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Auflassungsvollmacht – Fortwirken über den Tod des Veräußerers hinaus

Oberlandesgericht Saarbrücken – Az.: 5 W 40/14 – Beschluss vom 09.07.2014

Auf die Beschwerde vom 11.06.2014 wird der angefochtene Beschluss vom 20.05.2014 aufgehoben und das Amtsgericht Saarbrücken – Saarländisches Grundbuchamt – angewiesen, über den Eintragungsantrag vom 27.09.2013 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats erneut zu entscheiden.

Gründe

I.

Durch notarielle Urkunde vom 28.03.2002 des Notars Dr. K. (Urk-Nr. …/2002) schlossen die verstorbenen A. B. und C. Sch. einen Partnerschaftsvertrag. A. B. schenkte unter § 7 dieses Vertrages an C. Sch. – jedoch erst mit Wirkung ab seinem Tode – den im Vertrag näher bezeichneten Grundbesitz. Außerdem erteilte A. B. „dem Erwerber“ eine Auflassungsvollmacht. Der Notar wies in der Urkunde darauf hin, dass durch diese Regelungen ein veräußerlicher und vererblicher Anspruch auf Erwerb des Grundbesitzes begründet wird. Unter § 7 III 2 „Beendigung der Partnerschaft durch den Tod der Frau C. Sch.“ ist für diesen Fall geregelt, dass A. B. berechtigt ist, die Grundbesitzübertragung durch Mitteilung einer Ausfertigung einer entsprechenden notariellen Urkunde zu widerrufen. Außerdem vereinbarten die Beteiligten in derselben Urkunde einen Erbvertrag, in dem A. B. als Ersatzerbe für C. Sch. zu 1/5 die Antragstellerin, die Tochter der C. Sch., und zu 4/5 die Tochter seiner Schwester einsetzte.

C. Sch. starb am 15.01.2012, A. B. am 25.11.2012. C. Sch. wurde von der Antragstellerin alleine beerbt (Bl. 8 d.A.). In notarieller Urkunde vom 10.04.2013 des Notars J. (Urk-Nr. …/2013) erklärte die Antragstellerin im Namen von A. B. und in ihrem Namen die Auflassung des in der Urkunde vom 28.03.2002 näher bezeichneten Grundbesitzes und bewilligte und beantragte die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Mit Schreiben vom 27.09.2013 beantragte die Antragstellerin unter Vorlage der oben genannten Urkunden die Eigentumsumschreibung.

Durch Zwischenverfügung vom 16.12.2013 teilte das Grundbuchamt zunächst Eintragungshindernisse mit und wies durch Beschluss vom 20.05.2014 den Eintragungsantrag zurück, weil zwar einiges dafür spreche, dass ein vererblicher Anspruch begründet worden sei, die Auflassungsvollmacht aber mit dem Tod von C. Sch. erloschen sei. Mit Schriftsatz vom 11.06.2014 legte die Antragstellerin gegen den Beschluss vom 20.05.2014 Beschwerde ein.

II.

Die Beschwerde ist zulässig und führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses.

Die Beschwerde konnte beim Beschwerdegericht eingereicht werden (§ 75 GBO), welches ohne Abhilfeentscheidung des Grundbuchamtes zur Entscheidung berechtigt ist (OLG Stuttgart, FGPrax 2012, 158; OLG München FGPrax 2013, 155). Dies ist vorliegend sachgerecht, weil es nur um Rechtsfragen geht.

(1.)

Im Falle der Auflassung eines Grundstücks darf das Grundbuchamt die Eintragung des Erwerbers nur vornehmen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist (§ 20 GBO). Diese Einigung kann der Erwerber kraft einer ihm erteilten Vollmacht auch für den Veräußerer mit erklären. Eine solche Erklärung ist für den Vertretenen nur dann wirksam, wenn der Vertreter hierfür im Zeitpunkt ihrer Abgabe eine wirksame Vollmacht besaß. Das Grundbuchamt hat die Wirksamkeit der Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig als Eintragungsvoraussetzung zu prüfen, wozu auch das Nichterlöschen der Vollmacht gehört. Wird dem Grundbuchamt allerdings eine in der notwendigen Form erteilte Auflassungsvollmacht vorgelegt, kann es im Rahmen freier Beweiswürdigung davon ausgehen, dass die Vertretungsmacht des erklärenden Teils fortbesteht. Für die Feststellung des Fortbestandes der Vollmacht darf die Vorlage eines weiteren Beweismittels in der Form des § 29 GBO nur dann verlangt werden, wenn unter freier Würdigung aller dem Grundbuchamt bekannten Umstände und unter Berücksichtigung der allgemeinen Erfahrungssätze Zweifel an der fortbestehenden Vertretungsmacht verbleiben (OLG Naumburg, FGPrax 2002, 241).

Die unter § 7 I des notariellen Vertrages vom 28.03.2002 der Erwerberin C. Sch. erteilte Auflassungsvollmacht ist nicht mit ihrem Tode erloschen, sondern auf die Antragstellerin als Erbin übergegangen, so dass diese alleine eine wirksame Auflassung erklären konnte.

Das Erlöschen der Vollmacht bestimmt sich nach dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis (§ 168 Abs. 1 BGB). In Grundstückssachen ist dies der Grundstücksveräußerungsvertrag. Dieser bleibt vom Tod des Bevollmächtigten unberührt. Eine im Eigeninteresse des Bevollmächtigten eingeräumte Vollmacht, insbesondere eine solche zu Erfüllungszwecken, erlischt mit dem Tod des Bevollmächtigten – im Gegensatz zu einer treuhänderisch erteilten Vollmacht – regelmäßig nicht (OLG Schleswig MDR 1963, 675; OLG Köln OLGZ 69, 304; OLG Naumburg, FGPrax 2002, 241; Schramm in MünchKomm(BGB), 6.Aufl., § 168 Rdn. 6).

Anhaltspunkte dafür, dass dies nicht dem Willen der Vertragsbeteiligten entsprach, gibt es nicht. Die notariell beurkundete Schenkung unter der Bedingung des Todes des Veräußerers war nach § 516 BGB wirksam. Die der Erwerberin erteilte Auflassungsvollmacht diente dem Interesse der Erwerberin, die geschuldete Grundstücksübertragung zu ihren Gunsten zu vollziehen. Ersichtlich sollte sie sich nicht mit den Erben des Veräußerers auseinandersetzen müssen. Da der Erwerbsanspruch ausdrücklich vererblich sein sollte, ist nicht erkennbar, dass für den Erben der Erwerberin etwas anderes gelten sollte, zumal den Erben des Veräußerers ohnehin keine Widerrufsmöglichkeit zustand. Nach dem Tode des Veräußerers ist folglich kein wesentlicher Unterschied zwischen der anschließenden Verwendung der Auflassungsvollmacht durch die Erwerberin selbst oder ihren Erben ersichtlich. In beiden Fällen entsprach eine Grundbesitzübertragung ohne Auseinandersetzung mit den Erben des Veräußerers aufgrund der unwiderruflichen Schenkung den Interessen aller Beteiligter.

In dem Fall des Todes der Erwerberin vor dem Tode des Veräußerers stand diesem ein Widerrufsrecht nach § 7 III 2 des notariellen Vertrages zu. Mit dem Widerruf der Schenkung erlosch gleichzeitig die Auflassungsvollmacht (§ 168 BGB). Erfolgte aber ein Widerruf durch den Veräußerer/Schenker nicht, so wurde mit seinem Tode die aufschiebend bedingte Schenkung wirksam und war lediglich zu vollziehen. Die Interessenlage war dann dieselbe wie oben. Die Vollmacht zur Vollziehung des weiterhin wirksamen Grundgeschäfts bestand dann weiter. Der Beschenkte sollte sich nicht mit den Erben des Veräußerers auseinandersetzen müssen, und diese hatten kein Interesse daran, an der Vollziehung mitwirken zu müssen.

Dass dies der Veräußerer nicht gewollt hat, ist nicht ersichtlich. Entgegen der Ansicht des Grundbuchamtes kann dies nicht daraus abgeleitet werden, dass die Auflassungsvollmacht nicht ausdrücklich auch zugunsten der Erben der Erwerberin erteilt worden ist. Nach dem oben dargelegten Sinn der Auflassungsvollmacht hätte im Gegenteil die zugunsten des Bevollmächtigten erteilte Vollmacht ausdrücklich eingeschränkt werden müssen, wenn eine Verwendung durch die Erben nicht gewünscht worden wäre.

Auch die Argumentation, dass die Vollmachtserteilung der Sicherung der Lebensgefährtin diente, nicht aber der Sicherung ihrer Erben, beschreibt eine bloß theoretische Absicht, die zu ihrer Verwirklichung einer ausdrücklichen Einschränkung der Auflassungsvollmacht bedurft hätte. Eine entsprechende Absicht des Veräußerers ist aber nicht ersichtlich. Im Gegenteil hat er sich lediglich für den Fall des früheren Todes der Erwerberin selbst ein Widerrufsrecht vorbehalten. Ohne diesen Widerruf sollte aber nach der Konzeption des notariellen Vertrages die Erbin der Erwerberin Beschenkte hinsichtlich des bezeichneten Grundbesitzes sein. Lediglich an seinem sonstigen Nachlass sollte die Tochter seiner Schwester zu 4/5 als Ersatzerbin beteiligt sein. Dass diese als Miterbin nach seinem Tod – wenn er selbst zu Lebzeiten keinen Widerruf ausgeübt hatte – berechtigt sein sollte, einen Widerruf nach § 7 III 2 des notariellen Vertrages als seine Erbin zu erklären, mit der Folge, dass sie selbst 4/5 des gesamten Nachlasses einschließlich der Grundstücke erhalten würde, ist nicht anzunehmen. Damit hätte sie die vom Veräußerer vorgesehene Verteilung seines Vermögens nach seinem Tode nahezu ins Gegenteil verkehren können. Dafür dass der Veräußerer dies gewollt hätte, gibt es keinen Anhaltspunkt. Vielmehr diente das Widerrufsrecht nach § 7 III 2 des notariellen Vertrages lediglich seiner eigenen Absicherung, um selbst einer sich ändernden Interessenlage gegenüber der Erbin der Erwerberin bis zu seinem Tode noch Rechnung tragen zu können.

Wenn seine Erben aber keine Widerrufsmöglichkeit der Grundstücksschenkung hatten, konnten sie als Erben des Schenkers lediglich an dem Schenkungsvollzug mitwirken. Ein Interesse des Schenkers, dass die Erbin der Erwerberin die Grundstücksübertragung nicht alleine kraft der fortdauernden Vollmacht ohne Beteiligung seiner Erben erreichen konnte, ist dann nicht erkennbar.

(2.)

Das Grundbuchamt hat die Antragszurückweisung letztlich wohl nicht darauf gestützt, dass der Auflassungsanspruch der Erwerberin nicht vererblich sei. Diese Rechtsansicht wäre auch unrichtig. Angesichts des Hinweises auf Seite 24 des notariellen Vertrages, dass der Erwerbsanspruch veräußerlich und vererblich ist, besteht kein Zweifel daran, dass die Antragstellerin Inhaberin dieses Anspruchs geworden ist.

Die Vererblichkeit folgt auch aus der Regelung des § 2301 BGB. Eine Überlebensbedingung, dass die Beschenkte ihn als Schenker überlebt, hätte zur Folge gehabt, dass die Verfügungen von Todes wegen Anwendung gefunden hätten. Dass in einem notariellen Vertrag – trotz ausdrücklich formulierten Erbvertrages in einem anderen Teil derselben Urkunde – eine solche Regelung hätte getroffen werden sollen, kann nicht angenommen werden. Vielmehr ging es gerade in Abgrenzung zu § 2301 BGB darum, ein auf den Tod des Schenkers bedingtes Versprechen unter Lebenden zu vereinbaren.

Auch die Widerrufsregelung in § 7 III 2 des notariellen Vertrages setzt eine Vererblichkeit des Grundbesitzübertragungsanspruchs zwingend voraus.

(3.)

Schließlich steht der begehrten Eigentumsumschreibung auch nicht im Wege, dass der Veräußerer einen Widerruf nach § 7 III 2 des notariellen Vertrages nach dem Tode der Erwerberin hätte erklären können mit der Folge, dass damit nach § 168 BGB auch die Auflassungsvollmacht erloschen wäre.

Der Nichteintritt der Widerrufsfolgen ist durch Vorlage einer eidesstattlichen Versicherung der Antragstellerin in öffentlicher Urkunde dem Grundbuchamt in ausreichendem Maße nachgewiesen worden. Die Antragstellerin hat in notarieller Urkunde vom 07.02.2014 (Urk-Nr. …/2014) des Notars J. eine eidesstattliche Versicherung abgegeben, dass ihr keine Widerrufserklärung zugestellt wurde und dass der Veräußerer ihr gegenüber keinen Widerruf erklärt hat.

Das genügt nach dem oben Gesagten. Die Beweissituation ist vergleichbar mit den Fällen, in denen es um den Nachweis des Nichtvorliegens bestimmter Tatsachen geht, die aufgrund einer angeordneten auflösenden Bedingung zum Wegfall des Erbrechts führen würden. Auch dort wird eine eidesstattliche Versicherung zugelassen (OLG Frankfurt, RPfleger 2013, 445; OLG München, ZEV 2013, 447; OLG Hamm, ZEV 2011, 592; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 35 Rdn. 40; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15.Aufl., Rdn. 790). Das beruht maßgeblich auf der Überlegung, dass es eine andere Möglichkeit zu überprüfen, ob die negative Tatsache eingetreten ist, nicht gibt. So ist es auch im vorliegenden Fall. Nach dem Tod des Veräußerers, kann nicht mehr auf andere Weise festgestellt werden, ob dieser einen formwirksamen Widerruf erklärt hat.

Nach dem oben Gesagten konnte lediglich der Veräußerer zu Lebzeiten die Schenkung widerrufen. Es kommt also nicht einmal darauf an, dass nach den vom Grundbuchamt eingeholten Auskünften beim Nachlassgericht auch die Erben keinen Widerruf erklärt und auch die Vollmacht nicht widerrufen haben.

(4.)

Aus diesen Gründen war der angefochtene Beschluss aufzuheben. Das Grundbuchamt muss über den Eintragungsantrag erneut unter Beachtung der oben dargelegten Rechtsauffassung entscheiden.

(5.)

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Nach § 25 GNotKG i.V.m. § 81 FamFG ist das Verfahren im Beschwerderechtszug gebührenfrei. Aufwendungen werden nicht erstattet.

 

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