Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Grundbuchunrichtigkeit: Amtswiderspruch zur Korrektur von Eintragungen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was bedeutet eine Grundbuchunrichtigkeit und wie entsteht sie?
- Welche rechtlichen Schritte kann ich einleiten, wenn ich eine Grundbuchunrichtigkeit feststelle?
- Was ist ein Amtswiderspruch und wann kann er eingetragen werden?
- Wie kann ich nachweisen, dass eine Grundbuchunrichtigkeit vorliegt?
- Welche Fristen muss ich bei der Korrektur einer Grundbuchunrichtigkeit beachten?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Beschwerde des Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts wurde zurückgewiesen.
- Es ging um die Löschung von Grundschulden im Grundbuch nach einer Zwangsversteigerung.
- Die Beteiligten erhielten das Grundstück nach der Versteigerung, und es wurde im Grundbuch eingetragen.
- Die Grundschuldgläubigerin stimmte der Löschung der Grundschulden zu.
- Der Beteiligte argumentierte, dass die Löschung ohne Zustimmung der früheren Miteigentümer nicht hätte erfolgen dürfen.
- Das Amtsgericht entschied, dass die Eintragung im Grundbuch genügt, um die Eigentümerstellung zu bestimmen.
- Das Grundbuchamt muss nicht den „wahren“ Gläubiger ermitteln.
- Der Beteiligte wollte die Wiedereintragung der Grundschulden und einen Amtswiderspruch erreichen.
- Das Gericht entschied, dass keine Gesetzesverletzung durch das Grundbuchamt vorliegt.
- Die Beschwerde wurde kostenpflichtig abgelehnt, da keine Unrichtigkeit im Grundbuch nachgewiesen wurde.
Grundbuchunrichtigkeit: Amtswiderspruch zur Korrektur von Eintragungen
Im deutschen Recht spielt das Grundbuch eine zentrale Rolle, da es die Rechtsverhältnisse an Grundstücken dokumentiert und somit für Klarheit und Sicherheit sorgt. Eine besondere Herausforderung ergibt sich, wenn es um die Richtigkeit der im Grundbuch eingetragenen Daten geht. Hierbei kann es vorkommen, dass Eintragungen fehlerhaft oder unvollständig sind, was in der juristischen Sprache als Grundbuchunrichtigkeit bezeichnet wird. Ein häufiges Beispiel hierfür ist die Löschung einer Fremdgrundschuld, bei der die Eintragung einer Sicherungsstelle zu Unstimmigkeiten führen kann.
Ein Amtswiderspruch stellt in diesem Zusammenhang ein wichtiges juristisches Instrument dar. Er ermöglicht es Betroffenen, gegen eine fortdauernde Grundbuchunrichtigkeit vorzugehen und die entsprechenden Korrekturen anzufordern. Doch die Herausforderung liegt nicht nur in der Anfechtung selbst, sondern auch in den Voraussetzungen und dem Verfahren, die dabei zu beachten sind. Gerade für Laien kann der Weg durch die rechtlichen Gegebenheiten verwirrend sein und wichtige Fristen erfordern.
In der Folge wird ein konkreter Fall beleuchtet, der sich mit der Problematik der Grundbuchunrichtigkeit aufgrund der Löschung einer Fremdgrundschuld auseinandersetzt. Dabei werden sowohl die Hintergründe als auch die rechtlichen Konsequenzen detailliert analysiert.
Der Fall vor Gericht
Grundbuchbereinigung nach Zwangsversteigerung: Löschung von Grundschulden unter Kritik
Im Nachgang einer Zwangsversteigerung eines Grundstücks in Mülheim an der Ruhr kam es zu einem Rechtsstreit um die Löschung zweier Grundschulden. Das Oberlandesgericht Düsseldorf musste in diesem Fall über die Rechtmäßigkeit der Grundbucheintragungen entscheiden. Der Streit entzündete sich an der Frage, ob die Löschung der Grundschulden ohne Zustimmung der ehemaligen Miteigentümer erfolgen durfte.
Hintergrund des Rechtsstreits
Ursprünglich waren fünf Personen zu je einem Fünftel Miteigentümer des betreffenden Grundstücks. Im November 2014 wurde das Grundstück im Rahmen einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft an zwei der bisherigen Miteigentümer zugeschlagen. Laut Zuschlagsbeschluss sollten zwei für die Sparkasse Mülheim an der Ruhr eingetragene Grundschulden bestehen bleiben. Diese hatten einen Nominalwert von insgesamt 763.952,16 Euro.
Löschung der Grundschulden und Beschwerde
Die Grundschuldgläubigerin, die Sparkasse Mülheim an der Ruhr, bewilligte im Dezember 2014 die Löschung der beiden Grundschulden. Daraufhin beantragten die neuen Eigentümer beim Grundbuchamt die Löschung, die Ende Februar 2015 vollzogen wurde. Einer der ehemaligen Miteigentümer legte gegen diese Löschung Beschwerde ein. Er argumentierte, dass die Grundschulden zum Zeitpunkt des Zuschlags nicht mehr valutiert gewesen seien und daher als Eigentümergrundschulden den früheren Miteigentümern zugestanden hätten. Die Löschung hätte seiner Meinung nach nicht ohne Zustimmung der „Alteigentümer“ erfolgen dürfen.
Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf
Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies die Beschwerde zurück und bestätigte damit die Entscheidung des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr. In seiner Begründung stützte sich das Gericht auf die gesetzliche Vermutung nach § 891 BGB, wonach die Eintragung im Grundbuch für die Feststellung der Eigentümer- und Gläubigerstellung ausreicht. Das Grundbuchamt sei nicht verpflichtet, den „wahren“ Gläubiger zu ermitteln. Entscheidend sei vielmehr, dass zum Zeitpunkt der Löschung keine greifbaren Anhaltspunkte für eine mögliche Umwandlung der Fremdgrundschulden in Eigentümergrundschulden vorlagen.
Rechtliche Bewertung der Grundbuchlöschung
Das Gericht stellte klar, dass grundsätzlich der tatsächlich Berechtigte die Löschung bewilligen muss. Jedoch genügt die Bewilligung des eingetragenen Berechtigten, solange die Vermutung des § 891 BGB nicht widerlegt ist. Im vorliegenden Fall waren die nach Behauptung des Beschwerdeführers eigentlich berechtigten früheren Miteigentümer nach der angeblichen Umwandlung der Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld nicht im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuchamt hatte daher rechtmäßig gehandelt, als es die Löschung auf Basis der Bewilligung der eingetragenen Grundschuldgläubigerin vornahm.
Folgen für die Beteiligten
Mit dieser Entscheidung bleibt die Löschung der Grundschulden bestehen. Die ehemaligen Miteigentümer, die möglicherweise Ansprüche aus den gelöschten Grundschulden geltend machen wollten, müssen nun andere rechtliche Wege beschreiten, um ihre vermeintlichen Ansprüche durchzusetzen. Für die neuen Eigentümer bedeutet das Urteil, dass ihr Grundstück nun frei von den betreffenden Grundschulden ist, was ihre Rechtsposition stärkt.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung unterstreicht die fundamentale Bedeutung des Grundbuchs für den Rechtsverkehr. Sie bekräftigt den Vertrauensschutz in die Richtigkeit der Grundbucheintragungen gemäß § 891 BGB. Das Grundbuchamt darf und muss sich bei Löschungen auf die eingetragene Rechtslage verlassen, solange keine konkreten Anhaltspunkte für deren Unrichtigkeit vorliegen. Dies stärkt die Rechtssicherheit im Immobilienverkehr, auch wenn dadurch im Einzelfall möglicherweise bestehende materiell-rechtliche Ansprüche nicht berücksichtigt werden.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie mit einer möglichen Grundbuchunrichtigkeit konfrontiert sind, etwa einer fehlerhaften Löschung einer Grundschuld, ist schnelles Handeln geboten. Das Urteil verdeutlicht, dass das Grundbuchamt sich auf die eingetragenen Informationen verlassen darf und muss. Für Sie als Betroffener bedeutet dies, dass Sie etwaige Ansprüche oder Rechte, die nicht im Grundbuch vermerkt sind, umgehend geltend machen und nachweisen müssen. Warten Sie zu lange, könnte eine Löschung oder Änderung im Grundbuch vorgenommen werden, die Ihre nicht eingetragenen Rechte übergeht. In diesem Fall wären Sie gezwungen, den oft langwierigen und kostenintensiven Weg einer Grundbuchberichtigung zu beschreiten. Es empfiehlt sich daher, bei Verdacht auf Unrichtigkeiten im Grundbuch umgehend rechtlichen Rat einzuholen und gegebenenfalls einen Widerspruch eintragen zu lassen, um Ihre Rechte zu wahren.
FAQ – Häufige Fragen
Das Grundbuch gilt als das wichtigste Register für Immobilien. Doch was passiert, wenn im Grundbuch Fehler oder Ungereimtheiten, sogenannte Grundbuchunrichtigkeiten, vorliegen? Wie lassen sich diese lösen und welche Rechte und Pflichten haben die Beteiligten? Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen rund um das Thema Grundbuchunrichtigkeit und Löschung.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was bedeutet eine Grundbuchunrichtigkeit und wie entsteht sie?
- Welche rechtlichen Schritte kann ich einleiten, wenn ich eine Grundbuchunrichtigkeit feststelle?
- Was ist ein Amtswiderspruch und wann kann er eingetragen werden?
- Wie kann ich nachweisen, dass eine Grundbuchunrichtigkeit vorliegt?
- Welche Fristen muss ich bei der Korrektur einer Grundbuchunrichtigkeit beachten?
Was bedeutet eine Grundbuchunrichtigkeit und wie entsteht sie?
Eine Grundbuchunrichtigkeit liegt vor, wenn der Inhalt des Grundbuchs nicht mit der tatsächlichen Rechtslage übereinstimmt. Es handelt sich dabei um eine Diskrepanz zwischen der formellen Rechtslage, die im Grundbuch eingetragen ist, und der materiellen Rechtslage, die die tatsächlichen rechtlichen Verhältnisse widerspiegelt.
Grundbuchunrichtigkeiten können auf verschiedene Weise entstehen:
Fehlerhafte Eintragungen: Dies kann durch Schreibfehler, falsche Zuordnungen oder unvollständige Angaben bei der Eintragung von Rechten im Grundbuch geschehen. Beispielsweise könnte ein falscher Name als Eigentümer eingetragen oder eine Grundschuld mit einem falschen Betrag vermerkt werden.
Unterlassene Eintragungen: Wenn rechtliche Änderungen nicht im Grundbuch nachgetragen werden, entsteht ebenfalls eine Unrichtigkeit. Dies kann der Fall sein, wenn etwa ein Eigentumswechsel durch Erbschaft nicht im Grundbuch vermerkt wird.
Rechtsänderungen außerhalb des Grundbuchs: Bestimmte Rechtsänderungen treten kraft Gesetzes ein, ohne dass sie zunächst im Grundbuch eingetragen werden. Ein Beispiel hierfür ist der Eigentumsübergang bei einer Zwangsversteigerung, der unmittelbar mit dem Zuschlag erfolgt, aber erst später im Grundbuch vermerkt wird.
Löschung von Rechten: Wenn Rechte im Grundbuch gelöscht werden, obwohl sie tatsächlich noch bestehen, führt dies zu einer Unrichtigkeit. Dies kann beispielsweise bei der fehlerhaften Löschung einer Grundschuld oder eines Nießbrauchrechts geschehen.
Zeitliche Verzögerungen: Zwischen dem Eintritt einer Rechtsänderung und deren Eintragung im Grundbuch kann eine gewisse Zeit vergehen. In dieser Zwischenphase besteht ebenfalls eine Grundbuchunrichtigkeit.
Der maßgebliche Zeitpunkt für die Feststellung einer Grundbuchunrichtigkeit ist der Moment der Vollendung des Rechtserwerbs. Dies bedeutet, dass die Unrichtigkeit in dem Augenblick entsteht, in dem die tatsächliche Rechtslage von der im Grundbuch eingetragenen abweicht.
Die Existenz von Grundbuchunrichtigkeiten kann erhebliche rechtliche Konsequenzen haben. Sie kann zu Unsicherheiten bei Immobilientransaktionen führen und das Vertrauen in die Richtigkeit des Grundbuchs beeinträchtigen. Daher ist es wichtig, Grundbuchunrichtigkeiten zeitnah zu erkennen und zu korrigieren. Hierfür steht der Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zur Verfügung, der es dem tatsächlich Berechtigten ermöglicht, die Berichtigung des Grundbuchs zu verlangen.
Welche rechtlichen Schritte kann ich einleiten, wenn ich eine Grundbuchunrichtigkeit feststelle?
Bei Feststellung einer Grundbuchunrichtigkeit stehen Ihnen mehrere rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung, um eine Korrektur zu erwirken. Der erste und wichtigste Schritt ist die Stellung eines Antrags auf Grundbuchberichtigung beim zuständigen Grundbuchamt. Dieser Antrag sollte schriftlich erfolgen und die festgestellte Unrichtigkeit genau beschreiben.
Zur Unterstützung Ihres Antrags ist es zwingend erforderlich, entsprechende Nachweise beizufügen. Diese können beispielsweise beglaubigte Urkunden, Kaufverträge oder im Falle einer Erbschaft der Erbschein sein. Je nach Art der Unrichtigkeit können unterschiedliche Dokumente relevant sein.
Die rechtliche Grundlage für Ihren Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs findet sich im § 894 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser Paragraph regelt den Grundbuchberichtigungsanspruch und besagt, dass derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig im Grundbuch eingetragen ist, die Zustimmung zur Berichtigung von demjenigen verlangen kann, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird.
Es ist wichtig zu wissen, dass der Anspruch auf Grundbuchberichtigung nicht der Verjährung unterliegt. Dies ist in § 898 BGB festgelegt und bedeutet, dass Sie auch nach längerer Zeit noch eine Korrektur beantragen können.
Sollte das Grundbuchamt Ihrem Antrag nicht stattgeben oder benötigen Sie die Zustimmung einer anderen Person zur Berichtigung, die diese verweigert, können Sie den Klageweg beschreiten. In diesem Fall würden Sie eine Grundbuchberichtigungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen.
In bestimmten Fällen, insbesondere wenn die Unrichtigkeit offensichtlich ist, kann das Grundbuchamt auch von Amts wegen eine Berichtigung vornehmen. Dies geschieht jedoch selten und entbindet Sie nicht von der Verantwortung, aktiv zu werden, wenn Sie eine Unrichtigkeit feststellen.
Beachten Sie, dass die Berichtigung des Grundbuchs innerhalb von zwei Jahren nach dem auslösenden Ereignis (z.B. Erbfall) gebührenfrei ist. Danach fallen Gebühren an, deren Höhe sich nach dem Wert des betroffenen Grundstücks richtet.
Bei komplexeren Fällen, etwa wenn mehrere Parteien betroffen sind oder die rechtliche Situation unklar ist, kann es ratsam sein, fachkundige juristische Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Ein Fachanwalt für Immobilienrecht kann Sie bei der Durchsetzung Ihres Berichtigungsanspruchs unterstützen und sicherstellen, dass alle notwendigen Schritte korrekt durchgeführt werden.
Die Korrektur einer Grundbuchunrichtigkeit ist ein formaler Prozess, der Genauigkeit und oft Geduld erfordert. Es ist wichtig, alle Schritte sorgfältig zu dokumentieren und die Kommunikation mit dem Grundbuchamt schriftlich zu führen. So stellen Sie sicher, dass Ihr Anliegen ordnungsgemäß bearbeitet wird und Sie im Falle von Verzögerungen oder Ablehnungen angemessen reagieren können.
Was ist ein Amtswiderspruch und wann kann er eingetragen werden?
Ein Amtswiderspruch ist eine Eintragung im Grundbuch, die von Amts wegen durch das Grundbuchamt vorgenommen wird, wenn sich herausstellt, dass das Grundbuch durch eine fehlerhafte Eintragung unrichtig geworden ist. Der Amtswiderspruch dient dazu, einen gutgläubigen Erwerb zu verhindern und die Rechtmäßigkeit des Grundbuchinhalts zu sichern.
Die rechtliche Grundlage für den Amtswiderspruch findet sich in § 53 Abs. 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO). Demnach muss ein Amtswiderspruch eingetragen werden, wenn das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist.
Ein typischer Fall für die Eintragung eines Amtswiderspruchs liegt vor, wenn das Grundbuchamt versehentlich ein Recht an einem Grundstück fehlerhaft gelöscht hat. Dies könnte beispielsweise eine Grundschuld oder eine Hypothek betreffen. Durch den Amtswiderspruch wird verhindert, dass ein gutgläubiger Dritter das Grundstück ohne die tatsächlich bestehende Belastung erwirbt.
Der Amtswiderspruch unterscheidet sich vom regulären Widerspruch nach § 899 BGB dadurch, dass er nicht von einer Privatperson beantragt wird, sondern vom Grundbuchamt selbst eingetragen wird. Das Grundbuchamt wird von Amts wegen tätig, sobald es Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs erlangt.
Die Eintragung eines Amtswiderspruchs erfolgt ohne vorherige Anhörung der Beteiligten. Dies ist notwendig, um schnell reagieren zu können und einen möglichen gutgläubigen Erwerb zu verhindern. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs wird durch den Amtswiderspruch eingeschränkt.
Ein weiterer wichtiger Aspekt des Amtswiderspruchs ist seine Funktion, die Verjährung von zu Unrecht gelöschten Rechten zu verhindern. Gemäß §§ 901, 902 BGB kann die Eintragung eines Amtswiderspruchs den Eintritt der Verjährung eines Rechts verhindern, das unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften zu Unrecht gelöscht wurde.
Für die Eintragung eines Amtswiderspruchs ist keine Vorlage des Grundschuldbriefs oder Hypothekenbriefs erforderlich, wenn der Widerspruch den in § 41 Abs. 1 S. 2 GBO bezeichneten Inhalt hat. Diese Regelung erleichtert die schnelle Eintragung des Amtswiderspruchs, um die Rechtssicherheit zu gewährleisten.
Es ist wichtig zu betonen, dass der Amtswiderspruch nicht nur ein Recht des Grundbuchamts ist, sondern eine Pflicht darstellt. Sobald das Grundbuchamt Kenntnis von einer Unrichtigkeit erlangt, muss es handeln, um die Integrität des Grundbuchs zu schützen und mögliche Schäden für betroffene Parteien zu verhindern.
Der Amtswiderspruch bleibt so lange im Grundbuch eingetragen, bis die Unrichtigkeit behoben ist. Dies kann durch eine Grundbuchberichtigung geschehen, bei der das Grundbuch an die tatsächliche Rechtslage angepasst wird. Nach der Berichtigung wird der Amtswiderspruch gelöscht, da er seinen Zweck erfüllt hat.
Wie kann ich nachweisen, dass eine Grundbuchunrichtigkeit vorliegt?
Um eine Grundbuchunrichtigkeit nachzuweisen, müssen Sie dem Grundbuchamt geeignete Beweismittel vorlegen. Der Nachweis der Unrichtigkeit ist gemäß § 22 Grundbuchordnung (GBO) grundsätzlich durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden zu führen.
Ein zentrales Beweismittel ist der Erbschein oder das Europäische Nachlasszeugnis. Diese Dokumente weisen Sie als berechtigten Erben aus und belegen Ihre Berechtigung zur Grundbuchberichtigung. Alternativ kann bei einer Verfügung von Todes wegen, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist, auch diese Verfügung zusammen mit der Niederschrift über deren Eröffnung vorgelegt werden.
Wichtig ist, dass die vorgelegten Urkunden eine eindeutige Identifikation der betroffenen Person ermöglichen. Dazu gehören neben dem Namen auch Angaben wie Geburtsdatum oder zweiter Vorname. Allein die Berufsbezeichnung reicht in der Regel nicht aus, um eine Person zweifelsfrei zu individualisieren.
Bei komplexeren Fällen, etwa wenn Sie behaupten, der rechtmäßige Eigentümer zu sein, während andere Personen im Grundbuch eingetragen sind, müssen Sie besonders sorgfältig vorgehen. Hier reicht es nicht aus, lediglich die Möglichkeit einer Unrichtigkeit darzulegen. Vielmehr müssen Sie einen sicheren Nachweis erbringen, der die Unrichtigkeit mit der erforderlichen Gewissheit belegt.
Sollten die standardmäßig geforderten Urkunden nicht ausreichen, kann das Grundbuchamt in bestimmten Fällen weitere Nachweise verlangen. Dies gilt insbesondere, wenn die vorgelegten Dokumente die Erbfolge oder den Eigentumsübergang nicht eindeutig nachweisen.
Bei geringwertigen Grundstücken unter 3.000 Euro kann das Grundbuchamt nach § 35 Abs. 3 GBO auf die Vorlage eines Erbscheins verzichten, wenn dessen Beschaffung unverhältnismäßig aufwendig wäre. In solchen Fällen kann eventuell eine eidesstattliche Versicherung als alternativer Nachweis akzeptiert werden.
Beachten Sie, dass der Antrag auf Grundbuchberichtigung formlos gestellt werden kann. Eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich. Jeder einzelne Erbe hat das Recht, einen solchen Antrag zu stellen, ohne dass die Zustimmung der anderen Erben notwendig wäre.
Für die Berichtigung des Grundbuchs fallen Gebühren an, deren Höhe sich nach dem Verkehrswert des betroffenen Grundstücks richtet. Es wird eine volle 1,0-Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz erhoben.
Der Nachweis einer Grundbuchunrichtigkeit erfordert also die Vorlage geeigneter öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden, die Ihre Berechtigung zur Grundbuchberichtigung zweifelsfrei belegen. Eine sorgfältige Vorbereitung und die Bereitstellung aller notwendigen Dokumente erhöhen die Chancen auf eine erfolgreiche Grundbuchberichtigung.
Welche Fristen muss ich bei der Korrektur einer Grundbuchunrichtigkeit beachten?
Bei der Korrektur einer Grundbuchunrichtigkeit sind mehrere wichtige Fristen zu beachten. Die bedeutendste Frist im Zusammenhang mit Erbfällen beträgt zwei Jahre nach dem Tod des Erblassers. Innerhalb dieser Zeitspanne können Erben einen Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen, ohne dafür Gebühren entrichten zu müssen. Diese Regelung gilt sowohl für Alleinerben als auch für Erbengemeinschaften.
Nach Ablauf der Zweijahresfrist fallen für die Grundbuchberichtigung Gebühren an. Die Höhe dieser Gebühren richtet sich nach dem Wert des Grundstücks. Bei einem Grundstückswert von 100.000 Euro betragen die Kosten etwa 200 Euro, bei 250.000 Euro steigen sie auf rund 450 Euro.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Grundbuchberichtigung grundsätzlich keine gesetzliche Frist kennt. Das Grundbuchamt kann jedoch nach Ablauf von zwei Jahren aktiv werden und den Erben zur Berichtigung auffordern. Kommt der Erbe dieser Aufforderung nicht nach, hat das Grundbuchamt die Möglichkeit, ein Zwangsgeld von bis zu 25.000 Euro festzusetzen.
Für die Berichtigung des Grundbuchs ist kein Erbschein erforderlich, wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt. In diesen Fällen genügt die Vorlage des Testaments oder Erbvertrags zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Dies kann Zeit und Kosten sparen, da die Beantragung eines Erbscheins mit zusätzlichen Gebühren verbunden ist.
Die Berichtigung des Grundbuchs ist für Erben von großer Bedeutung. Erst durch die Korrektur und die Eigentumsumschreibung wird der bereits materiellrechtlich erfolgte Eigentümerwechsel auch formell dokumentiert. Dies ist besonders wichtig, wenn der Erbe die geerbte Immobilie verkaufen oder beleihen möchte.
In bestimmten Fällen kann eine Grundbuchberichtigung auch ohne Zustimmung des eingetragenen Eigentümers erfolgen. Dies ist möglich, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen wird, wie es § 22 der Grundbuchordnung (GBO) vorsieht. Diese Regelung ist besonders relevant, wenn der eingetragene Eigentümer verstorben ist und die Erben die Berichtigung vornehmen möchten.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Grundschuld: Eine Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einem Gläubiger (z. B. einer Bank) eine Sicherheit für seine Forderung gibt. Im Falle einer Nichtzahlung kann der Gläubiger das Grundstück verwerten lassen, um seine Forderung zu befriedigen.
- Zwangsversteigerung: Eine Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem ein Grundstück zwangsweise verkauft wird, um aus dem Erlös die Forderungen von Gläubigern zu befriedigen. Dies geschieht meist, wenn der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
- Valutieren: Eine Grundschuld „valuiert“, wenn sie tatsächlich besteht und der im Grundbuch eingetragene Gläubiger auch der Berechtigte ist. Valutiert eine Grundschuld nicht mehr, bedeutet dies, dass der eingetragene Gläubiger nicht mehr der Berechtigte ist, obwohl er noch im Grundbuch steht.
- Eigentümergrundschuld: Eine Eigentümergrundschuld ist eine besondere Form der Grundschuld, bei der der Eigentümer des Grundstücks gleichzeitig der Gläubiger der Grundschuld ist. Dies kann beispielsweise vorkommen, wenn eine Grundschuld zur Sicherung eines Kredits nicht mehr benötigt wird und der Eigentümer sie nicht löschen lässt.
- Löschungsbewilligung: Eine Löschungsbewilligung ist die Zustimmung des Gläubigers zur Löschung einer Grundschuld im Grundbuch. Diese Bewilligung ist in der Regel erforderlich, damit das Grundbuchamt die Löschung vornehmen kann.
- Amtswiderspruch: Ein Amtswiderspruch ist ein rechtliches Mittel, mit dem das Grundbuchamt eine Eintragung im Grundbuch beanstanden und vorläufig sperren kann, wenn Zweifel an der Richtigkeit der Eintragung bestehen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 891 BGB (Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs): Diese Vorschrift besagt, dass das Grundbuch als richtig vermutet wird, bis das Gegenteil bewiesen ist. Im konkreten Fall bedeutet dies, dass die Eintragung der Sparkasse als Gläubigerin im Grundbuch zunächst als korrekt angesehen wird, auch wenn der Beschwerdeführer behauptet, die Grundschuld sei bereits in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt worden.
- § 19 GBO (Löschungsbewilligung): Dieser Paragraph regelt, dass die Löschung einer Eintragung im Grundbuch grundsätzlich der Bewilligung desjenigen bedarf, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist. Im vorliegenden Fall hatte die Sparkasse als eingetragene Gläubigerin der Löschung zugestimmt.
- § 53 GBO (Amtswiderspruch): Dieser Paragraph gibt dem Grundbuchamt die Möglichkeit, einen Widerspruch gegen eine Eintragung einzutragen, wenn das Grundbuch durch eine unrichtige Eintragung unrichtig geworden ist. Im vorliegenden Fall wurde die Eintragung eines Amtswiderspruchs abgelehnt, da das Grundbuchamt keine gesetzliche Vorschrift verletzt hatte.
- § 71 Abs. 2 GBO (Beschwerde gegen Eintragungen): Dieser Paragraph regelt das Beschwerderecht gegen Eintragungen im Grundbuch. Im konkreten Fall wurde die Beschwerde des ehemaligen Miteigentümers gegen die Löschung der Grundschulden zurückgewiesen.
- § 22 GBO (Grundbuchberichtigung): Dieser Paragraph ermöglicht die Berichtigung des Grundbuchs, wenn es unrichtig geworden ist. Im vorliegenden Fall wurde eine Grundbuchberichtigung abgelehnt, da die behauptete Unrichtigkeit nicht im Sinne des Gesetzes nachgewiesen wurde.
Das vorliegende Urteil
OLG Düsseldorf – Az.: I-3 Wx 98/15 – Beschluss vom 31.07.2015
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Die Beschwerde des Beteiligten 1) vom 20. April 2015 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr vom 25. März 2015 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Wert: 413.952,16 €
Gründe
I.
Die Beteiligten waren zu je 1/5 Anteil Miteigentümer des hier in Rede stehenden Grundstücks.
Mit Beschluss vom 10. Nov. 2014 des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr – 007 K 116/12 – wurde das Grundstück im Verfahren zur Zwangsversteigerung zwecks Aufhebung der Gemeinschaft den Beteiligten zu 2) und 3) zu je 1/2 als Meistbietenden zugeschlagen. Nach dem Zuschlagsbeschluss sollten u.a. die in Abteilung III Nr. 18 und 19 für die Sparkasse Mülheim an der Ruhr eingetragenen brieflosen Grundschulden (in Höhe von nominal 350.000 DM bzw. 178.952,16 € und 235.000 €) bestehen bleiben.
Die Beteiligten zu 2) und 3) wurden am 25. Febr. 2015 im Grundbuch eingetragen.
Die Grundschuldgläubigerin bewilligte unter dem 04. Dez. 2014 die Löschung der beiden Grundschulden.
Auf den Antrag der Beteiligten zu 2) und 3) vom 29. Januar 2015 löschte das Grundbuchamt am 25. Febr. die beiden Grundschulden.
Mit Schreiben vom 13. März 2015 beanstandete der Beteiligte zu 1), dass die Grundschulden im Zeitpunkt des Zuschlages nicht mehr valutiert und deshalb nicht mehr der Sparkasse, sondern den damaligen Miteigentümern als Eigentümergrundschulden zugestanden hätten.
Die Löschung hätte daher – ohne Bewilligung der „Alteigentümer“ – nicht erfolgen dürfen. Das Grundbuch sei daher zu berichtigen, hilfsweise ein Amtswiderspruch einzutragen.
Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Amtsgericht den Antrag auf Wiedereintragung der Grundschulden und den Hilfsantrag auf Eintragung eines Amtswiderspruches zurückgewiesen. Zur Feststellung der Eigentümer und Gläubigerstellung reiche aufgrund der gesetzlichen Vermutung nach § 891 BGB die Eintragung im Grundbuch. Das Grundbuchamt sei nicht gehalten, den „wahren“ Gläubiger zu ermitteln.
Gegen diesen Beschluss beschwert sich der Beteiligte zu 1). Er meint, die Bewilligung nach § 19 GBO müsse derjenige erteilen, dessen Recht tatsächlich betroffen sei. Mit der Löschung habe das Grundbuchamt daher die gesetzlichen Vorschriften verletzt und sei ein Amtswiderspruch einzutragen, § 53 GBO.
Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO zulässig und bei dem Senat Entscheidung angefallen.
Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Gegen eine Eintragung – zu der auch eine Löschung gehört – ist die Beschwerde gemäß § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO nur mit der Einschränkung zulässig, dass das Grundbuchamt angewiesen werden soll, gemäß § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen, oder eine Löschung vorzunehmen.
Mit der Beschwerde kann der Beteiligte zu 1) nicht verlangen, dass die Löschung der Grundschulden ihrerseits gelöscht wird („Wiedereintragung“). Denn die hier beanstandete Löschung ist keine ihrem Inhalt nach unzulässige Eintragung, §§ 71 Abs. 2 Satz 2, § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO.
Auch die Eintragung eines Amtswiderspruches kommt nicht in Betracht. Sie setzt gemäß § 53 GBO voraus, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Wendet das Grundbuchamt auf den ihm unterbreiteten Sachverhalt das Gesetz richtig an, so kommt die Eintragung eines Amtswiderspruches im Beschwerdeverfahren nicht in Betracht (OLG Schleswig FGPrax 2007, 2010; OLG Hamm FGPrax 2005, 192; OLG Frankfurt FGPrax 2003, 197). Eine Gesetzesverletzung liegt daher nicht vor, wenn das Grundbuchamt auf den ihm unterbreiteten Sachverhalt das Gesetz richtig angewendet hat, auch wenn dieser Sachverhalt unrichtig war, es sei denn, dass die Unrichtigkeit dem Grundbuchamt bekannt war oder bei gehöriger Prüfung erkennbar gewesen wäre (Demharter, GBO, § 53, Rdnr. 22 m.N.).
Dies vorausgeschickt, hat das Grundbuchamt hier nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften die Grundschulden gelöscht.
Dabei kann dahin stehen, ob die Grundschulden der eingetragenen Gläubigerin nicht mehr zustanden, weil sie nicht mehr valutierten und zu Eigentümergrundschulden geworden waren (zur gewohnheitsrechtlichen Umwandlung in einem solchen Fall und den unterschiedlichen dogmatischen Begründungen vgl. Rohe in Bamberger/Roth, Beck OK BGB, § 1192, 180 m.N.).
Grundsätzlich hat zwar der wahre Berechtigte die Löschung zu bewilligen. Jedoch genügt die Bewilligung des eingetragenen Berechtigten, solange die Vermutung des § 891 BGB nicht widerlegt ist (Demharter, a.a.O., § 27, 20). Hier aber waren die nach der Behauptung des Beteiligten zu 1) in Wahrheit berechtigten früheren (Mit-)Eigentümer nach der behaupteten Umwandlung der Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld (noch) nicht im Grundbuch eingetragen.
Greifbare Anhaltspunkte für eine mögliche Umwandlung der Fremdgrundschulden in Eigentümergrundschulden der früheren (Mit-)Eigentümer, denen das Grundbuchamt hätte nachgehen müssen, lagen auch nach der Behauptung des Beteiligten zu 1) nicht vor. Er selbst betont ausdrücklich, diese Tatsache sei noch nicht formal im Grundbuch vollzogen, sei also aus dem Grundbuch nicht unmittelbar ersichtlich und für das Grundbuchamt im Zeitpunkt der Löschung nicht ohne weiteres erkennbar gewesen.
Entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1) liegen auch die Voraussetzungen für eine Grundbuchberichtigung gem. § 22 GBO nicht vor, denn die von ihm geltend gemachte Unrichtigkeit ist nicht im Sinne von § 22 GBO und der Form des § 29 GBO nachgewiesen.
Die Beschwerde ist daher mit der Kostenfolge aus § 84 FamFG zurückzuweisen.
Die Höhe des Gegenstandswertes ergibt sich aus § 53 GNotKG.