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Amtslöschung einer altrechtlichen Dienstbarkeit

OLG München – Az.: 34 Wx 69/17 – Beschluss vom 07.09.2017

I. Die Beschwerde des Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 23. Januar 2017 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

Das Grundstück des Beteiligten ist in Abteilung II des Grundbuchs wie folgt belastet:

Lfd. Nr. 1: Baubeschränkung für L. M; gemäß Bewilligung vom 27.5.1911; eingetragen am 2.6.1911.

Lfd. Nr. 2: Bau-, Benützungs- und Gewerbebetriebsbeschränkung für L. M; gemäß Bewilligung vom 9.11.1911; eingetragen am 15.11.1911.

Lfd. Nr. 3: Gewerbebetriebs- und Benützungsbeschränkung für Immobiliengesellschaft …; gemäß Bewilligung vom 27.2.1920, 6.10.1920; eingetragen am 4.1.1921; hinsichtlich der Errichtung von Kaufläden, Geschäften und gewerblichen Anlagen gelöscht am 3.1.1934.

Lfd. Nr. 4: Baubeschränkung für L. M; gemäß Bewilligung vom 10.6.1926; eingetragen am 9.7.1926.

Über den ihn vertretenden Notar richtete der Beteiligte am 19.1.2017 an das Grundbuchamt den so bezeichneten „Antrag“, die vorgenannten Dienstbarkeiten wegen Unzulässigkeit zu löschen. Der Inhalt dieser Rechte lasse sich den Grundakten nicht entnehmen. Deren Bezeichnung im Eintragungsvermerk lasse die rechtliche Natur und besondere Art der Rechte mangels Aussage- und Kennzeichnungskraft nicht erkennen. Die Bezugnahme auf die jeweiligen Bewilligungen könnten dieses Defizit nicht ausgleichen, zumal die Urkunden im Krieg verbrannt seien. Aus der Grundakte ergebe sich somit nicht, in welche Richtung die Benutzungs- und Baubeschränkungen gingen.

Mit Beschluss vom 23.1.2017 hat das Grundbuchamt die als Anregung auf Löschung von Amts wegen ausgelegten Anträge zurückgewiesen, weil die Rechte im Grundbuch ausreichend bestimmt bezeichnet seien und die Zerstörung der Bewilligungsurkunden nicht zur Unrichtigkeit des Grundbuchs führe. Zum Vollzug der beantragten Löschungen sei daher die Bewilligung der Berechtigten erforderlich, die nicht durch Zwischenverfügung aufgegeben werden könne.

Gegen diese Entscheidung wendet sich der – nun anwaltlich vertretene – Beteiligte mit der Beschwerde, mit der er begehrt, das Grundbuchamt zur Löschung der unter den lfd. Nrn. 1 und 4 eingetragenen Baubeschränkungen sowie unter lfd. Nr. 2 eingetragenen Bau-, Benützungs- und Gewerbebetriebsbeschränkung anzuweisen. Weil den Grundbucheintragungen nicht zu entnehmen sei, worauf die eingetragenen Beschränkungen abzielen, und eine Konkretisierung infolge unwiederbringlicher Zerstörung der Bewilligungsurkunden unmöglich sei, würden die Eintragungen gegen das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot verstoßen; sie seien deshalb als unzulässig zu löschen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II.

Die mit dem Ziel, (nur) die zugunsten der L. eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten (lfd. Nr. 1, 2 und 4 der Zweiten Abteilung) zur Löschung zu bringen, eingelegte Beschwerde erweist sich als statthaft gemäß § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO (vgl. OLG Karlsruhe FGPrax 2014, 49/50; Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 53 Rn. 88; Demharter GBO 30. Aufl. § 71 Rn. 26) und auch im Übrigen als zulässig (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG).

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, da die beanstandeten Eintragungen nicht ihrem Inhalt nach unzulässig sind.

1. Eine Eintragung ist als inhaltlich unzulässig von Amts wegen gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO zu löschen, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder in der Ausgestaltung der Eintragung aus Rechtsgründen nicht bestehen kann (BGH FGPrax 2015, 5/6; Demharter § 53 Rn. 42). Eine Eintragung kann vor allem dann ein Recht nicht zum Entstehen bringen und daher (von Anfang an) rechtlich unwirksam sein, wenn sie ein nicht eintragungsfähiges Recht, ein Recht mit einem nicht erlaubten Inhalt oder ein Recht ohne den gesetzlich gebotenen Inhalt verlautbart.

Letzteres ist unter anderem der Fall, wenn der Eintragungsvermerk den wesentlichen Inhalt des Rechts nicht kennzeichnet oder in einem wesentlichen Punkt so unklar ist, dass die Bedeutung des Eingetragenen auch bei zulässiger Auslegung nicht festgestellt werden kann. Dabei muss sich die inhaltliche Unzulässigkeit aus dem Eintragungsvermerk und den dort in zulässiger Weise in Bezug genommenen Eintragungsunterlagen zur Überzeugung des Grundbuchamts oder des im Beschwerdeverfahren an seine Stelle tretenden Beschwerdegerichts ergeben (BGH FGPrax 2015, 5/6; BayObLGZ 1990, 35/36; Senat vom 16.12.2016, 34 Wx 292/16, juris; Demharter § 53 Rn. 45, 49; Hügel/Holzer § 53 Rn. 64 f. sowie Rn. 79 f.).

Von einer solchen Eintragung gehen rechtliche Wirkungen von Anfang an nicht aus, so dass sie nicht dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs unterliegen (Hügel/Holzer § 53 Rn. 58). Maßgebend für die Beurteilung der inhaltlichen (Un-)Zulässigkeit einer Eintragung sind folglich die Verhältnisse im Zeitpunkt der Eintragung und das Rechtsverständnis, wie es in der damaligen Verkehrsübung seinen Niederschlag gefunden hat (OLG Hamm NJW-RR 1995, 914; BayObLG NJW-RR 1998, 879; KG OLGZ 1977, 6/8; Demharter § 53 Rn. 50; Staudinger/Weber BGB [2017] § 1018 Rn. 27). Es kommt folglich nicht darauf an, ob die Eintragung nach heutigen, bei einer Neueintragung zu stellenden Anforderungen unwirksam wäre (OLG Hamm NJW-RR 1995, 914).

2. Nach § 1090 BGB kann ein Grundstück durch eine Nutzungsbefugnis (§ 1090 Abs. 1 Alt. 1 BGB), durch Handlungsverbote oder durch den Ausschluss der Rechtsausübung (§ 1090 Abs. 1 Alt. 2 i. V. m. § 1018 Alt. 2 und 3 BGB) belastet werden. Der charakteristische Inhalt der jeweiligen Befugnis oder Beschränkung ist durch den Eintragungsvermerk selbst zum Ausdruck zu bringen, der sodann wegen der inhaltlichen Ausgestaltung des Rechts im Einzelnen auf die Bewilligung Bezug nehmen kann, § 874 BGB, auch § 44 Abs. 2 GBO nach Maßgabe der Gesetzesfassungen vom 20.12.1993 und 1.10.2013 (allg. M.; vgl. BGHZ 35, 379/382; OLG Zweibrücken FGPrax 2017, 18; Staudinger/Weber § 1018 Rn. 26; MüKo/Kohler BGB 7. Aufl. § 874 Rn. 5; Demharter § 44 Rn. 17 mit § 53 Rn. 45). Unzulässig ist ein Eintragungsvermerk über eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, der den wesentlichen Inhalt des Rechts nicht durch wenigstens schlagwortartige Bezeichnung kenntlich macht; ein solcher Vermerk lässt das dingliche Recht nicht entstehen (BGH NJW 1965, 2398/2399; BayObLGZ 1958, 323/325 f.; 1973, 184/186; 1990, 35/36; OLG Hamm ZfIR 1998, 52; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1148).

3. Nach diesen Kriterien bezeichnen die beanstandeten Eintragungsvermerke die jeweiligen beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten ausreichend.

a) Die Bezeichnung des Rechts als „Baubeschränkung“ verfügt über eine ausreichend individualisierende inhaltliche Kennzeichnungskraft (BGH NJW 1983, 115/116; Senat vom 27.5.2008, 34 Wx 130/07 = FGPrax 2008, 196/197; OLG Hamm Rpfleger 1996, 444/445; OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 15; Schöner/Stöber Rn. 1145; Bayer/Lieder in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. AT III Rn. 400; auch Staudinger/Weber § 1018 Rn. 106 und Staudinger/Gursky BGB [2012] § 873 Rn. 264). An die inhaltliche Beschreibung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch selbst dürfen nämlich keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden; Verkürzungen und Ungenauigkeiten lassen sich durch die lediglich schlagwortartige Bezeichnung nicht vermeiden (BayObLG Rpfleger 1989, 230; Demharter § 44 Rn. 18).

Nichts anderes gilt für die gebräuchliche Bezeichnung als „Gewerbebetriebsbeschränkung“ (Schöner/Stöber Rn. 1145; Staudinger/Weber § 1018 Rn. 107).

b) Dem Ausdruck „Nutzungsbeschränkung“ oder „Benützungsbeschränkung“ hingegen fehlt nach heutigem Rechtsverständnis und überwiegender Meinung in der Regel die notwendige Kennzeichnungskraft, weil er für sich genommen das Recht lediglich als eine Dienstbarkeit der zweiten oder dritten Alternative des § 1090 BGB beschreibt, aber nicht erkennen lässt, durch welchen Inhalt die Beschränkung ihrer individuellen Art nach charakterisiert wird (BayObLGZ 1990, 35 zu einer Eintragung vom 17.1.1957; BayObLG Rpfleger 1995, 13 zu einer Eintragung vom 16.2.1984; OLG Köln Rpfleger 1980, 467/468; OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 15 zu einer Eintragung (wohl) im Jahr 1954; LG München I MittBayNot 2006, 147 zu einer Eintragung im Jahr 1941; auch AG Starnberg MDR 1965, 659 zu einer Eintragung offenbar aus einer Zeit vor 1924; Bayer/Lieder in Bauer/von Oefele AT III Rn. 401; aber: BGH NJW 1983, 115/116, wonach die eingetragene „Bebauungs- und Benutzungsbeschränkung“ inhaltlich zulässig sei). Welche Form der Benutzung verboten sein soll, erschließt sich aus der allgemein gehaltenen Bezeichnung allein nicht, so dass sich die Bewilligung als einzige Informationsquelle über den Inhalt des Rechts darstellt.

Anders kann die Aussagekraft des Eintragungsvermerks zwar dann zu beurteilen sein, wenn sich aus der Art des Belastungsgegenstands und der Person des eingetragenen Berechtigten hinreichende Schlüsse auf den (typischen) Inhalt des Rechts ziehen lassen (vgl. BayObLG Rpfleger 1981, 479 – Belastung einer Reihe land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke zugunsten eines Elektrizitätsunternehmens; Rpfleger 1986, 296 – „Deutsche Reichsbahngesellschaft“ als Nutzungsberechtigte; KG OLGZ 1975, 301 – jeweiliger Eigentümer einer im Bahngrundbuch eingetragenen Bahneinheit als Berechtigter). Ob schon der Umstand, dass zum einen die Benutzungsbeschränkung zusammen mit einer Bau- sowie einer Gewerbebetriebsbeschränkung eingetragen ist und zum anderen Berechtigte der Dienstbarkeit die L. M. ist, hinreichend klare Schlüsse auf den typischen Inhalt solcher Benutzungsbeschränkungen für Grundstücke in der gegebenen Lage zulässt, muss allerdings nicht entschieden werden.

Das Oberlandesgericht Hamm (NJW-RR 1995, 914) hat unter Hinweis darauf, dass noch im Jahr 1965 die Bezeichnung als „Benutzungsbeschränkung“ teilweise als ausreichende schlagwortartige Umschreibung des Inhalts einer (Grund-)Dienstbarkeit vorgeschlagen wurde (Meikel/Imhof/Riedel GBO 6. Aufl. [1965] § 3 Anh. 1 Rn. 314), eine im Jahr 1978 vorgenommene Eintragung einer „Verfügungs- und Benutzungsbeschränkung“ als inhaltlich zulässig erachtet. Ob dem für das Jahr 1978 noch zu folgen ist (a. A. BayObLGZ 1990, 35 zu einer Eintragung aus dem Jahr 1957; LG München I MittBayNot 2006, 147 zu einer Eintragung aus dem Jahr 1941), kann ebenso dahinstehen wie die Frage, ob den Ausführungen des Bundesgerichtshofs, eine Gebäudenutzungsbeschränkung müsse neben einer Baubeschränkung im Eintragungsvermerk selbst zum Ausdruck gebracht werden (NJW 1965, 2398), entnommen werden kann, die Bezeichnung als „Benutzungsbeschränkung“ im Grundbuch sei zur Kennzeichnung des Rechtsinhalts geeignet und ausreichend. Jedenfalls für das hier maßgebliche Eintragungsjahr 1911 ist anzunehmen, dass der gewählten schlagwortartigen Bezeichnung eine noch ausreichende inhaltliche Kennzeichnungskraft zuerkannt wurde. So wurde im Jahr 1916 zur Kennzeichnung einer Dienstbarkeit, mit der die Beschränkung der Nutzung für Fischereizwecke gesichert werden sollte, die Bezeichnung als „Benutzungsbeschränkung“ im Grundbuch für notwendig, aber auch ausreichend erachtet (KGJ 49, 163/169). Im Jahr 1929 hat das Kammergericht die Eintragung einer persönlichen beschränkten Dienstbarkeit als „Beschränkungen in der Benutzung des Bodens“ unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 28.12.1910 als zwar nicht gerade klare, aber immerhin hinreichende Kennzeichnung beurteilt (JFG 6, 282/288).

Vor allem aber ist das Vertrauen darauf zu berücksichtigen, dass Eintragungen, die jahrzehntelang als inhaltlich zulässig und deshalb rechtlich wirksam angesehen wurden, als bestehend anerkannt bleiben, selbst wenn die Art der Eintragung nach heutigen strengeren Maßstäben nicht mehr in dieser Form vorgenommen würde bzw. in dieser Form als unzulässig angesehen würde (BayObLG Rpfleger 1981, 479 hinsichtlich einer Eintragung aus dem Jahr 1956; BayObLG Rpfleger 1986, 296/297 hinsichtlich einer Eintragung aus dem Jahr 1932; BayObLGZ 1987, 121/129 hinsichtlich einer Eintragung aus dem Jahr 1922; KG OLGZ 1975, 301/305 hinsichtlich einer Eintragung aus dem Jahr 1933; Demharter § 53 Rn. 50). Dieses Vertrauen ist hier angesichts des über ein Jahrhundert dauernden Zeitraums, in dem die Belastung unbeanstandet geblieben ist, aus Gründen der Rechtssicherheit anzuerkennen und schutzwürdig.

4. Der Umstand, dass die zulässigerweise in Bezug genommene Bewilligungsurkunde durch Kriegseinwirkungen zerstört worden ist und daher entgegen der in § 10 Abs. 1 GBO statuierten gesetzlichen Pflicht nicht mehr vom Grundbuchamt aufbewahrt wird, ändert nichts an der inhaltlichen Zulässigkeit der Eintragung.

a) Maßgeblich ist – wie ausgeführt – in der Regel der Zeitpunkt der Eintragung für die Beurteilung der Unzulässigkeit. Spätere Änderungen durch ein mit rückwirkender Kraft die Zulässigkeit der Eintragung aufhebendes Gesetz (BayObLG Rpfleger 1953,450), eine den Vorschriften der GBV nicht entsprechende Übertragung auf einen neuen Vordruck oder den späteren Wegfall einer Dienstbarkeit nur an einem Miteigentumsanteil (vgl. Demharter § 53 Rn. 51) sind hier nicht ersichtlich.

Bei Eintragung existierte nach dem Vortrag des Beteiligten eine Bewilligung, die erst später verbrannt sei. Dies ist kein anerkannter Fall einer rückwirkend eintretenden Unzulässigkeit der Eintragung, denn das Recht war bei Eintragung durch zulässige Bezugnahme hinreichend definiert und ein späterer Untergang der Bewilligung kann das einmal rechtswirksam entstandene Recht nicht unzulässig im Sinne von § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO machen.

b) In derartigen Fällen ist vielmehr – was das Landgericht München I in der Entscheidung vom 28.12.2004 (MittBayNot 2006, 147), die der Beteiligte für sich in Anspruch nimmt, unerwähnt gelassen hat – das Amtsverfahren zum Zweck der Wiederbeschaffung zerstörter oder abhanden gekommener Eintragungsbewilligungen nach § 148 Abs. 1 GBO i. V. m. der fortgeltenden Verordnung über die Wiederherstellung zerstörter oder abhanden gekommener Grundbücher und Urkunden vom 26.7.1940 (RGBl. I S. 1048) einzuleiten (vgl. Senat vom 30.6.2014, 34 Wx 168/14, juris Rn. 19; OLG Köln Rpfleger 1982, 16/17; LG Potsdam Rpfleger 2000, 545; Demharter § 148 Rn. 3; Meincke in Bauer/von Oefele § 148 Rn. 8 f.; Hügel/Otto § 148 Rn. 4; KEHE/Munzig GBO 7. Aufl. § 148 Rn. 6 mit 9; Meikel/Böhringer GBO § 1048 Rn. 10 mit Rn. 15). Danach gilt (abgedruckt in Wieczorek Zivilprozessordnung und Nebengesetze [1958] § 1003 Anm. A 2f und Meikel/Imhof/Riedel GBO 6. Aufl. § 123 Rn. 6; abrufbar unter https://www.gesetze-im-internet.de/gbwiederhv/BJNR010480940.html):

§ 11

(I) Ist eine Urkunde, auf die eine Eintragung Bezug nimmt, ganz oder teilweise zerstört oder abhanden gekommen, so ist die Urkunde an Hand der Urschrift, einer Ausfertigung oder einer beglaubigten Abschrift oder, falls dies nicht möglich ist, auf Grund einer Einigung der Beteiligten wiederherzustellen.

(II) Äußerstenfalls ist eine Urkunde mit dem Inhalt wiederherzustellen, den das Grundbuchamt nach dem Ergebnis der Ermittlungen für glaubhaft gemacht hält; das Grundbuchamt kann in geeigneten Fällen für einen Beteiligten einen Widerspruch gegen den Inhalt des Grundbuchs eintragen, soweit er durch die Bezugnahme auf die wiederhergestellte Urkunde wiedergegeben ist.

(III) § 5 Abs. III und IV sind anzuwenden.

(IV) …

§ 5

(III) Das Grundbuchamt kann den Besitzer von Urkunden, die für die Wiederherstellung des Grundbuchs von Bedeutung sind, aufgeben, die Urkunden zur Einsicht vorzulegen.

(IV) …

Dies ist bisher nicht geschehen. Der Verstoß des Grundbuchamts gegen die Ordnungsvorschriften gemäß § 148 Abs. 1 GBO sowie § 10 Abs. 1 GBO hat allerdings keine Folgen für die Wirksamkeit und die inhaltliche Zulässigkeit der Eintragung (Senat vom 30.6.2014, 34 Wx 168/14, juris Rn. 19). Eine Löschung der beanstandeten Eintragung wegen Verstoßes gegen das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot (vgl. Demharter Anhang zu § 44 Rn. 15 mit Anhang zu § 13 Rn. 5 je m. w. Nachw.) kommt in einem solchen Fall nicht in Betracht.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil der Beteiligte die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens schon nach dem Gesetz zu tragen hat, § 22 Abs. 1 GNotKG, und das Verfahren nicht kontradiktorisch geführt worden ist.

Die Geschäftswertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren ergibt sich aus dem Auffangwert, § 79 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 36 Abs. 3 GNotKG, weil hinreichende Anhaltspunkte für eine Schätzung des wirtschaftlichen Interesses des Beschwerdeführers fehlen.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde, § 78 Abs. 2 GBO, liegen nicht vor.

 

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