Bauträgervertrag – notarielle Beurkundung bei Änderung eines formgültig abgeschlossenen Vertrages

OLG München, Az.: 27 U 1220/14, Beschluss vom 01.09.2014

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Landgerichts Augsburg vom 17.03.2014, Az. 061 O 3987/10 wird durch einstimmigen Beschluss des Senats gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen, weil das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert. Auch die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung ist nicht geboten.

II. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Dieser Beschluss sowie das unter Ziffer I. genannte Ersturteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung seitens der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 65.000,– € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung Minderung wegen erheblicher Abweichung der tatsächlichen Wohnungsgröße gegenüber der vertraglich vereinbarten sowie Schadensersatz wegen entgangenen Gewinnes.

Mit Endurteil vom 17.03.2014 hat das Landgericht Augsburg die Klage für überwiegend begründet erachtet. Es hat die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 30.164,92 €, 581,61 € sowie 1.085,84 €, jeweils nebst Zinsen, zu bezahlen. Des Weiteren hat das Landgericht festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin alle Schäden in Gestalt von verminderten Steuerersparnissen in Bezug auf die Veranlagungsjahre 2008 – 2015 zu erstatten, die der Klägerin entstehen, weil die Beklagte ihrer Verpflichtung zur Beibringung der steuerlichen Bescheinigung (Bescheinigung der Denkmalbehörde gemäß § 7 i Abs. 2 EStG) gemäß den §§ 7 i, 7 b und 7 f EStG für die denkmalschutzgerechte Sanierung des Anwesens S. … Augsburg, nicht nachgekommen ist. Im Übrigen wurden die Klage sowie die Zwischenfeststellungsklage abgewiesen.

Zur Begründung führt das Erstgericht aus, die Klägerin habe einen Anspruch auf Zahlung von 8.730,- € wegen verspäteter Fertigstellung des Objektes, von 21.434,92 € wegen nicht der vertraglichen Vereinbarung entsprechender zu geringer Wohnfläche, sowie von Ersatz der Gutachterkosten in Höhe von 581,61 €. Hinsichtlich des geltend gemachten Steuerschadens hat das Landgericht des Weiteren eine Ersatzpflicht der Beklagten für die Jahre 2008 – 2015 bestätigt.

Im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, die in der Berufungsinstanz folgende Anträge stellt:

1. Das Urteil des Landgerichts Augsburg vom 17.03.2014, Az. 061 O 3987/10, wird aufgehoben und die Klage wird abgewiesen.

2. Es wird festgestellt, dass der Klägerin und Widerbeklagten gegen die Widerklägerin keine Ansprüche in Höhe von 1.069,45 € nebst Zinsen und über diesen Anspruch gemäß Ziffer 2 des Klageantrags vom 28.12.2012 hinaus keinerlei Rechte und Ansprüche aus dem Rechtsverhältnis der Parteien, insbesondere Schäden in Gestalt von verminderten Steuerersparnissen im Bezug auf die Veranlagungsjahre 2007, 2008 und 2009 zustehen.

Zur Begründung ihres Rechtsmittels trägt die Beklagte vor, ein Anspruch der Klägerin auf Mietausfallschaden bestehe nicht, da die Vereinbarung der Parteien vom 08.06.2007 wirksam sei. Hierbei handle es sich nicht um eine der Beurkundungspflicht unterliegende Vertragsanpassung.

Hinsichtlich der verminderten Wohnfläche führt die Beklagte aus, das Erstgericht habe die Bau- bzw. Herstellungsverpflichtung der Beklagten verkannt. Im Übrigen seien die Feststellungen des Sachverständigen zur angeblichen Wohnflächenabweichung bei historischen Gebäuden bzw. Denkmälern nicht zutreffend. Auch sei die Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 auf das 1793 errichtete Gebäude nicht anwendbar.

Ein Anspruch auf Ersatz von angeblichen Steuerschäden sei ebenfalls nicht gegeben. Über die endgültigen steuerlichen Feststellungen sei noch nicht entschieden, unabhängig von der Entscheidung des Verwaltungsgerichts.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvortrages der Beklagten wird auf den Inhalt der Berufungsbegründung vom 20.06.2014 (Blatt 350/362 d.A.) Bezug genommen.

II.

Der Senat bleibt bei seiner im Hinweis vom 04.07.2014 ausführlich dargelegten Rechtsauffassung, auf die gemäß § 522 Abs. 2 Satz 3 ZPO Bezug genommen wird.

Die Stellungnahme der Beklagten vom 21.08.2014 weist keine neuen, nicht bereits im Senatshinweis behandelten Gesichtspunkte auf.

Hierzu ist noch folgendes anzumerken:

Zu 1.

Die Parteien haben auf Seite 6 des notariellen Kaufvertrages ausdrücklich eine geschuldete Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes mit ca. 60,5 qm inkl. Dachspitzbogen vereinbart, die nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen ist. Die Stellungnahme vom 21.08.2014 enthält hierzu keine weiteren, nicht bereits erörterten Gesichtspunkte.

Zu 2.:

Der Vortrag hinsichtlich der nicht vollständigen und nicht pünktlichen Zahlung der Kaufpreisraten ist gemäß § 531 Abs. 1 Nr. 3 ZPO verspätet. Ziffer 2 des Hinweisbeschlusses ist hierbei nichts hinzuzufügen.

Zu 3.:

Die Vereinbarung vom 08.06.2007 ist gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB formunwirksam und damit nichtig (Ziffer 3 des Hinweisbeschlusses). Hinsichtlich des unstreitig bezahlten Betrages von 7.000,– € besteht auch kein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch der Beklagten, wie bereits unter Ziffer 11 des Hinweisbeschlusses dargelegt, da die Beklagte ihren Vortrag, die Zahlung der 7.000,– € sei als Zahlung gemäß der Vereinbarung vom 08.07.2007 erfolgt, nicht nachweisen konnte und damit der Vortrag der Klägerin, belegt durch das Schreiben der R. GmbH vom 08.12.2012, wonach ihr die Erstattung der Erwerbsnebenkosten in Höhe von 7.000,– € versprochen worden war, nicht widerlegt ist.

Zu 4.:

Hinsichtlich der Mängel ist den Ausführungen unter Ziffer 4 des Hinweisbeschlusses nichts hinzuzufügen.

Zu 5.:

Mahnungen seitens der Klägerin waren aufgrund des vertraglich verbindlich festgelegten Herstellungstermins bis 31.10.2007 nicht erforderlich.

Zu 6.:

Der Vortrag der Klägerin, die Wohnung sei nunmehr zu einem monatlichen Mietzins von 485,– € vermietet, wurde nicht substantiiert bestritten. Auch die Vorlage des Mietvertrages wurde von der Beklagten weder erstinstanzlich noch im Rahmen der Berufungsbegründung beantragt. Die Anordnung nach § 142 ZPO kann zwar auch von Amts wegen nach pflichtgemäßen Ermessen erfolgen. Eine Überprüfung dieser Ermessensentscheidung hat Rechtsfehler des Erstgerichts jedoch nicht ergeben.

Zu 7.

Zur Geschäftsgrundlage enthält die Stellungnahme der Beklagten keine weiteren, nicht bereits vom Senat gewürdigten Ausführungen.

Zu 8.:

Der Sachverständige K. hat die anrechenbare Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung rechtsfehlerfrei mit 41,17 qm ermittelt und das Erstgericht hat diese Feststellungen zu Recht seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Auch die Feststellung des Erstgerichts, dass der Schlafraum im Dachspitz nicht die Anforderungen an einen Aufenthaltsraum gemäß der Bayerischen Bauordnung erfülle, ist rechtlich nicht zu beanstanden und wird vom Senat geteilt.

Die von der Beklagten nunmehr als Anlage B 7 vorgelegte Entscheidung der Stadt Augsburg vom 03.07.2008, wonach das Bauvorhaben nach Maßgabe dieses Bescheides und der geprüften Bauvorlagen genehmigt ist, steht dem nicht entgegen. Insbesondere ist diesem Bescheid nicht zu entnehmen, dass die Grundfläche insgesamt als Wohnfläche zu berücksichtigen ist.

Entscheidend ist vielmehr, dass die Parteien ausdrücklich die Ermittlung der Wohnfläche gemäß der Wohnflächenverordnung vereinbart haben und danach gemäß § 4 Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von mehr als 1 m und weniger als 2 m zur Hälfte angerechnet werden.

Soweit die Beklagte nunmehr erstmals nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist rügt, dass die Quadratmeterzahlen des Gutachtens des Sachverständigen Karner nicht schlüssig seien, ist dieser Vortrag bereits nach § 530 ZPO verspätet und daher zurückzuweisen.

Zu 9.:

Aufgrund der eindeutigen Vereinbarung der Parteien zur Wohnflächenberechnung sind Rechtsfehler, wie im Hinweis ausgeführt, nicht gegeben.

Zu 10.:

Zur Höhe der vom Erstgericht festgesetzten Minderungssumme sind über den Hinweisbeschluss hinausgehende Ausführungen nicht angezeigt, da die Beklagte lediglich, ohne nähere Begründung, wiederholt, dass die Minderungssumme falsch berechnet sei.

Zu 11.:

Hinsichtlich der unstreitig bezahlten 7.000,– € ist auf die Ausführungen unter Ziffer 8 zu verweisen.

zu 12.:

Der Anspruch auf Ersatz der aufgewendeten Gutachterkosten ergibt sich aus den §§ 634Nr. 4, 636,280 Abs. 1,281 BGB.

Zu 13.:

Den ausführlichen Hinweisen unter Ziffer 13 des Senatsbeschlusses vom 04.07.2014 zum Steuerschaden ist nichts mehr hinzuzufügen.

Zu 14.:

Eine weitere Stellungnahme ist nicht veranlasst, da der Schriftsatz vom 21.08.2014 hierzu keine weiteren Ausführungen enthält.

Zu 15.:

Auch hier sind weitere, über den Inhalt des Hinweisbeschlusses hinausgehende Ausführungen nicht angezeigt.

Zu 16.:

Zur Verjährungseinrede ist auf Ziffer 16 des Hinweisbeschlusses hinzuweisen.

Zu 17.:

Da die Ansprüche der Klägerin im Wesentlichen begründet sind, besteht auch Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten.

Zu 18.:

Hinsichtlich der Zwischenfeststellungswiderklage enthält die Stellungnahme vom 21.08.2014 keine weiteren inhaltlichen Argumente, so dass weitere Ausführungen nicht erforderlich sind.

Nach alledem erweist sich das Ersturteil in vollem Umfang als zutreffend und die Berufung der Beklagten ist durch einstimmigen Beschluss des Senats nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Feststellungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeben sich aus den §§ 708Nr. 10, 711 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird entsprechend den §§ 3, 5 ZPO festgesetzt.