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Auflassungsurkunde – eindeutige Bezeichnung des Grundstücks

Oberlandesgericht Saarbrücken – Az.: 5 W 2/19 – Beschluss vom 19.03.2019

Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Saarbrücken – Saarländisches Grundbuchamt – vom 23.8.2017 aufgehoben.

Gründe

I.

Die Antragstellerin ist Mitglied einer Erbengemeinschaft We.. Sie begehrt die Umschreibung des Eigentums an zwei – jetzt – im Grundbuch von Bubach-Calmesweiler, Blatt … und Blatt …, jeweils unter der lfd. Nr. …, eingetragenen Wiesengrundstücken auf die Erbengemeinschaft (Gemarkung …, Flurstück Nr. …/…, Grünland, Unland, Friesenwies, und Gemarkung …, Flurstück Nr. …/…, Grünland, Unland, Friesenwies). Derzeit sind als Eigentümer zu je 1/4 eingetragen: C. T., T. T., A. T., und L. T.. All diese Personen sind verstorben.

Die Antragstellerin trägt vor, die Parzellen seien im Rahmen einer notariellen Vereinbarung aus dem Jahr 1936 an die Rechtsvorgänger der Erbengemeinschaft We. geschenkt und aufgelassen worden. Der in Rede stehende Schenkungsvertrag datiert vom 20.5.1936 (Urkunde des Notars R., Geschäfts-Register Nr. …). Die Urkunde lautete auszugsweise wie folgt:

„I.

Fräulein L. T. ist im Grundbuche des Amtsgerichts Tholey Bubach-Calmesweiler Bd. … Art. … als Eigentümerin des Schlosses C. eingetragen.

Der Grundbesitz ist näher beschrieben in der dieser Urkunde als Anlage beigehefteten Abschrift aus dem Grundbuche von Bubach-Calmesweiler Bd… Art. …. […]

II.

Fräulein L. T. überlässt hiermit das vorbeschriebene Schloss C. schenkungsweise an

1.) Frau G. We., Witwe,

2.) Fräulein Ge. We.,

3.) Herrn H. We.,

4.) Herrn R. We. und

5.) Herrn H. We.

als Miteigentümern zu gleichen Anteilen […].

Die Beschenkten nehmen die Schenkung an.

[…]

V.

Die Vertragsteile sind einig darüber, dass das Eigentum an dem geschenkten Grundbesitz auf die Beschenkten als Miteigentümer zu gleichen Anteilen übergehen soll und bewilligen und beantragen den Eintrag der Auflassung in das Grundbuch unter Verzicht auf Vollzugsnachricht.

[…]“

Die oben genannten Wiesengrundstücke waren – mit ihren damaligen Parzellenbezeichnungen – in der unter Ziffer I. des Vertrags in Bezug genommenen Anlage nicht aufgelistet.

In der notariellen Urkunde hieß es unter Ziffer VI.:

„Ausdrücklich erklärt die Schenkerin, dass der gesamte zum Schlossgut gehörige Grundbesitz überlassen sein soll. Die Einigung über den Eigentumsübergang soll sich auch auf solche Grundstücke beziehen, die etwa im Grundstücksverzeichnis nicht aufgeführt sein sollten. […]“

Mit Schreiben vom 14.4.2017 und vom 20.8.2017 hat Herr R. Wü., der Ehemann der Antragstellerin, in Bezug auf die beiden Wiesengrundstücke „die Berichtigung“ des Grundbuchs „für die Erbengemeinschaft We.“ beantragt. Eine Vollmacht zur Vertretung der Antragstellerin hat er mit Schreiben vom 7.9.2017 nachgereicht.

Das Grundbuchamt hat den Antrag auf „Grundbuchberichtigung“ als Antrag zur Umschreibung des Eigentums auf die Erben der Schenkungsempfänger aus der notariellen Urkunde vom 20.5.1936 ausgelegt. Mit Zwischenverfügung vom 23.8.2017 hat es darauf aufmerksam gemacht, dass die Eintragung der Erbengemeinschaft nach Maßgabe des § 28 GBO eine Bezeichnung der Grundstücke in der Auflassungsurkunde voraussetze. Daran fehle es. Die Parzellen seien – unter ihren damaligen Bezeichnungen – in der Anlage zum Schenkungsvertrag nicht genannt. Die Vertragsklausel, in welcher die Schenkerin erklärt hatte, der Eigentumsübergang solle sich „auch auf solche Grundstücke beziehen, die etwa im Grundstücksverzeichnis nicht aufgeführt sein sollten“, hat das Grundbuchamt als für das Grundbuchverfahren unzureichend erachtet. Es hat zur Vorlage einer erneuten Einigung in der Form des § 29 GBO durch die Erben der Schenkerin und die Erben der Schenkungsempfänger bis zum 31.12.2018, später verlängert bis zum 30.6.2019, aufgefordert.

Die Antragstellerin hat hervorgehoben, dass die Grundstücke sowohl von ihrer namentlichen Zuordnung als auch von ihrer Lage Bestandteil des „Schlossguts“ seien. Mit Schreiben vom 20.12.2018 hat sie beim Saarländischen Oberlandesgericht Beschwerde erhoben. Sie trägt vor, es sei stets unstreitig gewesen, dass das Gut Calmesweiler mit allen dortigen Ländereien habe übertragen werden sollen. Der Fehler des die Schenkung beurkundenden Notars sei nicht der Erbengemeinschaft anzulasten. Die Antragstellerin hat eine Erklärung des Herrn F. W-L. 10.1.2019 zur Akte gereicht, worin dieser erklärt, dass die „Nacherben der Exzellenz F. C. L. bezüglich der Ländereien im Saarland, die wiederum auf die ursprünglichen Eigentümer namens v. T. zurückgehen, keine Ansprüche erheben“.

II.

Die unmittelbar beim Saarländischen Oberlandesgericht eingelegte Beschwerde, über die der Senat auch ohne vorhergehende Durchführung des Abhilfeverfahrens nach § 75 GBO zu entscheiden berechtigt ist (vgl. Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 75 Rdn. 1), ist gemäß § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO als Grundbuchbeschwerde gegen die Zwischenverfügung statthaft.

Das Rechtsmittel hat in der Sache nur vorläufig Erfolg.

Der Senat teilt die vom Rechtspfleger vertretene Einschätzung zur Frage des nicht formgerechten Nachweises der Auflassung der beiden verfahrensgegenständlichen Wiesengrundstücke. Gleichwohl ist die Zwischenverfügung aufzuheben, weil eine solche in der vorliegenden Konstellation nicht hätte ergehen dürfen.

1.

Zutreffend geht der Rechtspfleger davon aus, dass die grundbuchmäßigen Voraussetzungen für die Eintragung der Mitglieder der Erbengemeinschaft We. als Eigentümer der im Grundbuch von Bubach-Calmesweiler, Blatt … und Blatt …, jeweils lfd. Nr. …, eingetragenen Grundstücke nicht vorliegen.

a.

Zur Eintragung der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist gemäß § 20 GBO die Erklärung der dinglichen Einigung des Berechtigten mit dem anderen Teil erforderlich. Der Gegenstand der Einigung muss sachenrechtlich bestimmt sein. Bei für sich genommen unklarer Formulierung kann er durch Auslegung ermittelt werden (Hügel, GBO, Ed. 34, 2018, § 20 Rdn. 50). Führt diese zu einem eindeutigen Ergebnis, kann die Einigung materiell-rechtlich als wirksam zu betrachten sein. Davon zu unterscheiden ist die grundbuchverfahrensrechtliche Ebene. Sind die dort geltenden Anforderungen nicht erfüllt, kann der Eigentumswechsel nicht eingetragen werden. Nach der Grundbuchordnung bedarf es über die materielle Einigung hinaus der formellen Bewilligung des von der Eintragung Betroffenen im Sinne des § 19 GBO (Böttcher in: Michael, GBO, 11. Aufl. 2015, § 20 Rdn. 6). Überdies kommt § 28 GBO zum Tragen, wonach das betroffene Grundstück übereinstimmend mit dem Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt bezeichnet sein muss. Die Ordnungsvorschrift des § 28 GBO gilt – über ihren Wortlaut hinaus – nicht nur für die Bewilligung des § 19 GBO, sondern auch für alle sonstigen Grundbucherklärungen und alle anderen Eintragungsunterlagen, damit auch für den Nachweis der Einigung gemäß § 20 GBO (zum Geltungsbereich Hügel, GBO, Ed. 34, 2018, § 28 Rdn. 3 f.; Boehringer in: Meikel, GBO, 11. Aufl. 2015, § 28 Rdn. 12, 17).

b.

Der Rechtspfleger vertritt in der angefochtenen Zwischenverfügung die Auffassung, die Eigentumsumschreibung könne nicht erfolgen, weil den Anforderungen des § 28 GBO nicht Genüge getan sein.

Diese Auffassung ist richtig.

§ 28 Satz 1 GBO ist eine Ausprägung des im Grundbuchverkehr herrschenden Bestimmtheitsgrundsatzes. Der Zweck des Grundbuchs, sichere Rechtsverhältnisse an Grundstücken zu schaffen und zu erhalten, verlangt klare und eindeutige Eintragungen und dementsprechende Erklärungen der Beteiligten. Erforderlich ist, dass keinerlei Zweifel hinsichtlich des von der Eintragung betroffenen Grundstücks bestehen und ein Irrtum ausgeschlossen ist (BayObLG, MDR 1982, 240; BayObLG, FGPrax 1995, 221). Ungeachtet des Umstands, dass die von den damaligen Parteien gemeinten Grundstücke durch die allgemeine Bezeichnung „Schloss Calmesweiler“ in der notariellen Schenkungs- und Auflassungsurkunde schon in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht eindeutig identifizierbar bestimmt sein dürften, lässt diese schon gar nicht die von § 28 Satz 1GBO geforderte grundbuchmäßige Bezeichnung erkennen (vgl. Böhringer in: Meikel, GBO, 11. Aufl. 2015, § 28 Rdn. 74, für den „gesamten Grundbesitz“ eines bestimmten Eigentümers oder eine Hofbezeichnung im landwirtschaftlichen Bereich). Auch der Verweis auf die der Schenkungsurkunde beigefügte Abschrift aus dem Grundbuch hilft nicht weiter, weil die beiden verfahrensgegenständlichen Wiesengrundstücke dort gerade nicht genannt sind.

Es mag Vieles dafür sprechen, dass die Schenkgeberin den Schenkungsempfängern auch jene Parzellen zuwenden und übereignen wollte. Diese Beurteilung obliegt dem Grundbuchamt indessen nicht. Es prüft nicht die materiell-rechtliche Wirksamkeit der Auflassung, sondern nur, ob die Voraussetzungen des Eigentumsübergangs, nämlich die Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) und die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen mit dem zweifelsfrei bezeichneten Vertragsgegenstand (vgl. § 28 GBO) durch formwirksame öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden belegt sind (§ 29 Abs. 1 GBO). Dem Grundbuchamt müsste demnach der – auch – auf die Übereignung der beiden Wiesengrundstücke gerichtete übereinstimmende Wille der Vertragsparteien in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen werden. Das hat die Antragstellerin nicht getan.

Ebenso wie das Grundbuchamt ist der Senat für die vorliegende Konstellation der Auffassung, dass es zur Klarstellung einer erneuten Auflassung bedarf (vgl. OLG München, FamRZ 2013, 909; Hügel, GBO, Ed. 34, 2018, § 20 Rdn. 51; siehe auch Böttcher in: Meikel, GBO, 11. Aufl. 2015, § 20 Rdn. 122, der – in den Fällen der versehentlichen Falschbezeichnung des Grundstücks – eine Identitätserklärung für ausreichend erachtet, die allerdings ebenfalls von beiden Vertragsteilen abgegeben werden muss). Die von der Antragstellerin zwischenzeitlich vorgelegte einseitige Erklärung des Herrn F. W.-L. vom 10.1.2019 ist – ungeachtet der Frage seiner ebenfalls von Grundbuchamt zu prüfenden Bevollmächtigung durch sämtliche Rechtsnachfolger der Schenkungsgeberin – nicht geeignet, das Eintragungshindernis zu beseitigen. Selbst wenn man unter gewissen Voraussetzungen ein einseitiges Nachholen der gebotenen Bezeichnung des aufgelassenen Grundstücks durch den betroffenen Eigentümer im Rahmen der Eintragungsbewilligung zulassen wollte (in diesem Sinne OLG Naumburg, FGPrax 2014, 56), würde das der Antragstellerin im hiesigen Fall nicht weiterhelfen. Der Nachweis einer Nachtragseinigung beider Seiten kann nämlich allenfalls dann entbehrlich sein, wenn es allein darum geht, die fehlende grundbuchmäßige Bezeichnung nach § 28 Abs. 1 GBO nachzuholen, weil nach dem Erklärungsgehalt der Auflassung eindeutig und zweifelsfrei feststeht, auf welche selbständigen Grundstücke sich die Einigung erstrecken sollte. Davon ist hier mit Blick auf die unklare Reichweite der von der Schenkungsgeberin erklärten Auflassung in der notariellen Schenkungsurkunde nicht auszugehen. Eine einseitige Erklärung des betroffenen Eigentümers im Zusammenhang mit der Eintragungsbewilligung genügt unter diesen Umständen zur Klarstellung nicht (vgl. OLG Naumburg, FGPrax 2014, 56).

2.

Gleichwohl ist die vom Grundbuchamt nach § 18 GBO erlassene Zwischenverfügung auf die Beschwerde der Antragstellerin aufzuheben.

Der Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO soll dem Antragsteller den Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten, die sich nach dem Eingang des Antrags richten und die durch eine sofortige Zurückweisung verloren gingen. Die Zwischenverfügung mit ihrer rangwahrenden Wirkung dient nicht dazu, erst die Schaffung der Eintragungsgrundlage zu ermöglichen. Sie darf nicht ergehen, wenn das der Eintragung entgegenstehende Hindernis nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann (BGH, Beschl. v. 26.09.2013 – V ZB 152/12 – NJW 2014, 1002; Senat, Beschl. v. 12.9.2017 – 5 W 60/17). Aus diesem Grund kann demjenigen, der eine Eintragung beantragt, mit einer Zwischenverfügung nicht aufgegeben werden, eine noch nicht geklärte Bewilligung des unmittelbar von ihr Betroffenen beizubringen (Senat, Beschl. v. 12.9.2017 – 5 W 60/17) oder für eine erneute Auflassung Sorge zu tragen (OLG München, FamRZ 2013, 909). In einem solchen Fall kommt nur eine sofortige Zurückweisung – nach Gewährung rechtlichen Gehörs – in Betracht.

3.

Kostenentscheidung und Geschäftswertfestsetzung sind nicht veranlasst (§ 25 Abs. 1 GNotKG).

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