Skip to content

Behandlung von Stapelparkern als selbständiges Teileigentum

OLG München – Az.: 34 Wx 119/16 – Beschluss vom 04.07.2016

I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Weilheim i. OB – Grundbuchamt – vom 3. März 2016 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 8.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligte ist im Teileigentumsgrundbuch seit 14.12.2010 als Miteigentümerin zu 1/2 eines Miteigentumsanteils (1/1.000) verbunden mit dem Sondereigentum an den Stapelparkerstellplätzen, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 65/66, eingetragen.

1. Die Teilungserklärung vom 27.2.1992 – Teil I § 3, Seite 12 – regelt dazu folgendes:

Festgelegt wird, daß in den 12 Stapelparkern mit je 2 Stellplätzen, die jeweils unteren Stellplätze mit Nr. … 65 … und die oberen Stellplätze mit Nr. … 66 … bezeichnet werden.

In der Zweiten Abteilung des Grundbuchs (Nr. 3) eingetragen ist seit 14.4.1994 ferner eine Benutzungsregelung nach § 1010 BGB gemäß Bewilligung vom 1.2.1994, wonach „dem jeweiligen Miteigentümer an diesem Teileigentum (= Erwerber des Hälfteanteils an dem Miteigentumsanteil zu 1/1.000) … zur ausschließlichen Benützung der letzt genannte Abstellplatz“ (= Nr. 66) und dem anderen Miteigentümer der andere Abstellplatz zusteht sowie die Aufhebung der Gemeinschaft für immer ausgeschlossen wird.

2. Der seinerzeitige Bauträger veräußerte gemäß Auflassung vom 8.12.1993 mit Eintragung am 8.7.1994 neben dem Wohnungseigentum Nr. 28 den Hälftemiteigentumsanteil an dem Stellplatz-Teileigentum (“verbunden mit dem Recht auf Benutzung des unteren Stellplatzes Nr. 65“) an Reiner K., der seinerseits die Wohnung samt (“unterem“) Stellplatz am 6.12.2004 seiner Tochter Simone K. überließ. Im Jahr 2009 veräußerte Simone K. wiederum die Wohnung mit (“unterem“) Stellplatz ihren Eltern Reiner und Gudrun K., die schließlich am 8.10.2010 die Immobilie an die Beteiligte weiterverkauften und aufließen. Gegenstand der Auflassung bezüglich des Parkers bildete der „Miteigentumsanteil zu 1/2 an dem 1/1.000 Miteigentumsanteil …, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 65/66 bezeichneten Stapelparkerstellplätzen“. Die Urkunde enthält folgenden Zusatz:

Mit diesem Miteigentumsanteil ist das Recht auf Benutzung des Stellplatzes Nr. 66 verbunden.

Am 12.4.2016 hat der beurkundende Notar die Feststellung vom 12.10.2010 zu den Grundakten gegeben, dass gemäß Urkunde vom 1.2.1994 mit dem Sondereigentum das Recht zur ausschließlichen Benutzung des Abstellplatzes Nr. 65 verbunden ist.

3. Die Beteiligte meint, es fehle der sie betreffende Grundbucheintrag für die Duplexgarage Nr. 66. Der notariellen Feststellung habe sie widersprochen. Ihr sei auch vom Makler der Stellplatz Nr. 66 vermittelt worden. Mit dem Stellplatz Nr. 65 habe sie nichts zu tun. Es seien zwei Grundbuchblätter angelegt gewesen. Diese sollten wieder so hergestellt werden.

Weil die Beteiligte auch nach ausführlichen schriftlichen Erläuterungen durch die Rechtspflegerin weiter auf „Grundbuchklärung“ bestand, „was den Duplex betrifft“, selbst wenn Kosten „leider unumgänglich“ seien, hat das Grundbuchamt die Eingaben als Anträge nach § 53 GBO sowie auf Anlegung eines gesonderten Grundbuchblatts nur für den Parker Nr. 66 behandelt und mit Beschluss vom 3.3.2016 bei einer Geschäftswertfestsetzung auf 8.000 € kostenpflichtig zurückgewiesen. Teils unter Bezugnahme auf die vorangegangene Korrespondenz hat es ausgeführt, dass das Grundbuch nicht unrichtig sei. Die eingetragene Vereinbarung nach § 1010 BGB sei im Kaufvertrag vom 8.10.2010 zur dinglichen Haftung übernommen worden; die Verteilung der Stellplätze sei aus der Urkunde vom 1.2.1994 zu entnehmen. Bei Vollzug der Eigentumsumschreibung prüfe das Grundbuchamt nicht, zu welchem 1/2-Miteigentumsanteil an einem Teileigentum welcher Stellplatz gehört; dies sei ausschließlich Angelegenheit der Kaufvertragsparteien. Ein gesondertes Grundbuchblatt hinsichtlich jedes der beiden Parker habe niemals bestanden und könne auch nicht angelegt werden.

Hiergegen richtet sich das Rechtsmittel der Beteiligten, mit dem sie sich weiterhin gegen die „Nichteintragung der Duplexgarage mit der Nr. 66“ wendet. Immer noch sei die Nr. 65 eingetragen; Schreibfehler solle man korrigieren. Ihr sei vom Makler der Parker mit der Nr. 66 bestätigt und vermittelt worden.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Die Grundbucheintragung betreffend den Duplexparker sei richtig und vollständig. Die Buchung der Anteile von Miteigentümern eines Grundstücks oder eines grundstücksgleichen Rechts (wie Sondereigentum nach WEG) sehe die Grundbuchordnung nicht vor. Die Führung von Anteilssonderblättern sei als Abweichung von § 3 Abs. 1 Satz 1 GBO nicht zulässig. Rechtsverbindlich weitergegeben sei von den Veräußerern nur die Benutzung des unteren Stapelparkerstellplatzes Nr. 65. Die Miteigentümervereinbarung habe die Beteiligte in dem Kaufvertrag ausdrücklich übernommen.

II.

Die mit dem Rechtsmittel verfolgten Ziele bedürfen zunächst der Auslegung. Soweit die Beteiligte meint, es gehe um Nummernverwechslung, was wie eine „Schreibfehlerberichtigung“ behandelt werden könne, ist die unbeschränkte Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft. Denn die Berichtigung von – offensichtlichen – Schreibfehlern (KGJ 27, A 244/248) erfordert wie sonstige Richtig- oder Klarstellungen keine Berichtigung im Sinne von § 22 GBO (Demharter GBO 30. Aufl. § 1 Rn. 92; § 22 Rn. 22 f., Rn. 26; Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 22 Rn. 92 und 97), weil der öffentliche Glaube nicht berührt wird. Soweit allerdings eine materiell „andere“ Eintragung im Grundbuch begehrt wird, nämlich anstelle eines – wie die Beteiligte meint – ihr im Grundbuch zugeordneten Stellplatzes Nr. 65 die Zuordnung des Stellplatzes Nr. 66, kann sie dieses Ziel im Rechtsmittelverfahren nur mit der beschränkten Beschwerde nach § 71 Abs. 2 GBO verfolgen (OLG Hamm FGPrax 2012, 54; Hügel/Kramer § 71 Rn. 150 m. w. N.), nämlich einen Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs einzutragen oder bei Unzulässigkeit der Eintragung nach ihrem Inhalt diese zu löschen (§ 53 Abs. 1 GBO). Unbeschränkt wiederum zulässig ist die Beschwerde (vgl. § 71 Abs. 1 GBO), soweit es das Grundbuchamt abgelehnt hat, für den Duplexparker der Beteiligten ein gesondertes Teileigentumsgrundbuchblatt anzulegen (vgl. BayObLGZ 1980, 185; BayObLG vom 4.8.1994, 2 Z BR 76/94; insoweit nicht abgedruckt in MittBayNot 1994, 538; OLG Düsseldorf Rpfleger 1970, 394; Demharter § 125 Rn. 2).

Im Übrigen sind die für die Zulässigkeit der Beschwerde maßgeblichen Förmlichkeiten (vgl. § 73 GBO) eingehalten.

III.

Die Beschwerde ist nicht begründet.

1. Zutreffend geht das Grundbuchamt davon aus, dass die Eigentumsverhältnisse am Duplex-Parker zutreffend im Grundbuch verlautbart sind.

a) Bedingt durch die Teilungserklärung des Bauträgers gemäß § 8 WEG aus dem Jahr 1992 bilden die Stapelparker-Stellplätze Nr. 65 und Nr. 66 das Sondereigentum (vgl. § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG) eines selbständigen Miteigentumsanteils; Sondereigentum und Miteigentumsanteil gehören grundsätzlich untrennbar zusammen (vgl. § 6 WEG). Für das somit aus dem Miteigentumsanteil und dem Sondereigentum bestehende selbständige Teileigentum wird gemäß § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 2 WEG ein besonderes Grundbuchblatt (Teileigentumsgrundbuch) angelegt (vgl. § 1 WGV). So wurde auch hier bei Schließung des für das Grundstück zuvor bestehenden Grundbuchblatts (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 3 WEG) verfahren. Die Vermutung der Beteiligten, es seien „am Anfang“ zwei Grundbuchblätter (für das Teileigentum Doppelparker) angelegt worden, trifft nicht zu.

b) Das Grundbuchamt hat auch zu Recht die (nachträgliche) Anlegung zweier Grundbuchblätter abgelehnt.

aa) Grundsätzlich erhält jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt (§ 3 Abs. 1 Satz 1 GBO). Das schließt es aus, ein Grundstück – als das das selbständige Teileigentum Doppelparker in seiner Gesamtheit zählt – etwa nach der Zahl ihrer Miteigentümer in mehreren Grundbüchern zu buchen (Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 613c und d: keine Anteilssonderblätter).

bb) Zulässig ist es indessen, die Miteigentumsanteile nach § 3 Abs. 4 und Abs. 5 GBO in die Grundbücher derjenigen Wohnungen einzutragen, denen die Parker jeweils zugeordnet sind (BayObLGZ 1994, 221; vgl. Waldner in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 3 Rn. 33; Frank MittBayNot 1994, 512/514). Demnach ist es theoretisch nicht ausgeschlossen, die beiden Hälfteanteile am Parker jeweils auf dem Grundbuchblatt des zugehörigen Wohnungseigentums zu buchen, also einen der beiden Hälfteanteile auf dem Grundbuchblatt für das der Beteiligten gehörende Wohnungseigentum Nr. 28. Unzulässig wäre es allerdings, das Teileigentumsgrundbuch hinsichtlich des weiteren Miteigentumsanteils beizubehalten (BayObLGZ 1994, 221); eine Misch-Buchung ist nämlich ausgeschlossen (Waldner in Bauer/von Oefele § 3 Rn. 33; Frank MittBayNot 1994, 512/515).

cc) Sofern nicht Miteigentumsanteile neu gebildet werden (vgl. § 3 Abs. 7 GBO), hat das Grundbuchamt ein Ermessen, ob es der Anregung eines Beteiligten, eine Buchung nach § 3 Abs. 4 und 5 GBO durchzuführen, folgen will (Waldner in Bauer/von Oefele § 3 Rn. 34; Hügel/Holzer § 3 Rn. 33; Demharter § 3 Rn. 30). Dass die Rechtspflegerin hier davon abgesehen hat, ist nicht zu beanstanden. Das Beschwerdegericht ist nicht befugt, die fehlerfreie Entscheidung durch eine eigene Ermessensentscheidung zu ersetzen (OLG Düsseldorf FGPrax 2014, 44; Demharter § 77 Rn. 2). Zudem wäre eine andere Grundstücksbuchung für die Beschwerde auch nicht zielführend, da der Beteiligten ein anteiliges Eigentum gerade in Form des Parkers mit der Nr. 66 nicht zusteht.

2. Das Teileigentumsgrundbuch ist nicht unrichtig.

a) Das Grundbuch verlautbart nach dem Vollzug am 14.12.2010 zutreffend die Eigentumsverhältnisse an dem Duplex-Parker. Die Auflassung (§ 925 BGB, § 20 GBO) betrifft den Eigentumsübergang des Vertragsbesitzes, u. a. einen 1/2-Miteigentumsanteil an dem durch die Blattbezeichnung des Grundbuchs zutreffend beschriebenen Teileigentum. Bei Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 mit §§ 741 ff. BGB) besteht keine reale, quotenmäßige Teilung der gemeinsamen Sache (Palandt/Sprau BGB 75. Aufl. § 741 Rn. 7); es handelt sich vielmehr um ideelle Bruchteile. Demnach verlautbart auch das betreffende Grundbuch in der Ersten Abteilung (vgl. § 9 Abs. 1 GBV) nur die Eigentumsverhältnisse mit den notwendigen Angaben nach § 47 GBO (“zu 1/2“; siehe Demharter § 47 Rn. 16), jedoch keine Zuordnung auf einen bestimmten Teil wie etwa den „oberen“ (Nr. 66) oder den „unteren“ (Nr. 65) Parker.

b) Die Benutzungsverhältnisse unter den Miteigentümern sind zutreffend eingetragen.

Die Miteigentümer können die Verwaltung und Benutzung der gemeinschaftlichen Sache regeln (§ 745 BGB); sie können auch das Recht, die Aufhebung zu verlangen (§ 749 Abs. 2 BGB), für immer oder auf Zeit ausschließen. Haben sie solche Regeln vereinbart, ist dies nach § 1010 BGB im Grundbuch als Belastung des jeweiligen Miteigentumsanteils (in der Zweiten Abteilung) eintragungsfähig (Palandt/Sprau § 1010 Rn. 3 f.). Ist eine Benutzungsregelung unter den damaligen Miteigentümern – so wie hier – im Grundbuch eingetragen, wirkt die getroffene Bestimmung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers (vgl. § 1010 Abs. 1 BGB), zu denen die Beteiligte als Nachfolgerin im Eigentum der Eheleute K. gehört. Die eingetragene Regelung wird durch die in Bezug genommene Eintragungsbewilligung vom 1.2.1994 ergänzt (vgl. § 874 BGB). Diese besagt, dass gemäß der Kaufvertragsurkunde vom 3.6.1992 für den seinerzeitigen Erwerber der Wohnung Nr. 12 der Stapelparkerstellplatz mit der Nr. 66 vorgesehen war. Nach der nächstliegenden Bedeutung des Erklärten (§ 133 BGB) soll diesem Miteigentümer der Stellplatz mit der Nr. 66, dem jeweiligen anderen Miteigentümer der andere – verbliebene – Stellplatz (Nr. 65) zustehen. Die Miteigentümervereinbarung, welche die Belastung des der Beteiligten zustehenden Anteils mit dem Ausschluss am Stellplatz Nr. 66 und der damit korrespondierenden Berechtigung des Miteigentümers an diesem Stellplatz beinhaltet, hat die Beteiligte ungeachtet des insoweit unerheblichen Schreibversehens in der Kaufvertragsurkunde (“Grundbuchstand“) ausdrücklich übernommen (siehe Ziff. V. 1. b). Die Eintragung im Teileigentumsgrundbuch ist deshalb sachlich nicht zu beanstanden und gibt die dingliche Rechtslage zutreffend und klar wieder. Eine Berichtigung des Grundbuchs kommt deshalb ebenso wenig wie eine Richtigstellung in Frage.

3. Die – ausdrückliche – Kostenentscheidung des Amtsgerichts zulasten der Beteiligten ist nicht zu beanstanden (§ 81 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 FamFG).

IV.

Eine Kostenentscheidung ist im Beschwerdeverfahren nicht veranlasst. Die Beteiligte haftet schon kraft Gesetzes für die gerichtlichen Kosten (vgl. § 22 GNotKG).

Den Geschäftswert bestimmt der Senat nach § 61 Abs. 1 Satz 1, § 79 Abs. 1 Satz 1, § 36 Abs. 1 und § 46 Abs. 1 GNotKG. Dieser orientiert sich an einer früheren Bewertung des Stellplatzes bei der Erstveräußerung, von der offenbar auch die nicht beanstandete Wertfestsetzung des Amtsgerichts ausgegangen ist. Die niedrigere Bewertung im amtsgerichtlichen Zivilverfahren wegen Nutzungsunterlassung bindet schon deshalb nicht, weil der Streitgegenstand dort weniger umfassend ist.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Wie können wir Ihnen helfen?

Gerne können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

Notar Dr. Kotz - Beratung

Rechtstipps und Ratgeber

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!