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Auflassungsvormerkung am ganzen Grundstück – noch nicht vermessene Teilfläche

Oberlandesgericht Naumburg – Az.: 12 Wx 38/17 – Beschluss vom 21.07.2017

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Magdeburg – Grundbuchamt – vom 25. April 2017 aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Vollzug des Antrages auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung bzgl. Teilfläche 2 der Urkunde des Notars W. vom 2. Februar 2017 nicht aus den Gründen der Zwischenverfügung vom 25. April 2017 zu verweigern.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 400.000,00 €.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1) ist als Eigentümerin des im Grundbuch von … Blatt … verzeichneten Flurstücks … eingetragen.

Mit Schriftsatz vom 8. Februar 2017 hat der Verfahrensbevollmächtigte die beglaubigte Abschrift eines von ihm beurkundeten Vertrages vom 2. Februar 2017 an das Amtsgericht Magdeburg – Grundbuchamt – übersandt, mit dem die Beteiligte zu 1) an den Beteiligten zu 2) u.a. eine noch nicht vermessene Teilfläche 2 aus dem Flurstück … veräußert. Außerdem hat die Beteiligte zu 1) hinsichtlich dieser Teilfläche die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Beteiligten zu 2) bewilligt. Hinsichtlich der Teilfläche 2 enthält der Vertrag in § 2 Ziffer 2.b folgende nähere Angaben:

“Das andere verkaufte Trennstück (Teilfläche 2) aus dem Flurstück … ist aus dem beigefügten Lageplan von den Vertragsteilen grün eingezeichnet worden. Die westliche Grundstücksgrenze des Kaufgegenstandes verläuft bis zum Flurstück der V. GmbH & Co. KG (V. ), maximal jedoch bis zu den Gleisen der V. nebst eines Schutzbereichs von drei Metern gemessen von der Gleisachse; die östliche Grundstücksgrenze des Kaufgegenstandes verläuft entlang der Gleise der Hafenbahn nebst eines Schutzbereiches von drei Metern gemessen von der Gleisachse.

Die Vertragsteile nehmen auf diesen Lageplan, der der Urkunde als Anlage 3 beigefügt ist, Bezug.

Die verkaufte Teilfläche 2 hat eine Größe von ca. 22.000 bis ca. 25.000 m2, ohne dass damit eine bestimmte Größe garantiert oder als Beschaffenheit vereinbart ist. Maßgeblich für die Vermessung ist die Einzeichnung im Katasterplan, sowie ein Grenzabstand von drei Metern gemessen ab Gleisachse.”

Mit Zwischenverfügung vom 20. April 2017 hat das Amtsgericht Magdeburg darauf hingewiesen, dass der beantragten Eintragung einer Auflassungsvormerkung ein Hindernis entgegenstehe und zu dessen formgerechter Behebung eine Frist von zwei Monaten bestimmt. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Eintragung betreffend eine Teilfläche von 22.000 bis 25.000 qm nicht möglich sei, da dies dem Bestimmtheitsgrundsatz entgegenstehe.

Denkbar wäre daher nur die Abänderung des schuldrechtlichen Anspruchs auf eine bestimmte und bestimmbare Teilfläche sowie Wiederholung der Bewilligung der Auflassungsvormerkung.

Hiergegen wandten sich die Beteiligten mit Schriftsatz vom 20. April 2017. Sie sind der Meinung, dass an die Bestimmtheit der Vormerkung keine höheren Anforderungen zu stellen seien als an die Bestimmtheit des schuldrechtlichen Anspruchs selbst. Hierfür sei es erforderlich, dass entweder aufgrund der beschreibenden Angaben in der Vertragsurkunde oder anhand einer zeichnerischen Darstellung die veräußerte Teilfläche genau ermittelt werden könne. In der vorliegenden Urkunde sei sogar von beiden Möglichkeiten gleichzeitig Gebrauch gemacht worden. Eine Größenangabe sei für die Bezeichnung der veräußerten Teilfläche gerade nicht erforderlich. Es entspreche auch nicht dem Verkehrsbedürfnis, ob die Parteien eine Größenangabe treffen. Eine genauere Größenangabe werde den Parteien erst dann möglich sein, wenn die Teilfläche vermessen ist. Im Übrigen sei es den Parteien auch gerade nicht auf eine bestimmte Quadratmetergröße angekommen, sondern auf eine bestimmte geometrische Form. In einem solchen Fall sei die Umgrenzung allein entscheidend.

Mit weiterer Zwischenverfügung vom 25. April 2017 hat das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass der beantragten Eintragung einer Auflassungsvormerkung weiter Hindernisse entgegenstehen würden und hat zu deren formgerechten Behebung erneut eine Frist von zwei Monaten bestimmt. Zur Begründung wurde ergänzend ausgeführt, dass die textliche Beschreibung im Vertrag und der in Anlage 3 beigefügte Lageplan zusammen zwar hinsichtlich Lage und Zuschnitt den Anforderungen an die Bestimmtheit genügen würden. Die Beteiligten müssten sich allerdings auf eine Größe der Teilfläche festlegen und dies in einer Abänderungsurkunde beurkunden lassen und bei Abweichung von mehr als nur geringfügigen Differenzen die Auflassung nach Vermessung erklären. Aus der textlichen Beschreibung der Teilfläche gehe nämlich hervor, dass die Beteiligten von einer Größendifferenz von 3.000 qm ausgingen. Insofern fehle es an der Einigkeit zu der Größe der Teilfläche, die auch durch den Lageplan nicht bestimmt werde, aus dem heraus keine Beschreibung der Teilfläche möglich sei.

Hiergegen haben die Beteiligten mit Schriftsatz vom 27. April 2017 Beschwerde eingelegt mit der ergänzenden Begründung, dass es für die Bezeichnung des Kaufgegenstandes darauf ankomme, dass er anhand der vertraglichen Regelungen bestimmbar sei. Hätten sich die Parteien bei Vertragsschluss mit einem geringeren Bestimmtheitsgrad zufrieden gegeben und die verbindliche Festlegung der Durchführung des Vertrages überlassen, sei das Verpflichtungsgeschäft auch ohne eine maßstabsgerechte Darstellung wirksam. Das Grundbuchamt half der Beschwerde durch Beschluss vom 30. Mai 2017 nicht ab und legte das Verfahren dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vor.

II.

Die zulässige Beschwerde ist begründet.

Die Voraussetzungen für den Erlass der Zwischenverfügung vom 25. April 2017 haben nicht vorgelegen. Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO hat das Grundbuchamt einen Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Behebung des Hindernisses zu bestimmen, wenn einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht. Hier bestand allerdings kein Hindernis für die Eintragung der Auflassungsvormerkung unter dem Gesichtspunkt mangelnder Bestimmtheit der veräußerten Teilfläche 2.

Soll eine Auflassungsvormerkung am ganzen Grundstück zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung an einer noch nicht vermessenen Teilfläche eingetragen werden, so muss die Teilfläche so beschrieben sein, wie dies für die Gültigkeit des schuldrechtlichen Vertrages erforderlich ist. Sie muss also in Worten und/oder Bezugnahme auf einen der Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan ausreichend beschrieben sein (z. B. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rdn. 1503). Der Grundsatz der Bestimmtheit erfordert dabei, dass die Eintragungsbewilligung den noch nicht vermessenen Grundstücksteil nach Lage und Größe in einer dem Verkehrsbedürfnis entsprechenden zweifelsfreien Weise bezeichnet. Was hierzu erforderlich und genügend ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Insbesondere genügt es – bei sonst ausreichender Bestimmtheit – zur Eintragung einer Auflassungsvormerkung, wenn der Grundstücksteil, auf die sich die Vormerkung bezieht, in eine in der Eintragungsbewilligung in Bezug genommene, allgemein zugängliche Karte (Lageplan, Skizze o.ä.) eingezeichnet ist. Die Vorlage einer von der Vermessungsbehörde angefertigten oder beglaubigten amtlichen Lageplans ist hierfür regelmäßig nicht erforderlich. Ebenso bedarf es regelmäßig nicht der Angabe der Trennfläche in m2 (z. B. BayObLG, Rpfleger 1981, 232). Für die Frage der Identität zwischen später vermessenem und dem urkundlich beschriebenen Trennstück ist in erster Linie der reale Zuschnitt des Grundstücks und seine Lage in der Natur im Verhältnis zur Beschreibung des Grundstücksteils im Kaufvertrag entscheidend. Die Größe der Parzelle kann daneben ebenfalls eine Rolle für die Festlegung der Fläche spielen (z. B. Schöner/Stöber, Rdn. 870), muss dies aber nicht. In der Regel geht der objektive Inhalt der Verkäufer- und Käufererklärung dahin, dass bei Differenzen zwischen der im Vertrag angegebenen Flächengröße und der Flächengröße, die sich aus der vertraglich festgelegten Grenzziehung ergibt, erstere ohne Bedeutung ist (z. B. BGH, NJW-RR 2004, 735).

Nach diesen Grundsätzen hat das Grundbuchamt im Ausgangspunkt zutreffend festgestellt, dass die gegenständliche Teilfläche 2 nach ihrer textlichen Beschreibung in § 2 Ziffer 2.b des Kaufvertrages in Verbindung mit dem als Anlage 3 beigefügten Lageplan (dort grün schraffiert) hinsichtlich Lage und Zuschnitt hinreichend beschrieben ist. Dies gilt erst recht unter zusätzlicher Einbeziehung des als Anlage 1 ebenfalls beigefügten Lageplans, der mit größerer Darstellungsgenauigkeit eine präzisere Mitteilung der relevanten katasterlichen Grenzen des betroffenen Gesamtflurstücks … enthält. Diese Angaben sind für die Bestimmtheit des zu sichernden Kaufgegenstandes auch ausreichend. Die genauere Größe der Teilfläche war für die Festlegung der veräußerten Fläche durch die Parteien ersichtlich nicht maßgeblich, so dass nur die recht allgemeine Angabe “Die Teilfläche 2 hat eine Größe von ca. 22.000 bis ca. 25.000 m2” in den Vertrag aufgenommen worden ist, und zwar mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass eine bestimmte Größe nicht vereinbart ist. Aber auch das Verkehrsbedürfnis erfordert keine genaueren Angaben zu der tatsächlichen Größe der verkauften Teilfläche. Die im Vertrag geschilderte Beschreibung der Grenzen der Teilfläche, die dem Lageplan Anlage 3 zu entnehmende Form und Lage der Teilfläche und der sich aus dem Lageplan Anlage 1 ergebende Verlauf der Grenzen des Flurstücks … lassen in einer Gesamtschau keinen Zweifel zu, welche Teilfläche veräußert wird bzw. durch Auflassungsvormerkung gesichert werden soll.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG.

Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, Abs. 2, 36 Abs. 1 GNotKG.

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