Hintergrund des Falls
Der Kläger wendet sich gegen die Ausübung eines besonderen Vorkaufsrechts durch die Beklagte (eine Gemeinde) in Bezug auf ein Grundstück, das er und ein weiterer Käufer im März 2019 für 778.120 EUR von den Beigeladenen erworben haben. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans 011a „B. S.“ und in unmittelbarer Nähe des alten Rathauses, das bislang das türkische Generalkonsulat beherbergte.
Begründung der Gemeinde für das Vorkaufsrecht
Direkt zum Urteil: Az.: 7 A 2644/20 springen.
Übersicht
Um eine städtebauliche Neuordnung und Aufwertung des betreffenden Gebiets zu ermöglichen, beschloss der Rat der Beklagten im Mai 2013 die Aufstellung des Bebauungsplans 011c „B. S.“ und den Erlass einer Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Dieses Vorkaufsrecht sollte insbesondere dazu dienen, das Grundstück des ehemaligen Rathauses einer hochwertigen und der Lage angepassten Nutzung zuzuführen und kerngebietstypische Nutzungen zu vermeiden.
Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen
Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Az.: 7 A 2644/20) entschied in seinem Urteil vom 27.01.2022, dass die Klage abgewiesen wird. Somit bestätigte das Gericht die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts durch die Beklagte. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens beider Instanzen zu tragen, mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die nicht erstattungsfähig sind.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet. Die Revision wurde nicht zugelassen.
Benötigen Sie Hilfe in einem ähnlichen Fall? Jetzt Kontakt aufnehmen oder Beratungstermin vereinbaren: 02732 791079.
Das vorliegende Urteil
Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen – Az.: 7 A 2644/20 – Urteil vom 27.01.2022
Das angefochtene Urteil wird geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens beider Instanzen trägt der Kläger mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die nicht erstattungsfähig sind.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Der Kläger wendet sich gegen die Ausübung eines besonderen Vorkaufsrechts durch die Beklagte.
Am 28.3.2019 schlossen der Kläger und der Kläger im Verfahren 7 A 2645/20 mit den Eigentümern des Grundstücks Gemarkung I. , Flur 7, Flurstück 4427, den Beigeladenen, einen notariellen Kaufvertrag über den Erwerb dieses Grundstücks zum Kaufpreis von 778.120,00 EUR. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans 011a „B. S. “ vom 4.5.1972, der unter anderem als Art der baulichen Nutzung ein „Kerngebiet“ festsetzt. Auf dem Nachbargrundstück (Flurstück 4262) befindet sich das alte Rathaus, in dem das türkische Generalkonsulat untergebracht ist.
Aus Anlass des geplanten Wegzugs des türkischen Generalkonsulats beschloss der Rat der Antragsgegnerin am 28.5.2013 die Aufstellung des Bebauungsplans 011c „B. S. “. Die Bekanntmachung erfolgte im Amtsblatt vom 18.6.2013. Zur Begründung heißt es in der Beschlussvorlage vom 18.4.2013, der Wegzug des türkischen Generalkonsulats aus dem ehemaligen Rathausgebäude sei inzwischen entschieden. Durch das Freiwerden dieser Immobilie bestehe die Chance, die städtebaulich unbefriedigende Situation im Stadtteilzentrum I. in einem Teilbereich neu zu ordnen. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans seien folgende Zielvorstellungen verbunden:
- Städtebauliche Neuordnung des Umfelds.
- Schaffung eines planungsrechtlichen Rahmens für eine Neubebauung.
- Aufwertung des Straßenraums M. Straße/I1. -C. -Straße, des Kreuzungsbereichs und der L.—straße .
- Städtebauliche Ergänzung des Bebauungsplans 011b.
- Vermeidung städtebaulicher Fehlentwicklungen bei Nutzungsänderungen.
Zur Sicherung der mit der Bebauungsplanung verbundenen städtebaulichen Maßnahmen und einer geordneten städtebaulichen Entwicklung solle zugleich eine Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht erlassen werden. Die Stadt erhalte hierdurch ein Vorkaufsrecht für alle im Plangebiet gelegenen bebauten und unbebauten Grundstücke. Insbesondere das Grundstück des ehemaligen Rathauses solle einer hochwertigen und der Lage angepassten Nutzung zugeführt werden. Eine Ansiedlung von kerngebietstypischen Nutzungen könne so vermieden werden. Eine Neuordnung des städtebaulichen Umfelds könne am besten dann gelingen, wenn die Stadt zunächst möglichst umfangreiche, zusammenhängende Flächen in ihr Eigentum überleite. Ebenfalls am 28.5.2013 beschloss der Rat der Beklagten den Erlass einer Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Vorkaufrechtssatzung). Die Bekanntmachung erfolgte im Amtsblatt der Beklagten vom 18.6.2013.
Mit E-Mail vom 5.4.2019 übersandte der Notar den Kaufvertrag an die Beklagte. Mit Schreiben vom 6.5.2019 hörte die Beklagte den Kläger zur beabsichtigten Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts an und gab ihm Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 22.5.2019. Am 14.5.2019 beschloss der Hauptausschuss der Beklagten die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB an dem mit Kaufvertrag vom 28.3.2019 veräußerten Grundstück. Mit am 27.5.2019 bei der Beklagten eingegangenem Schriftsatz des vorherigen Prozessbevollmächtigten des Klägers nahm dieser zur beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts Stellung. Mit vom Bürgermeister unterzeichnetem Ausübungsbescheid vom 28.5.2019, dem Kläger zugestellt am 1.6.2019, führte die Beklagte zur Begründung u. a. aus, die Ausübung des Vorkaufsrechts beruhe auf § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. der am 18.6.2013 amtlich bekannt gemachten Vorkaufsrechtssatzung. Das Flurstück 4427 liege im Geltungsbereich dieser Satzung. Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung bedürfe es der Ausübung des Vorkaufsrechts, um die nach dem geplanten Wegzug des Generalkonsulats unbefriedigende Situation im Stadtteilzentrum I. in einem Teilbereich grundlegend neu zu ordnen. Die Vorkaufsrechtssatzung diene der Sicherung der mit dem Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 011c begonnenen Planung und dort festgelegten Zielvorstellungen. Diese würden inzwischen durch das im Entwurf befindliche Integrierte Städtebauliche Entwicklungskonzept I. (ISEK) bestätigt. Ausschließungsgründe nach § 26 BauGB seien nicht erkennbar. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, da überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt würden. Insbesondere diene die Ausübung nicht der allgemeinen Bevorratung mit Grundstücken, sondern der Umsetzung der konkreten städtebaulichen Ziele. Ihr Ermessen übe sie dahingehend aus, das besondere Vorkaufsrecht für das betroffene Grundstück auszuüben.
Der Kläger hat am 1.7.2019 Klage erhoben.
Zur Begründung hat er im Wesentlichen vorgetragen: Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei offensichtlich verfahrensfehlerhaft erfolgt. Der Beschluss sei nicht durch den Rat der Beklagten, sondern durch den Hauptausschuss unter Federführung des Liegenschaftsamtes gefasst worden. Dieser sei nicht zuständig gewesen. Es handele sich um kein Grundstücksgeschäft, sondern vielmehr um eine städtebauliche Angelegenheit. Auch lägen die Voraussetzungen für eine Dringlichkeitsentscheidung nicht vor. Zudem sei die Vorkaufsrechtssatzung unwirksam. Zum konkreten Zeitpunkt der Beschlussfassung habe die Beklagte keine hinreichend konkreten Planungsvorstellungen gehabt. Die Einbeziehung des Grundstücks sei zur Verwirklichung der städtebaulichen Ziele der Beklagten nicht erforderlich. Die Ausübung des Vorkaufsrechts werde nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Dem Bescheid sei nicht zu entnehmen, dass auch seine privaten Interessen berücksichtigt worden wären. Dies gelte auch für die Interessen seines Miterwerbers. Der Bebauungsplan 011c sei bislang nicht beschlossen. Der Umstand, dass über einen langen Zeitraum nach Erlass der Vorkaufsrechtssatzung für das Grundstück keine Schritte zur Umsetzung der städtebaulichen Vorstellungen unternommen worden seien, belege, dass die mit der Vorkaufsrechtssatzung angeblich verfolgten Ziele die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht erforderten. Die von der Beklagten angeführten städtebaulichen Zwecke erschienen nur vorgeschoben. Der Beklagten sei nur daran gelegen, das streitgegenständliche Grundstück an einen privaten Investor als Dritten, namentlich die Kreissparkasse L1. , zu veräußern. Dies zeige deutlich, dass es der Beklagten nicht vordergründig um die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung gehe. Der Bescheid sei auch ermessensfehlerhaft ergangen. Die Beklagte habe sich nicht mit seinen Interessen oder denen seines Miterwerbers auseinandergesetzt. Es liege ein Ermessensausfall vor. Der Bescheid enthalte lediglich einen pauschalen Hinweis darauf, dass der Beklagten Ermessen eingeräumt sei.
Der Kläger hat beantragt, den Bescheid der Beklagten vom 28.5.2019 aufzuheben.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte hat u. a. ausgeführt: Der Bescheid sei rechtmäßig. Der Hauptausschuss sei für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständig gewesen. Der Kläger sei rechtzeitig angehört worden. Die Vorkaufsrechtssatzung sei rechtmäßig und wirksam. Sie habe bei ihrem Erlass städtebauliche Maßnahmen in Betracht gezogen. Die zu sichernden planerischen Zielvorstellungen seien der Begründung zum Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans zu entnehmen. Die Planungen spiegelten sich im aktuellen Entwurf des J. wider, welches am 26.6.2019 beschlossen worden sei. Die Einbeziehung des streitigen Grundstücks sei zur Verwirklichung der städtebaulichen Ziele erforderlich. Das Grundstück liege unmittelbar im Entwicklungsraum entsprechend der Zielvorstellungen. Dass das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan bislang keinen signifikanten Fortschritt genommen habe, sei unschädlich. Die Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts seien ebenfalls erfüllt. Der Vorkaufsfall sei mit dem Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrags eingetreten. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Die Durchsetzung der mit der Aufstellung des Bebauungsplans 011c verfolgten Ziele sei am ehesten in ihrer Hand gewährleistet. Sie habe sich bei ihrer Entscheidung auch nicht von sachfremden Erwägungen leiten lassen.
Mit Urteil vom 19.8.2020 hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben und den Bescheid der Beklagten aufgehoben. Zur Begründung hat es ausgeführt: Der angefochtene Bescheid vom 28.5.2019 sei rechtswidrig und verletze den Kläger in seinen Rechten. Eine Rechtswidrigkeit ergebe sich nicht schon daraus, dass die Vorkaufsrechtssatzung rechtswidrig sei. Diese sei nach Auffassung der Kammer wirksam. Grundlage der Satzung sei der zeitgleich getroffene Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans 011c „B. S. “, der räumlich die identische Fläche betreffe. Damit habe die Beklagte nicht nur rein abstrakte und völlig vage Überlegungen zu städtebaulichen Maßnahmen angestellt, sondern eine konkrete städtebauliche Maßnahme und in Ansätzen konkretisierte inhaltliche Vorstellungen für eine Neuordnung des Planungsrechts im maßgeblichen Bereich in Angriff genommen. Der Aufstellungsbeschluss sei auch nicht etwa durch Zeitablauf funktionslos geworden. Ausgehend vom Aufstellungsbeschluss im Jahr 2013 sei der nach der Rechtsprechung maßgebliche Zeitraum von zehn Jahren noch nicht erreicht. Die Ausübung des Vorkaufsrechts weise jedoch mehrere Rechtsfehler auf. So habe der Hauptausschuss als nicht zuständiges Organ der Beklagten die Ausübung beschlossen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts stelle sich nicht als „Grundstückserwerbsgeschäft“ dar. Vielmehr handele es sich um ein Sicherungsrecht des Bauplanungsrechts, so dass der Schwerpunkt nicht im Bereich der Liegenschaften, sondern im Bereich der städtebaulichen Ordnung liege. Letztlich sei die Ausübung des Vorkaufsrechts mit den anderen Instrumenten der Sicherung der Bauleitplanung wie etwa einer Veränderungssperre oder dem Zurückstellen eines Bauantrags vergleichbar, die auch jeweils nicht von der Zuständigkeit des Hauptausschusses erfasst würden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei auch materiell rechtswidrig. Sie sei nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Der Bescheid sei auch wegen eines Ermessensausfalls rechtswidrig.
Die Beklagte trägt zur Begründung ihrer vom Senat zugelassenen Berufung vor: Die zulässige Berufung sei begründet. Die Klage sei unbegründet. Der Bescheid vom 28.5.2019 sei rechtmäßig. Der Bescheid sei nicht formell fehlerhaft. Die Organzuständigkeit des Hauptausschusses sei gegeben gewesen. Bei der Entscheidung über die Ausübung eines Vorkaufsrechts handele es sich um eine „Liegenschaftsangelegenheit“. Das nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB begründete besondere Vorkaufsrecht stelle ein Instrument des vorsorgenden Grunderwerbs dar. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erweise sich auch als materiell rechtmäßig. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Das Verwaltungsgericht verkenne, dass das Wohl der Allgemeinheit regelmäßig dann zu bejahen sei, wenn das Grundstück für eine Nutzung für öffentliche Zwecke in Betracht komme oder schon konkret benötigt werde. Hinsichtlich der Angabe des Verwendungszwecks seien die Anforderungen des § 25 BauGB weniger streng als die für das allgemeine Vorkaufsrecht i. S. d. § 24 BauGB. Sie habe die überwiegenden Vorteile für die Allgemeinheit ausdrücklich den mit der verbindlichen Bauleitplanung verfolgten Zielvorstellungen entnommen. Das Bebauungsplanverfahren werde voraussichtlich zum Ende des 3. Quartals 2022 seinen Abschluss finden. Diese Zielvorstellungen habe sie in dem angegriffenen Bescheid zum Ausdruck gebracht. Hilfsweise schiebe sie folgende Gründe nach: Das Plangebiet befinde sich in einer zentralen Innenstadtlage. Es bestehe ein besonderes städtebauliches Interesse, diesen Bereich einer städtebaulichen Entwicklung zuzuführen, die eine nachhaltige Aufwertung des Bereichs zur Folge habe. Das vorliegende Grundstück sei flächenmäßig eines der größten Grundstücke in dem zukünftigen Bebauungsplanbereich. Durch den Erwerb werde sie in die Lage versetzt, die planerische Neugestaltung des Gebietes positiv zu beeinflussen und z. B. durch Verkauf an einen Dritten die planerischen Vorgaben schneller umzusetzen. Dies könne beispielsweise durch Festschreibung von architektonischen Gestaltungs- oder Nutzungsvorgaben und die Festlegung von entsprechenden Realisierungsfristen im Kaufvertrag geschehen, zumal der unmittelbare Grundstücksnachbar Bereitschaft zu einer Bebauung nach ihren Vorstellungen geäußert habe. Die mit der Planung verbundenen Anforderungen und die Umsetzung der Entwicklungsziele aus dem J. seien stark davon abhängig, dass die Baugrundstücke im Plangebiet möglichst gemeinsam entwickelt würden. Der Bescheid sei auch nicht wegen eines Ermessensausfalls rechtswidrig. In dem angefochtenen Bescheid werde an gleich vier Stellen explizit das Ermessen angesprochen. Sie sei sich ihres Ermessens nicht nur bewusst gewesen, sondern habe dieses auch ausdrücklich ausgeübt. Vorsorglich würden die Abwägungsgesichtspunkte nach § 114 Satz 2 VwGO nochmals vertieft. Ziel der Aufstellung des Bebauungsplans sei es, die städtebauliche Neugestaltung und Neuordnung sowie Aufwertung dieses für die städtebauliche Entwicklung maßgebenden Bereichs zu erreichen, und zwar nicht nur planerisch, sondern auch in der tatsächlichen Umsetzung. Das städtebauliche und damit öffentliche Interesse habe deshalb Vorrang vor dem privaten Interesse des Klägers und seines Miterwerbers, weil sich die Erreichung des öffentlichen Ziels, sofern sich das Grundstück in ihrem Eigentum befinde, schneller und effektiver erreichen lasse, z. B. durch einen Verkauf des Grundstücks an einen Dritten sowie durch die Aufnahme entsprechender Regelungen in einem Kaufvertrag.
Die Beklagte beantragt, unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts L1. vom 19.8.2020 die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Er hat im Berufungsverfahren keine Stellungnahme abgegeben.
Die Beigeladenen stellen keinen Antrag.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung ist begründet. Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der auf § 25 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB in der bis zum 22.6.2021 gültigen Fassung (a. F.) sowie die gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB erlassene Satzung der Beklagten über die Begründung eines besonderen Vorkaufsrechts in I. an der M. Straße vom 13.6.2013 (Vorkaufsrechtssatzung) gestützte Bescheid der Beklagten über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 28.5.2019 ist rechtmäßig.
Die der Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts zugrunde liegende Vorkaufsrechtssatzung ist wirksam. Sie ist formell rechtmäßig, insbesondere hat sich der Senat anhand der vorgelegten Verwaltungsvorgänge auch von der hinreichenden Ausfertigung der Satzung überzeugen können. Auch die materiellen Voraussetzungen für den Erlass der Satzung sind erfüllt.
Gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Auf der Grundlage der jeweils weit zu verstehenden tatbestandlichen Merkmale verfolgt die Vorschrift den Zweck, durch eine an städtebaulichen Interessen orientierte Bodenvorratspolitik die Sicherung einer langfristig orientierten Planung und Entwicklung zu ermöglichen. Bauplanerische Festsetzungen wie die Überplanung eines Teils des Gemeindegebiets als bestimmtes Baugebiet (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 1 Abs. 2 BauNVO) gehören ohne Weiteres zu den städtebaulichen Maßnahmen, die sich durch einen städtebaulichen Bezug auszeichnen. Schon aus den Darstellungen im Flächennutzungsplan, aus denen der Bebauungsplan grundsätzlich zu entwickeln ist (§ 8 Abs. 2 BauGB), können sich entsprechende Planungsabsichten ergeben, die gegebenenfalls weiter zu präzisieren sind; eine förmliche Konkretisierung der Planungsvorstellungen ist jedoch nicht erforderlich. Zum anderen setzt der Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB voraus, dass sich der Einsatz dieses Sicherungsmittels aus städtebaulichen Gründen als notwendig erweist; die Satzung muss objektiv geeignet sein, zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung (siehe § 1 Abs. 3 BauGB) beizutragen. Nur wenn hiervon nach Maßgabe der konkreten Umstände – etwa im Hinblick auf die räumliche Ausdehnung der Satzung und auf ein Sicherungsbedürfnis wegen gegebenenfalls abweichender Entwicklungen – auszugehen ist, kann die Gemeinde sich der Vorkaufsrechtssatzung bedienen.
Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 5.1.2021 – 4 BN 60.20 -, ZfBR 2021, 443, vom 30.9.2020 – 4 B 45.19 -, BRS 88 Nr. 80, vom 8.9.2009 – 4 BN 38.09 -, BRS 74 Nr. 129 = BauR 2010, 81, jeweils m. w. N.
Die von der Beklagten in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahmen rechtfertigen hier aus den Gründen des angegriffenen Urteils den Erlass der Vorkaufsrechtssatzung nach obigen Grundsätzen. Diese rechtliche Bewertung hat der Kläger im Berufungsverfahren nicht mehr in Frage gestellt, auch nicht in der mündlichen Verhandlung.
Anders als es das Verwaltungsgericht angenommen hat, ist aber auch der angefochtene Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtmäßig.
Dies gilt zunächst in formeller Hinsicht.
Der Hauptausschuss war für den am 14.5.2019 gefassten Beschluss über die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts mit Blick auf Nr. 1 b) der „Richtlinien für die Zuständigkeit der Ausschüsse des Rates der Stadt Hürth“ (Richtlinien) zuständig. In Nr. 1 b) erster Unterpunkt der Richtlinien heißt es:
„1. Hauptausschuss
b) Bereich Wohnungsbau, Wirtschaftsförderung und Liegenschaften
– Grundstücksgeschäfte mit einem Geldwert ab 30.000,00 Euro,“
Die Übertragung dieser Zuständigkeiten auf den Hauptausschuss beruht auf § 41 Abs. 2 Satz 1 GO NRW und umfasst entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts auch die Zuständigkeit des Hauptausschusses für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts.
Sie unterfällt nämlich den unter Nr. 1 b) der Richtlinien angesprochenen Liegenschaftsangelegenheiten im Zuständigkeitsbereich „Grundstücksgeschäfte mit einem Wert ab 30.000 Euro“.
Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts richtet sich nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB, § 464 Abs. 2 BGB auf das Zustandekommen eines Kaufvertrages zwischen dem Grundstücksverkäufer und der Gemeinde und damit auf ein Grundstücksgeschäft im vorgenannten Sinne. Dass es sich bei dem Vorkaufsrecht nach den §§ 24 ff. BauGB um ein Mittel zur Sicherung der in dem betreffenden Bereich in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahmen handelt, wie es das Verwaltungsgericht zu Recht herausgehoben hat, steht einer entsprechenden Einordnung nicht entgegen. Dabei ist u. a. zu berücksichtigen, dass die Gemeinde vielfach den zur Sicherung städtebaulicher Maßnahmen erforderlichen Grunderwerb mangels Gelegenheit zur Ausübung eines Vorkaufsrechts freihändig durchführen muss. Derartige Grunderwerbsgeschäfte, die gleichermaßen in einem städtebaulichen Kontext stehen, unterfallen der in Rede stehenden Zuständigkeit des Hauptausschusses bei einem Grundstückswert von mehr als 30.000 Euro wohl ohne weiteres. Allein der Umstand, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts auf Grundlage der §§ 24 ff. BauGB das Zustandekommen des Kaufvertrages durch eine hoheitliche Maßnahme herbeiführt, schließt es nach der Überzeugung des Senats nicht aus, vorliegend von einer Liegenschaftsangelegenheit im Sinn eines Grundstücksgeschäfts auszugehen. Dieses weiterreichende, auch die Ausübung des Vorkaufsrechts umfassende Verständnis der in Rede stehenden Begrifflichkeiten findet sich auch in Rechtsprechung und Literatur und klingt unter anderem in einer Entscheidung des 4. Senats des Bundesverwaltungsgerichts an, die sich mit dem Öffentlichkeitserfordernis beschäftigt.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 15.3.1995 – 4 B 33.95 -, BRS 57 Nr. 125 = BauR 1995, 663; vgl. ferner Rabeling, Die Öffentlichkeit von Gemeinderatssitzungen in der Rechtsprechung, NVwZ 2010, 411; Stühler, Sind kommunale Grundstücksangelegenheiten in öffentlicher oder nichtöffentlicher Sitzung des Gemeinderats zu behandeln?, VBlBW 1997, 288.
Dass sich die Beklagte dieses zulässigen weiteren Verständnisses im Rahmen ihrer Richtlinien über die Zuständigkeit der Ausschüsse und des Rates bedienen wollte, drückt sich nicht nur in der im vorliegenden Falle zutage getretenen Entscheidungspraxis aus,
vgl. zur Bedeutung dieses Gesichtspunktes bei der Auslegung binnenrechtlicher Vorschriften etwa BVerfG, Urteil vom 6.3.1952 – 2 BvE 1/51 -, BVerfGE 1, 144 = juris Rn. 22, m. w. N.,
sondern auch in einer entsprechenden Ausrichtung der Zuständigkeiten der Dezernate und Ämter der Beklagten. Ausweislich des im Internet verfügbaren Organisationsplans der Beklagten ist nämlich für die Erteilung von Vorkaufsrechte der Gemeinde betreffenden Negativattesten das Liegenschaftsamt im Rahmen der Zentralen Dienste zuständig.
Vgl. zum Verhältnis der Aufgabenverteilung zwischen den Dezernaten und Ämtern einerseits und den Ausschusszuständigkeiten andererseits auch Kallerhoff, in BeckOK KommunalR NRW, 18. Edition, GO NRW § 57 Rn. 14 m. w. N.
Auf die Frage, ob sich die Kläger auf eine Verletzung der internen Zuständigkeitsregeln der Beklagten überhaupt mit Erfolg berufen können, kommt es nach alledem nicht an.
Vgl. zu dieser Fragestellung OVG NRW, Urteil vom 19.4.2010 – 7 A 1041/08 -, BRS 76 Nr. 117, m. w. N.; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 12.9.1997 – 5 S 2498/95 -, NUR 1998, 430.
Die Angabe des konkreten Verwendungszwecks im Ausübungsbescheid war nicht erforderlich. Im Falle des besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB muss der Verwendungszweck – wie hier – noch nicht im Einzelnen feststehen. Dies ergibt sich im Umkehrschluss bereits aus § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB, nach dem der Verwendungszweck (nur) anzugeben ist, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.
Vgl. Kronisch in Brügelmann, BauGB § 25 Rn. 85.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgte auch rechtzeitig i. S. d. § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB a. F. Die Zweimonatsfrist endete hier am 5.6.2019. Innerhalb dieser Frist übte die Beklagte das Vorkaufsrecht in Bezug auf den in Rede stehenden Kaufvertrag mit dem angefochtenen Bescheid rechtzeitig aus.
Auch die materiellen Anforderungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts sind erfüllt.
Das besondere Vorkaufsrecht darf gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB i. V. m. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB (sowohl in der aktuellen als auch in der alten Fassung) nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.
Nach der auch vom Verwaltungsgericht zugrunde gelegten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts genügt es, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 15.2.1990 – 4 B 245.89 -, BRS 50 Nr. 107 = BauR 1991, 191.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss in den Fällen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB der Verwirklichung der städtebaulichen Ziele der Satzung dienlich sein.
Vgl. Stock in Ernst /Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 25 Rn. 18, 35.
Da der Nutzungszweck bei der Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts in städtebaulichen Maßnahmengebieten noch nicht feststehen muss, reicht in diesem Fall zur Bejahung des Wohls der Allgemeinheit regelmäßig die Annahme, dass die spätere Verwirklichung der in Erwägung gezogenen Maßnahme durch den vermehrten Grundbesitz der Gemeinde erleichtert wird.
Vgl. BGH, Urteil vom 7.3.1975 – V ZR 92/73 -. BRS 29 Nr. 76; Stock in Ernst /Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 25 Rn. 31, m. w. N.; A. A. Kronisch in Brügelmann, BauGB, § 25 Rn. 86.
Zur Begründung der Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts wird in dem angefochtenen Bescheid vom 28.5.2019 u. a. ausgeführt, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung bedürfe es der Ausübung dieses besonderen Vorkaufsrechts, um nach dem geplanten Wegzug des türkischen Generalkonsulats aus dem ehemaligen Rathausgebäude und dem entsprechenden Freiwerden dieser Immobilie die städtebaulich unbefriedigende Situation im Stadtteilzentrum I. in einem Teilbereich grundlegend neu zu ordnen (Seite 2 Absatz 1 des Bescheides). Das in Anspruch genommene Grundstück diene der Umsetzung des Bebauungsplans Nr. 011c „B. S. “ und solle daher dem Flächenzugriff der Stadt als Trägerin der Planungshoheit vorbehalten werden (Seite 3 2. Absatz des Bescheides). Schon dies genügt nach den genannten Maßstäben für die Bejahung des erforderlichen Allgemeinwohls.
Darüber hinaus hat die Beklagte ihre Erwägungen zu der in Rede stehenden Tatbestandsvoraussetzung mit Schriftsatz vom 30.9.2021 zulässigerweise,
vgl. Wolff in Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Auflage, § 113 Rn. 80 f.,
ergänzt und u. a. ausgeführt, durch den Erwerb des Grundstücks werde sie in die Lage versetzt, die planerische Neugestaltung des Gebiets positiv zu beeinflussen und z. B. durch den Verkauf an einen Dritten schneller umzusetzen, beispielsweise durch Festschreibung von architektonischen Gestaltungs- und Nutzungsvorgaben und Festlegung von entsprechenden Realisierungsfristen im Kaufvertrag, zumal der unmittelbare Grundstücksnachbar (die Kreissparkasse) Bereitschaft zu einer Bebauung nach ihren – der Beklagten – Vorstellungen unter Einbeziehung des von der Vorkaufsrechtsausübung betroffenen Grundstücks geäußert habe. Die sich aus dem J. ergebenden Anforderungen seien erheblich besser umzusetzen, wenn die betroffenen Baugrundstücke gemeinsam entwickelt werden könnten.
Der Ausübung des Vorkaufsrechts steht auch nicht die mehrjährige Untätigkeit der Beklagten bei der Umsetzung des Aufstellungsbeschlusses entgegen. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Vorkaufsrechtssatzung nicht durch Zeitablauf funktionslos geworden ist. Auch ist die Rechtfertigung für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht nachträglich entfallen. Seit dem Aufstellungsbeschluss vom 28.5.2013 sind noch keine 10 Jahre vergangen.
Vgl. dazu etwa BVerwG, Urteil vom 18.3.2004 – 4 CN 4.03 -, BRS 67 Nr. 2 = BauR 2004, 1260, Beschluss vom 26.1.2010 – 4 B 43.09 -, BRS 76 Nr. 114 = BauR 2010, 871; OVG NRW, Urteil vom 15.3.2016 – 10 A 1066/14 -, BRS 84 Nr. 93 = BauR 2016, 1276.
Zudem hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 16.12.2021 angekündigt, dass das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan 011c „B. S. “ voraussichtlich im laufenden Jahr seinen Abschluss finden werde.
Es lag ebenfalls kein Ausschlussgrund nach § 26 BauGB vor.
Schließlich liegt entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts kein Ermessensausfall vor. Auf Seite 4 des Ausübungsbescheides heißt es, die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liege im Ermessen der Stadt. Auch bei Vorliegen der Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts habe die Stadt im Rahmen dieser Ermessensentscheidung das Interesse der Beteiligten mit dem öffentlichen Interesse abzuwägen und darüber zu befinden, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts unter der Berücksichtigung dieser Interessen gerechtfertigt sei. Die Stadt übe das ihr eingeräumte Ermessen dahingehend aus, ihr besonderes Vorkaufsrecht für das Grundstück auszuüben. Diese Erwägungen genügen in Zusammenschau mit den bereits wiedergegebenen Ausführungen des Bescheides zum Allgemeinwohlbezug den gesetzlichen Anforderungen. Zudem hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 30.9.2021 ihre Ermessenserwägungen zulässigerweise i. S. v. § 114 Satz 2 VwGO ergänzt und damit auch hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass sie auch angesichts der am 27.5.2019 nach Ablauf der Anhörungsfrist eingegangenen Stellungnahme des Klägers an ihrer Entscheidung festhalten will.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, § 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da sie keinen Antrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt haben (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 10, § 709 Satz 2, § 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht erfüllt sind.
