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Auslegung von Grundbucherklärungen

Oberlandesgericht Brandenburgisch – Az.: 5 W 76/17 – Beschluss vom 21.12.2017

Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Amtsgerichts Cottbus – Grundbuchamt – vom 23. Februar 2017, Gz. Terpe Blatt 1195-3, aufgehoben.

Gründe

I.

Im Grundbuch von … Blatt 7557 (im Folgenden: Erbbaugrundbuch) ist unter der laufenden Nummer 1 des Bestandsverzeichnisses ein Gesamterbbaurecht an den dort im Einzelnen bezeichneten Grundstücken der Gemarkungen … und … zu Gunsten der …. GmbH & Co. KG (jetzt: …. GmbH & Co. KG; im Folgenden: übertragende Gesellschaft) eingetragen. Eingetragene Eigentümerin der vom Gesamterbbaurecht betroffenen Grundstücke ist die Liegenschaftsverwaltung … GmbH & Co. KG. Die übertragende Gesellschaft schloss mit der … Handelsgesellschaft mbH & Co. KG am 23. August 2013 einen notariell beurkundeten Abspaltungs- und Übernahmevertrag (Urkundenrollennummer 619/2013 des Notars … in …; im Folgenden: Abspaltungsvertrag). Durch Formwechsel vom 22. Januar 2014 wandelte sich die … Handelsgesellschaft mbH & Co. KG in die … GmbH, die Antragstellerin, um.

In § 2 des Abspaltungsvertrags ist die Vermögensübertragung von der übertragenden Gesellschaft auf die Antragstellerin geregelt. Nach § 2 Abs. 1 (viii) werden die in der Anlage 2.1(viii) aufgeführten Grundstücksrechte übertragen. In der Anlage 2.1(viii) wird unter I. der Grundbuchbestand der übertragenden Gesellschaft angegeben, und zwar zunächst unter 1. bis 4. im Grundbuch von … Blatt 1195 des Amtsgerichts Cottbus sowie in den Grundbüchern von … Blatt 1138, Blatt 2326 und Blatt 3183 des Amtsgerichts Traunstein verzeichnete Grundstücke. Unter 5. wird sodann das Grundbuch von …Blatt 7557 des Amtsgerichts Cottbus aufgeführt und dessen Bestandsverzeichnis wiedergegeben, nämlich das unter dessen lfd. Nr. 1 eingetragene Gesamterbbaurecht unter Angabe der einzelnen Flurstücke. Als Grundstückseigentümerin wird die Liegenschaftsverwaltung … GmbH & Co. KG mit Sitz in … angegeben. Wegen des weiteren Inhalts des Erbbaurechts wird weiter auf die Bewilligungen vom 18. November 2003 (Urkundenrollennummer 1745/2003 des Notars … in …) und vom 1. Dezember 2004 (Urkundenrollennummer 1755/2004 des Notars … in …) Bezug genommen. Der Abschnitt II. ist mit „Übertragung der Grundstücksrechte“ überschrieben, dessen Ziffer 1. trägt die Überschrift „Übertragungsgegenstand“. Unter 1. a) heißt es dann, dass die nachfolgend genannten Flurstücke, eingetragen im Gesamterbbaurecht im Grundbuch von … Blatt 7557, im Rahmen der Abspaltung vollständig von der übertragenden Gesellschaft auf die Antragstellerin als übernehmende Gesellschaft übertragen werden. Ziffer 1 b) führt nachfolgend Flurstücke auf, von denen noch zu vermessende Teilflächen übertragen werden sollen. Nach Ziffer 1. c) sind die Teilflächen in den beiden als Anlage 2.1(viii) a beigefügten Lageplänen ersichtlich und dem Bereich Containerboard zuzuordnen. Die im Eigentum verbleibenden Grundstücke und Teilflächen der übertragenden Gesellschaft sind nach 1. d) dem Bereich der Packaging und des Energiebrennstoff-Heizkraftwerks zuzuordnen. Schließlich ist unter 1.e) geregelt, dass die unter I. 1. bis 4. genannten Grundstücke und die vorstehend unter a) genannten Grundstücke und die unter b) aufgeführten unvermessenen Teilflächen an Grundstücken am Gesamterbbaurecht, eingetragen im Grundbuch von …Blatt 7557, „Übertragungsgegenstand“ genannt werden.

In einer Nachtragsurkunde vom 18. September 2013 (Urkundenrollennummer 702/13 des Notars …) berichtigten übertragende und übernehmende Gesellschaft in der Anlage 2.1(viii) des Abspaltungsvertrags aufgeführte Flurstücksnummern. Mit Schreiben vom 17. November 2016 übersandte die Antragstellerin eine beglaubigte Fotokopie der Identitätserklärung vom gleichen Tag (Urkundenrollennummer 1052/2016 des Notars …). Darin erklären die übertragende Gesellschaft und die Antragstellerin, dass die im Abspaltungsvertrag und der Nachtragsurkunde vom 18. September 2013 in Anlage 2.1(viii) in Abschnitt II („Übertragung der Grundstücksrechte“) unter Ziffer 1 („Übertragungsgegenstand“) genannten Flurstücke und Teilflächen von Flurstücken, an denen das Gesamterbbaurecht besteht, gemäß den in der Urkunde genannten Fortführungsmitteilungen identisch sind mit den gebildeten bzw. weiter bestehenden Flurstücken des Gesamterbbaurechts, nämlich

a) Gemarkung …, Flur 36, Flurstücke 508, 251, 281, 284 und 287;

b) Gemarkung …, Flur 37, Flurstücke 210, 249, 283, 300, 301 und 545;

c) Gemarkung … Flur 37, Flurstücke 25/7, 26/7, 65/1, 67/1, 79/2, 83/2,

55/6, 56/6, 68/12, 80/15, 81/2 und 82/2

identisch sind. Weiter werden in dieser Urkunde die Teilung des Gesamterbbaurechts und die Grundbuchberichtigung aufgrund des Vollzugs des Abspaltungsvertrags bewilligt und beantragt.

Mit Beschluss vom 23. Februar 2017 hat das Grundbuchamt den Antrag vom 30. Januar 2014 auf Eintragung der Antragstellerin als neuer Erbbauberechtigter zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Antrag beziehe sich auf den Abspaltungs- und Übernahmevertrag vom 23. August 2017 für die in der Anlage 2, Abschnitt II Ziffer 1a aufgeführten Flurstücke (… Blatt 7557). Bereits mit Zwischenverfügung vom 2. September 2014 sei u. a. beanstandet worden, dass im Abspaltungsvertrag als Übertragungsgegenstand eindeutig nur Flurstücke bezeichnet würden, für die die übergebende Gesellschaft keine Verfügungsbefugnis besitze. Diese sei Berechtigte eines Gesamterbbaurechts. Für die eindeutige Vermögenszuordnung im Wege der Auslegung sei aufgrund des materiell-rechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes kein Raum. Im Spaltungsvertrag seien die zu übertragenden Vermögensgegenstände genau zu bezeichnen. Grundstücke und Rechte an Grundstücken müssten ebenso bezeichnet werden, wie bei einer rechtsgeschäftlichen Übertragung (§ 126 UmwG i. v. m. § 28 GBO). Genüge der Spaltungsplan zwar dem materiell-rechtlichen Bestimmtheitsgebot, nicht aber dem verfahrensrechtlichen, so trete zwar materiell-rechtlich nach § 131 UmwG der Rechtsübergang ein, für die Grundbuchberichtigung sei dann aber eine Berichtigungsbewilligung erforderlich.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Antragstellerin mit ihrer Beschwerde, mit der sie im Kern geltend macht, der übertragende Rechtsträger sei im Hinblick auf den Übertragungsgegenstand verfügungsbefugt und der Abspaltungsvertrag erfülle die Anforderungen des Bestimmtheitsgrundsatzes. Der Oberbegriff „Übertragung von Grundstücksrechten“ umfasse das Eigentumsrecht und das Erbbaurecht. Die Parteien hätten aus Gründen der Praktikabilität keine Unterscheidung nach Eigentums- und Erbbaurechten vorgenommen. Angesichts des eindeutigen Wortlauts sei für eine Auslegung kein Raum. Selbst wenn die Formulierungen als auslegungsbedürftig angesehen würden, habe diese nach den §§ 133, 157 BGB zu erfolgen, nicht nach § 28 GBO. Die Parteien seien sich über den Grundbuchbestand des übertragenden Rechtsträgers einig gewesen und hätten den Übergang eines Teils des Gesamterbbaurechts in der Anlage 2.1(viii) detailliert geregelt. Die in dieser Anlage genannten Flurstücke seien entsprechend § 28 GBO mit Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer angegeben. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens wird auf die Beschwerde vom 21. April 2017 und die ergänzenden Ausführungen im Schriftsatz vom 28. September Bezug genommen.

Das Grundbuchamt hat mit weiterem Beschluss vom 16. Juni 2017 der Beschwerde nicht abgeholfen. Entscheidend sei, dass im Spaltungsvertrag mit der Bezeichnung Grundstücksrechte als Übertragungsgegenstand lediglich die dort aufgeführten Flurstücke übertragen würden, nicht aber das Erbbaurecht. Im Grundbuchverfahren gelte das Gebot der Klarheit und Wahrheit. Die fehlende materiell-rechtliche Bestimmtheit des zu übertragenden Rechts könne im Grundbuchverfahren nicht durch eine Berichtigungsbewilligung geheilt werden.

II.

Die zulässige (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO) Beschwerde hat Erfolg. Das Grundbuchamt durfte den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs hinsichtlich der Inhaberin des im Grundbuch von … Blatt 7557 eingetragenen Gesamterbbaurechts nicht deswegen zurückweisen, weil der Übertragungsgegenstand im Abspaltungsvertrag nicht hinreichend bestimmt bezeichnet ist.

1.

Der rechtliche Ausgangspunkt des Grundbuchamts ist zutreffend. In einem Spaltungs- und Übernahmevertrag ist zu vereinbaren, welche Vermögensteile von dem übertragenden Rechtsträger auf den übernehmenden übergehen sollen. Nach § 126 Abs. 2 S. 2 UmwG ist bei der Übertragung von Gegenständen im Fall der Einzelrechtsnachfolge § 28 GBO zu beachten. Damit wird dem Bestimmtheitserfordernis des Grundbuchrechts Rechnung getragen. Es dient dazu, dass jedermann aus der im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragenen Grundstücksbezeichnung erkennen kann, um welches Grundstück es sich handelt (BGHZ 150, 334, 338 = NJW 2002, 2247). Ihm kommt im Umwandlungsrecht eine besondere Bedeutung zu, weil die – hier abgespaltenen – Vermögensteile mit der Eintragung der Spaltung in das Handelsregister als Gesamtheit auf den übernehmenden Rechtsträger übergehen (§ 131 I Nr. 1 UmwG). Ein gesonderter Übertragungsakt hinsichtlich der einzelnen Gegenstände ist nicht erforderlich (BGH, NJW-RR 2008, 756, 757). Mit dem Vollzug der Spaltung durch die Registereintragung wird das Grundbuch wegen des Vermögensübergangs außerhalb des Grundbuchs unrichtig. Diese Rechtsfolge verlangt die Bezeichnung der übergehenden Grundstücke in dem Spaltungs- und Übernahmevertrag nach § 28 S. 1 GBO, also entweder übereinstimmend mit dem Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt (BGH, NJW-RR 2008, 756, 757). Das entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, der den Hinweis auf § 28 GBO in § 126 Abs. 2 S. 2 UmwG aufgenommen hat, weil er es für erforderlich erachtet hat, Grundstücke in dem Spaltungs- und Übernahmevertrag so zu bezeichnen, wie dies der beurkundende Notar bei einer Einzelübertragung tun würde (BT-Drs. 12/6699, S. 1199). Für die Übertragung eines grundstücksgleichen Rechts gilt nichts anderes (vgl. Demharter, GBO, § 3 Rn. 6).

2.

Diesen Anforderungen an die Übertragung eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts genügt der Spaltungsvertrag hinsichtlich des im Grundbuch von …Blatt 7557 eingetragenen Gesamterbbaurechts.

Das Gesamterbbaurecht ist in der Anlage 2.1(viii) unter I. 5. unter Angabe sowohl des Grundbuchblatts als auch unter Angabe von Flur und Flurstücksnummer der dem Erbbaurecht unterfallenden Grundstücke in Übereinstimmung mit dem Grundbuch bezeichnet. Die Anforderungen des § 28 S. 1 GBO sind insoweit gewahrt. Das Grundbuchamt beanstandet tatsächlich auch nicht diese Bezeichnung der Grundstücke, sondern den Umstand, dass sich aus dem Spaltungsvertrag nicht hinreichend bestimmt ergibt, dass das Gesamterbbaurecht und nicht das Eigentum an dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücken auf die Antragstellerin als übernehmender Rechtsträger übergehen soll.

Auch Grundbucherklärungen sind als Willenserklärungen grundsätzlich gemäß §§ 133, 157 BGB der Auslegung fähig und zugänglich, es sei denn, dass die Eindeutigkeit der Erklärung eine Auslegung im Einzelfall ausschließt (BGHZ 32, 60, 63; BayObLGZ 1979, 12, 13ff m. w. N.). Der Auslegung durch das Grundbuchamt sind allerdings – bedingt durch den an das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen – Grenzen gesetzt (BayObLGZ 1974, 112, 114 f.; Rpfleger 1980, 111). Unabhängig hiervon gilt aber auch im Grundbucheintragungsverfahren für die Auslegung von Grundbucherklärungen der Grundsatz, dass auf deren Wortlaut und Sinn abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BGHZ 59, 205, 209; BGH, FGPrax 2015, 5; BayObLGZ 1977, 189, 191; BayObLG, Rpfleger 1980, 293). Eine Auslegung kommt aber nur in Betracht, wenn sie zu einem eindeutigen und zweifelsfreien Ergebnis führt (BGH, Rpfleger 1995, 343).

Dem Spaltungsvertrag lässt sich im Wege einer an den vorgenannten Maßstäben orientierten Auslegung eindeutig und zweifelsfrei entnehmen, dass Gegenstand des Spaltungsvertrags die Übertragung des im Gesamterbbaugrundbuch von … Blatt 7557 eingetragenen Erbbaurechts der übertragenden Gesellschaft ist. In Abschnitt I. sind unter 1. bis 4. unterschieden nach den einzelnen Grundbüchern die Grundstücke aufgeführt, die im Eigentum der übertragenden Gesellschaft stehen, unter 5., wie bereits ausgeführt, das im Grundbuch von … Blatt 7557 eingetragene Gesamterbbaurecht. Der Abschnitt II. der Anlage 2.1(viii) ist mit „Übertragung von Grundstücksrechten“ überschrieben. Dieser Wortlaut umfasst sowohl die Übertragung des Eigentums an Grundstücken, als auch die Übertragung eines Erbbaurechts als eines grundstücksgleichen Rechts. Die nachfolgende Ziffer 1. trägt die Überschrift „Übertragungsgegenstand“. Unter 1. a) ist festgehalten, dass die dort aufgeführten und im Gesamterbbaurechtsgrundbuch von … Blatt 7557 aufgeführten Flurstücke vollständig auf die Antragstellerin übergehen sollen, unter b) werden dann die Flurstücke aufgeführt, von denen noch zu vermessende Teilflächen übergehen sollen. Schließlich ist in II. 1. e) geregelt, dass die unter I. 1. bis 4. aufgeführten Grundstücke, also diejenigen Grundstücke, die im Eigentum der übertragenden Gesellschaft stehen und die vorstehend unter II. 1. a) aufgeführten Grundstücke und die unter b) aufgeführten unvermessenen Teilflächen an Grundstücken, eingetragen im Grundbuch von … Blatt 7557 „Übertragungsgegenstand“ genannt werden. Unter II. 4. der Anlage 2.1(viii) ist schließlich zwischen übertragender und übernehmender Gesellschaft vereinbart, dass diese Kenntnis vom Inhalt des Erbbaurechtsvertrags haben, die übernehmende Gesellschaft in sämtliche Rechte und Pflichten aus diesem Erbbaurechtsvertrag eintritt und sich insbesondere verpflichtet, den vereinbarten Erbbauzins für den Übertragungsgegenstand zu zahlen.

Der Spaltungsvertrag bringt damit eindeutig und zweifelsfrei zum Ausdruck, dass sich der „Übertragungsgegenstand“, also die zu übertragenden Grundstücksrechte, zusammensetzt aus den unter I. 1. bis 4. aufgeführten Grundstücken und dem in II. 1. a) und b) bezeichneten Teil des Gesamterbbaurechts. Die Formulierung in II. 1. a) und b), wonach die nachfolgend aufgeführten Flurstücke und Teilflächen von Flurstücken übertragen werden, mag zwar für sich genommen eine Übertragung des Erbbaurechts an diesen Flurstücken im Grundbuchverfahren nicht hinreichend eindeutig und zweifelsfrei zum Ausdruck bringen, in Verbindung mit der Bezeichnung des Übertragungsgegenstands in II. 2. e) der Anlage 2.1(viii) und der in diesem Zusammenhang vorgenommenen Differenzierung zwischen den Grundstücken im Eigentum der übertragenden Gesellschaft und der Grundstücke, die mit dem Erbbaurecht belastet sind sowie der Vereinbarung der Zahlung des Erbbauzinses für den Übertragungsgegenstand durch die Antragstellerin können solche Zweifel indes nicht mehr bestehen. Anhaltspunkte dafür, dass die übertragende Gesellschaft das ihr nicht zustehende Eigentum an den Grundstücken des Gesamterbbaurechts übertragen wollte, sind nicht ersichtlich, zumal unter I. 5. der Anlage 2.1(viii) der Grundbuchstand zutreffend wiedergegeben, die Liegenschaftsverwaltung … GmbH & Co. KG als eingetragene Eigentümerin angegeben und wegen des Inhaltes des Erbbaurechts auf die Bewilligungen vom 18. November 2003 und vom 1. Dezember 2004 Bezug genommen wird. Das Grundbuchamt durfte den Berichtigungsantrag der Antragstellerin daher nicht deswegen zurückweisen, weil als Übertragungsgegenstand nur Flurstücke bezeichnet seien, für die der übertragenden Gesellschaft die Verfügungsbefugnis fehle.

Die Kostenfolge ergibt sich hinsichtlich der Gerichtskosten aus dem Gesetz (§ 25 Abs. 1 GNotKG); eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

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