Berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht – Maklerprovisionsanspruch?

OLG Brandenburg, Az.: 5 W 97/16, Beschluss vom 06.10.2016

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts Senftenberg – Grundbuchamt – vom 5. Juli 2016 wird zurückgewiesen.

Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 5.000,00 €

Gründe

I.

Am 7. April 2016 beantragte die Antragstellerin, ihr Einsicht in die Grundbücher von … Blatt 4448 und Blatt 5159 in der Weise zu gewähren, dass ihr eine Kopie des Kaufvertrages vom 9. November 2015 (Urkundenrolle Nr. 2197/15) zur Verfügung gestellt wird. Ihr berechtigtes Interesse hat sie damit begründet, dass ihr aus der Vermittlung des Kaufvertrages gegen die Käuferin ein Provisionsanspruch in Höhe von 5% des Kaufpreises zustünde. Als Beleg hierfür hat sie den E-Mailverkehr mit der Käuferin vom 8. bis 11. März 2014 vorgelegt.

Berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht – Maklerprovisionsanspruch?
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Die Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle hat am 18. April 2016 den Antrag auf Erteilung von Abschriften zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, es finde sich kein Vertrag bei den Grundakten, aus der die Tätigkeit der Antragstellerin ersichtlich sei; die Vorlage des E-Mailverkehrs sei nicht ausreichend.

Gegen diese Entscheidung hat die Antragstellerin am 20. April 2016 Erinnerung eingelegt. Sie hat zum weiteren Beleg ihrer Tätigkeit u. a. eine E-Mail vom 7. Mai 2014 an die Käuferin vorgelegt, in der sie sich für das Interesse an der Immobilie in … bedankt und mit den Eigentümern, der Familie K…, an diesem Tag weitere Details abgestimmt hat. In einer weiteren E-Mail vom 17. Juli 2014 teilt die Antragstellerin der Käuferin mit, sie habe – wie abgestimmt – wegen des Verkaufs weitere Gespräche mit den Eigentümern geführt. Weitere E-Mails betreffen z. B. die Abstimmung des Notartermins bzw. dessen Verlegung aus gesundheitlichen Gründen (E-Mail vom 26. November 2014).

Das Grundbuchamt hat der Erinnerung mit Beschluss vom 5. Juli 2016 und der dagegen gerichteten Beschwerde vom 12. Juli 2016 mit weiterem Beschluss vom 20. Juli 2016 nicht abgeholfen. Aus den vorgelegten E-Mails ergebe sich, dass die Antragstellerin mit den Eigentümern und der Erwerberin Gespräche geführt habe. Zudem habe sie mit der Erwerberin das gekaufte und andere Objekte besichtigt, mit den Kaufvertragsparteien Vorstellungen über die Höhe des Kaufpreises ausgetauscht und den Notartermin verschoben. Sie habe auch mit der Erwerberin über eine Provision verhandelt. Da für die Zeit nach dem 26. November 2014 keine weitere E-Mailkorrespondenz mehr vorgelegt werde, der Kaufvertrag aber erst ein Jahr später geschlossen worden sei, könne aus den Unterlagen das Bestehen und der Umfang eines Provisionsanspruchs nicht gefolgert werden. Dass die Immobilie mit beträchtlicher Wahrscheinlichkeit durch die Antragstellerin vermittelt worden sei, könne nicht festgestellt werden. Da eine Innenprovision gegenüber dem Eigentümer bestehe, könne der Kaufpreis von diesem erfragt werden.

II.

Die zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

Nach § 12 Abs. 1 GBO ist jedem die Einsicht in das Grundbuch gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Soweit die Einsicht in das Grundbuch gestattet ist, kann auch eine Abschrift verlangt werden (§ 12 Abs. 2 1. Hs. GBO). Dieses Recht zur Einsicht bei Vorliegen eines berechtigten Interesses wird durch § 12 Abs. 3 Nr. 1 GBO i. V. m. § 46 Abs. 1 GBV auf den Inhalt der Grundakten erweitert, auch wenn es sich nicht um die im § 12 Abs. 1 S. 2 GBO bezeichneten Unterlagen handelt. Danach kann vom Einsichtsrecht auch der Inhalt eines Kaufvertrages umfasst sein, der nach § 10 Abs. 1 S. 1 GBO vom Grundbuchamt aufzubewahren ist. Die obergerichtliche Rechtsprechung hält in diesem Rahmen auch die Einsicht eines Maklers in die Grundakten grundsätzlich für möglich, um zur Bezifferung seines Maklerhonorars die Höhe des Kaufpreises in Erfahrung zu bringen (OLG Stuttgart WuM 2011, 116; OLG Dresden FGPrax 2010, 66), knüpft dies aber deswegen, weil eine solche Information nicht zum eigentlichen Grundbuchinhalt gehört, auf dessen Publizität § 12 Abs. 1 GBO abzielt (OLG München DNotZ 2011, 915; OLG Dresden FGPrax 2010, 66), an die Voraussetzung, dass eine „beträchtliche Wahrscheinlichkeit“ für das Bestehen eines Provisionsanspruchs besteht (OLG Stuttgart WuM 2011, 116; OLG Dresden FGPrax 2010, 66).

Es kann dahinstehen, ob ein erweitertes Einsichtsrecht nach § 46 Abs. 1 GBV für den Makler zur Durchsetzung eines Provisionsanspruchs grundsätzlich in Betracht kommt oder dieser wegen der Möglichkeit, gegen seinen Schuldner diesen Anspruch im Wege der Stufenklage nach § 254 ZPO durchzusetzen, eines solchen Einsichtsrechts, durch das in die Rechte Dritter eingegriffen wird, nicht bedarf (ähnlich OLG Dresden FGPrax 2010, 66) und ob für ein solches Recht eine „beträchtliche Wahrscheinlichkeit“ für das Bestehen eines solchen Anspruchs dargelegt werden muss. Die Antragstellerin hat nämlich schon nicht dargelegt, dass mit einer der Kaufvertragsparteien überhaupt eine von der Höhe des Kaufpreises abhängige Vergütungsabrede getroffen worden ist. Aus den von der Antragstellerin vorgelegten Emails ergibt sich lediglich, dass diese ca. ein Jahr vor Abschluss des Kaufvertrages Informationen über das spätere Kaufobjekt hat zukommen lassen und an der Vorbereitung und Durchführung von Besichtigungsterminen und eines – dann verschobenen – Notartermins beteiligt war. Gegenstand der Emails vom 14. November 2014 der Antragstellerin an die Erwerberin und vom 26. November 2014 der Erwerberin an der Antragstellerin ist zwar eine von der Erwerberin zu zahlende kaufpreisabhängige Provision. Ohne Vorlage einer entsprechenden Vereinbarung lässt sich den beiden Emails aber lediglich entnehmen, dass die Erwerberin möglicherweise grundsätzlich bereit war, die Tätigkeit der Antragstellerin zu vergüten, aber eine Einigung über die Höhe dieser Vergütung – die Antragstellerin verlangte eine Provision von 5% zzgl. Mehrwertsteuer, die Erwerberin war bereit eine solche in Höhe von 3% zu zahlen – nicht zustande gekommen ist. Dass gegenüber den Verkäufern ein Provisionsanspruch besteht, wird von der Erwerberin in der Email vom 26. November 2014 lediglich pauschal behauptet, von der Antragstellerin aber ebenfalls nicht konkret dargelegt.

Es fehlt damit schon an der Darlegung eines berechtigten Interesses in Form einer vertraglichen Abrede mit einer der beiden Kaufvertragsparteien über die Zahlung einer kaufpreisabhängigen Vergütung.

Die Kostenfolge ergibt sich hinsichtlich der Gerichtskosten aus dem Gesetz; eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.