Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat in seinem Urteil entschieden, dass bei Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung eines Grundschuldbriefs ein Geschäftswert von 10 bis 20 % des Nennbetrags der Grundschuld anzusetzen ist. Der volle Nominalwert der Grundschuld ist nicht maßgeblich, da das Aufgebotsverfahren sich nur auf den verlorenen Grundschuldbrief als Urkunde bezieht, nicht auf das dingliche Recht selbst.
→ Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 19 W 75/23 (Wx)
Übersicht
- ✔ Das Wichtigste in Kürze
- Geschäftswert bei Aufgebotsverfahren: OLG Karlsruhe entscheidet über Wertfestsetzung für verlorene Grundschuldbriefe
- Der Fall vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe im Detail
- ✔ FAQ zum Thema: Aufgebotsverfahren zu Grundschuldbriefen
- § Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- ➜ Das vorliegende Urteil vom Oberlandesgericht Karlsruhe
✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung eines Grundschuldbriefs betrifft nur den verlorenen Brief, nicht das dingliche Recht selbst.
- Der Geschäftswert bemisst sich daher nach § 36 GNotKG und entspricht nur einem Bruchteil des Nennwerts der Grundschuld.
- Es ist gängige Praxis, einen Wert von 10-20% des Nennbetrags der Grundschuld als Geschäftswert anzusetzen.
- Die vom Amtsgericht vorgenommene Schätzung von 15% des Nennwerts ist nachvollziehbar.
- Der volle Nennwert der Grundschuld ist kein geeigneter Maßstab für den Geschäftswert.
- Die herangezogene Rechtsprechung zu anderen Aufgebotsverfahren ist nicht einschlägig.
- Der Geschäftswert bemisst sich unabhängig von konkreten Verkaufsvorgängen nur nach dem Recht selbst.
- Eine weitere Beschwerde gegen die Entscheidung ist nicht möglich.
Geschäftswert bei Aufgebotsverfahren: OLG Karlsruhe entscheidet über Wertfestsetzung für verlorene Grundschuldbriefe
Grundschuldbriefe sind ein wichtiges Element im deutschen Immobilienrecht. Sie dienen der Sicherung von Darlehensforderungen und spielen eine zentrale Rolle beim Kauf und Verkauf von Grundstücken. Allerdings kann es vorkommen, dass diese Briefe verloren gehen oder abhandenkommen. In solchen Fällen ist ein Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung des Grundschuldbriefs erforderlich.
Dieses Aufgebotsverfahren zielt darauf ab, den Verlust des Briefes offiziell festzustellen und das dingliche Recht von diesem „toten Papier“ zu lösen. Damit soll der Grundstücksverkehr erleichtert und das Grundbuch bereinigt werden. Zugleich regelt das Gesetz, wie der Geschäftswert solcher Verfahren zu bemessen ist – ein Aspekt, der in der Praxis immer wieder Fragen aufwirft.
Das folgende Urteil beschäftigt sich eingehend mit der Frage, wie der Geschäftswert in einem Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung eines Grundschuldbriefs festzulegen ist. Es gibt wertvolle Orientierung für die Beurteilung und Abwicklung solcher Fälle.
Der Fall vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe im Detail
Streit um Geschäftswert in Aufgebotsverfahren zu Grundschuldbrief
Das vorliegende Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe (Az.: 19 W 75/23 (Wx)) befasst sich mit einem Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung eines Grundschuldbriefs. Im Kern geht es um die Frage der richtigen Festsetzung des Geschäftswerts für ein solches Verfahren. Im konkreten Fall hatten die Antragsteller die Kraftloserklärung eines verloren gegangenen Grundschuldbriefs mit einem Nominalwert von 25.000 DM beantragt. Das Amtsgericht Bruchsal hatte dem Antrag stattgegeben und den Geschäftswert nach § 36 GNotKG auf rund 15% des Nominalwerts festgesetzt, was etwa 1.950 Euro entspricht.
Dagegen legten die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller Beschwerde ein. Sie forderten, den Geschäftswert auf den vollen Nominalwert der Grundschuld (umgerechnet ca. 12.782 Euro) heraufzusetzen. Ihr Argument: Die Antragsteller hätten ein großes Interesse an einer möglichst schnellen Abwicklung des Verfahrens gehabt. Das Amtsgericht habe dem nicht genügend Rechnung getragen.
Entscheidung des Gerichts: Beschwerde zurückgewiesen
Das Oberlandesgericht Karlsruhe wies die Beschwerde der Antragsteller zurück und bestätigte die Geschäftswertfestsetzung des Amtsgerichts. In seiner Begründung führte das OLG aus, dass der Geschäftswert eines Aufgebotsverfahrens zur Kraftloserklärung eines Grundschuldbriefs nach § 36 Absatz 1 GNotKG zu bestimmen sei. Demnach sei nicht der volle Nennwert der Grundschuld, sondern lediglich ein Bruchteil maßgeblich.
Das Gericht argumentierte, dass das Aufgebotsverfahren sich nur auf den verlorenen Grundschuldbrief als Urkunde bezieht, nicht aber auf das dingliche Recht der Grundschuld selbst. Dieses bleibt auch ohne Brief bestehen, ebenso wie die damit abgesicherte Forderung. Daher sei es nicht gerechtfertigt, den vollen Nominalwert als Geschäftswert anzusetzen, auch wenn der Verlust des Briefs den Grundstücksverkehr erschwert.
Herangezogene Rechtsprechung und abweichende Meinungen
Die Beschwerdeführer verwiesen in ihrem Rechtsmittel auf andere Urteile, in denen höhere Geschäftswerte für Aufgebotsverfahren angesetzt wurden. Das OLG Karlsruhe stellte jedoch klar, dass diese Entscheidungen auf andere Fallgestaltungen bzw. andere Arten von Aufgebotsverfahren (z.B. Ausschluss unbekannter Gläubiger) bezogen waren und somit für den vorliegenden Fall nicht relevant seien.
Auch die von den Beschwerdeführern angeführte Auffassung, dass der Geschäftswert demjenigen Kaufpreisanteil entspreche, der erst nach Vorliegen eines Ausschlussbeschlusses auszuzahlen sei, überzeugte das Gericht nicht. Die Vereinbarungen in einem Kaufvertrag könnten nicht der Maßstab für die Geschäftswertbestimmung sein, da das Aufgebot unabhängig von einem konkreten Verkaufsvorgang zu erfolgen habe.
Bedeutung gängiger Praxis für die Geschäftswertfestsetzung
Das OLG Karlsruhe bezog sich in seiner Entscheidung auch auf die gängige Praxis in Rechtsprechung und Literatur. Demnach wird bei Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung eines Grundschuldbriefs in der Regel ein Wert von 10 bis 20 % des Nennbetrags der Grundschuld angesetzt, sofern nicht der Wert des Grundstücks noch niedriger ist.
Vor diesem Hintergrund erachtet das Gericht die vom Amtsgericht vorgenommene Schätzung von 15% des Nominalwerts als nachvollziehbar und angemessen.
✔ FAQ zum Thema: Aufgebotsverfahren zu Grundschuldbriefen
Was ist ein Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung eines Grundschuldbriefs?
Ein Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung eines Grundschuldbriefs wird eingeleitet, wenn der physische Grundschuldbrief verloren gegangen ist. Der Grundschuldbrief ist eine wichtige Urkunde, die belegt, dass ein Grundstück mit Schulden in Form einer Grundschuld belastet ist und wie hoch diese Schulden sind. Zur Löschung einer Briefgrundschuld im Grundbuch muss der Grundschuldbrief dem Grundbuchamt vorgelegt werden.
Ist der Grundschuldbrief jedoch abhandengekommen, kann die Grundschuld nicht gelöscht werden. In diesem Fall muss ein Aufgebotsverfahren beantragt werden, in dem das zuständige Amtsgericht öffentlich bekannt macht, dass der Grundschuldbrief für kraftlos erklärt werden soll und dazu aufruft, etwaige Ansprüche unter Vorlage des Briefes innerhalb einer Aufgebotsfrist geltend zu machen. Meldet sich innerhalb der Frist, die in der Regel mindestens 6 Monate beträgt, kein Gläubiger, wird der Grundschuldbrief durch einen Ausschließungsbeschluss des Gerichts für kraftlos erklärt. Damit kann die Grundschuld auch ohne Vorlage des Briefes gelöscht werden.
Der Geschäftswert eines solchen Aufgebotsverfahrens orientiert sich nicht am vollen Nominalwert der Grundschuld, sondern nur an einem Bruchteil davon, z.B. 15% des Nominalwerts. Denn der Geschäftswert bezieht sich auf den Grundschuldbrief als Urkunde, nicht auf das darin verbriefte Recht oder die abgesicherte Forderung selbst.
Wie wird der Geschäftswert in einem Aufgebotsverfahren bestimmt?
Der Geschäftswert in einem Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung eines Grundschuldbriefs wird nicht auf Basis des vollen Nominalwerts der Grundschuld festgesetzt, sondern orientiert sich nur an einem Bruchteil davon.
Es entspricht überwiegender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass bei solchen Verfahren lediglich 10-20% des Nennwerts der Grundschuld als Geschäftswert anzusetzen sind. Dies liegt daran, dass sich das Aufgebot nur auf den verlorenen Grundschuldbrief als Urkunde bezieht, nicht auf das dingliche Recht der Grundschuld selbst oder die dadurch abgesicherte Forderung.
Der Nominalbetrag der Grundschuld kann nicht als Geschäftswert herangezogen werden, da Gegenstand des Verfahrens eben nicht das Recht an sich ist, sondern nur der Brief. Die Kraftloserklärung nach § 1162 BGB betrifft ausschließlich den Grundschuldbrief, nicht die Grundschuld oder Forderung.
Als rechtliche Grundlage für die Geschäftswertbestimmung dient § 36 GNotKG, nicht § 53 GNotKG. Auch Entscheidungen zu anderen Aufgebotsverfahren nach § 1170 oder § 1171 BGB sind aufgrund der unterschiedlichen Interessenlage nicht einschlägig.
Im konkreten Fall hat das OLG Karlsruhe die Festsetzung des Geschäftswerts auf rund 15% des Nennwerts der Grundschuld durch das Amtsgericht als nachvollziehbare Schätzung bestätigt. Weder der volle Nominalwert noch der Kaufpreis aus einem Verkaufsvorfall sind geeignete Maßstäbe. Die Beschwerde der Verfahrensbevollmächtigten gegen die niedrigere Festsetzung wurde daher zurückgewiesen.
Warum wird nicht der volle Nennwert des Grundschuldbriefs als Geschäftswert angesetzt?
Der volle Nennwert des Grundschuldbriefs wird in einem Aufgebotsverfahren zu dessen Kraftloserklärung nicht als Geschäftswert angesetzt, weil sich das Verfahren nur auf den Grundschuldbrief als Urkunde bezieht, nicht auf das darin verbriefte dingliche Recht der Grundschuld selbst oder die dadurch abgesicherte Forderung.
Gegenstand des Aufgebotsverfahrens ist lediglich der abhandengekommene Brief. Die Kraftloserklärung nach § 1162 BGB betrifft ausschließlich den Grundschuldbrief, lässt aber die Grundschuld und die gesicherte Forderung unberührt. Der Nominalwert der Grundschuld ist daher für die Bestimmung des Geschäftswerts ungeeignet, da nicht das Recht an sich zur Disposition steht.
Maßgeblich für die Geschäftswertfestsetzung ist vielmehr § 36 GNotKG, der einen Bruchteil des Nennwerts als Bemessungsgrundlage vorsieht. Üblicherweise werden in der Rechtsprechung und Literatur 10-20% des Nominalbetrags als angemessen erachtet.
Andere Vorschriften wie § 53 GNotKG oder Entscheidungen zu Aufgeboten nach §§ 1170, 1171 BGB sind aufgrund der abweichenden Interessenlage nicht einschlägig.
Die niedrigere Geschäftswertfestsetzung trägt somit dem Umstand Rechnung, dass sich das Aufgebot nur auf den Grundschuldbrief als Urkunde erstreckt und die materiellen Rechte aus Grundschuld und Forderung unberührt lässt. Dies rechtfertigt es, lediglich einen Teil des Nominalwerts anzusetzen.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 36 Absatz 1 GNotKG: Bestimmt den Geschäftswert im Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung eines Grundschuldbriefs. Der Geschäftswert wird nicht nach dem vollen Nennwert der Grundschuld angesetzt, sondern lediglich als Bruchteil davon, da das Verfahren nur den verlorenen Brief betrifft, nicht das Grundpfandrecht selbst.
- § 1162 BGB: Regelt die Kraftloserklärung des Grundschuldbriefs. Die Norm ist zentral, da sie besagt, dass die Kraftloserklärung nur den Brief betrifft, nicht die damit verbundenen Rechte oder die Grundschuld selbst. Dies beeinflusst direkt, wie der Geschäftswert festgelegt wird, da der Verlust des Briefs die zugrunde liegenden Rechte nicht tangiert.
- § 83 Absatz 1 Satz 1 GNotKG: Erläutert die Zulässigkeit der Beschwerde gegen Geschäftswertfestsetzungen im Kostenrecht. Diese Vorschrift ist relevant, da sie die formellen Voraussetzungen für die Einlegung einer solchen Beschwerde klärt und damit die prozessualen Möglichkeiten der Beteiligten aufzeigt.
- § 53 GNotKG: Diese Vorschrift wird im Kontext ausgeschlossen, da sie nicht auf Aufgebotsverfahren anwendbar ist, was zeigt, dass spezielle Verfahren ihre eigenen Regeln zur Geschäftswertfestsetzung haben, die von allgemeinen Bewertungsgrundsätzen abweichen können.
- § 1192, § 1170 BGB: Beziehen sich auf Aufgebotsverfahren zum Ausschluss unbekannter Gläubiger. Diese Paragraphen sind im Kontext erwähnenswert, da sie verdeutlichen, dass unterschiedliche Aufgebotsverfahren unterschiedliche Rechtsnormen erfordern können und somit auch eine unterschiedliche Bewertung des Geschäftswerts.
- FamFG § 433: Diese Vorschrift im FamFG wird in der juristischen Literatur zur Erklärung des Geschäftswerts in Aufgebotsverfahren diskutiert und hilft zu verstehen, wie Geschäftswerte in solchen Fällen allgemein behandelt werden. Es zeigt, dass nicht nur das GNotKG, sondern auch das Verfahrensrecht des FamFG bei der Beurteilung von Aufgebotsverfahren eine Rolle spielt.
➜ Das vorliegende Urteil vom Oberlandesgericht Karlsruhe
OLG Karlsruhe – Az.: 19 W 75/23 (Wx) – Beschluss vom 23.11.2023
Die Beschwerde der Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller gegen die Geschäftswertfestsetzung in Ziffer 3 des Ausschließungsbeschlusses des Amtsgerichts Bruchsal vom 23.08.2023, Az. 33 II 7/23, wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Die Antragsteller haben beantragt, den Brief zu der in Abteilung III Nr. 3 eingetragenen Grundschuld mit einem Nominalwert von DM 25.000 für kraftlos zu erklären; sie haben hierzu eine Verzichtserklärung der im Grundbuch eingetragenen Bausparkasse vorgelegt und versichert, dass der Brief verlorengegangen sei und Nachforschungen zu ihm ohne Erfolg geblieben seien. Nach einem Beanstandungsschreiben des Amtsgerichts wurden die Beschwerdeführer für die Antragsteller tätig. Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Amtsgericht nach vorherigem Aufgebot den Grundschuldbrief für kraftlos erklärt und den Geschäftswert unter Berufung auf § 36 GNotKG auf EUR 1.950 – rund 15% des Nominalwerts der Grundschuld – festgesetzt. Gegen diese den Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller am 31. August 2023 zugestellte Entscheidung richtet sich die am 6. September 2023 eingegangene Beschwerde, mit der eine Heraufsetzung des Geschäftswerts auf den vollen Nominalbetrag der Grundschuld – mithin auf umgerechnet EUR 12.782,30 – begehrt wird. Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen.
II.
Die wegen der erstrebten Geschäftswerterhöhung als im eigenen Namen der Verfahrensbevollmächtigten eingelegt auszulegende Beschwerde ist nach § 83 Absatz 1 Satz 1 GNotKG zulässig (vgl. zur Beschwerdebefugnis der Verfahrensbevollmächtigten BeckOK KostR/von Selle, 43. Ed. 1.10.2023, GNotKG § 83 Rn. 10), bleibt aber in der Sache ohne Erfolg. Das Amtsgericht hat zu Recht als Geschäftswert des Aufgebotsverfahrens lediglich einen Bruchteil des Nominalwerts der Grundschuld zugrunde gelegt und dabei mit der Zugrundelegung eines Werts von rund 15% des Nominalwerts eine nachvollziehbare Schätzung vorgenommen.
1. Es entspricht ganz überwiegender Auffassung, dass der Geschäftswert des Aufgebotsverfahrens nach § 36 Absatz 1 GNotKG zu bestimmen ist (vgl. etwa Fackelmann/Heinemann/Otto, GNotKG, KV 15212, Rn. 18; Holzer in: Prütting/Helms, FamFG, 6. Auflage 2023, § 433 FamFG Rn. 5) und damit § 53 GNotKG keine Anwendung findet (NK-HK/Heinemann, 3. Auflage, KV 15212, Rn. 15; a. A. wohl – gemeinsames Zitat von §§ 36 und 53 GNotKG – OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12. Juni 2019 – 3 Wx 39/19, juris-Rn. 30). Das findet seine Rechtfertigung darin, dass Gegenstand des Aufgebotsverfahrens zu dem Grundschuldbrief nicht das Recht selbst, sondern lediglich der zu dem Grundpfandrecht ausgestellte Brief ist.
2. Es entspricht nahezu einhelliger Auffassung im Schrifttum und eines Teils der Rechtsprechung, dass bei Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung eines Grundschuldbriefs (lediglich) ein Bruchteil des Nennwerts anzusetzen ist, sofern nicht der Wert des Grundstücks noch niedriger ist; insoweit entspricht es weitgehender Praxis, einen Wert von 10 % bis 20 % des Nennbetrages der Grundschuld anzusetzen (zur vergleichbaren Rechtslage vor Inkrafttreten des GNotKG LG Hildesheim NJW 1964, 1232; LG Berlin, Beschluss vom 27. Mai 1988 – 82 T 176/88, juris; Schneider/Kurpat, Streitwertkommentar, 15. Auflage, Rn. 2269; Fackelmann/Heinemann/Otto, GNotKG, KV 15212, Rn. 18; Rohs/Wedewer, GNotKG, Stand der 125. Aktualisierung August 2019, KV 15212, Rn. 8; Dutta/Jacoby/Schwab, FamFG, 4. Auflage, § 433 Rn. 25; Rehberg u.a., RVG-Kommentar, 8. Auflage, Aufgebotsverfahren, Ziffer 8; Prütting/Gehrlein, ZPO, 15. Auflage, § 3 ZPO, Rn. 51) Die – soweit ersichtlich – einzig abweichende Auffassung im Schrifttum (LK-GNotKG, 2. Auflage, KV 15212, Rn. 23), wonach der Wert der Grundschuld zugrundezulegen sei, ist mit einer näheren Begründung oder Rechtsprechungsnachweisen nicht versehen. Soweit das Landgericht Potsdam (MDR 2008, 653; diesem folgend Musielak/Voit/Heinrich, 20. Aufl. 2023, ZPO § 3 Rn. 23, Stichwort Aufgebotsverfahren) einen höheren Wert angesetzt hat, lag dem eine andere Fallgestaltung zugrunde; es war ein Aufgebotsverfahren zu beurteilen, in dem nicht bekannt war, wie hoch und zu wessen Gunsten die Grundschuld valutiert.
Der Senat schließt sich der überwiegenden Auffassung im Schrifttum an. Die Kraftloserklärung des § 1162 BGB bezieht sich lediglich auf den Brief als Urkunde und damit nicht auf das dingliche Recht als solches, gleichfalls nicht auf die abgesicherte Forderung, die beide von einem Briefverlust unberührt bleiben (vgl. BeckOGK/Volmer, 1.8.2023, BGB § 1162 Rn. 2). Daher erscheint es – trotz der Erschwerung des Grundstücksverkehrs bei Verlust des Briefs – nicht gerechtfertigt, den Nominalwert der Grundschuld als Geschäftswert anzusetzen.
3. Die von den Beschwerdeführern angeführte Rechtsprechung rechtfertigt keine andere Beurteilung.
a) Der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22. Mai 2014 (V ZB 146/13, juris), auf den die Beschwerdeführer abheben, betraf ein Aufgebotsverfahren nach § 1171 BGB und nicht – wie hier – ein solches nach § 1162 BGB. Das Interesse an der Kraftloserklärung eines Briefs kann mit demjenigen an dem Ausschluss unbekannter Gläubiger nicht gleichgesetzt werden.
b) Auch die Entscheidung des Oberlandesgerichts München vom 22. Dezember 2017 (34 Wx 302/17, NJOZ 2018, 1410) ist in einem Verfahren ergangen, in dem das Aufgebotsverfahren zum Ausschluss unbekannter Gläubiger (§§ 1192, 1170 BGB) durchgeführt worden ist. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts München vom 12. August 2016 (34 Wx 106/16, BeckRS 2016, 14693) betraf kein Aufgebotsverfahren, sondern eine Beschwerde gegen eine grundbuchamtliche Entscheidung, der lediglich ein Aufgebotsverfahren vorausgegangen war.
c) Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf in seinem Beschluss vom 12. Juni 2019 (3 Wx 39/19, juris-Rn. 30), in der der volle Nennbetrag der Grundschuld als Geschäftswert angenommen wird, ist deshalb nicht vergleichbar, weil hier die Vorinstanz davon ausgegangen war, es liege ein Antrag zur Ausschließung unbekannter Gläubiger nach § 1170 BGB vor. Die Entscheidung desselben Gerichts vom 20. März 2019 (3 Wx 204/18, juris) betrifft dagegen – entgegen der wohl vom Amtsgericht vertretenen Auffassung (Hinweis vom 15. September 2023, As. I 63) – einen vergleichbaren Fall, weil hier ein Antrag nach § 1162 BGB zu beurteilen war. Die dort vertretene Auffassung (Rn. 27), der Wert des Beschwerdeverfahrens entspreche dem Kaufpreisanteil, der erst dann auszuzahlen sei, wenn ein Ausschließungsbeschluss vorliege, vermag indes nicht zu überzeugen. Über das Aufgebot ist unabhängig von einem konkreten Verkaufsvorfall zu entscheiden; die Vereinbarungen in einem von dem Eigentümer geschlossenen Kaufvertrag können daher keinen geeigneten Maßstab für die Geschäftswertbestimmung geben.
d) Die Ausführungen der Beschwerdeführer dazu, dass es den Antragstellern auf ein möglichst rasches Aufgebotsverfahren angekommen sei, rechtfertigen keine andere Beurteilung; sie ändern nichts daran, dass der Wert des Aufgebots des Grundschuldbriefs nicht mit demjenigen des eingetragenen Rechts gleichgesetzt werden kann.
III.
1. Einer Entscheidung über die Kosten und den Geschäftswert der Beschwerde bedarf es im Hinblick auf § 83 Absatz 3 GNotKG nicht.
2. Die Zulassung der weiteren Beschwerde kommt bereits nach §§ 83 Absatz 1 Satz 5, 81 Absatz 4 Satz 1 GNotKG nicht in Betracht.
