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Beschwerde im Grundbuchverfahren

OLG München – Az.: 34 Wx 395/17 – Beschluss vom 07.11.2018

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Starnberg – Grundbuchamt – vom 6. Oktober 2017 aufgehoben.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind als Miteigentümer von Grundbesitz im Grundbuch eingetragen. Am 24.8.2017 beantragte der Urkundsnotar unter Vorlage einer Ausfertigung der mit „Überlassungsvertrag über einen 1/2 Miteigentumsanteil an einem Grundstück mit Auflassung“ überschriebenen Urkunde vom 15.8.2017 „gemäß § 15 Abs. 2 GBO im Namen aller Beteiligten“, die Übertragung des halben Miteigentumsanteils des Beteiligten zu 2 auf die Beteiligte zu 1 im Grundbuch zu vollziehen.

Unter Ziff. II. der Urkunde ist zum Rechtsgrund ausgeführt:

Die Übertragung erfolgt in Erfüllung der ehevertraglichen Vereinbarungen gemäß Vertrag vom 16.10.2014 … . Demnach soll die Ehefrau u.a. in Bezug auf vorbenanntes Grundvermögen innerhalb einer Frist von 3 Monaten ab Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags Alleineigentümer werden. Die Scheidung ist nach Versicherung der Ehefrau seit dem 04.08.2017 rechtshängig.

Unter Ziff. IV. ist weiter beurkundet:

(1) Veräußerer und Erwerber sind darüber einig, dass das Eigentum an dem übertragenen hälftigen Miteigentumsanteil auf den Erwerber übergeht. Sie bewilligen und beantragen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

(2) Der Erwerber bewilligt und beantragt die Löschung der zu seinen Gunsten … bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung gleichzeitig mit der vertragsgemäßen Eigentumsumschreibung auf sich … .

(3) Der Erwerber bewilligt und beantragt ferner Zug um Zug mit der vertragsgemäßen Eigentumsumschreibung … die Löschung des … eingetragenen Aufhebungsausschlusses wegen Gegenstandslosigkeit.

Die Beteiligte zu 1 handelte ausweislich der Urkunde bei Abgabe dieser Erklärungen im eigenen Namen und zugleich für den Beteiligten zu 2 aufgrund notarieller Vollmacht gemäß dem zwischen den Beteiligten notariell geschlossenen Ehevertrag vom 16.10.2014, der im Beurkundungstermin in Ausfertigung vorgelegen hat. Darin hatten die seit dem 16.8.2008 miteinander verheirateten Beteiligten neben einer Regelung zum Güterstand (Zugewinngemeinschaft mit Modifikationen) Regelungen zur Vermögensauseinandersetzung bei Scheidung getroffen und in Bezug auf den gegenständlichen Grundbesitz vereinbart:

Wir sind uns darüber einig, dass im Falle der Rechtshängigkeit eines Scheidungsantrages die Ehefrau in Bezug auf folgendes Grundvermögen innerhalb einer Frist von 3 Monaten ab Rechtshängigkeit Alleineigentümerin werden soll, …:

… (= gegenständlicher Grundbesitz) (momentan Miteigentum Eheleute).

Zur Sicherung dieses Erwerbsanspruchs der Ehefrau bewilligt und beantragt der Ehemann die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Ehefrau an seinem Miteigentumsanteil … .

Ferner bevollmächtigt der Ehemann hiermit unter Befreiung von § 181 BGB die Ehefrau, den vorgenannten Grundbesitz auf sich allein zu übertragen. Die Bevollmächtigte ist befugt, alle zur Übertragung dieses Grundbesitzes erforderlichen und zweckdienlichen Erklärungen gegenüber Privaten und Behörden … abzugeben und entgegenzunehmen. Die Vollmacht ist im Außenverhältnis unbeschränkt.

In Bezug auf die in Miteigentum stehende Immobilie … vereinbaren die Vertragsteile:

Das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, wird ausgeschlossen.

Es wird bewilligt und beantragt, diese Miteigentümervereinbarung im Grundbuch … einzutragen.

Bereits vor Eingang des Umschreibungsantrags, nämlich am 28.7.2017, hatte der Beteiligte zu 2 über seine anwaltlichen Vertreter dem Grundbuchamt die Mitteilung gemacht, dass die Vollmacht mit – in Ablichtung beigefügtem – Schreiben vom 20.7.2017 gegenüber der Beteiligten zu 1 widerrufen worden sei.

Während der zum Eintragungsantrag angehörte Beteiligte zu 2 das Erlöschen der Vollmacht aufgrund Widerrufs geltend machte, meinte die Beteiligte zu 1, die Vollmacht sei unwiderruflich.

Mit Zwischenverfügung vom 6.10.2017 hat das Grundbuchamt unter Fristbestimmung Gelegenheit gegeben, die Zustimmung des Beteiligten zu 2 vorzulegen. Eine wirksame Vertretung des Beteiligten zu 2 sei wegen des Widerrufs der Vollmacht nicht nachgewiesen. Hinsichtlich der nicht ausdrücklich als unwiderruflich bezeichneten Vollmacht gebe es mehrere schlüssige Auslegungsmöglichkeiten.

Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der notariell eingelegten Beschwerde. Die Vollmacht sei als unwiderruflich gewollt. Dies ergebe sich aus ihrer Funktion, denn sie sei im Interesse der Beteiligten zu 1 zu deren und der Kinder Absicherung und Schutz für den Fall der Scheidung erteilt worden. Daher sei der Widerruf unwirksam. Er sei vom Grundbuchamt nicht zu beachten, weil kein wichtiger Grund bzw. kein schwerwiegender Anlass dargetan seien.

Der Beteiligte zu 2 tritt der Auslegung entgegen. Er meint außerdem, dass er selbst unter Zugrundelegung dieses Verständnisses zum Widerruf berechtigt gewesen sei, denn die Beteiligte zu 1 habe die Vollmacht missbraucht, indem sie den Scheidungsantrag vor Ablauf des Trennungsjahres und daher verfrüht rechtshängig gemacht habe.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

In der Beschwerdeinstanz haben die Beteiligten ergänzend zum Scheidungsverfahren vorgetragen und die ergangenen Entscheidungen (in beglaubigter Abschrift) eingereicht. Die Beteiligte zu 1 meint, im Gebrauchmachen von der Vollmacht liege selbst bei verfrüht gestelltem Scheidungsantrag kein rechtsmissbräuchliches Verhalten. Missbräuchlich sei vielmehr der Widerruf der Vollmacht; er diene einzig dazu, die Beteiligte zu 1 zu schikanieren und ihr die ihr zustehenden Rechte vorzuenthalten.

Weiter macht der Beteiligte zu 2 geltend, er habe den von der Beteiligten zu 1 aufgesetzten Ehevertrag unter dem Druck ihrer Drohungen unterzeichnet. Der Vertrag sei daher wegen Ausnutzens einer Zwangslage nichtig. Dem widerspricht die Beteiligte zu 1.

Mit Urteil vom 4.1.2018 hat das Familiengericht den Scheidungsantrag der Beteiligten zu 1 vom 18.7.2017 zurückgewiesen mit der Begründung, nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei das Trennungsjahr noch nicht abgelaufen; deshalb greife die gesetzliche Vermutung für ein Scheitern der Ehe nicht. Nach Aufhebung und Zurückverweisung gemäß Beschluss des Oberlandesgerichts vom 9.5.2018 ist die Scheidungssache wieder in erster Instanz anhängig. In den Gründen seiner Entscheidung hat das Oberlandesgericht ausgeführt, jedenfalls im Zeitpunkt der zweitinstanzlichen Entscheidung seien die Ehescheidungsvoraussetzungen gegeben.

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg und führt zur Aufhebung der Zwischenverfügung.

1. Die gegen die Zwischenverfügung gerichtete Beschwerde ist gemäß § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthaft und in zulässiger Weise erhoben (§ 73 i. V. m. § 15 Abs. 2 GBO). Zwar hat der Notar nicht angegeben, für wen er das Rechtsmittel eingelegt hat. Dies ist aber ersichtlich (nur) die Beteiligte zu 1, denn der Beteiligte zu 2 widersetzt sich dem mit der Beschwerde verfolgten Begehren.

Der Ablauf der mit der Zwischenverfügung gesetzten Frist führt nicht zur Unzulässigkeit des Rechtsmittels, weil der Eintragungsantrag trotz Fristablaufs noch nicht zurückgewiesen ist (vgl. Demharter GBO 31. Aufl. § 71 Rn. 34).

2. Prüfungsgegenstand des Beschwerdeverfahrens ist nicht der Eintragungsantrag, sondern nur die Zwischenverfügung (BGH FGPrax 2014, 2; BayObLG NJW-RR 1987, 1204; Demharter § 77 Rn. 15). Erweist sich deren Inhalt – wie hier – als unzulässig, hat bereits dies die Aufhebung zur Folge.

a) Die ergangene Zwischenverfügung kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil sie ein Mittel zur Beseitigung des angenommenen Eintragungshindernisses bezeichnet, das die Beteiligte zu 1 offensichtlich nicht in absehbarer Zeit beibringen kann (vgl. Senat vom 30.9.2011, 34 Wx 418/11 = Rpfleger 2012, 140; BayObLGZ 1984, 126/128; BayObLG FGPrax 1997, 89; OLG Jena vom 11.1.2012 – 9 W 526/11, juris Rn. 7; OLG Düsseldorf FGPrax 2013, 14/15 f.; auch OLG Düsseldorf Rpfleger 2018, 435; Hügel/Zeiser GBO 3. Aufl. § 18 Rn. 15; Wilke in Bauer/Schaub GBO 4. Aufl. § 18 Rn. 38).

aa) Zwar hat das Grundbuchamt nach wohl h. M. die Wahl zwischen einer sofortigen Zurückweisung des Eintragungsantrags und dem Erlass einer Zwischenverfügung, wenn kein zwingender Zurückweisungsgrund vorliegt; seine Entscheidung hat es nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffen (vgl. Demharter § 18 Rn. 20 f.).

Ausweislich der Begründung der angefochtenen Entscheidung hat sich das Grundbuchamt aber hier der auf der Hand liegenden Frage, auf welche Weise und mit welchem Zeitbedarf die für erforderlich erachtete Zustimmungserklärung beigebracht werden kann, verschlossen. Angesichts der im Eintragungsverfahren zutage getretenen Einstellung des Beteiligten zu 2, der zudem eine Belastung seines Miteigentumsanteils mit Eigen- und Fremdgrundschulden anstrebt, wäre es aber unabdingbar gewesen, auf diese Umstände einzugehen, zumal die Mittel zur Hindernisbehebung (hier: Beibringen einer die Zustimmung fingierenden rechtskräftigen Entscheidung nach § 894 ZPO) konkret zu bezeichnen und die Fristsetzung am voraussichtlichen Zeitbedarf (bis zum rechtskräftigen Abschluss eines entsprechenden Gerichtsverfahrens) auszurichten ist. Indem das Grundbuchamt diese Gesichtspunkte übergangen hat, hat es sein Ermessen fehlerhaft ausgeübt.

Daher kann dahinstehen, ob das Beschwerdegericht sein eigenes Ermessen in jedem Fall oder nur dann, wenn das Grundbuchamt sein Ermessen nicht oder fehlerhaft ausgeübt hat, an die Stelle des Grundbuchamts setzen darf (vgl. Kramer in Hügel/BeckOK-GBO 33. Edition § 77 Rn. 1a).

bb) Für eine Zwischenverfügung ist aus der somit maßgeblichen Sicht des Senats bei vorliegendem Sachverhalt kein Raum.

Es bestehen keine vernünftigen Zweifel daran, dass der Beteiligte zu 2 nicht willens ist, die vom Grundbuchamt für erforderlich angesehene Zustimmung zur Auflassung (in grundbuchmäßiger Form) zu erklären. Er hat bereits im Rahmen seiner Anhörung zum Eintragungsantrag gegenüber dem Grundbuchamt mit Entschiedenheit zum Ausdruck gebracht, dass er mit dem Vollzug der Auflassung nicht einverstanden ist. Daran hat sich seither (vgl. § 74 GBO) nichts geändert.

Erforderlich wäre daher, dass die Beteiligte zu 1 in einem gegen den Beteiligten zu 2 zu führenden Rechtsstreit auf Abgabe einer Willenserklärung ein rechtskräftiges Urteil erwirkt, § 894 Satz 1 ZPO, das sie sodann zur Nachweisführung im Grundbuchverfahren verwenden könnte. Dass ein solches Urteil in absehbarer Zeit vorgelegt werden kann, ist jedoch auch noch im maßgeblichen Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung auszuschließen. Aus den Einlassungen der Beteiligten und den eingereichten familiengerichtlichen Entscheidungen geht hervor, dass die Auseinandersetzung zwischen ihnen in hohem Maße streitig geführt wird. Seit Erlass der Zwischenverfügung ist zudem bereits ein Jahr verstrichen, ohne dass erkennbar wäre, dass ein Verfahren mit dem Ziel einer Verurteilung des Beteiligten zu 2 auf Abgabe der Zustimmung angestrengt worden wäre und mit dem Erlass sowie der Rechtskraft einer entsprechenden gerichtlichen Entscheidung in absehbarer Zeit gerechnet werden könnte.

cc) Zu berücksichtigen ist ferner, dass keine anderen Möglichkeiten ersichtlich sind, mit denen der Eintragungsmangel, den das Grundbuchamt angenommen hat, in angemessener Zeit behoben werden könnte.

Grundsätzlich kommt zwar eine Behebung auch durch Vorlage eines rechtskräftigen Feststellungsurteils zwischen den Beteiligten betreffend die Wirksamkeit der Vollmacht (im maßgeblichen Zeitraum) in Betracht. Aus den bereits dargestellten Gründen kann jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass in absehbarer Zeit ein solches Urteil erstritten werden könnte und darüber hinaus in Rechtskraft erwachsen würde. Beides wäre aber zum Nachweis des Rechtsverhältnisses, an den auch das Grundbuchamt gebunden wäre, erforderlich (vgl. Senat vom 10.1.2017, 34 Wx 436/16 = JurBüro 2017, 266/267 f. m. w. Nachw.).

b) Deshalb kommt es für die Beschwerdeentscheidung nicht darauf an, ob das angenommene Eintragungshindernis überhaupt besteht. Denn selbst wenn dies bejaht würde, käme mangels erreichbarer Mittel zur Hindernisbehebung keine Abänderung der angefochtenen Zwischenverfügung (vgl. Hügel/Zeiser § 18 Rn. 34) anstelle von deren Aufhebung in Betracht.

3. Für das weitere Verfahren wird – ohne Bindungswirkung für das Grundbuchamt (vgl. BayObLG NJW-RR 1987, 1204) – bemerkt:

a) Die Auflassung eines Grundstücks oder – wie hier – eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück darf das Grundbuchamt nur eintragen, wenn ihm die Einigung über den Rechtsübergang nachgewiesen ist (§ 925 BGB, §§ 20, 29 GBO). Wird die Erklärung über die Einigung von einem Vertreter im Namen des Berechtigten abgegeben, hat das Grundbuchamt den Inhalt und die Wirksamkeit der Vollmacht von Amts wegen selbstständig zu prüfen, ohne an die Auffassung des Urkundsnotars gebunden zu sein (BayObLG Rpfleger 1986, 216; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 3579; Bauer/Schaub AT G Rn. 165).

aa) Ist die Vollmacht – wie hier – im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt, so hat das Grundbuchamt eine Eintragung dennoch abzulehnen, wenn es – etwa aus ihm bekannten offensichtlichen und eindeutig gefassten internen Bindungsklauseln – sichere Kenntnis vom Missbrauch der Vollmacht hat (Senat vom 20.2.2013, 34 Wx 439/12 = FGPrax 2013, 11). Denn das Grundbuchamt darf aufgrund des Legalitätsprinzips (vgl. Demharter Einleitung Rn. 1) nicht bewusst daran mitwirken, das Grundbuch unrichtig zu machen.

bb) Sichere Kenntnis vom – behaupteten – Missbrauch der Vollmacht dürfte hier jedoch mit Blick auf die am 16.10.2014 beurkundeten Erklärungen ausscheiden.

Aus der Urkunde ergibt sich, dass die Auflassungsvollmacht dazu dient, den unter der Voraussetzung der Rechtshängigkeit eines Scheidungsantrags gegebenen Übertragungsanspruch in dinglicher Hinsicht zu erfüllen. Daraus kann eine entsprechende interne Beschränkung dahingehend abgeleitet werden, dass von der Vollmacht nur zur Verwirklichung dieses Anspruchs Gebrauch gemacht werden darf.

Die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags im Zeitpunkt der Beurkundung der Auflassung hatte die Beteiligte zu 1 versichert. Weil nach der Vereinbarung die Vollmacht im Außenverhältnis nicht von einem Nachweis des Bedingungseintritts abhängig gemacht ist, ist im Grundbuchverfahren weder ein Nachweis in grundbuchmäßiger Form zu erbringen noch die Frage zu beantworten, unter welchen Voraussetzungen eine eidesstattliche Versicherung im Eintragungsverfahren als Beweismittel zugelassen ist (vgl. Demharter § 1 Rn. 71 und § 29 Rn. 23). Anhaltspunkte für eine Unrichtigkeit der Versicherung, somit für ein Überschreiten der internen Bindung, liegen jedenfalls nicht vor.

Sichere Kenntnis von einem Vollmachtsmissbrauch wegen verfrüht gestellten Scheidungsantrags dürfte auch das Vorbringen des Beteiligten zu 2 samt den im familiengerichtlichen Verfahren ergangenen Urteilen nicht begründen. Schon eine interne Beschränkung gemäß dem Verständnis des Beteiligten zu 2 dürfte aus den zusammen mit der Bevollmächtigung beurkundeten Erklärungen nicht klar hervorgehen. Der Wortlaut stellt vielmehr ausschließlich auf die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags ab (vgl. auch OLG Köln FamRZ 2018, 893), ohne weitere Voraussetzungen an den Scheidungsantrag zumindest für das Innenverhältnis zu formulieren oder deren Vorliegen auch nur anzudeuten. Der nächstliegende Sinn dürfte diesem Verständnis entsprechen, denn über – zumal nicht ausformulierte – Beschränkungen im Innenverhältnis ließe sich trefflich streiten, was den Zweck der vertraglichen Regelung konterkarieren könnte.

Dann kommt es nicht mehr darauf an, ob die im Scheidungsverfahren ergangenen Urteile hinreichend sichere Kenntnis darüber verschaffen können, dass der Scheidungsantrag verfrüht gestellt wurde.

b) Ergibt die Auslegung, dass eine nicht ausdrücklich als unwiderruflich bezeichnete Vollmacht unwiderruflich erteilt wurde, so kann das Grundbuchamt nur dann aus Anlass eines ihm bekannt gewordenen Widerrufs einen Nachweis für den Fortbestand der Vollmacht verlangen, wenn nach der freien Beweiswürdigung des Grundbuchamts (vgl. Munzig MittBayNot 1997, 371/372) zu dessen Überzeugung oder zumindest mit einem erheblichen Grad von Wahrscheinlichkeit Gründe, die einen Widerruf rechtfertigen, dargetan sind (Senat vom 7.1.2015, 34 Wx 418/14 = RNotZ 2015, 355; vom 15.6.2015, 34 Wx 513/13 = NJW-RR 2015, 1230; OLG Stuttgart MittBayNot 1997, 370 m. Anm. Munzig; Demharter § 19 Rn. 83.2; Bauer/Schaub AT G Rn. 187).

Nichts anderes kann gelten für das Verlangen, die Zustimmung des Vertretenen zur Übertragung aufgrund der Annahme eines widerrufsbedingt vollmachtlosen Vertreterhandelns beizubringen.

Allerdings ist der Auslegung (auch) von Vollmachten durch das Grundbuchamt – bedingt durch den das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen – Grenzen gesetzt. Maßgeblich ist gemäß den für die Auslegung von Grundbucherklärungen geltenden Grundsätzen auf Wortlaut und Sinn der Vollmachtsurkunde abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (Senat vom 15.6.2015, 34 Wx 513/13 = NJW-RR 2015, 1382; BayObLG Rpfleger 1986, 216; Lautner MittBayNot 2015, 137).

Darüber hinaus ist das Grundbuchamt im Antragsverfahren, wie es hier gegeben ist, weder verpflichtet noch befugt, eigene Ermittlungen anzustellen, um Tatsachen festzustellen, die es für erheblich hält. Im Grundbuchverkehr, der klare und ausdrückliche Erklärungen und Unterlagen fordert, sind mithin über den Urkundeninhalt hinausgehende Ermittlungen, z. B. über die Vorstellungen, Absichten und Bindungen der Beteiligten, nicht möglich (BayObLG DNotZ 1981, 567/568 f.; Keller/Munzig Grundbuchrecht 7. Aufl. Teil 1 § 3 E Rn. 55).

aa) Zwar hatte der Beteiligte zu 2 bereits am 26.7.2017, somit vor Erklärung der Auflassung am 15.8.2017, das Grundbuchamt über den von ihm erklärten Widerruf der Vollmacht unterrichtet. Hier dürfte aber die Bevollmächtigung der Beteiligten zu 1 als unwiderruflich zu verstehen sein.

(1) Allgemein ist anerkannt, dass ein vertraglicher Ausschluss der Widerrufsmöglichkeit nicht ausdrücklich erklärt sein muss, sondern sich auch im Wege der Auslegung nach Sinn und Zweck der Vollmachtserteilung, wie er sich insbesondere aufgrund der Interessenlage darstellt, ergeben kann (vgl. § 168 Satz 2 Halbs. 2 BGB). Ist die Bevollmächtigung ausschließlich im Interesse des Bevollmächtigten erfolgt oder dient sie nach Grund und Zweck dessen besonderen Interessen, so liegt darin regelmäßig ein starker Hinweis darauf, dass sich der Vollmachtgeber seiner Widerrufsmöglichkeit mit bindender Wirkung stillschweigend begeben hat (BGH WM 1985, 646/647; NJW-RR 1991, 439/441 f.; Senat vom 15.6.2015, 34 Wx 513/13 = NJW-RR 2015, 1382; BayObLG NJW-RR 1996, 848/849; BayObLGZ 2001, 279/284; Staudinger/Schilken BGB [2014] § 168 Rn 11 f.; MüKo/Schubert BGB 8. Aufl. § 168 Rn. 27; Schäfer in BeckOK BGB 47. Edition § 168 Rn. 21).

(2) Nach dem der Vollmachtserteilung zugrundeliegenden, notariell beurkundeten Vertrag über die Vermögensauseinandersetzung bei Scheidung dürfte die Bevollmächtigung schwerpunktmäßig, wenn nicht sogar ausschließlich im Interesse der Beteiligten zu 1 liegen. Diese hat nach der getroffenen Auseinandersetzungsregelung einen aufschiebend bedingten Anspruch gegen den Beteiligten zu 2, gerichtet auf Übertragung dessen Miteigentumsanteils. Es dürfte deshalb naheliegen, dass die Erteilung einer von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiten Vollmacht dazu dient, der Beteiligten zu 1 ein Instrument zur Durchsetzung ihres Übertragungsanspruchs an die Hand zu geben, damit sie in einer Phase, in der es nach allgemeiner Lebenserfahrung häufig an der Bereitschaft zu konstruktiver Zusammenarbeit fehlt, nicht auf die Mitwirkung des Beteiligten zu 2 zur Verwirklichung ihres Anspruchs oder auf gerichtliche Hilfe zur Durchsetzung angewiesen ist.

Dieses Verständnis dürfte deutlich für einen Ausschluss der Widerruflichkeit sprechen, denn eine Widerrufsmöglichkeit würde den nach dem beurkundeten Inhalt des Rechtsgeschäfts wohl naheliegenden Zweck der Vollmachtserteilung konterkarieren.

Freilich kann grundsätzlich erwartet werden, dass in einem notariellen Vertrag über die Vermögensauseinandersetzung im Falle einer Scheidung der Wille der Vertragsparteien vollständig und klar zum Ausdruck gebracht wird. Allerdings ist in der Urkunde zur Widerruflichkeit weder in die eine noch in die andere Richtung eine ausdrückliche Aussage getroffen.

Ob mit der Übertragung des Hälfteanteils der Verbleib der Beteiligten zu 1 im Anwesen frei von der Verpflichtung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung abgesichert werden sollte, könnte sich dann ebenso wie die Frage, ob die Beteiligte zu 1 einer finanziellen Absicherung überhaupt bedarf, als im Grundbuchverfahren nicht aufklärbar, aber auch nicht erheblich darstellen.

(3) Mit der notariellen Beurkundung des bedingten Übertragungsanspruchs und der diesbezüglich getroffenen Vereinbarungen ist auch das Formerfordernis erfüllt, das gemäß § 311b Abs. 1 BGB zur Wirksamkeit eines Kausalgeschäfts einzuhalten ist, mit dem die Widerruflichkeit der Vollmacht zur Übertragung eines Miteigentumsanteils an Grundbesitz ausgeschlossen werden soll (vgl. BayObLG DNotZ 1981, 567; NJW-RR 1996, 848/849; Demharter § 19 Rn. 78 und 83; Reetz in Hügel/BeckOK Vertretungsmacht Rn. 29).

bb) Auch eine unwiderruflich erteilte Vollmacht kann zwar im Ausnahmefall vom Vollmachtgeber widerrufen werden, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass dafür ein wichtiger Grund vorliegt (BGH WM 1985, 646/647; WM 1969, 1009; Staudinger/Schilken § 168 Rn 14). Ob ein solcher Grund vorliegt, hängt maßgeblich vom Inhalt des zugrunde liegenden Rechtsverhältnisses ab (BGH WM 1969, 1009; OLG Stuttgart MittBayNot 1997, 370/371; Reetz in Hügel/BeckOK Vertretungsmacht Rn. 77). Ein berechtigender Grund kann sich aus einer missbräuchlichen Verwendung der Vollmacht ergeben, insbesondere wenn von der Vollmacht in einer Weise Gebrauch gemacht wird, die den im Innenverhältnis bestehenden Beschränkungen oder vertraglichen Abreden widerspricht (BGH WM 1985, 646/647; Senat vom 29.7.2014, 34 Wx 138/14 = NJW-RR 2015, 1230; OLG Stuttgart MittBayNot 1997, 370/371; Demharter § 19 Rn. 83.1).

Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass das Grundbuchverfahren nicht dem Erkenntnisverfahren des Zivilprozesses gleichsteht. Für eine umfassende Aufklärung durch Beweisaufnahme über die streitig vorgetragenen Tatsachen ist kein Raum. Vielmehr haben sich die Beteiligten insoweit an das zuständige Prozessgericht zu wenden. Das Grundbuchamt ist für die Beurteilung, ob Widerrufsgründe bestehen, im Wesentlichen auf die aus den vorgelegten förmlichen Urkunden sowie aus dem Vorbringen der Beteiligten aufgrund freier Beweiswürdigung gewonnene Überzeugung beschränkt (Senat vom 29.4.2014, 34 Wx 138/14 = NJW-RR 2015, 1230; vom 7.1.2015, 34 Wx 418/14 = RNotZ 2015, 355/357; Reetz in Hügel/BeckOK Vertretungsmacht Rn. 131a).

(1) Mit der Behauptung, die Beteiligte zu 1 habe den Scheidungsantrag wissentlich verfrüht gestellt in der Absicht, hierdurch den Miteigentumsanteil vorzeitig auf sich zu übertragen, liegt für sich genommen der Vorwurf lediglich in der zeitlichen Vorverlagerung einer geschuldeten Übertragung. Eine damit verbundene Beeinträchtigung des Beteiligten zu 2, die den vorzeitigen Gebrauch der Vollmacht nach dem Vertragszweck als treuwidrig erscheinen ließe, dürfte hiermit allerdings nicht dargelegt sein und sich auch nicht ohne weiteres daraus ergeben, dass dem Beteiligten zu 2 dadurch die Zeitspanne zur Belastung seines Miteigentumsanteils mit Fremd- und Eigengrundschulden (im Nachrang nach der zu Gunsten der Beteiligten zu 1 eingetragenen Vormerkung) verkürzt wird.

(2) Eine missbräuchliche Verwendung der Vollmacht läge vor, wenn die Beteiligte zu 1 mit ihrem Vorgehen gegen eine Beschränkung der Vollmacht im Innenverhältnis oder gegen getroffene Abreden verstoßen hätte. Aus Wortlaut und nächstliegendem Sinn der beurkundeten Erklärungen ergibt sich allerdings – wie bereits dargelegt – nicht, dass von der Vollmacht nur bei Vorliegen bestimmter Anforderungen an den Scheidungsantrag Gebrauch gemacht werden dürfe.

Nicht beurkundete, das Dürfen der Bevollmächtigten begrenzende vertragliche Abreden sind danach zwar nicht ausgeschlossen. Es dürfte jedoch im Grundbuchverfahren an konkreten Anhaltspunkten für deren Bestand und Inhalt fehlen.

Mit den im Scheidungsverfahren ergangenen Urteilen dürfte zudem jedenfalls ein wissentlich verfrühtes Vorgehen der Beteiligten zu 1 nicht nachgewiesen oder wenigstens mit einem erheblichen Grad von Wahrscheinlichkeit anzunehmen sein.

(3) An die Annahme von Widerrufsgründen dürfen keine zu geringen Anforderungen gestellt werden (Senat vom 29.7.2014, 34 Wx 138/14 = NJW-RR 2015, 1230; vom 7.1.2015, 34 Wx 418/14 = RNotZ 2015, 355/357; OLG Stuttgart MittBayNot 1997, 370; Reetz in Hügel/BeckOK Vertretungsmacht Rn. 131a). Sonst würden für die Grundbuchpraxis unerlässliche Vollmachten ohne Not entwertet. Die Beteiligten sind dadurch nicht rechtsschutzlos gestellt, denn ihnen steht der Weg zum Prozessgericht mit den dort selbst in Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes gegebenen erweiterten Möglichkeiten der Beweisführung bzw. Glaubhaftmachung zur Verfügung.

c) Ob die Behauptungen des Beteiligten zu 2, aus denen er eine anfängliche Nichtigkeit der Vollmacht herleitet, hinreichende Zweifel an der Wirksamkeit der Vollmacht im Grundbuchverfahren begründen können, erscheint in erheblichem Maße zweifelhaft.

aa) Hinsichtlich einer wegen Sittenwidrigkeit von Anfang an gegebenen Unwirksamkeit der Vollmacht (vgl. MüKo/Schubert § 167 Rn. 55) sind die Erkenntnismöglichkeiten des Grundbuchamts im Rahmen der ihm obliegenden materiellen Prüfung der Vollmacht durch die im Eintragungsverfahren einzureichenden Unterlagen (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO) und die beim Grundbuchamt offenkundigen Umstände (§ 29 Abs. 1 Satz 2 GBO) beschränkt (vgl. Senat vom 28.7.2016, 34 Wx 233/16 = NJW-RR 2016, 1419; BayObLG MittBayNot 1981, 188/189; OLG Köln Rpfleger 1985, 435; auch Schöner/Stöber Rn. 2109a und 209b). Nur ausnahmsweise wird aber eine Prüfung auf der Grundlage der Eintragungsunterlagen oder sonstiger beim Grundbuchamt offenkundiger Umstände die Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts eindeutig oder zumindest mit einem erheblichen Grad von Wahrscheinlichkeit zutage fördern (vgl. OLG Zweibrücken MittBayNot 1994, 44; OLG Schleswig FGPrax 2013, 22; LG Stuttgart BWNotZ 1976, 86/87; Kössinger in Bauer/Schaub § 19 Rn. 90, 92). Eine abschließende Beurteilung von Eheverträgen unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) dürfte vielmehr mangels Kenntnis des gesamten Sachverhalts und aller ihn prägenden Umstände in der Regel allein aufgrund der im Grundbuchverfahren vorzunehmenden, gehörigen Prüfung der notariellen Urkunden nicht möglich (Senat vom 28.7.2016, 34 Wx 233/16 = NJW-RR 2016, 1419; Schöner/Stöber Rn. 210).

bb) Die in tatsächlicher Hinsicht nicht erwiesene Behauptung, die Beteiligte zu 1 habe eine Zwangslage des Beteiligten zu 2 geschaffen und zum eigenen Vorteil ausgenutzt, dürfte keine hinreichende Kenntnis des Grundbuchamts von einer – angeblichen – Störung der subjektiven Vertragsparität begründen, die zu berechtigten Zweifeln an der Wirksamkeit des Vertrags und der Vollmacht Anlass geben könnte. Das diesbezügliche Vorbringen der Vertragsparteien steht in unvereinbarem Widerspruch, ohne dass Anhaltspunkte für die Richtigkeit der einen oder anderen Version bestünden. Die tatsächlichen Umstände liegen daher für das Grundbuchamt im Dunkeln. Nicht einmal Beweisanzeichen, nach denen eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für das Vorbringen des Beteiligten zu 2 angenommen werden könnte, ergeben sich aus den im Grundbuchverfahren statthaften Erkenntnisquellen. Eine rechtliche Bewertung der Vereinbarung als sittenwidrig dürfte danach ausscheiden.

Offenkundig ist für das Grundbuchamt aufgrund der eingereichten Schriftsätze der Konflikt und die erhobenen Beschuldigungen, nicht aber deren tatsächliche Belastbarkeit. Da der bekannt gewordene Umstand schon mit der Trennungssituation der Beteiligten erklärt werden kann, dürfte sich daraus kein hinreichender Zweifel an der Wirksamkeit der Vollmacht ergeben.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil Gerichtskosten nicht anfallen (§§ 22, 25 GNotKG) und die Anordnung von Kostenerstattung nicht billigem Ermessen entspricht (§ 81 Abs. 1 FamFG).

 

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