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Abschreiben einer Nebenfläche eines Erbbaugrundstücks

Ein Jahrhundertstreit um einen winzigen Keller aus dem Jahr 1864 landet vor dem Oberlandesgericht Koblenz: Eine Grundstückseigentümerin kämpft gegen ein historisches Erbbaurecht und unerwünschte Abwassergebühren. Obwohl die Klägerin die Löschung des Erbbaurechts für ihr Grundstück erwirken konnte, muss sie weiterhin einen Teil der Entwässerungskosten tragen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Im Urteil geht es um die Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Erbbaurechts und die Erstattung von Niederschlagswassergebühren.
  • Die Klägerin, die Eigentümerin eines Grundstücks, fordert die Löschung des Erbbaurechts und die Rückzahlung entrichteter Entwässerungskosten.
  • Das Erbbaurecht bezieht sich auf einen Keller unter einem anderen Grundstücksteil, der nicht das Grundstück der Klägerin betrifft.
  • Der Beklagte wurde verurteilt, die Löschung des Erbbaurechts zu bewilligen, da das Grundstück der Klägerin von dieser Belastung freigeworden ist.
  • Das Gericht entschied, dass das Erbbaurecht aufgrund der Teilung des ursprünglichen Grundstücks gemäß § 1026 BGB nicht mehr auf das Grundstück der Klägerin zutrifft.
  • Forderungen der Klägerin zur weiteren Erstattung von Entwässerungskosten über den zugesprochenen Betrag hinaus wurden abgelehnt.
  • Die Teilung des Grundstücks und die Lage des Kellers bedeuteten, dass das spezifische Erbbaurecht nicht mehr von Relevanz war.
  • Zukünftige Ansprüche in Bezug auf die Erstattung der Entwässerungskosten wurden ebenfalls zurückgewiesen.

Erbbauverträge im Fokus: Steuerliche Aspekte und Gerichtsurteile erklärt

Erbbauverträge sind eine spannende Form des Immobilienbesitzes, bei der ein Grundstückseigentümer einem Dritten das Recht einräumt, auf seinem Grundstück zu bauen und es für eine bestimmte Zeit zu nutzen. Bei dieser Art von Rechtsbeziehung gibt es zahlreiche steuerliche Aspekte, die es zu beachten gilt, insbesondere im Hinblick auf die steuerliche Behandlung von Erbbaugrundstücken. Insbesondere die Abschreibungsmöglichkeiten für Erbbaugrundstücke und die Nebennutzung dieses Grund und Bodens können erhebliche Auswirkungen auf die Grundstückswertermittlung und die Grundsteuer haben.

Eine zentrale Frage, die viele Immobilienbesitzer betrifft, ist, wie man eine Nebenfläche eines Erbbaugrundstücks abschreibt. Dabei spielen das Erbpachtgesetz und die Regelungen zur steuerlichen Absetzbarkeit eine entscheidende Rolle. Um die steuerliche Optimierung von Erbbau und die damit verbundenen Kosten zu verstehen, ist es sinnvolles, sich näher mit konkreten Gerichtsentscheidungen auseinanderzusetzen, die Aufschluss über diese komplexen Themen geben. Ein aktueller Fall wird im Folgenden analysiert.

Der Fall vor Gericht


Grundstücksstreit um Erbbaurecht und Entwässerungskosten

Erbbaurecht und Entwässerungskostenstreit
Das Oberlandesgericht Koblenz entschied zugunsten der Klägerin in einem Erbbaukonflikt, löschte das Erbbaurecht für ein Teilgrundstück und legte die Entwässerungskosten anteilig fest. (Symbolfoto: Ideogram gen.)

Das Oberlandesgericht Koblenz hat im März 2024 einen langjährigen Rechtsstreit um ein historisches Erbbaurecht und damit verbundene Entwässerungskosten teilweise zugunsten der Klägerin entschieden. Im Mittelpunkt stand ein im Jahr 1864 begründetes Erbbaurecht für einen 60 Quadratmeter großen Keller.

Löschung des Erbbaurechts für Teilgrundstück durchgesetzt

Die Klägerin, Eigentümerin eines durch Teilung entstandenen Grundstücks, konnte erfolgreich die Löschung des Erbbaurechts für ihr Flurstück erwirken. Das Gericht stellte fest, dass der Keller sich nicht auf ihr Grundstück erstreckt. Nach dem ursprünglichen Messbrief von 1902 ist der bauliche Umfang des Kellers klar begrenzt. Eine spätere Erweiterung auf das Grundstück der Klägerin war vom eingetragenen Erbbaurecht nicht umfasst.

Verteilung der Entwässerungskosten bleibt bestehen

Bei den Entwässerungskosten konnte die Klägerin hingegen keine weitergehenden Ansprüche durchsetzen. Der Beklagte muss lediglich entsprechend seines Nutzungsanteils von 3,3 Prozent der Grundstücksfläche die öffentlichen Beiträge für die Niederschlagswasserbeseitigung tragen. Das Gericht sah keine Grundlage für eine höhere Beteiligung des Beklagten an diesen Kosten.

Rechtliche Bewertung des historischen Erbbaurechts

Das OLG bestätigte die Wirksamkeit des 1864 privatschriftlich vereinbarten Erbbaurechts. Die spätere Eintragung im Grundbuch im Jahr 1902 sowie die Übertragungen durch notarielle Verträge 1935 und 1979 waren nicht zu beanstanden. Das Gericht wandte für die Teilung des belasteten Grundstücks die Regelungen zu Grunddienstbarkeiten entsprechend an.

Kostenverteilung im Verfahren

Die Gerichtskosten der ersten Instanz wurden zwischen den Parteien aufgeteilt: Der Kläger trägt 37 Prozent, die Klägerin 44 Prozent und der Beklagte 19 Prozent. Im Berufungsverfahren muss die Klägerin 27 Prozent und der Beklagte 73 Prozent der Kosten übernehmen.


Die Schlüsselerkenntnisse


Das OLG Koblenz hat entschieden, dass ein historisches Erbbaurecht für einen Keller nach Grundstücksteilung für die Teilflächen erlischt, auf denen sich der Keller nicht befindet. Die Regelungen zu Grunddienstbarkeiten werden entsprechend auf Erbbaurechte angewandt. Bei den Entwässerungskosten müssen diese nach tatsächlichen Nutzungsanteilen zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem aufgeteilt werden – eine frühere freiwillige Komplettübernahme durch den Erbbauberechtigten begründet keine dauerhafte Zahlungspflicht.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie ein Grundstück besitzen, das mit einem älteren Erbbaurecht belastet ist, können Sie die Löschung des Rechts verlangen, falls sich die mit dem Erbbaurecht verbundene Nutzung (z.B. ein Keller) nicht auf Ihr Grundstück erstreckt. Dies gilt besonders nach Grundstücksteilungen. Bei den Nebenkosten wie Entwässerungsgebühren müssen Sie diese anteilig entsprechend der tatsächlichen Nutzung mit dem Erbbauberechtigten teilen – auch wenn dieser die Kosten früher einmal komplett übernommen hat. Lassen Sie die genaue Lage von baulichen Anlagen durch einen Sachverständigen dokumentieren, um Ihre Ansprüche durchsetzen zu können.


Bei komplexen eigentumsrechtlichen Fragen im Zusammenhang mit historischen Erbbaurechten und Grundstücksteilungen ist eine rechtssichere Klärung Ihrer individuellen Situation entscheidend. Unsere Fachanwälte für Immobilienrecht analysieren Ihre spezifische Konstellation und zeigen Ihnen gangbare Lösungswege auf. ✅ Jetzt Kontakt aufnehmen!


Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wann kann ein Erbbaurecht für ein Teilgrundstück gelöscht werden?

Ein Erbbaurecht für ein Teilgrundstück kann nur unter bestimmten Voraussetzungen gelöscht werden. Die Löschung ist nur Zug um Zug gegen die Eintragung der Entschädigungsforderung im Grundbuch möglich.

Voraussetzungen für die Löschung

Wenn Sie ein Erbbaurecht für ein Teilgrundstück löschen möchten, muss zunächst das Erbbaurecht durch Zeitablauf oder einvernehmliche Aufhebung erloschen sein. Bei der Löschung ist zu beachten, dass der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk leisten muss.

Besonderheiten bei der Löschung

Die Löschung eines Erbbaurechts an einer Teilfläche erfordert besondere Aufmerksamkeit. Eine Löschung von Amts wegen ist nicht zulässig, wenn sich die Eintragung des Erbbaurechts nach ihrem Inhalt als unzulässig erweist.

Rechtliche Folgen

Bei der Löschung des Erbbaurechts bleiben bestehende Hypotheken, Grund- und Rentenschulden sowie Reallasten bestehen, soweit sie nicht dem Erbbauberechtigten selbst zustehen. Der Gläubiger einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld hat an dem Entschädigungsanspruch dieselben Rechte wie im Falle des Erlöschens seines Rechts durch Zwangsversteigerung.

Wenn Sie ein Miet- oder Pachtverhältnis für das Erbbaugrundstück abgeschlossen haben, ist der Grundstückseigentümer nach der Löschung berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen.


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Wie werden Entwässerungskosten bei geteilten Grundstücken fair verteilt?

Bei nachträglich geteilten Grundstücken gilt der Grundsatz: Der Eigentümer trägt die Kosten für neue oder geänderte Anschlüsse selbst. Dies basiert auf der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, wonach ein Wasserver- bzw. Abwasserentsorger nicht die Kosten für neue Hausanschlüsse bei einer Grundstücksteilung übernehmen muss.

Rechtliche Grundlagen für die Kostentragung

Wenn ein ursprünglich mit einem Anschluss versehenes Grundstück geteilt wird, ist der Eigentümer verpflichtet, im Rahmen des Grundstücksverkaufs die notwendigen Vorkehrungen für die Anschlüsse der neu entstehenden Parzellen zu treffen. Dies umfasst auch die Regelung erforderlicher Dienstbarkeiten zur Sicherung der Anschlüsse.

Praktische Umsetzung

Für einen geänderten oder weiteren Anschluss ist eine Sondervereinbarung zu schließen, die auch die Kosten im öffentlichen Straßengrund dem Eigentümer auferlegt. Diese Regelung gilt auch dann, wenn das Grundstück ursprünglich ordnungsgemäß angeschlossen war.

Besonderheiten bei der Gebührenberechnung

Die laufenden Gebühren werden nach einem geteilten Gebührenmaßstab berechnet:

  • Die Schmutzwassergebühr wird nach der gelieferten Frischwassermenge berechnet
  • Die Niederschlagswassergebühr basiert auf der Größe der bebauten und versiegelten Flächen, die an die Kanalisation angeschlossen sind

Bei Gemeinschaftseigentum erfolgt die Abrechnung anteilig nach Grundbuch oder nach einem individuell festgelegten Aufteilungsschlüssel. Dieser muss von allen Teileigentümern durch Unterschrift bestätigt werden.


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Welche Rechte haben Eigentümer bei der Teilung von erbbaurechtsbelasteten Grundstücken?

Bei der Teilung eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks haben Grundstückseigentümer weitreichende Rechte. Die Realteilung des Erbbaugrundstücks kann ohne Zustimmung des Erbbauberechtigten erfolgen. Dies liegt darin begründet, dass die Rechte des Erbbauberechtigten durch eine Teilung nicht geschmälert werden.

Rechtliche Auswirkungen der Teilung

Nach der Teilung des Grundstücks entsteht automatisch ein Gesamterbbaurecht. Dies bedeutet, dass weiterhin ein einheitliches Erbbaurecht besteht und nicht etwa einzelne Parzellen mit jeweils selbständigen Erbbaurechten belastet werden. Die Rechtsposition von Drittberechtigten am Erbbaurecht wird durch die Teilung nicht nachteilig betroffen.

Zustimmungserfordernis bei Sonderfällen

Wenn Sie als Grundstückseigentümer einzelne Parzellen von der Belastung mit dem Erbbaurecht freistellen möchten, ist die Zustimmung der Drittberechtigten am Erbbaurecht erforderlich. Dies gilt auch für den Fall, dass das einheitliche Erbbaurecht in selbständige Teilerbbaurechte aufgeteilt werden soll.

Voraussetzungen für die Teilung des Erbbaurechts

Eine Teilung des Erbbaurechts ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich:

  • Jedes neue Teilerbbaurecht muss mit einem selbständigen Bauwerk verbunden sein
  • Die Teilung ist unzulässig, wenn sich nicht auf jedem neuen Teilgrundstück ein Bauwerk befindet oder zumindest die Befugnis zu dessen Bebauung besteht
  • Bei unbebautem Land, das ausschließlich als Nutzungsfläche dient, ist eine Teilung des Erbbaurechts nicht möglich

Die messungstechnische Aufteilung muss so erfolgen, dass keine der neuen Grundstücksgrenzen bestehende Gebäude durchschneidet. Als Grundstückseigentümer können Sie durch entsprechende Vertragsgestaltung Ihre Rechte bei der Teilung zusätzlich absichern.


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Wie werden die Gerichtskosten bei Erbbaurechtsstreitigkeiten verteilt?

Bei Erbbaurechtsstreitigkeiten richtet sich die Verteilung der Gerichtskosten nach dem Streitwert und dem Ausgang des Verfahrens. Der Streitwert bemisst sich bei Erbbauzinserhöhungsklagen nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag des geforderten Mehrbetrags.

Kostenverteilung nach Verfahrensart

Bei einer Teilungsversteigerung trägt die Erbengemeinschaft die Kosten für das gerichtliche Verfahren. Diese werden direkt vom Versteigerungserlös abgezogen. Wenn Sie sich anwaltlich vertreten lassen, müssen Sie diese Kosten selbst tragen.

Höhe der Gerichtskosten

Die Gerichtsgebühren setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen. Bei einem Streitwert von 500.000 Euro entstehen beispielsweise:

  • Eine 0,5 Gebühr für allgemeine Verfahrenskosten
  • Eine weitere 0,5 Gebühr für den Versteigerungstermin
  • Eine zusätzliche 0,5 Gebühr für den Verteilungstermin

Zusätzliche Kostenbelastungen

Neben den reinen Gerichtsgebühren fallen weitere Kosten an. Dazu gehören Veröffentlichungskosten, die je nach Gericht bis zu 1.000 Euro betragen können. Für ein Sachverständigengutachten zur Wertermittlung müssen Sie mit Kosten zwischen 1.000 und 2.500 Euro rechnen.

Bei einer Verlängerung des Erbbaurechts werden die Notarkosten nach dem Geschäftswert des Erbbaurechts berechnet. Dieser entspricht entweder 80 Prozent des Grundstückswerts oder dem Erbbauzins der ersten 20 Jahre – maßgeblich ist der höhere Wert.


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Welche Bedeutung haben historische Dokumente für aktuelle Erbbaurechtsstreitigkeiten?

Historische Dokumente sind für die rechtliche Beurteilung von Erbbaurechtsstreitigkeiten von entscheidender Bedeutung, da sich Inhalt und Umfang des Erbbaurechts maßgeblich aus der ursprünglichen Eintragung und den zugehörigen Unterlagen ergeben.

Relevante historische Dokumente

Der ursprüngliche Erbbaurechtsvertrag und die dazugehörigen Grundbucheintragungen bilden das rechtliche Fundament für alle späteren Entwicklungen. Diese Dokumente legen die grundlegenden Bedingungen fest, unter denen das Erbbaurecht entstanden ist und genutzt werden darf.

Bedeutung für die Rechtsauslegung

Bei der Interpretation von Streitfragen sind die historischen Vereinbarungen im Erbbaugrundbuch und Grundstücksgrundbuch maßgebend für unterschiedliche Aspekte:

  • Das Grundstücksgrundbuch bestimmt Bestand, Rang und Dauer des Rechts
  • Das Erbbaugrundbuch regelt den konkreten Inhalt einschließlich Beschränkungen und Belastungen

Praktische Auswirkungen

Wenn Sie in einen Erbbaurechtsstreit verwickelt sind, können historische Dokumente beispielsweise klären:

  • Die ursprünglich vereinbarten Bedingungen zur Anpassung des Erbbauzinses
  • Die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen oder Nutzungsänderungen
  • Die Rechte und Pflichten bei der Übertragung des Erbbaurechts

Bei Widersprüchen zwischen verschiedenen Dokumenten gilt der Grundsatz: Die Eintragung in dem für den jeweiligen Regelungsbereich zuständigen Grundbuch ist rechtlich bindend.


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**Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.


Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Erbbaurecht

Definition: Ein Erbbaurecht ist ein spezielles Nutzungsrecht, das es einer Person erlaubt, ein Grundstück zu bebauen oder zu nutzen, das einem anderen gehört. Dieses Recht wird für einen längeren Zeitraum, oft mehrere Jahrzehnte eingeräumt, und kann im Grundbuch eingetragen werden. Es ist geregelt im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Im vorliegenden Fall wurde ein altes Erbbaurecht aus dem Jahr 1864 diskutiert.

Beispiel: Ein Erbbaurechtinhaber baut ein Haus auf einem Grundstück, das ihm nicht gehört, und nutzt es für 99 Jahre.

Relevanz im Kontext: Das Erbbaurecht ist zentral für den beschriebenen Rechtsstreit und die Frage der Löschung dieses Rechts vom Grundstück der Klägerin.


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Grunddienstbarkeit

Definition: Eine Grunddienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das es einer Person erlaubt, bestimmte Teile eines Grundstücks zu nutzen oder zu bebauen, selbst wenn es dieser Person nicht gehört. Regelt insbesondere, welche Einschränkungen der Eigentümer hinnehmen muss (§§ 1018 ff. BGB).

Beispiel: Eine Grunddienstbarkeit könnte das Recht sein, einen Weg über ein Nachbargrundstück zu nutzen, um zu einer öffentlichen Straße zu gelangen.

Relevanz im Kontext: Das Gericht wendete für die Teilung des belasteten Grundstücks Regelungen zu Grunddienstbarkeiten an, was für die rechtliche Verarbeitung der Grundstücksteilung wichtig war.


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Löschung im Grundbuch

Definition: Die Löschung eines Rechts im Grundbuch bedeutet, dass ein bestimmtes Recht, wie zum Beispiel ein Erbbaurecht oder eine Hypothek, offiziell aus dem Register entfernt wird. Regelungen dazu finden sich im Grundbuchordnung (GBO).

Beispiel: Nachdem ein Kredit vollständig zurückgezahlt wurde, wird die Hypothek auf eine Immobilie aus dem Grundbuch gelöscht.

Relevanz im Kontext: Das Gericht erlaubte die Löschung des Erbbaurechts für das Flurstück der Klägerin, weil der Keller nicht auf ihrem Grundstück lag.


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Entwässerungskosten

Definition: Entwässerungskosten sind öffentliche Gebühren, die für die Behandlung und Ableitung von Abwasser, einschließlich Regenwasser, anfallen. Diese Kosten werden oft anteilig je nach Grundstücksfläche oder Nutzungsanteil verteilt.

Beispiel: Ein Grundstückseigentümer zahlt Entwässerungskosten an die Stadt für die Regenwasserbeseitigung, weil Regen von seinem Dach in das öffentliche Kanalsystem geleitet wird.

Relevanz im Kontext: Die Klägerin musste weiterhin einen Teil der Entwässerungskosten tragen, obwohl sie die Löschung des Erbbaurechts erreicht hatte. Dies war ein Streitthema im Fall.


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Flurstück

Definition: Ein Flurstück ist die kleinste Einheit im Katasterwesen und bezeichnet ein abgegrenztes Stück Land, das im Kataster mit einer eindeutigen Nummer versehen ist. Es kann durch natürliche oder künstliche Grenzen von anderen Flurstücken getrennt sein.

Beispiel: Ein Grundstück, das aus mehreren Flurstücken besteht, kann durch bauliche Erweiterungen oder Grundstücksteilungen verändert werden.

Relevanz im Kontext: Die Klägerin ist Eigentümerin eines durch Teilung entstandenen Grundstücks (Flurstück), für das das Erbbaurecht gestrichen werden konnte, weil der Keller es nicht umfasste.


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Wichtige Rechtsgrundlagen


  • BGB § 873 (Einigung und Eintragung): Dieser Paragraph regelt die Voraussetzungen für die Übertragung von Eigentum an Grundstücken, die sowohl eine Einigung der Parteien als auch die Eintragung im Grundbuch erfordert. In dem vorliegenden Fall ist die Löschung eines eingetragenen Rechtes im Grundbuch gefordert, was die Einhaltung dieser Vorschriften notwendig macht, um die Eigentümerrechte der Klägerin zu sichern.
  • BGB § 925 (Vertragliche Einigung über die Übertragung des Eigentums): Hier wird klargestellt, dass die Übertragung des Eigentums an Grundstücken nur durch einen entsprechenden Vertrag zwischen den Parteien erfolgen kann. Die Löschungsbewilligung, die im Urteilsstil gefordert wird, setzt voraus, dass der Beklagte seine Zustimmung zur Löschung des Erbbaurechts gibt, was ebenfalls auf einer vertraglichen Grundlage beruht.
  • BGB § 1018 (Erbbaurecht): Dieser Paragraph behandelt das Erbbaurecht und die damit verbundenen Rechte und Pflichten der Beteiligten. Die Streitigkeit über die Löschung des Erbbaurechts bezüglich der Kellerbenutzung hat eine zentrale Bedeutung, da diese rechtlichen Grundlagen klären, ob und in welchem Umfang das Erbbaurecht geltend gemacht werden kann.
  • Wasserhaushaltsgesetz (WHG) § 4 (Öffentliche Aufgaben der Abwasserentsorgung): Das WHG definiert die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Entwässerung und die Verantwortung für öffentliche Abgaben im Zusammenhang mit der Niederschlagswasserbeseitigung. Die Klage über die Erstattung öffentlicher Beiträge, die im Urteil angesprochen wird, basiert auf dieser Regelung und klärt, inwiefern der Beklagte für die Beiträge während seiner Eintragung als dinglicher Berechtigter verantwortlich ist.
  • Zivilprozessordnung (ZPO) § 91 (Kosten der ersten Instanz): Dieser Paragraph regelt die Verteilung der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten zwischen den Parteien. Die Entscheidung zu den Kostenverteilungen im Urteil zeigt den rechtlichen Rahmen, der die finanzielle Verantwortung der Parteien im Prozess festlegt, und hat unmittelbare Auswirkungen auf die betroffenen Parteien in Bezug auf ihre finanziellen Verpflichtungen nach dem Urteil.

Das vorliegende Urteil

OLG Koblenz – Az.: 3 U 970/23 – Urteil vom 12.03.2024


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