Amtshaftung bei falscher Auskunft: Wann Käufer keinen Schadenersatz erhalten

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach vom 16.08.2022, Az. 3 O 420/21, wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Dieses Urteil und das Urteil des Landgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils für die Beklagte vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn die Beklagte nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

A.

Die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 09.02.2018 das Hausgrundstück A.- Weg 20a in B.-Stadt (G1). Die Zahlung des Kaufpreises von 268.000 € war in Höhe eines Teilbetrages von 10.000 € bereits erfolgt und sollte im Übrigen nicht vor dem 01.07.2018 erfolgen, und zwar an die zwecks Lastenfreistellung noch zu befriedigenden Gläubiger und in Höhe eines hierfür nicht benötigten Restbetrages an den Verkäufer. Der Verkäufer bewohnte den Kaufgegenstand selbst und verpflichtete sich bis zum 01.07.2018 zum Auszug. Der Kaufvertrag, hinsichtlich dessen Inhalt auf die Anlage 1 zur Klageschrift verwiesen wird, erklärt eine vorhandene Einbauküche ausdrücklich als vom Vertrag umfasst. Der Vertrag enthält die Erklärung des Verkäufers, dass ihm „nichts bekannt ist, wonach das Gebäude oder Teile davon ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet oder sonst baurechtswidrig wären,“ (Bl. 33 LGA). Weiter heißt es im Vertrag:

„Nicht eingetragene Lasten und Beschränkungen – ebenso Baulasten werden jedoch übernommen; solche sind dem Verkäufer aber nicht bekannt. Der Verkäufer garantiert im Übrigen, dass der Grundbesitz frei ist oder freigestellt wird von allen nicht übernommenen Belastungen und Beschränkungen sowie von nicht übernommenen Zinsen, Steuern und Abgaben. Solange dies nicht der Fall ist, kann der Käufer Zahlungen auf den Kaufpreis verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist.

Der Verkäufer garantiert, dass weder Wohnungsbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz noch Bindung nach dem Wohnraumförderungsgesetz besteht.“ (Bl. 34 LGA)

Der Kaufvertrag sieht schließlich vor, dass die Klägerin die Notarkosten trägt.

Das Flurstück G1 liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 00/0 C.-Straße der Beklagten und ist in diesem Bebauungsplan als Gewerbegebiet – GE – ausgewiesen. Das auf dem Grundstück stehende Haus diente als Betriebsleiterwohnung für den benachbarten Lkw-Reparaturbetrieb, den der Verkäufer des Kaufvertrages vom 09.02.2018 mit seinen beiden Brüdern betrieb. Dazu war im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens eine Baulast auf die Flurstücke G2 und G3 eingetragen worden, die vor Verschmelzung zum jetzigen Flurstück G1 diesem vorausgingen. Nach der Baulast darf der jeweilige Eigentümer das Wohnhaus nur als Wohnhaus für den Betriebsinhaber und Betriebsleiter sowie für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen des Betriebes auf dem belasteten Grundstück nutzen. Es wurde weiterhin die Verpflichtung übernommen, das Eigentum an dem Wohnhaus nur im Zusammenhang mit dem Gewerbebetrieb auf einen Dritten zu übertragen. Hierüber verhielt sich das Baulastenblatt Nr. 0000 der Beklagten (Anlage 2, Bl. 104 ff. LGA).

Die Flurstücke G2 und G3, auf denen das Betriebsleiterwohnhaus für den Gewerbebetrieb auf den Flurstücken G4 bis G6 errichtet wurde, verfügten über keine Zuwegung zum A.- Weg, so dass die Erschließung nicht gesichert war. Im Zuge der Erteilung der Baugenehmigung ist für das Betriebsleiterwohnhaus zulasten des Flurstücks G5 zusätzlich eine Zuwegungsbaulast zugunsten der damaligen Flurstücke G2, G3, heute: Flurstück G1, eingetragen worden.

Unter dem 09.03.2018 – mithin einen Monat nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages – beantragte die Klägerin auf Verlangen der für die Finanzierung gewählten Bank eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis für das vorgenannte Grundstück. Diese (kostenpflichtige) Auskunft wurde von der Beklagten am 12.03.2018 erteilt. In der Auskunft wurde bescheinigt, dass auf dem Grundstück A.-Weg 20a (G1) keine Baulasten eingetragen seien. Am 03.09.2018 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass die Auskunft vom 12.03.2018 fehlerhaft gewesen sei, da die Flurstücke G2 und G3 im Jahre 2005 zu dem Flurstück G1 verschmolzen worden seien, ohne dass dies der Beklagten als zuständiger Bauaufsichtsbehörde von Seiten des Katasteramtes des Kreises angezeigt worden sei, sodass das Baulastenverzeichnis daher nicht habe korrekt fortgeschrieben werden können.

Nach dem Einzug der Klägerin und ihres Mannes untersagte die Beklagte diesen die aus ihrer Sicht bauplanungsrechtlich unzulässige Nutzung des Grundstücks als privates Wohnhaus. Die Klägerin und ihr Ehemann als Antragsteller und die Beklagte als Antragsgegnerin schlossen insoweit vor dem Verwaltungsgericht Aachen am 20.10.2020 folgenden Vergleich:

„1. Die Antragsteller/Kläger erklären, bis zum Ablauf dieses Jahres einen neuen Bauantrag zu stellen, mit dem auf dem Grundstück Gemarkung G1, A.-Weg 20a, ein Gewerbebetrieb genehmigt werden soll. Der Bauantrag soll vollständig und prüffähig sein.

2. Die Antragsgegnerin/Beklagte wird die auf dem vorgenannten Grundstück bestehende aktuelle Wohnnutzung während des Bescheidungsverfahrens für den oben bezeichneten Bauantrag dulden. Darin eingeschlossen ist auch eine eventuelle Planänderung des Bebauungsp!anes 00/0 „C.-Straße“.

Für den Fall, dass die Antragsgegnerin/Beklagte zu dem Ergebnis kommt, dass das zur Genehmigung gestellte Vorhaben nicht genehmigungsfähig sein sollte, wird sie nach Abschluss des Genehmigungsverfahrens die Wohnnutzung noch ein weiteres Jahr Iang dulden.

3. Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragsteller/Kläger. Die Antragsgegnerin/Beklagte verzichtet auf die Geltendmachung außergerichtlicher Kosten.“ (Bl. 115 LGA)

Die Beklagte hielt ein anschließendes Baugesuch der Klägerin nicht für genehmigungsfähig, da die Zuwegungsbaulast sich nur auf das Betriebsleiterwohnhaus gemäß dem damaligen Bauvorhaben bezogen habe. Über die Versagung der Baugenehmigung streiten die Parteien vor dem Verwaltungsgericht Aachen (3 K 2219/21).

Die Klägerin hat behauptet, dass sie bei Kenntnis von dem Umstand, dass sie das von ihr erworbene Hausgrundstück nicht nutzen dürfe, sofort, d.h. vor Zahlung des weiteren Kaufpreises, vom Kaufvertrag zurückgetreten wäre. Eine Anfechtung oder ein Rücktritt nach Zahlung des Kaufpreises zum 01.07.2018 sei nicht mehr in Betracht gekommen, da der Verkäufer aufgrund zwischenzeitlicher Vermögenslosigkeit nicht mehr in der Lage gewesen sei, den Kaufpreis zurückzuerstatten. Sollte sie mit ihrem Vorhaben, das Haus tatsächlich für sich zu nutzen, scheitern, entstünde ihr ein bislang nicht bezifferbarer Schaden, für den die Beklagte wegen der fehlerhaften Auskunft vom 12.03.2018 haften müsse. Zum Schaden zählt die Klägerin auch den geringeren Grundstückswert infolge der fehlenden Bebaubarkeit mit einem Wohnhaus.

Die Beklagte hat geltend gemacht, die Auskunft sei jedenfalls nicht schuldhaft unrichtig erteilt worden. Denn nachdem die vorgehenden Eigentümer im Juli des Jahres 2005 beim Kataster- und Vermessungsamt des Landkreises D.-Stadt eine Verschmelzung der Flurstücke G2 und G3 beantragt hätten, sei dies der Beklagten bis August 2018 nicht zur Kenntnis gelangt. Über die Verschmelzung der früheren Flurstücke G2 und G3, die rechtlich erst nach dem 09.08.2005 abgeschlossen worden sei, habe das dafür zuständige Kataster- und Vermessungsamt des Kreises D.-Stadt die Beklagte auch nach Abschluss dieses Verwaltungsverfahrens durch Neubildung des heutigen Flurstücks G1 im Liegenschaftskataster nicht unterrichtet, so dass die Beklagte von der Vereinigung der Flurstücke G2 und G3 auf das neue Flurstück G1 im Zeitpunkt der Auskunftserteilung keine Kenntnis gehabt habe. Hinsichtlich des streitbefangenen Flurstücks G1 sei in dem Softwareprogramm „E.“, das unstreitig alle Bauämter in NRW zu Recherchezwecken nutzen, keinerlei Hinweis darauf enthalten gewesen, dass zulasten des Flurstücks G1 eine Baulast bestanden hätte; erst recht habe der entsprechende Ausdruck aus dem Baulastenverzeichnis keinerlei Hinweis auf die am 09.08.2005 zulasten der damaligen Flurstücke G2 und G4 eingetragenen Baulast bzw. der am selben Tage zugunsten dieses Flurstücks und zulasten des Flurstücks G5 eingetragenen Erschließungsbaulast enthalten. Im Übrigen bestehe für die Klägerin eine anderweitige Ersatzmöglichkeit, die sich wegen der Angaben des Verkäufers zu nicht bestehenden Baulasten durch Rücktritt des Vertrages habe entledigen können. Ferner habe ein Anfechtungsrecht bestanden, da die Angabe des Verkäufers im Kaufvertrag, ihm seien Baulasten nicht bekannt, vorsätzlich falsch gewesen sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 16.08.2022 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass ein Anspruch aus § 839 BGB, Art. 34 GG auf Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten zugunsten der Klägerin nicht bestehe und dass die Beklagte auch keine Pflicht aus einem Sonderrechtsverhältnis zur Klägerin verletzt habe. Eine Amtspflichtverletzung der Beklagten sei nicht nachgewiesen, und insbesondere habe die Beklagte nicht ihre Pflicht zur richtigen, klaren, unmissverständlichen und vollständigen Auskunftserteilung verletzt. Der Umfang der Auskunftspflicht hänge dabei auch vom Inhalt der Frage ab, die der Auskunftssuchende an die Behörde richte. Die erteilte Auskunft vom 12.03.2018 sei nicht unrichtig, unklar, missverständlich oder unvollständig gewesen, denn es sei unstreitig zutreffend, dass im Baulastenverzeichnis betreffend das von der Klägerin allein angefragte Flurstück G1 zum Zeitpunkt der Auskunft keine Baulast eingetragen gewesen sei. Das sei auch allein Gegenstand der Frage gewesen. Nicht mitgeteilt worden sei, dass geprüft worden wäre, dass grundsätzlich keine Baulasten auf etwaigen Vorflurstücken des Flurstücks G1 bestanden (was auch nicht Teil der Anfrage der Klägerin gewesen sei). Zudem stelle auch die Führung eines unrichtigen, weil unvollständigen Baulastenverzeichnisses keine die Klägerin betreffende drittschützende Amtspflichtverletzung dar. Das Baulastenverzeichnis genieße keinen öffentlichen Glauben der Richtigkeit und Vollständigkeit und diene ausschließlich dem öffentlichen Interesse. Insofern diene das Baulastverzeichnis nicht der Auskunft des Bürgers und damit auch nicht dem Schutz des Vermögens der Klägerin, sondern der öffentlichen Verwaltung zur Ausführung ihres allein im öffentlichen-Interesse liegenden Auftrages der Überwachung und Sicherstellung baurechtmäßiger Zustände. Überdies habe die Klägerin nicht nachgewiesen, dass die Beklagte – bei unterstellter drittschutzbezogener Amtspflichtverletzung – selbige Pflicht schuldhaft verletzt hätte. Aus dem Vortrag der Klage ergebe sich keine Fahrlässigkeit der Amtswalter der Beklagten in Bezug auf die erteilte Auskunft oder die Führung eines unrichtigen Registers. Daneben habe die Klägerin auch einen (in der Zukunft liegenden) kausalen Schaden nicht bewiesen. Denn der Kaufvertrag (Februar 2018) über das streitgegenständliche Grundstück, der den Schaden der Klägerseite darstelle, sei bereits vor der Anfrage bei der Beklagten (März 2018) geschlossen worden, sodass eine etwaige Amtspflichtverletzung der Beklagten jedenfalls nicht ursächlich für einen etwaigen Schaden bei der Klägerin wäre. Sie habe sich trotz der erteilten Auskunft nämlich bereits vertraglich gebunden, was ebenfalls auf der Ebene der Prüfung eines Mitverschuldens zu einer weit überwiegenden Eigenhaftung der Klägerseite für potentiell entstehende Schäden führe, sodass auch deshalb keine Haftung der Beklagten in Betracht komme. Ein Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB analog bestehe mangels tauglichen öffentlich-rechtlichen Schuldverhältnisses zwischen den Parteien nicht. Anders als bei einem Beamtenverhältnis, der öffentlich-rechtlichen Verwahrung, öffentlich-rechtlichen (Anstalts-)Benutzungs- oder Mitgliedschaftsverhältnissen fehle das Bestehen eines besonders engen Verhältnisses zwischen dem Einzelnen und dem Staat bzw. der Verwaltung bei einem einfachen Auskunftsbegehren.

Im Übrigen wird hinsichtlich der landgerichtlichen Begründung auf die näheren Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils verwiesen.

Dagegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte und mit einer Begründung versehene Berufung der Klägerin, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgt, den sie im zweiten Rechtszug zudem erweitert hat. Rechtsfehlerhaft gehe das Landgericht davon aus, dass die Beklagte ihre Pflicht zur richtigen, klaren, unmissverständlichen und vollständigen Auskunftserteilung nicht verletzt habe. Eine vollständige Auskunft hänge in ihrem Umfang nicht von der Frage ab, die der Auskunftssuchende an die Behörde richte. In Bezug auf die E-Mail der Klägerin bzw. ihres Ehemannes vom 09.03.2018 gehe das Landgericht weit über die Grenze der zulässigen Auslegung und den vorhandenen Tatsachenstoff hinaus, wenn es annehme, dass allein Gegenstand des Auskunftsersuchens die Frage gewesen sei, ob im Register etwas eingetragen sei. Zunächst sei festzustellen, dass der E-Mail ein Telefonat zwischen der Sachbearbeiterin und dem Ehemann der Klägerin vorausgegangen sei. Der Inhalt dieses Gespräches und die genaue Fragestellung seien im Laufe des Verfahrens zu keinem Zeitpunkt erörtert worden. Der Wunsch nach einer „Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis“ sei dem Interesse des Fragestellers gemäß zu verstehen. Hintergrund einer Anfrage zum Baulastenverzeichnis sei immer die Frage, ob ein Grundstück in einer Weise belastet sei, die den Wert des Grundstückes erheblich mindere und/oder ob das Grundstück in der von einem potenziellen Käufer vorgesehenen Art und Weise genutzt werden könne. Da der Fragesteller davon ausgehen dürfe, dass alle wesentlichen Begebenheiten im Baulastenverzeichnis eingetragen seien, betreffe die Frage das Vorhandensein von Lasten. Da diese Frage von der Beklagten negativ beschieden worden sei, obwohl eine Baulast sehr wohl bestanden habe, sei die erteilte Auskunft objektiv falsch. Dem entspreche auch, dass die Beklagte eine geraume Zeit später der Klägerin mitgeteilt habe, dass die erteilte Auskunft unrichtig gewesen sei.

Zugleich habe die Beklagte dann die tatsächliche Nutzung durch die Klägerin moniert und diese aufgefordert, das Grundstück wegen der bestehenden Baulast zu räumen. Damit habe sich genau das Risiko verwirklicht, welches mit der Anfrage habe vermieden werden sollen. Insoweit gehe das Landgericht auch fehl in der Annahme, die Beklagte habe keinen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen, dass sie ein umfassendes Negativattest habe geben wollen, auf das sich die Klägerin habe verlassen dürfen.

Entgegen der vom Landgericht geäußerten Einordnung stelle auch die Führung eines unrichtigen, unvollständigen Baulastenverzeichnisses eine die Klägerin begünstigende drittschützende Amtspflichtverletzung dar. Das Baulastverzeichnis diene bei jedem Bauvorhaben und beim Kauf und bei jeder erstmaligen Belastung als Nachweis für die Werthaltigkeit eines Grundstückes. Das Gericht verkenne hier, dass jedes Kreditinstitut einen durch das Grundstück abgesicherten Kredit nur dann bewillige, wenn sich durch eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis ergebe, dass keine gravierenden wertmindernden Baulasten dort eingetragen seien. Im vorliegenden Fall ergebe sich bereits aus dem Auskunftsersuchen, dass dieses für die finanzierende Bank gestellt worden sei. Die weitere Funktion des Baulastenverzeichnisses in Gestalt der Sicherung baurechtmäßiger Zustände trete neben dem vorrangig zu beachtenden Glauben der Öffentlichkeit an die Richtigkeit und Vollständigkeit des Verzeichnisses weitgehend zurück. Das Baulastenverzeichnis sei die einzige Möglichkeit des Bürgers, sich über die Verhältnisse an seinem oder einem zu erwerbenden Grundstück Sicherheit zu verschaffen.

Das Landgericht gehe sodann rechtsfehlerhaft davon aus, dass die Beklagte ihre Amtspflicht nicht schuldhaft verletzt habe. Zunächst sei unwidersprochen geblieben, dass die Amtswalterin der Beklagten zur Bearbeitung des Auskunftsersuchens das gemeinhin verwendete Programm E. verwendet habe. Hierbei könne sich die Einhaltung eines Sorgfaltsmaßstabes nicht, wie das Landgericht annehme, daraus ergeben, dass dieses Programm offenbar bei allen Bauaufsichtsbehörden verwendet werde. Allein die Tatsache, dass dieses Programm häufig verwendet werde, gebe keinen Aufschluss darüber, ob dieses ordnungsgemäß angelegt und gepflegt worden sei.

Allerdings gebe es entgegen der Meinung des Landgerichts durchaus Anhaltspunkte dafür, dass die vorgefundene Darstellung in dem benutzten Programm nicht der Richtigkeit habe entsprechen können. Hierzu sei vorgetragen worden, dass es, soweit eine Verschmelzung der Grundstücke G2 und G3 nicht durch das Katasteramt an die Beklagte gemeldet worden sei, fraglich sei, wie die Beklagte sodann Kenntnis von dem neu gebildeten Grundstück G1 hätte haben können. Zugleich stelle sich damit ebenfalls die Frage, mit welchen Informationen dieses neue Grundstück im Programm bzw. bei der Beklagten hinterlegt worden sei. Ebenfalls sei darauf verwiesen worden, dass das neu gebildete Grundstück, von dem die Beklagte keine Kenntnis gehabt haben wolle, mit dem Hinweis „Neubau eines Einfamilienhauses (Betriebsleiterwohnung) mit Carport“ versehen gewesen sei.

Des Weiteren sei von der Klägerin dargelegt worden, dass ausdrücklich nach dem Grundstück A.-Straße 20a gefragt worden sei, welches im Anfragezeitpunkt noch gar nicht eingetragen gewesen sei. Denn die Beklagte habe selbst zugegeben, dass erst nach Aufdeckung des Fehlers die Bezeichnung 20a handschriftlich nachgefügt worden sei. Aus den vorgetragenen Tatsachen hätte das Landgericht bei richtiger Würdigung entnehmen müssen, dass der Vortrag der Beklagten nicht stimmig sei. Weiterhin hätte es der Sachbearbeiterin auffallen müssen, dass es das bei ihr angefragte Grundstück A.- Straße 20a in ihren Unterlagen gar nicht gebe. Das Landgericht habe der Beklagten unrichtigerweise vorgehalten, sie habe schlicht eine falsche Adresse angegeben. Tatsächlich habe die Klägerin das Grundstück A.- Straße 20a (gemeint ist offenbar A.- Weg 20a) erworben. Das Landgericht habe hier offenbar den vorgetragenen Sachverhalt nicht richtig eingeordnet.

Auch die weitere Überlegung des Landgerichtes, der Hinweis „Neubau eines Einfamilienhauses (Betriebsleiterwohnung) mit Carport“ sei nicht geeignet gewesen, die Sachbearbeiterin zu weiteren Prüfungen zu veranlassen, trage das Ergebnis nicht. Zum einen hätte der Amtswalterin auffallen müssen, dass es auf dem Grundstück keinen Gewerbebetrieb gebe und zum anderen sei die vom Landgericht genannte Ausnahme derart selten, dass die Sachbearbeiterin über eine weitere Prüfung zumindest hätte nachdenken müssen.

Das Landgericht habe zudem auch verkannt, dass die Klägerin mitnichten habe beweisen müssen, dass die Beklagte Kenntnis von der Verschmelzung der Grundstücke gehabt habe. Die Kenntnis der Beklagten ergebe sich bereits aus dem vorgetragenen und unbestrittenen Tatsachenstoff. Die Sachbearbeiterin habe der Klägerin eine Auskunft zum Flurstück G1 gegeben. Dieses neue Flurstück sei durch die in Streit stehende Verschmelzung erst entstanden. Ohne eine Kenntnis von der Verschmelzung hätte die Beklagte von dem Grundstück keine Kenntnis haben können.

Entgegen der Auffassung des Landgerichtes habe die Klägerin auch einen kausalen Schaden dargelegt. Im Zeitpunkt der Auskunftserteilung sei der notarielle Vertrag über den Grundstückserwerb bereits geschlossen, jedoch der Kaufpreis noch nicht entrichtet worden. Erst nach der Auskunftserteilung sei der Kaufpreis vollständig entrichtet worden, da die finanzierende Bank als Voraussetzung für die Auszahlung der Kreditmittel eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis hätte haben wollen. Hätte die Sachbearbeiterin eine ordnungsgemäße Auskunft erteilt, so wären die Kreditmittel, d.h. der Kaufpreis, nicht gezahlt worden. Dadurch, dass eine ordnungsgemäße Auskunft erst viel später erteilt worden sei, seien die Kreditmittel bzw. der Kaufpreis bereits ausgekehrt worden und hätten nicht mehr zurückverlangt werden können. Durch die Herausgabe einer fehlerhaften Auskunft habe die Beklagte unmittelbar die Ursache für die Zahlung des Kaufpreises gesetzt. Ungeachtet einer Anfechtbarkeit des schuldrechtlichen Vertrages sei zu diesem Zeitpunkt der Schaden entstanden, da der Kaufpreis nicht rückzahlbar gewesen sei. Dieser sei an eine andere finanzierende Bank gezahlt worden, die zur Herausgabe auch nach Anfechtung nicht verpflichtet gewesen sei. Mit Eintreffen der tatsächlichen Auskunft über die bestehende Baulast sei der Wert des Grundstückes erheblich gesunken, da nunmehr die Zahl der potentiellen Käufer für dieses Grundstück auf genau eine Person zusammengeschrumpft sei. Das Landgericht habe hier insbesondere verkannt, dass sich der der Klägerin entstandene Schaden erst durch die Zahlung des Kaufpreises realisiert habe und nicht bereits durch Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Die Klägerin habe in jedem Zeitpunkt vom Vertrag zurücktreten, jedoch zu keinem Zeitpunkt mehr die gezahlte Summe mit Erfolg zurückfordern können.

Die Klägerin begehre tatsächlich den Ersatz des negativen Interesses bzw. des Vertrauensschadens. Dabei seien die Aufwendungen und Schäden zu ersetzen, die im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrags bzw. der Richtigkeit der Auskunft gemacht worden bzw. entstanden seien.

Im Hinblick auf den im zweiten Rechtszug erhobenen Zahlungsantrag hätte sich überdies ein konkreter Schaden realisiert. Die Klägerin ist insofern der Ansicht, die Beklagte sei ihr zum Ersatz der außergerichtlichen Kosten in Höhe von 4.782,49 € für die klägerseits erfolglos geführten Verfahren 3 K 790/20, 3 L 274/20 und 3 K 2219/21 vor dem Verwaltungsgericht verpflichtet, die darauf gerichtet gewesen seien, einen von der Klägerin angenommenen Anspruch auf eine Gewerbe-/Wohnnutzung des streitgegenständlichen Hauses durchzusetzen. Ferner habe die Beklagte die Kosten der Beantragung der Baugenehmigung für den Gewerbebetrieb in Höhe von 16.000,00 € zu tragen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die Berufungsbegründung vom 05.12.2022 (Bl. 72-79 eA-OLG) sowie die klägerischen Schriftsätze vom 17.01., 26.07. und 23.08.2024 (Bl. 172-181, 224-227 und 342-346 eA-OLG) Bezug genommen.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Mönchengladbach, Az. 3 O 420/21,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 20.782,49 € nebst fünf Prozent Zinsen seit Rechtshängigkeit zahlen.

2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche materielle Schäden, die aus der fehlerhaften Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom 12.03.2018 entstanden sind, zu ersetzen,

3. hilfsweise festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche materiellen Schäden, die aus der fehlerhaften Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom 12.03.2018 künftig entstehen werden, zu ersetzen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens als zutreffend und ist überdies den erst im zweiten Rechtszug erhobenen Klageanträgen entsprechend entgegengetreten.

Wegen des weiteren Sachvortrags wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze ergänzend Bezug genommen.

B.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.

I. Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Feststellung einer Schadensersatzpflicht im Hinblick auf die unter dem 12.03.2018 erteilte Auskunft verneint, denn es fehlt zum einen am schlüssigen Vortrag eines kausalen bzw. vom Schutzzweck der in Rede stehenden Amtspflicht erfassten Schadens i.S.v. § 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG und zum anderen besteht zwischen den Parteien auch kein sonstiges Rechtsverhältnis, aus dem eine Pflichtverletzung der Beklagten anzunehmen wäre. Aus diesem Grund vermag die Klägerin auch nicht mit den im zweiten Rechtszug anhängig gemachten Anträgen durchzudringen.

Im Amtshaftungsrecht gilt – wie im übrigen Schadensersatzrecht – das Erfordernis des adäquaten Kausalzusammenhangs zwischen Amtspflichtverletzung und Schaden, wobei zur Beantwortung der Frage, ob die Amtspflichtverletzung den behaupteten Schaden verursacht hat, zu prüfen ist, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten des Amtsträgers genommen hätten und wie sich in diesem Falle die Vermögenslage des Verletzten darstellen würde (Staudinger/Wöstmann, § 839 Rn. 223 und 243 mit Hinweisen auf BGHZ 129, 226, 232 f. bzw. BGH VersR 1961, 903 und 1965, 484, 1524). Nur soweit die Vermögenslage des Verletzten bei pflichtgemäßem Verhalten des Beamten günstiger wäre als die tatsächliche, hat die Amtspflichtverletzung den Schaden verursacht (Staudinger/Wöstmann, a.a.O. mit Hinweis auf BGH VersR 1966, 286, 289 und BGHZ 129, 226, 232 f), wobei zu berücksichtigen ist, dass der geltend gemachte Schaden in den Schutzbereich der wahrzunehmenden Amtspflichten fallen muss (vgl. BGH, Urteil vom 17.12.1992 – III ZR 114/91, mit Hinweis auf BGHZ 109, 380, 389 ff., 393 ff.; BGHZ 111, 272, 276; BGHZ 113, 367, 372; BGH NJW 1992, 1230, 1231 unter II.3.a der Entscheidungsgründe) und gerade das im Einzelfall berührte Interesse nach dem Zweck und der rechtlichen Bestimmung des Amtsgeschäfts geschützt werden soll (BGH, Urteil vom 17.12.1992 – III ZR 114/91).

1. Vergleicht man die Vermögenslage der Klägerin mit der Auskunft der Beklagten vom 12.03.2018 und ohne diese, ergibt sich Folgendes:

a. Mit Blick auf den Kaufvertrag stellte sich das Vermögen der Klägerin bis zur Erteilung der Auskunft vom 12.03.2018 wie folgt dar:

aa. Sie war durch den Kaufvertrag gebunden, d.h. sie musste weitere 258.000,00 € zahlen zzgl. Finanzierungs- und Notarkosten, die fiktiv mit 20.000,00 € angesetzt werden und besaß im Gegenzug die Auflassungsvormerkung zum Erwerb des Eigentums an dem Grundstück. Geht man beispielhaft von einem Wert des mit den Baulasten belasteten Grundstücks von 34,24 Ar Größe im Gewerbegebiet von 3.424 qm x 20 € = 68.480 € aus, dann hatte sie um 199.520 € „zu teuer“ gekauft. Der Schaden von rund 230.000,00 € aus dem Minderwert des Grundstücks zzgl. Finanzierung war bereits eingetreten.

bb. Ohne dass die Klägerin dies wusste, konnte sie sich von dem Kaufvertrag lösen, da der Verkäufer sie durch Verschweigen der ihm bekannten Baulasten und deren Inhalt arglistig getäuscht hatte. Die Klägerin konnte daher Ansprüche entweder aus Gewährleistungsrecht oder aus §§ 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB oder aus § 123 Abs. 2 BGB geltend machen. Nimmt man an, dass sich der Verkäufer zu diesem Zeitpunkt bereits im Vermögensverfall befand, hätte die Klägerin die angezahlten 10.000,00 € sowie die aufgewandten Notarkosten nicht zurückerhalten. Weiter hätte sie Anwalts- und Notarkosten für die erforderliche Rückübertragung in Anspruch nehmen müssen, die ebenfalls nicht hätten erstattet werden können. Insgesamt hätte sie jedoch aufgrund der ersparten Zahlung des Restkaufpreises zzgl. Finanzierungskosten besser dagestanden.

b. Die falsche Auskunft vom 12.03.2024 änderte an der vorstehend unter a. aa. geschilderten Vermögenslage in Bezug auf den Kaufvertrag nichts.

Auch an der Vermögenslage zu a. bb. änderte sich nichts. Allerdings wären der Klägerin die dort beschriebenen Ansprüche früher bewusst geworden, sodass sie Gelegenheit gehabt hätte, sich vor Zahlung des weiteren Kaufpreises vom Vertrag zu lösen.

Hierbei handelt sich aber nicht um einen kausal auf die falsche Auskunft zurückgehenden Schaden, sondern um eine aus dem Vermögensverfall des Verkäufers resultierende Reflexwirkung, denn der Schaden war mit Eingehung der Verbindlichkeit, nämlich mit dem durch eine arglistige Täuschung erwirkten Abschluss des Kaufvertrages bereits entstanden. Soweit die Klägerin sich darauf beruft, dass sie sich vom Kaufvertrag wieder gelöst hätte, fehlt es an dem erforderlichen Normschutzzweckzusammenhang im Hinblick auf die in Rede stehende Amtspflicht. Die frühere Kenntnis über die Möglichkeit, die Kaufpreiszahlung zurückzuhalten, besaß für die Klägerin einen wirtschaftlichen Wert nur deshalb, weil sich der Verkäufer in Vermögensverfall befand, denn die Kaufpreiszahlung hätte bei einem solventen Verkäufer jederzeit rückgängig gemacht werden können. Dies ist der eigentliche Grund für den von der Klägerin beklagten Anspruchsverlust.

Dabei wird nicht verkannt, dass jeder Amtsträger die Pflicht hat, Auskünfte und Belehrungen richtig, klar, unmissverständlich, eindeutig und vollständig zu erteilen, so dass der um sie nachsuchende Bürger als Empfänger der Auskunft entsprechend disponieren kann (BGH, Urteil vom 17.12.1992 – III ZR 114/91, mit Hinweis auf BGH NJW 1992, 1230, 1231 mit zahlreichen weiteren Nachweisen), wobei diese Amtspflicht auch den Schutzzweck hat, den Empfänger vor schädlichen Vermögensdispositionen zu bewahren, die im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft vorgenommen werden (BGH, Urteil vom 17.12.1992 – III ZR 114/91).

Dabei darf indessen nicht verkannt werden, dass der geltend gemachte Schaden in den Schutzbereich der wahrzunehmenden Amtspflichten fallen muss, denn im Amtshaftungsrecht ist jeweils auf den Schutzzweck der Amtspflicht als Kriterium zur sachlichen Begrenzung des dem geschädigten „Dritten“ gewährten Schutzes abzustellen (BGH, Urteil vom 17.12.1992 – III ZR 114/91 mit Hinweis auf BGHZ 109, 380, 389 ff., 393 ff.; BGHZ 111, 272, 276; BGHZ 113, 367, 372; BGH NJW 1992, 1230, 1231 unter II.3.a der Entscheidungsgründe). Dies bedeutet, dass die Feststellung einer Amtspflichtverletzung für sich allein genommen nicht geeignet ist, einen Ersatzanspruch zu begründen; hinzukommen muss vielmehr, dass gerade das im Einzelfall berührte Interesse nach dem Zweck und der rechtlichen Bestimmung des Amtsgeschäfts geschützt werden soll (BGH, Urteil vom 17.12.1992 – III ZR 114/91).

Insofern ist in der obergerichtlichen Rechtsprechung z.B. erkannt worden, dass die wirtschaftliche Chance, für die Einräumung der Baulast durch zivilrechtliche Vereinbarungen einen Ausgleich zu erlangen, vom Schutzzweck der Baulastregelungen, die allein öffentlichen Belangen dienen, nicht umfasst ist (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 22.01.2008 – 2 U 1/06).

Für die vorliegende falsche Auskunft der Beklagten vom 12.03.2018 über die Baulasten betreffend das streitgegenständliche Grundstück auf der einen Seite und die Gewährung bzw. Auszahlung einer Darlehensvaluta zur Erfüllung einer das Grundstück betreffenden Kaufpreisforderung auf der anderen Seite besteht hingegen kein rechtlicher Zusammenhang nach dem Schutzzweck der einschlägigen Bestimmung des § 85 BauO NRW. Die Baulast i.S.v. § 85 Abs. 1 S. 1 BauO NRW ist die durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde vom Grundstückseigentümer übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt und die zur Wirksamkeit gem. § 85 Abs. 1 S. 3 BauO NRW unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam wird sowie auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirkt.

Vom Zweck des Baulastenverzeichnisses und damit vom Schutzzweck der Auskunft denkbar umfasst wäre ein Schaden, der in der Eingehung einer Verbindlichkeit im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft besteht. Hätte die Klägerin sich vor dem Abschluss des Kaufvertrages durch die Auskunft über den Kaufgegenstand bzw. die hieran bestehenden Rechte informiert, die zugleich maßgebliche Kriterien für den Wert des Kaufgegenstandes sind, wären Schäden aus der Eingehung der Verbindlichkeit vom Schutzzweck der Auskunft umfasst.

Einen solchen Schaden macht die Klägerin nicht geltend, denn die Verbindlichkeit in Gestalt des Kaufvertrages ist sie ungeachtet des Inhalts des Baulastenverzeichnisses eingegangen. Die Auskunft stand in keinerlei Verbindung zum Vertragsschluss mehr; es handelte sich eigentlich nicht einmal um eine Auskunft der Klägerin gegenüber, sondern um eine solche gegenüber der finanzierenden Bank, welche die Auskunft nicht unmittelbar, sondern über die Klägerin als Darlehensnehmerin eingefordert hatte.

Es fehlt damit an einem Zusammenhang des von der Klägerin beklagten Schadens mit dem Zweck, Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis zutreffend zu erteilen. Die Klägerin ist durch die falsche Auskunft keiner Ansprüche verlustig gegangen, denn ihr Recht, sich vom Vertrag zu lösen, bestand aufgrund der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer unabhängig vom Inhalt der Auskunft. Dass die Klägerin sich daran gehindert sieht, gegenüber dem Verkäufer Ansprüche auf Rückgängigmachung des Kaufvertrages durchzusetzen, beruht vielmehr darauf, dass sie infolge von dessen Vermögenslage den Anspruch auf Kaufpreisrückzahlung nicht mehr wirtschaftlich durchsetzen kann. Das Risiko, mit einem (in-)solventen Vertragspartner zu kontrahieren, ist vom Schutzzweck der Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis nicht umfasst. Denn die Entwertung des Anspruchs auf Rückabwicklung hat mit den auf dem Grundstück lastenden Verbindlichkeiten bzw. dem Inhalt des Baulastenverzeichnisses und damit dem Inhalt der Auskunft der Beklagten nichts zu tun. Sie resultiert einzig aus dem Vermögensverfall des Verkäufers. Einem solventen Verkäufer gegenüber hätte die Klägerin den Anspruch auf Rückabwicklung weiterhin und unabhängig vom Inhalt des Baulastenverzeichnisses durchsetzen können.

2.

Im Hinblick auf die vorstehenden Ausführungen unter Nr. I. 1. zum klägerischen Feststellungsbegehren kann die Klägerin auch insbesondere nicht die mit ihrem Zahlungsantrag begehrten Aufwendungen für außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Verwaltungsgerichtsverfahren oder für Kosten eines Baugenehmigungsverfahrens ersetzt verlangen, denn auch insofern fehlt es an einem kausalen bzw. vom Schutzzweck erfassten Schaden. Es handelt sich nämlich um Verfahrenskosten, die aus der öffentlich-rechtlichen Beschaffenheit des streitgegenständlichen Grundstücks herrühren, über die sich die Klägerin gerade nicht vor dem Abschluss des Kaufvertrags durch eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis informiert hatte. Unbehelflich ist auch in diesem Zusammenhang – wie ausgeführt – das klägerische Vorbringen, nach der unzutreffenden Auskunft der Beklagten eine Rückabwicklung wegen Vermögensverfalls des Verkäufers unterlassen zu haben.

3.

Zutreffend – und von der Berufung auch nicht angegriffen – hat das Landgericht im Übrigen erkannt, dass durch das Auskunftsbegehren der Klägerin zwischen den Parteien kein besonderes öffentlich-rechtliches Schuldverhältnis begründet wurde, aus dem sich ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte gem. § 280 Abs. 1 BGB analog ergeben könnte.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Es besteht keine Veranlassung, gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO die Revision zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern.