Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Ist die Anfechtbarkeit eines Gebots im Termin möglich?
- Redaktionelle Leitsätze
- Wann liegt ein Erklärungsirrtum beim Gebot vor?
- Wann hebt sich der Zuschlag auf?
- Welche Rolle spielt das Versteigerungsprotokoll?
- Experten-Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf ich mein Gebot anfechten, wenn ich mich beim Bieten im Termin versprochen habe?
- Muss ich sofort widersprechen, wenn das Gericht mein Gebot im Termin falsch protokolliert?
- Kann ich den Zuschlag noch verhindern, wenn mir mein Irrtum erst zu Hause auffällt?
- Welche Kosten muss ich übernehmen, wenn mein Gebot wegen eines Irrtums erfolgreich angefochten wurde?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 1 K 38/23
Das Wichtigste im Überblick
LG Freiburg hebt Zuschlag auf: Ein versehentliches Gebot im Versteigerungstermin war anfechtbar.
- Der Beteiligte Ziffer 2 gewann die Beschwerde gegen den Zuschlag.
- Das Gericht sah sein 600.000-Euro-Gebot als Irrtum an.
- Die Anfechtung kam sofort nach dem Termin und wirkte rückwirkend.
- Ohne wirksames Gebot durfte das Amtsgericht keinen Zuschlag erteilen.
- Gericht: LG Freiburg (Breisgau)
- Datum: 02.07.2026
- Aktenzeichen: 1 K 38/23
- Verfahren: Sofortige Beschwerde gegen Zuschlagsbeschluss
- Rechtsbereiche: Zwangsversteigerung, Zivilrecht, Anfechtung von Geboten
- Relevant für: Ersteher, Bietende, Vollstreckungsgerichte, Gläubiger
Ist die Anfechtbarkeit eines Gebots im Termin möglich?
Ein wirksames Gebot des Meistbietenden ist nach § 81 Abs. 1 ZVG Voraussetzung für die Zuschlagserteilung. Gebote können nach §§ 119 ff. BGB analog wegen eines Erklärungsirrtums angefochten werden. Bei wirksamer Anfechtung wird das Gebot gemäß § 142 Abs. 1 BGB analog von Anfang an nichtig. Die Anfechtung muss dabei nach § 121 Abs. 1 BGB unverzüglich erfolgen, damit sie Wirkung entfaltet.
Der sogenannte Zuschlag ist der gerichtliche Beschluss, durch den das versteigerte Eigentum auf den Meistbietenden übergeht — vergleichbar mit dem Hammerfall bei einer privaten Auktion. Ohne wirksames Gebot kann dieser Zuschlag nicht erteilt werden. Dass die bürgerlich-rechtlichen Vorschriften über die Anfechtung (§§ 119 ff. BGB) hier nur „analog“ gelten, bedeutet: Sie sind im Zwangsversteigerungsgesetz nicht ausdrücklich geregelt, werden aber von den Gerichten entsprechend angewendet, weil die Interessenlage vergleichbar ist.
Der Zuschlag darf nach § 81 Abs. 1 ZVG nur auf das wirksame Gebot des Meistbietenden erteilt werden […] Ein wirksames Gebot des Beteiligten Ziffer 2 liegt nicht vor, weil er dieses wirksam wegen eines Erklärungsirrtums nach § 119 Abs. 1 BGB (analog) angefochten hat mit der Folge, dass es gemäß § 142 Abs. 1 BGB (analog) von Anfang nichtig ist. – so das Landgericht Freiburg
Mit dieser Rechtsfrage befasste sich das Landgericht Freiburg im Beschwerdeverfahren um einen Zuschlag des Amtsgerichts Lörrach. Im Versteigerungstermin vom 26.11.2025 hatte ein Beteiligter den Betrag von „600.000 EUR“ genannt, wollte diesen nachträglich aber nur als theoretische Höchstgrenze verstanden wissen. Das Amtsgericht Lörrach erteilte unter dem Aktenzeichen 1 K 38/23 zunächst den Zuschlag, weil es eine Anfechtung im Termin nicht zulassen wollte. Das Landgericht Freiburg entschied im Beschwerdeverfahren anders: Die Anfechtung sei zulässig gewesen und habe zur Nichtigkeit des Gebots geführt.
Ein Beschwerdeverfahren ist ein Rechtsbehelf, mit dem eine Entscheidung eines unteren Gerichts von einem höheren Gericht überprüft wird. Hier hatte also ein unterlegener Beteiligter gegen den Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Beschwerde eingelegt, und das Landgericht Freiburg prüfte als nächsthöhere Instanz, ob die Entscheidung rechtmäßig war.
Redaktionelle Leitsätze
- Ein im Zwangsversteigerungstermin abgegebenes Gebot kann in analoger Anwendung der bürgerlich-rechtlichen Bestimmungen wegen eines Erklärungsirrtums angefochten werden.
- Ein Erklärungsirrtum liegt vor, wenn das nach außen erkennbare Verhalten objektiv als verbindliches Gebot zu verstehen ist, die handelnde Person subjektiv jedoch irrtümlich davon ausgeht, lediglich eine unverbindliche Höchstgrenze zu nennen.
- Wird das Gebot daraufhin unverzüglich angefochten, gilt es als von Anfang an nichtig, wodurch dem Zuschlag die notwendige Rechtsgrundlage entzogen wird und der Zuschlagsbeschluss aufzuheben ist.
Wann liegt ein Erklärungsirrtum beim Gebot vor?
Ein Erklärungsirrtum ist gegeben, wenn das subjektiv Gewollte und das objektiv Erklärte auseinanderfallen. Der Irrtum muss dabei ursächlich für die Abgabe der Erklärung gewesen sein. Ein bloßer Motivirrtum oder Rechtsfolgenirrtum rechtfertigt die Anfechtung dagegen nicht.
Das bedeutet konkret: Wer ein Gebot nur bereut, weil sich etwa die Marktbedingungen geändert haben oder er die Finanzierungskosten falsch eingeschätzt hat, kann es nicht anfechten — das ist ein bloßer Motivirrtum. Ein Rechtsfolgenirrtum liegt vor, wenn der Bieter die rechtlichen Konsequenzen seines Gebots falsch einschätzt, etwa die Höhe der zusätzlich zu übernehmenden Lasten. Auch das rechtfertigt keine Anfechtung. Nur wenn jemand objektiv etwas anderes erklärt hat, als er subjektiv wollte, greift der Erklärungsirrtum.
Der Beteiligte Ziffer 2 erklärte objektiv ein Gebot über 600.000 €, meinte aber subjektiv, lediglich seine Höchstgrenze mitzuteilen. Die Kammer sah die Ursächlichkeit als gegeben an: Das Gebot war angesichts eines Verkehrswerts von 510.000 € und einer zusätzlich bestehen bleibenden Grundschuld von über 332.000 € wirtschaftlich unsinnig. Hinzu kam ein zeitliches Indiz – der Beteiligte widersprach der Feststellung des Gebots sofort, nachdem die Rechtspflegerin es bekannt gegeben hatte. Dieses unmittelbare Verhalten wertete das Gericht als starkes Zeichen dafür, dass er keine bewusste Willenserklärung in dieser Höhe abgeben wollte.
Dass der Beteiligte Ziffer 2 subjektiv nicht sofort und ohne Notwendigkeit ein Gebot abgeben wollte, das deutlich oberhalb des Verkehrswertes des Objekts lag […] lässt jedenfalls in der Gesamtschau mit der protokollierten unverzüglichen Monierung des Beteiligten Ziffer 2 den ausreichend sicheren Schluss auf eine Fehlvorstellung des Gehalts der Erklärung zu. – so das Landgericht Freiburg
Eine bestehen bleibende Grundschuld ist ein Recht eines Gläubigers (meist einer Bank), das im Rang vor der Versteigerung eingetragen ist und nicht gelöscht wird. Der Ersteherer muss diese Schulden zusätzlich zum gebotenen Barbetrag übernehmen. Die Gesamtkosten des Erwerbs lagen damit rechnerisch bei über 932.000 Euro — was das Gebot von 600.000 Euro bei einem Verkehrswert von nur 510.000 Euro wirtschaftlich absurd machte.
Warum der Einwand des Rechtsfolgenirrtums nicht durchgriff
Der Beteiligte Ziffer 1 hatte argumentiert, es liege höchstens ein unbeachtlicher Rechtsfolgen- oder Motivirrtum vor, weil sich der Irrtum nur auf die Folge bezogen habe, dass das Objekt für 600.000 € zuzüglich der bestehen bleibenden Grundschuld ersteigert werde. Die Kammer folgte dem nicht. Entscheidend war für sie, dass der Beteiligte Ziffer 2 schon über den Inhalt seiner Erklärung irrte – er meinte, nur eine Zahl zur eigenen Orientierung zu nennen, während sein Verhalten objektiv als bindendes Gebot zu verstehen war.
In diesem Verfahren kippte die Entscheidung zugunsten des Bieters, weil er der Feststellung seines Gebots sofort widersprochen hatte – noch im Termin, unmittelbar nachdem die Rechtspflegerin das Gebot bekannt gab. Dieses zeitliche Indiz war für das Gericht ein starkes Zeichen dafür, dass kein bewusster Wille zu diesem Gebot bestand. Wer im Versteigerungstermin einen Fehler bei der Gebotsabgabe bemerkt, sollte daher unverzüglich und noch vor Ort widersprechen. Je länger man wartet, desto näher liegt die Annahme, es handele sich lediglich um nachträgliche Reue – die als bloßer Motivirrtum keine Anfechtung rechtfertigt.
Wann hebt sich der Zuschlag auf?
Der Zuschlagsbeschluss ist aufzuheben, wenn die gesetzlichen Grundlagen für seine Erteilung fehlen. Die Wirksamkeit der Anfechtung gegenüber dem Vollstreckungsgericht richtet sich dabei analog nach § 143 Abs. 3 Satz 2 BGB. Ein schutzwürdiges Vertrauen der Gegenseite wird durch § 122 Abs. 1 BGB, also den Ersatz des Vertrauensschadens, ausgeglichen.
Was das für Sie bedeutet: Wer sein Gebot erfolgreich anficht, entgeht dem Zuschlag — muss aber unter Umständen Vertrauensschaden nach § 122 BGB leisten. Das bedeutet: Der Bieter muss dem Vollstreckungsgläubiger und anderen Verfahrensbeteiligten deren konkrete Aufwendungen ersetzen, etwa Reisekosten zum Termin, Kosten für Gutachten oder Finanzierungsvorbereitungen. Nicht ersetzt wird hingegen der entgangene Gewinn. Wer ein Gebot anfechten will, sollte diese Kosten vorab grob kalkulieren und gegen das wirtschaftliche Risiko eines fehlerhaften Gebots abwägen.
Das Landgericht Freiburg hob den Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Lörrach vom 28.11.2025 unter dem Aktenzeichen 1 K 38/23 auf. Die Begründung: Durch die unverzügliche Anfechtung fehlte es an einem wirksamen Meistgebot als Grundlage für den Zuschlag. Die Kammer musste dafür nicht klären, ob der Beteiligte Ziffer 2 überhaupt gar kein Gebot abgegeben hatte, wie er selbst behauptete – dieser Punkt blieb ausdrücklich offen, weil das Gebot ohnehin wirksam angefochten worden war. Das Gericht ließ die Rechtsbeschwerde nach § 574 Abs. 2 ZPO ausdrücklich zu, sodass der Fall in eine weitere Instanz gelangen kann.
Die Rechtsbeschwerde ist der Rechtsbehelf zum Bundesgerichtshof, der höchsten Instanz in Zivilsachen. Dass das Landgericht sie ausdrücklich zugelassen hat, bedeutet: Der BGH kann und soll prüfen, ob das Landgericht das Recht richtig angewendet hat. Ohne diese Zulassung gäbe es keine weitere Überprüfungsmöglichkeit.
Achtung — Rechtslage noch nicht endgültig: Das Landgericht Freiburg hat die Rechtsbeschwerde zum BGH ausdrücklich zugelassen. Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Gebote im Zwangsversteigerungstermin angefochten werden können, ist damit höchstrichterlich noch nicht geklärt. Wer sich aktuell auf diese Entscheidung berufen will — als Bieter zur Anfechtung eines eigenen Gebots oder als Gegenbieter gegen eine Anfechtung — muss damit rechnen, dass der BGH die Rechtsfrage anders beurteilt. Bis zur BGH-Entscheidung besteht für beide Seiten Prozessrisiko.
Welche Rolle spielt das Versteigerungsprotokoll?
Nach § 78 ZVG sind für den Zuschlag erhebliche Vorgänge im Protokoll festzustellen. Nicht protokollierte Vorgänge bleiben gemäß § 80 ZVG grundsätzlich außer Betracht. Die Beweiswirkung des Protokolls ist deshalb ein wesentlicher Bestandteil des Versteigerungsverfahrens.
Vorgänge in dem Versteigerungstermine, die nicht aus dem Protokoll ersichtlich sind, werden bei der Entscheidung über den Zuschlag nicht berücksichtigt (§ 80 ZVG). Maßgebend für die Zuschlagserteilung oder -versagung ist deswegen allein das protokollierte und nicht das tatsächliche Geschehen in dem Versteigerungstermin. – so das Landgericht Freiburg
Im Protokoll des Termins vom 26.11.2025 war das Gebot von 600.000 € unter Hinweis auf die bestehen bleibende Grundschuld aufgenommen worden. Die Kammer ließ offen, ob der Bieter mit seinem Vortrag, gar kein Gebot abgegeben zu haben, gegen diese Beweiswirkung überhaupt gehört werden konnte. Diese Frage musste sie nicht entscheiden. Die Entscheidung stützte sich stattdessen darauf, dass selbst ein korrekt protokolliertes Gebot durch eine wirksame Anfechtung nachträglich vernichtet werden kann – unabhängig davon, was im Protokoll steht.
Was Bieter und Gegenbieter jetzt wissen müssen
Das Landgericht Freiburg hat als Beschwerdeinstanz entschieden, dass ein Gebot im Zwangsversteigerungstermin wegen Erklärungsirrtums wirksam angefochten werden kann — auch wenn es bereits im Protokoll vermerkt und der Zuschlag erteilt wurde. Die Entscheidung ist jedoch nicht rechtskräftig: Die zugelassene Rechtsbeschwerde zum BGH bedeutet, dass diese Rechtsfrage noch nicht abschließend geklärt ist. Bieter in laufenden oder kommenden Versteigerungsverfahren sollten daher ihr Gebot im Termin klar und eindeutig formulieren. Wer dennoch einen Fehler macht, muss sofort — noch vor Ort — widersprechen und sich bewusst sein, dass eine erfolgreiche Anfechtung zwar den Zuschlag beseitigt, aber Vertrauensschadensansprüche der Gegenseite auslösen kann. Gegenbieter sollten sich nicht darauf verlassen, dass ein einmal protokolliertes und bezuschlagtes Gebot Bestand hat, solange die Anfechtungsfrage höchstrichterlich nicht entschieden ist.
Experten-Kommentar
In der Hektik eines Versteigerungstermins gehen Missverständnisse fast immer im Protokoll unter, da Rechtspfleger extreme Eile an den Tag legen. Wer hier nicht sofort lautstark und unmissverständlich protestiert, verliert jegliche Chance auf eine spätere Korrektur. Gerichte werten jedes Zögern nach der Gebotsverkündung im Nachhinein sofort als bloße Reue des Bieters und damit als unbeachtlichen Motivirrtum.
Bieter sollten daher niemals ohne vorbereitete Notizen mit den genauen Höchstgrenzen und inklusive der jeweiligen Grundschuldbeträge in den Termin gehen. Kommt es dennoch zum Versprecher, muss der sofortige Widerspruch zwingend noch vor Ort ins Protokoll diktiert werden, bevor die Sitzung geschlossen wird.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf ich mein Gebot anfechten, wenn ich mich beim Bieten im Termin versprochen habe?
JA, Sie dürfen Ihr Gebot anfechten, wenn Sie sich im Termin versprochen haben und dabei ein echter Erklärungsirrtum vorliegt. Dann fällt das Gebot bei wirksamer Anfechtung nach § 142 Abs. 1 BGB analog von Anfang an weg.
Rechtlich wird ein Gebot im Zwangsversteigerungstermin nach §§ 119 ff. BGB analog behandelt, weil ein bindendes Gebot eine Willenserklärung ist. Ein Erklärungsirrtum liegt vor, wenn Sie objektiv etwas anderes erklärt haben, als Sie subjektiv wollten, etwa wenn Sie nur eine Höchstgrenze nennen wollten und tatsächlich eine verbindliche Zahl abgegeben haben. In diesem Fall muss die Anfechtung nach § 121 Abs. 1 BGB unverzüglich erfolgen, also ohne schuldhaftes Zögern. Das Gericht prüft dabei, ob Ihr Wille und Ihre Erklärung auseinanderfielen und ob das Missverständnis gerade den Inhalt der Erklärung betraf.
Keine Anfechtung gibt es dagegen bei bloßem Bereuen, geänderter Finanzierung oder falsch eingeschätzten Marktbedingungen, weil das nur einen unbeachtlichen Motivirrtum betrifft. Auch wer die wirtschaftlichen Folgen seines Gebots falsch kalkuliert, kann das Gebot deshalb grundsätzlich nicht rückgängig machen. Wer sich versprochen hat, sollte deshalb sofort klarstellen, was gemeint war, und den Unterschied zwischen Gewolltem und Gesagtem möglichst genau festhalten.
Muss ich sofort widersprechen, wenn das Gericht mein Gebot im Termin falsch protokolliert?
JA, Sie müssen im Versteigerungstermin sofort widersprechen, wenn Ihr Gebot falsch protokolliert wird. Nur der unverzügliche Einwand schützt davor, dass das Gericht später allein vom Protokoll ausgeht.
Nach § 80 ZVG werden bei der Zuschlagsentscheidung nur die protokollierten Vorgänge berücksichtigt; was dort nicht erscheint, spielt regelmäßig keine Rolle. Wenn Sie den Fehler erst später melden, wirkt das schnell wie eine nachträgliche Korrektur oder bloße Reue und schwächt die Anfechtung nach § 121 Abs. 1 BGB deutlich. Deshalb sollte der Irrtum noch im Termin klar gestellt und ausdrücklich in das Protokoll aufgenommen werden. So dokumentieren Sie, dass Sie nicht das protokollierte Gebot wollten, sondern sofort gegen die falsche Festhaltung vorgegangen sind.
Wenn Sie den Widerspruch nicht mehr im Termin schaffen, ist nicht automatisch alles verloren, aber das Risiko steigt erheblich. Dann müssen Sie besonders gut erklären, warum eine frühere Klarstellung unmöglich war, weil sonst die spätere Anfechtung als verspätet angesehen werden kann.
Kann ich den Zuschlag noch verhindern, wenn mir mein Irrtum erst zu Hause auffällt?
In der Regel nein: Wenn Ihnen der Irrtum erst zu Hause auffällt, ist eine Anfechtung meist nicht mehr unverzüglich und der Zuschlag lässt sich dadurch regelmäßig nicht mehr verhindern. Maßgeblich ist § 121 Abs. 1 BGB, der ein Handeln ohne schuldhaftes Zögern verlangt.
Im Zwangsversteigerungstermin ist gerade der sofortige Widerspruch ein starkes Indiz dafür, dass wirklich ein Erklärungsirrtum vorliegt. Wer erst Stunden später oder erst am nächsten Tag reagiert, wirkt aus Sicht des Gerichts häufig so, als bereue er nur sein Gebot nachträglich. Eine bloße Reue ist rechtlich kein Anfechtungsgrund, weil sie keinen Irrtum über die Erklärung selbst, sondern nur ein späteres Unbehagen über die Folgen beschreibt. Deshalb wird ein später Brief oder Anruf oft nicht mehr als rechtzeitig angesehen.
Eine Ausnahme kommt nur in Betracht, wenn der Irrtum objektiv erst später erkennbar war, etwa weil sich der Fehler erst nach Einsicht in Unterlagen oder durch eine erst danach verständliche Protokollierung aufklärt. Auch dann müssen Sie jedoch sofort handeln, sobald der Irrtum nachvollziehbar geworden ist.
Welche Kosten muss ich übernehmen, wenn mein Gebot wegen eines Irrtums erfolgreich angefochten wurde?
Sie müssen den Verfahrensbeteiligten deren konkrete Aufwendungen ersetzen, nicht aber den entgangenen Gewinn. Erfasst sind vor allem Kosten, die wegen Ihres Gebots tatsächlich entstanden sind, etwa Reisekosten, Gutachterkosten oder Finanzierungsvorbereitungskosten.
Rechtsgrundlage ist der Vertrauensschaden nach § 122 Abs. 1 BGB analog. Die Gegenseite soll so gestellt werden, wie sie ohne Ihr wirksames, später angefochtenes Gebot stünde, aber nicht besser. Deshalb werden nur solche Ausgaben ersetzt, auf die sich die Beteiligten im Vertrauen auf die Wirksamkeit Ihres Gebots eingelassen haben. Maßgeblich ist also ein realer Vermögensnachteil, nicht ein bloßes Gewinninteresse aus dem geplanten Zuschlag.
Unzulässig sind Forderungen, die wirtschaftlich nur den hypothetischen Gewinn aus dem Zuschlag abschöpfen wollen. Fordern Sie deshalb eine genaue Aufstellung jedes einzelnen Postens an und prüfen Sie, ob tatsächlich eine konkrete Aufwendung vorliegt oder nur ein nicht ersatzfähiger Ertragsschaden geltend gemacht wird.
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Das vorliegende Urteil
LG Freiburg (Breisgau) – Az.: 1 K 38/23 – Beschluss vom 02.07.2026
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