Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Grundbucheintragung: Rechtliche Rahmenbedingungen für Kostenvorschüsse klären
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Wovon hängt die Berechtigung des Grundbuchamts ab, einen Kostenvorschuss für eine Grundbucheintragung zu verlangen?
- Welche Möglichkeiten hat der Antragsteller, wenn er mit der Forderung eines Kostenvorschusses für eine Grundbucheintragung nicht einverstanden ist?
- Welche Möglichkeiten hat der Antragsteller, wenn er mit der Forderung eines Kostenvorschusses für eine Grundbucheintragung nicht einverstanden ist?
- Welche Aspekte sollten bei der Planung einer Immobilientransaktion im Zusammenhang mit Grundbucheintragungen berücksichtigt werden, um potenzielle Schwierigkeiten durch Kostenvorschüsse zu vermeiden?
- Kann die Forderung eines Kostenvorschusses für eine Grundbucheintragung dazu führen, dass die Eintragung verzögert wird?
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts, die den Vollzug der Eintragungen von der Zahlung eines Kostenvorschusses abhängig macht, ist rechtmäßig.
- Der Kostenvorschuss ist notwendig, um die Kosten für die Eintragungen zu sichern, insbesondere wenn bereits Einträge auf Eintragung von Zwangssicherungshypotheken eingegangen sind.
- Die Berechnung des Kostenvorschusses basiert auf der Kostennachricht, die von der Landesjustizkasse erstellt wird.
- Die Frist für die Hindernisbehebung durch Einzahlung des Vorschusses kann verlängert werden, jedoch ist die Zahlung des Vorschusses erforderlich, um die Eintragungen vorzunehmen.
- Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung ist zulässig, jedoch wurde sie in diesem Fall zurückgewiesen, da die Voraussetzungen für die Abhängigkeit der Eintragung von der Zahlung des Kostenvorschusses gegeben waren.
- Das Gericht stellte fest, dass die Beteiligte zu 1 als Kostenschuldnerin die Kosten für die Eintragungen zu tragen hat.
- Die Zurückweisung der Beschwerde hat keine Auswirkungen auf die Rechte der Beteiligten zu 1, da sie weiterhin die Möglichkeit hat, den Kostenvorschuss zu zahlen und die Eintragungen vorzunehmen.
- Die Entscheidung des Gerichts basiert auf dem Gesetz über Kosten im notariellen Verfahren (GNotKG) und der Grundbuchordnung (GBO).
- Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts ist ein Mittel, um die Ordnungsmäßigkeit des Eintragungsverfahrens zu sichern und die Kosten für die Eintragungen zu decken.
- Die Entscheidung des Gerichts ist verbindlich und muss von den Beteiligten beachtet werden.
Grundbucheintragung: Rechtliche Rahmenbedingungen für Kostenvorschüsse klären
Das Grundbuch ist das zentrale Register für die Rechte an Grundstücken. Jede Eintragung im Grundbuch hat erhebliche Auswirkungen auf die Eigentumsrechte. Um sicherzustellen, dass Eintragungen im Grundbuch korrekt und einwandfrei erfolgen, werden oft Kostenvorschüsse gefordert. Das bedeutet, dass der Antragsteller die Kosten für die Eintragung im Voraus bezahlen muss. Doch welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten für das Abhängigmachen einer Grundbucheintragung von Einzahlung eines Kostenvorschusses?
Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen es um die Sicherung von Forderungen geht. So kann beispielsweise ein Gläubiger eine Grundbucheintragung verlangen, die seine Forderung sichert. Doch darf der Grundbuchamt die Eintragung davon abhängig machen, dass der Gläubiger die Kosten im Voraus bezahlt? Diese Frage ist im rechtlichen Kontext nicht immer eindeutig zu beantworten und bedarf der sorgfältigen Abwägung verschiedener Faktoren. Im Folgenden betrachten wir einen konkreten Fall, der diese Problematik verdeutlicht und die rechtliche Situation in diesem Zusammenhang näher beleuchtet.
Der Fall vor Gericht
Kostenvorschuss für Grundbucheintragungen bei Zahlungsschwierigkeiten zulässig
Das Oberlandesgericht München hat in einem Beschluss vom 30.09.2015 (Az.: 34 Wx 293/15) die Zulässigkeit eines Kostenvorschusses für Grundbucheintragungen bei Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit des Antragstellers bestätigt. Der Fall betraf eine GmbH, die nach dem Erwerb von Betriebsgrundstücken im Rahmen einer Zwangsversteigerung verschiedene Rechte eintragen lassen wollte.
Hintergründe des Rechtsstreits um Grundbucheintragungen
Die beteiligte GmbH hatte im August 2014 für drei ersteigerte Betriebsgrundstücke (Steinbruch) mehrere Rechte bestellt, darunter ein Vorkaufsrecht, Dienstbarkeiten, eine Grundschuld und ein Steinabbaurecht. Das Grundbuchamt machte die Eintragung dieser Rechte von der Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 41.084 Euro abhängig. Begründet wurde dies mit bereits eingegangenen Anträgen auf Eintragung von Zwangssicherungshypotheken, die auf Zahlungsschwierigkeiten der GmbH hindeuteten.
Die GmbH legte gegen diese Zwischenverfügung Beschwerde ein. Sie argumentierte, dass die Abhängigmachung der Eintragung von einem Kostenvorschuss nicht gerechtfertigt sei.
Rechtliche Bewertung des OLG München
Das OLG München wies die Beschwerde der GmbH zurück und bestätigte die Rechtmäßigkeit der Zwischenverfügung des Grundbuchamts. Das Gericht stellte klar, dass nach § 13 GNotKG die Vornahme einer Amtshandlung in Grundbuchsachen von der Zahlung eines Kostenvorschusses abhängig gemacht werden kann, wenn dies zur Sicherung des Gebühreneingangs erforderlich erscheint.
Für die Annahme von Zahlungsschwierigkeiten sah das Gericht ausreichende Anhaltspunkte:
- Es lagen bereits mehrere Anträge auf Eintragung von Zwangshypotheken vor.
- Eine Sicherungshypothek in Höhe von über 9 Millionen Euro war nach § 128 ZVG eingetragen worden.
- Die Gebühren für die beantragten Eintragungen beliefen sich auf einen beträchtlichen fünfstelligen Betrag.
Bedeutung der Entscheidung für die Praxis des Grundbuchrechts
Die Entscheidung des OLG München verdeutlicht die Möglichkeiten des Grundbuchamts, bei begründeten Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit eines Antragstellers einen Kostenvorschuss zu verlangen. Für die Praxis bedeutet dies, dass Grundbuchämter bei Anzeichen von finanziellen Schwierigkeiten des Antragstellers berechtigt sind, die Eintragung von der vorherigen Zahlung der Gebühren abhängig zu machen.
Wichtig ist dabei, dass sich die Zweifel an der Zahlungsfähigkeit auf konkrete Tatsachen stützen müssen. Allgemeine Erwägungen reichen nicht aus. Im vorliegenden Fall waren die bereits beantragten Zwangshypotheken und die hohe Sicherungshypothek ausschlaggebende Faktoren für die Annahme von Zahlungsschwierigkeiten.
Für Antragsteller, insbesondere solche, die Grundstücke im Rahmen von Zwangsversteigerungen erwerben, ergibt sich daraus die Notwendigkeit, ihre finanzielle Leistungsfähigkeit gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen oder mit der Forderung eines Kostenvorschusses zu rechnen. Dies kann zu Verzögerungen bei der Eintragung von Rechten führen und sollte bei der Planung von Immobilientransaktionen berücksichtigt werden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung des OLG München bestätigt, dass Grundbuchämter bei konkreten Anhaltspunkten für Zahlungsschwierigkeiten einen Kostenvorschuss für Eintragungen verlangen dürfen. Dies dient der Sicherung des Gebühreneingangs und ist rechtmäßig, wenn sich die Zweifel an der Zahlungsfähigkeit auf konkrete Tatsachen stützen. Für Antragsteller bedeutet dies, dass sie bei finanziellen Schwierigkeiten mit Verzögerungen bei Grundbucheintragungen rechnen müssen und ihre Zahlungsfähigkeit gegebenenfalls nachweisen sollten.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie Grundbucheintragungen beantragen, insbesondere nach dem Erwerb von Immobilien in Zwangsversteigerungen, sollten Sie auf mögliche Kostenvorschüsse vorbereitet sein. Das Grundbuchamt darf die Eintragung von der Zahlung eines Vorschusses abhängig machen, wenn konkrete Anhaltspunkte für Zahlungsschwierigkeiten vorliegen, wie etwa offene Zwangshypotheken oder hohe Sicherungshypotheken. Um Verzögerungen zu vermeiden, ist es ratsam, Ihre Zahlungsfähigkeit nachzuweisen oder den geforderten Vorschuss zeitnah zu leisten. Beachten Sie, dass die Höhe des Vorschusses erheblich sein kann – im vorliegenden Fall betrug sie über 41.000 Euro. Planen Sie diese möglichen Kosten bei Immobilientransaktionen ein, um Ihre Rechte effektiv zu sichern.
FAQ – Häufige Fragen
Sie möchten ein Grundstück erwerben, haben aber Fragen zu den Kostenvorschüssen bei Grundbucheintragungen? Unsere FAQ-Rubrik bietet Ihnen umfassende und verständliche Informationen zu diesem Thema.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Wovon hängt die Berechtigung des Grundbuchamts ab, einen Kostenvorschuss für eine Grundbucheintragung zu verlangen?
- Welche Möglichkeiten hat der Antragsteller, wenn er mit der Forderung eines Kostenvorschusses für eine Grundbucheintragung nicht einverstanden ist?
- Welche Möglichkeiten hat der Antragsteller, wenn er mit der Forderung eines Kostenvorschusses für eine Grundbucheintragung nicht einverstanden ist?
- Welche Aspekte sollten bei der Planung einer Immobilientransaktion im Zusammenhang mit Grundbucheintragungen berücksichtigt werden, um potenzielle Schwierigkeiten durch Kostenvorschüsse zu vermeiden?
- Kann die Forderung eines Kostenvorschusses für eine Grundbucheintragung dazu führen, dass die Eintragung verzögert wird?
Wovon hängt die Berechtigung des Grundbuchamts ab, einen Kostenvorschuss für eine Grundbucheintragung zu verlangen?
Die Berechtigung des Grundbuchamts, einen Kostenvorschuss für eine Grundbucheintragung zu verlangen, hängt von spezifischen Umständen ab, die im Einzelfall vorliegen müssen. Grundsätzlich stellt die Erhebung eines Kostenvorschusses in Grundbuchsachen eine Ausnahme dar.
Das Grundbuchamt kann die Eintragung ins Grundbuch von der Zahlung eines Kostenvorschusses abhängig machen, wenn dies zur Sicherung des Gebühreneingangs erforderlich erscheint. Diese Erforderlichkeit muss sich aus den konkreten Umständen des Einzelfalls ergeben.
Folgende Faktoren können die Berechtigung des Grundbuchamts zur Forderung eines Kostenvorschusses begründen:
Bekannte Mittellosigkeit des Kostenschuldners: Wenn dem Grundbuchamt aus anderen Verfahren bekannt ist, dass der Antragsteller möglicherweise nicht in der Lage ist, die anfallenden Gebühren zu bezahlen, kann dies die Forderung eines Vorschusses rechtfertigen.
Ungewöhnlich hohe Kosten: Fallen für die beantragte Eintragung außergewöhnlich hohe Kosten an, kann das Grundbuchamt einen Vorschuss verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Kostenschuldner normalerweise als zahlungsfähig und zahlungswillig angesehen wird.
Ernsthafte Zweifel an Zahlungsfähigkeit oder -willigkeit: Konkrete Einzelfallumstände, die begründete Zweifel an der Zahlungsfähigkeit oder Zahlungswilligkeit des Kostenschuldners aufkommen lassen, können die Forderung eines Vorschusses rechtfertigen. Solche Anhaltspunkte können beispielsweise eingetragene Zwangsversteigerungsvermerke oder Sicherungshypotheken sein.
Erheblichkeit des Betrags: Die Höhe des geforderten Vorschusses spielt ebenfalls eine Rolle. Ein Betrag von 685 EUR wurde beispielsweise als durchaus erheblich und nicht mehr als klein bezeichnet.
Es ist wichtig zu betonen, dass das Grundbuchamt bei der Entscheidung über die Erhebung eines Kostenvorschusses eine Ermessensentscheidung trifft. Diese muss im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben stehen und darf nicht willkürlich erfolgen.
Die rechtliche Grundlage für die Erhebung eines Kostenvorschusses findet sich in § 13 Satz 2 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Diese Vorschrift erlaubt es dem Grundbuchamt, in begründeten Ausnahmefällen einen Vorschuss zu verlangen.
Das Grundbuchamt muss bei der Forderung eines Kostenvorschusses stets die Balance zwischen der Sicherung des Gebühreneingangs und der Gewährleistung eines reibungslosen Grundbuchverkehrs wahren. Die Entscheidung, einen Vorschuss zu verlangen, darf den Grundbuchverkehr nicht unangemessen behindern oder verzögern.
Welche Möglichkeiten hat der Antragsteller, wenn er mit der Forderung eines Kostenvorschusses für eine Grundbucheintragung nicht einverstanden ist?
Das Grundbuchamt kann in bestimmten Fällen die Eintragung ins Grundbuch von der Zahlung eines Kostenvorschusses abhängig machen. Dies ist jedoch eine Ausnahme und nur zulässig, wenn es zur Sicherung des Gebühreneingangs erforderlich erscheint. Ist der Antragsteller mit dieser Forderung nicht einverstanden, stehen ihm folgende Möglichkeiten zur Verfügung:
Beschwerde einlegen: Der Antragsteller kann gegen die Entscheidung des Grundbuchamts, einen Kostenvorschuss zu fordern, Beschwerde einlegen. Diese Beschwerde ist innerhalb eines Monats ab Zustellung der Entscheidung beim Grundbuchamt einzureichen. Die Beschwerde muss schriftlich erfolgen oder zu Protokoll der Geschäftsstelle erklärt werden. Eine anwaltliche Vertretung ist nicht zwingend erforderlich, kann aber aufgrund der rechtlichen Komplexität ratsam sein.
Begründung der Beschwerde: In der Beschwerde sollte der Antragsteller darlegen, warum die Forderung des Kostenvorschusses seiner Meinung nach nicht gerechtfertigt ist. Hierbei kann er argumentieren, dass keine besonderen Umstände vorliegen, die Zweifel an seiner Zahlungsfähigkeit oder -willigkeit begründen. Die Erhebung eines Kostenvorschusses in Grundbuchsachen ist die Ausnahme und bedarf einer besonderen Begründung.
Nachweis der Zahlungsfähigkeit: Um die Notwendigkeit des Kostenvorschusses zu entkräften, kann der Antragsteller Nachweise seiner Zahlungsfähigkeit vorlegen. Dies könnte beispielsweise durch Kontoauszüge oder andere finanzielle Dokumente geschehen.
Verhandlung mit dem Grundbuchamt: Der Antragsteller kann versuchen, direkt mit dem Grundbuchamt zu kommunizieren und die Gründe für die Ablehnung des Kostenvorschusses zu erläutern. In manchen Fällen kann eine offene Kommunikation zur Klärung der Situation beitragen.
Zahlung unter Vorbehalt: Sollte das Grundbuchamt auf der Zahlung des Kostenvorschusses bestehen, kann der Antragsteller den geforderten Betrag unter Vorbehalt zahlen. Dies ermöglicht die Fortsetzung des Eintragungsverfahrens, während gleichzeitig die rechtliche Überprüfung der Kostenvorschussforderung erfolgen kann.
Folgen der Nichtzahlung: Es ist wichtig zu beachten, dass die Verweigerung der Zahlung des Kostenvorschusses dazu führen kann, dass das Grundbuchamt die beantragte Eintragung nicht vornimmt. Dies kann erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen haben, insbesondere wenn es sich um zeitkritische Eintragungen handelt.
Rechtsbeschwerde: Sollte die Beschwerde vom Oberlandesgericht abgewiesen werden, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof. Diese ist jedoch nur zulässig, wenn das Beschwerdegericht sie in seinem Beschluss zugelassen hat.
Bei der Entscheidung über das weitere Vorgehen sollte der Antragsteller die möglichen Verzögerungen und zusätzlichen Kosten gegen die Erfolgsaussichten einer Beschwerde abwägen. In komplexen Fällen oder bei hohen Streitwerten kann die Konsultation eines auf Grundbuchrecht spezialisierten Rechtsanwalts sinnvoll sein.
Welche Möglichkeiten hat der Antragsteller, wenn er mit der Forderung eines Kostenvorschusses für eine Grundbucheintragung nicht einverstanden ist?
Das Grundbuchamt kann in bestimmten Fällen die Eintragung ins Grundbuch von der Zahlung eines Kostenvorschusses abhängig machen. Dies ist jedoch eine Ausnahme und nur zulässig, wenn es zur Sicherung des Gebühreneingangs erforderlich erscheint. Ist der Antragsteller mit dieser Forderung nicht einverstanden, stehen ihm folgende Möglichkeiten zur Verfügung:
Beschwerde einlegen: Der Antragsteller kann gegen die Entscheidung des Grundbuchamts, einen Kostenvorschuss zu fordern, Beschwerde einlegen. Diese Beschwerde ist innerhalb eines Monats ab Zustellung der Entscheidung beim Grundbuchamt einzureichen. Die Beschwerde muss schriftlich erfolgen oder zu Protokoll der Geschäftsstelle erklärt werden. Eine anwaltliche Vertretung ist nicht zwingend erforderlich, kann aber aufgrund der rechtlichen Komplexität ratsam sein.
Begründung der Beschwerde: In der Beschwerde sollte der Antragsteller darlegen, warum die Forderung des Kostenvorschusses seiner Meinung nach nicht gerechtfertigt ist. Hierbei kann er argumentieren, dass keine besonderen Umstände vorliegen, die Zweifel an seiner Zahlungsfähigkeit oder -willigkeit begründen. Die Erhebung eines Kostenvorschusses in Grundbuchsachen ist die Ausnahme und bedarf einer besonderen Begründung.
Nachweis der Zahlungsfähigkeit: Um die Notwendigkeit des Kostenvorschusses zu entkräften, kann der Antragsteller Nachweise seiner Zahlungsfähigkeit vorlegen. Dies könnte beispielsweise durch Kontoauszüge oder andere finanzielle Dokumente geschehen.
Verhandlung mit dem Grundbuchamt: Der Antragsteller kann versuchen, direkt mit dem Grundbuchamt zu kommunizieren und die Gründe für die Ablehnung des Kostenvorschusses zu erläutern. In manchen Fällen kann eine offene Kommunikation zur Klärung der Situation beitragen.
Zahlung unter Vorbehalt: Sollte das Grundbuchamt auf der Zahlung des Kostenvorschusses bestehen, kann der Antragsteller den geforderten Betrag unter Vorbehalt zahlen. Dies ermöglicht die Fortsetzung des Eintragungsverfahrens, während gleichzeitig die rechtliche Überprüfung der Kostenvorschussforderung erfolgen kann.
Folgen der Nichtzahlung: Es ist wichtig zu beachten, dass die Verweigerung der Zahlung des Kostenvorschusses dazu führen kann, dass das Grundbuchamt die beantragte Eintragung nicht vornimmt. Dies kann erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen haben, insbesondere wenn es sich um zeitkritische Eintragungen handelt.
Rechtsbeschwerde: Sollte die Beschwerde vom Oberlandesgericht abgewiesen werden, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof. Diese ist jedoch nur zulässig, wenn das Beschwerdegericht sie in seinem Beschluss zugelassen hat.
Bei der Entscheidung über das weitere Vorgehen sollte der Antragsteller die möglichen Verzögerungen und zusätzlichen Kosten gegen die Erfolgsaussichten einer Beschwerde abwägen. In komplexen Fällen oder bei hohen Streitwerten kann die Konsultation eines auf Grundbuchrecht spezialisierten Rechtsanwalts sinnvoll sein.
Welche Aspekte sollten bei der Planung einer Immobilientransaktion im Zusammenhang mit Grundbucheintragungen berücksichtigt werden, um potenzielle Schwierigkeiten durch Kostenvorschüsse zu vermeiden?
### Welche Aspekte sollten bei der Planung einer Immobilientransaktion im Zusammenhang mit Grundbucheintragungen berücksichtigt werden, um potenzielle Schwierigkeiten durch Kostenvorschüsse zu vermeiden?
Bei der Planung einer Immobilientransaktion ist es wichtig, frühzeitig die finanziellen Aspekte im Zusammenhang mit Grundbucheintragungen zu berücksichtigen. Das Grundbuchamt kann die Eintragung von der Einzahlung eines Kostenvorschusses abhängig machen. Um Schwierigkeiten zu vermeiden, sollten Käufer und Verkäufer folgende Punkte beachten:
Zunächst ist eine gründliche Prüfung der eigenen finanziellen Situation unerlässlich. Neben dem Kaufpreis müssen auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und eben die Kosten für Grundbucheintragungen eingeplant werden. Diese können sich auf etwa 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises belaufen.
Eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit dem zuständigen Grundbuchamt ist ratsam. Hier kann man sich über die genauen Anforderungen und die Höhe möglicher Kostenvorschüsse informieren. Das Grundbuchamt gibt Auskunft darüber, welche Unterlagen für die Eintragung benötigt werden und in welcher Form diese vorgelegt werden müssen.
Die Dokumentation der eigenen Zahlungsfähigkeit spielt eine wichtige Rolle. Potenzielle Käufer sollten eine Finanzierungsbestätigung ihrer Bank einholen. Diese belegt gegenüber dem Verkäufer und dem Grundbuchamt die Fähigkeit, den Kaufpreis sowie die anfallenden Nebenkosten zu begleichen. Die Vorlage einer solchen Bestätigung kann den Prozess der Grundbucheintragung beschleunigen.
Es ist empfehlenswert, einen Notar frühzeitig in den Prozess einzubinden. Notare sind mit den Anforderungen des Grundbuchamtes vertraut und können bei der Vorbereitung der notwendigen Unterlagen unterstützen. Sie können auch bei der Formulierung des Kaufvertrags helfen, um sicherzustellen, dass alle relevanten Aspekte für die Grundbucheintragung berücksichtigt werden.
Die Einholung eines aktuellen Grundbuchauszugs ist ein weiterer wichtiger Schritt. Dieser gibt Aufschluss über bestehende Eintragungen und mögliche Belastungen des Grundstücks. Die Kosten für einen solchen Auszug sollten ebenfalls eingeplant werden.
Bei der Vertragsgestaltung ist es sinnvoll, klare Regelungen zur Übernahme der Kosten für Grundbucheintragungen zu treffen. Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten, aber eine eindeutige Festlegung im Kaufvertrag kann spätere Unstimmigkeiten vermeiden.
Die Bereitstellung ausreichender liquider Mittel für den Kostenvorschuss ist entscheidend. Es empfiehlt sich, einen Puffer einzuplanen, um auf mögliche unvorhergesehene Kosten reagieren zu können. Die genaue Höhe des Kostenvorschusses kann beim Grundbuchamt erfragt werden.
Eine offene Kommunikation zwischen Käufer und Verkäufer über die Handhabung des Kostenvorschusses kann den Prozess erleichtern. Beide Parteien sollten sich über den Zeitpunkt der Zahlung und die Verantwortlichkeiten einig sein.
Die Beachtung dieser Aspekte kann dazu beitragen, den Prozess der Grundbucheintragung reibungsloser zu gestalten und potenzielle Verzögerungen oder Schwierigkeiten durch Kostenvorschüsse zu minimieren. Eine sorgfältige Planung und Vorbereitung sind der Schlüssel zu einer erfolgreichen Immobilientransaktion.
Kann die Forderung eines Kostenvorschusses für eine Grundbucheintragung dazu führen, dass die Eintragung verzögert wird?
Die Forderung eines Kostenvorschusses für eine Grundbucheintragung kann in der Tat zu einer Verzögerung des Eintragungsprozesses führen. Dies ist jedoch als Ausnahme zu betrachten, da die Erhebung eines Kostenvorschusses in Grundbuchsachen nicht die Regel darstellt.
Grundsätzlich kann das Grundbuchamt die Eintragung ins Grundbuch von der Zahlung eines Kostenvorschusses abhängig machen, wenn dies im Einzelfall zur Sicherung des Gebühreneingangs erforderlich erscheint. Diese Möglichkeit ist in § 13 Satz 2 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) verankert. Allerdings wird von dieser Option nur in Ausnahmefällen Gebrauch gemacht.
Eine Verzögerung kann sich aus verschiedenen Gründen ergeben:
Zeitaufwand für die Beibringung des Vorschusses: Wenn das Grundbuchamt einen Kostenvorschuss fordert, muss der Antragsteller diesen erst einzahlen. Je nach finanzieller Situation des Antragstellers kann dies einige Zeit in Anspruch nehmen. Bis zur Einzahlung des Vorschusses wird das Grundbuchamt in der Regel keine weiteren Schritte zur Eintragung unternehmen.
Mögliche Beschwerdeverfahren: Hält der Antragsteller die Forderung eines Kostenvorschusses für ungerechtfertigt, kann er dagegen Beschwerde einlegen. Ein solches Beschwerdeverfahren würde den Eintragungsprozess erheblich verzögern, da zunächst über die Rechtmäßigkeit der Vorschussforderung entschieden werden muss.
Prüfung der Zahlungsfähigkeit: In Fällen, in denen Zweifel an der Zahlungsfähigkeit oder -willigkeit des Kostenschuldners bestehen, kann die Prüfung dieser Umstände durch das Grundbuchamt zusätzliche Zeit in Anspruch nehmen. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn bereits Zwangsversteigerungsvermerke oder Sicherungshypotheken im Grundbuch eingetragen sind.
Bearbeitungszeit für den Zahlungseingang: Selbst wenn der Vorschuss umgehend gezahlt wird, kann die Bearbeitung und Verbuchung des Zahlungseingangs beim Grundbuchamt zu einer gewissen Verzögerung führen.
Es ist wichtig zu betonen, dass das Grundbuchamt bei der Entscheidung über die Forderung eines Kostenvorschusses eine Ermessensentscheidung trifft. Diese muss im Einzelfall begründet sein und darf nicht willkürlich erfolgen. Die Verzögerung durch einen Kostenvorschuss muss in einem angemessenen Verhältnis zum Sicherungsinteresse des Staates stehen.
In der Praxis wird die Eintragung in der Regel nicht von der Vorschusszahlung abhängig gemacht, wenn keine konkreten Anhaltspunkte für Zahlungsschwierigkeiten vorliegen. Dennoch kann in Fällen, in denen ein Vorschuss gefordert wird, eine Verzögerung des Eintragungsprozesses die Folge sein. Diese Verzögerung kann je nach Umständen des Einzelfalls von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen reichen.
Für Antragsteller ist es daher ratsam, bei der Beantragung einer Grundbucheintragung die finanziellen Mittel für mögliche Gebühren bereitzuhalten, um potenzielle Verzögerungen zu minimieren. Gleichzeitig sollten Grundbuchämter sorgfältig abwägen, ob die Forderung eines Kostenvorschusses im konkreten Fall tatsächlich erforderlich ist, um unnötige Verzögerungen im Grundbuchverkehr zu vermeiden.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 13 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz): Diese Vorschrift regelt die grundsätzliche Pflicht zur Zahlung von Gerichts- und Notarkosten. Sie ermächtigt Gerichte und Notare, die Vornahme von Amtshandlungen von der Zahlung eines Kostenvorschusses abhängig zu machen, wenn dies zur Sicherung des Gebühreneingangs erforderlich erscheint. Im vorliegenden Fall stützt sich das Grundbuchamt auf diese Vorschrift, um die Eintragung der Rechte von der Zahlung eines Kostenvorschusses abhängig zu machen, da Zweifel an der Zahlungsfähigkeit der Antragstellerin bestehen.
- § 18 Abs. 1 GBO (Grundbuchordnung): Dieser Paragraph erlaubt dem Grundbuchamt, Zwischenverfügungen zu erlassen, um Hindernisse für die Eintragung zu beseitigen. Im vorliegenden Fall erlässt das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung, mit der die Eintragung der Rechte von der Zahlung eines Kostenvorschusses abhängig gemacht wird. Dies stellt eine zulässige Anwendung des § 18 Abs. 1 GBO dar, da die Zahlung des Kostenvorschusses ein Hindernis für die Eintragung darstellt.
- § 82 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz): Diese Vorschrift regelt das Rechtsmittel der Beschwerde gegen Entscheidungen über Gerichts- und Notarkosten. Im vorliegenden Fall legt die Antragstellerin Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts ein, mit der die Eintragung der Rechte von der Zahlung eines Kostenvorschusses abhängig gemacht wird. Die Beschwerde ist das statthafte Rechtsmittel gegen diese Entscheidung.
- § 15 Abs. 2 GBO (Grundbuchordnung): Dieser Paragraph begründet eine widerlegbare Vermutung, dass der Notar zur Empfangnahme von Erklärungen und Zustellungen für den Antragsteller bevollmächtigt ist. Im vorliegenden Fall wird die Zwischenverfügung des Grundbuchamts dem Notar zugestellt, da dieser nach § 15 Abs. 2 GBO als bevollmächtigt gilt.
- § 41 Abs. 1 FamFG (Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit): Diese Vorschrift regelt die Bekanntmachung von gerichtlichen Entscheidungen in Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Im vorliegenden Fall wird die Zwischenverfügung des Grundbuchamts dem Notar bekannt gemacht, da dieser nach § 15 Abs. 2 GBO als bevollmächtigt gilt und die Bekanntmachung an den Bevollmächtigten gemäß § 41 Abs. 1 FamFG zulässig ist.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 293/15 – Beschluss vom 30.09.2015
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Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Sonthofen – Grundbuchamt – vom 20. Februar 2015 wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Mit Urkunden je vom 4.8.2014 räumte die Beteiligte zu 1 für die M. GmbH das Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle an drei ersteigerten Betriebsgrundstücken (Steinbruch) sowie das durch Vormerkung gesicherte Recht ein, einen Dritten als Vorkaufsberechtigten zu benennen und diesen als Berechtigten für ein inhaltsgleiches Vorkaufsrecht eintragen zu lassen (1); ferner räumte sie der M. GmbH eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) ein und bestellte (zwei) wechselseitige Grunddienstbarkeiten (Geh- und Fahrtrecht) an den drei Betriebsflächen (2). Weiter wurden für die M. GmbH eine Grundschuld zu 25 Mio. € (3) und ein Steinabbaurecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (4) bestellt. Als Kostenschuldnerin weisen die vier notariellen Urkunden jeweils die Beteiligte zu 1 aus. Diese war im Notartermin vertreten durch Armin S. als Geschäftsführer. Die eingereichte Vertretungsbescheinigung stammt vom 6.8.2014. Sie beruht auf der Einsicht des Notars in das elektronische Handelsregister am 5.8.2014 und den ihm im Original vorliegenden Versammlungsbeschluss vom 30.7.2014 sowie die Handelsregisteranmeldung vom selben Tag; bescheinigt wird, dass Armin S. „zur Vertretung der … GmbH berechtigt ist und auch bereits am 04.08.2014 zu deren Vertretung berechtigt war“.
Mit Zwischenverfügung vom 20.2.2015 machte die Rechtspflegerin den am 5.8.2014 beantragten Vollzug der Eintragungen von der Zahlung eines Kostenvorschusses bis einschließlich 15.3.2015 abhängig, weil bereits Einträge auf Eintragung von Zwangssicherungshypotheken eingegangen seien. In der Verfügung wird darauf hingewiesen, dass die Berechnung der vorschussweise zu zahlenden Kosten der anliegenden Kostennachricht entnommen werden könne, die der dort aufgeführte Kostenschuldner von der Landesjustizkasse erhalten werde. Die Kostennachricht lautet über 41.084 €. Die Frist für die Hindernisbehebung durch Einzahlung des Vorschusses wurde wiederholt verlängert, zuletzt bis zum 14.8.2015.
Bereits am 16.3.2015 hatte der damals amtierende und nach § 15 Abs. 2 GBO bevollmächtigte Notar u. a. gegen diese Zwischenverfügung Rechtmittel eingelegt, nachdem sie ihm auf Anforderung am 10.3.2015 formlos übermittelt worden war. Bekanntgegeben wurde die Entscheidung vom 20.2.2015 ebenfalls jeweils mit den Fristverlängerungsbeschlüssen vom 28.5., 7.7. und 24.7.2015 an den Notariatsverwalter des Urkundsnotars, zuletzt mittels Postzustellungsurkunde am 29.7.2015.
Mit Beschluss vom 22.9.2015 hat das Grundbuchamt nach Anhörung der zuständigen Vertreterin der Staatskasse, der Beteiligten zu 2, der Beschwerde nicht abgeholfen. Ergänzend wird noch ausgeführt, das sich bereits aus dem Eintragungsersuchen des Vollstreckungsgerichts mit einer aus dem Versteigerungsverfahren übertragenen Forderung auf die Ersteherin deren Zahlungsschwierigkeiten ergäben.
II.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg. Zu entscheiden ist auf der Grundlage des seit 1.8.2013 (Art. 50 des 2. KostRMoG) in Kraft befindlichen GNotKG.
1. Eine Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) kann ergehen, wenn die Vornahme der Eintragung gemäß § 13 GNotKG von der Zahlung eines Kostenvorschusses abhängig gemacht wird (Demharter GBO 29. Aufl. § 18 Rn. 28; KG JFG 15, 314; OLG München JFG 18, 20). Das statthafte Rechtsmittel gegen eine derartige Anordnung bildet die Beschwerde nach § 82 GNotKG, nicht die Grundbuchbeschwerde nach § 71 GBO (Demharter § 71 Rn. 85). Das folgt aus § 82 Abs. 1 Satz 2 GNotKG, der § 81 Abs. 3 bis 5 Satz 1 und 4 GNotKG für entsprechend anwendbar erklärt und die speziellere Regelung darstellt. Zuständig ist nach der genannten Verweisungsnorm gemäß § 81 Abs. 6 Satz 1 GNotKG der Einzelrichter des Senats.
2. In der Sache ist die Zwischenverfügung des Grundbuchamts nicht zu beanstanden.
a) Die förmlichen Anforderungen an eine grundbuchamtliche Zwischenverfügung, die die Erledigung des Antrags von der Vorwegleistung der Kosten abhängig macht, sind gewahrt (vgl. KG JFG 15, 314; OLG München JFG 18, 20). So sind die für die Eintragung anfallenden Kosten von der Kostenbeamtin ziffernmäßig berechnet und die Kostennachricht an die Landesjustizkasse in Abschrift beigefügt. Die Entscheidung wurde dem nach § 15 Abs. 2 GBO bevollmächtigten Notar (OLG München JFG 18, 21/22) bekannt gemacht (vgl. § 41 Abs. 1, § 15 Abs. 2 FamFG; siehe für die Kostenanforderung auch § 26 Nr. 6 der Kostenverfügung). Die Vermutung gilt auch für Notariatsverwalter (Wilke in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 15 Rn. 7). Bei Beendigung des Amts geht die nach § 15 Abs. 2 GBO vermutete Vollmacht auf den Amtsnachfolger über (BayObLGZ 1969, 89/91; Hügel/Reetz GBO 2. Aufl. § 15 Rn. 21; Demharter § 15 Rn. 5), so dass der weitere Schriftverkehr des Grundbuchamts auch zutreffend über diesen abgewickelt wird, insbesondere ihm und nicht dem (den) Antragsberechtigten selbst Entscheidungen wie die über die Nichtabhilfe bekannt gemacht werden (Demharter § 15 Rn. 19).
b) Die Vermutungswirkung des § 15 Abs. 2 GBO ist freilich widerlegbar (Hügel/Reetz § 15 Rn. 48), etwa aus der Urkunde selbst oder aus anderen Eintragungsunterlagen (BayObLG Rpfleger 1984, 96/97; Hügel/Reetz § 15 Rn. 49). Für einen Ausschluss bestehen jedoch keine Anhaltspunkte. Darauf, ob mit der Notarbescheinigung vom 6.8.2014 die Vertretungsberechtigung des erst am Folgetag nach der Beurkundung als Geschäftsführer eingetragenen Armin S. gemäß § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen ist (vgl. § 32 GBO; Hügel/Otto § 32 Rn. 17 und 18, sowie OLG Köln NJW-RR 1991, 425), kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Denn materiell hätte aufgrund der notariellen Bescheinigung vom 6.8.2014 Vertretungsmacht wegen des der Beurkundung zeitlich vorausgegangenen Beschlusses der Gesellschafterversammlung bestanden. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die tatsächlichen Angaben in der Bescheinigung als solche unrichtig wären.
c) Die Vollmachtsvermutung ist schließlich nicht entfallen, weil die Vertretungsberechtigung des als Geschäftsführer für die Beteiligte zu 1 bei der Beurkundung erschienenen Armin S. nicht mehr besteht. Der vom Senat erholte Handelsregisterauszug weist mit Eintragung am 5.8.2014 Armin S. als Geschäftsführer aus. Dass er gemäß Eintragung vom 29.9.2014 wieder ausgeschieden ist und an dessen Stelle Andreas S. bestellt wurde, beeinträchtigt die Vollmachtsvermutung nicht (Wilke in Bauer/von Oefele § 15 Rn. 18; Hügel/Reetz § 15 Rn. 55). Schließlich besteht die Beteiligte zu 1 als juristische Person fort, auch mit einem ausgewiesenen gesetzlichen Vertreter (vgl. § 35 Abs. 1 Satz 1 GmbHG). Denn ohne dass es darauf noch ankäme, ist festzuhalten, dass das aktuelle Handelsregister mit Eintrag vom 13.8.2015 die Wiedereintragung von Andreas S. als Geschäftsführer nach Rückgängigmachung der am 8.5.2015 gemäß § 395 FamFG vorgenommenen Löschung ausweist.
d) In der Sache selbst ist die Abhängigmachung der Eintragung von der Leistung eines Kostenvorschusses durch § 13 GNotKG gedeckt. Satz 2 der Vorschrift schränkt in Grundbuchsachen zwar die Abhängigmachung von einer Vorschusszahlung auf den Einzelfall ein, „wenn dies … zur Sicherung des Eingangs der Gebühr erforderlich erscheint“, d. h. wenn ernsthafte Zweifel an der Zahlungsfähigkeit oder -willigkeit des Kostenschuldners bestehen (Bormann in Bormann/Diehn/ Sommerfeldt GNotKG § 13 Rn. 6). Diese müssen sich auf Tatsachen wie z. B. gescheiterte Vollstreckungsmaßnahmen oder offenkundige Vermögenslosigkeit stützen (Bormann a. a. O.) und den Gründen der Zwischenverfügung selbst zu entnehmen sein (OLG Jena vom 15.10.2014, 3 W 390/14 juris); allgemeine Erwägungen genügen nicht (Korintenberg/Klüsener GNotKG 19. Aufl. § 13 Rn. 30). Hier indes konnte sich das Amtsgericht zu Recht darauf berufen, dass nach der Eintragung der Beteiligten zu 1 am 12.2.2015 als Ersteherin gemäß Ersuchen nach § 130 ZVG bereits mehrere Anträge auf Eintragung von Zwangshypotheken beträchtlichen Umfangs vorliegen. Zudem kam mit Umschreibung eine Sicherungshypothek in Höhe von über 9 Mio. € nach § 128 ZVG zur Eintragung. Schließlich belaufen sich die der Berechnung wie der Höhe nach nicht in Zweifel gezogenen Gebühren für die begehrten Einträge auf eine beträchtliche fünfstellige Summe. Die Heranziehung der Beteiligten zu 1 als Kostenschuldnerin (vgl. § 22 Abs. 1 GNotKG; § 8 Abs. 3 Nr. 2 KostVfg.) ist nicht zu beanstanden.
3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Das Verfahren ist gebührenfrei und eine Kostenerstattung findet nicht statt (§ 82 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 81 Abs. 8 GNotKG).
