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Belastung mehrerer Grundstücke mit Zwangssicherungshypothek

Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt – Az.: 12 Wx 66/18 – Beschluss vom 23.01.2019

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 4 wird der Beschluss des Grundbuchamtes des Amtsgerichts Zerbst vom 8. November 2018 insoweit aufgehoben, als darin der Antrag der Beteiligten zu 4 auf Eintragung einer Sicherungshypothek vom 30. Oktober 2018, eingegangen am 1. November 2018, abgewiesen wurde. Insoweit wird dem Grundbuchamt aufgegeben, unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Senats über den Antrag vom 30. Oktober 2018 neu zu entscheiden.

Soweit das Grundbuchamt den Eintragungsantrag der Beteiligten zu 4 vom 2. Oktober 2018 abgewiesen hat, wird die Beschwerde zurückgewiesen.

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden nicht erhoben.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind in Erbengemeinschaft zu je ½ im Grundbuch von C. , Bl. …, als Eigentümer eingetragen. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes sind drei Grundstücke gebucht, nämlich das Flurstück … der Flur 5 mit einer Größe von 6 m², das Flurstück … der Flur 5 von 45 m² sowie das Flurstück … der Flur 5 mit einer Größe von 1917 m².

Mit Schreiben vom 2. Oktober 2018, beim Grundbuchamt Zerbst eingegangen am 4. Oktober 2018, übersandte der Bevollmächtigte der Beteiligten zu 4 einen Antrag auf Eintragung einer Sicherungshypothek zu ihren Gunsten. Der Antrag vom 2. Oktober 2018 hatte folgenden Wortlaut (wörtliche Wiedergabe einschließlich etwaiger Schreibfehler):

“02.10.2018 +

In vorstehender Sache beantrage ich namens und in Vollmacht Gläubigers eine

wegen in Höhe der neben (Seite 3) stehenden Endsumme nebst Zinsen wie neben B

und zwar

Anteil 2.1, nur hinsichtlich A. W. und

auf dem nun den Erbinnen des Schuldners gehörenden Anteil 2.2 eingetragen im

Grundbuch von

C. Bl. …

einzutragen.”

Mit Aufklärungsverfügung vom 17. Oktober 2018 wies das Grundbuchamt die Antragstellerin darauf hin, dass die Belastung mehrerer Grundstücke mit einer Zwangssicherungshypothek gesetzlich nicht zulässig sei und die Forderung deshalb entweder auf mehrere Grundstücke verteilt werden müsse, wobei zu berücksichtigen sei, dass die Einzelhypothek nur für einen Betrag von mehr als 750 € eingetragen werden könne, oder auch die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek in Höhe der Gesamtforderung zulasten nur eines der Grundstücke beantragt werden könne, welches dann korrekt zu bezeichnen sei. Zugleich wurde durch das Grundbuchamt betont, dass dieser Hinweis keine rangwahrende Verfügung darstelle und etwaige, vor Behebung der Beanstandung eingehende eintragungsfähige Anträge vorrangig zu erledigen seien.

Mit Antrag vom 22. Oktober 2018, beim Amtsgericht Zerbst eingegangen am 25. Oktober 2018, beantragte der Notar K. aus D. für die Beteiligten zu 1 bis 3 die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Beteiligten zu 3, an den die Beteiligten zu 1 und 2 alle drei Grundstücke, eingetragen im Grundbuch von C. , Bl. …, mit notariellen Vertrag von 17. Oktober 2018 verkauft hatten. Die Auflassungsvormerkung wurde am 30.10.2018 im Grundbuch eingetragen

Mit Schreiben vom 30. Oktober 2018, beim Amtsgericht Zerbst eingegangen am 1. November 2018, übersandte der Bevollmächtigte der Beteiligten zu 4 erneut einen Antrag auf Eintragung einer Sicherungshypothek, der folgenden Wortlaut hatte (wörtliche Wiedergabe einschließlich etwaiger Schreibfehler):

“30.10.2018 +

In vorstehender Sache beantrage ich namens und in Vollmacht Gläubigers eine Sicherungshypothek

in Höhe der neben (Seite 3) stehenden Endsumme von 1.486,15 € nebst Zinsen wie neben B und zwar

auf laufende Nr. 3 des Bestandsverzeichnis – C. Flur 5 Flurstück … – F. Straße eingetragen im

Grundbuch von C. Bl. …

einzutragen.”

Mit Beschluss vom 8. November 2018 wies das Grundbuchamt beide vorgenannten Eintragungsanträge des Beteiligten zu 4 zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt, der am 4. Oktober 2018 eingegangene Eintragungsantrag sei gesetzlich nicht zulässig gewesen, weil die zu belastenden Grundstücke im Antrag nicht benannt worden seien. Ein Antrag auf Belastung mehrerer Grundstücke ohne notwendige Verteilung leide unter einem Vollstreckungsmangel, weshalb eine rangwahrende Zwischenverfügung nach § 18 GBO ausscheide und eine nicht rangwahrende Aufklärungsverfügung nach § 139 ZPO habe erlassen werden müssen. Am 1. November 2018 sei daraufhin zwar ein Antrag des Gläubigervertreters eingegangen, das Flurstück … der Flur 5, eingetragen im Bestandsverzeichnis unter der laufenden Nr. 2, mit der Gesamtforderung zu belasten, zwischenzeitlich sei aber beim Grundbuchamt ein Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung zulasten der im Bestandsverzeichnis eingetragenen Grundstücke eingegangen, der dem Antrag auf Eintragung der Zwangssicherungshypothek im Range vorgehe, denn erst wenn der Verteilungsantrag beim Grundbuchamt eingehe, gelte der Antrag als eingegangen. Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Erwerber habe daher der Antrag auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek gegen die Eigentümer zurückgewiesen werden müssen.

Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 4, die beantragt, den Beschluss vom 8. Oktober 2018 (gemeint: 8. November 2018) aufzuheben und “entsprechend dem Antrag vom 2. Oktober 2018 in der Fassung vom 30. Oktober 2018 zu verfahren.”

Zur Begründung ihrer Beschwerde trägt die Beteiligte zu 4 vor, ein Antrag gehe an dem Tag ein, an dem er (postalisch) bei Gericht eingegangen sei, hier am 4. Oktober 2018. Dass der Antrag entsprechend der Anregung des Grundbuchamtes berichtigt worden sei, stelle keinen weiteren Antrag auf Eintragung einer Sicherungshypothek dar. Es bleibe ein und derselbe Antrag.

Mit Beschluss vom 20. November 2018 hat das Amtsgericht Zerbst – Grundbuchamt – der Beschwerde der Beteiligten zu 4 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen gemäß § 73 BO zulässige, nicht fristgebundene Grundbuchbeschwerde der Beteiligten zu 4 hat in der Sache teilweise Erfolg.

Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag vom 2. Oktober 2018 zu Recht abgewiesen, hätte jedoch den weiteren Eintragungsantrag vom 30. Oktober 2018 nicht allein deshalb ablehnen dürfen, weil in der Zwischenzeit eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen worden war.

1. Der erste Antrag auf Eintragung einer Sicherungshypothek vom 2. Oktober 2018 war allerdings unzulässig und nicht rangwahrend.

a) Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek nach § 867 ZPO ist ein Akt der Zwangsvollstreckung. Das Grundbuchamt wird als Vollstreckungsorgan tätig. Es hat deshalb die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen nach der ZPO zu prüfen.

Zugleich sind wie bei jeder Eintragung ins Grundbuch die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen nach §§ 28, 29, 39 GBO im Hinblick auf das Eintragungsersuchen der Beteiligten zu 4 zu prüfen (vgl. BGH, Beschluss vom 13. September 2001, V ZB 15/01, MDR 2002, 24 m.w.N.). Der Antrag muss formgerecht angebracht, unterschrieben und mit notwendigen Vollstreckungsunterlagen (§ 29 Abs. 2 GBO) eingereicht werden, die Forderungen müssen ausreichend bestimmt bezeichnet und das zu belastenden Grundstück gemäß § 28 S. 1 GBO in Übereinstimmung mit dem Grundbuch angegeben werden.

b) An der letztgenannten Voraussetzung fehlte es dem Antrag vom 2. Oktober 2018.

Da im Antrag auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek vom 2. Oktober 2018 nur das Grundbuchblatt als solches, aber keines der im Bestandsverzeichnis enthaltenen drei Grundstücke angegeben wurde, war der Antrag nach seinem Inhalt nicht eintragungsfähig.

aa) Wie das Grundbuchamt zu Recht schon in seinem Hinweis vom 17. Oktober 2018 ausgeführt hat, ist die Belastung mehrerer Grundstücke mit einer Zwangssicherungshypothek als Gesamtrecht gesetzlich nicht zulässig. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut von § 867 Abs. 2 ZPO ist der Betrag der Forderung auf die einzelnen Grundstücke zu verteilen, wenn mehrere Grundstücke belastet werden sollen, wobei der Gläubiger die Größe der Teile bestimmt. Geschieht dies nicht und wird kein bestimmtes Grundstück genannt, ist der Eintragungsantrag zurückzuweisen. Zwar handelt es sich bei § 28 GBO nur um eine Ordnungsvorschrift (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1986, V ZR 246/84, RPfleger 1986, 210; BGH, Urteil vom 6. Dezember 1994, XI ZR 233/93, DtZ 1995, 131), aufgrund der Sonderregelung des § 867 Abs. 2 ZPO liegt hier jedoch nicht nur ein Verstoß gegen § 28 S. 1 GBO vor, sondern auch ein Vollstreckungsmangel. Der Eintragungsantrag ist in einem solchen Fall nicht rangwahrend nach § 17 GBO gestellt. Daher kann zur Behebung des Vollstreckungsmangels auch keine rangwahrende Zwischenverfügung nach § 18 GBO ergehen (vgl. BGH, MDR 1958, 498, OLG München NJW 2009, 1358 f.). Gleichwohl hat eine sofortige Zurückweisung des Eintragungsantrags durch das Grundbuchamt zu unterbleiben, vielmehr sind Beanstandungen im Vollstreckungsverfahren mit nicht rangwahrender Verfügung gemäß § 139 ZPO zu erheben (vgl. BayObLG, Beschluss vom 29. Dezember 2004, 2 Z BR 228/04, RPfleger 2005,250; Zöller-Seibel, 32. Aufl. 2018, § 867 Rn. 4, 15). Das verfahrensrechtliche Vorgehen des Grundbuchamtes war daher auch im vorliegenden Fall insoweit korrekt.

bb) Da der Antrag kein Grundstück bezeichnete, konnte er nur so verstanden werden, dass alle selbständigen Grundstücke, die in dem Bestandsverzeichnis des genannten Grundbuchblatts eingetragen sind, belastet werden sollten. Wenn aber mehrere Grundstücke des Schuldners mit der Sicherungshypothek belastet werden sollen, ist der Betrag der Forderung nach Bestimmung des Gläubigers auf die einzelnen Grundstücke zu verteilen, § 867 Abs. 2 S. 1, 2 ZPO. Die Verteilung ist vollstreckungsrechtliches Eintragungserfordernis (vgl. Seibel, a.a.O.). Wenn sie fehlt, kann diese zwar nachgeholt werden, aber nicht rangwahrend (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28. August 1989, 3 Wx 381/89, MDR 1990, 62). Der Rang des Antrags bestimmt sich bei Nachholung der Verteilung nach dem Zeitpunkt, in dem der die Verteilung enthaltende Antrag beim Grundbuchamt eingegangen ist (vgl. Seibel, a.a.O. m.N.). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin, die in der Beschwerdebegründung zum Ausdruck kommt, konnte der Vollstreckungsmangel daher nicht rangwahrend rückwirkend behoben werden. Vielmehr bedurfte es einer Verteilungserklärung, bzw. da diese im vorliegenden Fall aufgrund des Mindestbetrages gemäß § 866 Abs. 3 S. 1 ZPO von 750 € nur einen Teil der zu vollstreckenden Gesamtforderung erfasst hätte, der Stellung eines zulässigen Antrags unter Bezeichnung eines einzelnen konkreten Grundstücks, den die Beteiligte zu 4 aber erst nach Eingang und Eintragung der Auflassungsvormerkung am 1. November 2018 gestellt hat.

2. Dieser zweite Eintragungsantrag vom 30. Oktober 2018 hätte vom Grundbuchamt nicht allein deshalb zurückgewiesen werden dürfen, weil inzwischen eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden war.

a) Der Eintragungsantrag vom 30. Oktober 2018 leidet nicht mehr unter dem Mangel der fehlenden Angabe des zu belastenden Grundstücks, weil nun die Belastung eines der drei Grundstücke mit der Gesamtforderung beantragt wurde. Eigentümer dieses Grundstücks sind nach wie vor die Beteiligten zu 1 und 2, die auch als Schuldner des zu vollstreckenden Titels in Anspruch genommen werden sollen.

b) Zwar war zum Zeitpunkt des Eingangs dieses Antrages die Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Beteiligten zu 3 bereits eingetragen, sie stand der – nachrangigen – Eintragung der Sicherungshypothek aber nicht entgegen, weil ein Eigentumsübergang noch nicht erfolgt ist.

aa) Eine nachrangige Sicherungshypothek stellt zwar eine beeinträchtigende Verfügung i. S. § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB dar (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 21. Januar 1999 – 21 U 2423/98, NJW-RR 1999, 1177 f.; BayObLGZ 1976, 160, 162; Münchener Kommentar-Wacke, aaO, § 883 Rdn. 44), die Folge der Beeinträchtigung ist jedoch nicht die Unzulässigkeit der Eintragung im Grundbuch, sondern nur eine relative Unwirksamkeit der Sicherungshypothek.

(1) Nach als herrschend zu bezeichnender Auffassung in Literatur und Rechtsprechung handelt es sich bei der Auflassungsvormerkung um ein mit gewissen dinglichen Wirkungen ausgestattetes Sicherungsmittel eigener Art für einen auf eine dingliche Rechtsänderung gerichteten schuldrechtlichen Anspruch, die diesen Anspruch gefährdende Verfügungen über das betreffende Recht dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam sein lässt sowie den Rang des gesicherten Rechts wahrt (Palandt-Herrler, BGB, 78. Aufl. 2018, § 883 Rn. 1, 2, 6, 20; Münchener Kommentar-Kohler, 6. Aufl., § 883, Rn. 3 ff, jeweils mit weiteren Nachweisen). Die Wirkung der Vormerkung besteht gemäß § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB darin, dass sie den Rechtserwerb des Dritten dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam sein lässt, soweit der Rechtserwerb des Dritten dem Rechtserwerb des Vormerkungsberechtigten entgegensteht. Vormerkungswidrige Verfügungen sind daher ausschließlich relativ unwirksam. Der vormerkungswidrige Rechtserwerber wird gegenüber jedermann Rechtsinhaber, mit Ausnahme des Vormerkungsberechtigten. Nur der Vormerkungsberechtigte kann sich auf die Unwirksamkeit berufen (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2008, V ZR 137/07, NJW 2009,356).

(2) Das Grundbuchamt darf auf Grund der nur relativen Unwirksamkeit die Eintragung einer vormerkungswidrigen Verfügung nicht ablehnen, denn die Vormerkung führt nicht zu einer Grundbuchsperre (vgl. BGH, Urteil vom 20. Oktober 2000, V ZR 194/99, WM 2001, 212 ff.; Palandt-Herrler, a.a.O. Rn. 22).

Die später beantragte Sicherungshypothek ist nachrangig gegenüber der Auflassungsvormerkung. Diese Rangwirkung hat gemäß § 883 Abs. 3 BGB zur Folge, dass ein etwaiger späterer Eigentumserwerb durch den Vormerkungsberechtigten die Zwangssicherungshypothek unwirksam werden lässt, so dass der Vormerkungsberechtigte nach Eintragung seines Rechts gegen eine eventuelle Zwangsvollstreckung gemäß §§ 771, 742 ZPO vorgehen könnte. Wird der durch eine Vormerkung gesicherte Anspruch durch Herbeiführung der dinglichen Rechtsänderung – hier also durch Eigentumsumschreibung – erfüllt, verwirklicht sich die Rangwahrung, indem kraft Gesetzes das Recht, in das die Vormerkung umgeschrieben wird, den Rang der Vormerkung erhält (vgl. Palandt-Herrler, a.a.O. Rn. 30). Solange es aber nicht zur Eigentumsumschreibung entsprechend der Auflassungsvormerkung kommt, oder wenn die Auflassungsvormerkung sogar ohne entsprechende Eigentumsänderung gelöscht wird, bleibt es bei der Zwangssicherungshypothek.

bb) Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung hindert den Eigentümer nicht an einer Verfügung zugunsten eines Dritten. Das Grundbuchamt darf deshalb die Eintragung einer vormerkungswidrigen Verfügung nicht ablehnen (vgl. BGH, Urteil vom 20. Oktober 2000 a.a.O. m.w.N.). Für die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek gilt nichts anderes. Denn nach herrschender Meinung ist die Auflassungsvormerkung auch kein die Zwangsvollstreckung hinderndes Recht im Sinne des § 771 ZPO, sondern erst das Eigentumsrechts selbst (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 21. Januar 1999 a.a.O.; OLG Stuttgart, Urteil vom 16. Juli 1997, 9 U 29/97, OLGR Stuttgart 1998, 285 ff.; OLG Zweibrücken, Urteil vom 27. April 2006, 4 U 55/05, NJW-RR 2007, 87 f.).

Obwohl es sich bei der Zwangssicherungshypothek um eine beeinträchtigende Verfügung i. S. d. § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB handelt, könnte der Vormerkungsberechtigte gleichwohl – wenn sie bereits eingetragen wäre – Zustimmung zur Löschung erst nach Eintragung seines Eigentums im Grundbuch verlangen. Denn erst mit Eintragung des Vollrechts zugunsten der Kläger verwirklicht sich die in § 879 Abs. 1 BGB geregelte Rangwahrung (vgl. Palandt-Herrler, BGB, 78. Auflage, § 883 Rn. 30). Vor der Eintragung des Eigentumsrechts des Beteiligten zu 3 ist dagegen unabhängig von der Fälligkeit des Eigentumsverschaffungsanspruchs noch offen, ob es tatsächlich zu einem späteren Zeitpunkt zur Vollrechtseintragung kommt und dann das Rangverhältnis rechtliche Wirkung zeigt. Das Grundbuch wäre deshalb derzeit durch Eintragung der Sicherungshypothek nicht unrichtig und der vorrangig Vormerkungsberechtigte könnte deshalb vor Vollrechtseintragung nicht die Zustimmung zur Löschung nachrangiger Rechte verlangen (vgl. OLG Dresden a.a.O.). Denn die Rangfolge wird erst mit Eintragung des vorrangig vorgemerkten Vollrechts bedeutsam (vgl. Staudinger-Gurksy, aaO, § 883 Rdn. 178; Münchener Kommentar-Wacke, § 888 Rdn. 11; LG Franken-thal RPfleger 1984, 407; OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. Dezember 1990, 9 U 180/90, MDR 1991, 440).

3. Eine Eintragung der Zwangssicherungshypothek aufgrund des zweiten Antrags vom 30. Oktober 2018 im Range nach der Auflassungsvormerkung hat das Grundbuchamt offenbar nicht in Erwägung gezogen.

Der Senat hat davon abgesehen, über den Antrag vom 30. Oktober 2018 abschließend zu entscheiden, weil das Grundbuchamt insoweit als Vollstreckungsgericht tätig wird und neben den grundbuchrechtlichen Eintragungserfordernissen auch die vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen zu prüfen hat. Dies ist im vorliegenden Fall allein deshalb nicht geschehen, weil das Grundbuchamt sich bereits aufgrund der vorrangigen Auflassungsvormerkung rechtlich gehindert sah, die Zwangssicherungshypothek einzutragen.

Eine Prüfung der Vollstreckungsvoraussetzungen ist dem Senat indes nicht möglich, weil das Grundbuchamt mit Verfügung vom 8. November 2018 den Vollstreckungstitel und die weiteren Vollstreckungsunterlagen wieder an den Antragsteller zurückgesandt hat. Außerdem richtet sich der Titel ausweislich des Antrags vom 2. Oktober 2018 wohl gegen den verstorbenen Schuldner E. W. , so dass auch eine Titelumschreibung aufgrund der Rechtsnachfolge der Beteiligten zu 1 und 2 zu prüfen sein wird.

Der Senat hat daher das Grundbuchamt angewiesen, unter Berücksichtigung seiner Rechtsauffassung über den Eintragungsantrag vom 30. Oktober 2018 erneut zu entscheiden.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 81 Abs. 1 S. 2 FamFG.

Die Voraussetzungen der Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

 

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