Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- OLG Düsseldorf: Löschung Sicherungsgrundschuld nur bei nachgewiesenem wirksamen Rücktritt vom Kaufvertrag
- Streit um Immobilienverkauf in Rheinberg: Ausgangslage und vertragliche Vereinbarungen zur Sicherungsgrundschuld
- Der Streitpunkt: Wirksamkeit des Rücktritts und Antrag auf Löschung der Grundschuld
- Entscheidung des OLG Düsseldorf: Beschwerde formal erfolgreich, Löschung der Grundschuld dennoch abgelehnt
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet eine bedingte Löschungsbewilligung im Grundbuchrecht?
- Welche Rolle spielt § 29 GBO bei der Löschung einer Grundschuld?
- Was passiert, wenn die Wirksamkeit eines Rücktritts vom Kaufvertrag umstritten ist?
- Welche Nachweise sind erforderlich, um den Eintritt einer Bedingung für die Löschung einer Grundschuld nachzuweisen?
- Kann eine Löschungsbewilligung unter Vorbehalt widerrufen werden?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 3 Wx 129/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: OLG Düsseldorf
- Datum: 27.8.2024
- Aktenzeichen: 3 Wx 129/24
- Verfahrensart: Beschwerde in Grundbuchsache
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Verkäuferin, die die Löschung der Grundschuld beantragte.
- Beklagte: Käuferin, die Inhaberin der Sicherungsgrundschuld ist und deren Rücktritt vom Kaufvertrag streitig ist.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Eine Verkäuferin beantragte die Löschung einer Sicherungsgrundschuld, die zugunsten der Käuferin im Grundbuch eingetragen war. Die Löschungsbewilligung der Käuferin war an die Bedingung eines wirksamen Rücktritts vom Kaufvertrag geknüpft, dessen Wirksamkeit zwischen den Parteien jedoch streitig war. Das Grundbuchamt lehnte die Löschung ab, da der Nachweis des wirksamen Rücktritts fehle.
- Kern des Rechtsstreits: Der zentrale Streitpunkt war die Auslegung der Löschungsbewilligung der Käuferin – ob die Löschung lediglich bei Erklärung oder erst bei wirksamer Ausübung des Rücktrittsrechts erfolgen sollte – und ob der erforderliche Nachweis für das Grundbuchamt erbracht wurde.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Beschwerde der Verkäuferin war formal erfolgreich, da die Entscheidung des Grundbuchamtes als Zwischenverfügung unzulässig war. In der Sache bestätigte das Gericht jedoch die Ansicht des Grundbuchamtes, dass die Löschung der Grundschuld mangels Nachweises der für die Löschung erforderlichen Voraussetzungen nicht erfolgen kann.
- Begründung: Eine Löschung im Grundbuch setzt die Bewilligung des Berechtigten voraus, deren Voraussetzungen durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden müssen. Die Löschungsbewilligung der Käuferin war nach Auslegung an einen wirksamen Rücktritt vom Kaufvertrag gebunden. Da die Wirksamkeit des erklärten Rücktritts zwischen den Parteien streitig war und nicht durch eine rechtskräftige Entscheidung nachgewiesen wurde, fehlt der notwendige Nachweis für die Löschung.
- Folgen: Die Sicherungsgrundschuld zugunsten der Käuferin bleibt weiterhin im Grundbuch eingetragen. Eine Löschung kann erst erfolgen, wenn die Wirksamkeit des Rücktritts nachgewiesen ist (z.B. durch ein rechtskräftiges Urteil) oder die Käuferin eine neue, unbedingte Löschungsbewilligung erteilt.
Der Fall vor Gericht
OLG Düsseldorf: Löschung Sicherungsgrundschuld nur bei nachgewiesenem wirksamen Rücktritt vom Kaufvertrag
Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf befasst sich mit den komplexen Anforderungen an die Löschung einer Sicherungsgrundschuld im Grundbuch.
Im Zentrum stand die Frage, wann eine solche Löschung erfolgen kann, wenn die zugrundeliegende Zustimmung zur Löschung (Löschungsbewilligung) an die Bedingung eines wirksamen Rücktritts vom Kaufvertrag geknüpft ist, die Wirksamkeit dieses Rücktritts aber zwischen Verkäufer und Käufer umstritten ist. Das Gericht musste klären, wie eine solche bedingte Zustimmung auszulegen ist und welche Nachweise für den Eintritt der Bedingung im Grundbuchverfahren erforderlich sind, insbesondere im Hinblick auf die strengen Formanforderungen des § 29 der Grundbuchordnung (GBO).
Streit um Immobilienverkauf in Rheinberg: Ausgangslage und vertragliche Vereinbarungen zur Sicherungsgrundschuld
Die Auseinandersetzung begann mit einem notariellen Kaufvertrag vom 4. September 2020. Eine Verkäuferin veräußerte einen Grundbesitz in Rheinberg für mehrere Millionen Euro an eine GmbH, die als Käuferin auftrat. Der Kaufpreis sollte in fünf Raten gezahlt werden. Die ersten beiden Raten, insgesamt über eine Million Euro, wurden von der Käuferin beglichen.
Eine Besonderheit des Vertrages war die Fälligkeit der dritten Rate: Diese sollte erst zahlbar sein, nachdem die Stadt Rheinberg einen Bebauungsplan beschlossen und bekannt gemacht hatte, der das verkaufte Grundstück als Gewerbe- und/oder Industriegebiet ausweist. Für den Fall, dass diese Voraussetzung bis zum 31. Dezember 2021 nicht eintrat, räumte der Vertrag der Käuferin ein Rücktrittsrecht ein. Dieses Recht musste bis spätestens 31. März 2022 schriftlich gegenüber dem beurkundenden Notar ausgeübt werden.
Für den Fall eines wirksamen Rücktritts durch die Käuferin verpflichtete sich die Verkäuferin zur Rückzahlung der bereits erhaltenen Kaufpreisraten. Um diese potenziellen Rückzahlungsansprüche der Käuferin abzusichern, wurde im Grundbuch eine Sicherungsgrundschuld über mehrere Millionen Euro zugunsten der Käuferin auf dem verkauften Grundstück eingetragen. Gleichzeitig enthielt der Notarvertrag eine Anweisung an den Notar: Er dürfe die von der Käuferin ebenfalls im Vertrag erklärte Löschungsbewilligung für diese Grundschuld erst beim Grundbuchamt einreichen, wenn die Käuferin den Erhalt der Kaufpreisrückzahlung schriftlich bestätigt oder die Verkäuferin die Zahlung nachgewiesen hat.
Der Streitpunkt: Wirksamkeit des Rücktritts und Antrag auf Löschung der Grundschuld
Die Käuferin machte von ihrem vertraglichen Recht Gebrauch und erklärte mit Schreiben vom 5. Januar 2022 gegenüber dem Notar den Rücktritt vom Kaufvertrag, da die Bedingung bezüglich des Bebauungsplans nicht fristgerecht eingetreten war. Die Wirksamkeit dieses Rücktritts wurde jedoch von der Verkäuferin bestritten. Über diese Frage entbrannte ein Rechtsstreit vor dem Landgericht Duisburg. Die Käuferin erstritt dort ein Urteil, das die Verkäuferin zur Rückzahlung der ersten beiden Kaufpreisraten verpflichtete. Gegen dieses Urteil legte die Verkäuferin jedoch Berufung ein, sodass die Entscheidung noch nicht rechtskräftig ist und der Streit über die Wirksamkeit des Rücktritts andauert.
Anfang Februar 2024 bestätigte die Käuferin dem Notar zwar den Erhalt einer Zahlung in Höhe der geforderten Raten von der Verkäuferin. Allerdings erfolgte diese Bestätigung ausdrücklich unter Vorbehalt und nur zur Abwendung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen aus dem noch nicht rechtskräftigen Urteil des Landgerichts Duisburg. Es handelte sich also nicht um eine anerkannte Erfüllung der Rückzahlungsforderung.
Daraufhin beantragte die Verkäuferin die Löschung der zu Gunsten der Käuferin eingetragenen Sicherungsgrundschuld im Grundbuch. Der Notar reichte diesen Antrag im Juni 2024 ein, nachdem er dazu durch eine gerichtliche Weisung des Landgerichts Düsseldorf in einem anderen Verfahren (Notarbeschwerde) angewiesen worden war.
Das zuständige Amtsgericht (Grundbuchamt) lehnte den Vollzug der Löschung jedoch zunächst ab. Es argumentierte, die im Kaufvertrag enthaltene Löschungsbewilligung der Käuferin sei an eine Bedingung geknüpft (den wirksamen Rücktritt) und eine solche bedingte Bewilligung sei im Grundbuchverfahren grundsätzlich problematisch. Es forderte eine neue, unbedingte Löschungsbewilligung der Käuferin. Die Verkäuferin widersprach dieser Auffassung. Daraufhin erließ das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung: Die Löschung könne nur erfolgen, wenn die Verkäuferin die wirksame Ausübung des Rücktrittsrechts durch die Käuferin mittels öffentlicher Urkunden gemäß § 29 GBO nachweise. Gegen diese Zwischenverfügung legte die Verkäuferin Beschwerde beim OLG Düsseldorf ein. Sie argumentierte, der Vertrag erfordere für die Löschung lediglich die Erklärung des Rücktritts und den Nachweis der Rückzahlung, nicht aber den Nachweis der Wirksamkeit des Rücktritts.
Entscheidung des OLG Düsseldorf: Beschwerde formal erfolgreich, Löschung der Grundschuld dennoch abgelehnt
Das OLG Düsseldorf entschied über die Beschwerde der Verkäuferin. Es stellte fest, dass die Beschwerde zulässig und formal auch begründet sei. Die vom Grundbuchamt erlassene Zwischenverfügung war verfahrensrechtlich fehlerhaft. Dennoch führte dies nicht zum Erfolg in der Sache: Das OLG bestätigte die materielle Rechtsauffassung des Grundbuchamtes und entschied, dass die Löschung der Sicherungsgrundschuld derzeit nicht erfolgen kann. Der Grund: Die Voraussetzungen, unter denen die Käuferin der Löschung zugestimmt hatte – nämlich ein wirksamer Vertragsrücktritt – sind nicht in der grundbuchrechtlich erforderlichen Form durch öffentliche Urkunden nachgewiesen.
Formeller Fehler: Unzulässigkeit der Zwischenverfügung des Grundbuchamts
Das OLG erläuterte zunächst, warum die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes nach § 18 Abs. 1 GBO formal unzulässig war. Eine solche Verfügung diene dazu, dem Antragsteller die Möglichkeit zu geben, behebbare Hindernisse für eine Eintragung (hier: die Löschung) auszuräumen. Sie sei jedoch nicht angebracht, wenn der Mangel nicht behebbar ist oder – wie hier – der Antragsteller bereits klar signalisiert hat, dass er den vom Grundbuchamt geforderten Weg nicht gehen wird. Die Verkäuferin hatte bereits vor Erlass der Zwischenverfügung unmissverständlich erklärt, dass sie die Rechtsansicht des Grundbuchamtes nicht teilt und keine neue, unbedingte Löschungsbewilligung beibringen werde, da sie die vorhandene für ausreichend hielt. Unter diesen Umständen hätte das Grundbuchamt den Löschungsantrag sofort zurückweisen müssen, anstatt eine Zwischenverfügung zu erlassen.
Materielle Prüfung: Warum die Löschung der Sicherungsgrundschuld scheitert – Auslegung der Bewilligung und fehlender Nachweis
Obwohl die Zwischenverfügung formal fehlerhaft war, prüfte das OLG auch die sachliche Berechtigung des Löschungsantrags – mit negativem Ergebnis für die Verkäuferin. Nach § 19 GBO erfordert eine Grundbucheintragung (oder Löschung) die Bewilligung desjenigen, dessen Recht betroffen ist – hier also die Zustimmung der Käuferin zur Löschung der für sie eingetragenen Grundschuld. Solche Bewilligungen und andere nicht offenkundige Eintragungsvoraussetzungen müssen gemäß § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche Urkunden (z.B. notarielle Urkunden, rechtskräftige Gerichtsurteile) nachgewiesen werden.
Zwar lag die Löschungsbewilligung der Käuferin in der notariellen Form des Kaufvertrages vor. Das entscheidende Problem war jedoch, dass diese Bewilligung an eine Bedingung geknüpft war: Sie galt nur für den Fall, dass die Käuferin ihr Rücktrittsrecht „nach § 12 Ziffer 12.3 fristgemäß ausübt“. Der Eintritt dieser Bedingung – also der wirksame Rücktritt – ist für das Grundbuchamt nicht offenkundig und muss daher ebenfalls nach § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden. Und genau dieser Nachweis fehlte.
Auslegung der Löschungsbewilligung: Bedingung eines wirksamen Rücktritts maßgeblich
Das OLG legte die im Kaufvertrag enthaltene Löschungsbewilligung aus. Dabei betonte es, dass solche grundbuchrechtlichen Erklärungen zwar auslegungsfähig sind, aber primär auf Wortlaut und Sinn abzustellen ist, wie ihn ein unbefangener Betrachter verstehen würde. Die Auslegung müsse zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führen.
Die Auslegung ergab hier klar, dass die Löschung nur im Falle eines rechtswirksamen Rücktritts bewilligt wurde:
- Wortlaut: Die Formulierung „Rücktrittsrecht … ausübt“ und insbesondere „fristgemäß ausübt“ zielt auf die rechtliche Gültigkeit des Rücktritts ab, nicht nur auf die bloße Abgabe einer Erklärung. Dies wurde durch andere Vertragsklauseln (§ 12 Ziffer 12.5) untermauert, die ausdrücklich von einem „wirksamen“ Rücktritt sprechen und den Notar anweisen, die Löschungsbewilligung nur in diesem Fall einzureichen.
- Sinn und Zweck: Die Sicherungsgrundschuld diente der Absicherung etwaiger Rückzahlungsansprüche der Käuferin bei Ausübung des Rücktrittsrechts. Dieses Sicherungsbedürfnis der Käuferin besteht so lange fort, wie nicht geklärt ist, ob der erklärte Rücktritt wirksam war und somit Rückzahlungsansprüche bestehen. Da die Wirksamkeit des Rücktritts zwischen den Parteien heftig umstritten ist und gerichtlich noch nicht endgültig geklärt wurde, besteht das Sicherungsbedürfnis weiter.
- Zahlung unter Vorbehalt: Die Zahlung der Verkäuferin an die Käuferin zur Abwendung der Zwangsvollstreckung änderte daran nichts. Da diese Zahlung ausdrücklich unter Vorbehalt erfolgte, hatte sie keine Erfüllungswirkung im rechtlichen Sinne – die zugrundeliegende Forderung (sofern sie denn besteht) ist dadurch nicht erloschen. Das Sicherungsinteresse der Käuferin blieb somit unberührt.
- Notarweisungen: Zwar gab es im Vertrag auch eine Anweisung an den Notar (§ 3 Ziffer 3.11 b)), die nahelegte, er solle die Löschung schon bei einem erklärten Rücktritt beantragen. Diese Anweisung stand jedoch im Widerspruch zu der klareren Regelung in § 12 Ziffer 12.5, die auf einen wirksamen Rücktritt abstellte. Das OLG wertete die Formulierung in § 3 Ziffer 3.11 b) als sprachlich ungenau und stellte klar, dass die maßgebliche Bedingung für die Löschung selbst – wie in der Bewilligung formuliert – der wirksame Rücktritt ist.
Fehlender Nachweis nach § 29 GBO: Streit über Wirksamkeit des Rücktritts nicht geklärt
Da die Löschungsbewilligung somit an die Bedingung eines wirksamen Rücktritts geknüpft ist, hätte die Verkäuferin die Wirksamkeit des von der Käuferin im Januar 2022 erklärten Rücktritts nachweisen müssen – und zwar in der strengen Form des § 29 GBO durch öffentliche Urkunden.
Dieser Nachweis konnte jedoch nicht erbracht werden. Das Urteil des Landgerichts Duisburg, das die Wirksamkeit des Rücktritts bejahte, ist nicht rechtskräftig, da die Verkäuferin Berufung eingelegt hat. Der Rechtsstreit über die Gültigkeit des Rücktritts ist also noch anhängig und nicht abschließend entschieden. Folglich fehlt der erforderliche Nachweis für den Eintritt der Bedingung in der grundbuchrechtlich vorgeschriebenen Form.
Das OLG Düsseldorf entschied daher, dass das Grundbuchamt die Löschung der Sicherungsgrundschuld zu Recht (im Ergebnis) abgelehnt hat. Die Grundschuld bleibt somit vorerst zugunsten der Käuferin im Grundbuch eingetragen, bis die Wirksamkeit des Rücktritts rechtskräftig geklärt oder die Bedingung auf andere Weise in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist. Eine Beteiligung der Käuferin am Beschwerdeverfahren war nicht notwendig, da die Entscheidung ihre Rechte nicht beeinträchtigte (die Löschung wurde ja abgelehnt).
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass die Löschung einer Sicherungsgrundschuld im Grundbuch nur erfolgen kann, wenn die Wirksamkeit des zugrundeliegenden Rücktritts vom Kaufvertrag zweifelsohne nachgewiesen ist – bloße Erklärungen oder Zahlungen unter Vorbehalt reichen nicht aus. Für Immobilienverkäufer bedeutet dies, dass sie bei bestrittenen Rücktrittserklärungen die Grundschuld nicht einseitig löschen lassen können, solange kein rechtskräftiges Urteil vorliegt. Die strenge Auslegung des Grundbuchrechts schützt damit die Sicherungsinteressen der Käuferseite, bis die Wirksamkeit des Rücktritts rechtlich eindeutig feststeht.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet eine bedingte Löschungsbewilligung im Grundbuchrecht?
Im Grundbuch steht, wer Eigentümer eines Grundstücks ist und welche Rechte andere an diesem Grundstück haben. Das können zum Beispiel Hypotheken, Grundschulden oder auch Wegerechte sein. Wenn ein solches Recht nicht mehr besteht, zum Beispiel weil ein Darlehen komplett zurückgezahlt wurde, soll es in der Regel auch aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dafür ist eine Löschungsbewilligung nötig.
Eine Bedingte Löschungsbewilligung bedeutet, dass die Zustimmung zur Löschung eines Rechts im Grundbuch nicht sofort wirksam wird, sondern an eine bestimmte Voraussetzung geknüpft ist. Diese Voraussetzung nennt man Bedingung.
Stellen Sie sich vor, Sie nehmen ein Darlehen auf, um ein Haus zu kaufen, und die Bank sichert sich mit einer Grundschuld im Grundbuch ab. Wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, soll die Grundschuld gelöscht werden. Die Bank gibt Ihnen dann oft eine Löschungsbewilligung. Ist diese Löschungsbewilligung bedingt, kann die Bedingung zum Beispiel sein: „Die Löschung darf nur erfolgen, wenn das Darlehen Nr. XYZ vollständig getilgt wurde.“
Das bedeutet für die Praxis:
- Das im Grundbuch eingetragene Recht (z.B. die Grundschuld) bleibt zunächst weiterhin bestehen.
- Die Löschung kann erst beim Grundbuchamt beantragt und durchgeführt werden, wenn die Bedingung erfüllt ist.
- Es muss nachgewiesen werden, dass die Bedingung tatsächlich eingetreten ist. Im Beispiel mit dem Darlehen wäre das eine Bestätigung der Bank über die vollständige Rückzahlung.
- Erst nach Vorlage dieses Nachweises beim Grundbuchamt kann die eigentliche Löschung im Grundbuch vorgenommen werden.
Für die beteiligten Parteien – also den Eigentümer des Grundstücks und den Inhaber des eingetragenen Rechts – schafft die bedingte Löschungsbewilligung Sicherheit. Der Eigentümer weiß, dass er das Recht löschen lassen kann, sobald er seine Pflicht erfüllt hat. Der Inhaber des Rechts (z.B. die Bank) stellt sicher, dass die Löschung erst erfolgt, wenn die vereinbarte Gegenleistung (z.B. die Rückzahlung des Darlehens) tatsächlich erbracht wurde. Die Bedingung schützt also die Interessen beider Seiten bis zur vollständigen Erfüllung der zugrundeliegenden Vereinbarung.
Welche Rolle spielt § 29 GBO bei der Löschung einer Grundschuld?
Wenn eine Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden soll, sind dafür bestimmte Nachweise erforderlich. Genau hier spielt § 29 der Grundbuchordnung (GBO) eine wichtige Rolle.
Stellen Sie sich das Grundbuch wie ein öffentliches Register vor, das sehr wichtige Informationen über Grundstücke festhält – wer der Eigentümer ist oder welche Belastungen darauf lasten, wie eben eine Grundschuld. Damit dieses Register zuverlässig ist und jeder darauf vertrauen kann, verlangt das Grundbuchamt für jede Änderung, also auch für eine Löschung, sehr genaue und formell korrekte Beweise.
Warum sind formelle Nachweise so wichtig?
§ 29 GBO legt fest, wie diese Beweise dem Grundbuchamt vorgelegt werden müssen. Es reicht nicht aus, dem Amt einfach zu sagen, dass eine Grundschuld gelöscht werden soll, oder nur eine einfache Kopie eines Dokuments einzureichen. Das Gesetz schreibt vor, dass alle Tatsachen, die für die Eintragung oder Löschung im Grundbuch notwendig sind, in einer besonders sicheren Form nachgewiesen werden müssen. Das bedeutet oft, dass öffentliche Urkunden oder öffentlich beglaubigte Dokumente vorgelegt werden müssen.
§ 29 GBO bei der Löschung einer Grundschuld
Für die Löschung einer Grundschuld ist der wichtigste Nachweis die sogenannte Löschungsbewilligung. Das ist die offizielle Zustimmung desjenigen, dem die Grundschuld gehört (meistens die Bank), zur Löschung.
Nach § 29 GBO muss dem Grundbuchamt diese Löschungsbewilligung in der vorgeschriebenen Form vorgelegt werden. In der Regel ist das eine Urkunde, die von einem Notar erstellt oder beglaubigt wurde.
Für Sie bedeutet das: Um eine Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen, müssen Sie dem Grundbuchamt nicht nur die Zustimmung des Berechtigten (der Bank) vorlegen können, sondern diese Zustimmung muss auch in der Form vorliegen, die das Gesetz, insbesondere § 29 GBO, vorschreibt. Meist ist dies eine notariell beglaubigte Unterschrift oder eine notarielle Urkunde.
Wenn die Löschung an eine bestimmte Voraussetzung geknüpft war – zum Beispiel die vollständige Rückzahlung eines Kredits – dann muss nach § 29 GBO auch der Eintritt dieser Voraussetzung dem Grundbuchamt in der erforderlichen Form nachgewiesen werden. Auch hier sind oft öffentliche Urkunden oder notariell bestätigte Dokumente nötig, um dem Grundbuchamt die Sicherheit zu geben, dass alle Bedingungen erfüllt sind.
Zusammenfassend sorgt § 29 GBO dafür, dass Änderungen im Grundbuch, wie die Löschung einer Grundschuld, auf verlässlichen und formal überprüfbaren Nachweisen basieren. Dies dient der Rechtssicherheit und schützt alle Beteiligten sowie den öffentlichen Glauben an die Richtigkeit des Grundbuchs.
Was passiert, wenn die Wirksamkeit eines Rücktritts vom Kaufvertrag umstritten ist?
Wenn Sie von einem Kaufvertrag, insbesondere einem Immobilienkaufvertrag, zurücktreten, ist die Wirksamkeit dieses Rücktritts entscheidend. „Wirksamkeit“ bedeutet hier, dass der Rücktritt rechtlich gültig ist und dazu führt, dass der Vertrag aufgehoben wird – so, als wäre er nie geschlossen worden.
Ein Streit über die Wirksamkeit des Rücktritts hat direkte Auswirkungen, besonders wenn es um die Löschung einer Grundschuld geht, die im Zusammenhang mit dem Kauf im Grundbuch eingetragen wurde.
Warum ein Streit die Löschung der Grundschuld behindert
Das Grundbuchamt ist eine staatliche Stelle, die die Eigentumsverhältnisse und Belastungen (wie Grundschulden) an Grundstücken offiziell festhält. Stellen Sie sich das Grundbuch wie ein öffentliches Register vor, das Rechtssicherheit schaffen soll.
- Das Grundbuchamt prüft in der Regel nicht selbst, ob Ihr Rücktritt wirksam war. Es ist nicht seine Aufgabe, komplexe rechtliche Auseinandersetzungen zwischen Käufer und Verkäufer zu klären.
- Damit eine Belastung wie eine Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden kann, braucht das Grundbuchamt einen klaren, unzweifelhaften Nachweis.
- Dieser Nachweis ist meist die Zustimmung desjenigen, zu dessen Gunsten die Grundschuld eingetragen ist (z.B. die Bank). Wenn die Bank oder der Verkäufer (falls die Grundschuld zu seinen Gunsten eingetragen ist) aber der Meinung ist, dass der Rücktritt unwirksam war und die zugrundeliegende Forderung (z.B. der Kaufpreis oder ein Darlehen) weiterhin besteht, wird er der Löschung der Grundschuld nicht zustimmen.
Für Sie bedeutet das: Wenn die Wirksamkeit des Rücktritts vom Kaufvertrag umstritten ist, fehlt dem Grundbuchamt der benötigte Nachweis, um die Grundschuld zu löschen. Solange dieser Nachweis nicht erbracht ist, bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen. Dies kann die weitere Nutzung oder den Verkauf der Immobilie erschweren oder unmöglich machen.
Klärung des Streits ist notwendig
Die Löschung der Grundschuld erfordert daher, dass der Streit über die Wirksamkeit des Rücktritts beigelegt wird. Dies kann geschehen durch:
- Eine Einigung zwischen den Parteien, dass der Rücktritt wirksam war.
- Eine gerichtliche Entscheidung, die feststellt, dass der Rücktritt wirksam ist und die Grundschuld gelöscht werden muss.
Erst wenn die Situation rechtlich eindeutig geklärt ist und dem Grundbuchamt die entsprechenden Nachweise (z.B. die Löschungsbewilligung des Berechtigten oder ein Gerichtsurteil) vorgelegt werden, kann die Löschung der Grundschuld erfolgen.
Welche Nachweise sind erforderlich, um den Eintritt einer Bedingung für die Löschung einer Grundschuld nachzuweisen?
Wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist und ihre Löschung von einer bestimmten Bedingung abhängt, muss dem Grundbuchamt der Eintritt dieser Bedingung formell nachgewiesen werden. Das Grundbuchamt führt das Grundbuch und achtet darauf, dass alle Eintragungen und Löschungen rechtlich korrekt und sicher sind.
Die Löschung einer Grundschuld kann beispielsweise davon abhängen, dass ein bestimmter Vertrag nicht zustande kommt, ein Rücktrittsrecht wirksam ausgeübt wurde oder eine andere im Löschungsantrag genannte Bedingung erfüllt ist.
Für das Grundbuchamt ist es entscheidend, dass der Eintritt der Bedingung zweifelsfrei und in einer formell geeigneten Art und Weise belegt wird. Ein einfacher Hinweis auf den Eintritt der Bedingung oder die bloße Behauptung, dass sie erfüllt sei, reicht dafür in aller Regel nicht aus. Auch die Erwähnung eines laufenden Rechtsstreits oder eine einseitige Erklärung einer Partei genügen dem Grundbuchamt meistens nicht.
Stellen Sie sich vor, das Grundbuchamt ist wie ein Notar, der nur offizielle, beglaubigte Dokumente akzeptiert, um etwas Wichtiges zu ändern. Für die Löschung einer Grundschuld, die von einer Bedingung abhängt, braucht das Grundbuchamt also ebenfalls „amtliche“ oder zumindest zweifelsfrei bestätigte Belege.
In der Praxis bedeutet das oft, dass der Nachweis durch Dokumente erbracht werden muss, die öffentliche Glaubwürdigkeit besitzen. Dazu gehören typischerweise:
- Eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung (z.B. ein Urteil), die eindeutig feststellt, dass die Bedingung eingetreten ist.
- Eine notariell beurkundete Erklärung oder Vereinbarung aller Beteiligten, in der sie den Eintritt der Bedingung bestätigen und der Löschung zustimmen.
- Andere Urkunden, deren Beweiskraft vom Gesetz besonders geregelt ist und die den Eintritt der Bedingung zweifelsfrei belegen.
Es geht darum, dass das Grundbuchamt auf Grundlage sicherer und formeller Nachweise entscheiden kann, ob die Löschung der Grundschuld vorgenommen werden darf. Die Anforderungen an den Nachweis dienen der Sicherheit des Grundbuchverkehrs und dem Schutz aller Beteiligten.
Kann eine Löschungsbewilligung unter Vorbehalt widerrufen werden?
Eine Löschungsbewilligung ist die notwendige Zustimmung desjenigen, dessen Recht im Grundbuch eingetragen ist (z. B. eine Bank bei einer Grundschuld), damit dieses Recht gelöscht werden kann. Das Grundbuchamt benötigt diese Erklärung, um die Löschung vorzunehmen.
Wird eine solche Zustimmung „unter Vorbehalt“ erteilt, bedeutet das, dass die Löschung nur geschehen soll, wenn eine bestimmte Bedingung erfüllt ist. Eine Löschungsbewilligung, die an solche Bedingungen geknüpft ist, wird vom Grundbuchamt in der Regel nicht als ausreichend angesehen.
Das liegt daran, dass das Grundbuchamt klare, unzweifelhafte Erklärungen benötigt, um die Rechtslage eindeutig abzubilden. Eine Zustimmung unter Vorbehalt schafft Unsicherheit, da unklar bleibt, ob oder wann die Bedingung eintritt und die Zustimmung somit „wirksam“ wird. Für eine Eintragung oder Löschung im Grundbuch sind grundsätzlich unwiderrufliche und bedingungslose Erklärungen erforderlich.
Da eine unter Vorbehalt erteilte Erklärung rechtlich nicht die erforderliche Grundlage für eine Löschung im Grundbuch darstellt, erreicht sie gar nicht erst den Status einer wirksamen „Löschungsbewilligung“ im Sinne des Grundbuchrechts, die dann widerrufen werden könnte. Die Frage des „Widerrufs“ einer wirksamen Löschungsbewilligung stellt sich daher in Bezug auf eine solche bedingte Erklärung, soweit es um die Löschung im Grundbuch geht, so nicht. Eine Löschungsbewilligung, die den gesetzlichen Anforderungen entspricht (also unbedingt und formgerecht erteilt ist), wird im Übrigen rechtlich als bindend und grundsätzlich nicht widerruflich gegenüber dem Grundbuchamt angesehen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Sicherungsgrundschuld
Eine Sicherungsgrundschuld ist eine besondere Form der Grundschuld, die zur Absicherung von Forderungen dient, ohne dass eine konkrete Forderung sofort bestehen muss. Sie wird oft verwendet, wenn sich jemand sicherstellt, dass er im Falle eines Vertragsrücktritts oder einer Rückzahlungsverpflichtung auf das Grundstück zugreifen kann, um seine Ansprüche durchzusetzen. Anders als eine gewöhnliche Grundschuld kann sie auch dann bestehen bleiben, wenn die zugrundeliegende Forderung noch nicht endgültig feststeht. In dem vorliegenden Fall sichert die Sicherungsgrundschuld die Rückzahlungsansprüche der Käuferin ab, falls ihr Rücktritt wirksam wird.
Beispiel: Wenn Sie ein Grundstück verkaufen und der Käufer den Kaufpreis in Raten zahlt, können Sie eine Sicherungsgrundschuld eintragen lassen, die Ihre Rückzahlungsansprüche sichert, falls der Käufer den Vertrag wirksam rückgängig macht.
Löschungsbewilligung
Die Löschungsbewilligung ist die ausdrückliche Zustimmung desjenigen, der im Grundbuch eingetragene Rechte, wie zum Beispiel eine Grundschuld, hält, zur Löschung dieses Rechts aus dem Grundbuch. Sie ist notwendig, damit das Grundbuchamt die Löschung eines eingetragenen Rechts vornehmen darf. Ohne diese Zustimmung kann die Löschung nicht erfolgen, da das Grundbuch die Rechtssicherheit und den öffentlichen Glauben an die Richtigkeit der Eintragungen gewährleisten soll. In dem beschriebenen Fall ist die Löschungsbewilligung der Käuferin für die Sicherungsgrundschuld nur unter der Bedingung eines wirksamen Rücktritts erteilt worden.
Beispiel: Eine Bank, welche eine Hypothek auf Ihr Haus hält, muss Ihnen eine Löschungsbewilligung erteilen, bevor das Grundbuchamt die Hypothek löschen kann, wenn Sie das Darlehen zurückgezahlt haben.
Bedingte Löschungsbewilligung
Eine bedingte Löschungsbewilligung ist eine Zustimmung zur Löschung eines Rechts aus dem Grundbuch, die jedoch erst wirksam wird, wenn eine im Vorfeld definierte Bedingung erfüllt ist. Das bedeutet, die Löschung darf erst dann vorgenommen werden, wenn diese Bedingung nachgewiesen wird. Im Fall ist die Löschungsbewilligung der Käuferin an die Bedingung eines wirksamen Rücktritts von dem Kaufvertrag geknüpft. Das Grundbuchamt verlangt deshalb einen formellen Nachweis, dass diese Bedingung eingetreten ist, bevor es die Löschung durchführt.
Beispiel: Sie verkaufen ein Grundstück, und die Löschung der Sicherungsgrundschuld soll erst erfolgen, wenn der Käufer bewiesen hat, dass er eine bestimmte Verpflichtung erfüllt hat. Bis dahin bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen.
§ 29 Grundbuchordnung (GBO)
§ 29 GBO regelt die Formvorschriften für Urkunden und Nachweise bei Eintragungen und Löschungen im Grundbuch. Er schreibt vor, dass sämtliche rechtserheblichen Tatsachen, die für eine Eintragung oder Löschung relevant sind, in einer öffentlichen Urkunde oder einer anderen vom Gesetz anerkannten besonders sicheren Form nachgewiesen werden müssen. Diese Vorschrift dient dazu, den öffentlichen Glauben an die Richtigkeit des Grundbuchs zu gewährleisten und Rechtsklarheit zu schaffen. Im vorliegenden Fall verlangt § 29 GBO, dass die Wirksamkeit des Rücktritts – als Bedingung für die Löschung der Sicherungsgrundschuld – durch eine öffentliche Urkunde oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil belegt wird.
Beispiel: Eine Grundschuld kann nicht einfach durch eine private Mitteilung gelöscht werden; es bedarf einer notariellen Urkunde mit der Löschungsbewilligung oder einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung.
Wirksamkeit des Rücktritts
Die Wirksamkeit des Rücktritts bezeichnet, dass der Rücktritt rechtlich gültig ist und die vertraglichen Rechtsfolgen des Rücktritts eintreten, also beispielsweise die Rückabwicklung des Vertrags. Ein bloßer Rücktrittserklärung reicht nicht aus, wenn die Wirksamkeit von der Gegenseite bestritten wird; vielmehr muss der Rücktritt auch den rechtlichen Anforderungen genügen, etwa fristgerecht und formgerecht erfolgen. Im Kontext des Urteils ist die Wirksamkeit des Rücktritts entscheidend für die Frage, ob die Käuferin berechtigt ist, die Löschungsbewilligung bedingt auf den wirksamen Rücktritt zu knüpfen und die Sicherungsgrundschuld gelöscht werden kann.
Beispiel: Sie kündigen einen Vertrag mit einer Frist und in der vorgeschriebenen Form, dann ist der Rücktritt wirksam; erklären Sie ihn nur mündlich und außerhalb der Frist, ist er möglicherweise unwirksam.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 29 Grundbuchordnung (GBO): Regelt die Formvorschriften für Eintragungen und Löschungen im Grundbuch, insbesondere die Erfordernis öffentlicher Urkunden oder rechtskräftiger Gerichtsurteile zum Nachweis von Eintragungsvoraussetzungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Wirksamkeit des Rücktritts, als Bedingung für die Löschung der Sicherungsgrundschuld, muss nach § 29 GBO durch öffentliche Urkunden belegt werden; ohne diesen Nachweis darf die Löschung nicht vollzogen werden.
- § 19 Grundbuchordnung (GBO): Bestimmt, dass für die Löschung eines Grundbuchrechts die Bewilligung des Berechtigten erforderlich ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Käuferin hat die Löschung der Sicherungsgrundschuld nur unter der auf wirksamen Rücktritt gestützten Bedingung bewilligt, was für die Zulässigkeit des Löschungsantrags entscheidend ist.
- Rechtsprechung zu Auslegung von Bedingungen im Grundbuchrecht: Grundbuchliche Willenserklärungen sind danach auszulegen, wie ein unbefangener Dritter sie versteht; Bedingungen müssen klar und eindeutig sein. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das OLG interpretiert die Löschungsbewilligung so, dass sie an einen tatsächlich wirksamen Rücktritt gebunden ist, nicht nur an die bloße Rücktrittserklärung.
- Notarielle Beglaubigungs- und Beurkundungsvorschriften (§§ 12, 15 Beurkundungsgesetz i.V.m. GBO): Regelungen, welche Form öffentlich-rechtlicher Nachweise im Grundbuchverfahren bestimmen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Löschungsbewilligung im Kaufvertrag liegt notariell vor, aber der Wirksamkeitsnachweis des Rücktritts fehlt als separate öffentliche Urkunde.
- Grundsatz der dinglichen Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB in Verbindung mit der GBO): Sicherungsgrundschuld ist ein dingliches Recht mit Eintragungsvoraussetzungen, deren Änderung oder Löschung formelle Anforderungen erfüllen muss. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Sicherungsgrundschuld kann nur gelöscht werden, wenn die rechtlichen Voraussetzungen einschließlich der bedingten Zustimmung formell nachgewiesen sind.
- Rücktrittsrecht und dessen Wirksamkeit nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB §§ 346 ff.): Regelt die Voraussetzungen und Rechtsfolgen des Rücktrittsvertrags, insbesondere die Rückabwicklung und Leistungspflichten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Wirksamkeit des Rücktritts durch die Käuferin bestimmt maßgeblich das Entstehen der Rückzahlungsansprüche und damit das Sicherungsinteresse an der Grundschuld.
Das vorliegende Urteil
OLG Düsseldorf – Az.: 3 Wx 129/24 – Beschluss vom 27.8.2024
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