Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Ein Streit um den Grundbucheintrag: Wenn ein Partner die Firma verlässt
- Der lange Weg zum Gericht: Ein Antrag und viele Hürden
- Die große Wende zum Jahreswechsel: Ein neues Gesetz ändert alles
- Die Entscheidung des Gerichts: Ein Sieg, der keiner ist
- Warum das alte Recht plötzlich nicht mehr gilt: Der harte Schnitt des Gesetzgebers
- Kein Pardon für „Altfälle“: Warum die Bearbeitungszeit des Amtes entscheidend wurde
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche grundlegenden Änderungen bringt das neue MoPeG-Gesetz für GbRs, die Immobilien besitzen?
- Was muss ich tun, wenn sich der Gesellschafterbestand meiner GbR ändert und wir eine Immobilie im Grundbuch stehen haben?
- Was genau ist eine eGbR (eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts) und welche Rolle spielt sie für Immobilienbesitz?
- Meine GbR hat vor dem MoPeG-Gesetz eine Immobilie besessen – müssen wir jetzt etwas unternehmen, um unseren Grundbucheintrag anzupassen?
- Welche Bedeutung hat das neue Gesellschaftsregister für meine GbR, insbesondere im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 20 W 36/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: OLG Frankfurt
- Datum: 03.12.2024
- Aktenzeichen: 20 W 36/24
- Verfahrensart: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Personengesellschaftsrecht, Grundbuchrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die die Berichtigung des Grundbuchs beantragt hatte und gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts Beschwerde einlegte.
- Beklagte: Das Grundbuchamt, das die ursprünglich beantragte Grundbuchberichtigung ablehnte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) wollte einen Gesellschafterwechsel, der bereits vor dem 01.01.2024 stattfand, im Grundbuch eintragen lassen. Das Grundbuchamt forderte dafür bestimmte notarielle Nachweise in öffentlicher Form, die die GbR nach Ansicht des Grundbuchamtes nicht ausreichend vorlegte.
- Kern des Rechtsstreits: Die Kernfrage war, ob eine Änderung im Gesellschafterbestand einer im Grundbuch eingetragenen GbR, die noch vor Inkrafttreten des MoPeG zum 01.01.2024 erfolgte, nach diesem Stichtag noch im Grundbuch berichtigt werden kann. Insbesondere ging es darum, ob die Übergangsregelungen des MoPeG eine solche Berichtigung verhindern.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Beschwerde der Antragstellerin wurde als zulässig und begründet angesehen. Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts wurde somit als rechtswidrig erklärt. Dennoch kann die beantragte Grundbuchberichtigung aufgrund der seit dem 01.01.2024 geltenden neuen Gesetzeslage (MoPeG) nicht mehr erfolgen.
- Begründung: Die ursprüngliche Zwischenverfügung des Grundbuchamts ist rechtswidrig geworden, da der Antrag auf Grundbuchberichtigung seit Inkrafttreten des MoPeG am 01.01.2024 ohnehin nicht mehr erfolgreich sein kann. Das Gericht entschied, dass nach den Übergangsregelungen des MoPeG (Art. 229 § 21 Abs. 2 Satz 1 EGBGB) eine Berichtigung des Grundbuchs bei einem Gesellschafterwechsel einer GbR nach altem Recht seit dem 01.01.2024 nicht mehr stattfindet. Die Regelung in Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB, die eine spätere Eintragung von GbRs unter bestimmten Umständen erlaubt, ist nicht auf Änderungen im Gesellschafterbestand anzuwenden.
- Folgen: Der gewünschte Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs konnte nicht mehr durchgeführt werden. Die dort eingetragene Gesellschafterstruktur bleibt somit nach diesem Beschluss weiterhin unkorrigiert, obwohl der Gesellschafterwechsel tatsächlich stattgefunden hat.
Der Fall vor Gericht
Ein Streit um den Grundbucheintrag: Wenn ein Partner die Firma verlässt
Jeder, der schon einmal eine Immobilie besessen oder gekauft hat, kennt das Grundbuch. Es ist quasi der Personalausweis für ein Grundstück und listet lückenlos auf, wem es gehört. Doch was passiert, wenn die Immobilie nicht einer Einzelperson, sondern einer Gruppe von Menschen gemeinsam gehört, die sich zu einer Firma zusammengeschlossen haben? Eine häufige Form dafür ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz GbR.
Eine GbR ist ein einfacher Zusammenschluss von mindestens zwei Personen, die ein gemeinsames Ziel verfolgen – zum Beispiel den Betrieb eines kleinen Unternehmens oder eben den gemeinsamen Besitz eines Grundstücks. Im Grundbuch sind dann alle Partner dieser GbR namentlich als Eigentümer eingetragen. Aber was geschieht, wenn einer dieser Partner aussteigt und seinen Anteil an einen anderen verkauft? Genau diese Frage führte zu einem komplexen Rechtsstreit, der durch eine Gesetzesänderung eine unerwartete Wendung nahm.
Der lange Weg zum Gericht: Ein Antrag und viele Hürden
Alles begann ganz unspektakulär. Im November 2023 informierte eine GbR, die aus vier Partnern bestand, das zuständige Grundbuchamt über eine Änderung. Das Grundbuchamt ist die staatliche Behörde, die das Grundbuch führt und für die Richtigkeit der Einträge verantwortlich ist. Die GbR teilte mit, dass eine der vier Partnerinnen ihren Anteil an einen der verbleibenden Partner verkauft hatte. Sie beantragte, den Namen der ausgeschiedenen Partnerin aus dem Grundbuch zu streichen, damit die Eigentümerliste wieder der Realität entsprach. Als Beweis legte die GbR einen schriftlichen Vertrag vor, in dem alle vier Partner dem Verkauf zugestimmt und unterschrieben hatten.
Doch hier begann das Problem. Das Grundbuchamt lehnte die einfache Korrektur ab. Mit einer sogenannten Zwischenverfügung – das ist eine Mitteilung des Amtes, dass für eine Eintragung noch Unterlagen oder Formalitäten fehlen – teilte es der GbR mit, der vorgelegte Vertrag reiche nicht aus. Der Grund: Es handelte sich um eine privatschriftliche Urkunde, also ein einfaches, von den Parteien selbst aufgesetztes und unterschriebenes Dokument. Für eine Änderung im Grundbuch gelten jedoch strenge Formvorschriften. Das Amt forderte, dass die Unterschriften unter dem Vertrag von einem Notar beglaubigt werden müssten. Man spricht hier von der öffentlich beglaubigten Form. Das ist so, als würde eine offizielle Stelle bestätigen: „Ja, diese Person hat hier tatsächlich unterschrieben.“
Die nächste Hürde: Eine Unterschrift ist nicht gleich eine Zustimmung
Die GbR reagierte und ließ die Unterschriften aller Partner auf dem Vertrag notariell beglaubigen. Sie reichte das verbesserte Dokument zusammen mit einer ebenfalls geforderten Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts – einer Bestätigung, dass alle relevanten Steuern bezahlt sind – erneut beim Grundbuchamt ein. Doch das Amt blieb hartnäckig. Es erklärte, selbst die beglaubigten Unterschriften seien nicht genug. Das Gesetz unterscheide nämlich zwischen der Erklärung des Verkäufers und Käufers des Anteils und der Zustimmung der anderen Partner. Während für die Verkaufserklärung eine notariell beglaubigte Unterschrift ausreiche, müsse die Zustimmung der übrigen Partner in einer noch strengeren Form erfolgen: als Öffentliche Urkunde. Hierbei bestätigt ein Notar nicht nur die Unterschrift, sondern ist für den gesamten Inhalt der Erklärung verantwortlich, die in seiner Gegenwart abgegeben wird. Das Grundbuchamt verlangte also einen weitaus höheren formalen Aufwand.
Dagegen wehrte sich die GbR. Im Februar 2024 legte sie eine Beschwerde ein. Das ist das offizielle Rechtsmittel, um eine Entscheidung einer Behörde von einem Gericht überprüfen zu lassen. Die GbR argumentierte, dass die beglaubigten Unterschriften aller Beteiligten ausreichen müssten, um die Korrektur des Grundbuchs zu bewilligen. Das Grundbuchamt half der Beschwerde nicht ab – es blieb also bei seiner Meinung – und legte den Fall dem Oberlandesgericht Frankfurt zur endgültigen Entscheidung vor.
Die große Wende zum Jahreswechsel: Ein neues Gesetz ändert alles
Während dieser Streit um die richtige Form der Dokumente lief, passierte etwas Entscheidendes, das mit dem ursprünglichen Fall gar nichts zu tun hatte: Zum 1. Januar 2024 trat ein neues Gesetz in Kraft, das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, kurz MoPeG. Dieses Gesetz hat die Regeln für Gesellschaften wie die GbR von Grund auf verändert. Eine der wichtigsten Neuerungen ist, dass eine GbR sich nun in ein eigenes Gesellschaftsregister eintragen lassen kann. Sie wird damit zu einer „eGbR“ (eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts) und erhält eine eigene, klar definierte Rechtsidentität, ähnlich wie eine GmbH.
Was bedeutet das konkret für das Grundbuch? Nach dem alten Recht wurden, wie im vorliegenden Fall, die einzelnen Partner der GbR als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Änderte sich der Partnerbestand, musste das Grundbuch mühsam berichtigt werden. Nach neuem Recht wird nur noch die „eGbR“ als solche ins Grundbuch eingetragen. Wer die Partner sind, steht dann nicht mehr im Grundbuch, sondern im neuen Gesellschaftsregister. Eine Änderung im Partnerbestand wird also nur noch im Gesellschaftsregister vermerkt, das Grundbuch selbst bleibt unberührt. Diese Gesetzesänderung sollte die Dinge eigentlich vereinfachen, doch für die GbR in unserem Fall wurde sie zur unüberwindbaren Hürde.
Die Entscheidung des Gerichts: Ein Sieg, der keiner ist
Das Oberlandesgericht Frankfurt fällte eine auf den ersten Blick verblüffende Entscheidung. Es erklärte die Beschwerde der GbR für begründet. Das bedeutet, die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes, in der die strengeren Formvorschriften gefordert wurden, war rechtswidrig geworden. Ein Sieg für die GbR? Nicht wirklich. Denn im selben Atemzug stellte das Gericht klar, dass der ursprüngliche Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs trotzdem nicht mehr durchgeführt werden kann.
Wie kann das sein? Wie kann man eine Beschwerde gewinnen, aber trotzdem nicht bekommen, was man wollte? Die Antwort liegt in der Gesetzesänderung zum 1. Januar 2024. Das Gericht erklärte, dass die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes zwar falsch war, aber aus einem ganz anderen Grund, als die GbR dachte. Eine solche Verfügung soll dem Antragsteller die Möglichkeit geben, ein Hindernis für die Eintragung zu beseitigen. Hier gab es aber gar kein Hindernis mehr zu beseitigen, weil die beantragte Eintragung selbst seit dem Jahreswechsel rechtlich unmöglich geworden war. Selbst wenn die GbR die vom Grundbuchamt geforderten Dokumente in der strengsten Form vorgelegt hätte, hätte die Änderung nicht mehr eingetragen werden dürfen.
Warum das alte Recht plötzlich nicht mehr gilt: Der harte Schnitt des Gesetzgebers
Die Kernfrage für das Gericht war: Gilt für Anträge, die vor dem 1. Januar 2024 gestellt wurden, noch das alte Recht, wenn sie erst nach diesem Stichtag bearbeitet werden? Dafür gibt es im Gesetz spezielle Übergangsregelungen. Eine dieser Regeln besagt, dass Anträge auf Eintragung einer GbR, die vor dem Stichtag gestellt wurden, nach altem Recht zu Ende geführt werden können. Doch das Gericht legte diese Regel sehr eng aus. Es argumentierte, dass sich diese Ausnahme nur auf die erstmalige Eintragung einer GbR ins Grundbuch bezieht, nicht aber auf die spätere Berichtigung des Partnerbestandes.
Für solche Berichtigungen, so das Gericht, habe der Gesetzgeber eine andere, sehr strikte Regelung getroffen. Diese besagt unmissverständlich, dass eine Berichtigung des Partnerbestandes nach altem Muster seit dem 1. Januar 2024 schlicht nicht mehr stattfindet. Der Gesetzgeber wollte offenbar einen klaren Schnitt. Die alte, umständliche Methode, bei jedem Partnerwechsel das Grundbuch anzupassen, sollte ein für alle Mal beendet werden.
Kein Pardon für „Altfälle“: Warum die Bearbeitungszeit des Amtes entscheidend wurde
Die GbR hatte argumentiert, dass diese Auslegung unfair sei. Ihr Schicksal hing nun allein davon ab, wie schnell das Grundbuchamt ihren Antrag bearbeitet hatte. Wäre der Antrag im Dezember 2023 genehmigt worden, wäre alles in Ordnung gewesen. Nur weil die Bearbeitung und der anschließende Streit sich über den Jahreswechsel hinzogen, sollte ihr Antrag nun unzulässig sein?
Das Gericht zeigte für diese Argumentation zwar Verständnis, wies sie aber zurück. Es erklärte, dass der Gesetzgeber diese Konsequenz bewusst in Kauf genommen hat. Indem er einen festen Stichtag ohne weitreichende Ausnahmen für laufende Verfahren festlegte, hat er klargemacht, dass die Geschwindigkeit der Behördenbearbeitung in solchen Fällen tatsächlich entscheidend sein kann. Es war eine bewusste politische Entscheidung, das System radikal umzustellen, auch wenn dies in Einzelfällen zu Härten führen kann. Damit war der Antrag der GbR, die ausgeschiedene Partnerin aus dem Grundbuch zu streichen, endgültig vom Tisch – nicht weil die eingereichten Unterlagen falsch waren, sondern weil die Tür für solche Änderungen durch ein neues Gesetz für immer verschlossen wurde.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass eine Gesetzesänderung laufende Grundbuchverfahren abrupt stoppen kann, selbst wenn der ursprüngliche Antrag berechtigt war. Durch das neue Personengesellschaftsrecht von 2024 sind Korrekturen im Grundbuch bei Partnerwechseln in GbRs nicht mehr möglich – stattdessen müssen sich Gesellschaften ins neue Gesellschaftsregister eintragen lassen. Die Entscheidung verdeutlicht, dass der Zeitpunkt der Bearbeitung durch Behörden über Erfolg oder Misserfolg entscheiden kann, wenn neue Gesetze mit festen Stichtagen in Kraft treten. Für GbR-Eigentümer bedeutet dies: Wer künftig flexibel bei Partnerwechseln bleiben möchte, sollte eine Eintragung als „eGbR“ erwägen, um das umständliche Grundbuchverfahren zu umgehen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche grundlegenden Änderungen bringt das neue MoPeG-Gesetz für GbRs, die Immobilien besitzen?
Das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, kurz MoPeG, das seit dem 1. Januar 2024 in Kraft ist, führt eine grundlegende Neuheit für Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbRs) ein, besonders wenn diese Eigentümer von Immobilien sind. Die zentrale Änderung ist, dass die GbR nun als eigenständige Rechtseinheit verstanden wird, die unabhängig von ihren einzelnen Gesellschaftern handeln kann.
Die GbR als eigenständige Rechtseinheit
Bisher wurde eine GbR rechtlich eher als eine Gemeinschaft der Gesellschafter angesehen. Das MoPeG erkennt die GbR nun als eine rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) an, sobald sie am Rechtsverkehr teilnimmt, etwa durch den Besitz einer Immobilie. Für Sie bedeutet das, dass Ihre GbR nicht mehr nur die Summe ihrer Mitglieder ist, sondern selbst als „juristische Person“ mit eigenen Rechten und Pflichten auftritt.
Neue Grundbucheintragung für Immobilienbesitz
Die wohl wichtigste Änderung für GbRs, die Immobilien besitzen, betrifft das Grundbuch. In der Vergangenheit wurden im Grundbuch nicht die GbR selbst, sondern alle einzelnen Gesellschafter namentlich als Eigentümer des Grundstücks eingetragen. Das führte dazu, dass bei jedem Gesellschafterwechsel die Gesellschafterliste im Grundbuch aufwendig angepasst werden musste.
Mit dem MoPeG wird dies vereinfacht: Zukünftig wird nicht mehr jeder einzelne Gesellschafter, sondern die GbR selbst als „rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ (eGbR) direkt im Grundbuch eingetragen. Dies geschieht, wenn ein Grundstück neu erworben oder das Grundbuch aufgrund eines Gesellschafterwechsels oder einer anderen Veränderung aktualisiert werden muss.
Das neue Gesellschaftsregister
Damit die eGbR im Grundbuch eingetragen werden kann, muss sie zuvor in einem neuen, öffentlichen Gesellschaftsregister registriert werden. Erst diese Registrierung im Gesellschaftsregister macht die GbR zu einer eGbR im Sinne des Gesetzes und ermöglicht ihre direkte Eintragung im Grundbuch. Für Sie als GbR-Gesellschafter, die Immobilien besitzen, bedeutet dies eine erhöhte Transparenz und eine klarere Zuordnung des Eigentums. Die GbR ist nun eindeutig als Eigentümerin der Immobilie erkennbar, was die Rechtslage vereinfacht und für mehr Rechtssicherheit sorgt.
Was muss ich tun, wenn sich der Gesellschafterbestand meiner GbR ändert und wir eine Immobilie im Grundbuch stehen haben?
Seit dem 1. Januar 2024 hat sich mit dem neuen Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) vieles für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geändert, insbesondere wenn es um Immobilienbesitz geht. Diese Neuerungen vereinfachen den Umgang mit Gesellschafterwechseln bei einer GbR mit Grundbesitz erheblich.
Die Rolle des neuen Gesellschaftsregisters
Vor der Gesetzesänderung wurde eine Immobilie, die einer GbR gehörte, im Grundbuch in der Regel auf die Namen aller einzelnen Gesellschafter eingetragen. Wenn sich der Gesellschafterbestand änderte – also ein Gesellschafter ausschied oder ein neuer hinzukam – musste diese Änderung direkt im Grundbuch vermerkt werden. Dies war ein vergleichsweise aufwendiger und kostenintensiver Prozess, der für jeden Gesellschafterwechsel eine erneute Grundbuchänderung erforderte.
Mit dem MoPeG wurde das neue Gesellschaftsregister eingeführt. Ihre GbR hat nun die Möglichkeit, sich dort als sogenannte eingetragene GbR (eGbR) registrieren zu lassen. Durch diese Registrierung erhält die GbR eine offizielle Identität und kann im Rechtsverkehr, ähnlich wie andere Gesellschaftsformen, eigenständig auftreten. Ist Ihre GbR einmal als eGbR registriert, kann die Immobilie direkt auf den Namen der eGbR im Grundbuch eingetragen werden, beispielsweise als „Müller & Meier eGbR“. Die einzelnen Gesellschafternamen erscheinen dann nicht mehr im Grundbuch.
Gesellschafterwechsel bei einer bereits eingetragenen eGbR
Das bedeutet für Sie: Wenn Ihre GbR bereits als eGbR im Gesellschaftsregister registriert ist und die Immobilie auf den Namen der eGbR im Grundbuch eingetragen wurde, dann wird eine Änderung im Gesellschafterbestand nicht mehr im Grundbuch vermerkt. Solche Änderungen, wie das Ausscheiden oder der Eintritt eines Gesellschafters, werden künftig ausschließlich im Gesellschaftsregister eingetragen. Das macht den Prozess bei späteren Änderungen deutlich einfacher und schneller, da das Grundbuch nicht jedes Mal angepasst werden muss. Es genügt, die Angaben zu den Gesellschaftern im Gesellschaftsregister zu aktualisieren.
Der Übergang: Wenn die GbR noch nicht registriert ist
Falls Ihre GbR die Immobilie noch auf die alte Weise, also unter den Namen der einzelnen Gesellschafter, im Grundbuch stehen hat und noch nicht als eGbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist, ist der Ablauf in einem Übergangsfall etwas komplexer:
Zunächst ist die Registrierung Ihrer GbR im Gesellschaftsregister notwendig, um sie in eine eGbR umzuwandeln. Erst danach kann die Immobilie im Grundbuch auf den Namen der neu registrierten eGbR umgeschrieben werden. Ab diesem Zeitpunkt profitieren Sie von der Vereinfachung, dass zukünftige Gesellschafterwechsel nur noch im Gesellschaftsregister eingetragen werden.
Sollte bereits vor dieser Registrierung als eGbR ein Gesellschafterwechsel stattfinden, während die Immobilie noch auf die einzelnen Namen der Gesellschafter im Grundbuch eingetragen ist, muss dieser Wechsel zunächst noch im Grundbuch vermerkt werden, um die aktuellen Eigentumsverhältnisse korrekt abzubilden. Erst nach dieser Aktualisierung des Grundbuchs kann die GbR als eGbR registriert und die Immobilie auf den Namen der eGbR umgeschrieben werden. Dies verdeutlicht, wie vorteilhaft die frühzeitige Registrierung als eGbR ist, um zukünftige Prozesse rund um den Immobilienbesitz zu vereinfachen.
Was genau ist eine eGbR (eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts) und welche Rolle spielt sie für Immobilienbesitz?
Eine eGbR (eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die sich freiwillig oder in bestimmten Fällen verpflichtend in das neue Gesellschaftsregister eintragen lässt. Diese Möglichkeit besteht seit dem 1. Januar 2024 durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG).
Die eGbR als eigenständige Rechtspersönlichkeit
Bisher war die GbR zwar als Zusammenschluss mehrerer Personen bekannt, hatte aber rechtlich keine eigene Identität. Die Gesellschafter galten als gemeinsame Eigentümer. Mit der Einführung der eGbR ändert sich das grundlegend: Die eGbR selbst erhält eine eigene Rechtsfähigkeit. Das bedeutet, sie kann wie eine GmbH oder ein Verein als eigenständiger Akteur auftreten. Sie kann in eigenem Namen Verträge schließen, klagen und verklagt werden sowie Eigentum an Immobilien besitzen. Stellen Sie sich vor, die eGbR ist jetzt wie eine eigenständige „Person“ im Rechtsverkehr.
Bedeutung für Immobilienbesitz
Für Immobilienbesitzer ist die eGbR besonders relevant. Früher mussten alle Gesellschafter einer GbR einzeln im Grundbuch als Eigentümer einer Immobilie eingetragen werden. Das war oft aufwendig, besonders bei vielen Gesellschaftern oder bei Gesellschafterwechseln.
Mit der eGbR kann nun die eGbR selbst als Eigentümerin der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden. Das vereinfacht die Eigentumsverhältnisse erheblich. Wenn sich zum Beispiel die Gesellschafter der eGbR ändern, muss nicht jedes Mal das Grundbuch angepasst werden, sondern lediglich die Änderung im Gesellschaftsregister. Die Immobilie bleibt dabei im Eigentum der eGbR.
Die Eintragung ins Gesellschaftsregister ist für eine GbR, die Immobilienbesitz im Grundbuch eintragen oder ändern möchte, oft zwingend erforderlich. Das Grundbuchamt verlangt in der Regel, dass die Gesellschaft als eGbR im Gesellschaftsregister registriert ist, damit sie als Eigentümerin im Grundbuch geführt werden kann. Dies schafft Transparenz und Rechtssicherheit, da die Existenz und die Identität der eGbR öffentlich nachvollziehbar sind.
Meine GbR hat vor dem MoPeG-Gesetz eine Immobilie besessen – müssen wir jetzt etwas unternehmen, um unseren Grundbucheintrag anzupassen?
Mit dem MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts), das am 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist, haben sich wichtige Regeln für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geändert. Für GbRs, die bereits vor diesem Datum eine Immobilie besaßen und deren Eigentum im Grundbuch eingetragen ist, stellt sich die Frage nach Anpassungsbedarf.
Kein sofortiger Zwang zur Anpassung
Die gute Nachricht vorab: Ihr bestehender Grundbucheintrag für die GbR, der noch nach altem Recht erfolgte (oft durch die namentliche Nennung der Gesellschafter „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“), bleibt nach dem MoPeG grundsätzlich weiterhin gültig. Es gibt keinen sofortigen Zwang, diesen Eintrag proaktiv anzupassen, nur weil das neue Gesetz in Kraft getreten ist. Sie müssen also nicht von sich aus tätig werden, wenn Sie derzeit keine weiteren Pläne mit der Immobilie haben.
Wann eine Änderung im Grundbuch erforderlich wird: Das Prinzip der Verfügung
Eine Änderung oder Anpassung des Grundbucheintrags wird jedoch zwingend erforderlich, sobald eine sogenannte „Verfügung“ über die Immobilie vorgenommen werden soll. Eine Verfügung bedeutet, dass die Immobilie oder die Rechte daran in irgendeiner Weise rechtlich geändert werden sollen. Beispiele für solche Verfügungen sind:
- Der Verkauf der Immobilie an einen Dritten.
- Die Belastung der Immobilie, beispielsweise mit einer Grundschuld oder Hypothek, um einen Kredit abzusichern.
- Eine Änderung im Gesellschafterbestand der GbR, die auch im Grundbuch abgebildet werden soll (z.B. wenn ein Gesellschafter ausscheidet oder ein neuer Gesellschafter beitritt und dies im Grundbuch vermerkt werden soll).
In solchen Fällen verlangt das zuständige Grundbuchamt, dass die GbR zuerst als „eGbR“ (eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts) in das neu geschaffene Gesellschaftsregister eingetragen wird. Erst wenn diese Eintragung erfolgt ist, kann die gewünschte Verfügung über die Immobilie im Grundbuch vollzogen werden.
Die Rolle der eGbR und des Gesellschaftsregisters
Die eGbR ist die offizielle, im Gesellschaftsregister öffentlich sichtbare Form der GbR. Dieses Register ist ähnlich wie das Handelsregister für Kapitalgesellschaften und dient der Transparenz und Rechtssicherheit. Durch die Eintragung im Gesellschaftsregister erhält die GbR eine eindeutige Identität und es wird für Dritte (wie das Grundbuchamt, Banken oder Käufer) klar ersichtlich, wer die GbR vertritt und wer ihre Gesellschafter sind. Das Grundbuchamt ist auf diese öffentliche Dokumentation angewiesen, um sicherzustellen, dass die GbR als Eigentümerin rechtmäßig handeln kann und die Grundbucheintragung korrekt ist.
Welche Bedeutung hat das neue Gesellschaftsregister für meine GbR, insbesondere im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften?
Das neue Gesellschaftsregister, das durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) eingeführt wurde, hat eine sehr wichtige Bedeutung für Ihre Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), vor allem wenn diese Immobilien besitzt oder erwerben möchte. Es dient dazu, GbRs, die am Rechtsverkehr teilnehmen, transparenter und handlungsfähiger zu machen.
Die GbR im Wandel: Von der GbR zur eGbR
Bisher war die GbR ein Zusammenschluss von Personen, der im Außenverhältnis oft schwer zu identifizieren war, insbesondere wer genau die Gesellschafter sind. Mit dem MoPeG wird die GbR in zwei Formen unterschieden: die nicht-registrierte GbR und die eGbR (eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts). Die eGbR ist eine GbR, die sich im neuen Gesellschaftsregister registrieren lässt. Dies ist eine entscheidende Neuerung.
Das Gesellschaftsregister als Transparenz-Zentrale für Immobiliengeschäfte
Das Gesellschaftsregister ist ein öffentliches Verzeichnis, ähnlich dem Handelsregister für GmbHs oder AGs. Es erfasst die wesentlichen Informationen über die eGbR, wie ihren Namen, ihren Sitz, ihre Gesellschafter und wer die Gesellschaft vertreten darf.
Für GbRs, die Immobilien besitzen oder zukünftig erwerben möchten, ist die Eintragung als eGbR im Gesellschaftsregister zwingend notwendig. Das Grundbuchamt, das Verzeichnis für Immobilien, darf eine GbR nur noch als Eigentümerin einer Immobilie eintragen, wenn diese zuvor als eGbR im Gesellschaftsregister registriert wurde.
Vereinfachung bei Gesellschafterwechseln
Die größte praktische Bedeutung des Gesellschaftsregisters für Immobiliengeschäfte liegt in der Vereinfachung bei Änderungen im Gesellschafterbestand.
- Bisherige Situation: Wenn eine GbR eine Immobilie besaß und ein Gesellschafter ausschied oder ein neuer hinzukam, mussten diese Änderungen direkt im Grundbuch für jede einzelne Immobilie eingetragen werden. Dies war oft aufwendig und kostenintensiv, besonders wenn die GbR mehrere Immobilien besaß. Im Grundbuch waren dann die Namen aller GbR-Gesellschafter vermerkt.
- Neue Situation: Nach der Eintragung als eGbR im Gesellschaftsregister wird im Grundbuch künftig nur noch die eGbR selbst als Eigentümerin der Immobilie eingetragen. Das Grundbuch verweist dann auf das Gesellschaftsregister, um die aktuellen Gesellschafter zu ermitteln. Wenn sich nun der Gesellschafterbestand einer eGbR ändert, genügt es, ausschließlich die Änderung im Gesellschaftsregister eintragen zu lassen. Eine separate Anpassung des Grundbuchs für jede einzelne Immobilie ist nicht mehr notwendig. Dies spart für Sie zukünftig Zeit und Kosten bei Gesellschafterwechseln.
Das Gesellschaftsregister sorgt somit für eine klarere und aktuellere Darstellung der Gesellschafterstruktur einer GbR, die Immobilien besitzt, und vereinfacht die damit verbundenen Verwaltungsprozesse erheblich.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz GbR, ist eine einfache Form der Personengesellschaft, bei der sich mindestens zwei Personen zusammenschließen, um gemeinsam ein bestimmtes Ziel zu verfolgen, beispielsweise ein Unternehmen zu führen oder gemeinsam eine Immobilie zu besitzen. Die Gesellschafter haften persönlich und gesamtschuldnerisch, das heißt, jeder haftet mit seinem gesamten Vermögen für die Verbindlichkeiten der GbR. Im Grundbuch werden bei der herkömmlichen GbR grundsätzlich alle Gesellschafter namentlich als Eigentümer eingetragen, was bei Änderungen im Gesellschafterbestand aufwendig ist. Die GbR ist im BGB in den §§ 705 ff. geregelt.
Beispiel: Vier Freunde gründen eine GbR, um gemeinsam ein Haus zu kaufen. Im Grundbuch sind alle vier als Eigentümer vermerkt. Steigt einer aus, muss die Eigentümerliste im Grundbuch geändert werden.
Eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR)
Die eGbR ist eine GbR, die sich freiwillig oder in bestimmten Fällen verpflichtend in das seit 2024 eingeführte Gesellschaftsregister einträgt. Durch diese Eintragung erhält die eGbR eine eigene Rechtsfähigkeit; sie kann also als eigenständige Rechtspersönlichkeit handeln, etwa Eigentum besitzen oder Verträge abschließen. Für Immobilien bedeutet das, dass die eGbR selbst als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wird, nicht mehr die einzelnen Gesellschafter. Änderungen im Gesellschafterbestand werden dann ausschließlich im Gesellschaftsregister vermerkt, was das Verfahren deutlich vereinfacht. Die Grundlagen finden sich im MoPeG, insbesondere §§ 1 ff.
Beispiel: Die obige GbR wird als eGbR eingetragen und die Immobilie wird im Grundbuch auf die eGbR eingetragen. Tritt ein Gesellschafter aus, muss nur das Gesellschaftsregister aktualisiert werden; das Grundbuch bleibt unverändert.
Gesellschaftsregister
Das Gesellschaftsregister ist ein öffentliches Verzeichnis, das mit dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) neu eingeführt wurde. Es dient dazu, eingetragene GbRs (eGbRs) zu erfassen und deren wesentliche Daten wie Namen der Gesellschafter, Gesellschaftszweck und Vertretungsbefugnisse öffentlich zugänglich zu machen. Für das Grundbuchamt ist das Register eine wichtige Informationsquelle, um die Identität und Zusammensetzung der eGbR nachvollziehen zu können. Die Eintragung ins Gesellschaftsregister ist Voraussetzung dafür, dass eine eGbR als Eigentümerin im Grundbuch stehen kann.
Beispiel: Will eine GbR eine Immobilie am Grundbuch als Eigentümer eintragen lassen, verlangt das Grundbuchamt häufig die Vorlage eines Auszugs aus dem Gesellschaftsregister, der belegt, wer aktuell Gesellschafter sind.
Öffentliche Urkunde
Eine öffentliche Urkunde ist ein Dokument, das von einer dazu befugten öffentlichen Stelle, meist einem Notar, in Anwesenheit der Beteiligten erstellt und beglaubigt wurde. Dabei bestätigt der Notar nicht nur die Echtheit der Unterschriften, sondern auch den Inhalt der Erklärung. Im Gegensatz dazu reicht bei privatschriftlichen Urkunden nur die eigenhändige Unterschrift der Parteien ohne amtliche Bestätigung vor. Für Eintragungen im Grundbuch sind häufig öffentlich beglaubigte oder öffentlich beurkundete Urkunden vorgeschrieben, um Rechtssicherheit und Klarheit zu gewährleisten (vgl. § 29 GBO – Grundbuchordnung).
Beispiel: Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss in der Regel als öffentliche Urkunde (Notarvertrag) vorliegen, damit das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel eintragen kann. Ein einfach unterschriebener Vertrag ohne notarielle Beglaubigung genügt meist nicht.
Grundbuchberichtigung
Eine Grundbuchberichtigung bezeichnet die Änderung oder Berichtigung der im Grundbuch eingetragenen Angaben, zum Beispiel wenn sich Eigentumsverhältnisse ändern. Vor dem 1. Januar 2024 musste bei Gesellschafterwechseln einer GbR, die gemeinsam eine Immobilie besaß, die Namensliste der Gesellschafter im Grundbuch angepasst werden. Mit dem MoPeG wird die Berichtigung des Partnerbestands durch eine Änderung im Gesellschaftsregister ersetzt, da künftig nur noch die eGbR selbst als Eigentümerin im Grundbuch steht. Nach § 16 Grundbuchordnung (GBO) regeln bestimmte Vorschriften Form und Voraussetzungen einer Berichtigung, wobei die jetzt durch Gesetzesänderungen geänderten Regeln zu berücksichtigen sind.
Beispiel: Wenn ein Gesellschafter aus einer GbR mit Immobilienbesitz ausscheidet, wurde früher das Grundbuch entsprechend geändert. Seit 2024 wird diese Änderung nur noch im Gesellschaftsregister vermerkt, und das Grundbuch bleibt unverändert.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 873 BGB (Grundsatz der Eintragung im Grundbuch): Dieses Gesetz regelt, dass Eigentum an Grundstücken nur durch Eintragung im Grundbuch übertragen oder geändert werden kann. Die Eintragung ist konstitutiv, das heißt, ohne sie wirkt der Rechtsakt hinsichtlich Dritter nicht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Änderung der Eigentümer im Grundbuch aufgrund eines Anteilsverkaufs innerhalb der GbR bedarf der Eintragung nach § 873 BGB und ist ohne formgerechte Nachweise nicht möglich.
- § 29 GBO (Formvorschriften für Eintragungen im Grundbuch): Diese Vorschrift schreibt vor, dass Erklärungen zur Änderung des Grundbuchs durch öffentlich beglaubigte Urkunden einzureichen sind und regelt die Zuständigkeiten des Grundbuchamts. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Grundbuchamt verlangt für die Änderung der Eigentümerdaten in der GbR die Form der öffentlichen Urkunde als Nachweis, weil einfache privatschriftliche oder nur notariell beglaubigte Urkunden nicht ausreichen.
- Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG, seit 01.01.2024): Dieses Gesetz führt das Gesellschaftsregister für GbRs ein und ändert die Regeln für die Eintragung ins Grundbuch, sodass von nun an die eGbR selbst und nicht mehr die einzelnen Partner als Eigentümer eingetragen werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Aufgrund des Gesetzes ist die Berichtigung des Grundbuchs zur Anpassung des Partnerbestands der GbR seit dem Stichtag nicht mehr zulässig, da nur noch die eGbR als Einheit im Grundbuch steht.
- § 48 GBO (Übergangsregelungen): Regelt, unter welchen Bedingungen Eintragungsverfahren, die vor einer Gesetzesänderung beantragt wurden, noch nach altem Recht zu behandeln sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht deutet diese Vorschrift eng und schließt eine Berichtigung des Grundbuchs nach altem Recht aus, falls der Antrag erst nach Inkrafttreten der Neuregelung bearbeitet wird, was zur Ablehnung des Antrags der GbR führt.
- § 713 BGB (Gesellschaftsrecht GbR – Wirkung der Zustimmung der Gesellschaftsmitglieder): Regelt die internen und externen Auswirkungen von Entscheidungen innerhalb einer GbR und die Zustimmung der Partner zu Maßnahmen, etwa dem Verkauf von Gesellschaftsanteilen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Zustimmung aller Partner zum Anteilskauf war Voraussetzung für die Wirksamkeit der Änderung im Grundbuch, die aber wegen Formvorschriften und Gesetzesänderungen nicht eingetragen wurde.
- VwGO §§ 68-74 (Beschwerdeverfahren gegen Entscheidungen von Grundbuchämtern): Das Verwaltungsgerichtsordnung regelt das Verfahren der Beschwerde gegen Zwischenverfügungen des Grundbuchamts und ermöglicht die gerichtliche Überprüfung solcher Entscheidungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die GbR nutzte die Beschwerde nach VwGO, um gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vorzugehen; das Gericht gab zwar der Beschwerde statt, verneinte jedoch eine Rechtsgrundlage für die beantragte Grundbuchberichtigung wegen des neuen MoPeG.
Das vorliegende Urteil
OLG Frankfurt – Az.: 20 W 36/24 – Beschluss vom 03.12.2024
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