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Auslegung Vollmacht in notariellen Grundstückskaufvertrag

OLG Frankfurt – Az.: 20 W 18/20 – Beschluss vom 19.05.2020

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Gründe

I.

Im betroffenen Grundbuch sind in Abt. I, lfd. Nrn. 4.2, 4.3 und 5, die hiesigen Beteiligten als (Bruchteils-)Eigentümerinnen des betroffenen Grundbesitzes eingetragen. Durch notarielle Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten vom 22.11.2019, UR-Nr. …/2019 (Bl. 159 ff. der Akte), auf deren Einzelheiten verwiesen wird, haben die Beteiligten zu 1 und 3 ihre jeweiligen Bruchteilsanteile an dem Grundbesitz an die Beteiligte zu 2 zu Alleineigentum verkauft.

Unter Ziffer X. „Vollzug und Vollmachten“ heißt es in diesem Vertrag:

„Alle Beteiligten beauftragen und ermächtigen hiermit den beurkundenden Notar oder seinen Vertreter im Amt und die Notarmitglieder seiner Sozietät unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB,

-sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten,

-die zur Wirksamkeit und für den Vollzug dieser Urkunde erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen anzufordern, entgegenzunehmen und (als Eigenurkunde) abzugeben.

(…)

Die Beteiligten bevollmächtigen weiterhin die Angestellten des amtierenden Notars

(…)

und zwar jede für sich, mit dem Recht auf Untervollmacht und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB,

Erklärungen, Bewilligungen und Anträge materiell- oder formell-rechtlicher Art zur Ergänzung oder Änderung des Vertrages abzugeben. Im Innenverhältnis wird vereinbart, dass von der Vollmacht nur nach Abstimmung zwischen den Bevollmächtigten und den Parteien und nur vor dem amtierenden Notar, seinem Vertreter im Amt oder einem Notarmitglied seiner Sozietät Gebrauch gemacht werden darf. Die nach diesem Vertrag Bevollmächtigten übernehmen im Zusammenhang mit Maßnahmen in Ausübung der Vollmacht weder eine persönliche Haftung noch tragen sie die damit verbundenen Kosten. Die Vollmachten sind von der Wirksamkeit des Vertrages nicht abhängig, sie sollen auch durch den Tod der Vollmachtgeber nicht erlöschen. Sie erlöschen mit der Eigentumsumschreibung auf Erwerber im Grundbuch.

Zur Vollzugs- oder Betreuungstätigkeit ist der Notar trotz dieser Vollmacht nur insoweit verpflichtet, als dies in der vorliegenden Urkunde ausdrücklich bestimmt ist oder er sich danach hierzu schriftlich bereiterklärt hat.

(…).“

Unter Ziffer XII. „Mitwirkung bei der Bestellung von Grundpfandrechten“ heißt es dort weiter:

„Erwerber erklärt, keine Fremdfinanzierung zu benötigen. Die Aufnahme einer Belastungsvollmacht ist daher entbehrlich.“

Mit Schreiben vom 09.12.2019 hat der Verfahrensbevollmächtigte seine Ergänzungsurkunde vom 02.12.2019, UR-Nr. …/2019 (Bl. 183 ff. der Akte), auf deren Einzelheiten verwiesen wird, beim Grundbuchamt eingereicht. Ausweislich dieser Urkunde hat eine unter der Ziffer X. der oben genannten Urkunde vom 22.11.2019 aufgeführte Angestellte des Verfahrensbevollmächtigten im Namen der hiesigen Beteiligten eine Ergänzung dieses Vertrages beurkunden lassen. Unter Ziffer I.1. hat sich darin „der Veräußerer“ – die Beteiligten zu 1 und 3 – verpflichtet, bei der Bestellung von Grundpfandrechten in beliebiger Höhe für beliebige Gläubiger mit Erlaubnis zu Bankgeschäften in der Bundesrepublik Deutschland mit beliebigen Zinsen und Nebenleistungen vor Eigentumsübergang mitzuwirken und deren Eintragung im Grundbuch samt dinglicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung zu bewilligen. Der Erwerber – die Beteiligte zu 2 – hat sich damit einverstanden erklärt. Hierzu haben die Vertragsschließenden unter Ziffer I.1 und Ziffer I.2. der Urkunde ergänzende Vereinbarungen getroffen. Darüber hinaus hat der Veräußerer dem Erwerber in Ziffer I.3. der Urkunde unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und unabhängig von der Rechtswirksamkeit dieses Vertrages Vollmacht zu seiner Vertretung bei der Bestellung von Grundpfandrechten in beliebiger Höhe einschließlich etwaiger Nebenrechte, die an dem Vertragsgegenstand bestellt werden und zur Unterwerfung des Vertretungsgegenstandes unter die sofortige Zwangsvollstreckung mit Wirkung für den jeweiligen Eigentümer erteilt.

Mit dem genannten Schreiben vom 09.12.2019 hat der Verfahrensbevollmächtigte beim Grundbuchamt weiter seine Grundschuldbestellungsurkunde vom 05.12.2019, UR-Nr. …/2019 (Bl. 189 ff. der Akte), eingereicht, ausweislich deren die Beteiligte zu 2 unter Bezugnahme auf die letztgenannte Vollmacht im eigenen und im Namen der Beteiligten zu 1 und 3 eine Buchgrundschuld zu 299.000,– EUR zu Gunsten der Bank1, Stadt1, Stadt2 und Stadt3 an dem betroffenen Grundbesitz bestellt hat. Der Verfahrensbevollmächtigte hat ausweislich des Schreibens vom 09.12.2019 gegenüber dem Grundbuchamt auch im Namen der Grundpfandrechtsgläubigerin die Wahrung der Grundschuld sowie die Eintragung der Zwangsvollstreckungsunterwerfung beantragt.

Durch Verfügung vom 12.12.2019 (Bl. 209 der Akte) hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass in dem Kaufvertrag vereinbart worden sei, dass die Käuferin keine Fremdmittel für die Finanzierung des Kaufpreises benötige und daher eine Belastungsvollmacht entbehrlich sei. Dass nun eine bevollmächtigte Notarfachangestellte den Kaufvertrag um eine Belastungsvollmacht ergänze, übersteige die an diese im Kaufvertrag in Ziffer X. gegebene Vollmacht. Sie hat um nachträgliche Genehmigung der Grundschuldbestellungsurkunde UR-Nr. …/2019 durch die Verkäuferinnen in der Form des § 29 GBO gebeten.

Gegen diese Zwischenverfügung hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schreiben vom 18.12.2019 (Bl. 213 ff. der Akte) Beschwerde eingelegt und dabei im Wesentlichen darauf hingewiesen, dass die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt sei und damit jede Ergänzung oder Änderung des Vertrages abgegeben werden könne. Die beiden Veräußerinnen hätten noch am Tag der Beurkundung gegenüber dem amtierenden Notar ausdrücklich erklärt, dass sie mit der vorgenommenen Ergänzung einverstanden seien. In der Folge hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt durch Beschluss vom 19.12.2019 (Bl. 215 ff. der Akte) im Wege der Zwischenverfügung dem Antragsteller nochmals aufgegeben, die erforderliche Genehmigung der Veräußerinnen in der Form des § 29 GBO nachzureichen. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen nochmals ausgeführt, dass die erteilte Vollmacht im Kaufvertrag keine Belastungsvollmacht enthalte. Sie beziehe sich nur auf Ergänzungen oder Änderungen, welche den dort bestimmten Inhalt bzw. Rahmen beträfen. Da im Kaufvertrag eine Belastung des Grundbesitzes ausgeschlossen worden sei, könne hier nicht nachträglich eine Belastungsvollmacht erteilt werden. Auch wenn die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt gelten und der Durchführung des Vertrages hätte dienen sollen, sei diese Vollmacht an die Grenzen des Kaufvertrages gebunden.

Gegen diese Zwischenverfügung ist mit Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten vom 13.01.2020 (Bl. 225 ff. der Akte), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, Beschwerde eingelegt worden. Die Beschwerde weist darauf hin, dass von der im Vertrag vom 22.11.2019 enthaltenen Vollmacht auch Änderungen umfasst seien. Dieser Begriff gehe über bloße Berichtigungen hinaus; dies bedürfe keiner Auslegung. Darüber hinaus sei bei der vorliegenden Vollmacht eine ausdrückliche Beschränkung im Innenverhältnis gegeben, die dem Schutz der Beteiligten vollauf genüge. Von daher umfasse die Vollmacht auch die Berechtigung zur Änderung des Vertrages dahingehend, dass eine Belastungsvollmacht aufgenommen werde. Die beiden Veräußerinnen hätten im Innenverhältnis die Erklärung abgegeben, dass von der Vollmacht entsprechend Gebrauch gemacht werden könne; damit hätten sie auch erklärt, dass die Vollmacht diesen Umfang haben solle. Im Übrigen seien die Beteiligten des Kaufvertrages zunächst davon ausgegangen, dass eine Finanzierungsvollmacht nicht erforderlich sei, weshalb sie eine solche auch nicht erteilt hätten. Dadurch sei sie aber gerade nicht ausgeschlossen worden, wie das Grundbuchamt meine. Der durch den Kaufvertrag gezogene Rahmen sei mithin nicht überschritten worden. Im Gegenteil sei der Rahmen der Urkunde, dass die Parteien zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses davon ausgegangen seien, es sei keine Finanzierungsvollmacht erforderlich, weshalb keine erteilt worden sei; wenn sie im Zeitpunkt der Beurkundung aus der Sicht der Parteien erforderlich gewesen wäre, wäre sie also auch schon in der Urkunde erteilt worden. Damit entspreche die Ergänzung gerade dem Sinn und Zweck der erteilten Vollmacht.

Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat der Beschwerde ausweislich ihres Beschlusses vom 23.01.2020 (Bl. 228 ff. der Akte) nicht abgeholfen und hat sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Sie hat ergänzend ausgeführt, dass die formlose Bestätigung des verfahrensbevollmächtigten Notars, die beiden Verkäuferinnen hätten ihm erklärt, sie seien mit der Grundschuldbestellung einverstanden, möglicherweise sachrechtlich ausreichend sei, nicht jedoch verfahrensrechtlich im Grundbuchverfahren. Der Verfahrensbevollmächtigte hat mit Schreiben vom 03.02.2020 (Bl. 233 ff. der Akte) dazu ergänzend Stellung genommen und dabei insbesondere auf den Wortlaut der Vollmacht verwiesen, der eindeutig und einer Auslegung durch das Grundbuchamt nicht zugänglich sei. Selbst wenn die Vollmacht der Auslegung bedürfe, würde sich nichts ändern. Wortlaut und Sinn der Vollmacht würden gerade dahingehen, dass die Vollmachtserteilung eine Belastungsvollmacht berechtigen solle, wenn sich deren Erfordernis nachträglich herausstelle.

II.

Die dem Senat vorgelegte Beschwerde gegen die Zwischenverfügung im Beschluss vom 19.12.2019 ist gemäß den §§ 71, 73 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig. Zwar hat der verfahrensbevollmächtigte Notar nicht angegeben, für wen er die Beschwerde eingelegt hat (vgl. zu diesem Erfordernis Demharter, GBO, 31. Aufl., § 15 Rz. 20). Der Senat geht von einer Beschwerde der sich aus dem Rubrum ergebenden Grundstückseigentümerinnen aus, die im angefochtenen Beschluss und dem Nichtabhilfebeschluss jeweils auch als Beteiligte aufgeführt sind. Zwar war der im angefochtenen Beschluss in Bezug genommene Antrag des Verfahrensbevollmächtigten vom 09.12.2019 ausdrücklich auch im Namen der Grundpfandrechtsgläubigerin gestellt worden. Allerdings braucht der Antragsberechtigte, für den der Notar die Beschwerde einlegt, nicht derjenige zu sein, in dessen Namen er den Eintragungsantrag gestellt hatte (vgl. auch insoweit Demharter, a.a.O., § 15 Rz. 20).

Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Das in der Zwischenverfügung aufgezeigte Hindernis besteht nicht. Prüfungsgegenstand im Beschwerdeverfahren ist dabei ausschließlich das vom Grundbuchamt in der angefochtenen Zwischenverfügung nach § 18 GBO angenommene Eintragungshindernis. Dieses liegt ausweislich des Inhalts der Zwischenverfügung lediglich darin begründet, dass nach Auffassung des Grundbuchamts der Beteiligten zu 2 im Kaufvertrag vom 22.11.2019 keine Belastungsvollmacht durch die Beteiligten zu 1 und 3 zur Finanzierung des Kaufpreises erteilt worden sei, da gemäß Abschnitt XII. keine Fremdfinanzierung benötigt werde, und auch Abschnitt X. des Vertrages keine Belastungsvollmacht enthalte, den Grundbesitz mit Grundpfandrechten oder anderen Rechten zu belasten. Daraus ergäbe sich (als Hindernis), dass hier nicht nachträglich durch die Urkunde vom 05.12.2019, UR-Nr. …/2019, eine Belastungsvollmacht erteilt werden könne. Dass sich etwa die Beteiligte zu 2 bei der Grundschuldbestellungsurkunde nicht im Rahmen der ihr durch die letztgenannte Urkunde nunmehr erteilten Vollmacht gehalten hätte und/oder der beantragten Eintragung weitere Gründe entgegenstehen könnten, ist nicht Gegenstand der Zwischenverfügung. Über diese und weitere darüber hinaus gehende Fragen hat der Senat mithin nicht zu befinden. Über den Eintragungsantrag selbst und dessen Voraussetzungen hat vielmehr das Grundbuchamt in eigener Zuständigkeit zu entscheiden.

Der Senat teilt die der Zwischenverfügung zu Grunde liegende Rechtsauffassung des Grundbuchamts zum Vorliegen des vorgenannten Eintragungshindernisses nicht.

Zutreffend ist die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt allerdings zunächst davon ausgegangen, dass sie den Umfang der hier im Kaufvertrag erteilten Vollmacht selbständig zu prüfen hat, auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht als ausreichend angesehen hat. Dabei gelten für die Auslegung einer Vollmacht die für Grundbucherklärungen aufgestellten allgemeinen Grundsätze, wobei zu beachten ist, dass der für das Grundbuchverfahren herrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung Grenzen setzen. So kommt eine Auslegung nur dann in Betracht, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Es ist auf den Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Andere Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Darauf, was der Erklärende tatsächlich gewollt hat, kommt es nicht an. Verbleiben Zweifel, so ist von dem geringeren Umfang der Vollmacht auszugehen (vgl. hierzu insgesamt etwa Beschluss des Senats vom 22.12.2014, 20 W 214/14, zitiert nach juris).

Ebenfalls zutreffend hat das Grundbuchamt die vom verfahrensbevollmächtigten Notar abgegebenen Erklärungen zu den von den Verkäuferinnen erteilten Genehmigungen der Vertragsänderung im Hinblick auf § 29 Abs. 1 GBO nicht für hinreichend erachtet. Die Beschwerde rügt dies auch nicht.

In Anwendung der obigen Grundsätze geht der Senat davon aus, dass die im Kaufvertrag erteilte Vollmacht hinreichend bestimmt ist (vgl. zur Angestelltenvollmacht etwa Senat NotBZ 2008, 123, zitiert nach juris) und die hier vorgenommene Abänderung bzw. Ergänzung des Kaufvertrags durch die Urkunde UR-Nr. …/2019 abdeckt. Mit der Beschwerde ist davon auszugehen, dass eine Auslegung dann ausgeschlossen ist, wenn der Wortlaut der Erklärung eindeutig ist (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 172 m. w. N.); eine Auslegung darf sich nicht über den klaren Erklärungsinhalt hinwegsetzen (vgl. etwa BayObLGZ 1973, 220). Ausgehend davon ist zunächst festzuhalten, dass die Formulierung – der Wortlaut – der sich auf den Kaufvertrag vom 22.11.2019 beziehenden Vollmacht in dessen Ziffer X. inhaltlich nicht eingeschränkt ist; sie umfasst mithin alle Erklärungen materiell- oder formell-rechtlicher Art zur Ergänzung und Änderung des Vertrags. Sie enthält keine konkretisierenden bzw. beschreibenden Elemente, die auf eine inhaltliche Begrenzung im Hinblick auf bestimmte Sachmaterien hindeuten und von daher die Grundlage für eine einschränkende Auslegung bieten könnte, wie es etwa bei allgemein formulierten Finanzierungs- (vgl. etwa Senat, Beschluss vom 22.12.2014, a.a.O.), Verkaufs- (Senat, Beschluss vom 07.09.2009, 20 W 157/08) oder Vollzugsvollmachten (Senat, Beschluss vom 12.10.2009, 20 W 116/07, je zitiert nach juris). Letztere soll etwa ihrem Sinn nach gerade (nur) diejenigen typischerweise notwendigen Erklärungen zur Vertragsabwicklung abdecken, die von den Beteiligten oder vom Notar bei Vertragsunterzeichnung übersehen wurden (vgl. Senat, Beschluss vom 12.10.2009, a.a.O.). Schon aus dem Vergleich zwischen der hier maßgeblichen Vollmacht zu derjenigen im ersten Teil der Ziffer X. der Urkunde wird deutlich, dass Erstere eine Ermächtigung betrifft, die über die zum Vollzug der Urkunde erforderlichen Erklärungen hinausgeht (vgl. dazu etwa Senat, Beschluss vom 10.02.2003, 20 W 45/03, beck online), mithin auch über den bisherigen materiell-rechtlichen Umfang des Vertrags hinausgehende inhaltliche Abänderungen ermöglicht. Von daher ist zur Überzeugung des Senats die hiesige Vollmacht auch anders zu würdigen als diejenige, die dem vom Grundbuchamt in Bezug genommenen Beschluss des OLG München vom 18.10.2012 (vgl. FGPrax 2013, 20, zitiert nach juris) zugrunde lag. Sie enthält nicht die in der dortigen Vollmacht enthaltene einschränkende Formulierung (Tz. 14 bei juris), die das konkrete Geschäft als Rahmen bestimmt. Gegen Letzteres spricht ohnedies – insoweit ist der Beschwerde zu folgen -, dass die hiesige Vollmacht auch Änderungen des Vertrags ermöglichen sollte und nicht lediglich Erklärungen „zum Zwecke der Ergänzung und Berichtigung”.

Dass diese Vollmacht damit im Ergebnis generalklauselartigen Charakter mit den zumindest grundsätzlich für die Vertragsparteien verbundenen Gefährdungen hat, rechtfertigt hier noch nicht ohne weiteres eine einengende Auslegung des Vollmachtumfangs. Grundsätzlich unterliegen Generalvollmachten von Privatpersonen keinen rechtlichen Bedenken (Bauer/Schaub, GBO, 4. Aufl., AT G Rz. 9). Hier kommt hinzu, dass die Vertragsparteien durch Beschränkungen im Innenverhältnis konkrete Vorsorge gegen einen Missbrauch der Vollmacht getroffen haben (vgl. dazu Reetz in BeckOK GBO, Stand 01.03.2020, Sonderbereich Vertretungsmacht Rz. 15 ff.).

Auf einen auf diesbezügliche Erwägungen gestützten Vollmachtsdefizit hat das Grundbuchamt nicht abgestellt. Zwar mag es so sein, dass eine – wie hier – im Außenverhältnis unbeschränkt erteilte Vollmacht den Bevollmächtigten dennoch nicht zu Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt berechtigt, die durch mitbeurkundete Beschränkungen im Innenverhältnis untersagt und evident sind, wenn dem Vollmachtgeber durch die Überschreitung der Innenverhältnisabrede erkennbar ein Vermögensschaden entsteht (vgl. etwa Reetz in BeckOK GBO, a.a.O., Sonderbereich „Vertretungsmacht“ Rz. 15; ders. in Beck‘sches Notar-Handbuch, 7. Aufl., § 27 Rz. 48; OLG München DNotZ 2007, 41; FGPrax 2009, 105, zitiert nach juris; vgl. in anderem Zusammenhang Meikel/Böttcher, GBO, 11. Aufl., Einl E Rz. 22). Ein solcher Fall – auf den sich das Grundbuchamt denn auch gar nicht bezogen hat – wäre hier auch nicht ohne weiteres erkennbar. Der verfahrensbevollmächtigte Notar hat formale Vorkehrungen zur Überwachung der im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht getroffen (vgl. zu derartigen Gestaltungen etwa Reetz in BeckOK GBO, a.a.O., Sonderbereich „Vertretungsmacht“ Rz. 16; Bauer/Schaub, a.a.O., AT G Rz. 29; in anderem Zusammenhang: Heinze in Münchener Vertragshandbuch, BGB II, 8. Aufl., VIII. 14. „Notarielle Vollzugsvollmachten“ Rz. 3e; DNotI-Report 1996, 109; Nodoushani ZfIR 2017, 305; Schmidt-Räntsch ZNotP 2016, 294).

Vor diesem Hintergrund kann auch Ziffer XII. des Kaufvertrags vom 22.11.2019 nichts Anderes entnommen werden. Anders als das Grundbuchamt meint, kann dieser Vertragsbestimmung nicht als nächstliegender Bedeutung entnommen werden, dass die Vertragsbeteiligten – konkret: die davon zunächst betroffenen Veräußerinnen – eine Belastung des Grundbesitzes (und damit eine darauf gerichtete Belastungsvollmacht) ausgeschlossen hätten. Die Klausel enthält schon keine ausdrückliche Erklärung der Veräußerinnen, sondern nur eine solche der Erwerberin (Satz 1). Die daraus gezogene und in den Vertragstext übernommene Folgerung, dass eine Belastungsvollmacht entbehrlich sei (Satz 2), rechtfertigt vor dem Hintergrund der obigen Ausführungen und auch ansonsten nicht den Schluss darauf, dass hierdurch die vorhergehende Vollmacht zu Vertragsänderungen beschränkt werden sollte.

Ist die Beschwerde mithin erfolgreich, bedarf es weder eine Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren noch eine Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde.

 

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