem belasteten (dienenden) Grundstück, hier anhand des Bodenrichtwerts multipliziert mit der Nutzungsfläche. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Wertermittlung der Dienstbarkeit stützte sich auf die Fläche der Leitungsrechte und den Bodenrichtwert, was Grundlage für die Berechnung des Gesamtwerts der Dienstbarkeit im Rahmen der Gebührenfestsetzung war.
Das vorliegende Urteil
Oberlandesgericht Köln – Az.: 2 Wx 13/24 und 2 Wx 24/24 – Beschluss vom 29.02.2024
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