Nach dem Tod der Eigentümerin sollte die Berichtigung der Flurstücksangabe durch Notar die fehlerhafte Grundstücksübergabe retten. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab, weil die vermeintliche technische Korrektur rechtlich die fehlende Willenserklärung des Verstorbenen ersetzte.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Berichtigung der Flurstücksangabe: Warum ein Notar-Vermerk die Grundbuch-Eintragung scheitern lassen kann
- Was genau war der Auslöser des Rechtsstreits?
- Welche juristischen Leitplanken definieren den Fall?
- Warum scheiterte die Berichtigung vor dem Oberlandesgericht?
- Was bedeutet das Urteil für Eigentümer und Erben?
- Die Urteilslogik
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf der Notar eine falsche Flurstücksnummer nachträglich berichtigen, wenn die Urkunde schon unterschrieben ist?
- Wann wird eine notarielle Berichtigung nach § 44a BeurkG durch das Grundbuchamt abgelehnt?
- Was passiert mit dem Grundstückskaufvertrag, wenn der Verkäufer nach der Beurkundung stirbt und ein Fehler auffällt?
- Welche Alternativen habe ich zur Notar-Berichtigung, wenn ich die Erben zur Korrektur brauche?
- Wie kann ich Grundbuchfehler vermeiden und sicherstellen, dass die Auflassung wirksam ist?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 5 W 82/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Brandenburg
- Datum: 19. Juni 2025
- Aktenzeichen: 5 W 82/24
- Verfahren: Beschwerde gegen Grundbuchamt
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Notarrecht, Sachenrecht
- Das Problem: Ein Notar korrigierte nachträglich einen Fehler in einem Kaufvertrag über ein Grundstück (Flurstück). Das Grundbuchamt lehnte die Umschreibung des Eigentums ab. Die korrigierende Eigentümerin war bereits verstorben.
- Die Rechtsfrage: Darf ein Notar die Bezeichnung eines Grundstücks in einem Vertrag nachträglich ändern? Gilt diese Änderung, wenn das Originaldokument eindeutig war und der Verkäufer schon gestorben ist?
- Die Antwort: Nein. Die Umschreibung wurde zu Recht abgelehnt. Die ursprüngliche Falschangabe war nicht „offensichtlich.“ Die notarielle Korrektur durfte nicht den ursprünglichen Parteiwillen ersetzen.
- Die Bedeutung: Die nachträgliche Korrektur durch Notare hat enge Grenzen. Sie darf nicht den Kern des Vertrages ändern oder den tatsächlichen Willen der Parteien ersetzen. Bei solchen Fehlern sind neue Verträge oder die Zustimmung der Erben notwendig.
Berichtigung der Flurstücksangabe: Warum ein Notar-Vermerk die Grundbuch-Eintragung scheitern lassen kann
Ein Fehler in einer notariellen Urkunde kann weitreichende Folgen haben – insbesondere, wenn es um die Übertragung von Grundstücken geht. Doch was passiert, wenn ein solcher Fehler erst bemerkt wird, nachdem einer der Vertragspartner verstorben ist? Kann ein Notar die Urkunde dann einfach per Nachtragsvermerk korrigieren, um den wahren Willen der Parteien umzusetzen? Mit genau dieser Frage musste sich das Oberlandesgericht Brandenburg in einem Beschluss vom 19. Juni 2025 (Az.: 5 W 82/24) befassen. Das Gericht zog eine klare Grenze für die Korrekturbefugnisse von Notaren und verdeutlichte, wann der vermeintlich einfache Weg einer Berichtigung versperrt ist und stattdessen die Erben handeln müssen.
Was genau war der Auslöser des Rechtsstreits?
Im Zentrum des Falles stand ein Übertragungsvertrag aus dem November 2018. Zwei Miteigentümerinnen besaßen gemeinsam mehrere Grundstücke. Mit der notariellen Urkunde sollte der hälftige Miteigentumsanteil der ersten Eigentümerin vollständig auf die zweite Eigentümerin übergehen. In der Urkunde wurden die zu übertragenden Grundstücke exakt nach Flur und Flurstücksnummern aufgelistet. Die Parteien prüften das Dokument und genehmigten es mit ihrer Unterschrift.
Jahre später, im Jahr 2022, verstarb die erste Miteigentümerin. Als die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragt werden sollte, fiel ein gravierender Fehler auf: Eines der in der Urkunde von 2018 genannten Flurstücke (nennen wir es Flurstück A) gehörte der verstorbenen Eigentümerin zu diesem Zeitpunkt gar nicht mehr. Sie hatte es bereits 2015 im Rahmen eines Tauschgeschäfts gegen ein anderes Flurstück (Flurstück B) eingetauscht. Offensichtlich war bei der Erstellung der Urkunde die alte, falsche Flurstücksnummer verwendet worden.
Um dieses Problem zu lösen, erstellte der beurkundende Notar im Juni 2023 einen sogenannten Nachtragsvermerk gemäß § 44a Abs. 2 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG). Darin erklärte er, dass die Angabe von Flurstück A eine „Offensichtliche Unrichtigkeit“ sei und die Parteien in Wahrheit die Übertragung von Flurstück B gewollt hätten. Mit dieser korrigierten Urkunde beantragte die verbliebene Eigentümerin die Umschreibung beim Grundbuchamt.
Doch das Grundbuchamt lehnte den Antrag ab. Die Begründung: Die Urkunde von 2018 sei in sich eindeutig und klar formuliert. Von einer „offensichtlichen“ Unrichtigkeit könne daher keine Rede sein. Da die eine Vertragspartnerin inzwischen verstorben sei, lasse sich ihr tatsächlicher Wille nicht mehr zweifelsfrei feststellen. Eine Berichtigung durch den Notar sei hierfür das falsche Instrument. Stattdessen schlug das Amt alternative Wege vor, etwa einen neuen Vertrag unter Einbeziehung der Erben der Verstorbenen. Gegen diese Zurückweisung legte die Antragstellerin Beschwerde ein, die nun dem Oberlandesgericht Brandenburg zur Entscheidung vorlag.
Welche juristischen Leitplanken definieren den Fall?
Um die Entscheidung des Gerichts nachzuvollziehen, müssen Sie drei zentrale rechtliche Konzepte verstehen, die bei der Übertragung von Immobilien eine entscheidende Rolle spielen.
- Die Auflassung (§ 925 BGB): Dies ist die verbindliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum an einem ganz bestimmten Grundstück übergehen soll. Diese Einigung muss notariell beurkundet werden und ist die materielle Voraussetzung für die spätere Eintragung im Grundbuch. Ohne eine gültige Auflassung für das korrekte Grundstück gibt es keine Eigentumsumschreibung.
- Die Formvorschriften des Grundbuchrechts (§ 29 GBO): Das Grundbuchamt arbeitet nach einem strengen Formalprinzip. Jede Eintragung muss durch öffentliche Urkunden, also in der Regel notarielle Dokumente, nachgewiesen werden. Das Amt prüft nicht den materiellen Willen der Parteien, sondern nur, ob die vorgelegten Urkunden die formalen Voraussetzungen für die Eintragung erfüllen.
- Die Notarielle Berichtigung (§ 44a Abs. 2 BeurkG): Dieses Instrument erlaubt es einem Notar, eine von ihm erstellte Urkunde nachträglich zu korrigieren. Voraussetzung ist eine „offensichtliche Unrichtigkeit“. Darunter fallen nicht nur simple Schreib- oder Zahlenfehler, sondern auch versehentliche Auslassungen oder falsche Bezeichnungen. Entscheidend ist jedoch das Merkmal „offensichtlich“: Der Fehler muss für einen unbeteiligten Dritten allein aus der Urkunde selbst oder aus allgemein zugänglichen Quellen (wie dem Grundbuch) klar und zweifelsfrei erkennbar sein.
Der Fall drehte sich um die Kernfrage: War der Fehler in der Urkunde so „offensichtlich“, dass der Notar ihn heilen durfte, oder war die Korrektur ein unzulässiger Versuch, eine fehlende Auflassung für das richtige Grundstück nachträglich zu konstruieren?
Warum scheiterte die Berichtigung vor dem Oberlandesgericht?
Das Oberlandesgericht Brandenburg bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts und wies die Beschwerde zurück. Die Richter stellten klar, dass die Voraussetzungen für eine Berichtigung durch einen Nachtragsvermerk nach § 44a Abs. 2 BeurkG nicht erfüllt waren. Die Umschreibung im Grundbuch wurde zu Recht verweigert, da es an der entscheidenden Grundlage fehlte: einer wirksamen Auflassung für das korrekte Flurstück B. Die Argumentation des Gerichts stützte sich auf mehrere Pfeiler.
Fehlende „Offensichtlichkeit“: Warum der Fehler nicht für jedermann erkennbar war
Das Gericht legte einen strengen Maßstab an das Kriterium der Offensichtlichkeit an. Ein Fehler ist nicht schon dann offensichtlich, wenn eine andere Vertragsgestaltung für die Beteiligten sinnvoller gewesen wäre. Er muss für einen außenstehenden Betrachter unzweifelhaft auf der Hand liegen. Dies war hier aus zwei Gründen nicht der Fall:
- Die Urkunde war in sich widerspruchsfrei: Der Vertragstext von 2018 war für sich genommen klar und eindeutig. Er listete Flurstück A auf, nannte dessen Größe und Lage. Es gab keine inneren Widersprüche, die einen Leser sofort stutzig machen würden.
- Die Genehmigung durch die Parteien: Beide Miteigentümerinnen hatten die Urkunde in dieser Form gelesen und unterschrieben. Dieser Akt der Genehmigung spricht stark dagegen, dass der Fehler so offensichtlich war, dass er hätte bemerkt werden müssen.
Der Hinweis der Antragstellerin, dass die Verstorbene Flurstück A bereits 2015 getauscht hatte, reichte dem Gericht nicht aus. Dieser Umstand ergibt sich nicht direkt aus der Urkunde selbst, sondern erfordert externe Ermittlungen. Eine Berichtigung nach § 44a BeurkG soll aber gerade keine aufwendige Beweisaufnahme über den wahren Parteiwillen ersetzen.
Die Grenze der notariellen Macht: Berichtigung darf keine Willenserklärung ersetzen
Hier liegt der juristische Kern der Entscheidung. Das Gericht betonte, dass der Nachtragsvermerk eines Notars eine rein feststellende (deklaratorische) Wirkung hat. Er kann klarstellen, was die Parteien von Anfang an wollten und erklärt haben. Er kann aber niemals eine fehlende Willenserklärung ersetzen oder eine neue, rechtsgestaltende (konstitutive) Wirkung entfalten.
Die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang, muss sich auf ein konkret bezeichnetes Grundstück beziehen. Im Jahr 2018 erklärten die Parteien die Auflassung für Flurstück A. Eine Auflassung für Flurstück B wurde hingegen nie erklärt. Der Notar versuchte mit seinem Vermerk, diese fehlende Erklärung nachträglich zu erschaffen. Dies überschreitet seine Befugnisse. Wie das Gericht unter Verweis auf die juristische Literatur (BeckOGK/Regler, BeurkG § 44a Rn. 30) feststellte, darf der Nachtragsvermerk nicht die Erklärung der Beteiligten ersetzen.
Der Tod der Miteigentümerin als unüberwindbare Hürde
Der Tod der ersten Miteigentümerin wog in der Argumentation des Gerichts besonders schwer. Solange alle Vertragsparteien leben, können sie einen Fehler relativ einfach durch eine neue, gemeinsame Erklärung korrigieren. Nach dem Tod einer Partei ist dies unmöglich.
Es lässt sich nicht mehr mit letzter Sicherheit klären, was die Verstorbene im Moment der Unterschrift wirklich wollte. Auch wenn vieles für ein Versehen spricht, bleibt eine Restunsicherheit. Das Gesetz schützt in solchen Fällen die Rechtssicherheit und den dokumentierten Willen. Eine nachträgliche Änderung der Urkunde durch den Notar könnte den wahren Willen der Verstorbenen verfälschen und die Rechte ihrer Erben beeinträchtigen. Daher ist hier besondere Zurückhaltung geboten. Das Gericht folgte dem Grundbuchamt und verwies auf die korrekten rechtlichen Wege: eine neue Vereinbarung mit den Erben.
Was bedeutet das Urteil für Eigentümer und Erben?
Die Entscheidung des OLG Brandenburg ist eine wichtige Mahnung für alle, die an Grundstücksgeschäften beteiligt sind. Sie zeigt, dass formale Genauigkeit oberste Priorität hat und vermeintliche Abkürzungen nach dem Tod eines Beteiligten schnell in eine juristische Sackgasse führen können.
Checkliste: So vermeiden Sie Fehler und handeln im Ernstfall richtig
Vor der Beurkundung:
- Akribische Prüfung: Überprüfen Sie alle Angaben in einem Vertragsentwurf sorgfältig. Gleichen Sie Flurstücksnummern, Gemarkungsangaben und Grundbuchblattnummern mit einem aktuellen Grundbuchauszug ab.
- Klarheit schaffen: Stellen Sie sicher, dass der Vertragsgegenstand unmissverständlich beschrieben ist, insbesondere wenn mehrere Grundstücke oder Teile davon betroffen sind.
Während der Beurkundung:
- Aufmerksam zuhören: Der Notar ist verpflichtet, die Urkunde vollständig vorzulesen. Nutzen Sie diese Gelegenheit für eine letzte Kontrolle.
- Nachfragen: Scheuen Sie sich nicht, bei der kleinsten Unklarheit oder dem leisesten Zweifel sofort nachzufragen. Es ist besser, die Beurkundung zu unterbrechen, als einen Fehler zu manifestieren.
Wenn ein Fehler nach der Beurkundung entdeckt wird:
- Sofort handeln (solange alle leben): Wird ein Fehler bemerkt, kontaktieren Sie umgehend den Notar. Solange alle Vertragsparteien einverstanden sind, kann der Fehler durch eine einfache Nachtrags- oder Änderungsurkunde korrigiert werden.
- Nach dem Tod eines Beteiligten: Ist eine Partei verstorben, ist der Weg über den einfachen Nachtragsvermerk gemäß § 44a BeurkG in Fällen wie dem beschriebenen versperrt. Die korrekten Schritte sind:
- Einigung mit den Erben: Die Erben treten rechtlich an die Stelle des Verstorbenen. Die Eigentumsumschreibung kann durch einen neuen notariellen Vertrag erreicht werden, den die Erben anstelle des Verstorbenen unterzeichnen.
- Notarielle Zustimmungserklärung: Alternativ können die Erben in einer notariell beglaubigten Form (§ 29 GBO) der Berichtigung der alten Urkunde und der Umschreibung des korrekten Grundstücks zustimmen. Dies ist oft der einfachere und kostengünstigere Weg.
Die Urteilslogik
Die notarielle Urkundenberichtigung findet ihre strikte Grenze dort, wo sie versucht, eine fehlende materielle Willenserklärung nachträglich zu konstruieren.
- Offensichtlichkeit erfordert unmittelbare Erkennbarkeit: Ein Notar darf eine offensichtliche Unrichtigkeit nur berichtigen, wenn der Fehler für Außenstehende unmittelbar aus der Urkunde selbst oder aus allgemein zugänglichen öffentlichen Registern ersichtlich ist, ohne dass aufwendige externe Ermittlungen notwendig sind.
- Der Nachtragsvermerk ersetzt keine Auflassung: Die Befugnis zur Berichtigung dient lediglich der Klarstellung bereits bestehender Erklärungen und darf niemals eine fehlende materielle Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) für ein anderes Grundstück nachträglich konstituieren.
- Tod des Vertragspartners zementiert den Formfehler: Ist ein Vertragspartner verstorben, entfällt die einfache Korrekturmöglichkeit durch den Notar, da der tatsächliche Wille des Verstorbenen nicht mehr zweifelsfrei festgestellt werden kann und eine notwendige Willenserklärung nur noch durch eine neue Vereinbarung mit den Erben nachgeholt werden darf.
Die Rechtssicherheit im Immobiliengeschäft stellt den dokumentierten und formal genehmigten Wortlaut der Urkunde grundsätzlich über den mutmaßlichen, aber nicht erklärten Willen der Vertragsparteien.
Experten Kommentar
Viele verlassen sich darauf, dass der Notar einen scheinbar simplen Fehler in der Flurstücksangabe später noch heilen kann. Das Gericht zieht hier eine klare rote Linie: Ein Nachtragsvermerk ist kein Allheilmittel und darf keine fehlende Willenserklärung ersetzen, wenn die ursprüngliche Urkunde formal schlüssig war. Der Tod eines Vertragspartners macht aus einem Berichtigungsfall ein juristisches Großprojekt, weil die Auflassung für das korrekte Grundstück fehlt. Wer beim Notartermin die Nummern nicht akribisch prüft, riskiert, dass der gesamte Übertragungsversuch scheitert und die Erben zur Lösung des Problems an den Tisch müssen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf der Notar eine falsche Flurstücksnummer nachträglich berichtigen, wenn die Urkunde schon unterschrieben ist?
Die notarielle Berichtigung einer Urkunde ist möglich, jedoch nur unter sehr engen gesetzlichen Voraussetzungen. Die Regelung in § 44a Abs. 2 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) erlaubt einem Notar, offensichtliche Unrichtigkeiten zu korrigieren, beispielsweise simple Schreibfehler oder Zahlendreher. Ob ein Fehler als offensichtlich gilt, hängt davon ab, ob er für einen unbeteiligten Dritten sofort und unzweifelhaft erkennbar ist.
Die größte juristische Hürde liegt in der strengen Definition der Offensichtlichkeit. Ist der Vertragstext in sich schlüssig und wurde er von beiden Parteien genehmigt und unterschrieben, argumentieren Gerichte oft, dass der Fehler nicht offensichtlich war. Entscheidend ist, dass die Berichtigung keine fehlende Willenserklärung ersetzen darf. Eine Auflassung (§ 925 BGB) muss sich auf ein konkret benanntes Grundstück beziehen.
Wenn die Parteien die Auflassung für das falsche Flurstück erklärt haben, darf der Notar diese rechtsgestaltende Erklärung nicht durch einen Vermerk nachträglich erschaffen. Seine Befugnis beschränkt sich auf die Klarstellung des ursprünglich Gewollten, nicht aber auf das Hinzufügen einer materiell fehlenden Einigung. Eine solche Korrektur wäre unzulässig, da sie eine fehlende Auflassung für das korrekte Grundstück konstruieren würde.
Rufen Sie sofort den beurkundenden Notar an und klären Sie, ob die zweite Vertragspartei bereit ist, die Korrektur der Flurstücksnummer in einer neuen, einfachen Nachtragsurkunde gemeinsam zu unterzeichnen.
Wann wird eine notarielle Berichtigung nach § 44a BeurkG durch das Grundbuchamt abgelehnt?
Die Ablehnung durch das Grundbuchamt erfolgt, sobald die Berichtigung den Anschein erweckt, eine fehlende materielle Einigung – die sogenannte Auflassung – nachträglich zu erschaffen. Das Grundbuchamt prüft nicht den wahren Willen der Parteien, da es an die strenge formale Beweislage gebunden ist. Die Behörde arbeitet strikt nach § 29 GBO und verlangt formell einwandfreie, öffentliche Urkunden als Grundlage für die Eintragung.
Das Grundbuchamt lehnt die Korrektur ab, wenn die ursprüngliche Urkunde in sich schlüssig und widerspruchsfrei war. War das falsch benannte Flurstück klar beschrieben und von allen Parteien unterschrieben, gilt der Fehler nicht als „offensichtliche Unrichtigkeit“. Ein Fehler ist nur dann offensichtlich, wenn er für einen Außenstehenden sofort erkennbar ist, ohne dass externe Dokumente oder aufwendige Ermittlungen zum Parteiwillen notwendig wären. Der Notar darf keine Willenserklärung ersetzen, sondern nur einen eindeutigen Schreibfehler klarstellen.
Der juristische Kern liegt in der Unterscheidung zwischen der Richtigstellung eines reinen Tippfehlers und der Ersetzung einer fehlenden Erklärung. Haben die Parteien die Auflassung nur für das falsche Grundstück erklärt, darf der Notar diese Willenserklärung nicht einfach auf das tatsächlich gemeinte Flurstück ausdehnen. Die Berichtigung durch den Notar hat eine rein feststellende Wirkung. Sobald sie versucht, eine rechtsgestaltende, also konstitutive Wirkung zu entfalten, wird sie vom Grundbuchamt als unzulässiger Eingriff in die formalen Voraussetzungen der Eigentumsübertragung zurückgewiesen.
Prüfen Sie Ihre Originalurkunde auf innere Widersprüche wie abweichende Grundstücksgrößen oder Kaufpreisangaben, da dies der einzige formelle Hebel für die Feststellung der Offensichtlichkeit ist.
Was passiert mit dem Grundstückskaufvertrag, wenn der Verkäufer nach der Beurkundung stirbt und ein Fehler auffällt?
Wenn der Verkäufer nach der notariellen Beurkundung eines Grundstückskaufs verstirbt und erst dann ein Fehler auffällt, ist das Geschäft juristisch nicht gescheitert. Der geschlossene Kaufvertrag behält grundsätzlich seine Gültigkeit. Allerdings blockiert der Tod die einfache Korrektur des Fehlers durch den Notar. Der Grund dafür ist die fehlende Möglichkeit, den wahren Willen des Verstorbenen nachträglich festzustellen.
Der Tod der Vertragspartei stellt eine unüberwindbare Hürde für die notarielle Berichtigung dar. Ein Notar darf eine Urkunde nur bei einer offensichtlichen Unrichtigkeit korrigieren. Eine nachträgliche Änderung der Urkunde könnte den dokumentierten Willen der Verstorbenen verfälschen und die Rechte ihrer Erben beeinträchtigen. Aus Gründen der Rechtssicherheit darf der Notar keine Korrektur vornehmen, wenn diese den Anschein erweckt, eine fehlende Willenserklärung zu ersetzen.
Juristisch gesehen treten die Erben des Verkäufers automatisch in alle Rechte und Pflichten aus dem ursprünglichen Vertrag ein. Die Korrektur muss daher über sie erfolgen. Wenn es sich um einen Fehler in der Flurstücksnummer handelt, muss die Auflassung für das korrekte Grundstück nachgeholt werden. Dies erfordert eine neue notarielle Willenserklärung in Form eines Nachtragsvertrages oder einer Zustimmungserklärung, die zwingend von allen Erben abgegeben werden muss.
Identifizieren Sie unverzüglich alle gesetzlichen oder testamentarischen Erben und fordern Sie deren offiziellen Erbschein an, um die Handlungsberechtigten festzustellen.
Welche Alternativen habe ich zur Notar-Berichtigung, wenn ich die Erben zur Korrektur brauche?
Die einfache Notar-Berichtigung ist nach dem Tod des Verkäufers blockiert, da niemand mehr seinen ursprünglichen Willen feststellen kann. Weil die Erben jedoch als Rechtsnachfolger alle Pflichten aus dem ursprünglichen Kaufvertrag übernehmen, können sie die Korrektur formal genehmigen. Sie müssen die fehlende Willenserklärung für das korrekte Grundstück abgeben, um die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt zu ermöglichen.
Sie haben zwei juristisch sichere Wege, um die notwendige Auflassung für das korrekte Flurstück zu erklären. Die erste Alternative ist der Abschluss einer neuen, gemeinsamen Vereinbarung mit allen Erben. Diese Urkunde korrigiert die ursprüngliche fehlerhafte Auflassung explizit und erklärt die Auflassung für das tatsächlich gemeinte Flurstück neu. Dadurch erfüllen Sie die strengen Formvorschriften, die das Grundbuchamt für die Eintragung verlangt.
Oftmals ist die zweite Option, die notariell beglaubigte Zustimmungserklärung, der schnellere Weg. Dabei erklären die Erben in einer öffentlich beglaubigten Form ihr Einverständnis zur Berichtigung der Flurstücksnummer in der alten Urkunde. Diese Erklärung ist ausreichend, um die formalen Anforderungen des Grundbuchamtes (§ 29 GBO) zu erfüllen. Damit die Kooperationsbereitschaft der Erben gewährleistet ist, sollten Sie ihnen eine vom Notar bereits fertig vorbereitete Korrektur-Urkunde vorlegen, die nur noch ihre Unterschrift erfordert.
Kontaktieren Sie den Notar mit dem Erbschein und bitten Sie ihn, die Vorlage für die Zustimmungs- oder Korrektururkunde vorzubereiten, um den geringstmöglichen Aufwand für die Erben zu präsentieren.
Wie kann ich Grundbuchfehler vermeiden und sicherstellen, dass die Auflassung wirksam ist?
Die wirksamste Strategie gegen Grundbuchfehler ist eine akribische Kontrolle aller Details, bevor Sie Ihre Unterschrift leisten. Jeder Fehler, der die Auflassung betrifft – also die formelle Einigung über das Eigentum nach § 925 BGB – kann die gesamte Eintragung formell unwirksam machen. Die beste Prävention erfordert deshalb den direkten Abgleich des Vertragsentwurfs mit einem aktuellen, behördlichen Grundbuchauszug. Nur durch diese präventive Prüfung können Sie sicherstellen, dass das Grundbuchamt die spätere Eintragung vornimmt.
Die Rechtssicherheit des Grundbuchs hängt von der formalen Exaktheit ab, nicht vom nachträglich mutmaßlichen Willen der Parteien. Vergleichen Sie deshalb jede Flurstücksnummer, Gemarkungsangabe und Grundbuchblattnummer im Entwurf manuell mit dem Grundbuchauszug. Nur wenn alle Angaben exakt übereinstimmen, kann das Grundbuchamt die Umschreibung später problemlos vornehmen. Sich blind auf mündliche Zusagen oder die Angaben wie „Flurstück wie in Anlage A“ zu verlassen, ist ein vermeidbares Risiko.
Stellen Sie ferner sicher, dass die Auflassung den Vertragsgegenstand explizit und unmissverständlich benennt. Das hilft, spätere Zweifel am Rechtsgeschäft zu vermeiden. Nutzen Sie die notarielle Vorlesung als zwingende letzte Kontrollinstanz. Unterbrechen Sie den Notar sofort, wenn Sie auch nur die kleinste Abweichung von den vorher geprüften Unterlagen bemerken, denn das Gesetz folgt ausschließlich dem Wortlaut der unterschriebenen Urkunde.
Fordern Sie vom Notar den finalen Entwurf sowie den aktuellen Grundbuchauszug an und markieren Sie alle übereinstimmenden Angaben vor dem Beurkundungstermin mit einem Leuchtstift.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Auflassung (§ 925 BGB)
Die Auflassung ist die notariell beurkundete Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum an einem spezifischen Grundstück auf den Erwerber übergehen soll. Diese Einigung ist die zwingende materielle Voraussetzung im Sachenrecht, damit das Grundbuchamt die spätere Eintragung des neuen Eigentümers überhaupt vornehmen kann. Ohne eine wirksame Auflassung für das korrekte Objekt findet keine Eigentumsumschreibung statt.
Beispiel: Das Oberlandesgericht bestätigte im vorliegenden Fall, dass die fehlende Auflassung für das tatsächlich gemeinte Flurstück B nicht nachträglich durch einen Notar ersetzt werden konnte.
Formvorschriften des Grundbuchrechts (§ 29 GBO)
Juristen nennen die Formvorschriften des Grundbuchrechts die strengen formalen Anforderungen, welche öffentliche Urkunden erfüllen müssen, damit das Grundbuchamt diese als Beweisgrundlage für eine Eintragung akzeptiert. Das Gesetz in § 29 GBO zwingt das Grundbuchamt dazu, rein formal zu prüfen und nicht den mutmaßlichen Willen der Vertragsparteien zu ermitteln. Dieser strenge Formalismus gewährleistet die Rechtssicherheit und die Verlässlichkeit des Grundbuchs.
Beispiel: Aufgrund der strengen Formvorschriften des Grundbuchrechts lehnte das Grundbuchamt die Umschreibung des Grundstücks ab, da die berichtigte notarielle Urkunde die formalen Beweisanforderungen nicht erfüllte.
Notarielle Berichtigung (§ 44a Abs. 2 BeurkG)
Eine Notarielle Berichtigung gemäß § 44a Abs. 2 BeurkG ist das gesetzlich definierte Werkzeug, mit dem ein Notar eine von ihm erstellte Urkunde bei Fehlern nachträglich korrigieren darf, oft in Form eines sogenannten Nachtragsvermerks. Dieses Verfahren soll die Richtigstellung von reinen Schreibfehlern vereinfachen und beschleunigen. Allerdings begrenzt das Gesetz die Berichtigung strikt auf Unrichtigkeiten, die den ursprünglichen Willen der Parteien nicht verändern dürfen.
Beispiel: Nach dem Tod der ersten Miteigentümerin stellte das Gericht fest, dass der Notar seine Befugnis zur notariellen Berichtigung überschritt, indem er versuchte, eine fehlende Willenserklärung zur Auflassung zu ersetzen.
Offensichtliche Unrichtigkeit
Als offensichtliche Unrichtigkeit gilt ein Fehler in einer notariellen Urkunde nur dann, wenn dieser unzweifelhaft und ohne externe Ermittlungen für jeden Dritten sofort erkennbar ist. Dieses strenge Kriterium schützt davor, dass Notare unter dem Deckmantel der Berichtigung den ursprünglich beurkundeten Willen der Parteien nachträglich verfälschen, insbesondere wenn eine Vertragspartei bereits verstorben ist. Der Fehler muss für einen außenstehenden Betrachter allein aus der Urkunde oder dem Grundbuch klar auf der Hand liegen.
Beispiel: Das Oberlandesgericht Brandenburg stellte fest, dass die fehlerhafte Angabe der Flurstücksnummer keine offensichtliche Unrichtigkeit darstellte, weil die ursprüngliche Urkunde in sich widerspruchsfrei formuliert war und von den Parteien genehmigt wurde.
Das vorliegende Urteil
OLG Brandenburg – Az.: 5 W 82/24 – Beschluss vom 19.6.2025
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